拮據(jù)的現(xiàn)金流、不平衡的發(fā)展，似乎不應(yīng)該是國企會(huì)有的狀況卻又在北辰實(shí)業(yè)這家公司身上真實(shí)的發(fā)生了。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 曹萍 自2007年92億吞下長沙地王蛋糕開始，長沙項(xiàng)目就成為北辰實(shí)業(yè)的關(guān)鍵詞，也一度成為業(yè)內(nèi)詬病其資金缺乏難以開發(fā)如此大體量項(xiàng)目的焦點(diǎn)。

　　時(shí)至2012乃至2013年，長沙北辰三角洲項(xiàng)目已成為北辰實(shí)業(yè)的重中之重，亦是決定其生死成敗的關(guān)鍵。

　　甚至有消息人士謔稱，長沙之重已經(jīng)導(dǎo)致北辰總部對其難以控制，換言之，北京總部管不動(dòng)長沙分公司。

　　反觀主導(dǎo)這一項(xiàng)目的北辰實(shí)業(yè)，也從當(dāng)年承建北京亞運(yùn)村的輝煌中褪色，成為一個(gè)僅在北京長沙開發(fā)項(xiàng)目的地方國企，年度銷售額不超過50億元。

　　而在其業(yè)績輝煌之時(shí)，一度成為國內(nèi)最大的房地產(chǎn)綜合運(yùn)營企業(yè)之一，凈資產(chǎn)規(guī)模也在2006年居行業(yè)內(nèi)上市公司第二位，其“投資物業(yè)+零售商業(yè)+發(fā)展物業(yè)”的模式也一度成為行業(yè)的標(biāo)桿，但在不到10年的時(shí)間里，一切都變了。

　　住宅之荒

　　作為其發(fā)家之地的北京，北辰在此的銷售項(xiàng)目已為數(shù)不多，僅剩下北辰香麓、碧海方舟、順義馬坡項(xiàng)目及長河玉墅等，對公司的貢獻(xiàn)也寥寥無幾。

　　在3月21日香港召開的業(yè)績會(huì)上，北辰實(shí)業(yè)董事長賀江川透露，在去年37.5億元的合同銷售中，其中長沙項(xiàng)目20.3億元，碧海方舟別墅二期8.55億元，而北京其他項(xiàng)目的銷售情況均未涉及。

　　現(xiàn)實(shí)中北辰實(shí)業(yè)北京項(xiàng)目的銷售的確不盡如意。碧海方舟二期雖然貢獻(xiàn)了8.55億元，但21套的房源已經(jīng)銷售了14套，剩余貨量不多。而長河玉墅后期項(xiàng)目在調(diào)整規(guī)劃后尚未有新品推出。

　　作為其在北京的主力項(xiàng)目--北辰香麓，據(jù)北京住建委網(wǎng)站3月27日消息，其在2010年及2011年共獲得4次現(xiàn)房銷售證，在售項(xiàng)目為1-16號(hào)樓，共計(jì)712套住宅房源，共簽約142套，開盤至今去化率為19.9%。

　　值得注意的是，無論是早期的預(yù)售還是如今的現(xiàn)房銷售，其最終的成交均價(jià)也都在1.9-2.1萬元/平米左右，浮動(dòng)并不大。這在房價(jià)一天一個(gè)樣的北京，不能不說是個(gè)奇跡。

　　來自項(xiàng)目工作人員的說法是，該項(xiàng)目目前在售的是220平米以上的躍層，均價(jià)2.5萬元/平米，剩余房源70余套，但對于項(xiàng)目售價(jià)一直沒有多大起伏之事，其則表示不了解。

　　有知情人士指出，北辰香麓的價(jià)格從09年到現(xiàn)在就沒有漲過。原因有二：其一，項(xiàng)目靠近航天城，地處西北六環(huán)，交通不便。去項(xiàng)目要穿過香山，只能走一條擁擠的八達(dá)嶺高速或北青高速?，F(xiàn)在據(jù)說要修一條穿山公路，這條路的修通將使該項(xiàng)目的前景將有所改觀。該公路項(xiàng)目已經(jīng)立項(xiàng)，但具體落實(shí)可能要到2016年。

　　第二，北辰香麓沒有小戶型，主力戶型為140-150平米，以及200多平的戶型，雖然售價(jià)為2.1萬-2.3萬元/平米，但總價(jià)對剛需人群而言依然較高。目前該項(xiàng)目的客戶多來自北邊永豐科技園的上班族，直線距離5-10km。

　　據(jù)北京某機(jī)構(gòu)人員透露，目前北辰香麓每周的成交量在5套左右，而這已經(jīng)算是比較好的了。

　　值得注意的是，在北辰香麓附近，較晚開盤的保利西山林語早就一售而空，近期的正源·尚峰尚水也已銷售了1000多套，而后兩者的均價(jià)都在3萬元/平米左右，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出北辰香麓。

　　北京項(xiàng)目的慘淡經(jīng)營，讓北辰實(shí)業(yè)把所有的希望都寄托在了長沙三角洲項(xiàng)目上。

　　北辰實(shí)業(yè)董事長賀江川給出了這樣一組數(shù)據(jù)：“從可售面積來看，2012年我們可以拿來賣的面積是62萬平方米，但是2013年總可售面積加大到106萬平方米，增加了44萬平方米，主要是長沙項(xiàng)目。”

　　亦有知情人士稱，北辰長沙項(xiàng)目今年的可售貨量預(yù)計(jì)在60-70億元。2013年，北辰實(shí)業(yè)的銷售目標(biāo)為52.7億元。援引某券商的研究報(bào)告稱，如果長沙項(xiàng)目銷售順利的話，“預(yù)計(jì)北辰實(shí)業(yè)2013年物業(yè)開發(fā)部分有望實(shí)現(xiàn)60億元的銷售額。”

　　有數(shù)據(jù)顯示，自2010年入市以來，北辰三角洲項(xiàng)目住宅部分D2、D3、E5區(qū)已相繼開售，共計(jì)推出住宅房源4617套，目前已售3615套，整體去化率達(dá)78.3%。

　　鑒于此，北辰實(shí)業(yè)有理由相信，隨著更多貨源的入市，三角洲項(xiàng)目會(huì)給公司帶來更多的業(yè)績，但同時(shí)，賀江川也有自己的擔(dān)心。

　　2013年，北辰實(shí)業(yè)計(jì)劃合同銷售面積37萬平米，主要原因是長沙項(xiàng)目推盤量大一點(diǎn)。但這個(gè)計(jì)劃制定之時(shí)，尚未有“新國五條”出臺(tái)，該政策的出臺(tái)以及未來長沙版的細(xì)則都肯定會(huì)對長沙市場有一定的影響，因?yàn)楸背饺侵薜漠a(chǎn)品線是針對中小戶型。

　　有業(yè)內(nèi)人士指出，長沙之前限購針對的是90平米以上的大戶型，而北辰實(shí)業(yè)以前主要銷售的恰是不在限購范圍之內(nèi)的中小戶型產(chǎn)品，但國五條要求所有的產(chǎn)品都必須加入到限購隊(duì)伍里，這個(gè)一定會(huì)對北辰造成一定的負(fù)面影響。

　　有分析預(yù)計(jì)，如果長沙限購收緊，可能會(huì)給北辰項(xiàng)目帶來20%-30%的沖擊。如此一來，北辰實(shí)業(yè)2013年的業(yè)績面臨著更多來自政策層面的不確定性。

　　資本之殤

　　在北辰2012年57.35億元的營業(yè)收入中，發(fā)展物業(yè)(銷售物業(yè))的貢獻(xiàn)是32.06億元，同比增90.35%。投資物業(yè)(含酒店)方面的業(yè)務(wù)收入是20.38億元，同比上升15.81%。

　　而商業(yè)物業(yè)卻出現(xiàn)下降局面，且已經(jīng)連續(xù)兩三年出現(xiàn)了持續(xù)下降的情況。

　　數(shù)據(jù)顯示，2012年，北辰實(shí)業(yè)商業(yè)物業(yè)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入為3.8億元，同比下降6.17%，受市場競爭加劇和新開項(xiàng)目仍處于經(jīng)營培育期的影響，除稅前利潤為753.2萬元，同比下降79.66%。

　　而這也是賀江川在3月21日業(yè)績會(huì)上重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)的另一個(gè)內(nèi)容，“去年我們商業(yè)的業(yè)績不如前一年，并且已經(jīng)兩三年出現(xiàn)了持續(xù)下降的情況”。

　　據(jù)他介紹，目前北辰商業(yè)物業(yè)的情況是：老的購物中心營業(yè)收入和利潤逐年都有所下降。名門物業(yè)和媒體村的北辰購物中心這兩個(gè)項(xiàng)目在爬坡，但是爬坡的情況都不好。

　　名門物業(yè)是北辰實(shí)業(yè)100%持有，雖然是和香港的一個(gè)公司合資經(jīng)營的，但經(jīng)營公司在商業(yè)零售方面是虧損的，雖說這個(gè)公司有一些租金收入，整體算下來是打平的，但商業(yè)本身經(jīng)營還是虧的。而媒體村旁邊的B5店，前年虧損1800萬，去年虧損3600萬。2012年?duì)I業(yè)額比2011年下降了，租金收入也調(diào)低了。

　　“這幾塊商業(yè)能折射出北京市的商業(yè)情況，首先是競爭增加，商業(yè)零售業(yè)的供應(yīng)商家數(shù)目在亞運(yùn)村和北京都增加了。原來北邊商業(yè)主要是我們這一家，所以最高的時(shí)候我們這個(gè)購物中心是6000萬的利潤，現(xiàn)在只有3500萬到4000萬，進(jìn)而導(dǎo)致毛利率的下降”，賀江川如此解釋。

　　業(yè)內(nèi)人士分析，賀江川所說的商業(yè)物業(yè)的虧損，應(yīng)該是算上了折舊部分，而不是從現(xiàn)金流的角度而言。單獨(dú)就商業(yè)部分而言，其2012年的租金收入能覆蓋總部所有的運(yùn)營成本，還有所結(jié)余。

　　但另一方面，北辰的商業(yè)地產(chǎn)情況目前的確到了需要改變的時(shí)候了。

　　賀江川希望，下一步考慮整體的戰(zhàn)略性合作或者重組來扭轉(zhuǎn)這個(gè)局面，把商業(yè)板塊的問題解決，因?yàn)檫@一塊占北辰的總量非常小，總共是15萬平方米。

　　據(jù)消息人士透露，目前，北辰實(shí)業(yè)正在找許多保險(xiǎn)公司合作，希望做一些資產(chǎn)證券化的項(xiàng)目，這也是一個(gè)變相的融資。有可能成立一個(gè)商業(yè)方面的專門公司，去運(yùn)營這些物業(yè)。

　　需要通過這樣的方法去融資，北辰實(shí)業(yè)也是情非得已。截止去年底，北辰實(shí)業(yè)賬面現(xiàn)金26億，但其中只有十幾個(gè)億可以自主使用。與此同時(shí)，北辰背負(fù)116億的負(fù)債，其中包括43億的短債和73億的長債。

　　2013年，北辰實(shí)業(yè)資本開支是51億，三項(xiàng)費(fèi)用及稅收支出約5億元，因此有券商預(yù)計(jì)，北辰今年共有約98億元現(xiàn)金流出。

　　而根據(jù)賀江川的介紹，除了銷售回款和物業(yè)抵押貸款，北辰實(shí)業(yè)似乎并沒有很好的還款來源。據(jù)悉，其目前融資成本為基準(zhǔn)利率上浮15個(gè)點(diǎn)。

　　因此，2013年在加速項(xiàng)目開發(fā)和周轉(zhuǎn)速度的同時(shí)，北辰計(jì)劃利用“總部融資”模式的優(yōu)勢，重點(diǎn)強(qiáng)化對貨幣資金的合理配置及使用。

　　此外，北辰還希望拓寬融資渠道，通過對養(yǎng)老、文化旅游等新興房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的研究和低成本擴(kuò)張模式的探索，實(shí)現(xiàn)規(guī)模上的擴(kuò)張和可持續(xù)發(fā)展能力的提升。

　　拮據(jù)的現(xiàn)金流、不平衡的發(fā)展，似乎不應(yīng)該是國企會(huì)有的狀況卻又在北辰實(shí)業(yè)這家公司身上真實(shí)的發(fā)生了。