首發(fā)的活動(dòng)還是比較平淡的，而且首發(fā)的價(jià)格也是非常低的，定價(jià)一般是在當(dāng)年盈利預(yù)計(jì)的3倍到4倍。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 趙駒 從資本市場(chǎng)的情況來看，今年的情況，境外的資本市場(chǎng)是非常活躍，無論是A股市場(chǎng)，還是香港的股票市場(chǎng)都表現(xiàn)得差強(qiáng)人意，美國、歐洲的股票市場(chǎng)，歐洲盡管有歐債危機(jī)，但我們看到歐洲所有的股票指數(shù)今年都是上升的，我們?nèi)疸y的股票上升了大概60%到70%，今年整個(gè)西方的股票市場(chǎng)的表現(xiàn)強(qiáng)于亞太區(qū)的市場(chǎng)。

　　今年從香港市場(chǎng)流出的資金還是比較多的，說話我們這個(gè)市場(chǎng)對(duì)資金的吸引力還是有所下降，特別是歐美市場(chǎng)，很多基金管理公司向歐美市場(chǎng)轉(zhuǎn)移得也非?？?，所以一會(huì)兒我也會(huì)介紹到房地產(chǎn)公司在香港股市發(fā)行的情況，整體看來都不是很理想。債券市場(chǎng)，從今年1月份到5月份都非常好，美國國債5年期的收益率是0.5，10年期是1.7，加上利差，這個(gè)資金成本是相對(duì)非常低的，今年做得最低的是3月份，萬科在香港市場(chǎng)發(fā)的8億美元債券，利率是1.25，這是非常有優(yōu)勢(shì)的。目前5年的是1.35%，10年的是2.58%，我們最近做的保利地產(chǎn)就是在1.35%的基礎(chǔ)上加了100個(gè)基點(diǎn)，這比3、4月的利率高了很多。

　　整體來看，從地產(chǎn)角度來講，現(xiàn)在行業(yè)是處于非常好的發(fā)展時(shí)期，無論是住宅還是辦公、零售物業(yè)，整個(gè)價(jià)格和量都出現(xiàn)上升的趨勢(shì)。在香港上市的公司來講，市值的最高點(diǎn)還是在2007年11月，最低點(diǎn)還是2008年的12月，現(xiàn)在還是處于一個(gè)中間的狀態(tài)，特別是今年，在香港上市的股票有上升的，也有微跌的。在境內(nèi)上市的，萬科、保利的表現(xiàn)都非常好。整個(gè)合同的銷售情況都是非常不錯(cuò)的，我們這里統(tǒng)計(jì)了將近20家房地產(chǎn)公司，整體來看，我們上半年比去年同期同比增長(zhǎng)在40%以上。金地也做了差不多200億人民幣，萬科上半年做了850億人民幣，從目前的完成情況來看，完成全年的目標(biāo)都是非常有把握的。

　　接下來看看房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的分析。我們這里主要是股本市場(chǎng)，就是上市再融資，我們看看這些基本的數(shù)據(jù)，在香港，今年已經(jīng)完成了133億美元的融資，已經(jīng)超過了去年全年，而且今年的債券融資占到絕大部分，有111億美元，股本融資、IPO都不多，比起今年債券的融資來講，整個(gè)的情況還是顯得要弱很多。今年債券融資之所以比較好，一個(gè)是美國國債收益率是創(chuàng)了它歷史上的低點(diǎn)。第二，境外投資人在今年初的時(shí)候，對(duì)中國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展還是有很好的期望，對(duì)于來自中國發(fā)行的債券的認(rèn)購熱情相當(dāng)高漲，另外，我們的結(jié)構(gòu)發(fā)展得也很多，像金地是內(nèi)地上市的企業(yè)，它利用結(jié)構(gòu)的配置，在香港成功融資，萬科也在香港獲得融資，而且是非常低的一個(gè)利率，我們預(yù)計(jì)在今年年底、明年年初融資的利率會(huì)有小幅的上升。

　　國內(nèi)也有很多的產(chǎn)品，以信托為主，包括典當(dāng)行，很多都在做地產(chǎn)的生意。剛才凌總講到地產(chǎn)占經(jīng)濟(jì)總量的12%，地產(chǎn)對(duì)于整個(gè)金融貢獻(xiàn)方面要大大超過12%，可能有30%、40%超過這個(gè)貢獻(xiàn)。在融資方面，一方面我們看到境內(nèi)的融資渠道受到各種各樣的控制，同時(shí)我們看到主要以紅籌公司為主的地產(chǎn)公司在香港的融資則是節(jié)節(jié)上生，今年有350億美元的境外融資，折合人民幣大約是2500多億元。為什么我們現(xiàn)在看到地產(chǎn)公司手中的現(xiàn)金比較富裕，一方面是銷售回款比較好，另外一方面就是境外的融資渠道比較通暢。境外融資的很大一部分都是用于境內(nèi)的還款，境外融資成本比較低的是萬科做的2.75%，高一點(diǎn)的大概是13%左右的水平，相對(duì)于他在國內(nèi)拿信托，在成本方面還是能節(jié)省很多。特別是我們看到人民幣還是呈升值狀態(tài)，從今年年初的6.25%到現(xiàn)在的差不多6.15%左右，我們這些做境外債券融資的企業(yè)，都有匯兌的收益。當(dāng)然我們也注意到現(xiàn)在各個(gè)方面在議論的，我們境內(nèi)的資本市場(chǎng)，特別是境內(nèi)的監(jiān)管機(jī)構(gòu)，有意在再融資方面通過一些管理的手段，從土地的監(jiān)管機(jī)構(gòu)、建筑的物價(jià)機(jī)構(gòu)之間有一些協(xié)動(dòng)，可能會(huì)有一些新的考量、想法，所以大家也看到，近期我們境內(nèi)的地產(chǎn)上市公司也頻頻發(fā)公告，進(jìn)行各種類型的再融資的安排。我們也看到，這個(gè)市場(chǎng)在停滯狀態(tài)下，其實(shí)我們的地產(chǎn)公司還是有各種各樣的方法，各種各樣的渠道獲得我們發(fā)展所需要的資金。

　　這里也是從這個(gè)餅圖的角度把剛才談到的事情再具體化。

　　這里給大家列示了一下，在香港上市的地產(chǎn)公司都發(fā)了一輪債券，主要是利用今年非常好的窗口機(jī)會(huì)，我感覺是未來3到5年很難見到的機(jī)會(huì)，同時(shí)剛才也介紹到，也有像金地這樣的境內(nèi)上市公司，通過結(jié)構(gòu)性的產(chǎn)品在香港發(fā)行債券，也獲得了很好的效果。

　　這邊給大家簡(jiǎn)單說一下在股本方面的一些融資。從首發(fā)來講，大家看到，從去年到今年有5個(gè)，從再融資角度來講，今年融資最大的就是恒大地產(chǎn)的5.6億的再融資，上海實(shí)業(yè)做了5億美元的可轉(zhuǎn)債再融資，主要用于房地產(chǎn)。所以可以看到在境外市場(chǎng)上各種品種還是比較全的。但是應(yīng)該看首發(fā)的活動(dòng)還是比較平淡的，而且首發(fā)的價(jià)格也是非常低的，定價(jià)一般是在當(dāng)年盈利預(yù)計(jì)的3倍到4倍。而且目前市場(chǎng)的表現(xiàn)也不是十分的好，像新城、旭輝、當(dāng)代、金輪、五洲這幾個(gè)這兩年在香港上市的地產(chǎn)公司，除了旭輝在發(fā)行價(jià)之上，其它的還是在發(fā)行價(jià)之下，所以投資者對(duì)地產(chǎn)公司新股發(fā)行還是比較淡漠的，主要在發(fā)行過程中是通過他們的關(guān)聯(lián)公司，公司自己費(fèi)了很多的力氣，找投資人方面也做了非常多的工作。我們現(xiàn)在看到香港市場(chǎng)繼續(xù)有一些正在香港聯(lián)交所審核的企業(yè)，大概還有十來家地產(chǎn)公司準(zhǔn)備在香港主板上市。我們?nèi)疸y手上也有幾個(gè)案例，當(dāng)然我們也跟這些地產(chǎn)公司的老總們?cè)诮涣鳎硟?nèi)市場(chǎng)現(xiàn)在上市以及再融資方面有限制，跟大家去境外上升也有很大的關(guān)系。另外，大家希望在境外市場(chǎng)有一個(gè)平臺(tái)，這個(gè)平臺(tái)不光是股本融資，在債券融資方面更為容易，因?yàn)樯鲜泄颈旧硪哺菀椎玫皆u(píng)級(jí)公司的評(píng)級(jí)。

　　在境外你有平臺(tái)的時(shí)候，我們境內(nèi)的公司也可以通過香港的平臺(tái)進(jìn)行各種海外的銀團(tuán)貸款的融資，就在今年已經(jīng)有了十幾筆。另外就是我們?cè)诤Ｍ馐袌?chǎng)，開元通過了海外房地產(chǎn)信托基金的方式，以這種結(jié)構(gòu)性的產(chǎn)品在境外融資，這也是我們境內(nèi)的企業(yè)第一次在香港市場(chǎng)以信托基金的方式在香港市場(chǎng)發(fā)行融資。它是在今年的6月份發(fā)行，募集資金7億港幣，后市表現(xiàn)方面也非常良好。

　　今天我主要是花點(diǎn)時(shí)間給大家介紹一下在香港市場(chǎng)，由于境內(nèi)市場(chǎng)受到的局限，大家通過境外市場(chǎng)也獲得了很多融資，這么多資金、這么大的量，對(duì)我們地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到了很大的作用，也會(huì)對(duì)我們國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展產(chǎn)生很好的作用，謝謝大家。