8月13-16日，2013博鰲房地產(chǎn)論壇在海南盛大開幕。超千人的陣容組成中國房地產(chǎn)最權(quán)威、規(guī)格最高、規(guī)模最大、影響最廣的全行業(yè)論壇。

　　8月13-16日，2013博鰲房地產(chǎn)論壇在海南盛大開幕，作為論壇官方網(wǎng)站，觀點(diǎn)網(wǎng)將全程報(bào)道。

　　作為頂級(jí)的行業(yè)思想盛會(huì)，博鰲房地產(chǎn)論壇嘉賓陣容之強(qiáng)在業(yè)內(nèi)首屈一指。有朱中一、樊綱、陳淮、巴曙松、賈康、秦虹等國內(nèi)知名專家學(xué)者；有劉曉光、任志強(qiáng)、單偉豹等行業(yè)知名企業(yè)家；也有何劍波、許華芳、王天也等新生代企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人；還有甘世雄、蓬鋼、蘇鑫等新老金融界人士。

　　除此之外，還有更多在房地產(chǎn)行業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)等領(lǐng)域取得出色成績的參會(huì)嘉賓，超千人的陣容組成中國房地產(chǎn)最權(quán)威、規(guī)格最高、規(guī)模最大、影響最廣的全行業(yè)論壇。

　　直播實(shí)錄：2013博鰲房地產(chǎn)論壇（一）

　　直播實(shí)錄：2013博鰲房地產(chǎn)論壇（二）

　　直播實(shí)錄：2013博鰲房地產(chǎn)論壇（三）

　　直播實(shí)錄：2013博鰲房地產(chǎn)論壇（四）

　　直播實(shí)錄：2013博鰲房地產(chǎn)論壇（五）

　　直播實(shí)錄：2013博鰲房地產(chǎn)論壇（六）

　　直播實(shí)錄：2013博鰲房地產(chǎn)論壇（七）

　　專題：2013博鰲房地產(chǎn)論壇-改革時(shí)代的地產(chǎn)新力量

　　主持人：尊敬的各位來賓，大家下午好，歡迎大家回到2013博鰲房地產(chǎn)論壇現(xiàn)場。今天下午，更多嘉賓將為我們奉獻(xiàn)精彩的演講，他們分別是：

　　五礦建設(shè)有限公司董事總經(jīng)理何劍波先生

　　著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、中國城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)研究所所長陳淮先生

　　著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、國務(wù)院發(fā)展研究中心金融所副所長巴曙松先生

　　威海市雙島灣開發(fā)建設(shè)管理辦公室副主任姜善鋒先生

　　金地(集團(tuán))股份有限公司董事長凌克先生

　　瑞銀證券董事總經(jīng)理、瑞銀投資銀行中國區(qū)主席趙駒先生

　　遠(yuǎn)大天空城市投資有限公司總經(jīng)理唐瑛女士

　　感謝以上嘉賓。

　　我們今天下午的議題是“產(chǎn)業(yè)市場篇未來的地產(chǎn)：商業(yè)時(shí)代、住宅與行業(yè)”。接下來，馬上進(jìn)入論壇的演講環(huán)節(jié)。

　　首先，有請(qǐng)今天下午第一位演講嘉賓：五礦建設(shè)有限公司董事總經(jīng)理何劍波先生。何劍波先生的演講題目是：新城鎮(zhèn)化時(shí)代下房地產(chǎn)的發(fā)展選擇。有請(qǐng)何劍波先生。

　　何劍波：各位來賓、朋友們，大家下午好！本次博鰲房地產(chǎn)論壇的主題是“改革時(shí)代的地產(chǎn)新力量”，講到新力量或者創(chuàng)新，那就不得不談到新力量這個(gè)時(shí)代，今天我想在這里和大家分享一下我們對(duì)這個(gè)時(shí)代和行業(yè)的一些看法。

　　現(xiàn)在我們講房地產(chǎn)的改革時(shí)代，可能都離不開一個(gè)關(guān)鍵詞，叫做新型城市化。新一屆政府執(zhí)政以來，新型城市化在多個(gè)場合被屢次提及，在十八大報(bào)告中，對(duì)城市化和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化相互協(xié)調(diào)的表述，到中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出的“積極穩(wěn)妥的推進(jìn)城市化，著力提高城鎮(zhèn)化質(zhì)量，走集約、智能、綠色、低碳的新型城市化道路，一直到近期，中央政治局會(huì)議提出的，推進(jìn)以人為核心的新型城市化，促進(jìn)房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的內(nèi)容，都越來越清晰地表明，以人為核心的新型城市化的時(shí)代，其實(shí)就是我們房地產(chǎn)行業(yè)所處的新時(shí)代。

　　中國發(fā)展到今天，城鎮(zhèn)化的提出不是拍腦袋拍出來的，而是很多專家經(jīng)過大量的研究，包括借鑒了其它國家的發(fā)展規(guī)律，包括城鎮(zhèn)化的規(guī)律，經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城鎮(zhèn)化的相互作用等等而得出的結(jié)論，現(xiàn)在強(qiáng)調(diào)人的城鎮(zhèn)化，首先也離不開物的城鎮(zhèn)化，離不開城市建設(shè)發(fā)展，因?yàn)闆]有一個(gè)物理的空間，人也不可能城鎮(zhèn)化，只不過我們現(xiàn)在物的城鎮(zhèn)化是走在前頭了，走得比較快，但是人還沒有城鎮(zhèn)化，所以現(xiàn)在提新型城鎮(zhèn)化，實(shí)際上是反過來補(bǔ)這個(gè)課。如果說過去十幾年城鎮(zhèn)化率從20%到30%一直到50%的過程，開創(chuàng)了中國房地產(chǎn)發(fā)展的一個(gè)高速發(fā)展時(shí)代的話，那么以人為核心的基礎(chǔ)上，城鎮(zhèn)化率要從50%發(fā)展到80%到90%的過程，將開創(chuàng)中國房地產(chǎn)發(fā)展的另外一個(gè)新的階段。美國城鎮(zhèn)化率達(dá)到90%，韓國已經(jīng)達(dá)到了80%，如果做一個(gè)比較，美國大中城市的吃穿住行用，以及基礎(chǔ)設(shè)施、交通條件等等，和中國的大中型城市其實(shí)是沒有太大差別的。但是為什么美國是發(fā)達(dá)國家，而中國是發(fā)展中國家呢？差別就在于在這個(gè)大中城市之外還有40%沒有實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)化。

　　現(xiàn)階段關(guān)于新型城鎮(zhèn)化的研究內(nèi)容，大多是從政府和學(xué)者的角度出發(fā)的，這些內(nèi)容大家都接觸比較多，今天我在這里主要是想從房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的角度去談一些具體的內(nèi)容。無論過去十幾年的城鎮(zhèn)化，還是現(xiàn)在的新型城鎮(zhèn)化，大概可以總結(jié)出6個(gè)基本的要素：土地、房屋、產(chǎn)業(yè)、人、戶籍、權(quán)利。過去十幾年的城鎮(zhèn)化關(guān)注點(diǎn)主要在土地、房屋和產(chǎn)業(yè)上，是以物為核心，表現(xiàn)出來的是物的城鎮(zhèn)化的特點(diǎn)。而新型城鎮(zhèn)化的關(guān)注點(diǎn)在于人，是強(qiáng)調(diào)以人為核心的城鎮(zhèn)化，要實(shí)現(xiàn)人、戶籍、全國和土地、房屋、產(chǎn)業(yè)的和諧發(fā)展。

　　如果我們從研究新型城鎮(zhèn)化的6個(gè)基本要素來看，其實(shí)新型城鎮(zhèn)化有兩個(gè)核心內(nèi)容，就是市民化和房地產(chǎn)化，這里我想表達(dá)的房地產(chǎn)化是廣義的房地產(chǎn)化。首先講講市民化，市民化其實(shí)就是人的城鎮(zhèn)化的表達(dá)，即城鎮(zhèn)化下人、戶籍、權(quán)利的統(tǒng)一，而房地產(chǎn)化就是以人為核心的土地、房屋、產(chǎn)業(yè)的結(jié)合模式，及人、戶籍、權(quán)利與土地、房屋、產(chǎn)業(yè)的和諧發(fā)展。過去十幾年，城鎮(zhèn)化極大地推動(dòng)了房地產(chǎn)的發(fā)展，高樓大廈蓋起來了，新城、新的產(chǎn)業(yè)園建起來了，在城里居住的人也多了，但是在這個(gè)過程中卻忽略了人的多方面需求，光有房子不行，得給他戶口，給他相應(yīng)的福利保障，政治權(quán)利、就業(yè)權(quán)利、受教育的權(quán)利等等?，F(xiàn)在這樣的情況在北京就非常普遍，許多人在北京生活了很多年，但是沒有戶口，不能買房，不能買車，孩子不能上學(xué)，醫(yī)保也解決不了，這個(gè)矛盾非常突出。所以表面上看，北京好像已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了全面的城鎮(zhèn)化，但實(shí)際上如果以人的城鎮(zhèn)化的角度來衡量的話，還差得很遠(yuǎn)。大城市是這樣，中小城市也是這樣，因此，新型城鎮(zhèn)化與過去相比，最重要的體現(xiàn)就是市民化和房地產(chǎn)化這兩個(gè)方面。

　　在市民化的過程中，人、戶籍、權(quán)利的統(tǒng)一是政府需要重點(diǎn)關(guān)注和解決的。國務(wù)院發(fā)展研究中心的數(shù)據(jù)顯示，我國農(nóng)民工總量超過了2.5億人，20%的農(nóng)民工子女無法入讀全日制學(xué)校，參加保險(xiǎn)的比例還沒有超過30%，大部分地區(qū)沒有將農(nóng)民工打入住房保障對(duì)象，以非戶籍地生活6個(gè)月以上統(tǒng)計(jì)，2011年我國流動(dòng)人口總數(shù)達(dá)到了2.3億，其中78.8%在東部地區(qū)，其中80在大中型城市，44%在省會(huì)城市、計(jì)劃單列城市。2012年中國社科院發(fā)布的城市藍(lán)皮書指出，當(dāng)前城市人口中，農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口的總量是2.4億人，占城市人口的1/3左右，2012年全市按戶籍人口計(jì)算的城鎮(zhèn)化率僅有35%，如果按照公布的2011年城鎮(zhèn)中農(nóng)業(yè)人口市民化程度平均為40%計(jì)算，中國真實(shí)的、完全的城市化率只有42%，比國家統(tǒng)計(jì)局公布的常住人口城鎮(zhèn)化率的52%要低10個(gè)百分點(diǎn)，所以目前來看，市民化的道路還是任重道遠(yuǎn)的。對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的關(guān)注點(diǎn)來說，就更應(yīng)該放在房地產(chǎn)化上面。新型城鎮(zhèn)化不是房地產(chǎn)化，但是房地產(chǎn)化是其發(fā)展的基礎(chǔ)和重要的表現(xiàn)形式。

　　在新型城市化的大背景下，房地產(chǎn)不再是狹義的房地產(chǎn)，而是廣義的，它包含了居住、社交、購物、休閑、康體、旅游、養(yǎng)老等與人的生活相關(guān)的部分。也包括了工業(yè)、產(chǎn)業(yè)等與生產(chǎn)相關(guān)的部分，不僅包括了大中小城市的部分，而且也包括了小城鎮(zhèn)和新型農(nóng)村社區(qū)的部分。講到新型城鎮(zhèn)化下面房地產(chǎn)的機(jī)會(huì)，我們首先來看幾個(gè)數(shù)字，從經(jīng)濟(jì)增量的角度來看，從1990年到2010年，我國按1990年不變價(jià)計(jì)算，GDP增長了39萬億，其中89%來自第三產(chǎn)業(yè)，2000年到2010年，按照2000年不變價(jià)格計(jì)算的新增GDP是21.5億元。其中94%是來自二三產(chǎn)業(yè)，從1990年到2010年一起計(jì)算，總共增加的GDP物是30.4萬億元，其中91.6%來自二三產(chǎn)業(yè)，未來新型城鎮(zhèn)化過程中，國民經(jīng)濟(jì)越來越依靠二三產(chǎn)業(yè)的推動(dòng)，結(jié)果就將把二三產(chǎn)業(yè)用地需求和對(duì)房屋的需求大幅度拉升上來。未來我國農(nóng)業(yè)人口轉(zhuǎn)移規(guī)模巨大，城市藍(lán)皮書預(yù)測到2030年大概有3.9億農(nóng)業(yè)人口要市民化，其中存量有1.9億，增量達(dá)到2億，目前城市的房地產(chǎn)限購政策主要是基于城市戶籍要素的，在這個(gè)龐大的市民化過程中，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)來說，這就是一個(gè)賦予了精神文化需求的土地和房屋的巨大需求。從這兩個(gè)角度來看，未來房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，依然是前景光明，道路廣闊。

　　新型城鎮(zhèn)化房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展方向，我們依然從城鎮(zhèn)化的基本形式來入手進(jìn)行判斷，城鎮(zhèn)化過程有兩個(gè)典型的形式，一個(gè)是城鎮(zhèn)數(shù)目的增多，二是各城市內(nèi)人口規(guī)模不斷擴(kuò)大，從過去十幾年城鎮(zhèn)化的結(jié)果看，我們看到的更多的是后者，從2000年到2010年，北京總?cè)丝谠鲩L了41%，上海增長了37.5%，天津增長了29%，同期全國城鎮(zhèn)人口平均只增長了5.8%，這也就是過去城鎮(zhèn)化的主要形式。而前者非常容易被人忽略掉，城市的新區(qū)、衛(wèi)星城、中型城市和小型城市的連接區(qū)域，城市和城市之間的過渡區(qū)域則是城鎮(zhèn)數(shù)目增加的最好機(jī)會(huì)。未來在新型城鎮(zhèn)化的模式下，土地和房屋的結(jié)合，不僅在大中小城市，而且會(huì)延伸到更多的小城鎮(zhèn)和新型農(nóng)村社區(qū)中。這兩個(gè)方向都是未來房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的廣闊平臺(tái)。城鎮(zhèn)數(shù)目的增多和城市人口規(guī)模的擴(kuò)大，都應(yīng)該由市場的手，而不應(yīng)該僅僅由政府強(qiáng)制性的拉動(dòng)，政府大量的基礎(chǔ)設(shè)施的投入，造成財(cái)政的負(fù)擔(dān)壓力加大，被逼無奈要高價(jià)賣地去消除赤字，在企業(yè)買地成本增高過后，什么賺錢就賣什么，最后導(dǎo)致房子賣完了，但是區(qū)域也沒有發(fā)展起來。所以未來著重的是政府的權(quán)責(zé)明確之后，區(qū)域的發(fā)展機(jī)會(huì)。從發(fā)展模式來看，有三種模式是可以看得到的，一種是城市的復(fù)合發(fā)展模式，第二是小城鎮(zhèn)的發(fā)展模式，第三是新型的農(nóng)村社區(qū)的發(fā)展模式。

　　城市復(fù)合發(fā)展模式，一般是處于城鎮(zhèn)化率比較高的區(qū)域，以典型的城市群來講，城市群中核心大城市和分散在大城市周邊的中型城市在過去十幾年的城市化過程中，物的城市化已經(jīng)發(fā)展到一定的高度，以人為核心的城市化已經(jīng)進(jìn)行了有益的探索，在未來新型城鎮(zhèn)化的時(shí)代，這類區(qū)域會(huì)更多表現(xiàn)為復(fù)合型的發(fā)展機(jī)會(huì)，即居住功能和社交功能的結(jié)合，居住功能與休閑區(qū)的結(jié)合等等。這樣的機(jī)會(huì)對(duì)企業(yè)資金能力、運(yùn)營能力和資源整合能力都有不小的挑戰(zhàn)，但是在利潤實(shí)現(xiàn)和品牌影響力兩個(gè)方面的回報(bào)都是很豐厚的。

　　第二種模式是小鎮(zhèn)發(fā)展模式，上午已經(jīng)有一些嘉賓特別的專題講到了小鎮(zhèn)發(fā)展模式，這是未來提高城市化水平的中間層，在城市群的發(fā)展和形成過程中，核心大城市和中型城市的連接區(qū)域，中型城市和小型城市的連接區(qū)域，以及城市和城市之間的過渡區(qū)域是今后新城鎮(zhèn)發(fā)展的一個(gè)廣闊舞臺(tái)，在未來新型城鎮(zhèn)化的過程中，我們預(yù)測這種極具特色的，集合了休閑、旅游、康體、養(yǎng)生，乃至產(chǎn)業(yè)園區(qū)等等功能的新型小鎮(zhèn)將會(huì)成為房地產(chǎn)行業(yè)的一個(gè)巨大機(jī)會(huì)，這種新型小鎮(zhèn)既承載了城市的功能，也承載了旅游、休閑、度假的功能，同時(shí)還承襲了城市的功能，同時(shí)還承載了區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展的功能，在區(qū)域發(fā)展和人口導(dǎo)入方面都有創(chuàng)造性的示范作用。

　　五礦在最近幾年也是在廣東省投資運(yùn)作了哈斯塔特小鎮(zhèn)，也是在我們對(duì)小鎮(zhèn)多年研究的基礎(chǔ)上總結(jié)和實(shí)踐出來的，目前也取得了初步的成功，對(duì)于初步發(fā)展和人口導(dǎo)入都有一個(gè)不小的帶動(dòng)。第三個(gè)是新型農(nóng)村社區(qū)的發(fā)展模式，這一般會(huì)出現(xiàn)在城市化率比較低的區(qū)域，這種模式目前在國內(nèi)還處于探索階段，一些企業(yè)的探索性的嘗試，大部分還是在物的城鎮(zhèn)化階段，與人的結(jié)合還比較薄弱，未來在新型城鎮(zhèn)化階段，新型的農(nóng)村社區(qū)發(fā)展模式是最集中體現(xiàn)市民化和房地產(chǎn)化結(jié)合成果的模式，目前在發(fā)展模式方面還有比較大的一個(gè)發(fā)展空間，包括我們現(xiàn)在很多企業(yè)在參與一些新農(nóng)村建設(shè)，農(nóng)村社區(qū)的建設(shè)等等，他們在這方面應(yīng)該都做了很多探索，我們也在做相關(guān)的研究，主要是集合現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、生態(tài)工業(yè)、休閑、旅游、養(yǎng)老、人居等等，把一二三產(chǎn)業(yè)相結(jié)合，在未來將會(huì)形成以人為核心的新型城鎮(zhèn)化的重要實(shí)踐途徑。

　　在推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化過程中，房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展不僅是非常重要的，而且是具有示范作用的。在我們國家各行各業(yè)里面，房地產(chǎn)行業(yè)是市場化程度最高的行業(yè)之一，房地產(chǎn)行業(yè)競爭比較激烈，對(duì)其它行業(yè)的發(fā)展來講，甚至對(duì)政府經(jīng)濟(jì)政策的制定，都能提供一些參考和示范的作用，可以為社會(huì)的經(jīng)濟(jì)政策提供一個(gè)樣本，新型城鎮(zhèn)化的兩個(gè)內(nèi)容是市民化和房地產(chǎn)行業(yè)化，在這種情況下，房地產(chǎn)行業(yè)也需要變革，需要尋找創(chuàng)新方向，要用新的發(fā)展思路和發(fā)展模式去面對(duì)新的發(fā)展機(jī)遇和挑戰(zhàn)。政府有新時(shí)期的執(zhí)政思路，作為企業(yè)來講，我們也要有新時(shí)期的發(fā)展思路。房地產(chǎn)市場越來越規(guī)范，房地產(chǎn)的發(fā)展越來越去行政化，在變革的背景下，新力量將會(huì)創(chuàng)造新的高度。

　　謝謝大家。

　　主持人：謝謝何劍波先生，接下來請(qǐng)出一位著名學(xué)者為我們演講，有請(qǐng)著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、中國城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)研究所所長陳淮先生。陳淮先生的演講題目是：城鎮(zhèn)化紅利可持續(xù)增長如何再造地產(chǎn)繁榮。

　　陳淮：謝謝大家，有幾分惶恐，因?yàn)橐话阄抑v的時(shí)候，巴所長要在，今天他還沒有到，通常我講完了他要對(duì)我?guī)追峙u(píng)，給我很多的啟發(fā)，今天他不在，我恐怕就講不大好。

　　20分鐘的時(shí)間，我講三個(gè)問題，我今天的題目是“城鎮(zhèn)化紅利，可持續(xù)增長如何再造地產(chǎn)繁榮”。

　　很多媒體朋友喜歡問，中國的新城鎮(zhèn)化如何避免過去10年的房地產(chǎn)化，這個(gè)包含一個(gè)虛假的確認(rèn)的前提。好像我們過去這些年的房地產(chǎn)的發(fā)展就是一個(gè)房地產(chǎn)化。我想講的第一個(gè)問題是，中國的城鎮(zhèn)化從來沒有過房地產(chǎn)化。80年代，一個(gè)中國老人在南海邊畫了一個(gè)圈，平地生起了深圳這樣一座新城，我們有了珠三角這樣一個(gè)國民經(jīng)濟(jì)增長的帶頭地區(qū)，有了對(duì)外開放的一個(gè)窗口，有了向市場經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變的實(shí)驗(yàn)區(qū)，90年代初期浦東開發(fā)，差不多是同樣再造了一個(gè)新上海，帶動(dòng)了長江下游15個(gè)城市的發(fā)展，我們就有了第二個(gè)國民經(jīng)濟(jì)增長帶頭地區(qū)。把這樣一些重大的發(fā)展說成是房地產(chǎn)化，我以為是沒有道理的。這是第一條。

　　第二，我們在過去10年、20年中，不管是開發(fā)區(qū)、工業(yè)園區(qū)還是新城區(qū)，這些新區(qū)建設(shè)，使我們城市的人口承載能力大為提高，我們1980年有1.9億城鎮(zhèn)人口，2012年城市里實(shí)際裝載了7.2億人，實(shí)際上在城鎮(zhèn)中遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過8.5億人，因?yàn)檫€有流動(dòng)人口沒有統(tǒng)計(jì)在內(nèi)。這流動(dòng)人口不是他今天在，明天不在了，是張三走了，李四來，這個(gè)規(guī)模是不會(huì)減小的，我們城市這么多人裝進(jìn)去，并且有飯吃，有工作，有地方住，這怎么能叫房地產(chǎn)化？中國的城市化帶動(dòng)了我們擴(kuò)大內(nèi)需，帶動(dòng)了我們經(jīng)濟(jì)改革，所有這些新城區(qū)，新園區(qū)的建設(shè)，是我們新體制的最重要的試驗(yàn)田。

　　第三，在過去10年、20年、30年中，真正中國走出了貧困，實(shí)現(xiàn)了溫飽，靠什么？到80年代中后期的時(shí)候，10億人里還有2.4億人吃不飽飯，到今天我們13.6億人基本解決了溫飽問題，其中主要是農(nóng)民進(jìn)城經(jīng)商、務(wù)工取得的工資性收入的貢獻(xiàn)，并不是農(nóng)民直補(bǔ)的貢獻(xiàn)，主要是工資的貢獻(xiàn)，誰給他們提供了工資和工資性收入？城市和城市建設(shè)。盡管這個(gè)城市建設(shè)過程中，還存在著巨大的不足，在制度上，在基礎(chǔ)設(shè)施的完善上，我們還能舉出更多的不足，但是不論它怎么不足，也不可以把它概括為所謂的房地產(chǎn)化，這種認(rèn)識(shí)是過于片面和不符合歷史與客觀實(shí)際的。我們能夠開了舉世矚目的奧運(yùn)會(huì)、世博會(huì)，能夠有一大批和全世界在一個(gè)水平線競爭的產(chǎn)業(yè)，比如中國的家電產(chǎn)業(yè)當(dāng)之無愧的世界第一，不論是黑家電、白家電、大家電、小家電，我們世界第一。比如我們的鋼鐵業(yè)，中國的鋼產(chǎn)量占全世界鋼產(chǎn)量的67%，比如我們的汽車業(yè)在2009年一舉從1300多萬輛暴增到1800多萬輛，從那以后穩(wěn)居世界第一，這些規(guī)模的擴(kuò)張，沒有城市化、城市基礎(chǔ)設(shè)施完善，是不可想象的。希望我們大家把眼界看開闊一點(diǎn)，特別是我們掌握了媒體輿論喉舌的朋友們，再不要說這種無知、過于狹窄的話。

　　中國房地產(chǎn)城鎮(zhèn)化的紅利，我們已經(jīng)嘗到了，并且還在不斷的擴(kuò)張和示范中，這是第一。

　　第二，我們怎么能夠?qū)崿F(xiàn)房地產(chǎn)健康平穩(wěn)發(fā)展的問題？我從一些公共媒體上、輿論平臺(tái)上看到，又開放房地產(chǎn)企業(yè)再融資是不是就泡沫了？房地產(chǎn)企業(yè)拿地是不是就是我們的城鎮(zhèn)化又走偏了？房地產(chǎn)企業(yè)不拿地、不融資，它干什么？開海鮮館不進(jìn)貨、不買魚蝦，他怎么做生意？這個(gè)問題問得是沒有邏輯和道理的。古今中外，凡是蓋房子，一般規(guī)律就是要借錢的，山區(qū)老農(nóng)民給兒子娶媳婦蓋房子，也要把十里八鄉(xiāng)親戚朋友借遍，這叫動(dòng)用農(nóng)村社會(huì)金融資源。消耗土地、資金，這是正常的再循環(huán)過程。

　　我們首先說，怎么樣房地產(chǎn)業(yè)就平穩(wěn)健康發(fā)展了？第一是讓他們更快、更多、更好地蓋房子，而不是把開發(fā)商都逮起來，不讓蓋房子，不蓋、少蓋、蓋壞房子。還有比蓋更多房子更重要的城鎮(zhèn)化的事嗎？不管是房價(jià)問題，還是蝸居問題，還是剛需問題，還是農(nóng)民的市民化問題，在城鎮(zhèn)化的問題上，首先要有房地產(chǎn)業(yè)在規(guī)模、技術(shù)、競爭力上不斷改善和提高，而不是萎縮。

　　第二，房地產(chǎn)業(yè)健康平穩(wěn)發(fā)展，是把房子蓋在合適的地方，我們過去十年蓋了非常多的房子，我們住房建設(shè)的規(guī)模和速度可以說全世界無人能比，我們僅僅北京和上海一個(gè)城市，一年的開盤總量可以抵得上歐盟主要城市加在一起的開盤總量，但是最重要的是，我們的房子過度集中在北、上、廣、深了。

　　剛才我們前一個(gè)發(fā)言者說北京的房價(jià)漲了多少，或者房子增長了多少，而全國只增長了5%，我們過去一些年，城市結(jié)構(gòu)的不合理，是今后一個(gè)重點(diǎn)需要調(diào)整的方向，如果我們不能解決大中小城市協(xié)調(diào)發(fā)展、二三線城市的加速擴(kuò)張，而不是限制，那么我們永遠(yuǎn)解決不了北、上、廣、深的房價(jià)問題，你用限購、限貸、限價(jià)，你把什么都限制了，你也不可能解決這些地方的房價(jià)問題。因?yàn)檫@些有限的大城市不可能無限制的蓋房子，并且容納幾億人的需求的。健康平穩(wěn)發(fā)展的第二個(gè)，在調(diào)整供求關(guān)系上，把供和求更多的重心放在二三線城市，放在中小城鎮(zhèn)，實(shí)現(xiàn)城市結(jié)構(gòu)的合理調(diào)整。

　　第三，房地產(chǎn)業(yè)健康平穩(wěn)發(fā)展還需要改革，我們現(xiàn)在最大的問題是在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中兩個(gè)最基礎(chǔ)、最重要的要素，一個(gè)叫土地，一個(gè)叫資金，它們還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒實(shí)現(xiàn)市場經(jīng)濟(jì)。政府還是唯一的土地供應(yīng)者，政府既是供給者，又是房地產(chǎn)市場的調(diào)控者，又是土地利益的受益者，這樣一種格局，不可能有什么平穩(wěn)健康發(fā)展，土地制度的改革以及充分市場化，包括資金，今天上午我們討論的問題中我曾經(jīng)講到一點(diǎn)，我們現(xiàn)在有市場化的利率嗎？也就是資金的價(jià)格有通過自發(fā)的、充分競爭實(shí)現(xiàn)的市場價(jià)格嗎？我們有多元化的市場化融資渠道嗎？我們有供開發(fā)商選擇的風(fēng)險(xiǎn)配置方式不同的直接融資品種嗎？改革不僅僅是向市場經(jīng)濟(jì)的改革，還包括要不斷地削減，而不是強(qiáng)化政府的權(quán)力。在過去十年的調(diào)控中，我們最大的缺陷之一，就幾乎所有的調(diào)控措施，不管它是國五、國十、國二十，都是在不斷地強(qiáng)化政府的權(quán)力，弱化市場經(jīng)濟(jì)配置資源的作用。市場那只看不見的手越來越看不見，政府那只閑不住的手，越來越閑不住。改革是我們健康、平穩(wěn)發(fā)展的最關(guān)鍵、最重要的落腳點(diǎn)第一。

　　第四，我們?nèi)绾螌?shí)現(xiàn)有限的供給？我們絕不可能在未來3年、5年、10年、20年這樣一個(gè)短期、長期的過程中，讓所有的需求想在什么時(shí)間實(shí)現(xiàn)就什么時(shí)間實(shí)現(xiàn)，恐怕供不應(yīng)求將是長期存在的，哪一部分住房需求應(yīng)該最先解決？住房緊張的群體，等著結(jié)婚的群體，以及進(jìn)城務(wù)工、經(jīng)商群體，他們應(yīng)該是我們的供給中首先應(yīng)該得到滿足的群體。這是我講的第二個(gè)問題，什么叫房地產(chǎn)業(yè)健康平穩(wěn)發(fā)展，別老把短期的調(diào)控和長效機(jī)制聯(lián)系起來，長效機(jī)制是一項(xiàng)制度建設(shè)，是我們的房地產(chǎn)企業(yè)怎么更強(qiáng)大，而不是弱小，勞動(dòng)力的需求更快更好的滿足，而不是通過政府的分配來得到滿足。

　　最后說一個(gè)短期的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行問題。2013年中國經(jīng)濟(jì)首位的目標(biāo)是維護(hù)國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定運(yùn)行，是保住國民經(jīng)濟(jì)增速的下限，防止通脹突破上限。在這樣一個(gè)過程中，我們從一季度、二季度的觀察，我們遇到了一些比我們預(yù)想的要困難得多的問題，比如說出口，盡管7月份出口有所回升，但6月份的時(shí)候我們的出口是負(fù)增長3%以上，盡管昨天的說句說財(cái)政7月份的同比是增長的，但是上半年財(cái)政增長只有3%，這是一個(gè)很困難的格局。經(jīng)濟(jì)增速直接決定著就業(yè)，決定著財(cái)政收支平衡，決定著煤炭、鋼鐵、石油化工等行業(yè)的經(jīng)營狀況，決定著銀行資金狀況控制在一定的規(guī)模。即便我們7月份出口數(shù)據(jù)有所改觀，但是我們注意到上半年人民幣升值為5.6%，這樣一個(gè)升值帶來的結(jié)果不能使出口成為經(jīng)濟(jì)增長的動(dòng)力。

　　而投資方面，這兩天發(fā)改委的領(lǐng)導(dǎo)說，我們不可能再有一個(gè)新的四萬億，即便有也是有效率的。擴(kuò)大消費(fèi)需求固然是我們解決這個(gè)矛盾的根本之策，但是擴(kuò)大消費(fèi)、擴(kuò)大內(nèi)需不可能在短期內(nèi)有跳躍式的增長。在2013年，在投資增長中，最穩(wěn)定、貢獻(xiàn)最大的首先就是房地產(chǎn)業(yè)。因此，2013年穩(wěn)住房地產(chǎn)業(yè)的投資規(guī)模和增速對(duì)于國民經(jīng)濟(jì)來說是一個(gè)至關(guān)重要的事，而不是相反。

　　至于通貨膨脹，請(qǐng)大家注意，通貨膨脹指的是居民消費(fèi)價(jià)格，而不是資產(chǎn)價(jià)格，我們說的房價(jià)、股價(jià)都是資產(chǎn)價(jià)格，表達(dá)通貨膨脹的CPI說的是消費(fèi)品和居民消費(fèi)價(jià)格，兩個(gè)價(jià)格別一概而論。當(dāng)然，我們2013年究竟會(huì)不會(huì)有惡性通脹出現(xiàn)，現(xiàn)在在各個(gè)領(lǐng)域人們也有不同的說法，人們說現(xiàn)在更多的應(yīng)該擔(dān)心通貨緊縮，因?yàn)槲覀儙缀鯖]有一個(gè)制造業(yè)領(lǐng)域，或者實(shí)業(yè)領(lǐng)域是供不應(yīng)求的，更多的是供大于求，而且據(jù)2012年和2013年上半年的物價(jià)數(shù)據(jù)，連溫和正常通脹的3%下限都沒達(dá)到，不值得把通貨膨脹問題提出來。我以為還是小心為好，因?yàn)閺?008年以來，中國通貨膨脹的推動(dòng)因素都不主要是中國自己的供求不平衡，而是外部因素為主。比如國際大宗商品價(jià)格上漲，再比如說美國的量化寬松貨幣政策給我們出的，人民幣要么升值，要么忍受輸入性通脹這樣的兩難問題，這個(gè)問題有點(diǎn)專業(yè)，我不在這里展開說。簡單說，不論是維護(hù)國民經(jīng)濟(jì)的增長速度，還是防止通貨膨脹，房地產(chǎn)業(yè)在2013年首先是扮演一個(gè)正面，而不是相反的角色，這是一個(gè)已成定局之事。

　　關(guān)于城鎮(zhèn)化和釋放城鎮(zhèn)化紅利與房地產(chǎn)業(yè)再造高潮這樣一個(gè)話題，我有以上想法，供大家參考。我注意到巴曙松博士已經(jīng)在位了，我準(zhǔn)備接受他的教導(dǎo)。

　　主持人：既然陳先生剛剛已經(jīng)介紹了，我們就掌聲有請(qǐng)下一位演講嘉賓，著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、國務(wù)院發(fā)展研究中心金融所副所長巴曙松先生進(jìn)行演講，他今天演講的題目是“從城鎮(zhèn)化的新階段看房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈重構(gòu)”。

　　巴曙松：謝謝主持人，非常高興參加觀點(diǎn)的年度論壇，和陳淮教授的討論留給晚上的討論會(huì)，白天這20分鐘我想就我們參與研究城鎮(zhèn)化所做的思考跟大家討論、交流一些看法。大家非常期待城鎮(zhèn)化，一個(gè)關(guān)注下半年的三中全會(huì)的決議，另外就是城鎮(zhèn)化的具體推進(jìn)方式，大的思路和策略，因?yàn)檫@個(gè)程度的不同，和我們這個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r、業(yè)態(tài)直接相關(guān)。

 

　　如果就城鎮(zhèn)化談城鎮(zhèn)化，顯得比較單薄，如果我們就這些發(fā)達(dá)國家走過的城鎮(zhèn)化道路，實(shí)際上城鎮(zhèn)化和整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不同階段，和不同的經(jīng)濟(jì)發(fā)展的時(shí)期，以及不同時(shí)期它的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)它的那個(gè)時(shí)期的勞動(dòng)力的主要的分布是直接相關(guān)的，也就是說可能在早期的工業(yè)城市的時(shí)候，往往是一些機(jī)械制造業(yè)，而且是在自由競爭的發(fā)展階段。而發(fā)展到比較成熟的時(shí)期，到了郊區(qū)化的時(shí)候，高速公路和城市群的時(shí)候，這個(gè)時(shí)候發(fā)展的產(chǎn)業(yè)往往是一些汽車發(fā)展、服務(wù)業(yè)發(fā)展的時(shí)期。所以我們討論城鎮(zhèn)化，你很難脫離特定的發(fā)展階段，脫離特定的基礎(chǔ)發(fā)展水平，必須要結(jié)合實(shí)體經(jīng)濟(jì)來討論。就好象我們通?？吹降暮芏辔墨I(xiàn)，都討論城市群。我看主管部門也在談，未來推進(jìn)城鎮(zhèn)化的主線是人的城鎮(zhèn)化，而城鎮(zhèn)化的載體是城市群，但城市群的范圍多大？實(shí)際上在基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)展的不同水平的時(shí)候，它的范圍是不一樣的?，F(xiàn)在通常所說的城市群的概念，比如100公里，大概就是開車一個(gè)多小時(shí)的范圍，如果把它延伸到高鐵時(shí)代、動(dòng)車時(shí)代，可能變成300公里的范圍，所以我想這個(gè)圖表的意思，就是供大家做一個(gè)對(duì)照，不能僅僅只是就城鎮(zhèn)化談城鎮(zhèn)化，它必須要有產(chǎn)業(yè)的支持，而且受特定的經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段的影響和制約。

　　在城鎮(zhèn)化大的線索里面，我想有幾個(gè)方面值得大家關(guān)注，我們撇開具體的方案，從國際經(jīng)驗(yàn)來看，城鎮(zhèn)化首先是人的城鎮(zhèn)化，而人的城鎮(zhèn)化主要就表現(xiàn)為勞動(dòng)力在不同行業(yè)的重新配置。這個(gè)發(fā)展階段不一樣，勞動(dòng)力的配置不一樣，他對(duì)房地產(chǎn)的需求就會(huì)不一樣。所以我們在發(fā)展到不同階段的時(shí)候，要根據(jù)不同的發(fā)展階段，我們來把握不同的勞動(dòng)力人口的需求是什么。我們從這個(gè)圖表上看，勞動(dòng)力的分布，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展的推進(jìn)，它的歷程實(shí)際上是勞動(dòng)力在農(nóng)業(yè)不斷的流出，占比在減少，制造業(yè)初期有一個(gè)上升，到達(dá)一個(gè)工業(yè)化的峰值之后，逐步的回落，而非貿(mào)易服務(wù)業(yè)和貿(mào)易服務(wù)業(yè)則是一個(gè)平衡的上升態(tài)勢。所以在不同的發(fā)展階段，其實(shí)房地產(chǎn)的需求不一樣，所以我們大家所需要開發(fā)的主要的產(chǎn)品就不一樣。一個(gè)主要是服務(wù)業(yè)主導(dǎo)的經(jīng)濟(jì)體，和一個(gè)主要是制造業(yè)主導(dǎo)的經(jīng)濟(jì)體，它的房地產(chǎn)需求差異是非常大的。

　　中國經(jīng)濟(jì)有一個(gè)很重要的特點(diǎn)，就是區(qū)域差異非常大，可能在一線城市它是服務(wù)業(yè)占比已經(jīng)比較大，但是在中西部這些地區(qū)，可能還是一個(gè)制造業(yè)占主導(dǎo)的經(jīng)濟(jì)格局。所以在不同的地區(qū)，實(shí)際房地產(chǎn)它的需求格局，我們的房地產(chǎn)行業(yè)的主要價(jià)值鏈會(huì)有很大的差異，所以背后一個(gè)重要的推動(dòng)力之一，就是勞動(dòng)力在不同行業(yè)之間的配置。我們以美國的情況來看，勞動(dòng)力的占比在農(nóng)業(yè)、制造業(yè)和服務(wù)業(yè)這三個(gè)產(chǎn)業(yè)中間的勞動(dòng)力的占比和GDP的占比，它提供了一個(gè)很重要的參照，它實(shí)際上現(xiàn)在是一個(gè)非常重要的服務(wù)業(yè)占主導(dǎo)的這樣一個(gè)格局，服務(wù)業(yè)勞動(dòng)力吸收占79%，貢獻(xiàn)的GDP占77%，所以我們會(huì)看到它的商業(yè)地產(chǎn)、綜合商業(yè)地產(chǎn)的服務(wù)、房地產(chǎn)的價(jià)值鏈的多元化，是適應(yīng)這樣一個(gè)格局的。

　　而從總體的趨勢來看，美國勞動(dòng)力在三大產(chǎn)業(yè)中的配置，美國的重要經(jīng)驗(yàn)之一就是，資本和融資的大量投入，農(nóng)業(yè)的效率的提高，它釋放了大量的農(nóng)民勞動(dòng)力，這個(gè)成為工業(yè)化、城鎮(zhèn)化推進(jìn)的一個(gè)非常重要的基礎(chǔ)。我們可能，中國改革開放以來，包括下一步城鎮(zhèn)化推進(jìn)，我們也要把這個(gè)需求落腳到勞動(dòng)力上，就好象說我們過去30年改革開放表現(xiàn)為工業(yè)化的成功的推進(jìn)，城鎮(zhèn)化的成功的推進(jìn)，但是從不同城市的表現(xiàn)來看，從吸收農(nóng)業(yè)人口的能力來看，其實(shí)主要集聚在少數(shù)城市，比如說前100個(gè)城市，它吸收的從農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移出來的勞動(dòng)力，可能能占到百分之七八十或者更高的水平，接下來這種分化的水平會(huì)更明顯，所以我們在選擇不同的城市，選擇不同的城市主打的產(chǎn)品，背后可能要考慮最關(guān)鍵的因素就是勞動(dòng)力的配置。比如深圳，從去年開始勞動(dòng)力，特別是中低端的制造業(yè)，隨著它向中西部的遷移，它在凈減少，所以這個(gè)對(duì)整個(gè)城市的房地產(chǎn)需求格局會(huì)出現(xiàn)非常重大的一個(gè)影響。

　　我們看到中國未來的發(fā)展趨勢，一個(gè)是人口會(huì)繼續(xù)從第一個(gè)支柱——農(nóng)業(yè)，流向第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)。在不同的城市的分布來看，目前一二三線城市的產(chǎn)業(yè)占比差異也非常大。所以換個(gè)角度來說，可能在二三線城市還有一個(gè)工業(yè)化、城市化推進(jìn)的任務(wù)，而在一線城市主要就是圍繞服務(wù)業(yè)的提升，以及相關(guān)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)、轉(zhuǎn)型。

　　我們考察城鎮(zhèn)化除了說人口之外，第二個(gè)值得關(guān)注的要素就是時(shí)間。馬克思在《資本論》里有一句話說“一切的技術(shù)進(jìn)步革新最終表現(xiàn)為對(duì)時(shí)間的節(jié)省”，時(shí)間的節(jié)省和收入的提高，城鎮(zhèn)化的發(fā)展會(huì)帶來很多服務(wù)和休閑的需求。我們看到這樣一個(gè)統(tǒng)計(jì)，1850年到1956年，全球的勞動(dòng)力平均的工作時(shí)間在持續(xù)的減少，尤其是發(fā)達(dá)國家，它減少的幅度也是非?？斓?，所以相對(duì)應(yīng)的就帶來了大量的服務(wù)和休閑的需求。城市規(guī)模的擴(kuò)大，城市產(chǎn)業(yè)的升級(jí)，再加上休閑時(shí)間的增加，是發(fā)達(dá)國家的服務(wù)業(yè)發(fā)展的一個(gè)重要的推動(dòng)力，所以我們看到，我們自去年以來，很多文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展非常好，今年以來創(chuàng)業(yè)板上股票漲得比較多的，好多就是文化產(chǎn)業(yè)，它的股票漲幅很高，其實(shí)背后也跟產(chǎn)業(yè)的變動(dòng)和休閑的需求增加有直接的關(guān)系。

　　第三個(gè)值得關(guān)注的線索就是空間線索，不同的產(chǎn)業(yè)選擇在什么地方，它背后一個(gè)是產(chǎn)業(yè)的集聚，產(chǎn)業(yè)集聚在一起，有助于信息的交流，創(chuàng)新技術(shù)的擴(kuò)散，降低產(chǎn)業(yè)運(yùn)行的成本。但是過度的集聚又會(huì)推高生活的成本、土地的成本，所以就是在這兩種力量的平衡推動(dòng)下，我們看到不同的產(chǎn)業(yè)在城市的不同的地方，在不同的區(qū)域進(jìn)行遷移。所以這個(gè)遷移背后也是我們這個(gè)行業(yè)所需要關(guān)注的很重要的一個(gè)線索。比如說我們看到，美國80%的高科技制造業(yè)，它集中在100個(gè)最大的城市。而它的高技術(shù)水平的制造業(yè)，比如我們看它的分布，有100個(gè)最大的都市區(qū)和中小都市區(qū)和非都市區(qū)，它背后我們看到這些不同的產(chǎn)業(yè)在不同的地區(qū)分布，所以這也是一個(gè)中心和外圍城市之間產(chǎn)業(yè)在這幾個(gè)因素影響、推動(dòng)下重新布局，重新的再調(diào)整，背后其實(shí)就是我們帶來的工業(yè)地產(chǎn)、物流、住宅和商業(yè)地產(chǎn)的需求在不同地方的重新分布。我們看到比如說一些低端的、中低端的技術(shù)產(chǎn)業(yè)，它向郊區(qū)的遷移，以及一些服務(wù)業(yè)和高科技產(chǎn)業(yè)逐步的向城市中心的遷移。這個(gè)過程的一個(gè)變化，我覺得也是我們要考慮城鎮(zhèn)化對(duì)我們這個(gè)行業(yè)影響的第三個(gè)線索。

　　圍繞這一點(diǎn)，我們再來看在城鎮(zhèn)化發(fā)展的一個(gè)新的階段，房地產(chǎn)行業(yè)怎么找到新的行業(yè)成長的曲線。無論怎么判斷我們房地產(chǎn)行業(yè)，現(xiàn)在有一個(gè)大的判斷，我覺得分歧不大，第一個(gè)就是整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)顯著的、全國性的總量上供不應(yīng)求的階段已經(jīng)過去了，剩下的是結(jié)構(gòu)性不平衡的問題，其中一個(gè)很重要的衡量指標(biāo)就是家庭套數(shù)比。

　　你可能10年前我們討論這個(gè)問題的時(shí)候，家庭套數(shù)比很低，你在城市的一個(gè)家庭，他對(duì)應(yīng)的這個(gè)住房的套數(shù)，無論是租還是買，可能只有0.6、0.7，而從去年底，這個(gè)已經(jīng)接近1了。所以顯著的短缺的時(shí)代應(yīng)該過去了。而接下來重點(diǎn)的問題，實(shí)際上是一個(gè)結(jié)構(gòu)的不平衡的問題。比如說一線城市的供不應(yīng)求，和三四線城市目前庫存積壓比較大并存。再加上城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，我們怎么找一些新的增長點(diǎn)，就好象我們說，目前第一個(gè)曲線還在上升，但是上升可能已經(jīng)接近尾聲了，我們怎么找到一個(gè)新的上升的曲線。這就使我們有必要來考察一下在我們整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)是哪個(gè)環(huán)節(jié)會(huì)給我們創(chuàng)造價(jià)值，在整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈、業(yè)務(wù)鏈里面，是哪些領(lǐng)域在哪些階段給我們創(chuàng)造價(jià)值。

　　如果我們再把它放到城鎮(zhèn)化的不同階段，產(chǎn)業(yè)的不同發(fā)展階段，再來對(duì)照的話，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)它的傳統(tǒng)的商業(yè)模式里邊，你能拿到好的項(xiàng)目、好的地塊，把成本控制好，其它的銷售、物業(yè)管理就變得不重要，這是我們這個(gè)業(yè)務(wù)鏈價(jià)值鏈的分布。未來可能這個(gè)價(jià)值鏈隨著供不應(yīng)求的總量問題顯著突出的時(shí)期逐步的過去，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的價(jià)值鏈在出現(xiàn)變化，可能從上面這樣一個(gè)曲線變成現(xiàn)在這樣一個(gè)微笑的曲線，前期的產(chǎn)品調(diào)研、產(chǎn)品的設(shè)計(jì)，后期的物業(yè)管理、金融的運(yùn)作，這些方面變得更為重要，所以會(huì)打破原有的行業(yè)的空間和行業(yè)的極限，它慢慢的有一個(gè)說法，我們房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)濟(jì)調(diào)整期，從一個(gè)重資產(chǎn)公司慢慢變成一個(gè)輕資產(chǎn)公司。有一些大的會(huì)計(jì)師事務(wù)所，在美國有的地區(qū)，審計(jì)部門把房地產(chǎn)行業(yè)劃歸為金融部門來審計(jì)。所以這是房地產(chǎn)發(fā)展，它的價(jià)值鏈在不同階段的產(chǎn)物。

　　未來房地產(chǎn)行業(yè)的一個(gè)轉(zhuǎn)型，在人均收入突破8000美元之后，房地產(chǎn)行業(yè)將從住宅市場這一個(gè)支柱占據(jù)主導(dǎo)地位，可以說是住宅的黃金十年，經(jīng)過調(diào)整之后，會(huì)轉(zhuǎn)向多元業(yè)態(tài)的百花齊放，包括制造、運(yùn)營、服務(wù)，包括住宅地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)、物流地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)和房地產(chǎn)金融。考慮到未來，中國從工業(yè)、重工業(yè)這樣一個(gè)時(shí)代向服務(wù)業(yè)時(shí)代轉(zhuǎn)型的大背景，房地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)型方向也在向整個(gè)服務(wù)價(jià)值鏈條的重塑。今年上半年第三產(chǎn)業(yè)超過第二產(chǎn)業(yè)，成為中國經(jīng)濟(jì)GDP貢獻(xiàn)里邊排在第一位的一個(gè)產(chǎn)業(yè)。所以我們可以看到，服務(wù)業(yè)增加值占GDP的比重在穩(wěn)步的上升，這種業(yè)態(tài)的變化，這種實(shí)體經(jīng)濟(jì)的變化，我在第一張PPT里給大家介紹的對(duì)比，可能在中國的城鎮(zhèn)化和產(chǎn)業(yè)演進(jìn)，以及對(duì)我們房地產(chǎn)業(yè)影響的方面，可能也會(huì)以不同的方式，這種互動(dòng)的形式表現(xiàn)出來。

　　下一步我們大家都知道，城鎮(zhèn)化規(guī)劃盡管沒有最終正式發(fā)布，但是基本上一些主要的政策線索，大家應(yīng)該很清晰，比如說以人為核心的城鎮(zhèn)化。其中最重要的，一個(gè)是農(nóng)民的城市化，第二個(gè)是農(nóng)民減少向大城市遷移，他遷向什么產(chǎn)業(yè)，遷向什么地區(qū)，就會(huì)直接影響未來我們這個(gè)行業(yè)發(fā)展的格局。所以在這個(gè)背景下，我們考察房地產(chǎn)行業(yè)的未來的機(jī)會(huì)，最重要的就是要尋找人往哪里去，它產(chǎn)業(yè)、就業(yè)、住宅、基礎(chǔ)設(shè)施的配套、商業(yè)地產(chǎn)的這些需求。從美國化的歷史進(jìn)程來看，人口流動(dòng)的方向主要是大都市區(qū)化，我們看到在美國城鎮(zhèn)化的不同階段，從早期歐洲逐步移民，到城市化開始醞釀，到1830年到1920年整個(gè)城鎮(zhèn)化的加速，從1920年到現(xiàn)在變成一個(gè)郊區(qū)化，但是總體上美國一半以上的人口居住在百萬人口以上的大都市區(qū)。從美國的情況來看，366個(gè)大都市區(qū)生活了大部分的國民，從分布來看，它也是一個(gè)典型的大都市化的格局。

　　大都市區(qū)化這個(gè)時(shí)期很重要的一點(diǎn)，就是郊區(qū)人口的增長速度可能比中心城區(qū)的增長速度要快，這是1910年到2000年，美國的中心城區(qū)和郊區(qū)的人口變化趨勢，大都市區(qū)里面郊區(qū)化成為很重要的一個(gè)新的增長點(diǎn)。從美國經(jīng)驗(yàn)來看，人口在美國大都市區(qū)、中心城區(qū)和郊區(qū)之間的重構(gòu)，催生了美國房地產(chǎn)市場50年代之后的第二輪繁榮的浪潮。這個(gè)是我們看到美國1900年到2012年美國的私有住房的開工量，可以看到，房地產(chǎn)行業(yè)跟隨著城鎮(zhèn)化的不同階段，跟隨著產(chǎn)業(yè)演進(jìn)的不同時(shí)期，它開啟了第二成長曲線。所以我們說城鎮(zhèn)化對(duì)我們有沒有影響，表面看似乎不直接，但是你把它結(jié)合到城鎮(zhèn)化發(fā)展的特定階段，結(jié)合到不同產(chǎn)業(yè)的發(fā)展階段來看，實(shí)際上影響還是非常直接的。

　　我就先匯報(bào)這些思考，謝謝各位。

　　主持人：謝謝巴曙松先生的精彩演講，接下來我們要進(jìn)行的環(huán)節(jié)是2013博鰲房地產(chǎn)論壇主題論壇，今天下午安排有兩場主題論壇，馬上進(jìn)入的是第一場討論：2013博鰲房地產(chǎn)論壇主題論壇之一--城鎮(zhèn)化與市場 以及被“限購”的行業(yè)。

　　接下來，有請(qǐng)主持嘉賓：金科地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司副總裁李戰(zhàn)洪先生；透明售房網(wǎng)首席評(píng)論員、透明售房市場研究院院長丁建剛先生

　　同時(shí)有請(qǐng)有我們的討論嘉賓：

　　廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長蔡穗聲先生

　　富力地產(chǎn)集團(tuán)副總經(jīng)理兼海南公司董事長趙沨先生

　　五礦建設(shè)有限公司副總經(jīng)理?xiàng)盥上壬?/p>

　　新城控股集團(tuán)有限公司高級(jí)副總裁歐陽捷先生

　　景瑞地產(chǎn)(集團(tuán))股份有限公司常務(wù)副總裁楊鐵軍先生

　　思源置地顧問公司總經(jīng)理丁武先生

　　接下來的時(shí)間交給場上的嘉賓。

　　李戰(zhàn)洪：我先說第一個(gè)問題，市場之手和政策之手。這么多年來，我們看房地產(chǎn)就是一個(gè)美女，每只手都想去摸它，而且每個(gè)人摸的感覺都不一樣。開發(fā)商是情人這一塊，情人摸的感覺是不一樣的，政策之手去摸，它就像領(lǐng)導(dǎo)之手。我們想想，在一個(gè)單位領(lǐng)導(dǎo)的手摸美女的時(shí)候和情人去摸是不一樣的，所以我們首先想請(qǐng)廣東房協(xié)的蔡會(huì)長談一談這兩只手摸這個(gè)市場的感覺會(huì)帶來什么樣的后果？

　　蔡穗聲：我也搞不清這兩只手摸是什么感覺。今年上半年整個(gè)市場情況，我感覺地慌是存在的，這個(gè)慌還要加個(gè)豎心旁，是慌張的慌。這個(gè)使得開發(fā)商很困惑，一方面手上有錢了，想拿更多的地，沒有地就沒法發(fā)展。另一方面，有些地王是很夸張的，直接比旁邊的房價(jià)幾乎高出一倍之多，未來兩三年內(nèi)買房不可能達(dá)到這個(gè)房價(jià)。這個(gè)價(jià)預(yù)示著什么東西？我認(rèn)為是地方政府在背后有意或者無意的把地價(jià)推高上去，這個(gè)是表現(xiàn)得比較明顯的。這個(gè)也使得開發(fā)商、開發(fā)行業(yè)在思考一個(gè)問題，我們到底風(fēng)險(xiǎn)在哪里，是不是這樣去不斷地響應(yīng)地方政府的號(hào)召，去拿高價(jià)的土地，然后再去搞住宅，不斷地把房價(jià)、地價(jià)漲上去，是不是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的方向，我覺得這是有問題的。

　　丁建剛：蔡會(huì)長是迂回地回答了這個(gè)問題。

　　李戰(zhàn)洪：蔡會(huì)長回答這個(gè)問題我聽懂，政策之手去摸這個(gè)美女是想獲得更大的利益。

　　楊律：我們把房地產(chǎn)分成三個(gè)美女，大美女、二美女和三美女，一個(gè)是康居，一個(gè)是安居，一個(gè)是樂居?？稻邮墙鉀Q剛需的基本需求，安居是解決改善型的需求，樂居就是你的高端消費(fèi)。所以我個(gè)人的觀點(diǎn)是，政府這只手應(yīng)該去摸安居這個(gè)美女。

　　丁建剛：另外兩個(gè)美女不要去碰？

　　楊律：不要去碰，這個(gè)由市場去做。

　　丁建剛：碰了就是咸豬手了。

　　李戰(zhàn)洪：五礦的楊總在美國工作了十年，他有國際視野，他知道哪些美女能摸，哪些美女不能摸。

　　丁武：說到市場調(diào)控，我想說一下土地方面的市場，因?yàn)槲疫^去一年多在土地方面做了不少調(diào)研，一方面是全國各地的一二三四線城市全部接觸過，跟政府和開發(fā)商都溝通過，從土地的供和需方面都有一些深度的交流?，F(xiàn)在的一個(gè)感覺是什么呢？現(xiàn)在我們的土地市場很熱，有些地方很冷。我總結(jié)一下，我感覺是一個(gè)結(jié)構(gòu)性的不平衡。大家看到的地王等等基本上都是一線城市和好的二線城市，三四線城市很多地方還是很平淡，甚至有些地方屬于土地供應(yīng)出來了，但是沒人來買，只有在珠三角、長三角等一些地方土地市場好一些。這種結(jié)構(gòu)的不平衡和我們現(xiàn)在城市化的發(fā)展情況相關(guān)，而且現(xiàn)在這種現(xiàn)狀還會(huì)持續(xù)相當(dāng)長的時(shí)間。

　　丁建剛：丁總認(rèn)為沒有辦法改變，誰也沒有辦法改變？

　　丁武：這是一個(gè)長期的過程，誰也沒法改變。比如說我們在北京的時(shí)候，大量的開發(fā)商跟我說，北京有什么地，趕緊給我推薦，但是在北京你哪里去找那種價(jià)格又比較合適，位置又比較好的，適合做剛需的房子。

　　丁建剛：也就是說無解。

　　丁武：有些地方委托我們賣房，委托我們賣地。關(guān)鍵是前些年很多地方土地供應(yīng)過量，導(dǎo)致三四線城市相當(dāng)多的地方土地出來，開發(fā)商已經(jīng)不愿意再買了。

　　楊鐵軍：剛剛李總用了一個(gè)很形象的比喻，就是摸美女的手。我在想，這么多年政府這只手一直在摸美女，這個(gè)被摸的感覺我們比較清楚，這個(gè)摸的感覺是什么我們不知道，但是有一點(diǎn)可能肯定，它老在摸，肯定是有甜頭的。在沒有約束機(jī)制的情況下，或者說沒有一些機(jī)制評(píng)估這種東西的時(shí)候，可能這種行為短期之內(nèi)還不見得會(huì)停止，這是一個(gè)。第二個(gè)問題，隨著時(shí)間的推移，美女也在發(fā)生變化。

　　丁建剛：老了、丑了。

　　楊鐵軍：對(duì)，慢慢的也在變，姿色也不如以前了，我不知道會(huì)不會(huì)降低政府摸的欲望，這可能也是需要進(jìn)一步觀察的問題。

　　李戰(zhàn)洪：我們還是回歸到城鎮(zhèn)化，剛才說美女老了，其實(shí)新的美女出來了，新的美女是誰？就在城鎮(zhèn)化前面加一個(gè)新，就是新的城鎮(zhèn)化。新的美女來的時(shí)候，我想請(qǐng)問一下新城的歐陽總，因?yàn)槟闶强春眯滦统擎?zhèn)化這個(gè)利好，要實(shí)現(xiàn)彎道超車，面對(duì)新型城鎮(zhèn)化這個(gè)新的美女來的時(shí)候，為什么是利好，你如何去超車？

　　歐陽捷：李總這個(gè)問題提得非常好。我分三點(diǎn)簡單回答一下，第一，剛才楊總提到一個(gè)觀點(diǎn)，有三個(gè)美女，我個(gè)人不完全認(rèn)同，前兩個(gè)是美女，安居可能不是美女，否則的話，為什么地方政府都不愿意觸摸安居工程這一塊呢？所以它可能不是。前面的兩個(gè)美女，政策之手愿意去觸摸，其實(shí)觸摸得這個(gè)市場是毛骨悚然的。第二，我覺得現(xiàn)在政府之手去觸摸市場，對(duì)還是不對(duì)？其實(shí)這是人之本性，愛美之心人人皆有，政府也愿意去觸摸市場，但是問題是它必須要受到約束。就像我們朱會(huì)長一再強(qiáng)調(diào)的一樣，要建立長效機(jī)制來約束政府的有形之手觸摸市場的尺度。

　　丁建剛：拉拉手就算了，不該摸的地方就不摸了。

　　歐陽捷：是的，剛才李總又提出來一個(gè)問題，新美女是誰。我覺得剛才巴所長的報(bào)告給我們一個(gè)很大的啟示，我們曾經(jīng)向李總討教過一個(gè)問題，新型城鎮(zhèn)化到底是為誰做的，我聽的一個(gè)觀點(diǎn)是什么呢？新型城鎮(zhèn)化是人的城鎮(zhèn)化，但是人的城鎮(zhèn)化的核心是農(nóng)民的城鎮(zhèn)化，不是我們在座的人的城鎮(zhèn)化，因?yàn)槲覀冊谧娜艘呀?jīng)享受了過去30年的城市化的改革和開放，以及市場化的結(jié)果，已經(jīng)享受了這個(gè)成果了。那么新型城鎮(zhèn)化是為新進(jìn)來的城鎮(zhèn)的人口的增量來服務(wù)的，如果沒有農(nóng)民進(jìn)城就沒有新型的城鎮(zhèn)化，所以未來的新型城鎮(zhèn)化是要城市居民把紅利讓給農(nóng)民，讓農(nóng)民進(jìn)城，享受新的城鎮(zhèn)化，所以作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來講，我覺得我們是要為這部分農(nóng)民去考慮他們未來的生活、居住的環(huán)境和未來的消費(fèi)模式。

　　李戰(zhàn)洪：趙總你怎么想？

　　趙沨：我是富力地產(chǎn)海南公司的趙沨，歡迎大家到海南來，海南是一個(gè)冬暖夏涼的地方，今年夏天比全國大部分地方都涼快，然后也是一個(gè)空氣潔凈、食品安全的地方，也會(huì)讓大家活得更久一些。剛才大家談了很多，我舉兩個(gè)例子，一個(gè)是關(guān)于房價(jià)漲還是跌的問題，剛才提到了地價(jià)，因?yàn)槲覀冊谝痪€操作這個(gè)事情，政府有一個(gè)不成文的規(guī)定，同樣一個(gè)地方買地，政府會(huì)暗示你說有一個(gè)基準(zhǔn)地價(jià)，這個(gè)地價(jià)是每年都會(huì)上漲的，我不知道其它地方是不是這樣，海南是這樣，他告訴你這一定會(huì)漲的。那房價(jià)呢？

　　丁建剛：只不過是溢價(jià)率有時(shí)候高有時(shí)候低。

　　趙沨：第二個(gè)，市場之手還是政府之手，大家說是摸美女，其實(shí)我覺得它摸的是人的需求，農(nóng)民進(jìn)城對(duì)住房的要求，其實(shí)從發(fā)展的結(jié)果來看，市場之手也好，政府之手也好，實(shí)際上是沒有抑制住房價(jià)的，這個(gè)房價(jià)漲得合理還是不合理呢？總體安全大部分是合理的，因?yàn)槿说男枨笤诓煌５靥岣?，社?huì)在發(fā)展，整個(gè)世界都在發(fā)展，所以這兩個(gè)手摸到最后的結(jié)果應(yīng)該是差不多的。

　　丁建剛：謝謝，我來進(jìn)行下一輪問題。現(xiàn)在回到我們這個(gè)問題的本源，我們今天對(duì)話的主題是城鎮(zhèn)化與市場，以及被限購的內(nèi)容。剛才談的限購的問題比較多。今天很多專家談了城鎮(zhèn)化的問題，而且朱中一會(huì)長談到了政治局的原化，就是積極穩(wěn)妥的推進(jìn)以人為核心的城鎮(zhèn)化，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。我想問一下在座的嘉賓，剛才說新一輪新的美女出現(xiàn)，新一輪所謂的新型的城鎮(zhèn)化，李克強(qiáng)總理說是未來最大的內(nèi)需所在，會(huì)不會(huì)讓我們的房地產(chǎn)行業(yè)在未來的十年仍然高速發(fā)展？未來會(huì)不會(huì)是一條新的道路，會(huì)不會(huì)是未來的通行證？

　　趙沨：剛才我在下面還特意查了幾個(gè)關(guān)于城鎮(zhèn)化的數(shù)據(jù)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，每年城鎮(zhèn)化為GDP的貢獻(xiàn)大概是3%，也就是說每年大概增長10%左右的話，有3%是由城鎮(zhèn)化引起的，而每增加一個(gè)點(diǎn)，新增加的投資的需求大概是6.6萬億，帶動(dòng)的消費(fèi)是1012億，未來10年，根據(jù)有些專家提供的數(shù)據(jù)，大概新增的城市人口是4億。

　　丁建剛：不可能吧，過去30年才增加了6億。

　　蔡穗聲：他這個(gè)4億的概念是包括以前大概有2.6億在城市務(wù)工，沒有轉(zhuǎn)為戶籍的。

　　丁建剛：過去30年增加了6億。

　　李戰(zhàn)洪：咱們假設(shè)數(shù)據(jù)成立。

　　趙沨：我說一下這個(gè)數(shù)據(jù)來源，是中國經(jīng)濟(jì)研究所遲福林做的報(bào)告，未來10年將有4億人進(jìn)入城市。按這個(gè)規(guī)律來看，每個(gè)農(nóng)民工進(jìn)城之后的固定資產(chǎn)、置業(yè)所需要的投資大概是10萬一個(gè)人，城鎮(zhèn)化的發(fā)展將會(huì)帶來大概40萬億的投資。毫無疑問，房地產(chǎn)是其中得益會(huì)比較大的一個(gè)行業(yè)。有這么多人進(jìn)城，他們最基本的需求是住房、周邊的配套、社區(qū)，以及社區(qū)的服務(wù)，這個(gè)一定會(huì)有很大的市場。

　　歐陽捷：我覺得新型城鎮(zhèn)化這個(gè)問題，各位專家已經(jīng)講得非常多了，我覺得城鎮(zhèn)化沒有任何懸念。

　　丁建剛：我們改革開放以來其實(shí)也沒有怎么提城鎮(zhèn)化，但實(shí)際上還是大量的城鎮(zhèn)化了。

　　歐陽捷：所以我們不談城鎮(zhèn)化這個(gè)方向有沒有問題。但是我們覺得可能要提醒的一個(gè)觀點(diǎn)就是當(dāng)心城鎮(zhèn)化的陷阱。我們有一些統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，李總可能對(duì)四川省的數(shù)據(jù)非常清楚，2000年到2010年，整個(gè)四川省人口流出300萬，同期成都人口流入286萬，也就意味著除了成都以外的所有市縣，人口在10年中下降了586萬。那就意味著這些城市以人的城鎮(zhèn)化不可持續(xù)，所以這種城市的進(jìn)入是需要當(dāng)心的。我們在湖南長沙也有開發(fā)一個(gè)樓盤，我們也做了統(tǒng)計(jì)調(diào)查數(shù)據(jù)，我們在湖南長沙樓盤有13%的業(yè)主是湖南各個(gè)州縣的客戶，8%是上海、北京等外地人來買房，剩下的才是長沙本地的客戶。換句話說長沙有一個(gè)虹吸效應(yīng)，把下面州縣的客戶吸引過來了，所以再往下面州縣去的時(shí)候，需要擔(dān)心這種小城鎮(zhèn)的陷阱。

　　丁建剛：歐陽總實(shí)際上把我們后面關(guān)于一二三四線城市的問題提出來了，這個(gè)問題我們等會(huì)兒再討論。

　　楊鐵軍：城鎮(zhèn)化可能是當(dāng)下最熱的話題，作為房地產(chǎn)行業(yè)的從業(yè)者來講，大家有理由對(duì)城鎮(zhèn)化充滿期待，但是確實(shí)在國家的大政方針出來之前，現(xiàn)在城鎮(zhèn)化的路徑到底是怎么樣的，大家都不清楚。我們企業(yè)也在想這個(gè)問題，我想可能有幾個(gè)點(diǎn)是可以跟大家一起分享一下的。我覺得第一，城鎮(zhèn)化本身對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)機(jī)會(huì)，或者一個(gè)新的機(jī)遇，但是這里面可能會(huì)出現(xiàn)不同的結(jié)果，有的企業(yè)會(huì)在這個(gè)機(jī)遇當(dāng)中獲得一個(gè)新的發(fā)展，我也相信可能有些人在這當(dāng)中可能會(huì)碰到一些危機(jī)。也就是說城鎮(zhèn)化本身帶給行業(yè)的是危和機(jī)并存的。

　　另外，今天很多專家提到的一個(gè)觀點(diǎn)我是非常贊同的，就是城鎮(zhèn)化本身應(yīng)該是一個(gè)現(xiàn)象，或者說是一個(gè)結(jié)果，而不是一個(gè)內(nèi)在的驅(qū)動(dòng)因素。它內(nèi)在驅(qū)動(dòng)的東西是什么？實(shí)際上是整個(gè)經(jīng)濟(jì)本身的結(jié)構(gòu)調(diào)整，或者是升級(jí)換代，或者是一個(gè)新的產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，它這些東西是一個(gè)真正的驅(qū)動(dòng)因素，經(jīng)濟(jì)本身的發(fā)展會(huì)導(dǎo)致整個(gè)產(chǎn)業(yè)的聚集或者是興衰，帶來的東西是什么呢？就是人口一個(gè)新的流動(dòng)趨勢，或者人口新的聚集或者是流動(dòng)，在這個(gè)過程中才會(huì)出現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)本身的新的發(fā)展機(jī)遇。誰能夠先知先覺，做好布局，能夠應(yīng)對(duì)這樣的趨勢或者變化，這才是我們房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該思考的非常重要的問題。這是城鎮(zhèn)化本身帶給我們的思考，我覺得應(yīng)該更多的思考，從經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)、結(jié)構(gòu)調(diào)整，甚至一些新的產(chǎn)業(yè)本身出現(xiàn)，可能帶來的一些變化，帶來的人的流動(dòng)，剛才巴曙松教授已經(jīng)講得非常清楚了，我也是非常贊同的，就是這個(gè)人的流動(dòng)可能會(huì)帶來一些新的機(jī)遇，當(dāng)然也會(huì)帶來一些危機(jī)。

　　丁建剛：可能有餡餅，也可能有陷阱。

　　丁武：我覺得城鎮(zhèn)化肯定會(huì)給房地產(chǎn)行業(yè)帶來巨大的發(fā)展機(jī)會(huì)，但是只有符合城鎮(zhèn)化發(fā)展規(guī)律的企業(yè)才能從中分一杯羹，得到比較大的發(fā)展。具體來說，城鎮(zhèn)化的發(fā)展它有不同的模式，我特別認(rèn)同何總剛才分的幾大類，城市的復(fù)合發(fā)展模式、小鎮(zhèn)的發(fā)展模式，還有新型的農(nóng)業(yè)社區(qū)發(fā)展模式。不同的發(fā)展模式，它的需求產(chǎn)品、配套的服務(wù)全是不一樣的，如果一個(gè)開發(fā)商拿著同樣一個(gè)模式，過去的十多年是一種城市復(fù)合發(fā)展模式企業(yè)做的產(chǎn)品，拿著這種模式到一些中小城市復(fù)制的時(shí)候，那肯定不適合，就得不到發(fā)展。為什么我們說現(xiàn)在一些大的開發(fā)商都要回流一二線城市呢？因?yàn)槿木€城市有它獨(dú)特的發(fā)展需求。城鎮(zhèn)化要注意一個(gè)低成本發(fā)展的路徑，我們現(xiàn)在一線城市、二線城市是按照我們現(xiàn)在這個(gè)產(chǎn)品，我們耳熟能詳?shù)母鞣N各樣的完備的社區(qū)、完整的城市規(guī)劃發(fā)展起來的，有這樣的需求和承載能力，這個(gè)沒問題，但是在一些三四線城市，農(nóng)民進(jìn)城的時(shí)候，他的消費(fèi)能力不夠，你給他按照完整的體系建成之后，他就消費(fèi)不起，成本太高。所以如何尋找低成本的、適合于廣大的城鎮(zhèn)的這樣一些當(dāng)?shù)鼐用?，或者是周圍的農(nóng)民能進(jìn)城的產(chǎn)品，如果誰能夠做出這樣的產(chǎn)品，我想在國內(nèi)有大量的一個(gè)復(fù)制的機(jī)會(huì)。但是現(xiàn)在我們百強(qiáng)開發(fā)商做的都是適合城市發(fā)展模式的產(chǎn)品，在低成本這一塊的問題如果能夠解決，也能加快城鎮(zhèn)化的發(fā)展。

　　李戰(zhàn)洪：丁總說的下一個(gè)階段的低成本的城鎮(zhèn)化，我是要打一個(gè)問號(hào)的，如果下一個(gè)階段低成本的城鎮(zhèn)化，它有可能不成功。

　　蔡穗聲：我說一下，新型城鎮(zhèn)化給房地產(chǎn)業(yè)打了一劑強(qiáng)心針，使中國房地產(chǎn)業(yè)從前兩年所說的房地產(chǎn)黃金十年過去了，好像來了一個(gè)白銀十年，或者爛鐵十年，走出來了，都認(rèn)為又一個(gè)黃金十年開始了，好像打了雞血針一樣，這是第一個(gè)信息。第二個(gè)信息，剛才有來賓講到，回過頭來看前幾年的發(fā)展，在二三四線城市里面，住宅是過剩的，所以產(chǎn)生了大企業(yè)又回流一二線城市，新型城鎮(zhèn)化在中小城市，在鄉(xiāng)鎮(zhèn)是不是有發(fā)展機(jī)會(huì)？第三個(gè)信息，美國底特律政府破產(chǎn)了，給中國也有一些啟示。

　　我把它結(jié)合在一起談一談，實(shí)際上還是我們對(duì)房地產(chǎn)理解不夠深、不夠廣，我們把房地產(chǎn)只理解為住宅，現(xiàn)在中國房地產(chǎn)的投資70%是住宅，如果單是把房地產(chǎn)等同于住宅的發(fā)展，那么這個(gè)產(chǎn)業(yè)基本上過去了，沒有什么黃金十年可言了，實(shí)際上我認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)它是國民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)。如果把房地產(chǎn)業(yè)跟各種實(shí)體經(jīng)濟(jì)，各種服務(wù)業(yè)經(jīng)濟(jì)結(jié)合起來，它的前景是好幾個(gè)黃金十年，也就是說我們應(yīng)該把新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展理解為我們房地產(chǎn)業(yè)，中小城市應(yīng)該結(jié)合實(shí)體經(jīng)濟(jì)，應(yīng)該結(jié)合服務(wù)性產(chǎn)業(yè)。我講兩個(gè)具體的例子，在廣東省，一個(gè)是梅州市，我們一個(gè)開發(fā)商做了一個(gè)客天下旅游產(chǎn)業(yè)園，到現(xiàn)在是7年的時(shí)間，到旅游產(chǎn)業(yè)、婚慶產(chǎn)業(yè)、住宅產(chǎn)業(yè)結(jié)合起來，現(xiàn)在是國家4A級(jí)園林風(fēng)景旅游區(qū)，僅僅發(fā)展了它所占的山頭的1/20，還有好長時(shí)間可以發(fā)展，這是第一個(gè)成功例子。第二個(gè)成功例子，廣東揭陽市的一家公司做了一個(gè)玉城，因?yàn)榻谊柺械挠竦慕灰渍既珖袌龅?0%，它把所有的交易集中在一起搞了一個(gè)玉城，有了一個(gè)交易市場，后面有加工區(qū)，還有生產(chǎn)的配套服務(wù)，還有學(xué)校、生活配套、住宅區(qū)，夠它發(fā)展10年。這兩個(gè)例子說明什么？我們的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展不是單純搞住宅，當(dāng)然住宅還有空間，還有養(yǎng)老地產(chǎn)，還有很多住宅地產(chǎn)可以發(fā)展，但是我們應(yīng)該更多的關(guān)注城市發(fā)展的經(jīng)濟(jì)主體在哪里，包括農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我覺得也可以跟房地產(chǎn)結(jié)合起來考慮，有很多創(chuàng)意的空間值得考慮和發(fā)展、創(chuàng)造。

　　丁建剛：蔡會(huì)長一并回答了兩個(gè)問題，剛才有嘉賓說到，媒體中一直在議論，回答了新型城鎮(zhèn)化不能簡單的理解成房地產(chǎn)化的這個(gè)問題。

　　蔡穗聲：有人說，不要把城鎮(zhèn)化當(dāng)成房地產(chǎn)化，還是沒有把房地產(chǎn)理解透。我們現(xiàn)在很多人理解搞房地產(chǎn)就是多建住宅、多賣住宅，這是我們對(duì)房地產(chǎn)理解的片面性和不夠深刻所致的。房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)，有的地方是支柱性產(chǎn)業(yè)。

　　丁建剛：我想問你一個(gè)非常敏感的問題，三亞算不算房地產(chǎn)化？

　　蔡穗聲：我們不要具體評(píng)論一個(gè)城市，但是房地產(chǎn)業(yè)完全可以跟很多不同的行業(yè)結(jié)合，現(xiàn)在不但是旅游，還有工業(yè)園區(qū)、科技地產(chǎn)。

　　丁建剛：我覺得沒有問題，你不要認(rèn)為光是制造冰箱才是產(chǎn)業(yè)，這里的旅游、養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)，有人愿意來，它也可以搞成產(chǎn)業(yè)。

　　蔡穗聲：韓國的濟(jì)州島它搞美容醫(yī)療城，它也招商，希望地產(chǎn)企業(yè)過去做。

　　楊律：昨天下午到今天很多專家在解讀新城鎮(zhèn)化是以人為本，我的理解，新城鎮(zhèn)化的核心是以改善人的生活為核心，這可能更具體一些。比如說我們在做新城鎮(zhèn)化的時(shí)候，涉及到產(chǎn)業(yè)、商業(yè)、居住、教育、醫(yī)療、文化。我們在做新城鎮(zhèn)化的時(shí)候，產(chǎn)業(yè)改善了經(jīng)濟(jì)來源，商業(yè)更大地豐富了物質(zhì)基礎(chǔ)，醫(yī)療是解決了人的健康問題，教育是改善了人的學(xué)習(xí)、再教育問題，文化是改善了他的精神需求，所以新城鎮(zhèn)化，我的理解，應(yīng)該是圍繞著改善人的生活為核心。所以這樣的解讀可能更具體一些。具體說到我們做房地產(chǎn)，僅僅是在新城鎮(zhèn)化這些所有鏈條當(dāng)中的某一個(gè)環(huán)節(jié)，而絕不是全部，這是我要講的第一個(gè)觀點(diǎn)，就是以改善人的生活為核心。第二個(gè)，我們在做城鎮(zhèn)化的過程中，政府和企業(yè)的作用是什么，我們以前在大的城市做開發(fā)的時(shí)候，企業(yè)無形當(dāng)中起到了政府的很多作用。比如說它要解決教育，甚至解決一部分的醫(yī)療問題，要考慮到商業(yè)，這些實(shí)際上都是政府本來就應(yīng)該考慮和解決的問題。在做新城市化的過程中，政府應(yīng)該做這些事情，企業(yè)應(yīng)當(dāng)做到的是它的其中的一個(gè)鏈條，就是房地產(chǎn)這部分。但是企業(yè)為了更快的發(fā)展，目前很多企業(yè)也能做到相關(guān)的政府職能，包括商業(yè)運(yùn)營，甚至包括教育。這是我的第二個(gè)觀點(diǎn)，就是企業(yè)和政府會(huì)共同推進(jìn)新城鎮(zhèn)化的進(jìn)行。

　　丁建剛：李總，還有10分鐘時(shí)間，你再來一輪。

　　李戰(zhàn)洪：你這一輪搞得我頭都暈了，城市化從上午談到現(xiàn)在。在座的都是開發(fā)商，說城鎮(zhèn)化說得太多，就有機(jī)會(huì)導(dǎo)向。我們下一階段如果還靠機(jī)會(huì)導(dǎo)向來發(fā)展已經(jīng)不太合適了。對(duì)新型城鎮(zhèn)化過于敏感的開發(fā)商，在我看來是信心和能力不足的表現(xiàn)。真正的開發(fā)企業(yè)他是把自己置于城市化之下的一個(gè)載體，我只是城市化的整個(gè)鏈條里面的一個(gè)環(huán)節(jié)。

　　我們下面談最后一個(gè)話題，被拋棄的三四線城市。

　　丁建剛：那就每人一句話吧，三四線城市還值不值得去干？

　　李戰(zhàn)洪：還有10分鐘，每人控制在2分鐘之內(nèi)。

　　三線城市究竟是拋棄，還是沒有被拋棄？其實(shí)在我們國家，地大物博，區(qū)域和城市的發(fā)展水平不一樣，社會(huì)的發(fā)展不一樣，整個(gè)的城市化率不一樣，它完全體現(xiàn)出不一樣的情況，所以三線城市它拋棄的是什么？我們說的是價(jià)，它價(jià)格不漲，你就說不拋棄了，其實(shí)不是，這是偏見。

　　景瑞地產(chǎn)有一個(gè)三線城市啟示錄，它有一個(gè)感受，請(qǐng)你談?wù)劇?/p>

　　楊鐵軍：景瑞在長三角深耕了20年，我們最早在三線布局，通過三線，我們也確實(shí)嘗到了一些甜頭。當(dāng)然我們現(xiàn)在也在回歸一二線，當(dāng)然我們原來在上海就有據(jù)點(diǎn)。

　　我還是回到前面講的那句話，市場本身決定企業(yè)的行為，人往哪里走，產(chǎn)業(yè)往哪里聚集，可能房地產(chǎn)行業(yè)的市場就在哪里，只不過一二線市場和三四線市場適合不同的人去，不同的企業(yè)有不同的能力，他對(duì)產(chǎn)品的理解，對(duì)客戶的理解不同，這是一個(gè)選擇的過程，沒有對(duì)與錯(cuò)，這是第一個(gè)觀點(diǎn)。

　　第二個(gè)觀點(diǎn)，我回應(yīng)一下李總剛才談的，目前的政策環(huán)境、金融政策都在變，房地產(chǎn)行業(yè)一直在疲于應(yīng)付，但是這里面有非常重要的一點(diǎn)就是，企業(yè)要發(fā)展自己的東西，在新型城鎮(zhèn)化的大浪潮來臨之前，我們感覺有兩點(diǎn)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)非常重要，第一點(diǎn)是基于你對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和產(chǎn)業(yè)本身的發(fā)展導(dǎo)致的人口流動(dòng)趨勢的判斷進(jìn)行的戰(zhàn)略布局，這是非常重要的。第二，隨著本身房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展到一個(gè)新的階段，從粗放到精細(xì)的這個(gè)階段，基于客戶內(nèi)在核心需求的真實(shí)了解的基礎(chǔ)之上的產(chǎn)品和服務(wù)的研發(fā)，這個(gè)也是非常重要的，這兩個(gè)點(diǎn)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)本身的發(fā)展非常非常的重要。

　　李戰(zhàn)洪：五礦有沒有拋棄三線城市？

　　楊律：目前的布局，五礦在一線城市、二線城市都有，用事實(shí)來回答就可以了。

　　李戰(zhàn)洪：蔡會(huì)長覺得三四線城市改不該被拋棄？

　　蔡穗聲：我們不光關(guān)注三四線城市，我們還關(guān)注縣一級(jí)和鎮(zhèn)一級(jí)的發(fā)展。我認(rèn)為這里面不存在誰拋棄誰的問題，關(guān)鍵還是我們要找到跟實(shí)體經(jīng)濟(jì)結(jié)合，跟當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)結(jié)合的結(jié)合點(diǎn)。從這個(gè)意義上來說，不存在哪個(gè)地方?jīng)]有發(fā)展的空間，哪怕到縣一級(jí)、鎮(zhèn)一級(jí)，還有很廣闊的發(fā)展空間。

　　李戰(zhàn)洪：丁總，你們在一二三四線城市都有，怎么看這個(gè)問題？

　　丁武：我覺得三四線城市肯定不是被拋棄的，這段時(shí)間回流一二線，只是過去一段時(shí)間大家的期望值太高了，現(xiàn)在發(fā)現(xiàn)目標(biāo)達(dá)不到，大家就重點(diǎn)回歸一二線城市，但并不是說三四線城市就沒有發(fā)展機(jī)會(huì)了，每個(gè)城市都有自己的發(fā)展戰(zhàn)略，特別是在長三角、珠三角，在中心城市周邊的一些城市，它有自己的產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)發(fā)展之后，房地產(chǎn)行業(yè)自然會(huì)發(fā)展起來。只不過前段時(shí)間三四線城市吸引大牌企業(yè)太多了，同時(shí)這些地區(qū)造了一些新城，這些量上得太快了，所以短暫的有一個(gè)退出的現(xiàn)象，我認(rèn)為經(jīng)濟(jì)發(fā)展之后，它仍然會(huì)取得好的發(fā)展。

　　歐陽捷：我用兩句話來闡述一下個(gè)人觀點(diǎn)。第一，東部三大城市群，一二三四線城市都可以發(fā)展，在上世紀(jì)90年代的時(shí)候，蘇州市長曾經(jīng)提出一個(gè)觀點(diǎn)，叫在上海的大樹下種蘇州的碧螺春，這就表明了它的產(chǎn)業(yè)分工不同、城市發(fā)展格局不同、人口聚集的層次不同和他聚集的種類不同。所以，一二三線城市都是有機(jī)會(huì)的，特別是在東部城市群中間的小城市，甚至包括小城鎮(zhèn)，都可能成為產(chǎn)業(yè)分工的獲利者，也可能成為我們宜居城市的獲利者。第二，中西部地區(qū)大部分的省會(huì)城市都具有虹吸效應(yīng)，會(huì)吸收省內(nèi)的大量人口，而省會(huì)以下的城市可能是要慎重的，機(jī)會(huì)很少，可能是未來十年整個(gè)城鎮(zhèn)化建設(shè)中可能的輸家。

　　李戰(zhàn)洪：富力在全國三四線城市比較多，你們感覺怎么樣？

　　趙沨：富力基本上就沒離開過一二線城市，基本上就沒進(jìn)入過三四線城市。除了海南，不過海南我們是把它當(dāng)成一個(gè)島來看。

　　丁建剛：我用一分鐘時(shí)間談?wù)勎业目捶?。我們談到的城?zhèn)化問題，根本是一個(gè)人的問題，人能不能往小城市去，政府能不能引導(dǎo)，其實(shí)有一個(gè)問題就是資源配置的問題。如果一定要說三四線城市的機(jī)會(huì)，我認(rèn)為目前一二線城市的機(jī)會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于三四線城市，而且三四線城市中那些資源、產(chǎn)業(yè)已經(jīng)枯竭的城市，我覺得要小心，有可能會(huì)變成中國的底特律。

　　李戰(zhàn)洪：我最后做一個(gè)總結(jié)，對(duì)城市化的歸納，我認(rèn)為新型城市化要考慮以人為核心的城市化。市場需要靠市場的手段來解決。對(duì)于限購的問題，限購限了誰？希望所有的限購政策不要限購購房的人民，可以去多收點(diǎn)稅，可以限銀行的利息，不要所有的政策對(duì)購房的人群展開。下一個(gè)城市化的行業(yè)機(jī)會(huì)，隨著城市化的發(fā)展，中國的城市化率在未來還有大的提升。謝謝各位嘉賓，謝謝大家。

　　主持人：非常感謝我們場上二位非常盡職盡責(zé)的討論嘉賓。請(qǐng)各位嘉賓移步到舞臺(tái)中央合影留念。

　　接下來我們繼續(xù)演講環(huán)節(jié)，有請(qǐng)演講嘉賓：威海市雙島灣開發(fā)建設(shè)管理辦公室副主任姜善鋒先生，姜善鋒先生的演講題目是：雙島灣美麗夢智慧谷科技城。

　　姜善鋒：尊敬的各位嘉賓、女士們、先生們，剛才幾位專家在討論一二三四線城市的問題，我來自威海，可能威海也算三線城市，我想通過我的演講上大家對(duì)威海有一個(gè)充分的了解。

　　當(dāng)前全國多地進(jìn)入了酷熱狀態(tài)，我的演講希望能給大家?guī)硪恍┣鍥龅母杏X。前面聆聽了各位專家及行業(yè)領(lǐng)軍者關(guān)于變革、轉(zhuǎn)型的討論，受益匪淺，讓我們轉(zhuǎn)變一下視角，從另外一個(gè)角度審視一下山東半島最東端的一塊濱海的地方，威海雙島灣。全球75%的大城市、70%的工業(yè)資本、50%的人口，50%的居民收入集中在濱海地區(qū)，濱海地區(qū)是世界各國重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域，始終在全球經(jīng)濟(jì)發(fā)展中處于主導(dǎo)地位?？v觀全國，隨著城市化的不斷推進(jìn)，城市化進(jìn)程得到快速發(fā)展。對(duì)于新城來說，擔(dān)負(fù)著重要的歷史使命，有序和良性的新城開發(fā)，將帶動(dòng)一個(gè)區(qū)域的經(jīng)濟(jì)社會(huì)全面發(fā)展。正是在這樣的大背景下，威海市委市政府著眼于大威海開發(fā)戰(zhàn)略，于2012年10月開始對(duì)珍藏多年的雙島灣區(qū)域進(jìn)行規(guī)劃開發(fā)，籌建低碳宜居的現(xiàn)代化都市，進(jìn)一步拓展威海的發(fā)展空間，提升城市的服務(wù)能力，吸引高端人才和高端產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，打造新的經(jīng)濟(jì)增長極。

　　雙島灣地處山東半島最東端，總規(guī)劃面積41平方公里，它既是環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈、東北亞經(jīng)濟(jì)圈的核心區(qū)域，也受到長三角經(jīng)濟(jì)圈、大東北經(jīng)濟(jì)圈的輻射，是威海、煙臺(tái)兩大開放城市的重要紐帶，在煙威一體化的大格局中占有非常重要的位置。雙島灣三面臨山一面臨海，這里有40公里的海灣岸線，萬畝松林濕地，環(huán)境十分優(yōu)美，生態(tài)和諧，規(guī)劃的雙島灣科技城，寶瓶狀的內(nèi)灣里，得天獨(dú)厚的天然地貌，這里區(qū)位優(yōu)越，交通便捷，距威海城區(qū)10分鐘車程，距煙臺(tái)30分鐘車程，即將通車的城際鐵路化解了威海交通瓶頸，設(shè)在雙島灣東北側(cè)的威海西站，未來可實(shí)現(xiàn)白天工作在北京、上海，晚上吃海鮮、賞海景在雙島灣的愜意生活。雙島灣主導(dǎo)高新技術(shù)和科教產(chǎn)業(yè)，配套發(fā)展濱海特色旅游，健康養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)，致力于打造多元復(fù)合、產(chǎn)城共融的科技化新城，區(qū)內(nèi)布局了高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)、科教研發(fā)區(qū)、中央智慧島、濱海旅游休閑區(qū)四大功能區(qū)。我們的愿景是建立一個(gè)尊重自然、順應(yīng)自然的生態(tài)新城，一個(gè)22世紀(jì)的理想城市，一個(gè)綠色地?cái)偟乃恰虺?、科技城?/p>

　　雙島灣科技城周邊基礎(chǔ)設(shè)施完善，具備快速建設(shè)、快速對(duì)接、快速聯(lián)網(wǎng)、快速形成規(guī)模的后發(fā)優(yōu)勢，區(qū)內(nèi)已有多家大型科技企業(yè)進(jìn)駐，有中國最大的威高醫(yī)療器械產(chǎn)業(yè)園、世界最大的魏橋紡織產(chǎn)業(yè)園，北方唯一的海產(chǎn)品檢測中心等一批新興戰(zhàn)略項(xiàng)目已經(jīng)落地，威海職業(yè)學(xué)院、山東食品學(xué)院、山東膠東學(xué)院威海校區(qū)等大眾院校為雙島灣提供了有力的科研支撐和人才儲(chǔ)備。目前區(qū)內(nèi)已啟動(dòng)了主干路網(wǎng)、管網(wǎng)、橋梁等設(shè)計(jì)施工，2013年計(jì)劃完成投資30億元，至2015年全面完成基礎(chǔ)設(shè)施施工，到2020年雙島灣科技城將成為一個(gè)擁有15萬人口的副中心城市，成為一個(gè)集科技、商業(yè)、旅游、居住為一體的水城、橋城、科技城，成為高新產(chǎn)業(yè)的新龍頭，科技研發(fā)的新沃土，休閑療養(yǎng)的新亮點(diǎn)，生態(tài)宜居的新典范。

　　雙島灣科技城是威海中心城區(qū)最后一個(gè)適合大規(guī)模開發(fā)的處女地，有巨大的發(fā)展空間及財(cái)富聚集機(jī)遇。請(qǐng)看下面的數(shù)據(jù)，2013年上半年，威海市區(qū)商品房銷售量1.4萬套，成交面積117萬平方米，同比增長24%，房屋均價(jià)為每平米6000元，同比上漲6.4%，銷量中內(nèi)銷占60%，外銷占40%，市場持續(xù)良性發(fā)展，銷售數(shù)據(jù)表明，房價(jià)每年穩(wěn)定增長，但沒有大幅度的增長，相比同類城市，作為最適合人類居住的范例城市，增值空間大，投資回報(bào)豐厚，近幾年國內(nèi)著名房企已陸續(xù)進(jìn)入雙島灣周邊地區(qū)，威海的開發(fā)潛力正在不斷挖掘中，而雙島灣的投資區(qū)位優(yōu)勢更是不言而喻。隨著中日韓合作的繼續(xù)加深，為這一片區(qū)域注入更多的發(fā)展動(dòng)力。

　　威海雙島灣歡迎您的到來，盛情邀請(qǐng)對(duì)旅游綜合體、商務(wù)綜合體、科技園區(qū)有興趣的投資商、開發(fā)商，我們愿與您一同發(fā)展。雙島灣，美麗夢，智慧骨，科技城，期待大家的參與。

　　主持人：感謝姜善鋒先生的演講，接下來有請(qǐng)金地集團(tuán)股份有限公司董事長凌克先生演講，他演講的題目是“2013年下半年房地產(chǎn)市場走勢分析和應(yīng)對(duì)策略”。

　　凌克：我今天下午談兩方面的內(nèi)容，第一方面是宏觀經(jīng)濟(jì)，第二是房地產(chǎn)業(yè)。本來這個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)應(yīng)該留給巴博士他們這些教授來談，但是現(xiàn)在說商人都成了教授，所以我也試圖談一點(diǎn)，談不上是很專業(yè)。

　　我們先看看目前中國的宏觀經(jīng)濟(jì)和世界的宏觀經(jīng)濟(jì)狀況。

　　第一個(gè)表現(xiàn)的形式也是大家現(xiàn)在討論得比較多的，就是GDP的下滑。早上各位專家也認(rèn)為GDP下滑可以控制在7.5%，滑不到6%，也滑不到5%?，F(xiàn)在GDP下滑以后，我們國家其實(shí)已經(jīng)開始在刺激。第二個(gè)是財(cái)政的政策、貨幣的政策。其實(shí)財(cái)政的政策和貨幣的政策，現(xiàn)在來看都已經(jīng)在比較積極，也在給我們的宏觀經(jīng)濟(jì)維穩(wěn)，或者說在刺激這個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)。第三個(gè)是影子銀行，為什么會(huì)出現(xiàn)影子銀行？主要的原因是我們這些銀行家對(duì)過去的這段時(shí)間的宏觀經(jīng)濟(jì)持有比較積極和正面的態(tài)度，所以他們把很多的業(yè)務(wù)，原來在表內(nèi)的時(shí)候，他們就不能做，所以他們把它放到了資產(chǎn)負(fù)債表的表外去了。影子銀行的存在也是一個(gè)非常正常的現(xiàn)象，這在全世界哪個(gè)金融市場里邊都有影子銀行，但是接下來對(duì)這方面的監(jiān)管和對(duì)它的控制會(huì)加強(qiáng)。

　　新型的城鎮(zhèn)化剛才大家談得很多，我就不多講了。

　　另外就看一看房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)?，F(xiàn)在首先表現(xiàn)出來的是非常的強(qiáng)勁，明顯的是下行，是在上行。最近房地產(chǎn)的銷售都非常的好，投資的增幅也很高，投資增幅是20%，新開工的增幅也不低，是15%。成交增長比較快，在一二線城市里面房價(jià)上漲的壓力比較大。三四線城市只是在一些中西部地區(qū)有一些壓力，其實(shí)在東部，或者部分中部的三四線城市，或者那個(gè)地方的經(jīng)濟(jì)和人口都比較好的地方，它的表現(xiàn)也還不錯(cuò)。

　　從世界的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境來看，大的經(jīng)濟(jì)體的情況是在企穩(wěn)，或者是在恢復(fù)增長，現(xiàn)在美國的失業(yè)率在下降，在2010年的時(shí)候，我們可以看到，在美國，即使你是學(xué)軟件，或者學(xué)IT的人，本科或者是研究生畢業(yè)的時(shí)候，都找不到工作，那個(gè)時(shí)候?qū)W金融的人就更找不到工作。但是今天我們可以看到，谷歌、Facebook都招了很多的新人。你也可以看到在他們的購物中心的生意也越來越好，另外國外的地產(chǎn)商手上的錢也非常的多，而且利率都很低，這個(gè)利率是在百分之二點(diǎn)幾到百分之三點(diǎn)幾不等。從國外來看，這個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)是在企穩(wěn)或者恢復(fù)增長，在中國國內(nèi)，經(jīng)濟(jì)增長速度在下滑，所以國家也出臺(tái)了一些維穩(wěn)的政策，在這種情況下，對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控相對(duì)來說也寬松了一些。所以從國外和國內(nèi)這樣一種宏觀經(jīng)濟(jì)的形勢之下，中國的住宅市場在未來的一段時(shí)間有非常大的漲價(jià)的壓力。短期的房價(jià)主要就是由我們現(xiàn)在的政策和供求關(guān)系所決定的，從供求關(guān)系上來看，有很多的一線城市和二線城市供需比都降到了1以下，有的城市甚至是0.5。這樣的一種供需關(guān)系讓這個(gè)城市的房價(jià)漲得非常快。另外，土地供應(yīng)也不足，所以也經(jīng)常出現(xiàn)地王的現(xiàn)象。

　　中國在去年賣了大約1000萬套新房，還賣了好幾百萬套二手房。中國賣掉的1000萬套新房，相當(dāng)于美國、歐洲，加上日本、東南亞所有的國家所賣掉的新房的總和。中國的城市化率現(xiàn)在還不高，只有52%，其實(shí)這是一個(gè)民意的城市化率，真實(shí)的城市化率還不到52%，所以如果我們每年按照1個(gè)點(diǎn)的速度來推進(jìn)城市化，中國今后若干年每年都要賣掉1000萬套新房，所以今后中國的住宅市場也是非常大的。這些都是利好消息，當(dāng)然也一定會(huì)有利空的一些因素存在。

　　我們說說利空吧，現(xiàn)在看看北京、上海、深圳的房價(jià)，你們會(huì)覺得它比美國紐約、舊金山、洛杉磯的房價(jià)更低嗎？今天我們這三個(gè)城市的房價(jià)跟我說的美國這幾個(gè)城市的房價(jià)是一樣的高。在北京，我想買一套經(jīng)濟(jì)型的住宅，大致上要花五六十萬美金。在洛杉磯買一套經(jīng)濟(jì)型的住宅，也只需要五六十萬美金，不過它是一個(gè)小別墅，我們是一個(gè)公寓，這是一個(gè)。第二個(gè)，我們今天在北京甲級(jí)的寫字樓的租金，一個(gè)月是多少？大致一個(gè)月是400塊錢左右，國貿(mào)三期達(dá)到了600塊錢。400塊錢的寫字樓的租金相當(dāng)于哪里呢？相當(dāng)于曼哈頓的租金。所以中國的房價(jià)并不便宜。我們再看看北京的人均GDP，人均可支配收入是紐約、洛杉磯的幾分之一呢？我們不過是它的1/2或者是1/3。所以中國的房價(jià)并不便宜。中國要維持這么高的房價(jià)，一定要經(jīng)濟(jì)快速的增長。經(jīng)濟(jì)增長了，投資人賺的錢就多，他就不覺得這個(gè)房價(jià)貴，如果經(jīng)濟(jì)不增長，或者增長的速度慢，你馬上就會(huì)覺得這個(gè)房價(jià)太貴，在北京也賣不掉1500萬平方米。這都是讓人憂慮的。

　　所以在這種情況下，我們這些地產(chǎn)商應(yīng)該怎么辦？第一，我覺得要生產(chǎn)正確的產(chǎn)品。房地產(chǎn)政策的調(diào)控，你也不知道什么時(shí)候會(huì)有什么樣的政策出臺(tái)，所以你要去走一條比較保險(xiǎn)的路是很重要的，所以首先你要選擇生產(chǎn)正確的產(chǎn)品。這個(gè)正確的產(chǎn)品，我認(rèn)為就是剛需和首改。剛需、首改的產(chǎn)品沒有豪宅的利潤率高，怎么樣在做剛需、首改的時(shí)候，把你的公司的利潤有一個(gè)好的表現(xiàn)？主要有兩個(gè)訣竅，第一是要干得快，第二是要會(huì)控制成本。干得快，關(guān)鍵的做法是你的周轉(zhuǎn)率要高。過去我們拿到地到賣房子，經(jīng)常需要16個(gè)月，或者是12個(gè)月。我們覺得16個(gè)月太慢，我們過去認(rèn)為12個(gè)月差不多，因?yàn)槲艺f這個(gè)12個(gè)月是對(duì)一個(gè)公司來說，它在全集團(tuán)可能有50個(gè)項(xiàng)目和100個(gè)項(xiàng)目區(qū)平均計(jì)算的時(shí)候是12個(gè)月。因?yàn)橛行┏鞘行抟粋€(gè)小高層，你要修到封頂?shù)臅r(shí)候才允許你賣，今天我們看，12個(gè)月、16個(gè)月都不行了，你應(yīng)該要爭取10個(gè)月。這個(gè)10個(gè)月是什么概念？全集團(tuán)50個(gè)項(xiàng)目、200個(gè)項(xiàng)目全部平均下來10個(gè)月，就是說那些預(yù)售條件限制的不是太嚴(yán)的地方拿到地，到能夠賣房子，是6個(gè)月的時(shí)間。那些預(yù)售條件非常嚴(yán)格的地方，大致上就是十二三個(gè)月，這樣平均下來就是10個(gè)月，得要做到這種速度，你的總資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)率才能有足夠的高。那怎么樣才能做得這么快？關(guān)鍵就是你所生產(chǎn)的產(chǎn)品要標(biāo)準(zhǔn)化。另外一個(gè)就是要學(xué)會(huì)控制成本，控制成本的方法很多，我在這里不一一給大家介紹了。

　　未來10年，中國的地產(chǎn)市場會(huì)怎么樣？中國的地產(chǎn)現(xiàn)在在國民經(jīng)濟(jì)中的比重是12%，美國的房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟(jì)中間的比重是2.5%。差別很大，這是一個(gè)非常不同的數(shù)據(jù)。第二，中國的經(jīng)濟(jì)今后會(huì)怎么樣發(fā)展？我們在過去的20年，其實(shí)中國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展基本上是由臺(tái)商和港商推動(dòng)的，因?yàn)樵?0年前，我們看到在美國的沃爾瑪里面，所有的產(chǎn)品寫上了“中國制造”，另外還有一家叫家得寶的企業(yè)，在20年的時(shí)間，我們看到它很多東西寫上了“中國制造”。但是今天變了，我們在美國的市場看到，只有20%的產(chǎn)品還寫著中國制造，剩下80%都移到了南美、中歐、東南亞。但是好在我們看到在這些商品里面，電動(dòng)工具、潔具、瓷片仍然寫著中國制造，但是有兩種東西開始在變，一種是小的手動(dòng)的工具現(xiàn)在寫的印度制造，如果我們哪一天在美國的市場看到，所有的電動(dòng)工具、廚具都不寫“中國制造”的時(shí)候，我們中國就出問題了。我們還有時(shí)間做這樣的產(chǎn)業(yè)升級(jí)，但是產(chǎn)業(yè)的升級(jí)是非常難的，我們的產(chǎn)品不在沃爾瑪和家得寶銷售，我們的產(chǎn)品要在哪些地方銷售？在哪些店里面要看到我們的產(chǎn)品？在國外，馬路上開的車是中國的車，我們現(xiàn)在僅僅只看到中國有一個(gè)叫長城汽車的公司的產(chǎn)品在國外有人開，另外，我們到美國的shoppingmall里看到那些好的產(chǎn)品都是我們中國生產(chǎn)的，那時(shí)候我們的產(chǎn)業(yè)升級(jí)就成功了。如果我們的產(chǎn)業(yè)升級(jí)成功，中國就成為全球第一，我們的地產(chǎn)市場也是無限制的好，比今天更好。但是如果我們沒有跨過去這一步，地產(chǎn)公司就會(huì)越來越平淡。

　　主持人：感謝凌克先生，接下來有請(qǐng)瑞銀證券董事總經(jīng)理、瑞銀投資銀行中國區(qū)主席趙駒先生演講，他演講的題目是”跌破了底價(jià)，上半年內(nèi)地房企香港上市總結(jié)“。

　　趙駒：首先非常感謝觀點(diǎn)雜志的邀請(qǐng)，這也是我第三次參加觀點(diǎn)雜志組織的這個(gè)論壇。其實(shí)我最早接觸觀點(diǎn)雜志，我以為是一個(gè)政論性的雜志，后來一看它是一個(gè)地產(chǎn)方面的雜志，而且辦得非常專業(yè)，每年搞這樣一次論壇，把地產(chǎn)方面的精英和傳媒界的精英集中到這里來，大家有一個(gè)交流的平臺(tái)，我覺得這對(duì)我們國內(nèi)地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展都會(huì)有非常大的好處。我今天主要還是談我的專業(yè)，我們是做融資，做資本市場的，主要是跟大家分享一下資本市場的情況，在過去一年里面，我們地產(chǎn)行業(yè)在境外市場上市的情況。

　　從資本市場的情況來看，今年的情況，境外的資本市場是非?；钴S，無論是A股市場，還是香港的股票市場都表現(xiàn)得差強(qiáng)人意，美國、歐洲的股票市場，歐洲盡管有歐債危機(jī)，但我們看到歐洲所有的股票指數(shù)今年都是上升的，我們?nèi)疸y的股票上升了大概60%到70%，今年整個(gè)西方的股票市場的表現(xiàn)強(qiáng)于亞太區(qū)的市場。

　　今年從香港市場流出的資金還是比較多的，說話我們這個(gè)市場對(duì)資金的吸引力還是有所下降，特別是歐美市場，很多基金管理公司向歐美市場轉(zhuǎn)移得也非?？?，所以一會(huì)兒我也會(huì)介紹到房地產(chǎn)公司在香港股市發(fā)行的情況，整體看來都不是很理想。債券市場，從今年1月份到5月份都非常好，美國國債5年期的收益率是0.5，10年期是1.7，加上利差，這個(gè)資金成本是相對(duì)非常低的，今年做得最低的是3月份，萬科在香港市場發(fā)的8億美元債券，利率是1.25，這是非常有優(yōu)勢的。目前5年的是1.35%，10年的是2.58%，我們最近做的保利地產(chǎn)就是在1.35%的基礎(chǔ)上加了100個(gè)基點(diǎn)，這比3、4月的利率高了很多。

　　整體來看，從地產(chǎn)角度來講，現(xiàn)在行業(yè)是處于非常好的發(fā)展時(shí)期，無論是住宅還是辦公、零售物業(yè)，整個(gè)價(jià)格和量都出現(xiàn)上升的趨勢。在香港上市的公司來講，市值的最高點(diǎn)還是在2007年11月，最低點(diǎn)還是2008年的12月，現(xiàn)在還是處于一個(gè)中間的狀態(tài)，特別是今年，在香港上市的股票有上升的，也有微跌的。在境內(nèi)上市的，萬科、保利的表現(xiàn)都非常好。整個(gè)合同的銷售情況都是非常不錯(cuò)的，我們這里統(tǒng)計(jì)了將近20家房地產(chǎn)公司，整體來看，我們上半年比去年同期同比增長在40%以上。金地也做了差不多200億人民幣，萬科上半年做了850億人民幣，從目前的完成情況來看，完成全年的目標(biāo)都是非常有把握的。

　　接下來看看房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的分析。我們這里主要是股本市場，就是上市再融資，我們看看這些基本的數(shù)據(jù)，在香港，今年已經(jīng)完成了133億美元的融資，已經(jīng)超過了去年全年，而且今年的債券融資占到絕大部分，有111億美元，股本融資、IPO都不多，比起今年債券的融資來講，整個(gè)的情況還是顯得要弱很多。今年債券融資之所以比較好，一個(gè)是美國國債收益率是創(chuàng)了它歷史上的低點(diǎn)。第二，境外投資人在今年初的時(shí)候，對(duì)中國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展還是有很好的期望，對(duì)于來自中國發(fā)行的債券的認(rèn)購熱情相當(dāng)高漲，另外，我們的結(jié)構(gòu)發(fā)展得也很多，像金地是內(nèi)地上市的企業(yè)，它利用結(jié)構(gòu)的配置，在香港成功融資，萬科也在香港獲得融資，而且是非常低的一個(gè)利率，我們預(yù)計(jì)在今年年底、明年年初融資的利率會(huì)有小幅的上升。

　　國內(nèi)也有很多的產(chǎn)品，以信托為主，包括典當(dāng)行，很多都在做地產(chǎn)的生意。剛才凌總講到地產(chǎn)占經(jīng)濟(jì)總量的12%，地產(chǎn)對(duì)于整個(gè)金融貢獻(xiàn)方面要大大超過12%，可能有30%、40%超過這個(gè)貢獻(xiàn)。在融資方面，一方面我們看到境內(nèi)的融資渠道受到各種各樣的控制，同時(shí)我們看到主要以紅籌公司為主的地產(chǎn)公司在香港的融資則是節(jié)節(jié)上生，今年有350億美元的境外融資，折合人民幣大約是2500多億元。為什么我們現(xiàn)在看到地產(chǎn)公司手中的現(xiàn)金比較富裕，一方面是銷售回款比較好，另外一方面就是境外的融資渠道比較通暢。境外融資的很大一部分都是用于境內(nèi)的還款，境外融資成本比較低的是萬科做的2.75%，高一點(diǎn)的大概是13%左右的水平，相對(duì)于他在國內(nèi)拿信托，在成本方面還是能節(jié)省很多。特別是我們看到人民幣還是呈升值狀態(tài)，從今年年初的6.25%到現(xiàn)在的差不多6.15%左右，我們這些做境外債券融資的企業(yè)，都有匯兌的收益。當(dāng)然我們也注意到現(xiàn)在各個(gè)方面在議論的，我們境內(nèi)的資本市場，特別是境內(nèi)的監(jiān)管機(jī)構(gòu)，有意在再融資方面通過一些管理的手段，從土地的監(jiān)管機(jī)構(gòu)、建筑的物價(jià)機(jī)構(gòu)之間有一些協(xié)動(dòng)，可能會(huì)有一些新的考量、想法，所以大家也看到，近期我們境內(nèi)的地產(chǎn)上市公司也頻頻發(fā)公告，進(jìn)行各種類型的再融資的安排。我們也看到，這個(gè)市場在停滯狀態(tài)下，其實(shí)我們的地產(chǎn)公司還是有各種各樣的方法，各種各樣的渠道獲得我們發(fā)展所需要的資金。

　　這里也是從這個(gè)餅圖的角度把剛才談到的事情再具體化。

　　這里給大家列示了一下，在香港上市的地產(chǎn)公司都發(fā)了一輪債券，主要是利用今年非常好的窗口機(jī)會(huì)，我感覺是未來3到5年很難見到的機(jī)會(huì)，同時(shí)剛才也介紹到，也有像金地這樣的境內(nèi)上市公司，通過結(jié)構(gòu)性的產(chǎn)品在香港發(fā)行債券，也獲得了很好的效果。

　　這邊給大家簡單說一下在股本方面的一些融資。從首發(fā)來講，大家看到，從去年到今年有5個(gè)，從再融資角度來講，今年融資最大的就是恒大地產(chǎn)的5.6億的再融資，上海實(shí)業(yè)做了5億美元的可轉(zhuǎn)債再融資，主要用于房地產(chǎn)。所以可以看到在境外市場上各種品種還是比較全的。但是應(yīng)該看首發(fā)的活動(dòng)還是比較平淡的，而且首發(fā)的價(jià)格也是非常低的，定價(jià)一般是在當(dāng)年盈利預(yù)計(jì)的3倍到4倍。而且目前市場的表現(xiàn)也不是十分的好，像新城、旭輝、當(dāng)代、金輪、五洲這幾個(gè)這兩年在香港上市的地產(chǎn)公司，除了旭輝在發(fā)行價(jià)之上，其它的還是在發(fā)行價(jià)之下，所以投資者對(duì)地產(chǎn)公司新股發(fā)行還是比較淡漠的，主要在發(fā)行過程中是通過他們的關(guān)聯(lián)公司，公司自己費(fèi)了很多的力氣，找投資人方面也做了非常多的工作。我們現(xiàn)在看到香港市場繼續(xù)有一些正在香港聯(lián)交所審核的企業(yè)，大概還有十來家地產(chǎn)公司準(zhǔn)備在香港主板上市。我們?nèi)疸y手上也有幾個(gè)案例，當(dāng)然我們也跟這些地產(chǎn)公司的老總們在交流，境內(nèi)市場現(xiàn)在上市以及再融資方面有限制，跟大家去境外上升也有很大的關(guān)系。另外，大家希望在境外市場有一個(gè)平臺(tái)，這個(gè)平臺(tái)不光是股本融資，在債券融資方面更為容易，因?yàn)樯鲜泄颈旧硪哺菀椎玫皆u(píng)級(jí)公司的評(píng)級(jí)。

　　在境外你有平臺(tái)的時(shí)候，我們境內(nèi)的公司也可以通過香港的平臺(tái)進(jìn)行各種海外的銀團(tuán)貸款的融資，就在今年已經(jīng)有了十幾筆。另外就是我們在海外市場，開元通過了海外房地產(chǎn)信托基金的方式，以這種結(jié)構(gòu)性的產(chǎn)品在境外融資，這也是我們境內(nèi)的企業(yè)第一次在香港市場以信托基金的方式在香港市場發(fā)行融資。它是在今年的6月份發(fā)行，募集資金7億港幣，后市表現(xiàn)方面也非常良好。

　　今天我主要是花點(diǎn)時(shí)間給大家介紹一下在香港市場，由于境內(nèi)市場受到的局限，大家通過境外市場也獲得了很多融資，這么多資金、這么大的量，對(duì)我們地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到了很大的作用，也會(huì)對(duì)我們國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展產(chǎn)生很好的作用，謝謝大家。

　　主持人：謝謝趙駒先生。

（審校：勞蓉蓉）