8月13-16日，2013博鰲房地產(chǎn)論壇在海南盛大開幕。超千人的陣容組成中國房地產(chǎn)最權(quán)威、規(guī)格最高、規(guī)模最大、影響最廣的全行業(yè)論壇。

　　8月13-16日，2013博鰲房地產(chǎn)論壇在海南盛大開幕，作為論壇官方網(wǎng)站，觀點網(wǎng)將全程報道。

　　作為頂級的行業(yè)思想盛會，博鰲房地產(chǎn)論壇嘉賓陣容之強在業(yè)內(nèi)首屈一指。有朱中一、樊綱、陳淮、巴曙松、賈康、秦虹等國內(nèi)知名專家學者；有劉曉光、任志強、單偉豹等行業(yè)知名企業(yè)家；也有何劍波、許華芳、王天也等新生代企業(yè)領(lǐng)導人；還有甘世雄、蓬鋼、蘇鑫等新老金融界人士。

　　除此之外，還有更多在房地產(chǎn)行業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)等領(lǐng)域取得出色成績的參會嘉賓，超千人的陣容組成中國房地產(chǎn)最權(quán)威、規(guī)格最高、規(guī)模最大、影響最廣的全行業(yè)論壇。

　　直播實錄：2013博鰲房地產(chǎn)論壇（一）

　　直播實錄：2013博鰲房地產(chǎn)論壇（二）

　　直播實錄：2013博鰲房地產(chǎn)論壇（三）

　　直播實錄：2013博鰲房地產(chǎn)論壇（四）

　　直播實錄：2013博鰲房地產(chǎn)論壇（五）

　　直播實錄：2013博鰲房地產(chǎn)論壇（六）

　　直播實錄：2013博鰲房地產(chǎn)論壇（七）

　　專題：2013博鰲房地產(chǎn)論壇-改革時代的地產(chǎn)新力量

　　主持人：親愛的各位來賓，歡迎大家再次回到2013博鰲房地產(chǎn)論壇的現(xiàn)場，今天下午的論壇主題是“地產(chǎn)模式篇大數(shù)據(jù)時代：房地產(chǎn)基金、電商、建筑與模式”。議程將分為三個環(huán)節(jié)，每一個環(huán)節(jié)都由演講及博鰲圓桌討論組成，我們首先進入博鰲圓桌之一：建筑與美好城市。

　　首先有請第一環(huán)節(jié)的第一位演講嘉賓上臺，有請思凱來國際董事長李濤先生。李濤先生的演講題目是：旅游綜合體的全球設(shè)計實踐。

　　李濤：尊敬的各位嘉賓，大家下午好！今天非常榮幸有機會代表思凱來和大家分享我們在旅游地產(chǎn)方面的一些經(jīng)驗。在我右邊的是我們的設(shè)計董事，也是前美國最總監(jiān)的美國設(shè)計公司W(wǎng)ATG的高級設(shè)計總監(jiān)，美國酒店方面的設(shè)計大師。今天非常榮幸由我們兩位給大家一起做一個主題演講。非常高興這次參加大會，有這么一個機會和大家探討未來行業(yè)的發(fā)展課題，我們所以把我們國際化設(shè)計的實踐這種理念在新的旅游地產(chǎn)的發(fā)展的過程中，怎么樣和中國的設(shè)計實踐，中國的實踐相結(jié)合，有更多的價值，這是我們今天想跟大家分享的。

　　我們開門見山，旅游綜合體在地產(chǎn)改革時代起到了非常重要的作用，今年我們看到很多的媒體的報道，包括行業(yè)的改變。今年萬達已經(jīng)從傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)進軍到了旅游地產(chǎn)中，準備投資1700億在旅游地產(chǎn)上，現(xiàn)在我們公司就在做萬達的三個非常大型的旅游文化城的項目，包括世茂、華僑城等等先鋒的企業(yè)已經(jīng)進軍到這個新的行業(yè)中，未來的旅游綜合體的發(fā)展，必將是一個龐大的產(chǎn)業(yè)，在中國會有一個巨大的發(fā)展空間，它迎合了地方政府的需求、經(jīng)濟的發(fā)展、行業(yè)的轉(zhuǎn)型，迎合了我們老百姓提高自己生活水準，改變自己生活方式等等各方面非常積極、健康的可持續(xù)發(fā)展的基因和內(nèi)在的動力。所以這個行業(yè)在未來，我們對它是寄予很大的期望，在中國會有一個非常健康的發(fā)展的巨大的空間。據(jù)不完全統(tǒng)計，今年已經(jīng)有超過萬億的投資規(guī)模在旅游地產(chǎn)上。據(jù)不完全統(tǒng)計，到2020年中國將成為世界上最大的旅游投資的市場。所以這也是我們今天來探討這樣一個專業(yè)課題的前提。

　　我們認為主題性旅游綜合體成功的要素是非常多的，其中四個要素是最為關(guān)鍵的，如何將這四個要素通過建筑創(chuàng)意和龐大的創(chuàng)意體系實現(xiàn)出來，結(jié)合起來，是主題性旅游綜合體成功的核心，它包括了：如何將自然的要素結(jié)合，如何將文化的要素結(jié)合，如何將人們的生活方式的改變結(jié)合，如何將我們的運營開發(fā)去結(jié)合，所以這四個要素一會兒在我們的演講中，會用我們的案例和設(shè)計實踐的方式給大家具體的表現(xiàn)出來。

　　今天我們給大家?guī)砣糠郑谝徊糠?，我們想回到全球主題旅游地產(chǎn)開發(fā)最為成功和最為密集的區(qū)域，拉斯維加斯，我們看看拉斯維加斯發(fā)生了什么。拉斯維加斯的城市中心這個嶄新的項目。第二個，讓我們回到度假的旅游綜合體，亞特蘭蒂斯酒店作為全球主題性酒店、度假酒店的第一品牌，通過我們個人的經(jīng)驗，通過我們思凱來參與到亞特蘭蒂斯最新的設(shè)計，談?wù)剚喬靥m蒂斯的發(fā)展，講講它的發(fā)展價值。第三個講講我們思凱來在亞洲的一些實踐，遇到的新的機遇和挑戰(zhàn)。

　　第一個，我們介紹一下來自拉斯維加斯的這樣一個新的實踐，大家也知道拉斯維加斯在人們心目中是一個主題酒店云集，是一個充滿了能量城市，但是它的城市文化卻被人們批判，因為它太過商業(yè)、太過娛樂。在米高梅所開發(fā)的這個拉斯維加斯城市中心這個項目中，米高梅有了一個新的思考，他們認為這個項目無論是它的規(guī)模還是選址，都是代表了這個城市未來的發(fā)展，塑造了這個城市的形象，所以如何對待這個城市，他們有了更多的思考。左邊這張圖就是米高梅主管設(shè)計的副總裁他親自手畫的一個圖形，他希望打破過去過于娛樂化的開發(fā)模式，而回歸到城市的活力，城市可持續(xù)發(fā)展的能量。希望有更多的開放的空間，減少一些過去更表面化的一種商業(yè)的個性，回歸到城市的現(xiàn)代，充滿開放、有活力，這是設(shè)計團隊很關(guān)注的。大家通過這些草圖可以看到蘊涵的設(shè)計當中的思考，我們塑造了一種城市更健康的一種內(nèi)核，這也是這個項目中整個開發(fā)團隊一直追求的。滿足了更多娛樂和文化的設(shè)施，將賭場的設(shè)施放置在整個酒店群的中央，而不是沿著拉斯維加斯大道布置的方式，從建筑的空間上更人性化?；貧w到運營的操作上，2009年這個項目開始試運營，到現(xiàn)在經(jīng)過三年多的實踐，驗證了當初最開始的設(shè)想是非常合理的?，F(xiàn)在城市中心已經(jīng)逐漸取代了過去的威尼斯人、凱撒皇宮等等酒店，成為人們心目當中一個嶄新的拉斯維加斯的地標建筑，它的運營和各方面也帶來一個非常好的收益。通過這個都市旅游綜合體的典型意義的開發(fā)，這也是全球最大規(guī)模的一個開發(fā)，我們可以看到主題的運用，不單單是非常簡單的歐陸文化等等一些膚淺的文化符號，而應(yīng)該回歸到人們的內(nèi)心，回歸到城市的最基本的原動力，所以這個項目在這方面做了很多的實踐和探索。而實踐證明，它是成功的。

　　剛才我們說了都市旅游綜合體作為一個人造的建筑環(huán)境，它的巨大的能量和它的發(fā)展的趨勢，我們回歸到度假酒店，亞特蘭蒂斯作為世界第一的度假酒店品牌，它的發(fā)展又是怎樣的呢？我們分為四個階段，大家可以看到它的成功的步伐和成長的經(jīng)驗。

　　Francik作為原創(chuàng)設(shè)計師參與了巴哈馬亞特蘭蒂斯第一個酒店的建設(shè)。這個項目的開發(fā)過程和這個故事都是非常有趣味的，這個業(yè)主以前是南非的拳擊手，他買了巴哈馬的一個荒島，他對怎么開發(fā)是毫無想法的，后來他了解到WATG公司是全球最頂尖的酒店和休閑方面的設(shè)計公司，所以他就求助于該公司。最開始是從這個下面的主題餐廳開始的，它以海洋文化作為特色，實際上是一個非常有趣味的主題餐廳，這個餐廳運營之后大獲成功，吸引了很多人到這個島上，各種媒體也都介紹，在十多年前，給旅游行業(yè)帶來一個非常大的驚喜，這個項目成功之后，給業(yè)主帶來一個新的啟示，他就產(chǎn)生了一個更大的構(gòu)想，能不能用一種創(chuàng)意，用一種主題，用一種文化的方式在這個島上建造起一個大型的酒店和一個開發(fā)區(qū)。這是一個很龐大的計劃，1200間酒店包含了休閑、度假、娛樂、賭場等等部分，我們帶領(lǐng)相關(guān)的團隊進行了大量的研究，最后選擇了在9000年前突然消失的亞特蘭蒂斯文明作為酒店核心的文明，帶給這個天堂島一個除了自然以外的文化上的結(jié)合。這是最開始的草圖，怎么樣和亞特蘭蒂斯的古文明結(jié)合在一起，和它的海洋文化結(jié)合在一起。這個概念是亞特蘭蒂斯從天堂島升起，所以看到這些海洋的生物、海洋的動物，更多的海洋的因素，下面像從礁石當中升起的一個古老的城邦，所以塑造了一種非常吸引人的景色。這里面有精美的建筑語言，詮釋了海洋文化，包括貝殼、海馬等等，多樣的建筑語言，這都是第一次出現(xiàn)在這個行業(yè)當中，讓人們有一種非常新奇的認識，同時水公園帶給大家非常多樣的與水有關(guān)的體驗。大量的藝術(shù)創(chuàng)意的工作，把它從一個構(gòu)想變成了現(xiàn)實。

　　亞特蘭蒂斯這個酒店的開發(fā)大獲成功，在16年前可以說是主題旅游酒店和世界酒店業(yè)的一個里程碑式的項目，幾年內(nèi)它就收回了成本，進行了二期、三期的拓展，把它變成一個綜合性開發(fā)的項目，讓一個只擁有一個餐廳的業(yè)主，幾年時間躍升成為世界上第一品牌的運營商和開發(fā)商。同時，在這個項目成功以后，他們受邀在迪拜進行了第二個亞特蘭蒂斯酒店的開發(fā)建設(shè)，這個位置比天堂島的位置更好，在號稱人生當代奇跡的棕櫚島的最前沿，一邊連著大海，一邊連著內(nèi)灣，同時可以遠眺迪拜的天際線，所以是整個棕櫚島上最核心的引擎。這個項目也是獲得了巨大的成功，它把伊斯蘭的文化，中東的文化和亞特蘭蒂斯的文明進行了很好的結(jié)合，在人們的生活方式上、戲水方式上，結(jié)合炎熱的中東地區(qū)，進行了更多的有創(chuàng)造性的探討，比如說中間的世界上最大的水族館，還有它的博物館，以及里面的娛樂、休閑的設(shè)施，比第一個項目提升了很多。它的主題公園的建設(shè)，政府專門為它修了一個快軌，每年可以保證幾百萬觀光的人流，同時在島嶼的兩側(cè)又有一些住宅等等其它的產(chǎn)業(yè)延伸。由于經(jīng)濟危機的原因，這個項目現(xiàn)在處于暫停狀態(tài)，相信隨著經(jīng)濟的好轉(zhuǎn)，這個項目會有更好的發(fā)展。

　　第三個亞特蘭蒂斯是我們思凱來去年完成的設(shè)計，亞特蘭蒂斯來到了中國，怎么樣和中國的文化，和中國的市場結(jié)合，我們進行了大量的研究，我們創(chuàng)造了一個神圣的殿堂這樣一個理念，坐落在整個基地的中央，帶起亞特蘭蒂斯周圍相關(guān)的娛樂設(shè)施的開發(fā)。宏大的到達區(qū)塑造一個非常鮮明的現(xiàn)代建筑的形象，中央的150米高的中庭把人帶到150多米高的中央花園，將泳池、餐廳和SPA的區(qū)域結(jié)合，成為人們觀景和遠眺海洋、連接歷史和未來的一個非常震撼心靈的場所，同時建筑語言更加鮮明、形象。

　　通過亞特蘭蒂斯發(fā)展的歷程，我們可以看到，整個主題酒店發(fā)展的進程，從中得出很多的啟示。思凱來作為一個國際化的團隊，我們在中國，在亞洲其它地方還有很多其它的實踐。我們在云南、韓國濟州島都有一些新的項目。

　　我們的結(jié)論再回到我們的四個核心的價值：自然、文化、生活方式、運營開發(fā)。怎么樣把它有機的完善的結(jié)合起來，就會推動起我們旅游綜合體開發(fā)的成。旅游地產(chǎn)和旅游綜合體的開發(fā)未來在中國會是一個非常新興的行業(yè)，一個積極健康的市場，這個行業(yè)剛剛起步，方興未艾，我們也希望更多的專業(yè)性的公司加入到這個領(lǐng)域當中，推動這個行業(yè)未來持續(xù)的發(fā)展，帶來更多的成功。

　　主持人：謝謝二位嘉賓為我們帶來的非常先進的理念和大量實例信息，接下來我們將開啟博鰲圓桌第一個討論的環(huán)節(jié)，本環(huán)節(jié)討論的主題為：建筑與美好城市。

　　首先有請主持嘉賓：綠維創(chuàng)景規(guī)劃設(shè)計院院長林峰先生。同時有請討論嘉賓：五礦建設(shè)有限公司副總經(jīng)理楊律先生；昌建地產(chǎn)集團副總經(jīng)理、海南昌建地產(chǎn)有限公司總經(jīng)理郭雷先生；遠東地產(chǎn)董事兼副總裁海毅軒先生；洲聯(lián)集團、五合新力總經(jīng)理張穎女士；廣州華譽景觀工程設(shè)計有限公司董事總經(jīng)理張明燕女士；慕維尼(上海)建筑設(shè)計咨詢有限公司執(zhí)行董事張仁仁先生；金地集團高級創(chuàng)意顧問、海南鉆石海岸和云南佤山秘境聯(lián)合創(chuàng)辦人滕威林先生。

　　林峰：非常榮幸主持建筑與美好城市這個專題，剛才李濤先生的演講非常精彩，為我們展示了一個綜合體帶來的一個美好的前景和未來，實際上我們今天在座的既有建筑投資商，又有我們規(guī)劃院、建筑設(shè)計院和景觀設(shè)計院兩個方面的人，咱們屬于甲方、乙方坐在一起討論問題。這個題目我想從這兩天已經(jīng)討論的大的主體延伸說起，這兩天討論最多的，涉及到地產(chǎn)行業(yè)的長效機制問題，延伸出來2013年兩個最大的主題，一個主題是新型城鎮(zhèn)化這個題目。

　　新型城鎮(zhèn)化這兩天已經(jīng)討論得非常多了，在新型城鎮(zhèn)化這樣一種人的城鎮(zhèn)化的發(fā)展模式下，建筑和美好城市之間有什么關(guān)系？新型城鎮(zhèn)化代表著推動美好城市發(fā)展的意境，我們在座的各位怎么看待它？第二個主題是涉及到生態(tài)文明，十八大以后生態(tài)文明成為中國發(fā)展最重要的主題，當然落在我們建筑上，我們叫綠色建筑，不僅僅是綠色建筑，實際上生態(tài)文明涵蓋的內(nèi)容，在美好中國的概念上涉及到非常廣泛的內(nèi)容，所以美好城市設(shè)計到生態(tài)文明建設(shè)，與我們的建筑和建設(shè)之間的關(guān)系，這是從這兩天的討論延伸出來的內(nèi)容，跟我們要探討的內(nèi)容結(jié)合一下。

　　在這個探討的同時，我想涉及到建筑發(fā)展本身，實際上最主要的趨勢，我想先在這兒給大家拋塊磚，說得不對的地方待會兒各位嘉賓再批判。建筑發(fā)展的這樣一個趨勢，我把它稱為新的綜合時代，剛才演講嘉賓講的是綜合體，不僅僅是旅游綜合體，現(xiàn)在從城市綜合體到商業(yè)綜合體，休閑商業(yè)綜合體到旅游綜合體、度假綜合體，綜合體逐漸由我們原來講的住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)的簡單模式轉(zhuǎn)化成為多功能、多產(chǎn)業(yè)、多業(yè)態(tài)、多種形態(tài)的建筑方式，從單體建筑到建筑群，到建筑社區(qū)，一個區(qū)域型建筑結(jié)構(gòu)，實際上都和綜合體的概念結(jié)合在一起，建筑已經(jīng)進入到一個新綜合時代，至少有4個方面，我覺得它是處于一種新的綜合結(jié)構(gòu)。

　　第一個方面我們叫可持續(xù)，剛才講生態(tài)文明下的建筑發(fā)展，圍繞城市發(fā)展，首先涉及到的可持續(xù)性，就是我們說的四節(jié)一環(huán)保：節(jié)能、節(jié)材、節(jié)水、節(jié)地和環(huán)保，這是我們今天面對的非常明確的問題?？沙掷m(xù)涉及到的技術(shù)問題、方案問題，涉及到的方方面面的結(jié)構(gòu)可能都有關(guān)系。第二是功能多樣性。功能多樣性就是建筑所要實現(xiàn)功能內(nèi)容要求。第三是歷史文化與民族的綜合性，落實到我們現(xiàn)在建筑追求風格的時候，我們往往會討論鄉(xiāng)土風格、民族風格，討論我們歷史的延續(xù)性、血脈的關(guān)系，以及我們的文化傳承這些因素。這些東西概括起來實際上是一個歷史文化的價值體現(xiàn)。今天我們的建筑形態(tài)和建筑的藝術(shù)追求，包括景觀藝術(shù)追求、環(huán)境追求，實際上在逐漸形成風格上的差異化和新的綜合結(jié)構(gòu)，當然有人是喜歡抽象簡明風格的現(xiàn)代的建筑，有人喜歡復古的建筑，包括中式復古、歐式復古，甚至復古到史前的概念。還有一部分人喜歡鄉(xiāng)土的、民俗的，去年到今年發(fā)生了幾個現(xiàn)象，包括王朔的得獎，都代表文化和民俗之間的關(guān)系，是中國建筑未來尋找的一個方向。第四個是新技術(shù)綜合，不僅僅是結(jié)構(gòu)的技術(shù)、材料的技術(shù)、工藝的技術(shù)，包括以計算機應(yīng)用為基礎(chǔ)的數(shù)字化的基礎(chǔ)，和云計算、智能化，這些都是新技術(shù)的綜合。第五是建筑追求的成本控制到效益之間的關(guān)系，不僅僅是包括成本控制的問題，還包括效益的問題，這兩者形成了新的經(jīng)濟效益的結(jié)合時代，第六個我們稱之為社會型綜合，我們追求人的城鎮(zhèn)化人的城鎮(zhèn)化落實下來是什么呢？建筑的使用不僅僅是方便，而且體現(xiàn)在社會性，鄰里關(guān)系、鄰里互助和生態(tài)文明方式之間體現(xiàn)在建筑上的人性化要素和社會要素都是一種綜合。這6種綜合在美好城市的中間形成了一種創(chuàng)新和融合的發(fā)展。

　　我的開場可能說得有點長，算是拋出今天談話的主題。下面首先有請郭總談?wù)勛约旱挠^點。

　　郭雷：一個建筑承載了一個城市的歷史，也是一個城市文化的延續(xù)，不僅是這個城市硬件配套設(shè)施的主要承載，同時它也是一個城市的精神面貌。作為一個擁有十年開發(fā)經(jīng)驗的河南昌建地產(chǎn)集團，我們在這10年內(nèi)走過了很多城市，也做了很多項目，從河南到海南，從中部到西部，對這個課題也深有感觸，我們一直在研究建筑和城市之間的關(guān)系。接下我來談兩點看法：

　　第一，城市的建筑要求有思想、有創(chuàng)新，同時能夠反映出一個城市獨特的文化脈絡(luò)和它的精神內(nèi)涵。咱們現(xiàn)在看到很多城市中千城一面、千盤一面，同質(zhì)化復制特別多，喪失了一個城市對它的文化的追求和延續(xù)，這是一個比較嚴重的問題。我們在?？诂F(xiàn)在有一個孔雀山項目，在南部生態(tài)綠帶，有410畝，我們拿到那個項目，研究了將近一年時間，一直不敢動工，就怕它不能體現(xiàn)這個項目的特質(zhì)，我們要認真地把它研究出來。我們經(jīng)過一段時間研究，想把它做成一個休閑度假為主的綜合體，這樣一方面可以體現(xiàn)?？谶@個城市的文化特質(zhì)，同時我們從產(chǎn)業(yè)方面考慮?？谶@個城市可持續(xù)發(fā)展的遠景，這樣綜合起來的話，才能夠使一個建筑更具有生命力和更具有標志性。

　　第二，不管是建筑還是咱們的城市，中間都繞不開的兩個很關(guān)鍵的主題，就是今天坐在臺上的各位，一個是我們的設(shè)計單位，一個是我們的開發(fā)單位，這兩個單位其實在城市和建筑的過程中，扮演了很重要的角色，我覺得作為這兩個主體一定要有責任、有擔當。很多企業(yè)設(shè)計的時候，在前期把關(guān)、定位造成了一些偏離，這樣會對一個城市很好的區(qū)域造成很大的面貌上的影響。因此我覺得設(shè)計單位和開發(fā)單位一定要站到社會的角度去考慮我們的產(chǎn)品建設(shè)，一定要站到我們的城市角度去做建筑，要站到我們未來的方向去考慮我們的產(chǎn)品定位。這樣才能使幾十年之后，甚至幾百年之后對這個城市，對這個建筑有一種自豪感。

　　林峰：郭總談的第一個問題是為咱們這個項目找靈魂，就是從文化中間尋求它的價值，從產(chǎn)業(yè)中間尋求它的價值，第二個問題郭總談的是甲乙方關(guān)系，我也是屬于乙方，我想請五合設(shè)計的張總從乙方的角度來回應(yīng)一下郭總提出的問題。

　　張穎：大家好，我們也是博鰲房地產(chǎn)論壇的老朋友了，基本上每年都會來參加，我們是一家專業(yè)的設(shè)計公司，主要是為像郭總這樣的甲方提供從策劃、規(guī)劃，到建筑景觀，以及室內(nèi)一站式的專業(yè)的技術(shù)服務(wù)，我們力求為甲方提供最好的專業(yè)服務(wù)，結(jié)合剛才林院長提到的這幾個主題，我想談?wù)勎覀冞@幾年通過研究和實踐的一些觀點。

　　第一是關(guān)于城鎮(zhèn)化的問題，我們認為城鎮(zhèn)化帶來了兩個現(xiàn)象，一個是大城市的擴張，因為人口的增加，以及產(chǎn)業(yè)的升級，它產(chǎn)生了很多新區(qū)和新城的建設(shè)需求，很好的一個例子就是昨天有專門介紹的威海雙島灣科技新城，這個項目也是我們和威海雙島灣管委會共同完成的項目，這個項目占地22平方公里，其中有50%都是填海造地完成的，目前是中國環(huán)灣地區(qū)這種地形、地勢這么一個環(huán)境下面積最大的一個科技新城。威海想通過這個項目升級，從旅游目的地變成一個科技的新城。城鎮(zhèn)化給中小城鎮(zhèn)、縣，甚至少數(shù)民族地區(qū)的旗帶來了一個他們更新和改造的需求。過去我們是以GDP論英雄，這些小城鎮(zhèn)，或者說縣、旗，本身并不具備優(yōu)勢的資源，他們在以GDP衡量的時代，可能是默默無聞的角色，甚至會變成國家級的貧困縣，但是我們現(xiàn)在是以旅游、資源、環(huán)境作為發(fā)展的主題，以可持續(xù)發(fā)展作為發(fā)展的目標，在這樣的前提下，這些小城市、小城鎮(zhèn)，或者說縣、鄉(xiāng)，本身絕對非常好的環(huán)境資源，他們未來有可能成為旅游的目的地，旅游的集散中心，或者是非常宜居的生態(tài)的小城鎮(zhèn)，這些小城鎮(zhèn)就產(chǎn)生了非常迫切的內(nèi)在升級和更新的需求，我想這也是城鎮(zhèn)化帶來的另外一個方向的改變。第三點我想說一下旅游地產(chǎn)的問題。我這里想先以我們所在的海棠灣為例，因為海棠灣本身具有非常好的岸線資源，這是它自然具備的，但是如果交通的支撐和其它的相關(guān)方面的支撐，它不可能成為很好的發(fā)展?？茖W的配套和規(guī)劃，加上自身的資源優(yōu)勢結(jié)合，最終可以開發(fā)出一個宜居的城市。這是我們在中國升級轉(zhuǎn)型中幾個比較主要的關(guān)注的地方。

　　林峰：旅游地產(chǎn)現(xiàn)在最大的兩個問題，一個是旅游與樓盤的分離，第二個是旅游地產(chǎn)與城市分離。這兩個問題實際上在海南同樣在出現(xiàn)，海南這種沿海岸群城市結(jié)構(gòu)上沒有形成優(yōu)化結(jié)構(gòu)和升級，今年海南提出2013年國際旅游島的科學規(guī)劃年，這是非常有價值的。

　　下面我們有請五礦建設(shè)的楊總，從五礦的大量的地產(chǎn)實踐中談?wù)勀目捶ā?/p>

　　楊律：我還沉浸在剛才思凱來的介紹當中，因為通過他的介紹，我跟他產(chǎn)生了共鳴，他雖然做了一些建筑設(shè)計，但是跟我們的理解的一致點是，建筑是載體，文化是靈魂，這是我們產(chǎn)生的共鳴。我先講個小的例子，我們在奧地利的農(nóng)村去看的時候，發(fā)現(xiàn)當?shù)赜羞@么一種文化，在建筑物的墻邊上種一棵小樹，這棵小樹是緊緊地貼在建筑物的墻壁上，然后它做一些固定，這樣它的枝杈就完全跟這個建筑吻合到一起，年復一年的慢慢長大，長大以后，它的形狀就完全附在建筑物的墻上，你如果有窗戶，它會讓開這個窗戶，給我們一個啟示，假如說沒有樹，就是一個建筑本身，你會有什么感受呢？通過這個我們可以理解到，人、建筑、自然的和諧。它是通過這種文化，把人和建筑、自然巧妙地融合在一起，所以我們說建筑是載體，文化是靈魂。作為開發(fā)商，我們五礦建設(shè)也是這樣，通過這幾年不斷地摸索和嘗試，我們也逐漸地領(lǐng)悟到，我們在開發(fā)的過程中，不是就建筑本身說建筑，而要把文化融入進去，這個建筑才有它的靈魂。

　　林峰：楊總談到了文化，還談到了環(huán)境融洽的結(jié)構(gòu)關(guān)系。

　　下面我們有請廣州話譽景觀工程設(shè)計有限公司的總經(jīng)理張明燕先生，您就從結(jié)合環(huán)境這個角度談?wù)勀挠^點。

　　張明燕：剛才大家也提到關(guān)于城市和文化，我就想到我最近的一段經(jīng)歷，我們前一段時間去西班牙考察，當時我感覺，因為西班牙是受伊斯蘭文化和歐洲文化交替影響的國家，我們走了10個城市，每個城市的地方都不一樣，因為它受伊斯蘭統(tǒng)治的時間是不同的，沒有被統(tǒng)治的就是非常歐式的形態(tài)，被統(tǒng)治的那些地方的伊斯蘭文化就非常強。就像那個繪畫的退暈一樣，再加上現(xiàn)代建筑的影響，呈現(xiàn)出來一幅非常美、異彩紛呈的景象。然后我就聯(lián)想到我們中國的某些大集團，為了效益化，或者規(guī)?；?jīng)常就同樣的城市，不同的地方進行復制，當然這個從效益上來講是非常好的，但是對于新一代的這種地產(chǎn)來講，并不是一種特別先進的理念。因為現(xiàn)在第三代住宅的產(chǎn)生，它重點強調(diào)的是人性化?，F(xiàn)在在全國買得起房子的人也經(jīng)常全國飛，這樣去到的地方就都是雷同的、復制的?，F(xiàn)在我們在服務(wù)的，包括萬科、保利、時代、招商、中海這些大型的地產(chǎn)商，他們已經(jīng)有了一些更科學的做法，他們就是把那些功能性的東西、不變的東西標準化。比如說這個區(qū)域我是要軸線的，兒童休閑區(qū)面積多大，功能怎么樣，這些方面做一個標準化。但是在不同的城市，它的形式就會結(jié)合這個形式的需求，形成形式多樣化。它既不是說每次都進行創(chuàng)新，它把可以標準化的東西就標準化，然后把文化的東西又結(jié)合起來，在不同的地方去做。我們在這些方面已經(jīng)跟這些大集團做了很多的實踐。我們說美好城市，其實也是包含了人的生活的形態(tài)，包括兒童活動，以前我們就是做一塊用地，然后鋪一下膠墊，放一些器械，就叫兒童活動，現(xiàn)在它完全不是這個概念，它會研究這個社區(qū)有多少人，大概是什么樣的構(gòu)成，3到5歲玩什么，8到10歲玩什么，進行調(diào)查研究，多大的小孩喜歡玩什么，哪些是適合他的。過去就是劃個方塊，買個器械就可以做的事情，現(xiàn)在已經(jīng)做了非常精細的工作，已經(jīng)不是過去那種做法了。

　　我認為作為設(shè)計市和開發(fā)商，都應(yīng)該尋求對于人性的需要，更深層的滿足，在這個競爭異常激烈的前提下，才能更多的贏得使用者、消費者的心，然后才能令你的產(chǎn)品脫穎而出。

　　林峰：下面請遠東集團的?？傉?wù)?，遠東本來就做的是有價值遠景的美好的東西，請你談?wù)勀愕目捶ā?/p>

　　海毅軒：我談一下我對地產(chǎn)和環(huán)境的理解。因為我們做的是旅游地產(chǎn)，和城市還比較遠。我們公司只做兩種產(chǎn)品，一個是歷史文化的產(chǎn)品，再一個就是未來的產(chǎn)品。我們的代表作，例如文化的產(chǎn)品就是香水灣一號，它這個文化氛圍特別的濃，我們把商、周、漢代的文化中很多的元素拿進來，讓它變得洋氣。我們在這里面下了很大的工夫，而且花了很大的成本，我們的樣板間做出來就花了兩年的時間。因為明天要到我們項目參觀，大家還可以給我們提更好的建議。我們當時做香水灣一號的主導思想，就是要做民族的產(chǎn)品，這是一個。再一個，從設(shè)計上要讓大家感覺出來這個房子是從地上長出來的一樣。所以我們使用的墻壁外立面都是土色的，是一個進口涂料的，到我們項目外，你根本都看不到它里面的奢華，我們主導的思想是低調(diào)、奢華。好比我們用的一些米勒的電器、當代的龍頭，都是清一色的頂級產(chǎn)品，一個龍頭一萬多，一個冰箱十五萬，我們認為有這樣一個文化比較濃的產(chǎn)品，再加上世界上最先進的產(chǎn)品結(jié)合起來。然后就是做好管理，我們最近也請了阿里拉酒店管理公司幫我們進行物業(yè)和酒店的管理。

　　我們2004年全資拿下了三亞鳳凰島項目之后，我們?nèi)チ税⒙?lián)酋迪拜考察，2004年12月我?guī)Я艘粋€團隊到全國找了11家代理商對這個項目進行定位，經(jīng)過半年之后，我們認為還是我們自己對這個項目有一個深刻的理解。我們認為主要是酒店經(jīng)濟、美女經(jīng)濟、會議經(jīng)濟，所有你想想的東西在三亞鳳凰島都可以實現(xiàn)，三亞鳳凰島由我們和我們國家比較年輕的設(shè)計師馬巖松（諧音）合作創(chuàng)建的一個產(chǎn)品，現(xiàn)在已經(jīng)成為三亞旅游的一張名片。雖然我們在前期投入了大量的精力，但是當它做出來之后，我們越來越體會到它的魅力，它的后味，以及世人對它的比較好的評價。

　　林峰：遠東集團的這兩個項目，一個是低調(diào)的奢華，一個是時尚的美麗，都是兩個經(jīng)典。下面我們有請慕維尼建筑設(shè)計咨詢有限公司執(zhí)行董事張仁仁先生談?wù)勀愕睦斫狻?/p>

　　張仁仁：我來自美國慕維尼建筑設(shè)計公司，我們公司是世界上名列前茅的專業(yè)性的商業(yè)建筑，專門從事商業(yè)建筑的公司。我今天不想談我們的一些具體的作品。我想談的是我們公司現(xiàn)在在中國的建筑設(shè)計中比較嚴肅的建筑設(shè)計師的群體，我們所做的一些基本的思考。我們現(xiàn)在談?wù)摵芏嘟ㄖO(shè)計當中的生態(tài)、文化。但是我們談生態(tài)的時候，我們往往比較注重的談的是自然的生態(tài)，怎么利用自然的環(huán)境。我們覺得在現(xiàn)在中國這樣一個比較快速的城市化的進程當中，有一個思考可能也是相當?shù)闹匾?，甚至更為重要，那就是一個人文的生態(tài)。當然這個人文的含義比較廣，包括歷史、經(jīng)濟，包括生活方式，各種的傳承。這樣一種生態(tài)，我們怎么樣在一個建筑設(shè)計的過程當中，能夠把它體現(xiàn)出來？你要建一個新城市也好，老城市的改造也好，這個不是你對一個過去生活方式的割裂，或者去進行一些翻天覆地的顛覆，這實際上是一個傳承，你是要維持它原有的生態(tài)的平衡的。我們作為建筑設(shè)計師，我們比較擔憂一個現(xiàn)象，西方的城市化是經(jīng)歷了幾百年的，是一個比較自然的演進過程，而我們現(xiàn)在是有目標的，我們希望別人幾百年完成的過程，我們要在幾十年內(nèi)做完，這樣對整個社會生態(tài)的沖擊是很大的。當你在做一個具體的設(shè)計的時候，你怎么樣避免這種沖擊對人們生活的影響，以及你怎么樣保留一個很好的社會的生態(tài)，使這個社會的生態(tài)得以延續(xù)。今天早上我在微博上看到一條消息，1992年的時候，山東濟南把1904年德國人建造的一個火車站拆掉了，他們把這個火車站拆掉了以后，當然是做了一個非?，F(xiàn)代化的東西在那里。今天突然之間他們想到了，他們拆掉的是一個好東西，所以有專家提出，要把它重新復建，在網(wǎng)絡(luò)上招來了一片罵聲，說是你把東西丟掉了，現(xiàn)在重新弄，又是搞了一個假古董，這是我們在新城市建設(shè)中的一個非常普遍的現(xiàn)象。我舉個例子來講，就像是一個鄉(xiāng)下完全沒有文化的老太太，把她家里祖?zhèn)鞯乃纬幕ㄆ?，拿去換一個彩電，他覺得這個彩電非常的亮麗，那個花瓶很灰暗的在她的家里擱在架上，是沒有價值的。像這樣的一種現(xiàn)象我們是屢見不鮮，在這個過程中有很多。作為一個非常嚴肅的設(shè)計師事務(wù)所，一個嚴肅的設(shè)計師的群體，我們在參與城市化的建設(shè)、設(shè)計的過程中，我們應(yīng)該做些什么？我認為，我們在改造新城也好，做一些舊街區(qū)的改造也好，需要我們的人文學家、經(jīng)濟學家、社會學家、開發(fā)商、建筑師共同來加以深刻的思考的。實際上我們應(yīng)該對原有寶貴的那些花瓶要有一個保護，而不是拿它拆了去買一個彩電，我想這就是作為一個建筑設(shè)計師今后能夠體現(xiàn)出來的價值所在。

　　林峰：張總談到的是文化生態(tài)的價值和文化生態(tài)的積淀。下午有請鉆石海岸的董事長滕威林先生，滕總一直在雕琢他的作品，請你談?wù)勀愕乃伎肌?/p>

　　滕威林：我跟大家分享一下我的一些經(jīng)歷。在中國和國外有一個非常大的區(qū)別，咱們經(jīng)常會用“打造”這樣一個詞，說是打造一個某某城鎮(zhèn)，外國設(shè)計師來了以后，也經(jīng)常感到咱們有各種各樣版本的迪斯尼，可能這個是白族的，那個是佤族的，有各種版本的迪斯尼。我感覺到這既是政府的想法，設(shè)計師把自己的力量也看得很強大，想改變一個東西。我自己感到我們需要對自然的尊重，包括對原有的一些已經(jīng)形成歷史的建筑形態(tài)的尊重。

　　我們在2005年的時候就在討論海南的建筑應(yīng)該是什么樣的，有人說你去看看五指山的建筑，有人說你去看看西班牙的建筑。后來他們跟我說，這些建筑在歷史形成的過程中肯定有它的道理，但是它沒有能夠充分利用現(xiàn)代建筑材料和技術(shù)的優(yōu)點。后來我到迪拜考察的時候也看到這樣的情況，迪拜的一些老房子墻很厚、窗戶很小，因為過去的時代沒有空調(diào)，它要隔熱，現(xiàn)在我們看到迪拜的房子很多是很現(xiàn)代的房子，因為它現(xiàn)在的建筑技術(shù)、材料，以及它的設(shè)備都不一樣了。從這樣的一些理念出發(fā)，我自己在海南和云南都做項目，海南這個項目大家明天也要去考察，就是鉆石海岸。鉆石海岸這個項目，我們的銷售人員跟我說，經(jīng)常帶著客戶來看房子，客戶說你們的房子在哪里？他看不見房子，因為都在樹林里藏著。另外它的設(shè)計用門窗設(shè)計的手法，使室內(nèi)外融為一體，用了一些現(xiàn)代的建筑手法進去。民居有它的歷史沿革，但是它也受到了一定的研制，就是民居形成的過程中，建筑材料在發(fā)展，它那個時候沒有這些建筑材料和建筑技術(shù)，形成當時的民居，民居作為一些展示的東西可以，但是可能在運用到以人為本的居住條件下，還要更多的考慮它的實用性問題。

　　我還想提一點，就是關(guān)于迪拜的問題。迪拜的自然條件跟海南相比差得很遠，我到迪拜的時候我就問他們，怎么敢像這樣蓋房子？他們說，我們是中東的門戶。實際上我們海南島背后依托的是13億人的這么一個大的消費市場，我們的產(chǎn)品就應(yīng)該像?？偹麄冏龅镍P凰島一樣，把它做到極致，我們在定位上、投資力度上都遠遠沒有達到我們這么大一個消費市場所給我們的機會和使命。

　　另外還還想談一談建筑和人的關(guān)系問題。因為我跟很多外國的設(shè)計師交流，他們在設(shè)計學校的時候，他最關(guān)心的是這個孩子的注意力，坐在這個環(huán)境里能夠集中5分鐘還是集中10分鐘，他要把這個問題研究透了，他才能下筆來做設(shè)計。他在設(shè)計老年住宅的時候，他關(guān)注的是老人在這個空間活動的時候，他的孤獨感是會增強還是會減少，他會把這個作為他的一個設(shè)計準則，就是它是一個以人的軌跡為本的這么一個建筑設(shè)計理念。而我們現(xiàn)在很多的設(shè)計體現(xiàn)的是怎樣被別人看，就是看起來怎么樣，對于人在里面的一些活動似乎注意的還是不夠，這可能是兩個不同的發(fā)展階段的差距。

　　我在鉆石海岸組織了一個設(shè)計大師論壇，每年3月中旬舉辦，我們集中了十幾個國家的建筑師非常隨意的聊聊天，明天大家去訪問的時候，我也可以把這個資料跟大家分享。我不是學建筑專業(yè)的，但是我是建筑設(shè)計資源的一個整合者，或者說我自己是一個創(chuàng)意人，在這個方面可以跟大家一起共同的引導出一些好的作品。

　　林峰：今天甲方乙方就建筑的人性、建筑的責任，這么好市場的發(fā)展機會，共同去承擔，如何通過現(xiàn)代建筑的新的發(fā)展時代要求下，創(chuàng)造更美好的城市，創(chuàng)造更美好的生活，應(yīng)該說提出了很多非常有價值的觀點，謝謝各位嘉賓。

　　主持人：謝謝場上的各位嘉賓，請各位嘉賓移步到臺前合影留念。

　　現(xiàn)場所有的來賓，我們博鰲圓桌第一環(huán)節(jié)到此結(jié)束，接下來即將進入博鰲圓桌之二，電商時代的房地產(chǎn)商業(yè)模式。

　　接下來讓我們掌聲有請博鰲圓桌之二的首位演講嘉賓北京貝塔咨詢中心合伙人杜麗虹女士。杜麗虹女士演講題目是：“輕資產(chǎn)之美：從現(xiàn)在到未來的模式轉(zhuǎn)變”。

　　杜麗虹：大家下午好！很高興今天有這個機會和大家做一個交流，我把這個題目稍微改了一下，叫做“地產(chǎn)企業(yè)的金融戰(zhàn)略重塑”。

　　以往中國的地產(chǎn)企業(yè)其實無所謂金融戰(zhàn)略，因為在高度的金融管制下，企業(yè)能夠獲得資金的渠道非常的有限，在這種情況下，大家只能是有什么金融工具就使什么金融工具。2012年證監(jiān)會和保監(jiān)會針對資產(chǎn)管理市場出臺了一系列的新政，這些政策的原意是在放寬各類金融機構(gòu)的投資范圍，推動金融創(chuàng)新。但是這些新的政策也給地產(chǎn)企業(yè)帶來了更廣泛的金融選擇。面對這些紛繁復雜的金融工具，地產(chǎn)企業(yè)自身也需要做一個金融戰(zhàn)略的重塑。重塑的第一步就是要區(qū)分公司層面的金融戰(zhàn)略和項目層面的融資策略。

　　我們說企業(yè)融資是為了投資，投資需求大致可以分為兩類，一類是當前項目的運營需求，一類是未來的成長需求。前者主要依賴于現(xiàn)有項目的融資能力，而后者則主要依賴于公司層面，或者我們叫做總部層面的融資能力。具體來說，成長性的投資需求包括三類：一類是某些項目前期的啟動資金需求，第二類是具有戰(zhàn)略意義的長期投資需求，比如說一些企業(yè)，像商業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)的戰(zhàn)略性的投資，還有就是在周期波動中的一些儲備性的資金，由于這類投資通常具有很大的不確定性，投資期也更長，在短期內(nèi)難以用業(yè)績指標進行考核，所以它更適合采用總部層面的一些融資工具，比如我們看到的像公司層面的股票融資、債券融資、票據(jù)融資等等。具體到每個企業(yè)，要使用多大比例的一個公司層面的融資，使用多大比例的一個項目層面的抵押性質(zhì)的融資呢？這個并沒有一個統(tǒng)一的標準。首先，處于戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型期的公司，比如說在從純粹的住宅開發(fā)向商業(yè)地產(chǎn)持有轉(zhuǎn)型的這類公司，它的成長性投資需求會更多，也就更需要努力地去開拓一些公司層面的金融工具，還有就是在市場波動比較頻繁的時候，這時候企業(yè)也需要儲備更多的一些資金，用來應(yīng)對行業(yè)的低谷期，或者在低谷期把握一些低價的收購機會，這樣也需要更多的總部層面的金融資源的儲備。再有就是跨區(qū)域的企業(yè)，有些會選擇集權(quán)式的管理模式，有些會選擇分權(quán)的管理模式，相對而言集權(quán)的企業(yè)在總部的金融儲備會更多一些。

　　但總之，我們對企業(yè)進行金融戰(zhàn)略重塑的時候，首先要把你的資金戰(zhàn)略區(qū)分出是公司層面的，還是項目層面的。公司層面的金融戰(zhàn)略，我叫輕重資產(chǎn)的戰(zhàn)略選擇，說得簡單一點，就是企業(yè)要決定，你要把哪些資產(chǎn)放在自己的資產(chǎn)負債表上，哪些資產(chǎn)交給專業(yè)的投資人去持有，這里說的不是簡單的表外化，因為如果這個資產(chǎn)雖然出了你的資產(chǎn)負債表，但還是你的表外負債的話，那不是真正意義的輕資產(chǎn)，我們說真正意義的輕資產(chǎn)，是你把這項資產(chǎn)交給專業(yè)的投資人持有，然后你給投資人提供一個資產(chǎn)管理的服務(wù)。所以我們把地產(chǎn)企業(yè)自身持有大量土地和物業(yè)資產(chǎn)，獲取資產(chǎn)升值收益的模式稱為重資產(chǎn)模式，把地產(chǎn)企業(yè)自身不持有大量土地和物業(yè)資產(chǎn)，而是為持有資產(chǎn)的投資人提供管理服務(wù)，獲取這種管理費、中介費和業(yè)績報酬的模式稱為輕資產(chǎn)的模式。兩種模式下，企業(yè)的資產(chǎn)負債表肯定是有很大差異的，它對企業(yè)的能力要求也是不同的。在重資產(chǎn)模式下，要求企業(yè)能夠找到低成本的長期資金。也就是說你要長期持有一個資產(chǎn)，你必須要降低你持有這個資產(chǎn)的資金成本。而對于輕資產(chǎn)的企業(yè)，它要求企業(yè)在產(chǎn)品線或者產(chǎn)業(yè)環(huán)節(jié)上具有顯著的效率優(yōu)勢，這樣才能夠吸引投資人和你合作。

　　企業(yè)究竟應(yīng)該在什么樣的情況下選擇重資產(chǎn)戰(zhàn)略？又該在什么情況下選擇輕資產(chǎn)戰(zhàn)略呢？首先，輕重資產(chǎn)的選擇是不同市場環(huán)境下的兩種選擇。在房價快速上升的過程中，這時候資產(chǎn)升值收益超過了企業(yè)的資金成本，那么持有資產(chǎn)就是一項理性的選擇。但是如果房價的上升速度受到抑制，持有資產(chǎn)本身的回報不足以覆蓋持有期的資金成本和物業(yè)成本的時候，這時候輕資產(chǎn)可能就是企業(yè)的一項更優(yōu)的選擇。但即使在相同的市場環(huán)境下，也不是所有的企業(yè)都能夠?qū)崿F(xiàn)輕資產(chǎn)的轉(zhuǎn)型。我們說只有那些具有效率優(yōu)勢的企業(yè)，才有轉(zhuǎn)型的空間。那么這種效率優(yōu)勢可以是在開發(fā)、拿地、物業(yè)管理、商業(yè)運營等某個環(huán)節(jié)上的領(lǐng)先優(yōu)勢，也可能是在商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等某個產(chǎn)品線上的領(lǐng)先優(yōu)勢。還有可能是某種資源整合能力的優(yōu)勢。但總之，你要想吸引投資人的合作，就必須要有創(chuàng)造超額回報的能力。

　　輕資產(chǎn)戰(zhàn)略的它的內(nèi)容有哪些呢，我們說它可以分為三個緯度：業(yè)務(wù)線的選擇，價值鏈的定位，資本資源的整合平臺。

　　首先業(yè)務(wù)線的選擇，企業(yè)要根據(jù)自身的資源稟賦和市場環(huán)境，來選擇最適合自己的一個或者幾個產(chǎn)品線，是住宅、商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)還是其它。價值鏈的定位。企業(yè)要根據(jù)自身的人力資本的構(gòu)成和行業(yè)的對標分析，來發(fā)現(xiàn)自己在價值鏈的哪一個或者哪幾個環(huán)節(jié)具有超額回報的優(yōu)勢，然后根據(jù)你的價值鏈優(yōu)勢實現(xiàn)一些商業(yè)的模式，借助商業(yè)模式的創(chuàng)新來放大你的效率優(yōu)勢。在此基礎(chǔ)之上，企業(yè)要想進一步的放大效率優(yōu)勢，擴大市場份額，就還需要借助資本杠桿，也就是資本資源的整合平臺，它包括了像基金的平臺，私募債權(quán)的平臺和證券化的平臺，當然每個平臺上又有多種的金融工具。這就構(gòu)成了一個輕資產(chǎn)戰(zhàn)略的決策緯度，這三個緯度又構(gòu)成了輕資產(chǎn)戰(zhàn)略的三個價值創(chuàng)造的空間：第一是由業(yè)務(wù)線的選擇和價值鏈的定位所構(gòu)成的戰(zhàn)略資源的優(yōu)化空間，也就是企業(yè)首先需要把現(xiàn)有資源優(yōu)化在具有效率優(yōu)勢的產(chǎn)品線或者產(chǎn)業(yè)環(huán)節(jié)上，來鞏固和發(fā)揮現(xiàn)有的核心競爭能力。第二個就是由價值鏈的定位和資本資源整合構(gòu)成的商業(yè)創(chuàng)新的空間，也就是根據(jù)你的價值鏈的優(yōu)勢，來匹配最佳的商業(yè)模式，組合最佳的資本資源。最后就是由業(yè)務(wù)線的選擇和資本資源整合所構(gòu)成的金融模式的創(chuàng)新空間，也就是根據(jù)產(chǎn)品線的風險收益特征來匹配最佳的金融平臺，選擇最佳的金融工具。輕資產(chǎn)戰(zhàn)略是一個立體的戰(zhàn)略組合，它既包括了對現(xiàn)有資源的一個優(yōu)化配置，又包括構(gòu)建新平臺來放大現(xiàn)有的效率優(yōu)勢。而這個新平臺既包含了商業(yè)模式創(chuàng)新所形成的業(yè)務(wù)集中的平臺，也包含了金融模式創(chuàng)新所形成的這種資本集中的平臺。同時，由于不同企業(yè)它的資源稟賦不同，所以最終會形成的輕資產(chǎn)的戰(zhàn)略模式可能是每個企業(yè)都會有不同的特點。

　　當然，不是所有的企業(yè)都能夠?qū)崿F(xiàn)輕資產(chǎn)的轉(zhuǎn)型，即使選擇了輕資產(chǎn)戰(zhàn)略的企業(yè)，也還會有一部分的重資產(chǎn)。對于這部分重資產(chǎn)，核心的問題就是如何控制一個合理的安全線。由于時間關(guān)系，在這個部分就不做詳細的討論?？傊?，地產(chǎn)企業(yè)公司層面的金融戰(zhàn)略，最核心的是要做一個輕重資產(chǎn)的選擇，也就是說當資產(chǎn)的升值收益大于資金成本，企業(yè)的效率優(yōu)勢不明顯，但資金成本優(yōu)勢很明顯的時候，它就更適合重資產(chǎn)的模式。而當資產(chǎn)升值收益小于資金成本，但企業(yè)的效率優(yōu)勢非常明顯的時候，它就更適合輕資產(chǎn)的戰(zhàn)略。當然在具體的執(zhí)行過程中，輕資產(chǎn)戰(zhàn)略可能需要對自身的效率進行診斷，然后再去匹配商業(yè)模式和金融模式的創(chuàng)新。在重資產(chǎn)的部分則需要合理控制負債的水平，這是公司層面的金融戰(zhàn)略。

　　在項目層面，融資工具主要有三類：股權(quán)、債權(quán)和收益權(quán)的工具。不同的融資工具它有不同的進入門檻。比如我們比較熟悉的，像銀行的開發(fā)貸款，它會要求四證齊全，物業(yè)貸款會要求是成熟的物業(yè)，還有一些我們可能不太熟悉的，像保險公司的不動產(chǎn)投資計劃，它會要求是A以上的投資擔保。第二，不同融資工具的期限也是不同的，比如銀行貸款或者偏債型的信托和基金，它的期限一般是1—2年，收益權(quán)的基金期限略長一點，兩三年，但是一般不超過5年，保險資金的融資類不動產(chǎn)投資計劃，期限可以達到5到10年，銀行的經(jīng)營性物業(yè)貸可能會更長一些，證券性的專業(yè)資產(chǎn)管理計劃期限一般是0.5年到5年，它的優(yōu)勢就在于發(fā)行方可以在一個計劃中發(fā)行不同期限和不同利率的產(chǎn)品，從而可以更靈活地跟項目的現(xiàn)金流相匹配。第三個是不同融資產(chǎn)品的融資成本是不同的，在現(xiàn)有的債權(quán)融資成本中，銀行貸款的資金成本一般是最低的，但是它無法滿足項目前期的投資需求。

　　證券公司的專項資產(chǎn)證券化的產(chǎn)品是可交易的，它的流動性更好，融資成本低于同等條件下其它不可交易的金融產(chǎn)品。保險資金的不動產(chǎn)投資計劃由于它要求的保障條款比較充分，所以它的收益率要求也會略低于信托等融資工具。但是因為它的期限比較長，可以達到5年以上，而且可以投資于開發(fā)、培育等各階段的資產(chǎn)，所以它也有一定的獨占性優(yōu)勢，所以資金成本一般也是要高于銀行貸款的。

　　至于我們常說偏債型的信托或者基金，它的門檻是最低的，所以它的成本也是最高的。不同的融資方式各有優(yōu)劣勢，一般保障門檻越高的產(chǎn)品，收益率越低，在相同的風險水平下，期限結(jié)構(gòu)就決定了融資成本。很多時候風險我們是不可選的，所以對于地產(chǎn)企業(yè)來說，融資工具的選擇其實最主要的就是一個期限結(jié)構(gòu)的匹配。我們知道，今年6月的時候，銀行由于期限錯備，導致了一個錢荒事件的爆發(fā)，其實我們地產(chǎn)企業(yè)的期限錯配的問題要比銀行嚴重得多。

　　舉個例子，2012年末的時候，地產(chǎn)上市公司的資金結(jié)構(gòu)是這樣的，平均來說有21%來自預售款，22%來自于各項應(yīng)付款，包括應(yīng)付的工程款和土地款，10%是短期借款，15%是長期借款，包括信托借款，40%是債券，28%是權(quán)益資本，債務(wù)資本的平均期限大概是16個月，也就是說如果你投資項目的回收周期在16個月以內(nèi)，那么你的債務(wù)資金來源就能夠覆蓋整個項目的資金運用周期，從而不會出現(xiàn)再融資的項目風險。但如果項目的平均周期在16個月以上，企業(yè)就面臨再融資的風險，而這個風險在流動性緊縮的背景下就可能是致命的，數(shù)據(jù)也顯示，在正常情況下，一個項目的開發(fā)周期可以控制在18個月以內(nèi)，但是在調(diào)控期，回收期是大幅延長的，這時就面臨再融資的情況。

　　幾乎所有關(guān)于資金鏈斷裂的故事，你仔細去分析，它的根源都在于資金占用的期限長于資金來源的期限，以至于當你的負債到期的時候，投入的資金還沒回來，這時候如果無法再融資的話，就會出現(xiàn)資金鏈斷裂的風險。所以說地產(chǎn)企業(yè)其實最可怕的不是房價下跌的風險，也不是資金成本上升的風險，我們其實最怕的是投資項目與融資工具期限不匹配的問題。項目融資的核心是要使它的資金占用期和資金來源期相匹配，這種匹配比管理本身還重要。地產(chǎn)企業(yè)都知道要控制負債率，其實期限的管理比負債率的管理還要重要。

　　我們?yōu)槭裁葱枰蓹?quán)資金呢？就是在一般情況下，我們的債務(wù)資金的平均期限都要短于我們的項目投資回收期，從而出現(xiàn)一個期限結(jié)構(gòu)的缺口。在這個缺口期，如果恰好趕上了一個市場的波動風險，這時候我們就需要用股權(quán)資本來吸收這個缺口期的價格波動風險。所以，如果你的項目的投資周期很短，而你的債務(wù)資金的平均期限很長，使你的缺口期很短，比如說就一兩個月的話，那么在這一兩個月內(nèi)發(fā)生很大的價格波動的可能性就會很小，這時候你需要的股權(quán)資本就很少，你可以承受的負債率就會很高。但是反過來，如果你的項目投資周期很長，但是你的債務(wù)資金的平均期限很短，使你的缺口期達到一兩年甚至更長的時候，那么在這個期間內(nèi)出現(xiàn)價格波動的風險就會很大，那你就需要更多的股權(quán)資本來彌補這個期間由于價格波動而導致的投資損失的風險。所以，其實我們負債管理的核心不是負債率的管理，而是期限結(jié)構(gòu)的匹配。

　　這張表就是一個項目層面融資策略的選擇，這個融資策略其實核心的就是在股權(quán)、債券和收益權(quán)工具之間進行一個權(quán)衡。具體來說，債權(quán)工具就包括了保險資金的這種融資類的不動產(chǎn)投資計劃，現(xiàn)在基金公司也可以發(fā)行的專項資金管理計劃，銀行的開發(fā)貸款、物業(yè)貸款，信托公司和地產(chǎn)基金的偏債型的產(chǎn)品。收益型的產(chǎn)品就包括了像信托基金的收益權(quán)信托，以及證券公司的專項資金管理計劃。不同的產(chǎn)品它們的期限從0.5年到10年不等，不同的產(chǎn)品它們的進入門檻也是不同的，有些要求有擔保和評級，有些要求要無抵押，有些可能要求四證。但是核心就是融資工具的選擇是使你的資金來源的期限和你的資金運用的期限相匹配。當債務(wù)資金不能完全覆蓋項目運營周期的時候，就需要用股權(quán)資本來彌補這個缺口期的價格風險。

　　總結(jié)一下，金融戰(zhàn)略重塑的立體空間。在金融工具日益多元化的背景下，地產(chǎn)企業(yè)需要重塑自己的金融戰(zhàn)略，它包括公司層面的金融戰(zhàn)略核項目層面的融資策略。當市場處于高波動期的時候，或者當企業(yè)自身處于戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型期的時候，或者企業(yè)奉行集權(quán)化的管理模式的時候，它都更加倚重于公司層面的戰(zhàn)略，反之則傾向項目層面的融資策略，而公司側(cè)面的戰(zhàn)略核心就是輕重資產(chǎn)的選擇，項目融資的策略就是在股權(quán)、債權(quán)和收益權(quán)之間的權(quán)衡，最終達到項目運用的周期和資金來源周期之間的一個匹配，這也就是我們說的地產(chǎn)企業(yè)的金融戰(zhàn)略重塑。

　　主持人：感謝杜麗虹女士，接下來進入到博鰲圓桌討論的環(huán)節(jié)，本環(huán)節(jié)討論的是：電商時代的房地產(chǎn)商業(yè)模式

　　首先請主持嘉賓：寒桐投資顧問有限公司總經(jīng)理韓世同先生。接下來有請討論嘉賓：北京貝塔咨詢中心合伙人杜麗虹女士；深圳市房多多網(wǎng)絡(luò)科技有限公司董事長段毅先生；蘇州市博客多信息技術(shù)有限公司總經(jīng)理陳興女士。

　　韓世同：我們今天探討的是電子商務(wù)的話題。前不久王健林跟馬云打了一個億的賭，就是未來10年電商和傳統(tǒng)商業(yè)是不是可以各占50%，馬云認為會超過的，超過50%他就贏，如果是超不過50%就是王健林贏。很多人都感覺電商會贏，我想問一下在座的三位，你們感覺超過和超不過的概率有多高，我想問一下三位嘉賓。

　　陳興：當電子商務(wù)遇上房地產(chǎn)市場，其實就像當北京遇上西雅圖，我相信它一定碰撞出火花。實體和商業(yè)的結(jié)合一定會碰撞出火花，但是我認為電商會贏。

　　韓世同：你認為是電商贏還是大家平分秋色？

　　杜麗虹：我認為無論達不達到50%，其實都是電子商務(wù)贏，因為它現(xiàn)在的比例很低，就算它達到40%也已經(jīng)是贏了只是說在10年內(nèi)能不能達到50%，它在10年內(nèi)一定會達到。

　　段毅：我認為這是一個偽命題，現(xiàn)在不是一個真正意義上的電商，你統(tǒng)計不出來到底多少是在線上，多少是在線下的。

　　韓世同：美國的電子商務(wù)已經(jīng)發(fā)展了不止10年，但是現(xiàn)在電商還是沒有把傳統(tǒng)商業(yè)消滅，甚至是沒有達到平分秋色的狀況。

　　今天在座的有兩位本身就是房地產(chǎn)的電子商務(wù)，一個是好屋中國，一個是房多多，他們也可以結(jié)合他們的實際來探討一下，在房地產(chǎn)的電商怎么樣跟房地產(chǎn)的業(yè)務(wù)組合，來打造一個新型的模式。我們先從第一個層面說，從段董事長這邊說，電商來了，傳統(tǒng)的商業(yè)模式應(yīng)該采用什么樣的應(yīng)對策略，什么樣的模式來改變和適應(yīng)目前的狀況。

　　段毅：這個問題大家都比較關(guān)心，包括這兩年微博和微信的崛起，讓大家覺得互聯(lián)網(wǎng)的時代好像很可怕。但是我覺得對于我們傳統(tǒng)的行業(yè)來說，其實互聯(lián)網(wǎng)和傳統(tǒng)的行業(yè)，它根本的改變其實是改變了人的一種體驗方式，對于電商來說，我覺得分兩個層面來看。第一，我們把互聯(lián)網(wǎng)可以理解為它只是一個流量的入口，這種流量的入口對我們整個交易環(huán)節(jié)來說，只是占到了其中的一部分。如果我們要完成任何一件物品的交易，包括我們今天看到，像淘寶和京東，如果沒有線下物流的支持，淘寶和京東也不可能發(fā)展到今天。劉強東說了一句話，京東是一個物流公司，它只是做了一個網(wǎng)頁把它的商品展示一下。在我們的很多消費品領(lǐng)域里面，有三個環(huán)節(jié)是不可少的，第一個是互聯(lián)網(wǎng)的入口，第二是線下的物流，第三是實體店的體驗。包括上次的打賭這件事以后，我們也看到轉(zhuǎn)變，萬達也在成立自己的電商公司。

　　韓世同：就是把自己也變成電商。

　　段毅：對，萬達把自己的實體店也放在網(wǎng)上展示。阿里系的淘寶和阿里也在尋找一些線下的體驗店，我覺得是線上和線下的融合，我覺得未來的商業(yè)模式會是這樣。

　　韓世同：傳統(tǒng)行業(yè)和電商也可以攜手合作。杜女士您的看法呢？

　　杜麗虹：我覺得首先電子商務(wù)會帶動一類地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，就是物流地產(chǎn)，這個是肯定的，從美國來說，現(xiàn)在大型的物流地產(chǎn)公司服務(wù)的前10位的客戶中，一般都會有電子商務(wù)公司，所以電商的發(fā)展會帶動物流地產(chǎn)的崛起。同時電商的發(fā)展會要求傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)做一個轉(zhuǎn)型，這個轉(zhuǎn)型我想不僅僅是體驗店的轉(zhuǎn)型和網(wǎng)上的結(jié)合，像我們現(xiàn)在也看到萬達的商業(yè)，它其實真正賣東西的部分在減少，很多已經(jīng)不到50%了，它增加了很多餐飲、娛樂、休閑的設(shè)施，這些設(shè)施是沒有辦法被網(wǎng)絡(luò)體驗的，網(wǎng)絡(luò)就是一個購物，但是他沒有辦法去吃飯。

　　韓世同：現(xiàn)在還有文化旅游。

　　杜麗虹：對，文化、休閑這些可能是商業(yè)地產(chǎn)無可取代的功能。未來并不是說商業(yè)地產(chǎn)這個業(yè)態(tài)就消失了，而是它的功能發(fā)生了更多的轉(zhuǎn)變，可能純商業(yè)的部分會被壓縮到更小，但是休閑、娛樂、餐飲的這個部分會變得更大。

　　韓世同：功能上其實電商它也不能完全替代傳統(tǒng)商業(yè)，傳統(tǒng)商業(yè)也在轉(zhuǎn)變，也在朝運營商、經(jīng)營文化、旅游這些方面發(fā)展，我覺得這也是模式的轉(zhuǎn)變，陳小姐您的看法呢？傳統(tǒng)的商業(yè)跟電商之間，這個商業(yè)模式應(yīng)該怎么來看？

　　陳興：因為我們今天的主題是“電商時代的房地產(chǎn)商業(yè)模式”，就像我現(xiàn)在拿著手機，不管你見與不見，微信都在那兒了，不管你與不看，它都在那兒。傳統(tǒng)商業(yè)和電商最主要的是要找到它的結(jié)合點，取得更好的合作。做到敬天愛人、知行合一，一定能心想事成。當電商遇到商業(yè)地產(chǎn)的時候，萬達推出了線上綜合體，當我們的旅游地產(chǎn)碰上商業(yè)地產(chǎn)之后，我們可以做房地產(chǎn)攜程，當我們的房地產(chǎn)遇上電商之后，我們博客多引進美國的獨立經(jīng)紀人，獨立經(jīng)紀人在美國，在香港、臺灣都已經(jīng)推行，在座各位都可以幫我們賣全國和全球的房子，而且是零成本。結(jié)合主持人的提問，我覺得是如何在電商和房地產(chǎn)中尋找一個共創(chuàng)、共享和共贏的平臺。

　　韓世同：三位嘉賓都從不同的角度探討了，傳統(tǒng)商業(yè)未必會在電商來臨的階段倒下，可以形成共商、共贏的局面。我們今天探討房地產(chǎn)的電商，今天有兩位在這里，一個是房多多，一個是好屋中國，其實我是在這個會場才開始認識這兩位構(gòu)建的品牌。我們大家都知道，從事房地產(chǎn)電商的企業(yè)已經(jīng)有很多了，像新浪樂居、搜房、房掌柜、騰訊大粵網(wǎng)等等都是。這兩位初來乍到，他們也給我一個全新的理念，段毅董事長所在的房多多，他們是希望給房地產(chǎn)中介打造一個平臺，他們的一些創(chuàng)意也得到了騰訊第二大股東的支持，我覺得能夠得到這些電子商務(wù)巨頭的青睞和支持，他們的前景一定會非?？春?。剛剛陳興小姐在中國和我進行了溝通，她講的理念更新，她是可以讓開發(fā)商、中介商、購房者都能夠共贏、共享的模式，我覺得非常好，給我們的房地產(chǎn)電子商務(wù)帶來了一些新的創(chuàng)意、新的模式，下面我們先請這兩位介紹一下他們的模式。然后請杜女士點評一下。

　　先請段董事長來談一談房多多的運營模式。

　　段毅：就像韓總說的一樣，我們公司成立的時間確實不是很長，因為我們也是在這個行業(yè)，基于我們在美國很多年的觀察，我們這個行業(yè)其實在中國，尤其是中介經(jīng)紀這個行業(yè)發(fā)展的時間也不是很長，跟美國有很大的區(qū)別，所以我們在三年前成立了房多多，我們的背景是做房產(chǎn)銷售，我們和騰訊的一個副總裁作為創(chuàng)始人成立的，成立兩年多的時間也拿到了兩輪的風投，一輪是原來騰訊的創(chuàng)始人投了一輪，另一輪就是鼎輝做了投資。其實在美國像我們這種模式的已經(jīng)有4家上市公司，我們在國內(nèi)是第一家做這個模式的，我們最主要的還是給全中國所有的經(jīng)紀公司和經(jīng)紀人打造一個平臺，在這個平臺上通過資源的互通和信息流的交換。因為房地產(chǎn)屬性跟其它商品的屬性完全不一樣，因為房地產(chǎn)它是一個不動產(chǎn)，房子是不能動的，只能客戶動。所以如果我們做這樣一個創(chuàng)新的模式，就是要把線上和線下形成一個閉環(huán)，在這個閉環(huán)的過程中，它不可或缺的就是需要一個專業(yè)的中介公司和經(jīng)紀人的角色存在。所以我們一開始就致力于給所有的中介公司和經(jīng)濟人打造這樣一個平臺，也希望在這個過程中我們能夠完成信息流、物流和支付流的功能。我們影響這兩年多的發(fā)展，在全國已經(jīng)有接近30個城市有我們落地的機構(gòu)，我們也跟全國的50萬經(jīng)紀人合作，也得到了很多資本的青睞。

　　韓世同：接下來請陳小姐介紹一下好屋中國。

　　陳興：大家好，我是好屋中國的陳興。今天來到這個大舞臺，我想跟各位做兩個調(diào)查。第一，在場的各位，如果您是開發(fā)商，如果讓您零成本，不花錢，幫您做到量價提升，保證您的成交量提升30%以上，一分錢不花，中介公司的傭金、派單的費用、廣告的費用都是由這家公司來出，如果有意向想合作的朋友，可不可以舉個手。第二，如果說您本來自己也有創(chuàng)業(yè)夢想，但是你自己不想開中介公司，也不想開代理公司、也不想開分銷公司、行銷公司，但就是想賣全國的房源，不用花一分錢，在這個平臺上推薦房源成功就可以拿傭金的朋友有沒有？

　　好屋就是全民創(chuàng)業(yè)營銷平臺，我們說的是敬天愛人，一定要遵從規(guī)律，規(guī)律就是從社會中來到社會中去，好屋中國這個全民營銷的平臺，也是順勢中國創(chuàng)業(yè)夢，所有人都可以成為好屋中國的代理人，你只需要登錄我們網(wǎng)站，30秒鐘注冊之后，就可以賣好屋中國，目前在全國26個城市，300多家開發(fā)商的房源，并且傭金直接打到你的卡上。剛才主持人問到，電商幫開發(fā)商做了什么，在全國前10家開發(fā)商，都是我們的客戶，這樣的一些合作項目，因為我們的售樓處開到了全國各地，包括保險公司、經(jīng)紀公司、汽車4S店都能成為開發(fā)商的售樓處。我們做這個行業(yè)13年，我們分析到，所有的項目成交量最大的就是老帶新、朋友推薦朋友，我們這個項目就是朋友推薦朋友。我們可以幫開發(fā)商營銷成本一個月降低150萬一個項目，溢價增加897%。在蘇州也有一個中海現(xiàn)象，我們幫助中海在49天一個項目賣了13個億，我們現(xiàn)在正在做中海的鳳凰西岸，準備用一個月的時間狂銷11個億。我們有1600名的專業(yè)經(jīng)紀人，加上中海的老客戶、上下游的供貨商，以及好屋的這些有資源的人士，都在幫中海賣，所有的傭金都由我們進行發(fā)放，我們用社會的力量幫助開發(fā)商量價提升，幫助客戶用最低的成本買到最好的家，又讓大家共享了房地產(chǎn)的蛋糕和資源。所以房地產(chǎn)和電商的結(jié)合，一定能夠找到一個非常完美的結(jié)合點。

　　韓世同：他們兩位說的都非常新奇，因為我到現(xiàn)在還沒有特別的想明白，到底他們的訣竅在哪里。杜女士您來點評一下。

　　杜麗虹：其實我沒有什么資格來點評，因為我也不是很了解房地產(chǎn)的電商。

　　韓世同：談?wù)劯惺芤部梢浴?/p>

　　杜麗虹：我覺得電子商務(wù)就是將物流、信息流和資金流的三流合一。在地產(chǎn)領(lǐng)域，它確實有一個特點，它物流流不起來，但是在地產(chǎn)領(lǐng)域它有另外一個特點，就是它的資金流比我們一般的電商要大得多，所以它對于資金安全，對于在資金周轉(zhuǎn)期內(nèi)怎么把這些資金怎么盤活使用，可能這個空間會更大，我覺得這是將來房地產(chǎn)電子商務(wù)領(lǐng)域里面可能會更多創(chuàng)新空間的一個地方。

　　韓世同：現(xiàn)在的電商，我感覺有一種傾向，有點像做平臺、做傳媒，把自己變成了電子中介，容易跟傳統(tǒng)的中介形成一種對抗，但是我看兩位，一種是基于給中介搭平臺，一種是讓全民、讓中介都可以從中獲利。你們也來探討一下，電商現(xiàn)在搞得的確挺熱火的，但是房地產(chǎn)必須要人對人、面對面，到現(xiàn)場來體驗、觀察。而且它這個產(chǎn)品又是具有雙重屬性，既有投資品屬性，又有消費品屬性，所以它可能還不是一個普通的電商就能夠做完的。我也想請三位談一談，在這樣一個房地產(chǎn)的領(lǐng)域，這個電子商務(wù)應(yīng)該走的是什么樣的一個模式？除了你們兩位講的這種模式之外，你們也可以討論一下現(xiàn)在的這個行業(yè)上面的狀況，怎么樣使得我們這個行業(yè)朝著更健康的局面發(fā)展，我覺得這恐怕也是我們今天這個論壇想要達到的目標和意義。

　　陳興：其實在這個模塊里面，我們最主要的一定是要把握好各方的需求，比如說開發(fā)商的需求，合作商的需求、購房客戶的需求，只要滿足到各自的需求就可以了，如果從開發(fā)商的層面來看，房地產(chǎn)遇到電商，第一個要快速回籠資金，通過這樣一個模式，我們好屋有好屋新房購，就是在沒有拿到預售之前，提前進行圈定。第二個，開發(fā)商的品牌力非常重要，現(xiàn)在有很多的網(wǎng)絡(luò)在電商里面分為四塊，一塊是網(wǎng)媒，就是騰訊、搜房這一類的網(wǎng)媒，其實網(wǎng)絡(luò)媒體更多帶來的是品牌影響力，那就是公信力的傳播。第二，報媒現(xiàn)在也在做電商了，比如說成都商報、華西都市報也在做電商，他們更多的是通過它在當?shù)氐馁Y源。第三個就是類似于我們和段總公司一樣的，我們可能更多的是從房地產(chǎn)專業(yè)線出來，因為之前我們也是同事。在這個部分，我們集團因為在全國和國外市場做了13年的代理，有豐富的經(jīng)驗，我們一定要聽得懂房地產(chǎn)開發(fā)商的語言，還要聽懂購房客戶的語言。在這個里面還有三個問題，第一，房子是不動產(chǎn)，它具有唯一性，專業(yè)和信任是最重要的，第二，我們在好屋平臺上，鼓勵自由經(jīng)紀人向?qū)I(yè)經(jīng)紀人引進，我們和地方房協(xié)合作，我們好屋基金給他支持，讓他去考證，形成專業(yè)的經(jīng)紀人。我們希望所有人在這個平臺上能買到合適的房子。第三是這個行業(yè)的有效性。在這個部分其實要五力合一才能做到大家共贏、共享：渠道力、品牌力、平臺用戶、終端用戶，還有就是開發(fā)商的品牌影響力。只有把這五力做到合一，專業(yè)的人做專業(yè)的事情，才能實現(xiàn)一個生態(tài)健康的良性的生態(tài)系統(tǒng)，影響行業(yè)的信任機制。

　　杜麗虹：剛才兩位談的，我認為可能是一種B2C的模式，我覺得可能還有一種很大的空間，就是C2C的模式。我對這個不是很了解，但是我感覺可能房地產(chǎn)領(lǐng)域C2C的要求更大，其實在美國租房的電商是很大的一個平臺，因為大家租房的時候，更主要的是一個信息的溝通的不暢通，以及可能需要有押金的問題，需要一個類似于支付寶這樣的東西提供的安全的保障。在中國，因為我們租房子都很不方便，其實中國人不喜歡租房子，他喜歡自有房子，是因為租房子的安全性很差，可能你沒過一兩年就被趕出來了，很多的標準化方面都有很大的差距，將來用電子商務(wù)能夠比較好的把這個方面的標準化程度提高，無論是你的租金還是押金的安全性，可以有一個中介幫你簽一個比較長的合同，那樣的話，可能大家租房子的安全感會有很大的提高，這個市場也會有一定的改善。

　　韓世同：杜小姐為未來20年的房地產(chǎn)電子商務(wù)的發(fā)展也介紹了一種很好的潛在的市場和發(fā)展的空間。段總您怎么看目前的房地產(chǎn)電商市場？

　　段毅：杜女士剛才講的很專業(yè)。我們剛才沒有介紹，其實我們的二手系統(tǒng)已經(jīng)做好了，我們在全國跟戀家、滿堂紅都有合作。我們在座的都是有產(chǎn)者，都會有買房、賣房、租房的體驗，現(xiàn)在在中國來說，其實這樣的體驗并不是很好，我們看到在美國因為有電商的平臺，經(jīng)紀人會更加約束自己的行為，做到更加誠信，其實有時候我們互聯(lián)網(wǎng)上反而會讓我們很多的實體店變得更有吸引力一些。彭博財經(jīng)今年4月份發(fā)了一篇文章“互聯(lián)網(wǎng)為什么滅不掉房產(chǎn)中介”，這個話題在很久以前就在討論，房產(chǎn)中介在我們所有的衣食住行里面，住這個事情的體驗和住這個事情的交易流程是最復雜的，所以在住這個環(huán)節(jié)里面，他一定需要有類似于專業(yè)的中介，像我們看到的北京的戀家、廣州的滿堂紅，我們也需要專業(yè)的機構(gòu)來充當非常重要的角色。因為客戶買房子的過程中，他不會像買鞋、買衣服這么隨意，在網(wǎng)上看一下就可以下單，它畢竟是一個周期性的過程，在這個過程中他一定要享受專業(yè)的服務(wù)。我們致力于給所有的中介公司提供一個平臺，我們就是希望在這個平臺上能夠展示給最終的購房者真實的房源、真實的經(jīng)紀人和真實的服務(wù)，這是我們這個平臺最終體現(xiàn)給購房者，我們最需要打造的東西，這也是我們在致力于追求的很多的東西。因為只有把經(jīng)紀人服務(wù)好了，我們開發(fā)商的新房才能夠瞬間帶來大量的客戶的增量。我們在上海有接近十幾萬的經(jīng)紀人，一個項目一個月可以來幾千組客戶，這都是很正常的。所以我們還是致力于在服務(wù)好經(jīng)紀人的基礎(chǔ)上，為房地產(chǎn)中的每一個角色提供一個平臺，來滿足大家的需求。

　　韓世同：短短的半個小時，也不可能做很長篇大論的探討，但是我覺得很可貴的就是這短短的半小時讓我們看到電商并不是狼來了，而是看到了更好的一些新型的合作模式和發(fā)展的市場的空間。讓我們擁抱和歡迎這樣一個電商時代的來臨，讓我們的房地產(chǎn)朝著更加平穩(wěn)、更加健康的方向發(fā)展，謝謝各位。

　　主持人：感謝四位嘉賓，請四位嘉賓移步到臺前留念。

（審校：勞蓉蓉）