誰當(dāng)龍頭老大，這個其實(shí)不重要，因?yàn)槭袌隹偸窃谧兓?，市場競爭過程中發(fā)生的市場地位的變化也是正常的。

　　截至2013年8月，得益于樓市政策定向?qū)捤?，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出全面回暖的行情。從已公布的部分房企的前7月的銷售業(yè)績來看，2013年1-7月份萬科累計實(shí)現(xiàn)銷售面積834.6萬平方米，銷售金額976.5億元。毫無例外，2013年1-8月萬科將實(shí)現(xiàn)千億銷售金額，這或?qū)⑹墙衲暌詠硎讉€銷售金額過千億的房企。

　　此外，中建將地產(chǎn)業(yè)務(wù)注入中海后，中海地產(chǎn)今年的銷售規(guī)模將突破1500億元。而今年8月份，其地產(chǎn)業(yè)務(wù)銷售金額也將突破千億。

　　研究發(fā)現(xiàn)，如果上半年樓市形勢繼續(xù)維持，2013年全年，龍頭房企有望保持平均20%至30%的業(yè)績增長率。千億房企的數(shù)量，有望從去年的3家，增長至7家。恒大、中海，甚至萬達(dá)與碧桂園等，都有可能在今年沖擊千億軍團(tuán)。

　　這使得千億軍團(tuán)房企之間的競爭更加激烈，尤其是對于未來誰將是龍頭老大的問題，將成為市場及媒體關(guān)注的焦點(diǎn)。

　　筆者認(rèn)為，今年市場基本面好轉(zhuǎn)，房企也都加大了推盤力度，同時市場上也出現(xiàn)了一些企業(yè)并購現(xiàn)象，這樣都會增加“千億軍團(tuán)”房企的數(shù)量。至于誰當(dāng)龍頭老大，這個其實(shí)不重要，因?yàn)槭袌隹偸窃谧兓?，市場競爭過程中發(fā)生的市場地位的變化也是正常的。此外，人們往往關(guān)注企業(yè)規(guī)模怎么樣，其實(shí)，在規(guī)?；瘮U(kuò)張的同時，關(guān)注企業(yè)利潤率，如何提高利潤率才是最關(guān)鍵的問題。

　　對于房企來講，提高利潤率無非是通過兩方面，首先，通過成本控制管理和融資模式創(chuàng)新從各個環(huán)節(jié)嚴(yán)格控制項(xiàng)目成本費(fèi)用成為各大房企的共識；其次，提高資金周轉(zhuǎn)速度，也是提高利潤率的方法，對于企業(yè)來講，在當(dāng)前激烈市場競爭環(huán)境下，如何把控好公司體系內(nèi)不同項(xiàng)目的組合進(jìn)行高周轉(zhuǎn)成為企業(yè)謀求快速進(jìn)行規(guī)?；瘮U(kuò)張，搶占行業(yè)第一軍團(tuán)“必修課”。

　　但是，任何時候房企的生存環(huán)境都不是一帆風(fēng)順的，在2013年樓市限購延期的市場背景下，房企面臨著更為復(fù)雜的市場機(jī)會與挑戰(zhàn)，如經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整與轉(zhuǎn)型、錢荒、房企之間分化加速、樓市長效調(diào)控機(jī)制預(yù)期出臺等等。

　　筆者認(rèn)為，哪個房企擁有更多的現(xiàn)金流，哪個房企將在“逆勢擴(kuò)張”的市場背景下立于不敗之地。因此，這個階段也就是房地產(chǎn)行業(yè)洗牌或房企之間的分化的階段。房地產(chǎn)行業(yè)洗牌或房企之間的分化過程中，大開發(fā)商既要做大魚，也要做快魚，大型開發(fā)商通過高速周轉(zhuǎn)策略提高開發(fā)和銷售速度，不僅要跑得快一些，更要想法設(shè)法擴(kuò)大自己的市場份額，甚至兼并在資金面遇到發(fā)展瓶頸的中小開發(fā)商，快速進(jìn)行規(guī)?；瘮U(kuò)張，搶占行業(yè)第一軍團(tuán)的席位。

　　在調(diào)控已成常態(tài)或樓市長效性機(jī)制預(yù)期出臺的市場背景下，規(guī)模再龐大的企業(yè)也會受制于業(yè)務(wù)類型單一局限于住宅市場的這一局面，開發(fā)企業(yè)要獲得長期發(fā)展發(fā)展勢必面臨修煉內(nèi)功與企業(yè)轉(zhuǎn)型的問題。

　　第一、在未來，企業(yè)或通過精細(xì)化管理、產(chǎn)品研發(fā)能力提高、或通過產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化與產(chǎn)業(yè)化的操作、適度漲價等手段進(jìn)行成本控制，進(jìn)一步降低項(xiàng)目的開發(fā)成本，提高項(xiàng)目、企業(yè)的利潤率；

　　第二、謀求轉(zhuǎn)型養(yǎng)老地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等，通過業(yè)務(wù)多元化規(guī)避未來住宅市場調(diào)控的風(fēng)險，同時，轉(zhuǎn)型后，也為企業(yè)內(nèi)部中長期現(xiàn)金流的逐漸形成做鋪墊；

　　第三、通過并購、投資等多元化手段進(jìn)軍海外地產(chǎn)市場等，擴(kuò)大房企布局市場的外延，從而成為房企業(yè)績達(dá)到千億的必要手段之一，也是房企千億之后必然面臨的多元化轉(zhuǎn)型問題。

　　對于轉(zhuǎn)型過程中的千億房企來說，比如住宅地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等多元化的市場情況，決策者要充分考慮公司如何以住宅業(yè)務(wù)板塊與商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等板塊并駕齊驅(qū)，“兩條腿”走路的方式規(guī)避不同板塊業(yè)務(wù)的投資風(fēng)險。對于一個具體地產(chǎn)投資者來說，其整個企業(yè)體系內(nèi)部能否在自有的現(xiàn)金流結(jié)構(gòu)中實(shí)現(xiàn)投資住宅的資金與投資商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等其他板塊的資金互動，并且這兩者之間能夠?qū)崿F(xiàn)良好互補(bǔ)，這將成為投資者降低市場風(fēng)險和實(shí)現(xiàn)可持續(xù)收益資金流的重要保證。

　　張宏偉 觀點(diǎn)媒體專欄作者