可能用“十分糟糕”來(lái)形容瑞房2012年的業(yè)績(jī)，也不會(huì)太過(guò)分。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 梁嘉欣 “去年我們的業(yè)績(jī)不理想，我向我們的股東以及投資者致歉，我們不想找任何借口解釋我們?yōu)槭裁礇](méi)有做好，但是我們已經(jīng)總結(jié)了教訓(xùn)。我很有信心以后我們的業(yè)績(jī)是會(huì)有改善的”，在3月28日的業(yè)績(jī)會(huì)上，瑞安房地產(chǎn)主席羅康瑞神色有些凝重。

　　可能用“十分糟糕”來(lái)形容瑞房2012年的業(yè)績(jī)，也不會(huì)太過(guò)分。

　　根據(jù)瑞房3月28日公布的業(yè)績(jī)報(bào)告，2012年瑞房錄得營(yíng)業(yè)額為48億元，跌43%；經(jīng)營(yíng)溢利13.97億元，跌55%；純利20.29億元，跌41%；不計(jì)投資物業(yè)重估收益盈利為2.01億元，大跌87%。毛利率則仍保持于43%。

　　期內(nèi)，瑞房錄得合約銷售額為57.32億元，遠(yuǎn)低于年度120億銷售目標(biāo)，且整體銷售更比2011年減少。

　　同時(shí)，隨著2012年的落幕，瑞房的第一個(gè)三年發(fā)展計(jì)劃也宣告結(jié)束，然而截至2012年底，瑞房并未能達(dá)到建成100萬(wàn)平方米的發(fā)展目標(biāo)。

　　顯然這樣的業(yè)績(jī)也不能令瑞房自身滿意。羅康瑞有意通過(guò)集團(tuán)架構(gòu)重組的方式，重新提振瑞房的業(yè)績(jī)，“我非常希望看見(jiàn)瑞安房地產(chǎn)重新增長(zhǎng)，而不是只是守住”。

　　最為明顯的舉措就是--分立中國(guó)新天地。瑞安房地產(chǎn)1月9日宣布，董事會(huì)主席羅康瑞將領(lǐng)導(dǎo)公司全資附屬公司中國(guó)新天地有限公司的成立及定位，于3月1日開(kāi)始營(yíng)運(yùn)。

　　資料顯示，中國(guó)新天地將主要集中在內(nèi)地城市繁華地段管理、設(shè)計(jì)、租賃、營(yíng)銷、提升高端零售、辦公樓、娛樂(lè)及酒店物業(yè)。

　　據(jù)透露，首批確定注入的項(xiàng)目包括上海新天地、企業(yè)天地、虹橋天地、武漢天地、重慶天地等商業(yè)物業(yè)，料涉及資產(chǎn)總額680億元。不過(guò)，羅康瑞還是未透露中國(guó)新天地的具體業(yè)務(wù)和做法。

　　與此同時(shí)，羅康瑞再度親自上陣，擔(dān)任新天地的主席，“就我自己而言，相信在未來(lái)我仍將會(huì)很積極地部署計(jì)劃公司如何發(fā)展”。

　　此時(shí)，已距離羅康瑞卸任瑞安房地產(chǎn)CEO兩年。瑞房業(yè)績(jī)倒退，外界難免可能會(huì)將原因與交班接替聯(lián)系起來(lái)。

　　“是不是李進(jìn)港接過(guò)來(lái)馬上就很容易進(jìn)行管理？我相信這也不是容易的，畢竟現(xiàn)時(shí)環(huán)境很復(fù)雜。但我對(duì)李進(jìn)港還非常有信心，他在瑞安工作了27年，我知道他有能力，現(xiàn)在在于如何調(diào)整角色。大家都知道，坐不同的位置都要調(diào)整不同的角色才可以發(fā)揮”，羅康瑞如此坦言。

　　其續(xù)稱，從沒(méi)有想過(guò)要退休，“我很喜歡工作，而且很享受工作。特別是在現(xiàn)時(shí)內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)雜多變的環(huán)境下，我相信我過(guò)往的經(jīng)驗(yàn)還是很重要，所以我剛才也強(qiáng)調(diào)，未來(lái)兩家公司的發(fā)展策略、規(guī)劃等，我還是會(huì)積極參與多些。”

　　按照羅康瑞的想法，將來(lái)瑞安集團(tuán)房地產(chǎn)板塊將會(huì)以瑞安房地產(chǎn)和中國(guó)新天地為主，瑞安房地產(chǎn)主要專注開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，而中國(guó)新天地則主要負(fù)責(zé)資產(chǎn)管理。

　　至于目前瑞安旗下另一地產(chǎn)公司--瑞安建業(yè)，考慮畢竟目前公司規(guī)模比較小，而現(xiàn)在中國(guó)大陸房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)很激烈，競(jìng)爭(zhēng)力不夠強(qiáng)，所以現(xiàn)在瑞建必須盡快把項(xiàng)目套現(xiàn)后，再去考慮如何進(jìn)行下一步的發(fā)展。

　　“不排除將來(lái)瑞建也會(huì)做房地產(chǎn)，但要先厘清瑞建將來(lái)的優(yōu)勢(shì)在哪里，我們要去發(fā)揮，要去想如何做才可以創(chuàng)造更多的價(jià)值。”

　　至于重組后的瑞安房地產(chǎn)，羅康瑞透露，希望未來(lái)能更多參與中小型項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)當(dāng)中，借此加快資金周轉(zhuǎn)，知識(shí)型社區(qū)項(xiàng)目除外。料短期內(nèi)不會(huì)參與舊城改造項(xiàng)目，除非是已拆遷完畢。

　　同時(shí)，羅康瑞也希望能把公司的負(fù)債率再降一些。他指出，過(guò)去三年瑞房一共投入了140億用于項(xiàng)目拆遷，令公司的資金及成本壓力上升，但現(xiàn)在只要再投幾十億就可以完畢。另外，若中國(guó)新天地分拆上市成功，也能給公司提供新的資金來(lái)源，但目前未有新進(jìn)展。

　　以下為業(yè)績(jī)會(huì)現(xiàn)場(chǎng)問(wèn)答實(shí)錄：

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：中國(guó)新天地于3月1日正式成立，作為第二個(gè)三年計(jì)劃的重要一環(huán)，您們對(duì)其的發(fā)展有沒(méi)有一個(gè)目標(biāo)？希望它未來(lái)發(fā)展成怎么樣的公司？

　　羅康瑞：現(xiàn)在我們?cè)谧銮捌跍?zhǔn)備工作，在研究很多不同的方案，目前有一些核心物業(yè)會(huì)注入中國(guó)新天地，比如上海新天地等已經(jīng)直接交予中國(guó)新天地管理，近期我們也發(fā)現(xiàn)很多需要改善的地方。在上海新天地，我們本來(lái)就已經(jīng)有一家酒店，我們最近也會(huì)開(kāi)一家新的酒店，但是這就變成兩家酒店在競(jìng)爭(zhēng)，這很不合理，而且兩家酒店距離又非常近，所以我們現(xiàn)時(shí)正在考慮將其中一家酒店改裝成為旗艦店，那個(gè)地點(diǎn)非常好，又是在人工湖前面，若改裝成功估計(jì)租金收入會(huì)比酒店增加三倍?，F(xiàn)在我們正在計(jì)劃和部署的過(guò)程之中，在做可行性方案，經(jīng)過(guò)內(nèi)部研究認(rèn)為可行，我們就向政府申請(qǐng)轉(zhuǎn)換用途。

　　其中中國(guó)新天地未來(lái)也會(huì)很積極參與瑞安房地產(chǎn)旗下商業(yè)物業(yè)的發(fā)展?，F(xiàn)在中國(guó)新天地工作人數(shù)已經(jīng)超過(guò)300人，其中包括由瑞房直接調(diào)派過(guò)去的160人，這也使得這個(gè)團(tuán)隊(duì)很快就成立了，且這也是我主導(dǎo)的創(chuàng)業(yè)期，希望能很快投入角色，為公司增值。

　　至于發(fā)展目標(biāo)肯定有，但是現(xiàn)在不方便透露。中國(guó)新天地主要以收租為主，相信未來(lái)租金收入會(huì)有一個(gè)相當(dāng)幅度的增長(zhǎng)，原因在于我們這幾年都有很多新的建設(shè)，且會(huì)不斷改善、增加價(jià)值。同時(shí)，我們不希望中國(guó)新天地未來(lái)只是一個(gè)純粹的收租股，因?yàn)槲覀冇幸恢Х浅?qiáng)的團(tuán)隊(duì)，前段時(shí)間我們才剛宣布收購(gòu)塔博曼華夏柏欣70%股權(quán)，這是目前在中國(guó)大陸最完整、最有能力的一家商業(yè)地產(chǎn)管理公司，這是我們目前正在部署的工作之一，我們會(huì)在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候詳細(xì)介紹中國(guó)新天地的業(yè)務(wù)和做法。

　　李進(jìn)港：目前注入多少資產(chǎn)進(jìn)中國(guó)新天地還沒(méi)定，但現(xiàn)在瑞安在上海開(kāi)發(fā)的商業(yè)物業(yè)值達(dá)190億，其他城市的商業(yè)物業(yè)值也有50億，另外，這兩年內(nèi)我們會(huì)完成的商業(yè)物業(yè)大概會(huì)達(dá)到400億，這些加起來(lái)已經(jīng)超過(guò)600億，還沒(méi)算后續(xù)開(kāi)發(fā)的，所以發(fā)展空間非常大。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：剛提及未來(lái)瑞安房地產(chǎn)會(huì)做一些中小型項(xiàng)目，能否透露一下今年內(nèi)會(huì)投入多少用于購(gòu)置這些新項(xiàng)目？將聚焦在哪些區(qū)域或城市？

　　李進(jìn)港：目前瑞安房地產(chǎn)做的八個(gè)項(xiàng)目規(guī)模都比較大，前期投入比較高。我們也覺(jué)得，這些項(xiàng)目長(zhǎng)遠(yuǎn)會(huì)產(chǎn)生很多的價(jià)值，但在每一年開(kāi)發(fā)有時(shí)候比較難控制，所以我們希望能加入中小型項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)加快資產(chǎn)周轉(zhuǎn)。另外，我們希望所選的項(xiàng)目位置還是在目前已有城市，譬如現(xiàn)在我們?cè)谏虾Ｓ兴膫€(gè)項(xiàng)目，在武漢、重慶可能有兩三個(gè)，我們?cè)谶@些地方已經(jīng)建立了品牌，而且也有人才，所以我們也比較容易啟動(dòng)。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：目前瑞安對(duì)旗下瑞安房地產(chǎn)及中國(guó)新天地的分工進(jìn)行了明確劃分及調(diào)整，那關(guān)于瑞安建業(yè)的定位，是否也會(huì)做出相應(yīng)的調(diào)整？

　　羅康瑞：我現(xiàn)在很積極地去安排部署、計(jì)劃瑞安集團(tuán)旗下房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的重組，將來(lái)房地產(chǎn)板塊將會(huì)以瑞安房地產(chǎn)和中國(guó)新天地為主，瑞安房地產(chǎn)主要專注開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，而中國(guó)新天地則主要負(fù)責(zé)資產(chǎn)管理。至于瑞安建業(yè)，畢竟目前公司規(guī)模比較小，而現(xiàn)在中國(guó)大陸房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)很激烈，每個(gè)公司都要有很強(qiáng)的優(yōu)勢(shì)才可以發(fā)展，瑞建的競(jìng)爭(zhēng)力不夠強(qiáng)，所以現(xiàn)在瑞建必須盡快把項(xiàng)目套現(xiàn)后，再去考慮如何進(jìn)行下一步的發(fā)展。不排除將來(lái)瑞建也會(huì)做房地產(chǎn)，但要先厘清瑞建將來(lái)的優(yōu)勢(shì)在哪里，我們要去發(fā)揮，要去想如何做才可以創(chuàng)造更多的價(jià)值。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：今年瑞安房地產(chǎn)的銷售目標(biāo)定得比較保守，是否是吸取了2012年的經(jīng)驗(yàn)？

　　李進(jìn)港：今年我們對(duì)于市場(chǎng)的看法還是比較審慎，但料今年市場(chǎng)不會(huì)有太大的波動(dòng)。至于會(huì)不會(huì)調(diào)整年度目標(biāo)，現(xiàn)在談還為之尚早，我們還是希望有項(xiàng)目可以一直推出，有些貨尾可以盡快清掉。雖然我們第一季度已經(jīng)完成了51億的銷售額，已經(jīng)超過(guò)銷售目標(biāo)的50%，但我們還是暫時(shí)維持這個(gè)目標(biāo)，因?yàn)槲覀冞€有另外20億是一些商業(yè)項(xiàng)目，我們希望能有多點(diǎn)彈性，再加上我們的租金收入比較穩(wěn)定，最少會(huì)超過(guò)11億、12億，到后面我們?cè)倏纯翠N售目標(biāo)的情況。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：羅康瑞先生您在兩年前就有意部署淡出管理層的角色，但剛您提到您以后會(huì)更加積極參與規(guī)劃和管理，這是否意味著你會(huì)重出江湖，重掌集團(tuán)決策？

　　羅康瑞：雖然兩年前我把瑞安房地產(chǎn)行政總裁的位置交給了李進(jìn)港，但我沒(méi)有想過(guò)要退休，我很喜歡工作，而且很享受工作。特別是在現(xiàn)時(shí)內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)雜多變的環(huán)境下，我相信我過(guò)往的經(jīng)驗(yàn)還是很重要，所以我剛才也強(qiáng)調(diào)，未來(lái)兩家公司的發(fā)展策略、規(guī)劃等，我還是會(huì)積極參與多些。

　　當(dāng)然，瑞安房地產(chǎn)是一家有規(guī)模的公司，是不是李進(jìn)港接過(guò)來(lái)馬上就很容易進(jìn)行管理？我相信這也不是容易的，畢竟現(xiàn)時(shí)環(huán)境很復(fù)雜。但我對(duì)李進(jìn)港還非常有信心，他在瑞安工作了27年，我知道他有能力，現(xiàn)在在于如何調(diào)整角色。大家都知道，坐不同的位置都要調(diào)整不同的角色才可以發(fā)揮。

　　但就我自己而言，相信在未來(lái)我仍將會(huì)很積極地部署計(jì)劃公司如何發(fā)展，我非常希望看見(jiàn)瑞安房地產(chǎn)重新增長(zhǎng)，而不是只是守住。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：瑞房今年想積極減債，有沒(méi)有目標(biāo)計(jì)劃負(fù)債率將降至怎樣的水平？

　　羅康瑞：我很希望看到我們的負(fù)債率可以降下來(lái)，但同時(shí)，因?yàn)槿鸢卜康禺a(chǎn)仍然要投很多錢在拆遷上，單單過(guò)去三年我們就投了140億用于動(dòng)遷，現(xiàn)在還差最后一步，可能再投入多幾十個(gè)億將這些土地清理完畢就可以用于開(kāi)發(fā)，我們覺(jué)得這是一定要做的。當(dāng)然，如果中國(guó)新天地能在短期內(nèi)上市，這將可提供一個(gè)很好的資金來(lái)源。但我們內(nèi)部還是希望中國(guó)新天地的上市時(shí)間可以跟市場(chǎng)配合，我們不愿意賤賣這些這么寶貴的資產(chǎn)，所以現(xiàn)在中國(guó)新天地開(kāi)始跟一些大機(jī)構(gòu)在商討，目前已經(jīng)有幾家大機(jī)構(gòu)正在洽談當(dāng)中，當(dāng)中有可能會(huì)幫助瑞房的債務(wù)。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：合作的形式如何？目前是否有一些項(xiàng)目在談？是以入股形式還是購(gòu)買物業(yè)？

　　羅康瑞：什么形式都有，正在探討，有一些是看中我們很漂亮的物業(yè)，但是我們不舍得賣，還有一種形式就是他們投資了，將來(lái)跟我們一起上市。另外還有就是，一些很龐大的房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)，很想打入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，想找一個(gè)合作伙伴，他們認(rèn)定瑞安是一個(gè)老字號(hào)，希望一起合作來(lái)做。但我們不想貿(mào)貿(mào)然找這些公司來(lái)做，大家一定要有很強(qiáng)的合作策略和方式，所以現(xiàn)在這些行業(yè)討論的，我自己相信在今年之內(nèi)會(huì)有一個(gè)很清楚的答案。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：瑞安以后是否不會(huì)做舊城改造？還是做完現(xiàn)有舊改項(xiàng)目后轉(zhuǎn)型專做中小型項(xiàng)目？但畢竟瑞安的長(zhǎng)處就是做舊改，現(xiàn)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)這么激烈，轉(zhuǎn)型會(huì)不會(huì)有困難？

　　羅康瑞：不是說(shuō)一定不做，但舊城改造單單是動(dòng)遷方面就很困難了，過(guò)去三年我們已經(jīng)投入了140億，但有些地還沒(méi)交給我們，導(dǎo)致資金和成本的壓力非常大，但知識(shí)型社區(qū)例外，不過(guò)短期內(nèi)，瑞安房地產(chǎn)不會(huì)參與舊城改造項(xiàng)目當(dāng)中，除非那個(gè)地已經(jīng)拆遷完畢。