泰禾這一輪賭的太大，如果成功，無疑會是一個新巨頭的崛起，但如果走的不好，就會是下一個順馳，甚至?xí)顺鲞@個市場。

　　觀點網(wǎng) 見習(xí)編輯 鄭鵬 在全國范圍內(nèi)攻城掠地，泰禾集團(tuán)幾乎以每月一宗的頻率刷新著拿地紀(jì)錄，甚至連任志強也感慨“老黃有點瘋”。

　　8月27日，泰禾集團(tuán)又力克萬科、恒大、及碧桂園等巨頭，以40.52億元、溢價185%的高價拿下廈門海滄區(qū)和同安區(qū)兩幅商住地塊。

　　至此，泰禾集團(tuán)今年以來的拿地支出已經(jīng)達(dá)到122.49億元，超出該公司董事會和股東大會授權(quán)的110億拿地額度。

　　瘋狂掠地

　　盡管拿地支出已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過銷售收入，但泰禾集團(tuán)似乎并不打算"收斂"在土地市場上的高調(diào)表現(xiàn)。

　　泰禾集團(tuán)總裁助理、品牌總監(jiān)沈力男就對觀點新媒體表示，下半年若有優(yōu)質(zhì)地塊的話還是會出手。

　　而據(jù)相關(guān)媒體報道，泰禾集團(tuán)董事長黃其森甚至表示，下半年泰禾拿地的區(qū)域除北京、福建外，還會考慮繼續(xù)攻占上海，甚至?xí)M(jìn)軍廣東。

　　縱觀泰禾集團(tuán)今年以來的拿地，大多數(shù)都是高溢價、高樓面價、高總價的“三高”地塊。

　　今年1月份，泰禾集團(tuán)首先在北京朝陽區(qū)斥資18.5億元拿下第一宗地。該地塊規(guī)劃建筑面積約6.5萬方，溢價率49.8%，樓面價更是達(dá)到2.84萬元/平米，在上半年全國住宅用地成交樓面地價排中位居前列。

　　4月份，泰禾集團(tuán)以19.3億元競得北京通州臺湖鎮(zhèn)251畝宅地，溢價率高達(dá)112%；之后在5月20日又以11.25億元拿下的臺湖鎮(zhèn)另一宗地塊，成交樓面地價更是高達(dá)1.9萬元/平方米，成為北京通州新地王。

　　除北京外，泰禾集團(tuán)今年還在福建寧德、長樂和上海閘北區(qū)高溢價拿地，并且有逢地必?fù)尩募軇荨?/p>

　　泰禾的高調(diào)拿地，甚至讓業(yè)內(nèi)人士戲言，如果在競拍現(xiàn)場看到了泰禾，不用懷疑，這塊地肯定又要拍出高價了。

　　此外，還有一點特別值得注意，往往在高價拿地之后，泰禾集團(tuán)隨即就為地塊所在的項目公司向信托、基金等進(jìn)行擔(dān)保貸款。

　　例如，泰禾集團(tuán)曾在6月6日宣布為旗下北京臺湖總部基地項目提供25億元的連帶責(zé)任擔(dān)保，而該項目是泰禾于5月份取得；6月22日又宣布將為福州、上海兩地的三個新增項目提供31億元融資擔(dān)保，并且當(dāng)時還與重慶信托合作發(fā)行約20億的房地產(chǎn)信托，用于開發(fā)北京通州區(qū)臺湖鎮(zhèn)項目。

　　按照泰禾集團(tuán)每拿一塊土地就為其提供擔(dān)保的方式，截至今年6月底，其對外擔(dān)保總額高達(dá)133.53億元，占其最近一期凈資產(chǎn)的460.33%，而相比2012年末實際對外擔(dān)保總額52.24億元，已增長1.56倍。

　　超出凈資產(chǎn)近五倍的高額擔(dān)保，這在業(yè)內(nèi)實屬少見，而多數(shù)市場人士也認(rèn)為，泰禾的這種擔(dān)保模式，其風(fēng)險會在債務(wù)到期時集中爆發(fā)，一旦銷售節(jié)奏放緩，將對其造成嚴(yán)重的資金壓力和財務(wù)負(fù)擔(dān)，同時也會面臨較高的資金成本。

　　但是，相比在土地市場的瘋狂表現(xiàn)，泰禾集團(tuán)今年的銷售情況卻并不樂觀。據(jù)其中報顯示，上半年僅實現(xiàn)銷售金額35.93億元；同時，國信證券在日前也指出，截至7月底泰禾的銷售額約超40億，距全年120至150億的銷售目標(biāo)有些遙遠(yuǎn)。

　　土地豪賭

　　從泰禾集團(tuán)今年拿地的區(qū)域來看，大多集中在北京、上海、以及廈門等一二線城市為主，其中尤以北京為甚。這不難看出，泰禾今后的發(fā)展重心就是以一二線城市為主。

　　事實上，自去年開始，絕大多數(shù)開發(fā)商都逐步將自身戰(zhàn)略重心調(diào)回一二線城市，但這種蜂擁而至的方式，是否會導(dǎo)致今后一二線城市因過多的供應(yīng)和激烈競爭，從而形成新一輪風(fēng)險，其實也值得關(guān)注。

　　從泰禾的布局來看，暫且不論北京的激烈競爭，以其大本營福州市場而言，泰禾無疑會面臨殘酷的競爭壓力。

　　2012年，雖然泰禾曾以62.31億元的銷售金額奪得福州樓市銷售第一，但今后幾年該市場的競爭將更為激烈，包括陽光城、融僑、中庚等多家本土房企，以及保利、世茂等大鱷都在瓜分這個市場。

　　另外，除住宅板塊外，泰禾集團(tuán)從去年開始還逐步向商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域擴張，并表示在未來3-5年內(nèi)要開發(fā)10個到20個地標(biāo)級的超大型城市綜合體，甚至還提出“學(xué)習(xí)萬達(dá)，趕超萬達(dá)”的口號。

　　然而，泰禾的豪言壯語在業(yè)內(nèi)人士看來似乎并不那么真實。相關(guān)分析認(rèn)為，得益于在福建的本土資源與人脈優(yōu)勢，泰禾在福建取得成功不難，但要想在全國復(fù)制卻并不簡單。

　　之前曾有分析詳細(xì)指出，與萬達(dá)不同，泰禾的城市綜合體在產(chǎn)品、管理、以及現(xiàn)金流方面并未實現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化，而在進(jìn)入高速的規(guī)模擴張之后，商業(yè)項目的操作和管理經(jīng)營人員無疑會短缺，而這在短期內(nèi)是無法解決的。

　　其實，除了面臨激烈的競爭和商業(yè)模式今后的經(jīng)營管理要承擔(dān)風(fēng)險外，泰禾集團(tuán)大規(guī)模地拿地背后的最大挑戰(zhàn)還是在資金層面。

　　據(jù)其中報顯示，截至2013年6月，泰禾集團(tuán)的凈負(fù)債率高達(dá)191.07%，比去年末提升26個百分點；貨幣資金僅為21.36億元，而對應(yīng)于短期借款與一年期非流動負(fù)債之和則為54.7億元，覆蓋率由3.43大幅下降至0.39。

　　對于泰禾的財務(wù)數(shù)據(jù)，相關(guān)分析師認(rèn)為，在整個A股地產(chǎn)公司中，其面臨的形式都是較為嚴(yán)峻的，大多采用高杠桿模式支持高周轉(zhuǎn)發(fā)展的公司，都沒有泰禾的杠桿率高，其今后需特別留意資金壓力。

　　但是在泰禾自身看來，這種壓力卻并不明顯。沈力男在采訪中表示，泰禾在北京拿地以后，有很多質(zhì)疑，其中一個很重要的方面，就是對資金方面的質(zhì)疑，對高杠桿的質(zhì)疑。其實在這方面泰禾有自己的評估體系，現(xiàn)在來看風(fēng)險是可控的。

　　對于泰禾的瘋狂舉動，相關(guān)人士指出，黃其森對整個市場的判斷還是太過樂觀，泰禾這一輪賭的也太大，如果成功，無疑會是一個新巨頭的崛起，但如果走的不好，就會是下一個順馳，甚至?xí)顺鲞@個市場。