“我們今后的重點方向可能還是集中在深圳以及深圳周邊、南京以及南京周邊、另外還有南昌和杭州。”

　　觀點網(wǎng) 彭飛 “公司今后將不斷擴大規(guī)模，采取高周轉(zhuǎn)的戰(zhàn)略，實現(xiàn)穩(wěn)中求進、快速發(fā)展”，對于今后的發(fā)展策略，萊蒙國際董事長黃俊康如是稱。

　　3月28日，萊蒙國際舉行2012年業(yè)績發(fā)布會，其董事長黃俊康、首席財務官林戰(zhàn)、及首席運營官陳風楊向外界介紹了公司2012年的運營情況和今年的發(fā)展計劃。

　　林戰(zhàn)介紹到，截至2012年底，萊蒙國際共有60億港元的現(xiàn)金，帶息負債是91億港元，公司凈負債率約30億港元，另外公司還有資本金45億港元，凈負債率約68%。

　　另外，萊蒙國際今年新推盤的面積大概是57萬平方米，可售貨源相比2012年全年大約有30%左右的增長，達到116億港元。今年的合同銷售目標是達到80億港元，相比去年63億港元的合同銷售有27%的增長。

　　在具體項目方面，今年會主推深圳水榭春天六期、惠東水榭灣、以及去年新進入的南京和南昌項目。而除南昌項目的入市時間稍遲外，別的項目都在會二季度和三季度集中推出。

　　而在項目拓展方面，林戰(zhàn)表示，萊蒙國際的購地還算是有選擇的，公司定的目標是最低凈資產(chǎn)收益率不低于20%，毛利最低不低于30%。“當然這不是一個很絕對的指標，因為它還是要結(jié)合地塊以后的升值潛力來看，我們也不希望很冒進。”

　　至于發(fā)展區(qū)域，黃俊康表示，由于萊蒙國際是從深圳起步，因而今后的重點發(fā)展方向還是會以深圳和深圳周邊，以及長三角的幾個城市為主。今年買地的金額大約是二三十億人民幣左右。

　　以下為萊蒙國際2012年業(yè)績會現(xiàn)場實錄整理：

　　現(xiàn)場提問：請問公司今年的可售貨量和貨值有多少？今年的資本支出安排是怎樣的？

　　林戰(zhàn)：2013年，我們推測大概會有116億港元的銷售，我們的合同銷售目標是80億港元，這兩個數(shù)字都是已經(jīng)公開披露的。去年我們的合同銷售金額大概是63億港元，所以說我們今年希望跟去年相比，合同銷售額方面有大約27%左右的增長。在資本支出方面，因為今年的開工量比去年有超過1.2倍的增長，達到80多萬方，所以我們估計在建安費用方面，需要25億元人民幣左右。

　　現(xiàn)場提問：深圳即將出臺的國五條細則和之前公布的新項目房價15%備案的政策，對萊蒙水榭春天6期的定價和銷售會不會產(chǎn)生影響？

　　黃俊康：目前深圳水榭春天六期項目周邊的平均售價在23000元/平米左右，我想如果備案的話，跟這個水平是會接近的。水榭春天一期2011年的均價是18000元/平，去年是20000元/平，這個項目周邊的均價都漲上去了，但我們這個項目的質(zhì)量、品牌、成熟度都不比別人差，甚至更好，所以我們還是蠻有信心的。

　　另外，大家知道深圳是限購的，但是深圳這個城市，因為它各方面的條件吸引了相當多的年輕人定居，深圳去年新增的戶籍人口就是30多萬，前年是十幾萬，這就是一個巨大的需求。而且在深圳總體來講，住宅方面，特別是剛需住宅的需求是求大于供，所以我們對這個樓盤是比較有信心的。

　　現(xiàn)場提問：公司今年在惠東的水榭灣項目也會在年中推出，但這個區(qū)域同類型的產(chǎn)品體量非常大，并且同質(zhì)化非常嚴重，同時深圳投資客也在大量撤退，這些因素是否會影響水榭灣的銷售？

　　黃俊康：惠東無疑是各路英豪云集的地方，從金融街到富力、世貿(mào)、萬科，全都進去了，這也形成短期的供應量比較多。但因為大家千軍萬馬的沖進去，這個地方的基本面貌有了很大改善，它在全中國的知名度都在迅速擴大。

　　作為萊蒙國際來講，畢竟在深圳有多年的運作，我們的品牌優(yōu)勢在深圳是名列前茅的，這也是我們一個比較好的基礎，對深圳的消費者有吸引力。另外，還有一點是最重要的，我們這個樓盤所有的房子都是坐北朝南，坐山面海。而且我們占據(jù)的海岸線有1.2公里長，還有700多米的沙灘，然后我們所有的房子就矗立在沙灘上面。在那個區(qū)域是沒有任何項目有這個條件的，這是我們對惠東水榭灣比較有信心的原因。

　　現(xiàn)場提問：公司去年新進入了南京和南昌，當時拿地的金額并不少，請問公司當時是怎樣考慮的？目前這兩個項目的進展情況怎樣？

　　陳風揚：剛才林總也講了，我們拿地的時候，公司對凈資產(chǎn)收益率和利潤都有一個要求。南京項目在去年舉牌的時候，其實地價還是符合我們的投資需求，因為最近這一階段，南京的土地市場在積極升溫。從目前南京的樓市來看，整個河西地區(qū)應該說是供不應求，而我們推出的產(chǎn)品，大部分都是在90平方米以下，這剛好和我們的競爭對手形成比較大的差異，因為他們很多的都是以大戶型面積為主。

　　具體項目推進情況，我們會根據(jù)認購情況和我們的去化率要求，最終確定我們的銷售價格。這個項目總面積大概是14萬多方，我們預計分兩期銷售，今年是第一期，明年是二期。

　　關于南昌項目，住宅面積是30多萬方左右，寫字樓也是將近30萬方，另外商業(yè)有20多萬方。我們今年準備先啟動住宅和商業(yè)，住宅已經(jīng)開始動工了，商業(yè)有可能在今年的六七月份開始動工。

　　此外，這個項目也是南昌的紅谷灘中心商務區(qū)最后一塊住宅用地，我們開發(fā)的產(chǎn)品，從目前的情況看，市場關注度還是比較高。另外商業(yè)方面，我們準備在南昌現(xiàn)有綜合體的基礎上做一個比較大的提升，以填補南昌在中高端商業(yè)運營方面的空缺。

　　現(xiàn)場提問：在公司2011年的年報中，深圳龍崗項目是80多萬平方米的土地儲備，但是2012年報中的土地儲備增加到了110多萬平方米，請問這個項目現(xiàn)在的情況怎樣？

　　黃俊康：其實就深圳龍崗項目來講，我們現(xiàn)在的這個規(guī)模，是在政企不斷協(xié)商后，某一級部門已經(jīng)給我們有了一定的批準，所以增加了一些面積。但目前深圳的舊城改造困難很大，所以我們會分布進行，目前這個項目已經(jīng)拆出了第一塊土地，今年年底就可以開始動工。整體而言，深圳龍崗項目會分期分批的向前一步步的建設、銷售，然后就是拆遷，這些都會在滾動中進行。

　　現(xiàn)場提問：請問公司今后在商業(yè)地產(chǎn)方面的投資情況會怎樣？

　　林戰(zhàn)：關于商業(yè)地產(chǎn)我們會投入多少資源的問題，其實我們?nèi)ツ暝谫彽氐臅r候就考慮過，我們希望每年的購地里有一些是純住宅的項目，有一些是綜合體的項目，去年我們差不多有一半的資源放到綜合體，有一半放到純住宅。當然我們放到綜合體里面的投資，也不是說整個綜合體項目都會自持，用來出租。像南昌項目80萬平方米中，我們大概想自持收租的面積是10-15萬方。也就是說純投到商業(yè)地產(chǎn)里面的比例，大概會占我們總投資額的25%左右，這只是一個粗略的計算。

　　現(xiàn)場提問：請問公司去年的銷售回款率大概是多少？今年又會達到什么水平？去年的毛利率有較大幅度的下降，今年的情況又會怎樣？

　　林戰(zhàn)：關于銷售的回款率問題，去年大概是99%，這其實有時候取決于具體項目是幾月份推的，然后也取決于銀行放按揭貸款的速度，去年這兩個因素都比較有利一點，所以基本上是差不多百分之百的回款率。不過2013年很難預計，從我們的推盤節(jié)奏來看，除了這個南昌項目一期會稍微靠后一點，別的項目應該都在二季度、三季度集中推盤，所以我們相信回款率最少也應該有90%。

　　毛利率方面，我們?nèi)ツ甑拿适潜惹澳暧兴陆?，但?0%的毛利率在行業(yè)中還是一個很高的水平。主要是因為我們以前購入的土地比較便宜，當然也是有公司這個品牌的議價因素在里面。但是不可否認的是，這個毛利率會往行業(yè)的平均水平走。也是因為這個因素，所以公司從去年開始，很堅決地走高周轉(zhuǎn)路線，盡量薄利多銷。

　　我們目前主要還沒有付的地價，就是去年拿下的南昌項目，它的總地價大概是19億多人民幣，接近20億人民幣，我們?nèi)ツ旮读?億人民幣的定金，今年要把剩下付完。

　　現(xiàn)場提問：請問萊蒙國際在獲取項目的時候，對毛利率或者是凈資產(chǎn)收益率有沒有具體的要求？從拿地到開工，然后到銷售，整個周期大概是多長時間？

　　林戰(zhàn)：其實公司每年考察的項目不下一百個，所以我們購地還算是有選擇的。我們定的最低凈資產(chǎn)收益率是不低于20%，毛利是最低不低于30%。當然這不是一個很絕對的指標，因為它還是要結(jié)合地塊以后的升值潛力來看，當然我們也不希望很冒進。

　　陳風揚：剛才林總也講了，在毛利率比較薄的情況下，我們通過規(guī)模發(fā)展，提高我們的運營效率?，F(xiàn)在我們基本上是這樣定的，我們希望拿了土地以后，最遲不超過半年，一般我們現(xiàn)在是45天左右總包就要進場，我們希望項目開售時間最遲不超過一年。比如我們的南京項目是2012年6月30日拿的地，我們的總包工程進場是2012年11月1日，我們預計銷售時間是在今年五一期間，這就是我們對新項目的要求。

　　現(xiàn)場提問：請問公司資產(chǎn)負債表里面有一個銀行和其它借貸，這個其它借貸是哪方面？兩者分別的融資成本是多少？

　　林戰(zhàn)：報表中顯示的除銀行貸款以外的其它貸款，主要兩是種，一種是我們跟一些境外的房地產(chǎn)基金合作，他們以貸款的形式投入到這個項目里；另外一種就是我們在境內(nèi)的華盛萊蒙基金的融資，這個基金萊蒙占60%股份，還有一個獨立第三方占40%股份。

　　上訴基金類型的貸款都是沒有土地證作為抵押的一些投資，它的利率會比國內(nèi)的銀行貸款要高。我們的銀行貸款一般是基準利率上浮10%到25%的水平，也就是7%左右。我們的境外貸款，由于都簽訂了比較長時間的合同，所以利率大概在14%、15%左右。境內(nèi)的利率大概是11%、12%左右。要是今后再融資的話，我們還是希望利率能夠有所下調(diào)。

　　現(xiàn)場提問：近期深圳關于海沙的問題，對萊蒙國際有沒有影響？

　　陳風揚：關于工程質(zhì)量問題，應該講我們公司所有的項目，尤其是深圳的項目，對工程質(zhì)量的檢查還是比較嚴格的。海沙事件報道以后，公司對現(xiàn)有的項目重新取樣、重新檢測，我們前天已經(jīng)收到了全部的檢測結(jié)果，我們在深圳的所有項目，以及我們在全國其它城市的項目，沙的氯離子含量全部是符合要求。今天我也把這個檢測的結(jié)果帶過來了，如果有興趣的話，我們可以與大家分享。

　　現(xiàn)場提問：萊蒙國際是從深圳起步，現(xiàn)在也已經(jīng)在多個城市布局，請問今后是想進入更多的城市，還是想專注發(fā)展某一些城市？今后會以怎樣的方式去獲取項目？

　　黃俊康：在購地方面，由于我們是在深圳成長起來的，所有接下來主要還是會以深圳和深圳周邊，以及長三角的幾個城市為主，比如說南京可能是一個重點，然后是去年新進入的南昌。我們把發(fā)展區(qū)域大概做了一些調(diào)整，這個調(diào)整也是根據(jù)市場的變化而做出的。

　　當然，我們在目前進入的9個城市還是會有所側(cè)重。我們今后的重點方向可能還是集中在深圳以及深圳周邊、南京以及南京周邊、南昌、杭州。有些城市我們會相對慢一點，這是有所區(qū)分的。另外，我們從去年開始強調(diào)高周轉(zhuǎn)、擴規(guī)模，順應市場的變化。

　　我們今年還要買二三十億人民幣左右的土地，我們這個錢已經(jīng)有所準備，我們會不斷地觀察，不斷地洽談，有合適的時機我們就出擊，目前大概是這么一個情況，沒有很固定的計劃說一月份要買多少地，三月份要買多少地。