8月13-16日，2013博鰲房地產(chǎn)論壇在海南盛大開幕。超千人的陣容組成中國房地產(chǎn)最權(quán)威、規(guī)格最高、規(guī)模最大、影響最廣的全行業(yè)論壇。

　　8月13-16日，2013博鰲房地產(chǎn)論壇在海南盛大開幕，作為論壇官方網(wǎng)站，觀點網(wǎng)將全程報道。

　　作為頂級的行業(yè)思想盛會，博鰲房地產(chǎn)論壇嘉賓陣容之強在業(yè)內(nèi)首屈一指。有朱中一、樊綱、陳淮、巴曙松、賈康、秦虹等國內(nèi)知名專家學者；有劉曉光、任志強、單偉豹等行業(yè)知名企業(yè)家；也有何劍波、許華芳、王天也等新生代企業(yè)領(lǐng)導人；還有甘世雄、蓬鋼、蘇鑫等新老金融界人士。

　　除此之外，還有更多在房地產(chǎn)行業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)等領(lǐng)域取得出色成績的參會嘉賓，超千人的陣容組成中國房地產(chǎn)最權(quán)威、規(guī)格最高、規(guī)模最大、影響最廣的全行業(yè)論壇。

　　直播實錄：2013博鰲房地產(chǎn)論壇（一）

　　直播實錄：2013博鰲房地產(chǎn)論壇（二）

　　直播實錄：2013博鰲房地產(chǎn)論壇（三）

　　直播實錄：2013博鰲房地產(chǎn)論壇（四）

　　直播實錄：2013博鰲房地產(chǎn)論壇（五）

　　直播實錄：2013博鰲房地產(chǎn)論壇（六）

　　直播實錄：2013博鰲房地產(chǎn)論壇（七）

　　專題：2013博鰲房地產(chǎn)論壇-改革時代的地產(chǎn)新力量

　　主持人：親愛的各位來賓，大家早上好。歡迎繼續(xù)回到2013博鰲房地產(chǎn)論壇的會議現(xiàn)場，昨天的大會精彩紛呈，在座的各位嘉賓在暢敘友情，共話發(fā)展的同時，相信已經(jīng)在海南度過了一段非常愉快的時光，相信今天論壇內(nèi)容將同樣精彩。在會議開始之前，很抱歉地通知大家，我們有幾位演講嘉賓因為臺風原因航班取消，未能出席大會，所以今天會議的流程進行了部分調(diào)整，希望大家諒解。

　　首先介紹一下今天上午將為我們奉獻演講的嘉賓，他們是：

　　住建部政策研究中心主任秦虹女士

　　著名財經(jīng)專家、財政部財政科學研究所所長賈康先生

　　歌斐資產(chǎn)管理有限公司管理合伙人兼CEO甘世雄先生

　　文登市土地儲備交易中心主任賽永忠先生

　　卓越置業(yè)集團有限公司執(zhí)行總裁張遠先生

　　萊蒙國際集團有限公司執(zhí)行董事王天也先生

　　在演講環(huán)節(jié)之后，還安排有本屆博鰲房地產(chǎn)論壇最后一場“地產(chǎn)精英博鰲論劍”。

　　接下來，我們開始今天上午的議程。

　　今天上午論壇主題是：“資本金融篇影子銀行危機與房地產(chǎn)金融創(chuàng)新”。

　　上午的議程分為兩個環(huán)節(jié)，首先進入主題論壇一：房地產(chǎn)稅試點與行業(yè)金融政策，有請本環(huán)節(jié)第一位奉獻演講的嘉賓：住建部政策研究中心主任秦虹女士，秦虹女士的演講題目是：頂層設計政策如何鼓勵房地產(chǎn)金融創(chuàng)新。

　　秦虹：大家上午好！今天上午的主題和金融稅收等有關(guān)系，我發(fā)言的題目是“房地產(chǎn)企業(yè)金融創(chuàng)新的趨勢與探索”。我們從2010年開始和高和基金合作，一直在跟蹤研究中國房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的一些新的苗頭，當時為什么要從2010年開始做這樣一項研究工作呢？主要原因是我們大致判斷從國十條以后，對住宅市場的抑制投資和投機性需求，去杠桿的政策，比如說第三套房不貸款這樣一些政策恐怕會長期堅持。在這樣一個長期堅持對房地產(chǎn)投資、投機進行抑制，以及去杠桿化的政策趨勢下，民間資本投資房地產(chǎn)會產(chǎn)生什么樣的一些新的變化，以及房地產(chǎn)企業(yè)在未來的發(fā)展中它會在金融市場上面臨一些什么樣的需求，所以根據(jù)連續(xù)這幾年的研究，我們陸續(xù)也發(fā)布了一些研究的成果，今年我們持續(xù)的對房地產(chǎn)企業(yè)的金融創(chuàng)新也做了一些研究和分析，大致有以下幾個方面的研究的心得體會，在這里和大家做交流。

　　首先，我們認為房地產(chǎn)企業(yè)金融創(chuàng)新是企業(yè)的內(nèi)在需求，是一種必然的趨勢。為什么呢？從行業(yè)發(fā)展趨勢來看，第一，成熟的房地產(chǎn)市場它的融資一定是多元化的，而不是單一化的，我們大致研究了在國外比較成熟的房地產(chǎn)市場，我們看到的他們的企業(yè)的房地產(chǎn)融資，在公募市場融資、私募市場融資和銀行貸款三分天下，解決房地產(chǎn)企業(yè)融資的多元化。在開發(fā)和銷售階段都依賴銀行貸款的這種單一格局，我們覺得在中國也是很難持續(xù)的，因為在中國現(xiàn)在，房地產(chǎn)開發(fā)投資已經(jīng)7萬多億，整個房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模在10年內(nèi)增長了10倍，我們房地產(chǎn)正在從市場起步階段走向成熟，它必然要求我們房地產(chǎn)市場的融資也呈現(xiàn)成熟房地產(chǎn)市場的多元化格局，這是第一個原因，它是一個必然的趨勢。第二，現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)的利潤率和前幾年相比是趨于下降的格局，我們現(xiàn)在土地的成本已經(jīng)很高了，但是隨著供應的增加，競爭的加劇，包括人工費、原材料費的上升，企業(yè)的利潤在攤薄，在這種情況下，開發(fā)企業(yè)也必須探討新型的金融創(chuàng)新工具，解決它的長期持續(xù)發(fā)展的情況下資金的保證問題。第三，中小房地產(chǎn)企業(yè)在目前的貸款名單式管理、銀行對風險高度的管制的情況下，他的貸款越來越困難。第四，商業(yè)地產(chǎn)的占比開始大幅度提高，如果說和2008年相比，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)投資總規(guī)模從3萬億增長到了7萬億，在房地產(chǎn)總投資規(guī)模增長一倍的時候，房地產(chǎn)的商業(yè)地產(chǎn)投資增長了2倍。整個商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)投資在加快，甚至商業(yè)用房的開發(fā)投資增速高出住宅投資的一倍，在建施工面積也非常大，我們現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)多元化的格局也實現(xiàn)了由住宅投資為主，轉(zhuǎn)向多元化投資，隨著商業(yè)地產(chǎn)供應量的增加，應該說商業(yè)地產(chǎn)面臨著極大的挑戰(zhàn)，也面臨著很多問題。主要是退出渠道的匱乏，導致了商業(yè)地產(chǎn)的良性發(fā)展，由于我們?nèi)鄙匍L期資金支持，所以整個商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營水平的提升難度很大，供應量上升也導致了過去以散賣為主的商業(yè)地產(chǎn)的銷售現(xiàn)在也面臨著銷售的困難，因為過去商業(yè)地產(chǎn)少，少數(shù)的一些商業(yè)地產(chǎn)可以靠散售來實現(xiàn)他的資金的周轉(zhuǎn)。

　　當大量的商業(yè)地產(chǎn)都開始集中供應的時候，銷售也開始出現(xiàn)困難。所以很多企業(yè)為了解決商業(yè)地產(chǎn)運營中的困難，也做了積極的嘗試和探索，比如說高和基金目前實行的帶租約的銷售，這種銷售可能會受到市場歡迎一些，還有一些開發(fā)企業(yè)加大了持有的比例，持有和散售相結(jié)合，也來應對單純的銷售困難帶來的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營的不利和銷售難度上升的情況。但是我們覺得這都是一種簡單的應對，關(guān)鍵的還是需要長期資金的注入，所以金融創(chuàng)新也是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的一個內(nèi)在要求。這是從行業(yè)的角度來看。

　　從社會融資的趨勢上來看，利率的市場化已經(jīng)是大勢所趨，最近央行已經(jīng)取消了貸款利率下限的限制，下一步我們可以沒有懸念地說，我們金融改革的一個大的方向就是要實行利率的市場化。利率市場化導致一個什么結(jié)果呢，導致的結(jié)果就是資金的成本，間接融資和直接融資的成本趨于靠近，而不是更加拉大這個距離。第二，我們的貨幣政策總基調(diào)是用好增量、盤活存量。用好增量對房地產(chǎn)來講，如果是信貸的增量，主要支持的是什么呢？恐怕主要支持的是保障性住房等民生工程的貸款需求。在用好增量政策的情況下，低成本的、更寬松的、大規(guī)模的銀行貸款來支持房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)資金需求，我覺得這種環(huán)境基本不太具備，下一步盤活存量，對房地產(chǎn)企業(yè)在探索多元化的直接融資方面有極大的空間，是可以探索的。另外，從房地產(chǎn)企業(yè)融資來講，一方面從理論上來講，應該是一些機構(gòu)投資者作為它的投資人，還有一部分散客，就是高凈值人群作為它的投資人。那么我們現(xiàn)在看到的情況是什么呢？就是不斷成熟的中國的投資人的機會，因為現(xiàn)在有錢的、有能力投資的投資人隊伍越來越壯大，他們在資產(chǎn)配置的要求下，他對房地產(chǎn)投資的形勢也出現(xiàn)了多元化的格局，買住宅、買商業(yè)，甚至買基金，買證券化的一些產(chǎn)品，都成為他們資金配置的要求，所以越來越多的成熟的投資人的出現(xiàn)，也為我們下一步房地產(chǎn)企業(yè)投資創(chuàng)造了一些環(huán)境和條件。包括機構(gòu)投資者范圍擴大的遠景，也為我們下一步房地產(chǎn)的多元化融資創(chuàng)造了一些基礎性的條件。所以無論從行業(yè)本身來講，還是從社會融資的大的方向上來講，我認為下一步我們特別值得關(guān)注的就是房地產(chǎn)企業(yè)金融創(chuàng)新的問題。

　　那么在哪個方向創(chuàng)新呢？我們覺得大致可以看到的格局是，一是擴大直接融資的比例，二是增加權(quán)益性的融資。我們在過去5年的時間里面，房地產(chǎn)企業(yè)的直接融資已經(jīng)開始擴大了。比如說2008年在整個房地產(chǎn)企業(yè)資金來源里面，直接融資占比只有30%，而到2012年底，房地產(chǎn)企業(yè)的直接融資已經(jīng)提高了10個點，達到了40%。直接融資現(xiàn)在來看出現(xiàn)了多種的形式，比如說行業(yè)的并購，通過引入戰(zhàn)略投資人的形式，房企之間的資源整合趨勢不斷地加強。還有就是信托融資，對那些獲得銀行貸款非常困難的中小房地產(chǎn)企業(yè)來講，信托融資已經(jīng)成為他一個核心的對資金需求的一個主體的方式。還有這些年來從無到有、從小到大的人民幣房地產(chǎn)私募股權(quán)的融資形式也逐步在這幾年得到穩(wěn)步的發(fā)展。私募基金募集資金的規(guī)模不斷地擴大，投資的期限從過去的較短，到現(xiàn)在出現(xiàn)更長的期限，投資組合也從偏債型走向偏股型，投資方向也從投資住宅為主，到現(xiàn)在多元化的投資，包括商業(yè)、旅游、養(yǎng)老地產(chǎn)，多元化格局也已經(jīng)開始出現(xiàn)。還有在直接融資里面，我們看到的就是境外融資。從去年下半年到今年上半年，境外融資是特別活躍的一種直接融資的形式，在境外融資的成本優(yōu)勢下，房地產(chǎn)境外融資的探索，我們看到的格局是非常的積極，也取得了明顯的效果。一些大的品牌企業(yè)利用境外資金成本比較低的優(yōu)勢，成為資金來源的一個重要補充，比如說萬達、萬科、金地、綠地等等都在境外資本市場融資獲得了一些成效，還有各類的房地產(chǎn)企業(yè)購買美國、歐洲、香港、新加坡、韓國的不動產(chǎn)，并在銀行融資上取得了一些明顯的成效。中小房地產(chǎn)企業(yè)的境外IPO也再次啟動，我們觀察到今年內(nèi)有一些廣東、無錫、深圳、重慶、北京、山東等地的企業(yè)在境外的IPO也為他們境外融資開辟了一些渠道。除了大的行業(yè)并購、企業(yè)的信托、房地產(chǎn)私募融資、境外融資之外，還有公募基金、子公司的資產(chǎn)管理，在房地產(chǎn)行業(yè)里關(guān)于金融的創(chuàng)新，現(xiàn)在已經(jīng)進入大資管的時代。券商的類信托業(yè)務也大部分投向了房地產(chǎn)，近期券商另類投資的自營、自管發(fā)展給房地產(chǎn)行業(yè)提供了全新的營業(yè)機會。像光大、國泰君安都有這類產(chǎn)品。此外還有基金和信托的聯(lián)合，還有銀行和信托的聯(lián)合，都是提供了一些直接融資的具體方式。

　　還有一種就是資產(chǎn)證券化的積極嘗試。嚴格來講，資產(chǎn)證券化應該是以未來有可預計的現(xiàn)金流的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)為基礎，設計成證券產(chǎn)品，在金融市場出售的一種融資方式，它是這樣叫資產(chǎn)證券化。當前在我國的資產(chǎn)證券化的業(yè)務主要包括三個方面，第一個是銀監(jiān)會監(jiān)管的信貸資產(chǎn)證券化，叫MBS，第二個是證監(jiān)會監(jiān)管的企業(yè)資產(chǎn)證券化，ABS，第三個是銀行間市場交易商協(xié)會主導的資產(chǎn)支持票據(jù)，ABN。我們從目前房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化方面，ABS已經(jīng)開始有案例了，就是證監(jiān)會監(jiān)管的這種，比如說華僑城、廣州海印，他們都利用證監(jiān)會這種渠道，通過資產(chǎn)的未來收益打成資產(chǎn)包來實現(xiàn)資產(chǎn)證券化的產(chǎn)品已經(jīng)開始出現(xiàn)。我們長期在國外比較關(guān)注和國內(nèi)比較熟悉的真正面向機構(gòu)和個人銷售的房地產(chǎn)信托基金現(xiàn)在還面臨一些突破性的問題，還沒有在中國完整意義上的這種REITs出臺，主要是它的征稅和法律的問題沒有完全的得到解決。除了券商的ABS之外，銀行間的資產(chǎn)支持票據(jù)的ABN也應該說受到關(guān)注，比如說天津保障房發(fā)行了一筆REITs，它主要就是銀行間的ABN的模式，保障房的收益不足，通過開發(fā)企業(yè)的其它收益來彌補，成功發(fā)行了證券，也是資產(chǎn)證券化的探索。當然我們現(xiàn)在主要還是面向機構(gòu)的證券化的探索。此外，境外發(fā)行REITs也時有發(fā)生，現(xiàn)在由于國內(nèi)的REITs管理規(guī)定還沒有出臺，所以一些需要發(fā)行，具備資產(chǎn)收益標準條件的商業(yè)地產(chǎn)如果發(fā)行REITs，有一些是在境外發(fā)行，來實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的退出。

　　除了我們前面說的這幾種形式，還有一種就是類資產(chǎn)證券化的積極的探索，它和嚴格意義的我們前面所說的REITs資產(chǎn)證券化是有區(qū)別的，類資產(chǎn)證券化主要是借道于信托、私募基金等載體，增加資產(chǎn)管理內(nèi)涵，將商業(yè)地產(chǎn)或者商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營收益進行打包并份額化銷售，從而實現(xiàn)融資的一種探索，它實際上也是想做資產(chǎn)證券化，但是它不是嚴格意義上的資產(chǎn)證券化，但是它在本質(zhì)上也可以看做是資產(chǎn)證券化的探索。

　　我們看到中國的房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化在商業(yè)地產(chǎn)上探索的意義更大，因為它對長期資金的需求更為迫切。我國商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)證券化的趨勢，大致可以歸納這個探索趨勢為以下幾個方面，第一個方面就是商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化，它一定是符合國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的需求，以及國際的慣例，商業(yè)地產(chǎn)具有持續(xù)經(jīng)營、收益穩(wěn)定的特點，它與資產(chǎn)證券化的要求是一致的，這種大的發(fā)展趨勢和方向，我認為早晚我們會走到那一步，這是第一點，我們要看到這個方向，第二，商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的探索現(xiàn)在非常積極，企業(yè)探索的熱情正在逐步上升，包括和券商結(jié)合、信托等等方式來做的，包括自身的一些創(chuàng)新模式都在積極的探索，這樣一些積極的探索雖然不是嚴格的、正規(guī)的REITs的模式，但是它為下一步我們真正的REITs的出臺，我覺得也在積累經(jīng)驗，也是非常有價值和意義的。海外發(fā)行是短期內(nèi)國內(nèi)部分說也地產(chǎn)REITs的可選途徑，另外資產(chǎn)證券化探索創(chuàng)新中實現(xiàn)多機構(gòu)合作，我們今年寫了一個報告，大家可能能看到，是和高和基金做的那個報告，已經(jīng)發(fā)給大家了，我們里面有詳細的說明，也請大家關(guān)注一下。盡管我們說商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)證券化符合國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展需求和國際的慣例，一定是它今后的一個方向，值得我們關(guān)注，但是我想無論是我們現(xiàn)在的各種類型的探索，還是將來的規(guī)范式的發(fā)展，基礎資產(chǎn)的質(zhì)量，也就是租金現(xiàn)金流優(yōu)良程度是資產(chǎn)證券化的關(guān)鍵，我們看準了商業(yè)地產(chǎn)未來直接融資和證券化的發(fā)展趨勢，從今天我們就要做準備，這個準備就是必須要提高基礎資產(chǎn)的質(zhì)量，也就是說它的現(xiàn)金流的優(yōu)良程度，沒有這些作為保證，我們下一步的資產(chǎn)證券化發(fā)展可能會步履艱難，開發(fā)企業(yè)大規(guī)模做商業(yè)地產(chǎn)的時候，從現(xiàn)在開始就比較高度重視這個內(nèi)容，對開發(fā)企業(yè)來說，這是更為嚴峻的一個考驗，也需要從現(xiàn)在開始做準備，為下一步的資產(chǎn)證券化或者是規(guī)?；陌l(fā)展奠定良好的基礎。

　　以上是把我們近期關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)金融創(chuàng)新的一些探索做了一個歸納和總結(jié)，我們非?？春梅康禺a(chǎn)企業(yè)今后金融創(chuàng)新的發(fā)展趨勢，我們認為直接融資和權(quán)益性融資的比例的增加、規(guī)模的擴大，都是今后發(fā)展的必然趨勢，是非常值得我們行業(yè)各個方面，包括研究者、企業(yè)、政策制定者的高度關(guān)注。以上我們的研究僅供大家參考，謝謝大家。

　　主持人：謝謝秦虹女士的演講，接下來我們有請著名財經(jīng)專家、財政部財政科學研究所所長賈康先生演講。賈康先生的演講題目是：房地產(chǎn)稅試點擴圍與住房信息聯(lián)網(wǎng)。

　　賈康：謝謝主持人，大家好！論壇組織者希望我就房地產(chǎn)稅試點擴圍和住房信息聯(lián)網(wǎng)跟大家做一個交流。

　　第一個是關(guān)于房地產(chǎn)試點的問題。我們關(guān)注的房地產(chǎn)稅改革是上海、重慶兩地按房產(chǎn)稅啟動試點試圖往前推進，我一向認為這樣一個改革是決策層對大方向有一個判斷之后，意識到必須采取漸進改革中間先行先試的方式，才可能把這個改革往后繼續(xù)展開，這符合中國改革進入深水區(qū)的一個常規(guī)情況，在某些特別有爭議、有難度的改革事項上，按照習總書記的說法，要以更大的決心鼓勵先行先試，在努力做頂層規(guī)劃的同時繼續(xù)鼓勵摸著石頭過河。上海、重慶兩地的改革試點，我個人對它的評價是，他們是追求柔性切入，先建立制度框架，所以社會上對他們的評價，我個人感覺，包括很多媒體，更多的是挑剔的眼光，有人說好像沒多大動靜，有人說怎么沒有看到房價應聲而落，有人說怎么沒有收多少稅，但是我們的媒體不從中國勢必要完成的配套改革和幾十年內(nèi)要實現(xiàn)現(xiàn)代化的這樣一個視角上看到這種敢為天下先改革的創(chuàng)舉，第一個吃螃蟹的創(chuàng)新動作呢？我個人是首先愿意先從敢為天下先這樣一個開創(chuàng)意義充分肯定這兩個試點的作用，我也不認為他們這個改革的成效如何的低。其實你稍微做一點調(diào)查就可以知道，有一系列的成效在顯現(xiàn)。

　　在兩地試點啟動之后，基本的情況可以概括為一句話，擴大試點范圍勢在必行。因為中國權(quán)威的信息是，從決策層到管理部門所形成的文件，這幾年從最高層面的文件到具體的綜合管理部門的文件，都非常明確地表述了關(guān)于適時擴大房產(chǎn)稅試點范圍，或者推進房產(chǎn)稅改革試點的要求。在今年春節(jié)之前專門發(fā)出的深化收入分配制度改革的指導文件里邊也非常明確地把房產(chǎn)稅改革試點進一步往前推進作為改革中間的重要組成部分。我們的官方信息其實在這方面是很清晰的，上一個年度的，這個年度的發(fā)改委關(guān)于改革的重點的文件里都清晰地表述了要推進這個改革。當然在現(xiàn)實生活中間大家也看到了，這個改革可以稱得上舉步維艱、爭議激烈，因為它牽動著現(xiàn)在已經(jīng)形成的既得利益格局，牽動著方方面面的感情，在我們很多活躍的輿論場合，特別是網(wǎng)上，微博上，客觀地講，理性討論的氛圍是不足的，更多的是發(fā)泄情緒。看到了這么多牽動意義和感情的不同觀點的對撞，特別是反對的聲音，有的時候一浪高過一浪，在這個改革繼續(xù)往前推進的過程中間，可能有不少人士就產(chǎn)生了疑惑，這個事情到底是怎么樣理解它，前景如何。其實我作為一個研究者，我始終認為大的方向應該是清楚的，文件里對這個改革的要求已經(jīng)鎖定，上一年度對這個改革，文件有所表述之后沒有看到動作，可以簡要歸結(jié)為是十八大人事安排沒有到位之前，官場潛規(guī)則起的作用，多一事不如少一事，所以有要求沒動作，今年十八大之后人事安排到位，我們也聽到不斷有傳聞，中央層面和各個地方層面反復的磋商，看有沒有可能在某些地方擴大試點。這些傳聞都不作數(shù)，一定要等有關(guān)管理部門正式宣布。上半年沒有消息，也并不意味著下半年就一定沒有消息，今年沒有消息，也不意味著明后年沒有消息，我作為研究者，我認為這個改革的邏輯，是后面反映著中國社會實現(xiàn)轉(zhuǎn)軌的客觀要求，大方向下它只是遲或早推進改革的問題。

　　所以，既然有這樣一個我們必須討論的大方向下的制度建設，那么我們是不是更應該推動理性的討論？推動在今年重要的時點（十八屆三中全會）全面改革的設計中間更好地把房地產(chǎn)的調(diào)控，相關(guān)的制度建設和改革創(chuàng)新結(jié)合進去。順便說一下，我作為力主要推進這一改革的一個研究者，我還有另外一個我認為非常值得強調(diào)的觀點，我始終是說，房產(chǎn)稅或者房地產(chǎn)稅這個改革在中國可以預見的歷史時期之內(nèi)，它的前景是絕對不能簡單照搬美國的普遍征收模式，而要更多地借鑒其它的國際經(jīng)驗，比如日本它實際上是首套房可以不征，或者它隱含的一個模式就是要承認有一個第一單位的保障住宅條件不被這個稅覆蓋。結(jié)合中國的實際情況，我強調(diào)這個稅在中國現(xiàn)在可以預見的歷史時期之內(nèi)，設計上面一個非常重要的要領(lǐng)就是調(diào)節(jié)要端，而不是普遍征收。官方如果不把這個說清楚，很容易造成社會上一波又一波的人心惶惶的情況。我個人力主在改革大方向的時候，要及早讓社會把這個定心丸吃下來，讓大家知道這樣的一個稅制建設它是和我們現(xiàn)在普遍訴求的無論是先富起來的人，還是以后有可能富起來的社會成員，在以后的這個稅制框架里面，基本住房保障概念下的第一套房或者第一個單位的住房是不被這個稅覆蓋的，這是我覺得我有必要再次強調(diào)一下我的基本觀念。

　　第二個基本情況就是住房信息聯(lián)網(wǎng)，管理部門也已經(jīng)有了明確的要求，我認為這是與管理相關(guān)的必要的技術(shù)支撐和條件。我們在網(wǎng)上搜一下就知道，有關(guān)管理部門在2012年就給出了清晰的要求。這樣一個縣級以上城市聯(lián)網(wǎng)到位的要求，那就基本上把中國的區(qū)域全部覆蓋了，它解決的問題有一個很明顯的對應性，就是中國的社會成員在異地，或者有多套購房的這樣的記錄，在網(wǎng)上是可以很便捷的查索，而通盤掌握的，你在若干個城市都有自己的產(chǎn)權(quán)房，或者是說我累積的購入了多套產(chǎn)權(quán)房，這樣的一個住房信息聯(lián)網(wǎng)把所有的信息收在里面之后，給一個指令就按照這個檢索的需要呈現(xiàn)出實際的相關(guān)情況。這樣的情況它的信息的意義當然是和我們以后房地產(chǎn)業(yè)界的政策優(yōu)化和我們談了多年的房地產(chǎn)方面的政府調(diào)控，和推動它健康發(fā)展這樣的訴求結(jié)合在一起的，因為它給予了科學的決策和政策優(yōu)化設計的基礎數(shù)據(jù)支持。中國到底現(xiàn)在社會成員在住房的擁有方面是一個什么基本情況，全面的信息放在一個全景圖里以后，我們現(xiàn)在的計算機根據(jù)它的軟件設計可以非?？斓陌凑漳愕慕Y(jié)構(gòu)要求生產(chǎn)結(jié)構(gòu)圖。全景圖和結(jié)構(gòu)圖合在一起，就是科學決策、優(yōu)化政策的一個基本條件。我們?nèi)绻麢z索一下在2012年2月19號的人民日報上就已經(jīng)說到，中國40個城市已經(jīng)把網(wǎng)聯(lián)上了，這是大的城市，但是信息還不夠完整，網(wǎng)先聯(lián)上，信息逐漸充實完整，這個工作作為一個負責任的政府顯然是要做的。

　　再往下我們有必要談一談基本認識，我也是把作為研究者的思考做一個簡單的匯報。我想談這么幾點：

　　第一，中國在整個的稅收優(yōu)化方面要放在一個更大的框架下加以理解。我們在經(jīng)濟社會轉(zhuǎn)軌過程中間，公民的納稅人意識逐漸的提升，大家越來越關(guān)注稅收問題，有必要了解一個從理論上可以很清晰勾畫的財政分配里面不可能三角，或者三元悖論，就是大家都愿意稅負減輕，可以說越輕越好，這是符合民心、民意的。第二，大家都關(guān)心政府的債務問題，比如這一陣子說得非常熱鬧的地方政府的實際債務情況到底如何，債務太高顯然有公共風險，這也是很容易取得一致的。第三，幾乎所有的人都認同，我們應該過更美好的生活，所以政府應該提供更多的公共服務，應該把我們的公共福利水平明顯地提升?？峙逻@也沒有人提出反對意見。三個公理意義的，大家都認為正確的命題放在一起怎么樣？

      現(xiàn)實是把這三個命題放在一起，從中長期、可持續(xù)的角度來看，至多只能同時滿足其中的兩個。你要想又減稅，又減輕公共債務負擔，那么從中長期來看，你不可能指望福利水平有多少明顯提高。你要想既減稅又提高公共福利水平，你就不得已需要舉借更多的公共債務，不可能這三角放在一起是一個客觀規(guī)律體現(xiàn)出來的基本現(xiàn)實。但是要讓社會認同它，并不容易，因為我們看到某些的局部更多的表現(xiàn)出來的民意、民心和情緒，都是要求這三個命題上把它最大化，稅是恨不得整個把它廢掉，不收稅最好，債務應該很低很低，最好不要再發(fā)展債務，這樣大家都心里踏實。但公共福利不客氣，誰也不可能說我這個公共福利可以讓掉。合在一起，一個社會在走向現(xiàn)代化的過程中間的理性選擇是什么？就是必須在這里面做一個通盤的、合理的制度設計和政策優(yōu)化，這里面不可避免的就是現(xiàn)代國家必須合理的構(gòu)建它的稅制，這是我們一直在推進的稅制改革，每一個人都生活在地方政府的轄區(qū)范圍內(nèi)，地方政府自己使自己的職能合理化，他怎么拿到大宗的資源，提供出大家希望他提供的東西，這樣的一個稅制建設和地方稅的建設，就一定要涉及到我們今天討論的房地產(chǎn)稅。

　　第二，地區(qū)稅體系中間要構(gòu)建的房地產(chǎn)稅，應該講它是可以稱之為民主稅的特定的地方組織收入，履行職能，滿足公共需要的組織形式。從國際上來看，在有一定的民主化、法制化發(fā)展的情況下，地方政府根據(jù)自己的實際情況要通過民意程序，公眾積極參與地方的立法，或者地方市政廳這樣類似地方議會的公共意愿表達和在一起做出決策這樣的主體，它要走一個完整的程序，把各個年度內(nèi)地方轄區(qū)的房地產(chǎn)稅相關(guān)規(guī)則明文化，讓地方所有的人都參與、都知情，在這種情況下，錢從哪里來，用到哪里去，是公共深度參與下的公共資源配置，是老百姓意識到這個錢集中起來以后，通過政府之手怎么樣回過頭來滿足大家的訴求，它是把民主化、法制化的機制跟分配很緊密地融合在一起了，中國如果在房產(chǎn)稅改革試點中意識到這樣一種實際的民主稅的性質(zhì)，顯然我們要借助這個制度創(chuàng)新和建設。在中國形成一個在地方層面的民主法制建設的催化劑，催化我們的試點區(qū)域，以及擴大范圍以后的區(qū)域。怎么樣處理好公眾眼前利益、長遠利益、整體利益之間的關(guān)系，在優(yōu)化稅制，減輕公眾的稅收痛苦，使省以下的分稅制逐漸配套落實到位，以及優(yōu)化房地產(chǎn)調(diào)控，優(yōu)化收入分配等等訴求之外，房產(chǎn)稅改革如果說還有它的第五項正面效應，我認為就應該非常明確地說，它是把地方必須融入現(xiàn)代化過程的這樣一個稅制建設和我們從社區(qū)到地方，到整個國家必須構(gòu)建的民主化、法制化的通盤的制度結(jié)合在一起了，這樣一個民主稅率，實現(xiàn)中國夢的意義，可能在某種意義上講，怎么估計都不過分。

        這種在不動產(chǎn)稅概念上的地方稅，天然就適合地方政府掌握，因為地方政府有這方面減少信息不對稱的優(yōu)勢，有稅基不流動的特點，有因地制宜差異化的空間，它更適合于老百姓從社區(qū)層面就參與，把這個稅的來龍去脈弄得透明，做規(guī)范的公共選擇，納稅人當家作主，一個民主法治的社會，最終是納稅人決定資源配置，就要通過這個稅典型地體現(xiàn)出來，這種制度安排的特點是真正讓公眾對于公共資源的配置當家作主。錢從哪里來，用到哪里去，大家一起參與，把它說清楚，把它規(guī)范化，把它真正用到老百姓最關(guān)心的公共福利的事情上面去，這個意義可能不言而喻大家都會認同。所以我想強調(diào)的是，在這個方向我們是不是應該有更清晰的認識，而且它同時也就表明了，上海重慶兩地試點之后，有人說應該把這個試點弄成一律化的辦法，全國按一個方案做。這是不對的，這應該首先從社區(qū)開始的，針對各地公共服務需求運行的一個稅種，它天然就要允許各個地方在試點方案的時候形成不同的特點，以后可持續(xù)的長期運行，仍然要有地方的差異的彈性表現(xiàn)，否則它不能夠很好地承認兩地差異的這種表現(xiàn)，在國際上這種大方向是看得很清楚的，各個地方從地方到基層，公眾參與之下，允許各地不同的一種稅收分配。

　　最后一點，這樣的一個稅要運行起來，有這么多的正面效應值得追求，當然還得循序漸進。相關(guān)的信息聯(lián)網(wǎng)是任何政府天經(jīng)地義要做的基礎工作，我們假設說沒有這樣一個稅收，中國的地方政府可以對自己下去內(nèi)的不動產(chǎn)說起來模模糊糊的狀態(tài)繼續(xù)延續(xù)嗎？不可想象。中國要走向現(xiàn)代社會，要有現(xiàn)代的社會治理，任何一個轄區(qū)對國土開發(fā)的通盤規(guī)劃必須要越來越清楚，而且要做優(yōu)化，它的通盤國土開發(fā)之下覆蓋之下的住房，從確權(quán)的第一步開始，到后來的一套制度都必須具備。這一套制度包括，在通盤的，覆蓋所有要素的國土開發(fā)規(guī)劃之下，不動產(chǎn)從它形成之后的財產(chǎn)的實名制的登記，到對于財產(chǎn)的法律保護，到這種財產(chǎn)的流轉(zhuǎn)交易制度，到這種流轉(zhuǎn)交易制度全程中間的稅收制度，從開發(fā)到交易到保有，都不可能是空白，都要有相應的稅收。再到這種稅收，解決了錢從哪里來了之后，用到哪里去，這種公共供給讓它優(yōu)化，所有的鏈條環(huán)節(jié)合在一起，是地方政府應盡的責任，既然如此，還有任何的懷疑嗎？地方政府在了解各個轄區(qū)之內(nèi)通盤的不動產(chǎn)的具體情況，一家一戶，每一塊不動產(chǎn)都要有清晰的信息記錄，確權(quán)之后，財產(chǎn)的保護、財產(chǎn)的交易、財產(chǎn)的稅收和相關(guān)利益人的公共服務是一個鏈條，通在一起以后，全國的聯(lián)網(wǎng)就是實在不行，我們是在信息化時代，過去沒有這種互聯(lián)網(wǎng)的時候，國際經(jīng)驗已經(jīng)有種種的信息的連接方式，有了互聯(lián)網(wǎng)以后，一下子它的成本極低，一下子使這個管理的效率極高，中國人后來居上的現(xiàn)代化趕超當然要利用這個后發(fā)優(yōu)勢，所以這是無異議的，我們必須要做這個事情。

　　回到房地產(chǎn)改革試點來說，這樣一個信息時代必然要用到互聯(lián)網(wǎng)，又可以使我們的管理和決策優(yōu)化做得更扎實，更有科學決策的依據(jù)。這樣的一些認識借此機會匯報出來，請在座的各位批評指正，謝謝大家。

　　主持人：謝謝賈康先生，接下來請出本環(huán)節(jié)第三位演講嘉賓，有請：歌斐資產(chǎn)管理有限公司管理合伙人兼CEO甘世雄先生演講。甘世雄先生演講題目是：多元化資本金融業(yè)的改革開放與財富管理創(chuàng)新。

　　甘世雄：感謝主持人，感謝各位，我第一次參加博鰲房地產(chǎn)論壇，應該說是本著一個學習的精神來的。主辦方給了我一個題目，叫“多元化資本，金融業(yè)的改革開放與財富創(chuàng)新”，可能是基于歌斐資產(chǎn)對財富管理有一些思考。再加上我本人是在證券公司和基金公司擔任過15年的高管，我來到歌斐的時間是一年半，對金融業(yè)的改革開放我是有很深的感觸。大家都知道，尤其是2011年，銀、證、保三證主席更換以后，先是證監(jiān)會的郭主席倡導了這個改革創(chuàng)新的一股旋風，尤其是他提出的放松管制、加強監(jiān)管，在證券業(yè)，包括基金行業(yè)、證券公司鼓勵創(chuàng)新，放松對牌照、產(chǎn)品方面的監(jiān)管。最近我們也注意到，保監(jiān)會的向主席也開了保險行業(yè)的創(chuàng)新和改革的會議，尤其是對保險資產(chǎn)的投資管理也在放開，包括銀監(jiān)會也有很多的創(chuàng)新措施，銀、證、保這三個主要的金融行業(yè)都在進行改革、創(chuàng)新，就形成了一股自上而下、放松管制和自下而上、探索突破的局面，因此就出現(xiàn)了所謂大資管時代?，F(xiàn)在基金、信托、保險都在辦資管，所有的都在進入大資管時代。大資管時代最主要的標志，應該就是對原來的分業(yè)經(jīng)營的界限給予了打破，因此就出現(xiàn)了跨業(yè)經(jīng)營，這也就是我想講的第一個題目，就是金融改革創(chuàng)新帶來跨界加混搭，也就是跨界和混搭加速形成了多元化資本。

　　現(xiàn)在的影子銀行和大資管時代，我們認為要倒逼利率的市場化，同時金融改革的趨勢，還包括匯率的市場化、人民幣的國際化，以及金融混業(yè)化、脫媒化和去牌照化，未來的金融牌照就不值錢了，以前我們的基金公司都知道的，要搞一個基金公司牌照不得了，現(xiàn)在不是這樣了，你有能力就去搞。現(xiàn)在最核心的是你具不具備資產(chǎn)管理的能力，具不具備為投資者創(chuàng)造財富，而不是毀滅財富的能力，這是核心。當然，金融改革也為財富創(chuàng)新帶來了極好的政策環(huán)境和廣闊的市場空間，在這方面，諾亞財富就是嘗到了甜頭的。有些人可能知道，有些人不知道的，我簡單做一個介紹，諾亞財富創(chuàng)業(yè)的時候，我作為從業(yè)人員，我認為它也是處于灰色的地帶，我感覺它缺少牌照，是不是符合監(jiān)管的要求，當然它充分的合規(guī)，完全的自律，結(jié)果后來被紅杉的沈南鵬發(fā)現(xiàn)了，在2007年他投資以后，他經(jīng)過分析，在中國的國內(nèi)市場是不可以上市的，但是到美國去是可以的，因為美國跟我們的監(jiān)管環(huán)境是不一樣的，人家是放松管制的，人家是去牌照化的，只要是市場認可你的，你就有生存的空間，2010年諾亞財富就在紐交所上市。諾亞財富在財富管理創(chuàng)新當中，很重要的就是跨界和混搭的能力。因為諾亞具備對跨界金融產(chǎn)品的獨立篩選能力，因為我們主要是對高凈值客戶進行各類資產(chǎn)配置，還要對多類型基礎資產(chǎn)的交易結(jié)構(gòu)進行設計，這也是需要一種夸大和跨界。歌斐資產(chǎn)正是基于這樣的情況下，我們是以母基金（FOF）和MOM的形式進行基金管理，而FOF和MOM又是一種創(chuàng)新，這是在美國近20幾年證明的一種非常好的模式，我們經(jīng)過3年的實踐，我們現(xiàn)在已經(jīng)管理了260億的資產(chǎn)，我們專門做PE的母基金有201億，我們作地產(chǎn)的母基金一開始有20億，后來我們研究海外，發(fā)現(xiàn)也沒有做地產(chǎn)母基金做得成熟的，后來我們就切入到地產(chǎn)基金里面，現(xiàn)在有180億，從這方面我們理解到財富管理的創(chuàng)新，它的生命力在哪里呢？一是要滿足對市場、對投資者的需求，第二是要真正創(chuàng)造價值。

　　當然，我們現(xiàn)在在這一年半的時間，地產(chǎn)基金搞到180億的規(guī)模，我們也面臨一些困惑，這當中也是機遇歌斐資產(chǎn)資本的來源逐漸的多元化，除了我們原來的高凈值的客戶，中國的富有的家族，還包括一些企業(yè)，上市公司，現(xiàn)在還有政府的母基金，以及我們最近正在跟保險公司接觸，他們也是看中了我們母基金另類投資的能力，對房地產(chǎn)我們也在探討。但是我們跟投資者的交流當中發(fā)現(xiàn)，尤其是機構(gòu)投資者動中國的房地產(chǎn)市場他們是心存疑慮的，如果沒有深入進來了解的話，認為這里邊的泡沫很重，風險很大，所以他們就很謹慎。我們現(xiàn)在到了180多億以后，再往后走，往哪里去，我們也很疑惑。當然我們也在看海外的成熟市場，尤其我們歌斐一個標桿企業(yè)，那就是黑石資本，它有1000億的房地產(chǎn)基金，有800多億PE基金，包括還有別的，我們在中國長遠來看，地產(chǎn)基金是剛剛拉開一個帷幕，但是的確風險很大，這也是我這次來本著一個學習、交流的態(tài)度。現(xiàn)在6萬多家開發(fā)商，還有多少人留下來了？我們現(xiàn)在從單一的業(yè)態(tài)，從住宅往商業(yè)、養(yǎng)老、旅游，往多種業(yè)態(tài)的轉(zhuǎn)型，我們是否能夠成功？這也是我要想講的第二個問題，我們從資本的角度，尤其多元化資本的角度來看地產(chǎn)，我們希望它做的就是轉(zhuǎn)型加升級。

　　我們之前也做過一些融資的項目，歌斐做地產(chǎn)基金一年半的時間，我們考察了上百家企業(yè)，最后選擇了近20家企業(yè)作為合作伙伴，我們管了180億，有些不是我們管的，是債券類的，大概還有一兩百億。我們看了這些企業(yè)，我們也看了一些好的，值得總結(jié)的，我們也有一些擔憂。整體來看，我們覺得房地產(chǎn)行業(yè)的盈利模式要從簡單的開發(fā)加銷售向開發(fā)、運營加金融的模式轉(zhuǎn)變，尤其原來比較粗放型的以住宅為主的，就是開發(fā)加銷售，未來要做轉(zhuǎn)型，一定要做運營，還要跟金融結(jié)合。具體來講，首先在房地產(chǎn)的開發(fā)上，我們認為開發(fā)要工業(yè)化，因為總體來看，房地產(chǎn)是一個暴利的行業(yè)，我們還注意到一個現(xiàn)象，比如在上海這樣的地方，它是利潤率非常高的，這邊有好多開發(fā)商應該是很粗放型的，但是我們注意到一個重慶現(xiàn)象，重慶這個地方利潤是很低的，但是重慶的開發(fā)商，我們考察過好幾家企業(yè)，他們從產(chǎn)品的研發(fā)化，從管理的精細化，從市場的品牌化，乃至售后的服務化都做得比那些利潤率高的區(qū)域的企業(yè)要好。因為我自己在上海，我是有體會的，我住的某個小區(qū)，那也是所謂比較大的小區(qū)，整個產(chǎn)品就很糟糕。我們現(xiàn)在都講體驗式感受，而且市場的品牌是靠口碑來的，我在公開場合不好點它的名，但是我在私下經(jīng)常講，我覺得這個小區(qū)是非常差的，這跟它的管理人的素質(zhì)比較低有關(guān)。售后服務也沒有，產(chǎn)品的研發(fā)也沒有，它自己也不重視品牌。

       我們現(xiàn)在有很多開發(fā)商就是機會主義型的，就像我們做PE的一樣，賺一把就走的，我認為這樣的企業(yè)未來肯定是要被淘汰出局的。當然有企業(yè)想要做管理的精細化、標準化、流程化，我們考察了很多企業(yè)，你想到了，但是你要做到也是不容易的，還要有付出的意識，你要善于把你的利益讓出去，好多人也做不到。還有產(chǎn)品的研發(fā)化，我們看到很多企業(yè)在設計研究上花的精力、投入是遠遠不夠的，所以對新技術(shù)、新材料，乃至于新工藝方面，我們還是有短視行為的。這是第一，開發(fā)要工業(yè)化。第二，運營要專業(yè)化。現(xiàn)在不少開發(fā)商都提要從住宅地產(chǎn)向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型，其中很重要的就是你運營的模式以及運營團隊的專業(yè)化。你僅僅招幾個人馬上搭起來一個班子可能不一定行，它還需要時間，還需要磨合。專業(yè)化一定是從專注到專一。當然，我們還認為地產(chǎn)必須要金融化，剛才秦主任已經(jīng)講了很多了。包括上市，以及各種金融的創(chuàng)新，地產(chǎn)只有跟金融結(jié)合，你才能有更大的發(fā)展空間。

　　我們吸引了這么多資本來對房地產(chǎn)感興趣以后，我們?nèi)绾闻c它對接呢？我想講最后一個關(guān)鍵詞，就是分享和共贏。為什么我不講合作和共贏呢？我認為合作的前提是要有共同的理念和共識。我從5個方面來講，第一，我們跟開發(fā)商，我認為我們不僅給他們提供資金，我們還要提供增值的服務，包括風險的控制、資源的整合，包括內(nèi)部的治理，某種情況下我們扮演外部董事的角色，這是與開發(fā)商的關(guān)系。第二是跟投資者的關(guān)系，我們要有信托責任，要透明公開，包括我們跟很多保險的機構(gòu)，還有很多家族機構(gòu)，我們跟他們一起去看我們的資產(chǎn)，一起去進行產(chǎn)品設計，我們要做投資者的開門人。第三，我們與地產(chǎn)基金的同行，我們認為要成為一種戰(zhàn)略伙伴，我們將來要分享信息，交流風控的經(jīng)驗，另外我們也可以聯(lián)合投資。第四，我們與其他的中介機構(gòu)，我們共同尋找好的項目，尋找好的團隊，然后把我們的資源進行優(yōu)化配置。第五，我們與媒體以及其它的社會資源，我理解為廣義的資本經(jīng)營，我們要有分享和共贏的心態(tài)，我們要多一些相互包容、理解，多一些感恩，少一些埋怨。我理解地產(chǎn)與金融總體來看是我們國家行業(yè)利潤比較高的，尤其是我們做過實業(yè)的人都是有深刻體會的，因此更需要我們行業(yè)中的人對社會多一份感恩之心，我們已經(jīng)得到了很多，應該盡我們的社會責任，以求得更好的輿論環(huán)境，營造更有利與房地產(chǎn)健康發(fā)展的生態(tài)環(huán)境，真正迎來房地產(chǎn)發(fā)展的又一個黃金十年，謝謝各位。

　　主持人：謝謝甘世雄先生的精彩演講，接下來有請：文登市土地儲備交易中心主任賽永忠先生演講，他演講的題目是：養(yǎng)生文登值得信賴關(guān)注的文登房地產(chǎn)。

　　賽永忠：尊敬的各位領(lǐng)導、各位來賓，女士們、先生們，大家好！

　　今天十分高興與各位相會在美麗的海南，首先對此次論壇的舉辦表示熱烈的祝賀，最近幾年我們跟觀點新媒體合作非常不錯，對我們地方政府來說是收獲特別大，特別是很多的專家對政策的解讀，以及市場的分析，應該說對我們地方收獲是非常大的，另外對我們文登市的知名度也起到很大的推廣作用。在此，感謝觀點新媒體，也感謝關(guān)心和支持文登發(fā)展的各界人士。希望通過今天這個平臺，加深我們的感情和友誼，開啟我們更深層次上的交流與合作。

　　大家都知道，今年年初國家出臺了加強房地產(chǎn)市場調(diào)控的新國五條，隨著全國兩會的召開，新型城鎮(zhèn)化建設成為本屆政府未來5年工作的重中之重?？梢灶A見，政策的傾斜和產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移，必定將為中小城鎮(zhèn)的發(fā)展帶來引擎般的助推作用。站在這個講臺，我依然鐘情于我的家鄉(xiāng)——文登。我們文登市地處膠東半島東部，位于青島、煙臺、威海三市中心的區(qū)域，東與韓國隔海相望，總面積1645平方公里，海岸線長達156公里，陸海空交通設施完備，高速公路、濟濰鐵路、國際機場一應俱全，周邊2個小時車程內(nèi)有5個國家的一類開放港口，3個國際機場，交通是非常便捷的，是一座最適合人類居住的海濱城市、生態(tài)城市、旅游城市，是中國著名的長壽之鄉(xiāng)，溫泉之都和道教圣地，綜合經(jīng)濟實力居全國百強縣市第14位。

　　文登歷史悠久，人文薈粹，公元前219年，秦始皇東巡到了文登，召集文人登山，吟詩作賦，文登這個名稱由此得名，公元568年開始制縣，已經(jīng)有1400多年的歷史。是膠東半島的幾個千年古鎮(zhèn)之一。擁有千年歷史，積淀了深厚的文化底蘊，孕育出了獨具特色的詩學文化、道教文化、李龍文化、紅色文化，是山東歷史文化名城。詩學文化燦爛輝煌，春秋時期就被稱為文詩之鄉(xiāng)，隋唐以來有一百多位進士榮登榜首，僅明清兩朝就有66人，是同期全國各個縣市平均數(shù)的2.3倍。另外道教文化源遠流長，全真教在文登開宗立派，發(fā)展成為中國道教文化影響最大的兩大派之一。李龍文化被列為國家級非物質(zhì)文化遺產(chǎn)。紅色文化影響深遠。1937年發(fā)動了全國著名的天福山起義，打響了膠東抗日戰(zhàn)爭第一槍，為共和國締造了4個軍，哺育了120多名文登籍將軍。

　　文登山清水秀、環(huán)境優(yōu)美宜人，山水相依、海河相接、風光秀美、四季分明，是中國優(yōu)秀的旅游城市，省級森林公園天福山，鳥語花香，是天然的氧吧，李龍故里回龍山，有270多年的廟會史。境內(nèi)有156公里的海岸線，島礁齊布，還有12公里金色沙灘，是天然的海水浴場。文登的地熱資源豐富，一個縣級市共有5處高品質(zhì)溫泉，礦化度高，是中國溫泉之都，有些嘉賓也到過文登的天幕溫泉，也是隨著觀點參加論壇活動而去的。植被茂盛，生態(tài)良好，飲用水的水質(zhì)、城市地表水的水質(zhì)以及近海岸的水質(zhì)都達到國家標準要求，是國家園林城市，生態(tài)示范市。

　　文登產(chǎn)業(yè)發(fā)展載體完善，啟動了經(jīng)濟開發(fā)區(qū)拓展區(qū)建設，建成配套區(qū)面積擴大到40平方公里，進駐企業(yè)達到500多家，發(fā)展水平居山東省開發(fā)區(qū)的前四強，成為全省首批科學發(fā)展示范園區(qū)，被聯(lián)合國工業(yè)發(fā)展組織確定為國際項目示范區(qū)。另外，啟動了城市文化商務區(qū)的規(guī)劃建設，拉開的34平方公里的發(fā)展框架。一個服務功能完善、高層建筑密集、生態(tài)水系環(huán)繞、生活創(chuàng)業(yè)兩宜的現(xiàn)代化的新城初具規(guī)模。被確定為全省發(fā)展服務業(yè)重點城區(qū)。另外啟動了南海新區(qū)的建設，累計完成基礎設施投入達到80多億元，路、水、電、暖、燃氣、通信等七通一平基本到位。南海新區(qū)還有新港即將竣工，有90多個投資過億元的產(chǎn)業(yè)項目落地開工，被批準設為省級工業(yè)園和省級高新區(qū)，被國務院確定為山東省重點建設的三大海洋經(jīng)濟新區(qū)之一，成為國家戰(zhàn)略的重要組成部分。

　　優(yōu)越的區(qū)位、獨特的資源、完備的功能和世界養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向，給文登提供了難得的發(fā)展機遇，我們城市占規(guī)劃確定為中國長壽之鄉(xiāng)，東方養(yǎng)生之都。2009年以來，全國共有639個城市居民在我市購買住房，今后我們將把供地計劃重點放在經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、城市文化商務區(qū)和南海新區(qū)，依托四山五泉一線的資源優(yōu)勢，重點發(fā)展養(yǎng)老、旅游文化地產(chǎn)，建設精品的旅游項目，積極培育溫泉養(yǎng)生、生態(tài)養(yǎng)生和休閑養(yǎng)生等旅游產(chǎn)品，使文登成為北方的旅游度假的重要目的地。

　　今年，中央經(jīng)濟工作會議明確提出要大力發(fā)展城鎮(zhèn)化，三四線的城市承擔著主要的城鎮(zhèn)化建設任務，我認為方向比努力更重要，投資區(qū)域的正確選擇是成功的關(guān)鍵，隨著一二線城市政策調(diào)控的深入，三四線城市的優(yōu)勢日益顯現(xiàn)，房企不僅要關(guān)注一二線城市，更應該關(guān)注三四線的成長城市，我相信大家心中已經(jīng)有答案了，我們愿意與大家共同分享投資商機，以最真摯的感情，最優(yōu)良的環(huán)境，最完善的服務讓廣大投資者得到最豐厚的回報，歡迎大家在方便的時候帶著親朋好友到文登考察指導，休閑度假，投資興業(yè)，與我們一道攜手并肩，共享藍色經(jīng)濟區(qū)建設的歷史機遇，最后祝各位來賓身體健康、工作順利、合家幸福，謝謝大家。

　　主持人：謝賽永忠先生的演講，也謝謝主題論壇一的四位演講嘉賓。接下來正式進入主題論壇二：資本解碼：去香港上市與商業(yè)、土地熱。有請第二環(huán)節(jié)首位演講嘉賓卓越置業(yè)集團有限公司執(zhí)行總裁張遠先生。張遠先生的演講題目是：問道商業(yè)地產(chǎn)把脈發(fā)展趨勢。

　　張遠：各位領(lǐng)導、各位來賓，今天非常高興在這個講臺上講這么大一個題，作為一個企業(yè)來講“問道商業(yè)地產(chǎn)，把脈發(fā)展趨勢”，顯得有點自不量力，但是卓越在這方面做了一些工作，我想結(jié)合卓越的一些經(jīng)驗談一談。 

　　我報告三個方面的內(nèi)容：第一，我國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀和存在的問題。第二，未來中國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢，第三，新形勢下地產(chǎn)商的應對策略。

　　第一，我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)狀和存在的問題。

　　截止2012年底全國約有3100多家購物中心，累計商業(yè)建筑面積已經(jīng)達到2億平方米，預計2015年有望達到4500家，商業(yè)建筑面積達到3億平方米。今年上半年，全國商業(yè)營業(yè)用房完成投資5000億，增長26.1%，增長速度比住宅投資增速要高5.3個百分點。投資方面，2010年之后，商業(yè)地產(chǎn)的年均投資額快速增長，其投資額增速已經(jīng)開始超過住宅。我們認為在未來房產(chǎn)調(diào)控常態(tài)化的背景下，住宅投資將明顯放緩，商業(yè)地產(chǎn)會因此而持續(xù)受益。從需求方面講，2010年之后，商業(yè)地產(chǎn)的銷售面積增速快于整體地產(chǎn)面積增速。但是在電商的沖擊下，我們看到商業(yè)地產(chǎn)也會受到一定的影響。

　　另外，從整個區(qū)域分布來看，我們簡單搜集了一下2012年重點企業(yè)拿地的情況和業(yè)務的分布，從幾家大型房地產(chǎn)企業(yè)拿地的區(qū)域分布來講，還是二三線城市更多一點，我們?nèi)绻屑毞治?，只要是在這些二三線城市中心區(qū)、城區(qū)，或者城郊區(qū)拿的地里面，商業(yè)的比例一定是很高的，要比原來高得多，我們沒有具體研究它的比例數(shù)，但是我們各個大企業(yè)應該很清楚，只要是在舊城改造、城中心區(qū)、郊區(qū)拿的地，政府一定要求有商業(yè)配套。

　　在這些企業(yè)開發(fā)的模式里面，我們歸納起來有三大類，一類是萬達的模式，我們叫做訂單式的開發(fā)模式。再就是租售并舉的新鴻基的模式，它經(jīng)過這個轉(zhuǎn)型整整花了11年。再一個就是凱德的資本加商業(yè)的模式，凱德現(xiàn)在在國內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)運營當中應該說是獨樹一幟，也取得了非常好的效果。但是作為國內(nèi)企業(yè)來講，它的模式的可復制性，可能國內(nèi)企業(yè)沒有這個優(yōu)勢，也很難做得到。它具體怎么運作的，我也不在這里多講了，但是我覺得在行業(yè)內(nèi)，大家都有這樣一個基本的看法。從典型企業(yè)就看到商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展有這么三大類模式。

　　簡單介紹一下卓越，卓越是從2004年樹立了首個卓越商業(yè)地產(chǎn)的品牌——卓越時代廣場，我們就開始進入商業(yè)地產(chǎn)市場。卓越集團一直堅持是商業(yè)并舉、貨如輪轉(zhuǎn)。公司不斷推出商業(yè)住宅產(chǎn)品，我們不僅做商業(yè)，我們也有蔚藍系列，我們卓越的蔚藍海岸還是比較有名的，在各地的蔚藍系列的住宅銷售很旺。目前，卓越已經(jīng)成為深圳CBD商務開發(fā)規(guī)模最大的企業(yè)。

　　講了總的投資需求，也講了幾個典型的開發(fā)模式，下面我簡單歸納一下，我們認為在商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中存在幾個大的問題。第一，投資盲目性較強，部分區(qū)域的同質(zhì)化嚴重。特別是綜合體的泛濫，在某些人口并不太多，或者未來人口導入的期望不大的情況下，我們大量地建了商業(yè)綜合體。第二，電子商務發(fā)展的沖擊，購物消費類商業(yè)地產(chǎn)運營難度加大。從商業(yè)地產(chǎn)這個角度來看，電商應該是一個最大的敵人。但是電商的沖擊，商業(yè)地產(chǎn)阻擋不住，我們必須要承認它帶來的后果，我們必須要做相應的調(diào)整。第三，商業(yè)地產(chǎn)融資渠道單一，投資回收期長，增加了金融風險。這三大類問題，在商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展中要共同面對。

　　第二，未來中國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢。

　　1、隨著人口導入的進一步增加，大中城市因中心城市土地有限及郊區(qū)新城發(fā)展的需要，未來幾年，商業(yè)地產(chǎn)郊區(qū)化將成為常態(tài)，在商業(yè)地塊的選擇上，卓越集團的戰(zhàn)略定位是一二線城市的中心區(qū)域和次中心區(qū)域，也是城市最具價值的潛力區(qū)域。我們認為業(yè)務布局會有一個郊區(qū)化，但是我們卓越還是要堅持在中心區(qū)和次中心，這是一個大的趨勢和卓越選擇的錯位。

　　2、產(chǎn)權(quán)持有比例的合理化。從卓越來講，卓越集團商業(yè)地產(chǎn)面積持有的比例大約是15%左右，其余多以銷售為主，但也會根據(jù)不同地段的商業(yè)項目適當增加到20%，我們卓越最終就是控制在八二比。

　　3、融資方式多元化。未來商業(yè)地產(chǎn)融資渠道將呈現(xiàn)前所未有的創(chuàng)新態(tài)勢，多元化格局明顯，融資方式主要由原來的主要依賴銀行貸款轉(zhuǎn)向更多的依靠權(quán)益性的融資與債務性的融資相結(jié)合，間接的融資與直接融資相結(jié)合的方向轉(zhuǎn)變。近年來REITs作為一種理想的商業(yè)地產(chǎn)融資形式被普遍看好，但由于海外上市條件和門檻過高，REITs在中國還屬于個案，預計未來有關(guān)政策環(huán)境將明顯改善，REITs以及各種創(chuàng)新的融資渠道和工具將迅速發(fā)展。這是我們更多的看到REITs對中國的商業(yè)地產(chǎn)來講可能會是嶄新的融資的大門。

　　4、抓機遇、謀發(fā)展。高端城市商業(yè)綜合體、體驗式商業(yè)地產(chǎn)、社區(qū)商業(yè)以及區(qū)域性購物中心等類型的商業(yè)將有更好的發(fā)展前景。高端城市商業(yè)綜合體是最全的一種商業(yè)地產(chǎn)類型。第二種體驗式的商業(yè)地產(chǎn)，它能做的就是電商替代不了的一些體驗消費，所以說體驗式購物中心是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的一種主要形態(tài)，再就是社區(qū)商業(yè)，一個樓盤也好，一個社區(qū)也好，它需要有一定的商業(yè)的支持。第四個是區(qū)域性的購物中心，因為城市的擴容，需要城市中心和新城的建立，另外消費者更加追求建立，要解決消費、輿論等問題，也和前面講的郊區(qū)化趨勢有關(guān)。一個大的片區(qū)，區(qū)域性的購物中心，這種商業(yè)形態(tài)也應該是有很大的生命力。

　　在市場競爭的浪潮中，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商一定要主動適應社會的進步和變革，抓住機遇、迎接挑戰(zhàn)，才能取得更快、更好的發(fā)展。謝謝大家。

　　主持人：謝謝張遠先生的精彩演講，接下來有請本環(huán)節(jié)第二位演講嘉賓：萊蒙國際集團有限公司執(zhí)行董事王天也先生。王天也先生的演講題目是：萊蒙國際——香港上市內(nèi)房企業(yè)的經(jīng)歷分享。

　　王天也：各位來賓、大家好，非常榮幸受主辦方的邀請代表萊蒙國際集團在這個論壇上做一個主題發(fā)言，今天涉及到我們這個板塊是關(guān)于香港上市的情況，自然涉及到融資、資本市場的問題。但是由于臺風的原因，香港的投行代表都被擋在香港，來不了。但是還是很榮幸地聽到我們的投行代表，和賈所長、秦主任等專家向我們介紹了一些市場的最新情況。萊蒙作為已經(jīng)在香港上市兩年的一個上市公司，我們是今天這個板塊的一個主體，講去香港上市，我們已經(jīng)上了，上市公司面對香港和內(nèi)地市場這兩個市場甜酸苦辣我們都有承受。我在香港16年做了三間香港主板上市的上市公司，其中兩間是地產(chǎn)，是內(nèi)房股，有很多在香港上市公司的經(jīng)歷，是看到香港和內(nèi)地兩地市市場的不同。今天我主要想介紹一下我們公司，另外想結(jié)合這兩個市場面對的機遇和挑戰(zhàn)，和大家進行一些分享。

　　首先簡單介紹一下萊蒙國際集團。我們公司在香港成立了20年，2001年進入國內(nèi)的市場開始布局，現(xiàn)在我們以珠三角和長三角為主的10個城市有17個項目在運作，兩年前我們在香港主板上市，主要的經(jīng)營模式，我們叫做雙輪驅(qū)動，一方面就是在住宅市場，在高端市場，我們在深圳的水榭品牌還是有一定的知名度。另外就是爭取做中國的高端城市綜合體優(yōu)秀的開發(fā)和運營商。我們做城市綜合體也好，商業(yè)地產(chǎn)也好，不是進行最近住房市場出現(xiàn)政策打壓以后才做的，我們很早就開始做了，到目前為止，我們這17個項目里面有大概一半是城市綜合體的項目。土地儲備在一二線城市超過500萬平方米，戰(zhàn)略模式還是堅持高周轉(zhuǎn)、擴規(guī)模，另外在一二線城市布局。

　　幾大業(yè)務板塊，從房地產(chǎn)開發(fā)角度來講，一個是高端住宅開發(fā)，一個是城市綜合體的開發(fā)。剛才我已經(jīng)簡單做了一些介紹，另外一個就是在商業(yè)地產(chǎn)，或者是投資性的持有物業(yè)方面，我們也已經(jīng)進入商業(yè)地產(chǎn)、酒店等等領(lǐng)域，目前我們持有經(jīng)營的面積大概在23萬平方米左右，加上商業(yè)的租金收入、酒店的經(jīng)營收入、物業(yè)的收入，大概是在3億左右。另外，我們在三年前開始嘗試建立房地產(chǎn)基金，我們也是和專業(yè)的基金公司合作、合資，以我們?yōu)橹鳎闪⒘朔康禺a(chǎn)基金。到目前為止，我們也已經(jīng)做了3個項目，我們所管理的資產(chǎn)和融資額在15億左右。最后一個板塊就是一些新的拓展業(yè)務，我們現(xiàn)在也已經(jīng)開始進入旅游地產(chǎn)。另外，我們也研究關(guān)注養(yǎng)老地產(chǎn)。因為我們自己的合作伙伴，我們的股東有很多，包括英國的房地產(chǎn)基金，包括新加坡的房地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)運營商，這都是我們的股東和合作者，所以我們也關(guān)注一些海外市場。還有一個就是我們也在做一些房地產(chǎn)的資產(chǎn)買賣交易的活動?？纯次迥甑脑鲩L，實際上我和我們的同行都是一樣的，也是蠻健康和快的，我們的復合增長都在50%左右，毛利潤和凈利潤的增長幅度更大，復合增長這幾年是70%左右，去年我們的毛利率在50%以上。

        從我們經(jīng)營的區(qū)域和土地儲備的情況來看，大概40%左右在珠三角，30%左右在長三角，另外我們這兩年進入了中部城市，我們進入了南昌，所以我們在中部的土地儲備也達到了15%左右的規(guī)模，另外在天津和成都也有我們的樓盤和項目。今年上半年我們的合同銷售同比增長了11%，在業(yè)界來講，我們這個不算優(yōu)秀的，但是我們完成了全年設定目標，做到了時間過半、任務過半，特別提醒大家留意的就是，房價還是漲得不錯，我們的銷售合同均價上升了40%。關(guān)于投資型的物業(yè)，就是我們的商業(yè)地產(chǎn)方面，這幾年的租金收入復合增長大概在30%左右。從總的資產(chǎn)和凈資產(chǎn)的規(guī)模來講，也是在35%左右的復合增長，現(xiàn)在公司的總資產(chǎn)大概在250億左右，凈資產(chǎn)大概在45億左右。商業(yè)地產(chǎn)剛才我已經(jīng)講過了，23萬平方米的持有量，租金收入是大概1.3億左右，加上酒店，還有其它的物業(yè)管理收入23億左右，出租率比較高，都已經(jīng)接近百分之百。我們的地產(chǎn)基金是在2010年成立的，管理的資金額有15億，已經(jīng)做了3個項目，作為房地產(chǎn)開發(fā)商，終究還是在房地產(chǎn)方面是我們的專業(yè)，在基金方面涉及到有點準金融的狀態(tài)，我們就和深圳的一家比較優(yōu)秀的基金公司合作，做我們的房地產(chǎn)基金，深圳的合作方是創(chuàng)東方。

　　下面重點談談，作為一家香港的房地產(chǎn)上市企業(yè)，我們面臨的問題和挑戰(zhàn)，和大家做一個分享。

　　一個是在地產(chǎn)開發(fā)方面，總的問題實際上是大家都面對的，我認為最大的問題還是以政策為主導市場的行政干預，非市場的調(diào)控，包括目前的限購、限價、限貸等等，對我們房地產(chǎn)開發(fā)商有非常大的影響。因為今天我們談的主要是上市企業(yè)融資的問題，所以我重點談的是在房地產(chǎn)融資方面的問題，主要還是渠道過于狹窄、單一。實際上我們還是過于依賴于銀行，一旦銀行有政策性的變動，或者成本的變動，比如說第一套房怎么樣，第二套房怎么樣，利率增加多少，這對我們就有很大的影響。另外我們看整體的融資面，現(xiàn)在確實對房地產(chǎn)企業(yè)還是相當被動的。我們雖然大家說都不缺錢，發(fā)展得還是不錯的，但實際上我們是在非常惡劣的環(huán)境下在努力成長的。首先看資本市場，在我們國內(nèi)A股市場，除了很早以前上市的那批企業(yè)，最近這么多年的上市，實際上對我們房地產(chǎn)企業(yè)是關(guān)門的。已經(jīng)上市的企業(yè)的再融資也是難上加難。你說銀行不好走，我們走信托，實際上信托這幾年也是比較緊。私募基金本來是國家鼓勵的，從政策上來講越來越鼓勵搞基金，但是在這方面的渠道也是比較難的。在貸款方面也是受到很多管理方面的限制，如果說我們不符合的信貸原則，如果你在我們測算你的IRR，或者你的市場方面，我們認為你不夠條件，那么我們銀行不給你提供貸款，我認為房地產(chǎn)企業(yè)無話可說，但是最怕聽到的說，你的條件還可以，但是現(xiàn)在沒指標，現(xiàn)在不能給你貸款，這就是有些行政的東西，能不能市場的多一點，行政的少一點。

　　第二個是商業(yè)地產(chǎn)方面，最近幾年電商對線下的商業(yè)造成了一定的沖擊，這對我們商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)也是有影響的。

　　重點我講講融資的情況。如果講地產(chǎn)開發(fā)的融資困難的話，商業(yè)地產(chǎn)的融資是更難的。作為香港上市公司，從香港的市場看我們境內(nèi)的市場，我感覺有兩個方面的問題，一個是商業(yè)銀行的貸款在期限上不匹配，剛才專家們都已經(jīng)講過這個問題，一個商業(yè)地產(chǎn)，銷售還是按照我們目前的銷售規(guī)律，考慮你的開發(fā)周期、銷售周期就可以了，但是如果你是持有型的商業(yè)物業(yè)，你一定要有相關(guān)的貸款品種，現(xiàn)在國內(nèi)已經(jīng)有很多了，但是還不夠多，你一個兩三年的貸款去應付長期的資產(chǎn)，這顯然是不匹配的。另外一個就是從基金、股權(quán)投資方面，在國外對于商業(yè)地產(chǎn)，包括酒店、養(yǎng)老地產(chǎn)有很多相應基金的支持，在這方面，現(xiàn)在因為整體的市場發(fā)展不成熟，所以進步很慢。在地產(chǎn)基金方面遇到的問題還有就是競爭越來越激烈，另外大量的金融機構(gòu)進來，搞的多了，當然從風險控制上面來講，我們也要留意。但是從我們親身參與做房地產(chǎn)基金，有兩個切身感觸的問題，一個是房地產(chǎn)開發(fā)商無論和誰合作，你去搞基金，你投資幾個項目沒問題，但你在投第三方項目的時候都會顯得有一點點尷尬?；鹪谕顿Y其它項目的時候，有一點這樣的問題。另外從資金來源角度講，房地產(chǎn)企業(yè)在你的領(lǐng)域里你做得不錯，但是對于社會，對于融資，你還是不行的。在這樣的情況下，我們的融資難度還是比較大。高素質(zhì)的LP沒有那么多的資源，這是我們做房地產(chǎn)基金的一個感觸。

　　第三個，我們作為香港上市的房企，怎么看兩地市場的比較。有哪些可以給我們帶來好的解決問題的方法？我們看到香港房地產(chǎn)市場各種產(chǎn)品有著豐富的工具。我們做了雙邊的私募貸款，我們也做了永續(xù)的可轉(zhuǎn)債，我們也做了送紅股這樣的活動。應該說過去這些年，房地產(chǎn)企業(yè)在香港資本市場應該是出盡了風頭，特別是前些年IPO做得很火爆，很多投行替我們做，他們有這個感觸，很有錢賺。這些年IPO淡下來的，緊接著就是高收益?zhèn)质且恢Κ毿?。今年上半年發(fā)債的金額已經(jīng)超過去年全年了，你這個窗口不好了，那個出口又來了，所以我們覺得香港市場的這些工具可以為我們所使用。另外還有一點就是市場的有效性，這種感覺特別深刻，它這種比較成熟、完善的法規(guī)帶來的市場的有效性。什么概念呢？給大家舉個例子，就是當我們上市企業(yè)做融資的一個重大的活動，比如說你要配股了，你要做公股了，或者以票發(fā)債了，在內(nèi)地和香港，我們作為企業(yè)，我們感覺到最大的區(qū)別是什么呢？就是內(nèi)地要先解決可批性，跟政府、監(jiān)管機構(gòu)的報批等等。我們房地產(chǎn)現(xiàn)在的政策在資本市場上已經(jīng)不允許融資了，這是一個不太成熟性。而在香港市場有一個好處，它沒那么多監(jiān)管你，你按照法規(guī)去做就可以了。實際上我們每年上市公司一次股東大會，這個股東大會對你增發(fā)20%以內(nèi)的，回購10%以內(nèi)的，已經(jīng)給管理層和董事會一個授權(quán)了，我們要做一個配股，我們更多的是商業(yè)考量，就是我找誰做承包商，我怎么跟他討價還價，成本是多少，期限是多少，在條件上怎么對我有利，我是一個企業(yè)，我更多的考慮微觀的東西，我最好別考慮那么多政策宏觀的東西，但是這個政策不同，它迫使你必須要考量。我們在香港融資的時候，我們也看到內(nèi)地融資也有它的好處，比如說我們所說的基金，我們在內(nèi)地成立的是人民幣基金，就是房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)地融資的時候，特別是用于項目開發(fā)，有一個最大的好處，你有一部分的利息是稅前列支的，當然你的利率太高了，是國家有規(guī)定的，你要按照貸款利率可以稅前列支，這一點和境外是有區(qū)別的。另外一個，如果是用于項目開發(fā)，我們的全部本金是在稅前可以直接用銷售收入還款的，這個是非常好的。但是現(xiàn)在香港這個情況不一樣在哪里呢？這7年了，我們的上市企業(yè)在境外的融資，無論是股權(quán)融資還是債務融資，只有一個渠道進入國內(nèi)，就是以資本金的形式進入國內(nèi)，過去的雙邊貸款、跨境貸款，一律已經(jīng)沒有了，希望哪天再有?，F(xiàn)在只能以資本金的形式進入國內(nèi)，你如果是股權(quán)融資還好，如果是大量房企發(fā)的3年期、5年期的債券，你是要還本付息的，你必須以股本的形式進入國內(nèi)，但是還的時候怎么辦呢？我們?nèi)渴且梦覀兊亩惡罄麧櫲w還，不僅是利息，還有全部的本金，這一點我們感觸也是蠻難的。這是關(guān)于市場的一個情況。

　　另外一個，由于香港市場的商業(yè)原則性和相對于內(nèi)地的政策主導性的區(qū)別，香港市場最近一兩年有相當一部分房地產(chǎn)企業(yè)在香港借殼，在香港收購與合并。我在這里了一些表，是最近一些企業(yè)做的這些事情。實際上房地產(chǎn)未來的競爭越來越激烈，收購與合并一定是一個趨勢。另外一個，如果我們內(nèi)地有些很優(yōu)秀的房地產(chǎn)企業(yè)，感覺到融資環(huán)境比較沉悶、比較單一，也不排除在香港取得融資平臺，為國內(nèi)增加融資的渠道。

　　另外一個就是不同的產(chǎn)品的適應性。這個我就回到剛才的那個話題，我們講商業(yè)地產(chǎn)，它在海外是很多年了，不是十年八年的事情，對一個長期持有的融資渠道，在國外是比較清楚的，比如說有一些退休基金、教師資金，還有一些保險公司基金，他可以承受比較低的收益率，但他強調(diào)是長期的穩(wěn)定的投資回報，像這樣的一個投資的工具，在我們境內(nèi)現(xiàn)在還做不到，因為我們本身做了基金，我們也做了一些募集，比如說有一些少量的私人投資者，更多的比如說一些基金通過理財發(fā)行。我們國內(nèi)的投資人現(xiàn)在都是很浮躁的，就投一兩年，但是回報你得給我10%左右，影子銀行的就更高了，15%乃至20%。他的投資期很短，但是他要求的回報很高。大家都知道，投資和回報是一個平衡的關(guān)系，我們投入商業(yè)地產(chǎn)的為什么國內(nèi)的少，境外的多呢？特別是國內(nèi)一線的優(yōu)質(zhì)的項目，有時候他不投入你的項目，但是他投入你境外的公司層面，就是當他持有一個物業(yè)，或者投入這個物業(yè)的時候，他可以要求的回報不是那么高，但是時間長，穩(wěn)定的現(xiàn)金流、資產(chǎn)質(zhì)量好，它也是可以的。這一方面在我們境內(nèi)是有一個未來的發(fā)展空間的。

　　最后一個就是盡量切合我們主辦方提出的題目，我們現(xiàn)在也在講新力量，我們也時髦一下，說一下我們理解的新力量。一個是關(guān)于培育新市場的問題。最近談得比較多的，一個就是城鎮(zhèn)化帶來的機遇，另外就是有些企業(yè)走到海外，去開發(fā)境外的市場。我們是堅持一二線市場，以及鐵路沿線的中心城市，這是我們的策略。但是我認為未來三四線城市是有前景的，但是無論是一二線還是三四線，最重要的是看經(jīng)濟增長和消費增長。前幾天我也和朋友們在聊天，現(xiàn)在的海南、廣東惠州、北海等等，那時候都出現(xiàn)過爛尾的現(xiàn)象，海南的生產(chǎn)型產(chǎn)業(yè)還是沒有的，還是旅游的城市，為什么那時候有爛尾樓，現(xiàn)在就沒有了？還是因為消費能力的增強了，現(xiàn)在的海南不是一個全中國的海南，甚至是世界的海南，這個情況就不一樣了。我們還是堅持了一個區(qū)域重點布局，但是我們對于未來在一二和三四線城市的考量，更多的是考慮城鎮(zhèn)化的支撐因素，是我們看這個區(qū)域的重點。另外，對海外市場我們也是采取開放的態(tài)度。最近有人說要投美國了，過幾天歐洲起來的時候，他是不是又要投歐洲？這是一個大的經(jīng)濟周期，和我們的環(huán)境有關(guān)系，確實有很多房地產(chǎn)企業(yè)覺得，我們對于房地產(chǎn)的各種限制、規(guī)管，是不是行政化多了一點。市場是應該管，我們的市場是不成熟的，當然應該管，但是更多的是不是應該用一些市場的力量？因為萊蒙，本身我們的股東結(jié)構(gòu)有英國的房地產(chǎn)基金，有新加坡的房地產(chǎn)企業(yè)，所以我們也是對未來的海外市場不排斥的。

　　另外一個就是關(guān)于模式和產(chǎn)品的問題，因為最近這幾年的住宅市場調(diào)控得比較嚴厲，所以商業(yè)地產(chǎn)、旅游、文化、養(yǎng)老地產(chǎn)，另外一個代工代建、輸出品牌等等都很多，我覺得這都是很好的。我們講在商言商，如果市場變化了，作為房地產(chǎn)企業(yè)，我們的經(jīng)營策略當然要有所變化。但是做這些產(chǎn)品的時候，我們的考慮是，它不是一個主觀能夠決定的，它有很多客觀因素，包括土地性質(zhì)等等其它的要求，有些土地你拿地的時候就要求你必須做一個酒店，要求你有多少的商業(yè)，你是沒有辦法的。另外，我們開發(fā)商有自己的意愿，我們還得做財務分析，這個項目到底做什么，能不能算下賬來，這是很關(guān)鍵的一點。所以有很多的考量因素，總而言之，我們覺得產(chǎn)品也好、模式也好，它不是一成不變的，一定是有一個客觀的考量，另外一個就是依據(jù)市場調(diào)整我們的策略。

　　借助新力量，我們認為要根據(jù)環(huán)境，從幾個板塊上，我覺得作為我們公司，在傳統(tǒng)住宅方面，我們要堅持做品質(zhì)地產(chǎn)，加快周轉(zhuǎn)，在商業(yè)方面，這也是我們一直在做的，包括養(yǎng)老、旅游地產(chǎn)、海外投資等等，我們密切關(guān)注，有些東西也是在研究的，將適時進入。另外，我們的地產(chǎn)基金雖然也有一些困難，但是我們還是在努力地拓展。

　　最后一個，我們作為一個香港上市公司，我們有兩個市場，這本身是我們的一個優(yōu)勢。左邊我列了一些近期我們看到的香港市場，因為我們是公司，我們不是金融專業(yè)的，更多的東西應該由銀行家來講，但是因為我們在這個市場里游泳，我們也看到了這些，我們覺得，從內(nèi)地來講，我們現(xiàn)在的經(jīng)濟總量的發(fā)展，確實給我們提了一個要求，我們的融資環(huán)境、金融應該更快地去發(fā)展，更快地去調(diào)整、改革，來適應我們包括房地產(chǎn)在內(nèi)的企業(yè)的發(fā)展，給我們更多的開放。我們一直說，我們這個房地產(chǎn)市場有點非市場化，有給多的行政干預。但是我們換一個角度看，我們房地產(chǎn)企業(yè)在市場的這個海洋里，我覺得我們個個都是非常好的泳者，因為我們和其它的行業(yè)相比，我們都是在這個海洋里游泳，但是我們所面對的風更高、浪更急，有很多的調(diào)控，所以我們衷心的希望還我們一個原本的、健康的房地產(chǎn)市場。如果我們也是在這樣一個健康的市場的海洋里游泳，那我們這些優(yōu)秀的泳者應該游得更好，我的講話完了，謝謝大家。

（審校：勞蓉蓉）