截至業(yè)績會前一周，禹洲的合約銷售額已經(jīng)達(dá)73億元，再加上認(rèn)購銷售還有10多億，禹洲年初制定的80億全年銷售目標(biāo)其實已經(jīng)達(dá)到。

　　觀點網(wǎng) 武瑾瑩 8月29日，禹洲地產(chǎn)主席林龍安、財務(wù)總監(jiān)兼公司秘書邱于賡等高管出席了在香港舉行的2013年中期業(yè)績發(fā)布會。

　　據(jù)中報顯示，禹洲上半年的營業(yè)額為10.32億元，較去年同期增加8.1%。股東應(yīng)占利潤上升43.6%至1.50億元，每股基本盈利為4.35分。另股東資金對比2012年末增加0.3%至60.19億元，每股資產(chǎn)凈額為1.74元。

　　報告期內(nèi)，禹洲地產(chǎn)累計實現(xiàn)合約銷售為56.99億元，對比去年同期上升了50.0%。

　　于2013年6月30日，禹洲地產(chǎn)的現(xiàn)金及銀行結(jié)余（包含受限制現(xiàn)金）為46.31億元，對比2012年末的37.29億元上升了24.2%。而凈負(fù)債比率為58.8%，對比2012年末下降了3.3個百分點。

　　另于報告期內(nèi)，禹洲地產(chǎn)共購入3塊新地塊，應(yīng)屬土地儲備增加建筑面積約184萬平方米，平均樓面成本低至1280元/平方米。

　　據(jù)林龍安現(xiàn)場透露，截至業(yè)績會前一周，禹洲的合約銷售額已經(jīng)達(dá)73億元，再加上認(rèn)購銷售還有10多億，禹洲年初制定的80億全年銷售目標(biāo)其實已經(jīng)達(dá)到。

　　因此，禹洲宣布將今年的銷售目標(biāo)調(diào)高至90億元。

　　事實上，90億元看起來也是很容易完成的數(shù)字。據(jù)邱于賡介紹，公司下半年的可售貨量約有670,346萬平米，按照上半年去化70%多的情況推算，也可以銷售40萬以上的貨量。

　　對此，林龍安稱公司作風(fēng)穩(wěn)健，因此在制定目標(biāo)是也比較穩(wěn)健，希望公布一定可以達(dá)到的目標(biāo)。

　　以下為禹洲地產(chǎn)2013年中期業(yè)績會現(xiàn)場整理實錄：

　　現(xiàn)場提問：為什么要把目標(biāo)調(diào)高至90億？下半年可銷售面積是67萬平方米，貨值大概有多少？上半年去化率是70%多，下半年可以維持嗎？

　　林龍安：我們上半年合約銷售額是57億，到現(xiàn)在為止合約銷售已經(jīng)在73億左右，還不到80億，當(dāng)然還有一些未認(rèn)購的,這是到上個禮拜的數(shù)據(jù)。所以，現(xiàn)在我們調(diào)高銷售目標(biāo)到90億。

　　第二個，我們現(xiàn)在的去化率在73%，下半年我們主要推的樓盤是泉州地區(qū)和合肥地區(qū)。推完以后，我們希望去化率能夠達(dá)到73%。其實都達(dá)到了，像泉州一推出來就銷售完畢了，應(yīng)該會達(dá)到73%以上。

　　現(xiàn)場提問：上半年的毛利率跌得很厲害，能不能解釋一下？未來毛利率能夠保持在什么水平？今年上半年合約利潤也是下降了，能不能解釋下？

　　邱于賡：上半年的毛利率反應(yīng)了在2011年底和2012年初賣的產(chǎn)品，和同行進(jìn)行對比，今年上半年公布的公司整體的毛利率確實比過往低一點，也不是說很低，也有30%多。

　　今年我們的合約銷售均價大概在10300元/平米，對比去年增長了很多，至少增長了兩、三千元。到明年交房，這個毛利率我們可以提高四成以上，但是今年毛利率會稍微偏低，因為今年交房的反應(yīng)是地產(chǎn)比較低潮時候賣的房子。

　　未來我們預(yù)計毛利率在30%到40%是個比較合理的數(shù)字。未來我們還是會達(dá)到比同行的平均毛利率多一點，特別是從今年新增的幾塊地可以看出和同行的比較大的區(qū)別，今年我們拿的地相對比較便宜，上海那塊地樓面價才10000元/平米。還有蚌埠和合肥地價比市場的價格至少要低三到四成，未來我們有把握毛利率會比其他的地產(chǎn)公司做得更理想。

　　現(xiàn)場提問：今年底可以提高到多少？

　　邱于賡：年底毛利率會上來一點，預(yù)期也是在35%左右。全年收入幅度增長會很快，今年預(yù)計交房金額有70億，去年大約只有40億左右。所以，整體的凈利潤，核心盈利方面增長的幅度會很大，雖然毛利率降了一點，但還是不錯的。

　　其實，上半年核心盈利對業(yè)績沒有大的指標(biāo)作用，今年上半年交房的金額只有10億，全年是70億，占比很小。所以，幾千萬元的波動對核心盈利的影響不大，意義也不大，我們有把握全年核心盈利增長幅度會非常理想。

　　現(xiàn)場提問：到現(xiàn)在為止的銷售是73多億，即使提高全年目標(biāo)90億，還是很容易完成，為什么還是把上調(diào)目標(biāo)定得很保守？

　　第二，上半年的均價對比去年有比較大的增幅，下半年的價格情況會怎樣，會不會繼續(xù)保持這樣高的漲幅？

　　第三，公司在上海有項目，但是最近上海的土地市場競爭非常激烈，以后公司在上海獲得土地會用什么方式？

　　林龍安：禹洲地產(chǎn)的管理層還是比較穩(wěn)健的，我們調(diào)到90億是能夠100%的完成。還是以穩(wěn)健為主，要確保我們對股東和媒體的承諾能夠100%完成的目標(biāo)。

　　關(guān)于下半年房價的情況我想借用秦虹向總理報告房價的三句話：第一個，下半年房價還得漲。第二個，主要是剛需。第三個，前面調(diào)控有所失敗，要用市場手段來調(diào)控達(dá)到長遠(yuǎn)的目標(biāo)。所以下半年的房價情況也是這樣。

　　我們上海拿的地塊不是競拍的，因為現(xiàn)在上海要拿一塊地和廈門一樣，沒有哪塊地是100%溢價內(nèi)拿得到，原來如果是20億花40億可能還是拿不到。像廈門昨天拍賣了一塊土地，溢價提高了185%，等于和上海一樣，上海近期最低的拍賣價溢價是165%。

　　我們這個地塊跟蹤的時間比較長，正好上海用投標(biāo)性質(zhì)推了地，所以應(yīng)該來講我們是拿到了便宜地，是以暗標(biāo)形式拿地。禹洲在上海還有四、五個項目在啟動，在上海拿地我們不會和其他地產(chǎn)商血拼，還是會采取收購、并購的方式。如果有小的開發(fā)商讓我們收購或者并購項目，我們還是以這個為主。再結(jié)合一些比較適合禹洲發(fā)展的方式來取得土地，這是禹洲在上海扎根的方法。

　　禹洲在上海扎根已經(jīng)不是一兩年，我們從2006年進(jìn)入上海到現(xiàn)在已經(jīng)七年了，也算是八年抗戰(zhàn)，團(tuán)隊比較成熟，拿地的方式也比較成熟了。

　　現(xiàn)場提問：最近中央擴大房產(chǎn)稅的征收范圍，對貴公司有沒有什么影響？

　　林龍安：總的來講，這是疏和堵的概念。中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，用堵的話堵到一定程度會爆炸。像水庫一樣，碰到大雨，沒有暗流讓它流出去老是堵壩就崩了。所以，現(xiàn)在中央已經(jīng)意識到了這點，采用了城鎮(zhèn)化，棚戶改造這些手段都在進(jìn)行。

　　第二個，用稅收手段調(diào)整是最好的，有利于產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，穩(wěn)定上升，確保穩(wěn)定上升的同時穩(wěn)定發(fā)展。對公司而言，禹洲已經(jīng)做好了準(zhǔn)備，我們持有840多萬土地儲備中，基本上都是在一、二線城市周邊。

　　所以，城鎮(zhèn)化也好，棚戶區(qū)改造也好，水往低處流，人往高處走，未來城市的發(fā)展也集中在一、二線城市為主的周邊城市發(fā)展。禹洲的戰(zhàn)略布局非常正確，抗風(fēng)險能力也提前做好了準(zhǔn)備。

　　另外，禹洲840萬多平方米的土地儲備幾乎都在一、二線城市，及其周邊的衛(wèi)星城市，我們的樓面價基本上鎖定在1400元，不到1500元，我們現(xiàn)在平均售價在10300元，所以對禹洲來講影響不大。

　　現(xiàn)場提問：公司業(yè)務(wù)在海西地區(qū)的發(fā)展還是比較集中的，如果像這種比較密集式的發(fā)展會不會加大風(fēng)險？未來公司有沒有考慮在其他地區(qū)或者城市發(fā)展？

　　林龍安：禹洲已經(jīng)布局好了。我們今年新增200萬土地儲備全部在長三角，在合肥、上海區(qū)域，到明年長三角對上市公司的貢獻(xiàn)不低于40億，差不多有50億。所以，明年100億中差不多有一半來自長三角。

　　禹洲上市以后，為了避免過分集中帶來的風(fēng)險進(jìn)行的戰(zhàn)略布局，我們是立足海西但是并不就只在海西發(fā)展。所以，我們?nèi)髤^(qū)域布局，一個是海西區(qū)域，一個是長三角區(qū)域，一個是環(huán)渤海區(qū)域。另外，我們也會在沿海線的華南區(qū)域，沿著這個海岸線布局，實現(xiàn)我們的執(zhí)行力、去化率和利潤率三者能夠達(dá)標(biāo)的目標(biāo)。

　　現(xiàn)場提問：公司從萬科、萬達(dá)吸引了一些優(yōu)秀的人才，公司在吸引優(yōu)秀的人才方面，后期會不會采取股權(quán)激勵的方式？

　　林龍安：我們從今年一月一號開始對中高管和骨干員工都開始施行股權(quán)激勵，已經(jīng)執(zhí)行了。所以，我們這個團(tuán)隊的人不但有萬科的，也有萬達(dá)的，也有中海的，各個大型公司來的人才都加盟禹洲?？梢院苄疫\的告訴大家，禹洲到現(xiàn)在為止已經(jīng)建立了自己獨特的管理體系和人才的儲備體系，人才的梯隊建設(shè)。