3年之內(nèi)，中駿置業(yè)達(dá)到200億的銷售額，應(yīng)該是可行的。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 李雯露 “房地產(chǎn)最大的風(fēng)險(xiǎn)就是降價都賣不動?！?月28日的香港業(yè)績會上，中駿集團(tuán)控股有限公司董事局主席黃朝陽在宣布將進(jìn)軍上海市場的同時，如此闡釋自己對市場風(fēng)險(xiǎn)的看法。

　　“受到調(diào)控影響的不僅僅是局部地區(qū)，任何地方都一樣。只要有需求就有市場，其他的都只是價格的問題。但是如果沒有需求，價格再低也賣不動，這就是風(fēng)險(xiǎn)?！?/p>

　　黃朝陽表示，人往哪里走，公司就得在哪里發(fā)展。并宣布，今年中駿置業(yè)關(guān)注的重點(diǎn)會是長三角地區(qū)。

　　作為福建本土企業(yè)，福建海西地區(qū)顯然已經(jīng)無法滿足中駿置業(yè)的長期發(fā)展。

　　根據(jù)黃朝陽的規(guī)劃，在未來1-2年，中駿置業(yè)整體業(yè)務(wù)之中，福建占比仍會最大，同時該公司將會按照既定戰(zhàn)略：在海西、環(huán)渤海、長三角區(qū)域發(fā)展并逐步向外擴(kuò)張。

　　談及上海市場，黃朝陽透露，今年中駿置業(yè)有望進(jìn)入上海。

　　黃朝陽表示：“我們不會選擇太周邊的區(qū)域，但是上海核心的區(qū)域現(xiàn)在已經(jīng)沒有土地了，所以一定會是在上海主要的新區(qū)里，位置不會太偏，并且會做中端產(chǎn)品?！?/p>

　　就在香港業(yè)績會召開的前一晚，中駿置業(yè)控股有限公司發(fā)布2012年年度報(bào)告。

　　截止至2012年12月31日，中駿置業(yè)實(shí)現(xiàn)合同銷售60.16億人民幣，同比上升32%；實(shí)現(xiàn)銷售面積67萬平方米，較上年同期增長30%。

　　報(bào)告期內(nèi)，中駿置業(yè)確認(rèn)銷售收入及公司盈利分別約為35.22億元及9.01億元，每股基本收益為0.236元。

　　另外，中駿置業(yè)在營業(yè)收入以及凈利潤方面均呈現(xiàn)同比下降，去年該公司錄得營業(yè)收入36.37億人民幣，按年下降3.5%；錄得純利倒退6.1%至6.72億元。

　　據(jù)介紹，去年年內(nèi)，中駿置業(yè)共有12個項(xiàng)目處于在售狀態(tài)，其中5個項(xiàng)目為年內(nèi)新推售，分別為位于泉州的財(cái)富中心·世界城、黃金海岸一期和四季家園二期，廈門的四季陽光以及位于鞍山的御泉新城·湯泉香墅。

　　截止至2012年底，中駿置業(yè)累計(jì)擁有土地儲備871萬平方米，可滿足其未來4-5年發(fā)展需要。

　　以下為中駿置業(yè)2012業(yè)績發(fā)布會現(xiàn)場問答環(huán)節(jié)整理實(shí)錄：

　　現(xiàn)場提問：今年中駿置業(yè)的凈預(yù)售金額是多少？

　　管理層：去年年底，我們對2013年的銷售目標(biāo)做了一個測算，當(dāng)時定下來的目標(biāo)是75億元人民幣，即同比增長約25%。

　　但事實(shí)上，公司今年前三月的銷售情況好于預(yù)期，截止至3月27日，已經(jīng)實(shí)現(xiàn)銷售約26億元人民幣。同時，認(rèn)購未簽約的部分達(dá)9個億。因此，實(shí)際已鎖定了30多億的銷售。當(dāng)然，我們還會有一些項(xiàng)目在今年第三、第四季度推出，目前的銷售目標(biāo)認(rèn)為75億，同時也希望能夠取得更多突破。

　　現(xiàn)場提問：從中駿置業(yè)去年的銷售分布來看，福建省依然是公司發(fā)展的重點(diǎn)，未來是否仍以福建為主？

　　管理層：在福建，我們有熟悉的市場以及較好的品牌影響力，因此會繼續(xù)深耕細(xì)作，包括類似縣城的小地方。與此同時，我們也會在環(huán)渤海繼續(xù)發(fā)展。不過，今年中駿置業(yè)關(guān)注的重點(diǎn)則是長三角地區(qū)。

　　在未來1-2年，公司整體業(yè)務(wù)之中，福建占比仍會最大，同時還會按照既定戰(zhàn)略：在海西、環(huán)渤海、長三角區(qū)域發(fā)展并逐步向外擴(kuò)張。

　　我覺得，受調(diào)控影響的不僅僅是局部地區(qū)，任何地方都一樣。所以業(yè)務(wù)的集中與分散都有各自的好處，當(dāng)然我們也不會太分散。

　　現(xiàn)場提問：您提到，今年公司會重點(diǎn)關(guān)注長三角地區(qū)，原因?yàn)楹危烤唧w會關(guān)注哪些城市？預(yù)計(jì)會達(dá)到怎樣的規(guī)模？

　　管理層：公司的發(fā)展方向要與人口流向保持一致。換句話說，人往哪里走，你就得在哪里發(fā)展。因?yàn)槌擎?zhèn)化發(fā)展至今，我們需要重新思考市場拓展的問題。

　　一二線城市的需求是非常強(qiáng)大的，我們覺得相對來說，一二線城市的風(fēng)險(xiǎn)會更小一些。只要有需求就有市場，其他的都只是價格的問題。但是如果沒有需求，價格再低也賣不動，這就是風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)最大的風(fēng)險(xiǎn)就是降價都賣不動。

　　另外，我們對于福建海西的市場已經(jīng)非常了解，并且有品牌影響力，所以在海西的三、四線城市尋找市場的空隙，比如某些地方房地產(chǎn)樓盤還沒怎么發(fā)展，我們就可能去做幾個樓盤，但需求量并無法持續(xù)。因而，我們決定在海西以外的市場尋找機(jī)會，并會將主力放在一二線城市。

　　而目前，中駿置業(yè)在長三角還沒有項(xiàng)目，對于這一市場，我們也已經(jīng)關(guān)注一段時間了。

　　比如，我們進(jìn)入上海，會先做一些嘗試，一開始并不會投太大的項(xiàng)目。所以在發(fā)展規(guī)模方面，還得看土地取得的情況。不過，可以確定的是在未來1、2年內(nèi)，福建占比仍會是最多。

　　現(xiàn)場提問：您剛才提到會進(jìn)入上海，中駿置業(yè)會自己來做，還是選擇以合作的方式進(jìn)入上海市場？

　　管理層：自己做或者跟別人合作都有可能。我們一直在觀察，也參加了幾次拍賣、招標(biāo)，但是由于價格太高，我們最后都放棄了。

　　現(xiàn)場提問：在拿地方面，公司有怎樣的選擇標(biāo)準(zhǔn)？對于項(xiàng)目的回報(bào)率是否有明確的要求？

　　管理層：我們認(rèn)為凈利潤差不多在12%-15%左右，這只是其中一個指標(biāo)。除此之外，還有多項(xiàng)的指標(biāo)，包括區(qū)域的融資情況等等。當(dāng)然，凈利潤是我們考慮的首個要素。

　　現(xiàn)場提問：進(jìn)入上海，中駿置業(yè)會關(guān)注哪些區(qū)域，傾向于上海周邊還是核心？公司會對上海市場的產(chǎn)品如何定位？

　　管理層：對于上海市場，我們不會選擇太周邊的區(qū)域，但是上海核心的區(qū)域現(xiàn)在已經(jīng)沒有土地了，所以一定會是在上海主要的新區(qū)里，位置不會太偏，并且會做中端產(chǎn)品。

　　現(xiàn)場提問：為什么選擇在上海發(fā)展中端的項(xiàng)目呢？

　　管理層：上海的剛性需求和改善需求比較大，因?yàn)樯虾Ｓ?000多萬人口，這個需求非常大。

　　現(xiàn)場提問：但是上海的土地比較稀缺，因而有不少發(fā)展商針對剛需也會做偏向高端的產(chǎn)品，相比之下，倘若中駿置業(yè)以同樣的價格拿地，做中端產(chǎn)品，那么毛利就面臨下降的危險(xiǎn)。

　　管理層：中駿置業(yè)不是做低端產(chǎn)品，低端是政府需要考慮，我們做中高端產(chǎn)品，主要面向首次改善型客群，比如原來他在老城區(qū)有一套比較普通的房子，但價格也不低，他把老房子賣掉，買一套稍微大一點(diǎn)的，這就是首次改善型需求。這部分客戶群還沒有被限購。

　　現(xiàn)場提問：就毛利率來講，您覺得福建的項(xiàng)目毛利率比較高，還是其它地方的項(xiàng)目毛利率比較高？

　　管理層：現(xiàn)在內(nèi)房企整體的毛利率都在下降，這是一個趨勢，因?yàn)槿斯?、材料的費(fèi)用都在上漲。與此同時，國家又在宏觀調(diào)控，不讓房價過快上漲，所以毛利率整體都會往下走。

　　但是，由于現(xiàn)在整個市場規(guī)模擴(kuò)大，其它的費(fèi)用相對來說也會適當(dāng)降低。

　　現(xiàn)在很難講某個區(qū)域的房子毛利率就一定高，很多公司毛利率都是今年高明年低的情況，主要是因?yàn)轫?xiàng)目不同，也許剛好今年交房的項(xiàng)目土地價格比較便宜，毛利也就比較高，而明年交房的土地比較貴，毛利也就下來了。

　　現(xiàn)場提問：今年中駿置業(yè)將要推出的樓盤，土地成本如何？

　　管理層：其實(shí)我們現(xiàn)在的平均地價大概是1062元/平方米，如果把這個數(shù)字除掉我們2012年的售價，所占比例還不到12%。由此來看，我們的土地價格還是比較低的。不過還是要看公司未來發(fā)展的具體是哪些項(xiàng)目，土地成本也會有高也有低。

　　現(xiàn)場提問：新一屆領(lǐng)導(dǎo)上臺，對于福建有沒有一些利好政策？

　　管理層：隨著兩岸的關(guān)系不斷改善，廈門從前線(不能建設(shè)、不能發(fā)展)區(qū)域，逐步開發(fā)，在三通之后有了進(jìn)一步的發(fā)展。與此同時，閩商擁有強(qiáng)大的海外關(guān)系，具備很強(qiáng)的實(shí)力，華僑方面的投資占比比較大。

　　對于福建，早已出臺了相關(guān)的先行先試政策，現(xiàn)在國家加大力度發(fā)展海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)，已經(jīng)有一些政策。坦白講，福建的住宅賣得非常好。

　　在價格方面，以廈門為例，島外已超過1萬元/平方米，集美區(qū)的均價是1.3萬/平方米-1.5萬/平方米，島內(nèi)價格去到2-3萬/平方米。

　　現(xiàn)場提問：對于公司未來的發(fā)展，管理層是否有一個中長期的目標(biāo)？

　　管理層：我們預(yù)計(jì)，2015年，中駿置業(yè)將會進(jìn)入一個快速的發(fā)展期，這幾年公司將會發(fā)生較大幅的的增長。

　　數(shù)據(jù)顯示，2009年-2012年，中駿置業(yè)的銷售額復(fù)合增長率是23.4%，進(jìn)入快速發(fā)展期之后，公司的增長率必然會比這個更高。

　　現(xiàn)場提問：3-5年是否有可能達(dá)到200億的規(guī)模？

　　管理層：3年之內(nèi)，我們達(dá)到200億的銷售額，應(yīng)該是可行的。

　　現(xiàn)場提問：報(bào)告期內(nèi)，公司的現(xiàn)金約30億，出于擴(kuò)張的需要，公司未來幾年會否有融資的安排？

　　管理層：按照這個發(fā)展速度，以我們現(xiàn)有的負(fù)債率、資金情況來說，應(yīng)該沒有什么問題。與此同時，公司的銷售回款比較快，有大量的預(yù)收的賬款；而且我們在今年1月又增發(fā)了1.5億美元，再加上國內(nèi)項(xiàng)目的一些融資，所以資金方面沒有問題。

　　現(xiàn)場提問：目前，公司的融資成本在什么水平？

　　管理層：不到9%。

　　現(xiàn)場提問：未來公司的融資方向是不是以發(fā)債和貸款為主？

　　管理層：其實(shí)，我們?nèi)谫Y一直采取多樣化的方式。在海外，我們有境外發(fā)債、上市發(fā)債以及境外的銀行貸款。在國內(nèi)，我們能夠獲得開發(fā)貸款，同時也可以借力信托、基金，以及項(xiàng)目合作等等。

　　而且我們還在研究，境外可能會引入合作的基金，引入新的投資者，在股權(quán)市場也會做一些提前的考慮。事實(shí)上，我們有些項(xiàng)目已經(jīng)跟香港的一些基金合作了，中駿置業(yè)從來都不排斥跟一些好的基金或者好的地產(chǎn)公司合作。