8月13-16日，2013博鰲房地產論壇在海南盛大開幕。超千人的陣容組成中國房地產最權威、規(guī)格最高、規(guī)模最大、影響最廣的全行業(yè)論壇。

　　8月13-16日，2013博鰲房地產論壇在海南盛大開幕，作為論壇官方網站，觀點網將全程報道。

　　作為頂級的行業(yè)思想盛會，博鰲房地產論壇嘉賓陣容之強在業(yè)內首屈一指。有朱中一、樊綱、陳淮、巴曙松、賈康、秦虹等國內知名專家學者；有劉曉光、任志強、單偉豹等行業(yè)知名企業(yè)家；也有何劍波、許華芳、王天也等新生代企業(yè)領導人；還有陶冬、劉志敏、甘世雄、蓬鋼、蘇鑫等新老金融界人士。

　　除此之外，還有更多在房地產行業(yè)及相關產業(yè)等領域取得出色成績的參會嘉賓，超千人的陣容組成中國房地產最權威、規(guī)格最高、規(guī)模最大、影響最廣的全行業(yè)論壇。

　　直播實錄：2013博鰲房地產論壇（一）

　　直播實錄：2013博鰲房地產論壇（二）

　　直播實錄：2013博鰲房地產論壇（三）

　　直播實錄：2013博鰲房地產論壇（四）

　　直播實錄：2013博鰲房地產論壇（五）

　　專題：2013博鰲房地產論壇-改革時代的地產新力量

　　主持人：謝謝王天也先生的演講，今天上午兩個環(huán)節(jié)的主題論壇演講到此全部結束。接下來將進行的是本屆博鰲房地產論壇第三場也是最后一場“地產精英博鰲論劍”。本次“地產精英博鰲論劍”的主題是：改革時代的地產新力量之三：影子銀行危機與房地產金融創(chuàng)新。

　　下面請精英對話的主持嘉賓上臺就坐，有請世聯地產首席技術官黎振偉先生。以及我們的對話嘉賓：住建部政策研究中心主任秦虹女士；著名財經專家、財政部財政科學研究所所長賈康先生；五礦建設有限公司董事總經理何劍波先生；萊蒙國際集團有限公司執(zhí)行董事王天也先生；卓越置業(yè)集團有限公司執(zhí)行總裁張遠先生；歌斐資產管理有限公司管理合伙人兼CEO甘世雄先生。

　　接下來的時間交給場上嘉賓。

　　黎振偉：我們的時間到12點，這場論壇主持不容易，因為我們臺上都是頂級的專家，還有優(yōu)秀的企業(yè)家，我爭取主持好這次對話。

　　兩天的論壇，我自己從頭到尾聽了，我感覺到一點，今年的博鰲論壇跟以往不一樣，沒有以往這么激烈，也沒有這么針鋒相對，特別是昨天晚上的對話，這么多大腕對話，都找不出一些好的話題。我想可能是今年的房地產市場跟以往不一樣，我們的政府換屆了，新的環(huán)境大家還沒有看得很透徹，政府還沒有很明確的政策出臺，所以大家都不知道怎么下手，不知道怎么開口，還是做自己的事情。

　　今天上午我們幾位嘉賓的對話，我又有這么一個感想，我覺得中國的房地產還是不容易，有三難：第一，政策不確定，預測難。第二，市場不完善，健康難。第三，管理不規(guī)范，企業(yè)做起來也難。當然這個難歸難，我們的房地產也在這個難的過程中發(fā)展了這么多，我們才有今天的輝煌。接下來我們的市場發(fā)展要走入正軌，我想我們的難才是真正的難。

　　接下來我想改變一下問問題的方式，大家談預測都覺得很難談，我們改變一下，我們對未來的市場，從市場、稅收，從企業(yè)的對策與應變來多談一些更實際的東西。首先我想請問一下秦虹主任，秦虹主任每次對話都會提出她的一些很有責任感的提醒。我們下半年馬上要召開三中全會，三中全會以后，我們很多東西都會明確。您能不能跟開發(fā)商說一下，如果這個政策完善的話，房地產的管理將是一個什么樣的狀況？我們下一步的政策管理將會給企業(yè)創(chuàng)造一個什么樣的環(huán)境？這個環(huán)境從政府的角度，它將怎么管理這個市場？原有的領導的方式都是調控，接下來可能不會采取調控的方式，它可能在管理上更加規(guī)范，更多的用市場的行為來做。那么這種管理方式跟原有的管理方式有什么不同？對企業(yè)來說，它要做什么準備呢？

　　秦虹：因為下一步的政策沒有，我們只能猜測，如果是說有什么不同，我想第一個不同恐怕應該是更加尊重市場規(guī)律，運用市場經濟手段這方面，可能應該特色更明顯一點。比如說最近資本市場上上市企業(yè)再融資大家很期待，這個問題本來就是一個市場的手段來為企業(yè)提供資金支持的一個重要的方面，這才是市場化，沒有說要用行政手段來支持誰、限制誰，而是靠市場，你是不是符合條件，市場是不是認可你，你能不能拿到資金，我覺得這就是市場化的一個表現。我覺得如果有不同，我們很期待的就是能夠在尊重市場，運用市場的經濟手段方面能有所不同。另外我覺得，我們就是在期待它市場經濟手段能夠更充分的運用，我想短時間內，過去已經實施的一些調控政策恐怕也很難推出，不是說有此非彼，它可能還是有一個過程。我不知道是不是回答您想了解的問題。

　　黎振偉：昨天晚上有一個廣州的記者問我，因為有一個房地產商提出來，今后取消所謂的房地產開發(fā)資格，不要用過去那種很行政化的方式，這可能也是一種改變。

　　秦虹：現在的房地產資質的取消，我覺得恐怕還有難度，現在我們看，從土地拿地，它已經資質弱化了，資金強化了，但是實際上在政府對房地產企業(yè)管理手段并不充分的情況下，這個資質恐怕還是不能取消。比如說，它可能跟房地產沒有太大關系，但是它是一個管理手段，比如說開發(fā)商拖欠施工企業(yè)、農民工的工資，影響了社會的穩(wěn)定，它怎么管你？現在就有一個好辦法，我管你的資質，你如果拖欠農民工工資，我就降你的資質，這樣來進行管理，這種方式我覺得一時還難以取消。很多時候我們感覺政府的決策，可能我們單一的市場角度來講，你可能要有這樣的改變，那樣的改變，可能政府考慮的時候更廣泛，不是單一的房地產市場的問題，可能還有其它的決策。

　　黎振偉：所以我覺得市場化也是一個過程，但這個過程我想可能也是要逐步推進的。賈康所長，從您每次的發(fā)言，而且從您的對話里面都能感受到，您對中國的房地產稅是積極推動的，而且你也認為這是很健康的做法，另外你剛才也特別提到了信息化的問題，這一點上我非常認同?，F在大家普遍關心一個問題，房地產稅老是實施不了，如果真的實施起來，將會對市場產生什么樣的變化呢？會不會很多人不買房了，很多官員也退出市場了，很多灰色收入不敢進去了，這個市場就變得跟原來不一樣了。所以，賈所長，您可以給大家描繪一下，如果真正實行房地產稅以后，這個市場將會怎么樣？而我們怎么樣去面對房產稅實行下的新市場？

　　賈康：我盡量簡短地勾畫一下。我們做研究，提改革思路、建議，一定要有假設條件下的情景的模擬。假設按照我理解的，主要調節(jié)高端房地產，它在中國有一定的推進以后，它對房地產的影響大概怎么分析，在這方面我們提出一個基本的認識框架?？傮w來說還是要考慮這樣一個經濟手段，而且這個經濟手段是依托法制背景的，因為稅都是依法，要有規(guī)范性、可預期性，來實施這個經濟手段調節(jié)，它影響的什么呢？關鍵還是影響房地產市場上面的供需關系。

　　首先看看它對需求方有些什么影響？需求方大概分三類，一類我買房是自住，這種極端的情況下我很有錢，你什么負擔我都不在乎，比如說頂級的富豪，我就是想在杭州西湖邊上買一座別墅，那還有沒有？沒有我就等著，已經有的房主誰愿意出手，我就會競價，這種價再高，配的稅再重，他志在必得，那么我們不分析這種極端情況。分析更多的人，更多的人他對這個稅負是有反應的。稅以后如果成為預期中間的一個經濟參數，以后每年他都要處理的事情，那么很多的購房者自住這樣一個目標之下，他購房的行為，他會更多的考慮在滿足其它的條件，比如地段，比如有的人買的就是學區(qū)房，考慮下一代的教育。樓層、朝向，自己認同的風格等等之外，他放松的是什么條件？他放松的是關于戶型的要求，我原來想的無所謂，我買到手，我可以用一個大戶型來感覺生活質量的提高。

　　但是在經濟約束的情況下，如果是考慮到這個是稅收要覆蓋的購買的住房，我轉而考慮購買一個中小戶型，其它的要素我都盡量的滿足，但是中小戶型對他來說，是一個新的在影響之下的選擇。如果說有一批人更多的考慮中小戶型，對于中國實際的正面效應是什么？是土地的集約利用程度提高了，符合我們新型城鎮(zhèn)化里邊的總體要求。當然，這樣的一個情況會加劇其它一些因素上面的競爭，但總體來說更多的在需求方，自住者需要的中小戶型是使我們整個房地產市場表現上的那個單套房的房價在指標上看起來是更沉穩(wěn)的，而不是上揚的，這是所謂房價上面應該估計到的影響，這個影響不會非常大，但你也不能說它毫無影響。

　　第二，買房子以后，我就是想給自己增加一個投資的品種，而且我是想長期持有，我給自己買一個商業(yè)性的社會保險，有道理，因為你看準了在中國城鎮(zhèn)化還要走幾十年，城鎮(zhèn)化高速發(fā)展期，幾十年內中心區(qū)的不動產，包括住房，它一定是一個上揚曲線，它沒有任何力量可以改變，那么我現在有錢，我給自己買第二套、第三套，給自己買一些商業(yè)保險，我認為這種做法是合理的。過去這個房拿到手里以后，沒有成本，而且我還可以看到周邊不斷的價格上揚。但是在房產稅出臺之后，你這個房要交稅的話，很多人考慮要把它租出去。租出去增加的是供給，使我們新房市場上沒有一分錢投入，它涌流出一部分供給，它對租房市場是使它的供需得到改善，它的價位不是上揚，而是下調。這就回應有的人的說法，說你這個稅全都會轉嫁到租房人的頭上，實際上不會全部轉嫁，我們知道有大量的空置房，我們希望用經濟手段把它擠出來，這是一種資源的優(yōu)化配置方式。

　　最后一種，我就是要炒作，就想合適的時候出手，有人說他只要出手成功，他的錢完全沖抵到你的手上，其實是不會的，他炒的時候他會收斂一點，我原來炒100套，現在可能炒30套、50套，炒10套8套的，可能現在炒3套、2套，市場瘋炒的情況有所改善，價位會趨于穩(wěn)定。這些信息傳遞給開發(fā)商的是什么？我分析這個市場，它更有一些什么結構性的調整，比如更多的中小戶型，更小的肆無忌憚的炒房團的力量，開發(fā)商一定要分析市場、做出預測，他從地開始，到他做出的產品，他一定會做出符合市場需求的產品。開發(fā)商一定要分析市場、順應市場，所以需求方由于這個稅收杠桿可能引起的影響變化，一定會調節(jié)、制約供給方。合成的最后的房地產業(yè)的發(fā)展結果一定是更健康、更少泡沫，更符合我們現在所說的可持續(xù)發(fā)展的結果。但是，這個稅并不能決定一切，只是假定，種種條件下它所能起的作用，其它的假定條件不配合的情況下，這個結果也是達不到的。

　　黎振偉：我覺得賈所長給大家描繪了一個環(huán)境，可能豪宅要適當減少一點，拿高地價的要小心，我們的剛需會更多，供求會平衡，當然，對投資者要理性。如果按這個理解，如果我們房地產稅能夠順利落地，應該說對當前的市場是一個很好的市場化的推進。當然還要看大家是否配合。

　　賈康：這就可以使經濟手段更多的起作用，別再采取那些副作用極大的限購、限價那些行政手段。

　　黎振偉：接下來就是我們幾位企業(yè)家面對的問題了，當政府如果真的是用這種市場的手段來管理市場的話，我們又將怎么做？請何總先談談。我們講新力量，現在環(huán)境變了，我們怎么做新力量呢？我們五礦怎么應對這種新的環(huán)境？金融改革、稅收改革下來，我們怎么去做？何總去年特別介紹了哈斯塔特，它的前途應該說還是非常大的，你們做這種項目怎么做到它的長遠，能夠符合未來的健康市場？

　　何劍波：這次我們討論的一個大的主題，叫做地產的新力量，新力量的背景還是說我們在新一屆政府執(zhí)政過后，應該說大家對這個房地產市場有一些新的期待，大家也看到了一些新的變化，這個變化在我看來主要是兩個方面，一個是我們整個的經濟政策，它是走新型城鎮(zhèn)化的道路，這就是跟過去一個粗放式的城市化的發(fā)展有很大的不同，它的內涵是不一樣的，它是把人的幸福、人的發(fā)展放在第一位，這個我覺得是一個很大的變化，這個變化會對我們房地產企業(yè)下一步的發(fā)展帶來很大的影響。這兩天有很多嘉賓也都從不同的角度講了很多，講了大家的一些理解。

　　第二個變化就是國家走向一個市場化的改革，這既是一種趨勢，也是大家的期望。在這樣的大的背景下，房地產的行業(yè)可能會迎來更多的一些市場化的外部的環(huán)境。作為企業(yè)來說，我覺得我們現在其實是要更多的轉變一個思路，就是說在這個大的背景下，我們怎么去做。剛才我們談到了一些金融方面的話題，我也想說一下，我覺得房地產企業(yè)是一個資金密集型企業(yè)，也是一個類金融的行業(yè)，和資金是密切相關的，在我們這樣一個新的環(huán)境下，我覺得作為企業(yè)來說，我們應對這個市場，其實是要更多地從多個渠道、多種形式安排我們的資金來源，籌集資金、降低成本，保障我們的業(yè)務發(fā)展。包括我們的直接融資、間接融資，還有我們的銀行、股份等等。而且作為企業(yè)來說，現在一個很重要的趨勢，很多企業(yè)都已經走出國門了，我們有些房地產企業(yè)已經開始走出去開發(fā)、投資了，但是更多的是我們把資本的通道放在境外，尤其是在香港，所以從這一點來說，這是我們很多企業(yè)應對即將到來的新的市場化競爭的一個渠道，也是一個手段，很多企業(yè)已經走到前頭了，剛才我們幾位嘉賓也都介紹了，在中國的資本市場還不完善的情況下，在中國的金融體系、政府管制還很嚴的情況下，作為一個房地產企業(yè)，尤其是大型的房地產企業(yè)，我們確實需要更好的一個海外通道，我們能夠更好的低成本的籌集資金，我們能夠在市場中更好地獲取資源，來發(fā)展壯大自己。

　　黎振偉：本來我還是希望何總講講案例，不過接下來我們還可以探討，你這個投入很大的項目，怎么讓它可持續(xù)。

　　下面問到卓越的張總，我們世聯跟卓越也有合作，你們的綜合體做得也非常好?，F在一線城市的地產越來越好，但是同時價格也越來越高，這不是一般企業(yè)能做的了，你們最近拍下前海這個地，大家很關注，你們如何化解資金風險和市場風險呢？你們拿了這個地，網上有很多評論，這是不是你們新的發(fā)展方式和動力呢？

　　張遠：我先違反點紀律，我想對房地產稅先談一下我的看法。今天上午賈主任講了對房地產稅的一個通盤的考慮，但是我覺得好像有幾個問題。我們描述的是，可能這個房產稅可能帶有地方對民主的改革這樣一種效能，我覺得它是沒有那么容易實施的。我有幾個觀點：第一，在西方經濟學里面有一個結論，如果信息是充分完備的，競爭是不存在的，在政治體制里面，如果信息是完備的，權力尋租就不存在了。這個對于房地產來講，如果所有的信息都是透明的，我覺得至少會有阻力，就是說如果我們通過這個來推動民主制度的建設，推動政治上的一些改革，我覺得通過房產稅這個東西來推的話，或者說住宅聯網的話，我覺得阻力會更大，單方面它是推動不了的。

　　第二個是具體的操作上的問題，其實要收房產稅的人都是有三四套、四五套房子的人，我們瞄準是這一塊。這一塊的人我覺得至少有兩類你在操作上是比較難收的，一個就是我在兩個城市，那個城市算首套？地方政府兩個城市都要收你的，兩個都會當仁不讓?？赡芪以谏钲谟幸惶祝诒本┮灿幸惶?，北京要收我的，深圳也要收我的，這個道理在哪里？你的基礎是只收一套，這是操作上會有問題的。另外，在一個城市里有幾套住房的，非商品化的，更多的是公務員系統，他在不同的單位轉換的過程中，每一個單位都會有他的房子，他有幾套房子，他會說是政府給他的，那么你怎么收他的稅？我覺得這些細節(jié)在操作層面可能會有點難度。

　　下面我簡單解釋一下卓越在前海拿的這個地，我們一直不叫地王。我覺得有三個符合，第一，符合卓越開盤的節(jié)奏，因為我從2004年開始在深圳CBD做寫字樓，2004—2006年，我的卓越大廈、卓越時代廣場銷售了，2009年我賣的是卓越世紀中心的3號樓，去年賣的是世紀中心的一號樓，包括上海的世紀中心，今年賣的是卓越城和深圳的卓越中心，明年我們和金地合作的深圳中心要大量面世，后年我賣什么？沒貨了，卓越需要拿項目了，所以就瞄準了前海。第二符合我的戰(zhàn)略，我的戰(zhàn)略是商住并舉，前海是國家戰(zhàn)略要實施的地方，深圳市政府也投入了很多資源進去，我作為在深圳做寫字樓的企業(yè)，我干嗎不去拿？那我就應該去拿。第三個符合，我覺得這個就說得大了一點，它還是符合深圳市政府的期望，卓越的樓的品質是有保障的，前海這個定位也是高端的，卓越做樓應該說也是對得起這個地段的。所以我覺得這三個符合，我們拿地只不過是和競爭者比起來，我們的個頭小了一點，好像顯得突出一點。但是如果認識了這三個符合，我要不拿別人才問我，卓越怎么不去拿那個地？我要不拿那個地，可能在深圳受到的質疑還會更多一點。

　　至于資金、開發(fā)的問題，我對各個新聞媒體也講了很多，7天之內我已經付了一半的錢，還有一半的錢要在一年之內付，這個我按規(guī)定來。做什么業(yè)態(tài)，政府的招投標里面已經說得很清楚了，我要三個月之內動工，爭取明年年底面世，我后來主要銷售的寫字樓就是前海的項目。在這個節(jié)奏上，我覺得是可以解釋清楚的。

　　賈康：我非常簡要地回應一下，有四個要點：第一，我承認這個改革是不容易的，現在中國進入了任何改革都不容易的階段，涉及到推進民主化、法制化的改革更不容易，但是恰恰在經濟事務上，在改進管理上的改革，它相比你正面去設計政治體制改革，還是相對容易一些，所以我們要抓住類似美國進步時代的啟示這樣一個路徑，通過建立現代稅制，通過建立跟現代稅制配套的公共財政體系，以及公眾意愿表達機制，以及輿論多重監(jiān)督，約束機制，來使中國的現代化往前推進，所以這個事情不容易，并不能否定這個事情不能做。

　　第二，信息的不對稱是到處都存在的，但是在地方政府層面卻可以最大限度地減少不動產稅收方面的不對稱，前提是要透明，需要保密的信息要保密。我作為納稅人，我掌握的信息和你網絡信息里面掌握的信息要的對過來，我如果不符的話有仲裁程序，仲裁過程中替他個人保密，但不妨礙這個信息由不對稱變成對稱。第三，在操作方面的協調，您說的假設情景，我覺得可以這樣處理，比如說按我的方案來說，第一套房不征，我在北京有一套房，在青島有三套房，由我個人確定這四套房里面哪個是我的第一套房，剩下三套房照章納稅。

　　剩下一點，公務員有幾套房，我不認為他是違法亂紀，各種歷史原因都有，財政部房改的時候就有這種情況，老同志手上有多套房，不是他搞什么鬼，但是以后公務員必須服從長遠的制度建立，他的第一套房照樣是可以不用交稅，如果是其它的房，他覺得需要賣出去避稅，正好增加了市場供給，他如果不賣出去，他可以租出去，都可以處理。

　　張遠：農民工在深圳交了社保，最后我要回到自己本來的省份，這個比房地產收稅的事情簡單多了，為什么辦不成？如果說能把轉社保這個事情辦好，我覺得先把這個辦好了，再來辦這個，我更相信。

　　賈康：這個先后順序是要考慮的，我的想法是如果不矛盾的話，這兩個要一起來做。基本養(yǎng)老全社會統籌這個問題，現在只有一個部門反對，這個問題要統籌之后，以后就是個人保障號碼了，以后還是個人納稅號碼了，以后這個全部都會打通了。

　　黎振偉：下面問到歌斐的甘總，他之前是做企業(yè)融資的，感受房地產企業(yè)還是比較暴利的，甘總從企業(yè)融資到產業(yè)融資，到地產融資，他也有些感受，我們這個產業(yè)應該怎么做，怎么找到好的企業(yè)，甘總可以跟大家談談，你作為一個從產業(yè)融資到為地產來做融資的時候，您是怎么來做的？您可以講講從實業(yè)的角度，我們房地產怎么樣做得更好，您才看中他這個企業(yè)，您去投資它。

　　甘世雄：我們首先從基金投資的角度大體的講，房地產行業(yè)相比較而言，尤其我們給PE在投其它行業(yè)相比，我們的PE母基金做了3年，大概60來億，地產基金一年半居然有180億，這當中很重要的有兩點，因為PE好多的退出，尤其以前的PE是要經過IPO，地產基金相比較PE基金的話，在退出的確定性了盈利的確定性上是有優(yōu)勢的，我們的客戶是聰明的錢，是能夠做出選擇的。整個房地產行業(yè)，盡管在座各位的感覺，可能包括政府的調控，有方方面面的問題，方方面面的困難，但是不管怎么說，在中國出福布斯富豪最多的，增長最快的、利潤最高的，還是在這個行業(yè)。因此，我覺得房地產企業(yè)要有感恩的心態(tài)、知足的心態(tài)。

　　當然，我們從投資的角度，我們有四句話：第一，慎選交易對手。我們對開發(fā)商，對合作伙伴還是有我們的一些篩選標準。第二，精選投資項目。你在什么區(qū)域做什么業(yè)態(tài)，我們也要做一些專業(yè)的判斷，就是對基礎資產有我們的看法。第三，創(chuàng)新交易結構。這一點我們當然跟海外比還有一些局限，但是隨著中國的金融的改革開放，我們是有越來越多的方法和手段，是可以進行一些創(chuàng)新的。第四，加強溝通服務。跟我們的合作伙伴，包括與開發(fā)商形成一種共贏，我們除了原來的合作伙伴，還在尋找新的合作伙伴，畢竟從幾千家企業(yè)里選出一些好企業(yè)，還是比較容易的，我們自上而下和自下而上的進行篩選，我們力爭找到好的投資標底。

　　黎振偉：我剛才跟甘總講，我們現在融資需要的是商業(yè)地產和旅游地產，但這種行業(yè)特別需要專業(yè)，特別是旅游地產比商業(yè)地產更難，因為旅游地產需要更多的經營和管理，下來以后我們可以進一步的探討。

　　萊蒙的王總在香港工作了16年，我也跟香港的企業(yè)合作了好多年，講到在香港上市，大家都有一些感慨，香港是比較市場化的，香港的法治也是很嚴格的，我跟香港的公司合作，一般你送禮他是不敢要的，他們是比較自覺和規(guī)范的。王總也可以跟在座的講一講，如果我們真的要在香港上市，我們的企業(yè)除了專業(yè)，還有其它方面，怎么樣建立一個完善的、自身的管理體系和制度，你才能去香港上市，才能贏得香港的資本。因為香港是市場化的，它看你的選擇也是很嚴格的，它沒有一些臺下的東西，這個您能不能給大家更多的一些建議？

　　王天也：實際上香港看似是一個很寬松的營商環(huán)境，一個市場環(huán)境，但是它更多的是靠法規(guī)和制度去約束企業(yè)的，當我們內房企業(yè)在香港上市，假設你是符合規(guī)定的，你不僅僅把這個市場作為融資的考量，一定還要考慮到其它的方面，其中一個很重要的因素就是公司管制。就是說你從一個私營企業(yè)，老板百分之百的擁有，變成了公眾企業(yè)，至少25%是由公眾股東持有，這時候你做的任何事情一定要防止任何的利益沖突，也就是說你不僅僅是代表你個人的利益，你是代表整個公眾的利益，在香港上市的企業(yè)，一個是你要嚴格的受公司法的限制，從公司的確立到公司的行為都受公司法的約束，另外就是上市規(guī)則，這兩個大的系統執(zhí)行好的話，公司就不會有任何問題。另外就是我們工作過程中有很多需要注意的，比如說你的法律問題要實時的進行了解，還有就是會對公司的管理層經常進行培訓，你要知道你的行為是對還是不對。

　　黎振偉：我認同，因為我經歷了三家上市公司。我發(fā)現老板們上市的目的，首先不是融資，是想讓公司更規(guī)范，讓公司更加完善和跟國際接軌。

　　因為時間關系，我們留點時間給臺下的嘉賓提問，可惜賈康主任走了，如果他不走，估計還有很多人會問他。看看我們下面誰有問題。

　　提問：非常感謝有這個機會提問，剛才主持人說我們的論壇缺乏熱點和焦點，我也覺得論壇到現在為止，好像有一個問題一直避而不談，我想把這個問題提出來，我的問題分做三個層面，第一個問題，昨天我們談的李克強經濟學，這半年實施下來，對國有企業(yè)不利，對全國幾萬家小型房地產公司也不利，只有大型的，特別是全國性的品牌開發(fā)商很有利，不知道幾位贊不贊同這個觀點？

　　第二個問題，隨著新的變革和李克強經濟學的實施，就是去杠桿化的事實，下一步房地產市場集中度將會更高，而且將會加速，不管在一二線城市，還是在二三線城市，我們現在說的TOP10、TOP100，在有些城市，它的市場份額可能已經超過了50%，這種情況下，你們這些大企業(yè)融資成本很低，土地成本很低，經營成本很低，建安成本很低，銷售的影響力巨大，那么我們廣大的中小企業(yè)怎么活？第三，請你們預測一下市場集中度還會怎么發(fā)展？全國據說有四五萬家開發(fā)企業(yè)，大量的中小企業(yè)如何生存，如何突圍？

　　黎振偉：這個問題還是蠻大的，我們請秦主任回答一下。

　　秦虹：這個現象不是今天才有的，所以不要把房地產企業(yè)的集中度和李克強經濟學聯系在一起，我們近幾年來都是這個趨勢，房地產企業(yè)是一個分化的趨勢，房地產市場分化的格局體現在兩個方面，第一個方面是城市在分化，第二個方面是企業(yè)在分化。企業(yè)為什么分化？當然和我們過去堅持的土地和金融制度有關系，房地產做開發(fā)，一個是地，一個是錢，缺了這兩個，任何一個項目你都不能開發(fā)，但是我們的土地是招拍掛，招拍掛說白了就是價高者得，不管有沒有保障房的配建，即使現在配建保障房，也是體現在你的實力上，所以它的本質就是價高者得，什么樣的企業(yè)才能出高價？當然是大企業(yè)，有實力的企業(yè)，所以中小企業(yè)連地都拿不到，你還搞什么開發(fā)。

　　第二，我們過去很少直接融資，大量的間接融資，通過銀行貸款，而我們的銀行通過名單式管理，他要實行風險控制，誰能列到那個名單里？當然是大企業(yè)，他們的風險小、實力強，他們可以最低成本，最先拿到銀行貸款的支持。在這樣一個土地和金融制度的情況下，一定決定了房地產企業(yè)集中度逐年提高，不是今年這樣，我們這幾年已經是這樣了，這樣的制度決定了大者橫大、強者橫強，這是必然的格局。你說下一步怎么辦？我覺得在現有的局面沒有改變的情況下，中小企業(yè)要合作，要抱團，要改變你的策略，過去你靠本地的關系，你還能拿點地，你現在拿不到地，你怎么辦？去投資，去和大企業(yè)合作，和有能力拿地的企業(yè)合作，這都是你的選擇。下一步如果我們制度改革了，你有更多的機會了，那當然好。如果我們下一步的制度，更加有利于中小企業(yè)的發(fā)展，比如說在銀行貸款方面，或者在金融支持方面，在開放市場方面給了中小企業(yè)更多的機會，你有實力了，你當然是可以參與競爭的，能不能參與這個競爭，取決于你的實力。

　　黎振偉：這也是我剛才想跟秦主任談的一點。如果中國的房地產還是這么幾萬家來做的話，確實有問題，就等于中國早年的汽車，以前只做幾百臺的企業(yè)也做汽車，它注定是會被淘汰的。在座的很多企業(yè)不是各個都是萬科，也不是各個都是恒大，他們也在面臨競爭，我想我們在座的企業(yè)家也回答一下這個問題。

　　何劍波：剛才這位聽眾提的問題，我覺得這確實是一個非常突出的現象，但實際上我們從產業(yè)的角度來說，從經濟發(fā)展的規(guī)律來說，一個市場它只要是自由競爭的市場，它肯定是強者橫強、弱者愈弱，而且一個企業(yè)一旦在規(guī)模、品牌、資金實力等方面占據優(yōu)勢之后，其它企業(yè)就會很快被打下去。我覺得在很多行業(yè)里邊都有先例，包括我們的家電行業(yè)、汽車行業(yè)，其它的類似的行業(yè)都很多。為什么地產行業(yè)，我們在過去的十幾年里呈現出百花齊放，全民都干地產的局面呢？我覺得這跟我們的制度和地產行業(yè)的特點有關系。一個是因為地產行業(yè)進入的門檻很低，它不像一些制造業(yè)，它需要比較高的技術，它也不像一些壟斷性行業(yè)，它需要政府的批準，地產行業(yè)你只要有錢、有地你就可以蓋房子去賣，所以使很多企業(yè)參與進來。

　　第二個原因，因為房地產是一個不動產，它不像商品，它可以運輸，可以流通，可以到不同的地方賣，我在一個地方建立了總部之后，可能我能占領全部的市場。房地產必須是一個城市一個城市的攻城略地，而每一個城市，從一線城市到二三四線城市，差別是很大的，這就讓我們的很多企業(yè)尤其是中小企業(yè)有生存的空間。再加上我們過去的土地制度不完全是招拍掛，有很多其它的特殊的情況，所以很多土地資源沒有開放出來，所以中小企業(yè)有一些生存的空間。今后一個階段，我認為還是有兩點值得注意，一個是在整個的房地產市場上來說，還是一個兩極分化，集中度不斷增加，甚至是加速增加的狀況。

　　但另一方面，我認為在三四線城市，其實中小企業(yè)還是有比較大的一個發(fā)展空間，也不是說完全沒有空間的，三四線城市，首先在一個城市里邊它的規(guī)模比較小，一個大企業(yè)進去的話，它可能是水土不服，成本很高，但是我們在一個比較低端的市場，我們可能做出來的東西反倒是有人去買，我的價格、成本也能匹配，這就好象我們現在手機，我這個蘋果手機是全世界的高端人群用的，四五千塊錢一臺，但是我們這幾年也出了很多國產的手機，它是切合了低端的、低收入的、低消費人群的需要，所以它也有生存的空間，而且還不斷地發(fā)展壯大。所以從這個角度來說，我認為我們這個房地產市場也是多樣化的，各種企業(yè)只要找對了路子，應該也有發(fā)展空間。

　　黎振偉：空間是有的，問題還要做專業(yè)。張總簡單回答一下。

　　張遠：西方經濟學就能回答這個問題，任何一個行業(yè)的平均利潤率要向社會平均利潤率靠近，行業(yè)的集中度要提高，這不用李克強經濟學，西方經濟學都能解釋。我覺得你更多的不要去強調大和小的問題，我覺得更多的要講公平的問題，你哪些方面遇到的是不公平的待遇，和大小沒有關系。這次好像我們個頭小拿了個地，這么多輿論，投標的時候是公平的，我覺得這就是合理的。另外一個，馬克思經濟學講得很清楚，社會的發(fā)展，分工越來越細，小企業(yè)可以去和大企業(yè)合作，你做其中的一部分。所以說西方經濟學也能回答你的問題，馬克思經濟學也能回答你的問題。

　　黎振偉：謝謝各位嘉賓，我們這場對話到此結束。

　　主持人：謝謝黎振偉先生，也謝謝各位對話嘉賓的精彩發(fā)言，請各位嘉賓合影留念。

　　親愛的各位來賓、朋友們，隨著這場精英對話的結束，我們今天上午論壇的議程到此也全部結束。下午的論壇，將舉行共三個環(huán)節(jié)，2013博鰲房地產論壇圓桌討論，在博鰲圓桌中，將有眾多嘉賓奉獻精彩演講和圓桌討論。

　　今天中午，所有論壇嘉賓請在三亞海棠灣喜來登度假酒店盛宴全日餐廳入座，主辦方為我們準備了論壇招待午宴。下午大會將在14點準時開始，請各位來賓按照主辦方信息提示出席，謝謝大家。

（審校：勞蓉蓉）