中央政策多少會使得購房者的心理受到影響，因此制定今年的銷售目標(biāo)時未指定太高的增幅，不過也相信12%的增幅不會使投資者失望。

　　觀點網(wǎng) 武瑾瑩 3月27日，中渝置地發(fā)布2012年年報顯示，截至2012年12月31日，中渝置地全年累計合約銷售金額達(dá)78.56億元，按年上升約23%，銷售額超越68億元的銷售目標(biāo)約15%，而已售建筑面積約102.9萬平方米，按年增加約39%。

　　另外，截至2012年12月底，尚未轉(zhuǎn)入合約銷售的認(rèn)購銷售金額約為17.36億元。

　　此前，德意志銀行發(fā)表研究報告指出，中渝置地去年未有減慢新開工進(jìn)度，去年新開工面積達(dá)210萬平方米，令其總在建面積達(dá)到400萬平米，相當(dāng)于其三分之一的土地儲備。

　　該行預(yù)計，今年中渝置地的可售貨量市值達(dá)200億元，為今年及明年的增長帶來支持。

　　而在27日業(yè)績會上，中渝置地副主席兼董事總經(jīng)理林孝文在2012年業(yè)績會上表示，今年合約銷售目標(biāo)88億元，較去年實際銷售78.58億元增長約12%，銷售面積目標(biāo)100萬平米，均價望按年升15%至8800元/平米。

　　他指，公司項目主要位于重慶、成都等西部城市，該地區(qū)購房者本就以剛性需求為主，受新政調(diào)控影響少。但其同時也表示，中央政策多少會使得購房者的心理受到影響，因此制定今年的銷售目標(biāo)時未指定太高的增幅，不過也相信12%的增幅不會使投資者失望。

　　當(dāng)被問及目標(biāo)、均價上升時，投資者關(guān)系主管陳綺華稱，主因去年住宅產(chǎn)品占比90%，而今年降至70%，余下為商業(yè)產(chǎn)品，當(dāng)中住宅部份均價7200元/平米，而商業(yè)物業(yè)高達(dá)逾1.5萬元/平米。

　　林孝文稱，公司土儲成本不高，西部地區(qū)建筑材料費低過沿海，故有信心維持目前毛利率水平。去年中渝置地的結(jié)算毛利率按年升6個百分點，至33.5%。

　　以下為中渝置地2012年業(yè)績會現(xiàn)場提問整理實錄：

　　現(xiàn)場提問：中渝置地去年的合約銷售金額是78億元，今年目標(biāo)88億會不會有一點保守呢？比較2013年和2014年在建及交付的面積，發(fā)現(xiàn)土地消耗還是比較快的，但從去年新增的土地來看，比消耗似乎少了一些，這是不是意味著未來必須在拿地方面會更加積極呢？另外我們發(fā)現(xiàn)這兩年貴陽的樓盤非常有意思，都是一些超大規(guī)模的樓盤銷售比較好，在這種情況下，公司在貴陽的項目銷售策略是怎么樣的？情況具體如何？

　　管理層：首先說說銷售目標(biāo)，我想一般公司公布的銷售目標(biāo)漲幅都是在10%到20%之間，所以我們的目標(biāo)我相信可以達(dá)到。這個目標(biāo)會不會過分保守也是要看市場情況的。因為大家都知道，中央最近出了很多調(diào)控的政策，也有很多聲音，不排除買樓的人心理上會受到壓力和影響。但一個好處就是我們在重慶、成都這些二、三線城市的項目購房者主要都是自住者為主，所以達(dá)到這個預(yù)售目標(biāo)我們是有信心的。我們過去幾年的發(fā)展增幅一直都很快，所以現(xiàn)在的目標(biāo)也越來越大了，我們也不會令一般的投資者及股東失望。

　　關(guān)于土地儲備方面，我們對于收購?fù)恋貎溆泻車?yán)格的審批過程，也要確認(rèn)那塊土地有很大的潛質(zhì)以及合理的回報，而且還要馬上可以開發(fā)保持高速增長的狀態(tài)。所以很多時候，土地價格太貴我們都沒有出手，我們留意到2012年下半年土地價錢一直在飆升，而我們也要比較精明地去購買土地，因為也要讓我們的財務(wù)非常健康。財務(wù)狀況方面，我們的收入、建筑工程款以及支出多少，真的決定我們有沒有能力和本事去收購?fù)恋?。在這方面我們看到分散投資也是一個好事，所以我們會在中國西部其他的城市去研究一下，或許以后我們還能夠延伸到西安、昆明等其他城市。

　　我們?nèi)ベF陽有兩年左右，我們在當(dāng)?shù)厝〉玫脑u價是個比較注重品質(zhì)以及比較高檔的發(fā)展商，我們在貴陽賣的樓盤比周邊貴一點。貴州有很多大型的樓盤推出，項目面積有一千萬平方米，正是因為這樣的大型樓盤，當(dāng)?shù)氐陌l(fā)展商只能賣到三千到四千每平方米，而且也需要一段時間消化貨量。我相信貴陽的GDP增長不錯，而且我們項目的地理位置非常優(yōu)越，加上良好的設(shè)計以及高水平的建筑，也讓我們在貴陽取得一定的地位。我們也因為這樣得到當(dāng)?shù)氐男湃?，是會挑選環(huán)境比較漂亮一點的土地，如果有合理的價錢我們都會考慮增加多一點土地儲備。

　　現(xiàn)場提問：今年預(yù)計達(dá)到的合約銷售面積比去年低了，反而均價上漲推動銷售增加，這是因為原有的樓盤漲價了還是賣的樓不同呢？這個會不會影響今年的入帳毛利率呢？另外今年公司計劃用于買地的開支大概有多少？想買多少地呢？

　　管理層：今年的銷售組合跟去年有一點點不同的。去年可以看到我們有90%是賣住宅，今年銷售計劃里面住宅只是占70%，有30%是商業(yè)產(chǎn)品，所以我們的均價整體來說是8800元，如果將這個數(shù)字開拆開，住宅的均價是7200元/平米，而商業(yè)的是12500元/平米。因此用住宅均價比較，今年與上一年相比仍然是下降的。這是因為我們現(xiàn)在的產(chǎn)品傾向于一些小戶型，所以均價會低一點，但這些產(chǎn)品是最好賣的，所以這也解釋了銷售為什么可以做得這么好。

　　另外，單價雖然便宜，但是成本也便宜。所以毛利率我們有信心可以保持。

　　土地儲備2012年我們買了220萬平方米，2011年我們買了接近400萬平方米。我們在2011年整個市場最差的時候，基本上沒有發(fā)展商買地的的時候，我們?nèi)ベI地，2012年市場最火爆的時候，最多地出來的時候，我們一塊地都沒有買過，所以可以看出集團在買地方面的策略很小心、比較審慎?，F(xiàn)在公司的土地儲備是1200萬平方米，2013年交付120萬平方米，2014年交付170萬平方米，所以我們1280萬平方米的土地儲備，按照我們每年交付樓面增長20%-30%去計算，也足夠我們六年的發(fā)展，所以我們不需要急著去買地，我們會看情況有沒有遇到合適的地然后再去買。

　　現(xiàn)場提問：扣除了投資物業(yè)核心盈利的數(shù)字是多少？同比增長是多少？另外根據(jù)公司目前的現(xiàn)金及債務(wù)情況，需不需要繼續(xù)做一些融資呢？

　　管理層：去年年底我們的銀行存款有80億，加上如果再買地需要支付30多億，建筑費以及一般支出大概有70億，所以我們預(yù)計的支出是超過105億，但是到去年年底，我們銀行貸款以及手上的現(xiàn)金有80億，加上今年的預(yù)售目標(biāo)如果達(dá)到的話有88億，所以這些對付支出是綽綽有余的。我覺得可能還有空間給我們遇見好的土地繼續(xù)去增加。

　　去年集團的利潤6.7億，投資的收益1.8億，減去之后核心業(yè)務(wù)有4.83億的利潤，百分之比大概是6.5%。同比增長就很厲害，大概有100%。關(guān)于均價可能會低一點或者高一點，但是我們的土地儲備成本不高，成本很合理，而且其他的支出，如建筑費、材料費在中國西部也比其他地方便宜，所以我們在這方面控制得還是比較好，有信心可以維持目前的盈利水平。

　　現(xiàn)場提問：剛才說上一年的均價有下降，是因為公司主要銷售小戶型，那么去年的去化率有沒有一些改進(jìn)呢？

　　管理層：我們的物業(yè)銷售不錯。比如我們在成都的項目是前年買的地，去年一年內(nèi)十幾棟住宅全部賣出去，而且從第一期到第二期的價錢增幅超過16%。所以，很多樓盤的去化率是相當(dāng)高的，主要都是我們都是按照客戶的要求進(jìn)行開發(fā)，而且項目在交通方面和周邊配套都很完善，是不愁賣不出去的。

　　銷售面積今年定的目標(biāo)是100萬，比去年定的102萬平方米少了2萬，但其實是差不多的，主要是因為產(chǎn)品種類有一點不同，今年我們出售商業(yè)會稍微多一點。我們主要是看產(chǎn)品的總價和金額去定目標(biāo)的。我們部分資源要去發(fā)展將來的投資物業(yè)，即出租物業(yè)，比如說酒店、商場，那里加起都有差不多20萬平方米的面積，所以我想我們定出這個數(shù)據(jù)是合理的。