如果這次蕪湖新政沒(méi)有被喊停，會(huì)不會(huì)激起更多城市效仿？毫無(wú)疑問(wèn)，在宏觀經(jīng)濟(jì)觸底階段，當(dāng)然還會(huì)有這樣的試探性的政策出臺(tái)。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 據(jù)媒體報(bào)道，深圳出臺(tái)《關(guān)于深圳市2013年享受優(yōu)惠政策普通住房?jī)r(jià)格標(biāo)準(zhǔn)的通告》，享受優(yōu)惠政策普通住房標(biāo)準(zhǔn)的單價(jià)核算方式，將調(diào)整為單套住房總價(jià)核算方式，9月1日起調(diào)整。此前，深圳普通住宅優(yōu)惠價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)按照單價(jià)計(jì)算，新標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施后，根據(jù)深圳各區(qū)情況，總價(jià)標(biāo)準(zhǔn)介于160萬(wàn)元至390萬(wàn)元之間。

　　幾乎同時(shí)，2013年8月26日，蕪湖發(fā)布《關(guān)于貫徹執(zhí)行蕪湖市人民政府關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)高校畢業(yè)生創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)和穩(wěn)定就業(yè)的實(shí)施意見(jiàn)有關(guān)事項(xiàng)》，規(guī)定本科生買房可免契稅并獲2萬(wàn)元補(bǔ)助，貌似又是一槍救市。

　　此前，浙江溫州已經(jīng)悄然松綁”限購(gòu)令”。原本不可以購(gòu)買第二套住房的本地和非本地戶籍人士，被允許購(gòu)買二套房。

　　從這兩個(gè)月各地樓市調(diào)控政策變化來(lái)看，當(dāng)下似乎來(lái)了一波樓市政策定向?qū)捤尚星椤?/p>

　　縱觀全國(guó)樓市調(diào)控政策變化情況，去年以來(lái)，從三四線城市而言，其實(shí)，調(diào)控政策在執(zhí)行層面不是太嚴(yán)格，不少城市出臺(tái)”限價(jià)”代替”限購(gòu)”政策，或以開(kāi)放戶籍制度、局部限購(gòu)、購(gòu)房補(bǔ)貼等方式規(guī)避當(dāng)前較為嚴(yán)格的限購(gòu)政策，同樣在這些城市政策執(zhí)行層面也出現(xiàn)了”外緊內(nèi)松”的調(diào)控特征，甚至部分城市直接調(diào)整、放寬調(diào)控政策的執(zhí)行力度，如溫州等。

　　那么，從政策變化的角度來(lái)看，我們研究發(fā)現(xiàn)，去年年初蕪湖也出臺(tái)過(guò)購(gòu)房補(bǔ)貼的救市政策，不過(guò)很快被喊停了。不過(guò)最近溫州的救市沒(méi)被喊停，深圳普通住宅標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整刺激剛需的政策會(huì)不會(huì)叫停？蕪湖這次新政會(huì)被喊停嗎？

　　筆者認(rèn)為，當(dāng)前來(lái)講，只要政策導(dǎo)向的大局還是圍繞”自住需求”為主進(jìn)行，即使出臺(tái)刺激需求入市的政策也是點(diǎn)式的”微調(diào)”政策，并且微調(diào)的幅度也不會(huì)太大，同時(shí)也是圍繞樓市”刺激剛需”這個(gè)核心而出臺(tái)。如果違背了這個(gè)原則的政策，是鼓勵(lì)投資性投機(jī)性需求入市，那么，很有可能被快速叫停。如果沒(méi)有違背，那么，就值得市場(chǎng)肯定。

　　目前來(lái)看，深圳普通住宅標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整基本圍繞”自住需求”為主進(jìn)行，溫州限購(gòu)令定向?qū)捤梢仓徊贿^(guò)是在政策執(zhí)行上和原有其他限購(gòu)城市看齊，稱不上放松。因此，”叫停”的可能性都不太大。

　　而蕪湖針對(duì)人才而設(shè)定的鼓勵(lì)性購(gòu)房措施，以人才為由頭，應(yīng)該來(lái)說(shuō)，如果嚴(yán)格執(zhí)行這樣的標(biāo)準(zhǔn)，也基本上是以自住需求為主，可以改變當(dāng)前樓市成交量下滑的局面。但不排除會(huì)有一部分投資需求趁機(jī)入市。

　　但是，從當(dāng)前政府表態(tài)、三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)特征來(lái)看，當(dāng)前蕪湖本科生買房可免契稅并獲2萬(wàn)元補(bǔ)助的政策叫停的可能性不大。具體來(lái)講有三方面原因：

　　第一、從當(dāng)前政府表態(tài)及市場(chǎng)基本面走勢(shì)來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)投資拉動(dòng)宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)中有升的角色還要繼續(xù)扮演，市場(chǎng)基本面還會(huì)持續(xù)回升，這將帶動(dòng)市場(chǎng)成交量持續(xù)好轉(zhuǎn)與價(jià)格的持續(xù)回升。

　　當(dāng)前政府對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)政策和走勢(shì)的表態(tài)較為曖昧，和宏觀經(jīng)濟(jì)”觸底”的階段特征密不可分，在宏觀經(jīng)濟(jì)尚未明顯好轉(zhuǎn)之時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)投資拉動(dòng)宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)中有升的角色還要繼續(xù)扮演，因此，只要下半年市場(chǎng)和房?jī)r(jià)不出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策不會(huì)有太大變化，市場(chǎng)成交量還會(huì)在下半年呈現(xiàn)出總體上回升的跡象，整個(gè)市場(chǎng)基本面也會(huì)因此繼續(xù)好轉(zhuǎn)。

　　第二、由于三四線城市房?jī)r(jià)的上行壓力還不是那么大，總體上面臨著供大于求、存量比較大的市場(chǎng)壓力，因此，政策層面在此時(shí)有針對(duì)性的定向?qū)捤?，尤其是針?duì)人才類的購(gòu)房需求，應(yīng)該不會(huì)被叫停。

　　第三、蕪湖樓市成交量?jī)r(jià)并沒(méi)有很火熱，相對(duì)來(lái)講，仍然是低位徘徊階段，樓市成交量回暖還需要定向?qū)捤傻拇胧?/p>

　　如果這次蕪湖新政沒(méi)有被喊停，會(huì)不會(huì)激起更多城市效仿？毫無(wú)疑問(wèn)，在宏觀經(jīng)濟(jì)觸底階段，當(dāng)然還會(huì)有這樣的試探性的政策出臺(tái)。但是，微調(diào)的幅度應(yīng)該不會(huì)大，總體上應(yīng)該還是以圍繞”自住需求”、人才類定向需求為主。

　　那么，對(duì)于開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)講，”自住需求”、人才類定向需求為主定向?qū)捤烧哂心男┦袌?chǎng)機(jī)會(huì)呢？

　　筆者認(rèn)為，從開(kāi)發(fā)商推盤策略階段性特征來(lái)看，一般7-8月份為推盤淡季，”金九銀十”為市場(chǎng)旺季，到年底因?yàn)槟陥?bào)的要求會(huì)出現(xiàn)”翹尾”的推盤行情，相對(duì)應(yīng)的也會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)成交量的漲與跌。從當(dāng)前推盤趨勢(shì)來(lái)看，在2013年8月底這個(gè)時(shí)間段，主要城市的推盤規(guī)模都在增加，各大房企也準(zhǔn)備在”金九銀十”這個(gè)時(shí)間段進(jìn)行積極跑量，同時(shí)，各地十一期間房交會(huì)也會(huì)如期進(jìn)行，開(kāi)發(fā)商在這個(gè)營(yíng)銷階段會(huì)加大推盤力度，市場(chǎng)成交量將再度出現(xiàn)回升，至年底”翹尾”的行情也會(huì)出現(xiàn)。

　　因此，開(kāi)發(fā)企業(yè)不僅僅要利用好”金九銀十”這個(gè)時(shí)間段進(jìn)行積極跑量，還應(yīng)該重點(diǎn)關(guān)注政策已經(jīng)有定向微調(diào)的這些城市，比如深圳、溫州、蕪湖等等，這些城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量有可能因?yàn)檎叩亩唐诖碳ざ钩山涣?rdquo;階段性”走高。此時(shí)，開(kāi)發(fā)企業(yè)在區(qū)域推盤策略上應(yīng)該重點(diǎn)考慮去化這些城市的”自住需求”項(xiàng)目，抓緊時(shí)間進(jìn)行跑量，不應(yīng)錯(cuò)失政策面給予的跑量的”時(shí)間窗”。

　　張宏偉 觀點(diǎn)新媒體專欄作者