8月13-16日，2013博鰲房地產(chǎn)論壇在海南盛大開幕。超千人的陣容組成中國房地產(chǎn)最權(quán)威、規(guī)格最高、規(guī)模最大、影響最廣的全行業(yè)論壇。

　　8月13-16日，2013博鰲房地產(chǎn)論壇在海南盛大開幕，作為論壇官方網(wǎng)站，觀點網(wǎng)將全程報道。

　　作為頂級的行業(yè)思想盛會，博鰲房地產(chǎn)論壇嘉賓陣容之強在業(yè)內(nèi)首屈一指。有朱中一、樊綱、陳淮、巴曙松、賈康、秦虹等國內(nèi)知名專家學(xué)者；有劉曉光、任志強、單偉豹等行業(yè)知名企業(yè)家；也有何劍波、許華芳、王天也等新生代企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人；還有甘世雄、蓬鋼、蘇鑫等新老金融界人士。

　　除此之外，還有更多在房地產(chǎn)行業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)等領(lǐng)域取得出色成績的參會嘉賓，超千人的陣容組成中國房地產(chǎn)最權(quán)威、規(guī)格最高、規(guī)模最大、影響最廣的全行業(yè)論壇。

　　直播實錄：2013博鰲房地產(chǎn)論壇（一）

　　直播實錄：2013博鰲房地產(chǎn)論壇（二）

　　直播實錄：2013博鰲房地產(chǎn)論壇（三）

　　直播實錄：2013博鰲房地產(chǎn)論壇（四）

　　直播實錄：2013博鰲房地產(chǎn)論壇（五）

　　直播實錄：2013博鰲房地產(chǎn)論壇（六）

　　直播實錄：2013博鰲房地產(chǎn)論壇（七）

　　專題：2013博鰲房地產(chǎn)論壇-改革時代的地產(chǎn)新力量

　　接下來進入演講環(huán)節(jié)。有請演講嘉賓：首創(chuàng)集團董事長、首創(chuàng)置業(yè)董事長劉曉光先生，他演講的題目是：小城鎮(zhèn)之夢打造“最完美的城鎮(zhèn)生態(tài)圈”，有請劉曉光先生。

　　劉曉光：諸位好，我演講的題目是“小城鎮(zhèn)之夢，打造‘最完美的城鎮(zhèn)生態(tài)圈’”。我主要想從中國的城鎮(zhèn)化的軟系統(tǒng)角度做一個探討。

　　我們知道，城鎮(zhèn)化已經(jīng)成為中國目前一個很重要的機遇和下一步發(fā)展的重大事件。對于我們地產(chǎn)商來講，城鎮(zhèn)化也是我們未來發(fā)展的一個重要的機會。在未來的10年、20年中，可能它都是一個重大的機會，而且我一直在想象著，它很可能會形成一種波瀾壯闊的態(tài)勢。我想主要講講小城鎮(zhèn)發(fā)展，它可能下一步要動員我們的很多力量，特別是要動員我們有產(chǎn)業(yè)能力的機構(gòu)和企業(yè)，我們會帶著產(chǎn)業(yè)、資本、管理、技術(shù)去參加這樣的小城鎮(zhèn)的建設(shè)。

　　從軟的系統(tǒng)來講，我想大概有這么幾個問題：一是我們下一步的可持續(xù)戰(zhàn)略定位，二是可再生的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入，三是可增長的金融支撐。最后一個就是可平衡的人居生活。

　　我們的經(jīng)濟發(fā)展如果說沒有重大的事件推動，在現(xiàn)在來看，可能比較難。從國際上來看，美國是用大量的軍事工業(yè)、IT、新經(jīng)濟來推動。中國的城鎮(zhèn)化可能會是未來很長一段時間的一個重要的增長點。這一輪的城鎮(zhèn)化可能使我們中國社會從二元結(jié)構(gòu)向一元社會結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型，可能推動我們經(jīng)濟社會向更高級的階段發(fā)展，可能會直接推動相關(guān)生產(chǎn)力的要素，包括金融、資本、投資、產(chǎn)業(yè)、技術(shù)等等。另外，我們?yōu)槭裁匆苿又袊擎?zhèn)化發(fā)展呢？它有很多歷史的客觀需要，一個是我們的國情，中國的小城鎮(zhèn)現(xiàn)在很落后，另外我們的二元結(jié)構(gòu)和貧富差距也是比較大。我一直在想，用一個什么樣的方式能夠使我們的小的城鎮(zhèn)建設(shè)得到一個更快速度的發(fā)展。小城鎮(zhèn)的建設(shè)，除了硬件建設(shè)之外，很重要的是它的軟系統(tǒng)。軟的系統(tǒng)到底有什么呢？除了它的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，大量的建筑形態(tài)這些物質(zhì)化的東西之外，更重要的是一些新的理念、資本、管理、技術(shù)、文化的輸出。可能要進行一體化的設(shè)計。

　　我一直認(rèn)為，在中國的城鎮(zhèn)化進程中，地產(chǎn)界肯定要參與，我也感到這是一個重大的歷史機會。如果說我們放棄了這個歷史機會，或者沒有參與這種歷史機會，我們在競爭中肯定就要落后。

　　我們已經(jīng)參與了北京的一些小城鎮(zhèn)改造，我們也正在進行著昆山的小城鎮(zhèn)改造，以及云南的環(huán)昆明的小城鎮(zhèn)改造。我們發(fā)現(xiàn)在改造過程中，難的并不是一級開發(fā)，也不是物質(zhì)形態(tài)的建設(shè)，難的是產(chǎn)業(yè)的導(dǎo)入、管理，難的是從文化的資源、生態(tài)的資源平衡，難的是這些軟的東西。在這個過程中，我最近在思考一個問題，我們的經(jīng)濟的精英，或者說中國的先富起來的一部分人，我們怎么在參加小城鎮(zhèn)的建設(shè)中發(fā)揮更多的作用。我們看到一組數(shù)據(jù)，中國大概有6.6萬個億萬富翁，還有1100萬個千萬級的富翁，如果說我們能把這一大部分人中的一部分人動員起來，直接參加新的小城鎮(zhèn)建設(shè)，把他們的資金、技術(shù)、管理融合起來，那將是一個很大的力量。

　　中國這30年來取得了全球矚目的重要成就，但是我們現(xiàn)在也出現(xiàn)了一些問題，比如生態(tài)環(huán)境的破壞、城鄉(xiāng)差距拉大、貧富差距拉大、信仰缺失、一些共識的爭論。在這個過程中，我們也做了一些小城鎮(zhèn)的建設(shè)，但還是有很多失敗的東西。為什么我講要把軟的東西帶進來，為什么我講要動員更多的社會經(jīng)濟的精英，在中國的小城鎮(zhèn)中發(fā)揮他們的作用？我覺得這是一股重要的軟的系統(tǒng)的力量。我們算了一筆賬，如果其中20%的人能夠投入到小城鎮(zhèn)建設(shè)中去，每個人大概是200萬的現(xiàn)金來投資，那就有4萬億的投資。先富起來的經(jīng)濟精英，他們是改革30年的受益者，同時他們也有這種責(zé)任感。從中國的企業(yè)進入中國的公益系統(tǒng)和慈善系統(tǒng)，大概有這么幾個歷史階段，首先是大家認(rèn)真的做好企業(yè)，提供利稅。第二個階段是做一些慈善的事業(yè)，第三個階段是在前兩個階段的基礎(chǔ)上組織一些NEO，用一些經(jīng)濟的辦法做一些事業(yè)?，F(xiàn)在我們可能要進入到一個更高級的階段，這個階段就是大家組織起來，除了做一些慈善和公益事業(yè)之外，大家拿出資金、管理、技術(shù)，把自己的產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)品融入到下一步新的城鎮(zhèn)化建設(shè)中來，實現(xiàn)我們的責(zé)任。開始可能沒有什么利潤，將來可能也是一個很大的產(chǎn)業(yè)和事業(yè)。我們在阿拉善的事件中也探討過這些問題，我們做過一些社區(qū)，幫助轉(zhuǎn)移的農(nóng)牧民建立生產(chǎn)基地，開拓一些市場，然后做一些浴室、圖書館，把這樣一個很小的社會組織能夠注入到一些經(jīng)濟的、產(chǎn)業(yè)的、市場的東西，這樣對它的發(fā)展肯定是很有利的。如果我們把理念、資本、管理、技術(shù)和文化能夠輸入進去，我相信就可以解決小城鎮(zhèn)下一步建設(shè)中的資源平衡、產(chǎn)業(yè)平衡、文化的平衡、權(quán)力的平衡和生態(tài)平衡這些大問題。

　　要建設(shè)小城鎮(zhèn)，我們需要有一個可持續(xù)的戰(zhàn)略性規(guī)劃，一個小城鎮(zhèn)發(fā)展起來，需要充分的資源的嫁接，包含硬的系統(tǒng)和軟的系統(tǒng)。另外，我們也可以借鑒很多國際上小城鎮(zhèn)建設(shè)的情況，比如美國的一些情況。事實上大城市帶動小城鎮(zhèn)，中等城市帶動小城鎮(zhèn)和小城鎮(zhèn)群，也都是西方發(fā)達國家發(fā)展的一條重要的路徑。這里頭很重要的就是可再生產(chǎn)業(yè)的導(dǎo)入，國際上也有很多例子，比如洛杉磯、舊金山有很多這樣的小鎮(zhèn)。我們現(xiàn)在也在實踐這些東西，比如我們最近在做的首創(chuàng)青旅·兩岸城，實際上是把旅游、商業(yè)、住宅、農(nóng)民的就業(yè)融合在一塊兒，打造出這么一個小鎮(zhèn)?，F(xiàn)在這個小鎮(zhèn)它只是一個少數(shù)集中產(chǎn)業(yè)的結(jié)合，我想下一步可能還要探討更多的產(chǎn)業(yè)融合。我們看了一下，一個是我最近在法國看的一個情況，最近還有在英國看的一些情況，我們?nèi)绻f能把硬件建好了，再把軟的系統(tǒng)輸入進去，我們這些小鎮(zhèn)都會有很強的生命力。

　　當(dāng)然，還有一些小城鎮(zhèn)化的金融支撐問題，包括資金來源、資本的來源怎么解決，是通過私募基金、債券、小城鎮(zhèn)化的基金，還是通過資本市場的資金，這些我們都在做一些很深入的研究。我們?nèi)绻麡?gòu)造起了它的物質(zhì)形態(tài)，再把一些軟的東西做得很好，我們這個小城鎮(zhèn)實際上可以打造出良性循環(huán)的這么一種狀態(tài)。我們在北京做小城鎮(zhèn)，也發(fā)現(xiàn)了一些問題，我們?nèi)ゲ疬w，去把農(nóng)民搬上樓容易，在構(gòu)造產(chǎn)業(yè)方面的難度很大。所以我想將來一方面，可能國家對小城鎮(zhèn)的建設(shè)應(yīng)該在稅收、財政、信貸上能夠有一些具體的優(yōu)惠政策，或者扶持政策。一方面，很多大的機構(gòu)在中國的小城鎮(zhèn)建設(shè)中發(fā)揮的作用，在做著一些小城鎮(zhèn)的開發(fā)投資建設(shè)。另外一方面，如果說我們中國的一些經(jīng)濟的精英，一些先富起來的人能夠在小城鎮(zhèn)建設(shè)中，把他們的資金、技術(shù)、管理輸入進去，能夠在小城鎮(zhèn)建設(shè)中發(fā)揮他們的作用，我想這將會是一件很大的事情。一方面體現(xiàn)了企業(yè)家的責(zé)任，另一方面也使用了他們的技術(shù)、資金、觀念管理方法，使我們在小城鎮(zhèn)建設(shè)中能夠更加良性地發(fā)展和循環(huán)。

　　我們的小城鎮(zhèn)建設(shè)肯定不止一個模式，有的是大城市邊上的，有的是中小城市旁邊的，有的是小城鎮(zhèn)群，而且每一個小城鎮(zhèn)它所依賴的產(chǎn)業(yè)依托也是不一樣的。有的可能是純粹旅游的，有的可能是以文化為主的，有的可能是以一些加工業(yè)為主的，還有一些是以當(dāng)?shù)靥厣馁Y源產(chǎn)業(yè)為主。這些東西如果說我們都能夠有一個清晰的戰(zhàn)略定位，又能夠有投資的硬件力量，同時附帶軟件的力量，這樣的情況下，我想我們的小城鎮(zhèn)建設(shè)能夠健康發(fā)展。我們最怕的是出現(xiàn)巴西的一種情況，出現(xiàn)平民窟，產(chǎn)業(yè)完全枯竭的情況，最后進一步貧困化。在這些問題的解決上，我想這就是一個系統(tǒng)，我們需要有硬件系統(tǒng)，我們可能更需要的是軟件系統(tǒng)。我想可能我們需要有一些大的機構(gòu)投資者來投資，需要有些政府來扶持。我們可能在未來更需要中國改革開放30年先富起來的一些人直接介入到小城鎮(zhèn)的建設(shè)，使中國的小城鎮(zhèn)能夠在未來的10年、20年中健康地發(fā)展。

　　主持人（女）：感謝劉曉光先生。接下來有請今天上午嘉賓演講環(huán)節(jié)的最后一位演講嘉賓，有請華遠地產(chǎn)股份有限公司董事長任志強先生，他演講的題目是“當(dāng)前房地產(chǎn)的形勢與市場”。

　　任志強：剛才樊綱問我們什么是克強經(jīng)濟學(xué)，我們找了半天也沒找到依據(jù)，所以我們現(xiàn)在拼命地從媒體報道上想法找一點依據(jù)。

　　我把一季度的政治局會議的新聞稿和二季度政治局會議的新聞稿放在一起對比了一下，看看一季度和二季度之間有什么差別。樊綱問我經(jīng)濟學(xué)是怎么回事，我們搞不懂，一季度和二季度只差三個月的時間，為什么差距這么大，所以我們說我們弄不懂什么是這一屆政府要干的事情。第一個就是一季度和二季度對當(dāng)前形勢的分析變化。一季度說的是國內(nèi)消費穩(wěn)定增長，第二個是投資和進口快速增長，第三個是企業(yè)利潤恢復(fù)性增長，第四個是居民收入較快增長。一季度的經(jīng)濟指標(biāo)比去年四季度低的時候，感覺到悲觀的時候，政治局會議給我們這個結(jié)論，說很好，都在增長。到二季度的時候突然發(fā)現(xiàn)變了，比如說我們的居民收入增長從百分之九點幾一下掉到了百分之六點幾。二季度說世界經(jīng)濟存在深度調(diào)整、國內(nèi)外環(huán)境十分復(fù)雜，要增加憂患意識，充分做好應(yīng)對各種復(fù)雜局面的準(zhǔn)備。也就是說對經(jīng)濟形勢的判斷，前面判斷錯了？還是說這三個月就發(fā)生了那么大的變化？我們沒搞懂，也許是摸那個石頭摸錯了，要重新摸一下。

　　第二個變化，一季度說增速下滑是自主調(diào)控的結(jié)果，但二季度好像不是這么說了，說的是，我們發(fā)展仍處于大有所為的一個重要戰(zhàn)略期，要有底線和上線之分。一季度大家沒什么擔(dān)心，第二季度開始有點擔(dān)心了，這個詞也變化了，一季度說是穩(wěn)增長、控通脹、防風(fēng)險，二季度一看，不一樣了，這大概就是陳淮先生剛才說的，政策就是個短期行為的東西，二季度變成穩(wěn)增長、調(diào)結(jié)構(gòu)、促改革。雖然一共9個字，變了6個，這說明什么問題，得想想。同時，我們也看到了一季度是：就業(yè)保持穩(wěn)定增長。大家都覺得一季度什么都不好，但有一條很好，就是我們的就業(yè)人口持續(xù)增長，而且增加了，所以就業(yè)成為了一個衡量經(jīng)濟指標(biāo)里頭好和壞的必要條件，如果就業(yè)不行了，增速就要提高一點，如果就業(yè)行，就可以忍耐，繼續(xù)往下低一點，所以一季度看到的是就業(yè)很好。二季度也發(fā)生的變化，叫做“保持合理投資增長，激發(fā)企業(yè)活力，加大對中小微企業(yè)的政策扶持”。這我們已經(jīng)看到了有一些減免稅費的政策。“投資合理增長”和前面說的情況不太一樣?？藦娊?jīng)濟學(xué)說是不刺激，現(xiàn)在有了一個調(diào)整，說是微刺激，也不知道這個微刺激和不刺激有什么差別，或者和四萬億之間有什么差別。另外一個特別的描述，這次說的叫做“積極穩(wěn)定推進以人為核心的新型城鎮(zhèn)化”，朱中一副會長剛才說了半天，“以人為核心的新型城鎮(zhèn)化”，后面說的是“促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”。去年說的是“堅定房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，促進房價合理回歸”。年初說的是“抓好房地產(chǎn)市場調(diào)控和住房保障工作”。也就是說兩次會議發(fā)生了很多的變化。這5個變化都和當(dāng)前的宏觀形勢有密切關(guān)系，也和未來房地產(chǎn)市場發(fā)展有密切關(guān)系，所以我看了半天，我說我不懂，就是因為我們實在不清楚到9月份，第三季度會議的時候又有一個什么說法。如果每個季度都變一次的話，房地產(chǎn)就完了。因為房地產(chǎn)從買地到投資再到完成，可能要三年、五年，它不能每個季度都這么變，如果每個季度都變一次，你就實在不知道它在想什么。

　　最近一次國務(wù)院會議上提出的是“加強市政地下管網(wǎng)建設(shè)和改造”，剛才朱會長講話里特別強調(diào)了，有些城市地下設(shè)施很差。“加強污水和生活垃圾處理及再生利用，加強地鐵、輕軌等大容量公共交通”。最近我們看到國務(wù)院有4萬億的投資問題，基礎(chǔ)設(shè)施才2100億，但是關(guān)于生態(tài)建設(shè)有1.7萬億，這兩個加起來就將近2萬億了，如果再加上其它的，就是新的4萬億又出來了，所以大家有一些爭論，就是有沒有4萬。我們更多的看到的是地方政府缺錢，也看到了中央政府開始給地方錢。最近報道的是李克強總理剛剛從上?？疾旎貋?，曾經(jīng)跟楊市長有一個講話，說你是要改革，還是要政策，楊市長說要改革。但是這兩天說農(nóng)行給了上海2500億，這要的不是改革，要的還是政策。所以我們沒搞懂，這個4萬億會有嗎？至少我們知道有一個新的數(shù)字，2013年到2017年，有1000萬套的棚改，這是李克強在幾次講話中特別強調(diào)的。

　　北京有一個比較大的試點，是在門頭溝區(qū)，其中大概有3萬多戶、10萬多人的棚戶區(qū)改造。在一個月里頭，張德江副總理去了一次，李克強總理去了一次，它就是北京的一個試點，大概7平方公里。門頭溝是過去北京煤礦的主要產(chǎn)區(qū)之一，煤礦都停了，這些人都沒事干了，棚戶區(qū)要進行改造了。中央政府最近提出來，為1000萬套棚戶區(qū)改造要提供2400億，另外開發(fā)行要提供約8000億，解決一半的投入資金。國開行正式發(fā)布的信息是，每年不少于在棚改上投入1000億，5年加起來要超過8000億，另外地方政府要配套。另外加上前面已知的城市基礎(chǔ)設(shè)施和環(huán)保、棚改等等，地方政府需要投資就有12000億了。

　　地方政府這12000億拿什么還？還的辦法就只有賣新增土地，所以我們沒有看到這一屆土地價格拼命上漲的過程中，政府提出要限制土地的價。昨天公布的54個城市的土地價格，3000多塊錢一平米，和去年同期相比，增長了48%，和上季度相比增長26%。這54個城市價格上漲是非常典型的，今年北京要拍賣幾塊地，比如說亦莊土地，去年3月份1萬塊錢的掛牌價流拍了，去年降下來，變成7000塊錢、8000塊錢開拍，結(jié)果拍到了1.2萬，隨后拍到了1.6萬，今天我們估計，亦莊的地價有可能會超過2萬元。一年之內(nèi)就從一萬塊錢的流拍到今天可能會超過2萬元，翻了100%。

　　政府靠什么還錢？我們專門到總理去訪問過的棚戶區(qū)改造區(qū)了解情況，按照原來的計算，7平方公里的地，3.5平方公里用于400多萬平方米的回遷，還要拍賣3.5平方公里的土地，算一算還缺幾十個億，除了政府的補貼之外，還要新拿出一部分地拍賣，這樣才能解決這個十萬多人的棚戶區(qū)改造問題，這是新增的一部分。我說的這3.5是什么呢？就是7平方公里里倒騰出來的這3.5平方公里，原有的建設(shè)用地，也得全部拍賣了。這幾個因素加起來就說明，他不可能把這個地價壓得再低，再低一點就沒法還錢了，所以必須保持適度的收益，才能完成棚戶區(qū)改造的任務(wù)，還要拿出新增的收益中其它的一部分才能解決。大家也看到最近房地產(chǎn)提供的稅收，在整個地方財政稅收中占的比重非常大，增幅非常大。今年我們至少可以看到的是，房地產(chǎn)市場不管怎么調(diào)控，沒有對價格因素為主導(dǎo)進行調(diào)控。價格是什么？價格實際上是市場信號，解決供求關(guān)系的一個調(diào)整因素，但如果把價格人為地控制起來，就一定在供求關(guān)系上會出現(xiàn)問題。拍賣是什么？拍賣就是合情、合理、合法的去哄抬物價，把物價抬得越高越好，當(dāng)然也有法院利用拍賣或政府利用拍賣倒騰國有資產(chǎn)或倒騰私有資產(chǎn)的現(xiàn)象。但至少土地拍賣上肯定是標(biāo)明了要哄抬物價的，而這種哄抬物價是為了償還大家所擔(dān)心的地方財務(wù)的賬。

　　我不知道大家有沒有聽說過啤酒指數(shù)，最新的啤酒指數(shù)是指農(nóng)村啤酒量決定農(nóng)民工回鄉(xiāng)成功，也就是說失業(yè)。最近我們發(fā)現(xiàn)農(nóng)村的啤酒指數(shù)在不斷攀升，意味著大量的農(nóng)民工回到農(nóng)村去喝啤酒，而不是在城市消費啤酒了。上半年我們所提出的就業(yè)情況好轉(zhuǎn)，新增就業(yè)人口增加都意味著是一種企業(yè)向上不斷擴張的過程。但啤酒指數(shù)告訴我們的是，下半年也許會出現(xiàn)的是原有的一部分就業(yè)被替代，農(nóng)民工回鄉(xiāng)的開始增加，這是一個非常危險的信號。我們也更可以看到另外一個指數(shù)，在土地價格上漲的背后，是因為在今年總的用地供應(yīng)量的增加過程中，我們工業(yè)用地占的比重非常大，我們和其它城市對比一下可以看到，紐約、香港、倫敦、新加坡等等，在城市發(fā)展過程中，工業(yè)所占的用地數(shù)量是非常少的，但在國內(nèi)，相當(dāng)一部分工業(yè)重鎮(zhèn)的工業(yè)用地，已經(jīng)達到了用地總量的40%到50%，平均下來是占26%以上。換句話說，所有的土地，住宅用地的升值過程中，相當(dāng)一部分是彌補和補貼了工業(yè)用地的超量。所以我們工業(yè)化率和城市化率幾乎接近，而實際上應(yīng)該城市化率遠遠大于工業(yè)化率的值，這樣才能保證為工業(yè)提供更多的第三產(chǎn)業(yè)的服務(wù)，而現(xiàn)在我們不是。

　　面臨的問題是什么？也就是說剛才朱中一會長說的，是不是長效機制。剛才陳淮談到，在短期我們不缺錢，但長期我們可能缺錢。長效機制里可能涉及的問題是什么？第一個是制度問題，這是在李克強總理6條講話中的第二條，講到的是土地制度問題。我不知道他的土地制度是土地財政問題，還是指土地要進行私有化，土地改革要歸農(nóng)民。一旦這個土地制度問題從根本上得到解決的話，我想沒有18億畝紅線了，如果土地完全私有化了，對房地產(chǎn)來說是一個重大的政策變化問題。

      第二個是市場開放，我們已經(jīng)看到這一屆政府對市場進行了一些開放，比如說金融問題、利率問題、微小企業(yè)的問題等等，已經(jīng)有很多動作了，但是開放到什么程度，我們也不知道。其中，如果土地市場更加開放、自由，也許對房地產(chǎn)市場會有影響，另外一個就是大家在討論中或在媒體上討論最熱鬧的房產(chǎn)稅問題。還有一個是保障制度，到底保障什么，保障制度已經(jīng)在調(diào)查中出現(xiàn)了大量的問題，有幾十個億的冒領(lǐng)，這對現(xiàn)有的市場會產(chǎn)生一定的影響和反應(yīng)，是什么我們不知道，所以我們一直在說，我們要看這一屆政府最后表態(tài)，或者說三中全會給出一個更加明確的意見，朱會長剛才說，三個月以后我們大概能知道長效機制會怎么樣，至少我們現(xiàn)在知道，我參加了幾次討論，原有的稿子都被推翻了。推翻以后，會剩下什么？最后留下什么東西，哪些能用，哪些不能用，或者會上提出的意見，哪些他們吸收了、選用了，我們不知道，因此我們一直強調(diào)說，沒有給出一個特別明確的看法。2003年的時候，我曾經(jīng)參加了當(dāng)時的18號文件的討論，討論完了以后，汪洋副秘書長明確給我們一個信號，會如何如何。但現(xiàn)在討論完了以后都說，你們討論的意見很好，回去我們再研究研究，甚至連個傾向性的東西都沒有，所以我們永遠也不知道他們在想什么，除非他們正式公布了這樣一些結(jié)果。

　　即使這樣一種情況，對今年會怎么樣？我們認(rèn)為今年總體是平穩(wěn)的，投資不會有大上，可能會略有小下，因為土地供應(yīng)的總量在下個月可能轉(zhuǎn)正，但更多的投資會在明年上半年出現(xiàn)，所以我們的新開工并沒有高速的增長，所以投資基本上是平穩(wěn)的，價格肯定是穩(wěn)中有升的，盡管這幾個月的價格指數(shù)仍然是超高的增長，比如說房租每個月都在持續(xù)的環(huán)比增長和同比高增長，這個增長的趨勢對房價也會有影響。從100個城市，或者說50個重點城市的房價已經(jīng)得出來的結(jié)論看，增長幅度是暴漲的，但我們認(rèn)為全年可能是平穩(wěn)的，就是有增長，但不是大上大下，這是我們對不完全能弄清楚我們的中央政府，或者說這一屆新政府在房地產(chǎn)政策上會采取什么樣的一個特殊做法的情況下所得出的結(jié)論。

　　主持人（女）：感謝任志強先生，今天上午的演講環(huán)節(jié)到這里就結(jié)束了，接下來我們要進行每年一度博鰲房地產(chǎn)論壇最熱烈的環(huán)節(jié)——地產(chǎn)精英博鰲論劍。今年論壇，我們安排了三場“地產(chǎn)精英博鰲論劍”，現(xiàn)在進行的是首場精英對話。

　　首先有請主持嘉賓：中國經(jīng)濟體制改革研究會副會長、國民經(jīng)濟研究所所長樊綱先生；每日經(jīng)濟新聞執(zhí)行總經(jīng)理馮明先生。

　　以及我們的對話嘉賓：中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一先生；首創(chuàng)集團董事長、首創(chuàng)置業(yè)董事長劉曉光先生；寶龍集團總裁許華芳先生；萊蒙國際集團有限公司執(zhí)行董事王天也先生；立豐(西安)集團董事長顏明先生；金融街控股股份有限公司副總經(jīng)理王志剛先生；卓越置業(yè)集團有限公司執(zhí)行總裁張遠先生。

　　樊綱先生說他剛才已經(jīng)主持了，他把這個機會讓給首創(chuàng)集團的劉曉光先生，有請劉曉光先生和馮明先生主持這一場對話。

　　馮明：今天這個主題是改革時代的地產(chǎn)新力量，我們這場討論的話題是“改革時代的中國房地產(chǎn)”，剛才很多老師談了很多，有兩位主講的劉董事長和朱會長都談了城鎮(zhèn)化的問題，城鎮(zhèn)化近年來被大家視為房地產(chǎn)業(yè)最大的紅利，目前看來也是很吸引人的一塊蛋糕。樊所長講了宏觀經(jīng)濟的問題，任董事長講了房地產(chǎn)市場未來的問題。我們怎么理解這個問題呢？我想可能包含了三個層面的意思，第一個，談了這么多年了，中國的房地產(chǎn)到底是健康還是泡沫，從大家的觀點來看，看來是健康的觀點多一些，因為大家都覺得日子好過，房地產(chǎn)企業(yè)也不缺錢，雖然暴利不在了，但是比起苦苦掙扎的制造業(yè)，咱們還是很寬松的。當(dāng)然也有一些泡沫，比如說前段時間報道的鄂爾多斯的鬼城，各個地方的空城，這個看起來也有泡沫，我想這是這個話題的第一層意思。第二個，既然提到改革時代的房地產(chǎn)，肯定要改，怎么改？雖然剛才大家都說不知道，我們也沒搞明白，但是肯定很多人都在強調(diào)，包括朱會長、任董事長都在強調(diào)，未來改革的長效機制是什么，我想改，怎么來改？希望各位待會兒提些意見。第三個，回到這個話題的本身，改革時代的房地產(chǎn)新的力量在哪里？我們有什么樣的因素，哪些因素是能夠推動的？除了政策因素以外，房地產(chǎn)哪些模式的創(chuàng)新，哪些制度的變革能夠推動我們的房地產(chǎn)，所以我想理解這個話題的三層意思，希望各位嘉賓多多地在這方面談一下你們的觀點。

　　接下來請劉董事長來補充這個話題。

　　劉曉光：如果說我來主持的話，我就先討論第一個題，大家談?wù)劯髯缘恼J(rèn)識。下一步我們可能要進入房地產(chǎn)的深度改革期，深度的改革期是什么？會有什么樣的改革？第二個我想讓大家討論的是，在房地產(chǎn)進入新的時期以后，作為企業(yè)要重視哪些變革的重要因素？自己又怎么來進行改革和變革？

　　首先討論第一個題目，大家說一說，下一步是不是進入了房地產(chǎn)改革的深度期，還有什么樣的特點？

　　張遠：這是很宏觀的問題，2000年以后的房地產(chǎn)業(yè)大發(fā)展，在這個行業(yè)很少有死掉的企業(yè)，而且這個行業(yè)救了很多企業(yè)，所有的國營企業(yè)如果到破產(chǎn)的時候，只要還有塊地就能夠解決它的安置問題，所以這個行業(yè)是救了很多行業(yè)，自身的發(fā)展過程中也沒有很慘烈的競爭。在未來的大環(huán)境下，我認(rèn)為那就不對了，一個行業(yè)的正常發(fā)展，我覺得從宏觀上講，不管是長效機制還是短期政策，大的經(jīng)濟理論應(yīng)該是對的。首先房地產(chǎn)行業(yè)平均利潤率要向社會平均利潤率靠近。第二，這個行業(yè)里面的競爭的慘烈度和其它行業(yè)的競爭一樣擺在市場的面前，那就是房地產(chǎn)企業(yè)的競爭打敗了一些企業(yè)，這在前面15年我們是沒有看到的，但是在未來是肯定會發(fā)生的。我們前15年因為一個產(chǎn)品戶型能夠成長起來一個品牌企業(yè)，但是在后面可能會反過來，它會毀掉一個企業(yè)，這就是我覺得房地產(chǎn)企業(yè)將面臨行業(yè)內(nèi)更激烈、更慘烈的競爭。但是從長期來看，作為企業(yè)來講，我們呼吁整個房地產(chǎn)企業(yè)要向市場化發(fā)展，因為只有市場才能解決公平和效率的問題。如果再回到政府管控，或者市場化程度越來越弱，或者說國進民退，這解決不了公平和效率問題，只要這兩個問題解決不了，我覺得房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的前景就很暗淡，只要解決好這兩個問題，房地產(chǎn)發(fā)展還有機遇。

　　劉曉光：一個是競爭激烈，一個是平均利潤率要下降。王總說說。

　　王天也：作為一個開發(fā)商，我們是特別渺小，看未來大行業(yè)的改革的趨勢，我們確實也左右不了，要看政府，但是一種期待，一個是期待長效機制能盡快建立，也就是說我們房地產(chǎn)市場不要今天是一個政策，明天是一個政策，太多的行政和政策干預(yù)影響這個市場，而我們是逐漸的向市場經(jīng)濟發(fā)展，我們應(yīng)該看到一些成熟社會、成熟機制的成功經(jīng)驗，盡快地建立一個靠法律法規(guī)去規(guī)范的長效機制。另外一個就是行政干預(yù)要逐漸的減少，特別是我們對新一屆政府抱有期望，希望房地產(chǎn)市場能夠逐漸地回歸健康、正常的市場。和曉光沒打招呼，實際上我們二三十年一起在北京市的時候，那時候你在市計委，是領(lǐng)導(dǎo)我們的。我們現(xiàn)在看北京市就很有意思，北京市有兩大商品，現(xiàn)在受到嚴(yán)格的限制，一個是限制買房，一個是限制買車。我們政府一再說你們必須承認(rèn)我們的市場經(jīng)濟，但是以北京市為例，對這兩大商品的限制，我不知道是不是市場經(jīng)濟。北京的交通問題很嚴(yán)重，車的問題也很嚴(yán)重，但是似乎從上到下沒有人罵汽車生產(chǎn)商。有很多人在抱怨，比如說我們的市政道路為什么沒有事先看清楚等等一系列的問題，可是我們的房地產(chǎn)企就不一樣，我們作為房地產(chǎn)開發(fā)商承受著很大的壓力。我們一方面要照顧市場，作為上市企業(yè)，我們要照顧我們的股東，要實現(xiàn)股東利益最大化，另外一個是主動的、被動的我們都要注意這個社會責(zé)任。社會責(zé)任當(dāng)然要注意，但是對于我們這個板塊有沒有其它的意味？也就是我們是不是有了一分沉重。所以回答曉光的第一個題，我們還是希望市場還給我們房地產(chǎn)企業(yè)一個原本應(yīng)該有的正常的、健康的市場。

　　劉曉光：一個是健康的市場，一個是需要有長效的機制。

　　王志剛：剛才聽了一些專家的發(fā)言，我感覺大家對未來的房地產(chǎn)發(fā)展理解得都很深刻，雖然說法不太一樣。我也簡單談一下我的看法，房地產(chǎn)市場在中國也是剛剛起步階段，房地產(chǎn)開發(fā)市場化也就十幾年的事，剛才張總也說了，房地產(chǎn)行業(yè)的高增長時代已經(jīng)過去了。任何的行業(yè)發(fā)展，有暴利的時代都是不正常的，而目前這個階段，大家經(jīng)過了酷暑，也經(jīng)過了寒冬，我想所有的開發(fā)商都開始理性了，都開始面對現(xiàn)實了，我覺得下一步我們的房地產(chǎn)市場應(yīng)該是走向一個充分競爭的時代，這是房地產(chǎn)市場的一個正常階段，體現(xiàn)充分競爭、充分市場化。無論政策干預(yù)力度多大，市場化的洪流是不可改變的，我想各位都要面對這個現(xiàn)實，蜜月期已經(jīng)度過了，現(xiàn)在就要過日子了。從另外一個角度，開發(fā)商該怎么做。我認(rèn)為一個充分競爭的時代已經(jīng)到來了，從另一個角度來說，作為開發(fā)商來講，逐步走向一個品牌化的時代。通過這一輪的競爭以后，每個開發(fā)商都歷練出來了，每個企業(yè)都有自己的特點。所以在這個過程中，房地產(chǎn)市場也逐步地細化，咱們在座的每一位開發(fā)商都逐步地歸類了，我的企業(yè)適合做住宅，我適合做高端的，還是做保障性住房的，我做商業(yè)綜合體，我做寫字樓，我的融資能力強，還是營銷能力強，每個開發(fā)商逐步找到自己的定位，在市場中形成一系列的品牌開發(fā)商，作為消費者也很清楚，我看開發(fā)商是看他的產(chǎn)品，還是看他的快速運作能力，在充分競爭的時代，每個開發(fā)商都會找到自己合適的位置，這樣也是體現(xiàn)出房地產(chǎn)健康狀態(tài)的一個現(xiàn)象，所以我認(rèn)為一個是充分競爭，一個是進入品牌時代。從房地產(chǎn)開發(fā)商的角度，更多的是進行專業(yè)化的生產(chǎn)。以前我們拿了一塊地就去開發(fā)，我曾經(jīng)聽一些開發(fā)商說，我能找到人，我能找到錢，我能有地，我就可以做房地產(chǎn)開發(fā)，這個時代已經(jīng)不再了，一定是專業(yè)化、精細化、品牌化的時代到來了。

　　劉曉光：一個是品牌時代，一個是做好自己本企業(yè)本身的定位，發(fā)揮企業(yè)的優(yōu)勢，塑造自己企業(yè)特有的競爭力。

　　顏明：我是西安立豐企業(yè)的顏明，我是做商業(yè)地產(chǎn)的，我想談?wù)勆虡I(yè)地產(chǎn)，我對未來中國的商業(yè)地產(chǎn)市場包括樂觀的態(tài)度。為什么呢？因為人均收入每年總是在增長的，社會保障體系在不斷地完善和加強，從調(diào)結(jié)構(gòu)的角度講，通過消費來拉動經(jīng)濟增長，這也是國家政策鼓勵的，所以未來商業(yè)市場應(yīng)該是一個好的市場。現(xiàn)在商業(yè)市場存在的問題確實是非常大的，存在兩個頭疼，一個是開發(fā)商頭疼，一個是商業(yè)運營者頭疼。開發(fā)商蓋起來的房子招不來商，那些負責(zé)商業(yè)運營的，像王府井、麥德龍這些發(fā)展部經(jīng)理，天天在天上飛，找不到合適開店的地方。造成這個問題的原因，我覺得一個是政府的原因，政府在規(guī)劃中犯了一個錯誤。比方說去年我跟任志強先生，我們到一個城市去搞一個論壇，看這個城市的商業(yè)規(guī)劃，一個108萬人口的城市，占地1萬多平方公里的一個人口密度非常低的地方，規(guī)劃了500多萬平方米的商業(yè)，這顯然是錯誤的，而且人均收入只有16000元，把人均收入全部消費在這500萬的商業(yè)里面，也保證不了它的盈利，這里面有政府的問題。再一個就是開發(fā)商的問題，開發(fā)商在定位中出現(xiàn)了問題。定位有一個規(guī)模的問題，大和小的問題，和業(yè)態(tài)的問題。往往是百盛看上的位置，他蓋的是沃爾瑪?shù)姆?，沃爾瑪看上的位置，他蓋了百盛的房。應(yīng)該蓋大的他蓋了小的，應(yīng)該蓋小的他蓋了大的。

　　商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)在存在的問題就是布局不合理，過分集中在某些中心區(qū)，開了大量的商業(yè)，實際上有很多空白點，商業(yè)地產(chǎn)都可以進駐，關(guān)鍵是決策非常重要。商業(yè)地產(chǎn)的決策靠你這個點的周邊3公里甚至5公里半徑范圍內(nèi)的人口密度、收入構(gòu)成，和已有商業(yè)形態(tài)來決定的，所以商業(yè)地產(chǎn)未來的發(fā)展形勢非常好，但作為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的科學(xué)決策，建立一套決策數(shù)據(jù)和決策程序也是非常重要的。

　　劉曉光：就是不能盲目發(fā)展。

　　朱中一：我的一些觀點，實際上我上午發(fā)言的時候，大的觀點都說了，現(xiàn)在根據(jù)這個題目，我談?wù)勎业挠^點。一個是通過改革，一個是通過借鑒境外和國外的成功經(jīng)驗，把我們長期的制度設(shè)計好，我認(rèn)為相當(dāng)重要。為什么首先是改革呢？因為我們的房地產(chǎn)要健康發(fā)展，首先涉及到一些最基本的要素，土地市場你不改革不行，現(xiàn)在像北京、上海、廣州、深圳，之所以它的房價那么快的上漲，一個最核心的問題就是因為它的土地資源稀缺，人口在大量的涌進。這個改革怎么改，需要大家出主意。另外一個，你要讓農(nóng)民工真正的市民化，農(nóng)民工在家里有宅基地，如果市民化以后，在城里又住一套房子，這就造成了資源的浪費，你要考慮讓農(nóng)民的宅基地和宅基地上的房子變成資產(chǎn)，讓他進入城市，這樣既解決了宅基地的浪費問題，又解決了土地問題。另外是房地產(chǎn)金融的問題，房地產(chǎn)全部依靠銀行貸款解決不了所有的問題，需要有很多直接融資的方式。另外，要借鑒一些國外的成熟經(jīng)驗，我們回顧一下我們的房地產(chǎn)發(fā)展歷程，我們也是借鑒了經(jīng)驗。比如說土地的出讓制度，當(dāng)時就是從香港過來的，我們的市場化就是按照一般的規(guī)律來推進的，我們的抵押貸款可能是借鑒了美國的，但是我們在借鑒過程中，沒有及時的調(diào)整我們的一些做法，比如說我們的抵押貸款肯定是支持了不少老百姓購房的，但是有一些腦子聰明的人，通過銀行的杠桿買了好幾套房子，他們從資產(chǎn)上也很豐收，但是從某種意義上，因為有了投資、投機的因素，又把房價太高了，普通老百姓就住房困難了。又比如我們的招拍掛是比較好的制度，它可以防止腐敗，可以通過市場來盤活土地資源。但同時你的地價越來越高，你房價怎么辦？我想國外它也不完全是這樣的，當(dāng)然我們看的資料比較零碎，不一定很全面。德國規(guī)定了土地的住宅價格，它有一個穩(wěn)定的目標(biāo)責(zé)任制，就像房價有一個穩(wěn)定的目標(biāo)責(zé)任制一樣，剛才在下面的時候，我跟樊綱先生也交流了一下，比如新加坡，它中間很大一塊價格是政府限價的，高端的那塊是市場的。我們現(xiàn)在講雙軌制，雙軌制比過去要進步得多，但是如果低端的是保障的，其它的是市場的，那么像在北京、上海、廣州、深圳，包括其它的一些省會城市，在房價漲得那么快的情況下，有很多人消費者買不到保障的，市場的又買不起，他們怎么辦？這些人就是30歲左右的人，咱們說世界是我們的，也是你們的，但是歸根結(jié)底他們這些人，思想上的情緒，我們是不得不考慮的。我是建設(shè)部機關(guān)的老人，我現(xiàn)在到機關(guān)里去，人家老給我提這個問題，提這個問題的人基本上都是處以下的年輕人。我們籠統(tǒng)地講個雙軌制，現(xiàn)在這個制度還要完善。所以我認(rèn)為一個要通過改革，一個要借鑒國外的成熟經(jīng)驗來逐步完善。至于調(diào)控這一塊，我還是這個觀點，伴隨著市場經(jīng)濟，調(diào)控是需要的，但是將來要更多的采取經(jīng)濟的、法律的調(diào)控方式。經(jīng)濟里頭首當(dāng)其沖的是稅收和信貸，但是稅收的調(diào)控，但是坦率地說，可能比過去的更難，因為稅收的調(diào)控是在調(diào)節(jié)利益群體的關(guān)系，所以我說我們真正的制度設(shè)計，可能三個月左右一個大的東西出來了，但是制度的落地還要若干年的時間，要逐步地落地。

　　劉曉光：剛才朱會長講了長效機制的問題，包含土地制度的改革、農(nóng)民工變成市民的問題，另外還講了一個很重要的信息，就是現(xiàn)在矛盾比較突出的保障房和商品房中間的中產(chǎn)階級買不起房的問題。所以現(xiàn)在有人在設(shè)計，是不是把這一塊也要把它限價。這可能將來也是一個模型的方向，這都是下一步改革中可能會出現(xiàn)的問題。

　　許華芳：我是寶龍地產(chǎn)的許華芳，主持人給的第一個題目是改革，從我自己理解，過去10年是房地產(chǎn)的黃金十年，也是調(diào)控十年，雖然說我不認(rèn)可很多調(diào)控方式，特別是限購，侵犯了很多人的權(quán)利。但是反過來理解，過去10年，我們的房地產(chǎn)行業(yè)是健康、穩(wěn)定地在發(fā)展，我的理解就是八個字：充分競爭、優(yōu)勝劣汰。我剛剛看到一個報道，萬科上半年收購了19個房地產(chǎn)企業(yè)，我認(rèn)為房地產(chǎn)是一個好生意，但已經(jīng)不是誰都能做的好生意。我最近看到很多有關(guān)長效機制的報道，我們大家一直想把行業(yè)做得更平穩(wěn)、更健康，但是這個長效機制在我個人理解來講，短時間是無解的，我認(rèn)為有很多方面原因，但是有兩個很重要的原因就是土地財政的原因，這個問題不改革，這個利益驅(qū)動是沒辦法平衡的。第二個是需求的原因，就是調(diào)結(jié)構(gòu)的原因，沒有出路。中國現(xiàn)在財富越來越多，但是你的錢沒地方去，如果你沒有解決市場的錢去哪里的問題，只有房地產(chǎn)好，其它行業(yè)不好，也是不現(xiàn)實的。錢沒其它地方去，他的錢只能到房地產(chǎn)市場去。這兩個問題，我覺得國家短時間內(nèi)很難解決。

　　劉曉光：所謂變革的時代，我們企業(yè)主要圍繞著什么來進行改革？比如我們要從資源的依賴型向治理來轉(zhuǎn)變，比如我們可能要調(diào)整結(jié)構(gòu)，比如我們要改變我們的一些模式。在中國的城鎮(zhèn)化過程中，我們怎么樣去抓住這樣的機會，還有一點時間，大家從企業(yè)角度看，到底未來的變革時期，你的企業(yè)應(yīng)該怎么樣進行變革？

　　張遠：我覺得企業(yè)這個層面很核心，就是要把產(chǎn)品做得越來越好，這是永恒的主題，這個做不好的話，在競爭中就會被淘汰。企業(yè)來看這個改革，企業(yè)是怕變的，改革對企業(yè)來講是一個變化的東西。所以從企業(yè)的層面來看，我還是希望更穩(wěn)定的政策更好。政策越穩(wěn)定，我越知道怎么做，他怎么調(diào)，我看不到，我就不知道怎么做，所以我們希望政策更穩(wěn)定一些。

　　劉曉光：政策穩(wěn)定一些，企業(yè)發(fā)展也就會穩(wěn)定。

　　王天也：我覺得企業(yè)要跟進市場，跟隨市場的變化，適時地調(diào)整模式，特別是我們應(yīng)該要理解，沒有一個一成不變的模式，回顧過去10年、20年我們房地產(chǎn)發(fā)展的歷史，即使是有一些企業(yè)非常明確地申明說我有某個非常優(yōu)秀的模式，但是隨著時間的變化還是有變化，所以這是我講的第一點，就是隨著這個市場的變化要適時地調(diào)整我們自己的經(jīng)營模式。另外一個，在商言商，我們既然是在商品市場浪潮中的勇者，我們就要按照這個規(guī)律去辦事。比如說我們整個論壇這次的主題是討論新力量，涉及到新產(chǎn)品、新模式、新的參與者等等。但是不管我們房地產(chǎn)從傳統(tǒng)的住宅開發(fā)到商業(yè)地產(chǎn)，到旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等等方面，還是境內(nèi)市場、境外市場，房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)營的多元化等等，我們都不能否認(rèn)，我們所做的這些都是由于市場的變化所引發(fā)出來的。我特別同意張總剛才講的，把自己的產(chǎn)品做好，因為你提供的是房子，你要讓消費者，讓你的買家，讓你的承租人能夠喜歡你的產(chǎn)品。

　　王志剛：作為企業(yè)來說，首先面臨這個情況保持一個理性的判斷，要說中國政策目前有一個長效的穩(wěn)定性的政策，誰也不敢判斷未來政策穩(wěn)定到什么時候，所以面臨這個不穩(wěn)定的形勢下，作為開發(fā)商要保持理性的判斷，不要一窩蜂地上，前幾年住宅大家一窩蜂地上，后來住宅出現(xiàn)了限購，出現(xiàn)了泡沫，特別在2011年大家經(jīng)歷了限購的痛苦，很多人過不下去了，開始轉(zhuǎn)讓、出手，這一段時間大家看商務(wù)綜合體不錯，又一窩蜂的過來。我覺得在任何時候都不要盲目跟風(fēng)，保持一個理性和清醒的頭腦，這是房地產(chǎn)企業(yè)第一要做的。第二，面臨這個客觀的形勢，咱們要走一個專業(yè)化的發(fā)展道路，世界上掙錢的行業(yè)很多，作為房地產(chǎn)來說，開發(fā)的產(chǎn)品也很多，作為我們企業(yè)適合做什么，我們堅定不移地做下去，把我的產(chǎn)品做精、做細，樹立獨一無二的競爭力，我想你無論面臨什么樣的發(fā)展形勢，只要中國經(jīng)濟在增長，我們房地產(chǎn)人一定有立足之地。第三，作為綜合運營商，房地產(chǎn)開發(fā)不僅僅是蓋房子的問題，而在于我們要把前期、后期的綜合運營能力提升，我們更要強調(diào)服務(wù)能力，房地產(chǎn)開發(fā)商不是蓋完房子就完事了，一定要要客戶的服務(wù)、客戶的關(guān)注點放在首位，時刻建立以客戶為中心的開發(fā)模式，把我們的產(chǎn)品做好，才能使房地產(chǎn)行業(yè)更加健康的發(fā)展。

　　顏明：我們都講開發(fā)商，實際我們是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，我非常贊同大家講的，要把產(chǎn)品做好。商人和企業(yè)家是兩種概念，企業(yè)家是創(chuàng)造社會財富，推動人類進步的，我們作為企業(yè)家就應(yīng)該把產(chǎn)品做好，就像國外的一個傳唱講的，我們做世界最好的船，順便掙點錢。馮侖也講過順便掙錢的理念。所以研發(fā)最好的產(chǎn)品，做客戶所需要的產(chǎn)品是未來最重要的一點。

　　朱中一：我覺得從企業(yè)角度有兩個問題需要考慮，一個是研究國際、國內(nèi)兩個市場。我為什么現(xiàn)在提出一個國際市場呢？現(xiàn)在包括像亞非拉的一些原來發(fā)展比較慢的國家，現(xiàn)在經(jīng)濟發(fā)展也比較快，比如非洲，它50幾個國家里有20多個國家的收入已經(jīng)到了中等水平以上了，所以它的中產(chǎn)階級的比例上升得很快，但是那些地方由于缺少建筑力量、設(shè)計力量，它有需求，但是沒有供給。上周五，我們跟中非基金、中非聯(lián)盟三家開了一個走出去的會議，在會上一些走出去的企業(yè)介紹了一些經(jīng)驗，覺得現(xiàn)在外面的市場，它的需求量還是不少的。當(dāng)然我們現(xiàn)在走出去的，大的企業(yè)都是進入一些發(fā)達國家，包括萬通、萬科、萬達，都是到發(fā)達國家的。但是我們一些中型企業(yè)，他們覺得非洲這些市場也是非常好的，所以我們可以關(guān)注一下那些市場，這樣可能對我們有好處。因為那里有潛在的中產(chǎn)階級已經(jīng)成長得很快了，這是一個。另外，國內(nèi)市場咱們也要關(guān)注，我非常贊成剛才樊綱講的話，咱們?yōu)槭裁粗v以人為核心的城鎮(zhèn)化，咱們就要關(guān)心人在想什么，人要需求什么，這個是很重要的。前段時間萬科針對一些城市的房價很高，它開發(fā)一個小戶型的產(chǎn)品，大概是18平米左右的小戶型，聽說整個市場前景還是不錯的。就是房價高的情況下，你只有面積小了，總價就低了，這也是一種辦法。另外，上周六我到金地天津公司看了一下，他們說他們在開發(fā)第三代住宅，我當(dāng)時對第三代住宅也不是很清楚，后來他們天津公司的何總給我介紹，他說第一代強調(diào)品質(zhì)，第二代強調(diào)環(huán)境，現(xiàn)在第三代強調(diào)的是人性化的服務(wù)，我覺得這也是有道理的。因為現(xiàn)在大家在有了房子以后，怎么樣提供更人性化的服務(wù)，可能更加好，它里頭人性化服務(wù)，除了有良好的物業(yè)服務(wù)，還跟醫(yī)療機構(gòu)掛鉤，提供遠程診斷，另外還提供其它的生活方面的服務(wù)。我想以人為核心的城鎮(zhèn)化，落實到我們的小區(qū)，就是要提供以人為核心的小區(qū)，要考慮人需要什么。一個是市場有這樣的需求，另外作為企業(yè)，我們要有獨立分析市場的能力，千萬不要跟風(fēng)，我們國家大，什么事情一跟風(fēng)，就有問題了。像2010年一線城市調(diào)控，有些企業(yè)到二三線城市，這是對的，但是大家都去了，就造成這些城市過剩了，一線城市又反而供不應(yīng)求了，企業(yè)一定要獨立判斷，不要跟風(fēng)。

　　許華芳：最近很少有開發(fā)商提核心競爭力這個詞，我覺得現(xiàn)在企業(yè)競爭是處于一種均好性的競爭，不單純你在哪一個點，你必須要有一個均好性。我最近幾年看到行業(yè)的發(fā)展，企業(yè)內(nèi)部管理的進步是非常驚人的，特別是行業(yè)前10大優(yōu)秀企業(yè)的管理進步是非常驚人的。我分享一下我們企業(yè)最近做的事，我們最近在做四件事：第一個是產(chǎn)品的創(chuàng)新，我們做商業(yè)地產(chǎn)今年做到第10年，我們主要做三件事：商業(yè)綜合體、區(qū)域、社區(qū)。我們最近在開發(fā)一個新的產(chǎn)品線，是開放式街區(qū)，這個出發(fā)點是消費者的需求在轉(zhuǎn)變，他更多的需要一種環(huán)境、一種體驗，你在一個盒子里面做得再好，這個環(huán)境你都做不到的，所以我們現(xiàn)在在做產(chǎn)品的創(chuàng)新。第二是客戶的數(shù)據(jù)以及電子商務(wù)。我們在商業(yè)綜合體里面做電子商務(wù)的結(jié)合，每個消費者通過他的手機都能來到我們的商場，以后來多久，去什么地方，走什么路線，通過和數(shù)據(jù)結(jié)合。第三個是資產(chǎn)管理平臺，通過跟國際資產(chǎn)管理公司一起合作。第四個，我們成立商學(xué)院，通過人才培養(yǎng)，讓企業(yè)發(fā)展得更好。

　　劉曉光：這里我提兩個問題，第一個問題，我們對于長效機制肯定是一種企盼，但是政策調(diào)整的機制肯定短期內(nèi)不能消除，所以大家不要想得那么簡單，取消限購、放開，可能是不會有的事，還會不斷動態(tài)的政策調(diào)節(jié)的方式，包含剛才說的怎么解決這些中間的人物買不起房的問題，應(yīng)該會采取一些新的措施。所以我想，建立一種穩(wěn)定的長效機制很艱難，我們要隨時了解和準(zhǔn)備著應(yīng)對更加溫和、比較溫和，或者不太溫和的調(diào)節(jié)機制。第二個問題，因為講改革房地產(chǎn)的新力量，我們可能面臨著未來的市場，每一個企業(yè)都會有自己面對新的環(huán)境的做法。但是歸納起來，無非也就是在管理上，在產(chǎn)品上，在模式的創(chuàng)新上，它的競爭力到底如何。

　　我們今天上午的討論就到這兒。

　　主持人（女）：謝謝場上的各位嘉賓，請各位移步到場中央合影留念，同時我們也邀請今天上午參加演講和討論的嘉賓一起來到舞臺中央合影留念。

　　各位來賓、朋友們，今天上午的論壇到這里結(jié)束，下午論壇將請出多位重要嘉賓為我們奉獻精彩演講。同時，下午還安排有兩場“2013博鰲房地產(chǎn)論壇主題論壇”。敬請各位來賓留意組委會發(fā)布的論壇提示信息，并準(zhǔn)時到場參加會議，謝謝大家。接下來，請VIP嘉賓及理事移步三亞海棠灣喜來登度假酒店山海廳，享用VIP嘉賓及理事午宴；其他來賓移步三亞海棠灣喜來登度假酒店盛宴全日餐廳，論壇組委會為我們準(zhǔn)備了豐盛的招待自助午宴。下午論壇開始的時間是14點，請各位準(zhǔn)備到會參會。

（審校：勞蓉蓉）