論壇組委會(huì)消息顯示，2012博鰲房地產(chǎn)論壇出席嘉賓陣容和參會(huì)人數(shù)，均已確定超越此前任何一屆。

　　2012年8月9日，“平衡與發(fā)展 可持續(xù)的中國房地產(chǎn)”2012博鰲房地產(chǎn)論壇正式開幕。

　　論壇組委會(huì)消息顯示，2012博鰲房地產(chǎn)論壇出席嘉賓陣容和參會(huì)人數(shù)，均已確定超越此前任何一屆。

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　　現(xiàn)場(chǎng)實(shí)錄：2012博鰲房地產(chǎn)論壇（一）

　　現(xiàn)場(chǎng)實(shí)錄：2012博鰲房地產(chǎn)論壇（二）

　　現(xiàn)場(chǎng)實(shí)錄：2012博鰲房地產(chǎn)論壇（三）

　　現(xiàn)場(chǎng)實(shí)錄：2012博鰲房地產(chǎn)論壇（四）

　　現(xiàn)場(chǎng)實(shí)錄：2012博鰲房地產(chǎn)論壇（五）

　　現(xiàn)場(chǎng)實(shí)錄：2012博鰲房地產(chǎn)論壇（六）

　　現(xiàn)場(chǎng)實(shí)錄：2012博鰲房地產(chǎn)論壇（七）

　　點(diǎn)擊進(jìn)入專題：2012博鰲房地產(chǎn)論壇

　　 主持人：接下來我們有請(qǐng)到的嘉賓是中國經(jīng)濟(jì)體制改革研究會(huì)副會(huì)長、國民經(jīng)濟(jì)研究所所長樊綱先生，他演講題目是：不確定的復(fù)蘇 全球債務(wù)危機(jī)與房地產(chǎn)，掌聲有請(qǐng)樊綱先生。

　　樊綱先生，您的演講時(shí)間為20分鐘，有請(qǐng)！

　　樊綱：謝謝，非常高興再次出席博鰲房地產(chǎn)論壇。由于時(shí)間有限，國際的就不講了，著重講國內(nèi)的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和房地產(chǎn)的問題。

　　現(xiàn)在是這次軟著陸的底部，最低地時(shí)候，大概二季度是最低的，三季度后邊也許開始會(huì)有點(diǎn)兒起色。最低的時(shí)候，是各種說法也比較多的時(shí)候，似是而非的說法也很多的時(shí)候。從一定道理來說，這次確實(shí)不應(yīng)該這么低，如果政策調(diào)整及時(shí)，不該這么低。但是，現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)增長速度比較低，也不是說中國經(jīng)濟(jì)就進(jìn)入了低增長，也不是說中國經(jīng)濟(jì)就需要拯救了。所以，第一個(gè)問題，我想講的是什么是中國經(jīng)濟(jì)的正常增長？

　　現(xiàn)在是軟著陸，從12%的增長降到8%，有的人說中國從此告別過去二十年的兩位數(shù)增長，現(xiàn)在到了7%-8%的增長是低速增長。我說：

　　第一，講話要注重事實(shí)，過去二十年多數(shù)時(shí)期不是兩位數(shù)增長，兩位數(shù)增長是在92年、93年、94、95年四年，05年、06年、07年三年，09年是8%，2010年，對(duì)吧？多數(shù)時(shí)間是7%-8%左右的增長，90年代初還有3%的增長，90年代末到20年代初，那段五、六年的時(shí)間通貨緊縮的時(shí)候，6%-7%的增長，那時(shí)候也是一大堆說法，世界上還有一本書叫《即將崩潰的中國經(jīng)濟(jì)》，新加坡政府還請(qǐng)我過去和這位作者在新加坡的黨校（他們的行政學(xué)院）一對(duì)一進(jìn)行辯論。這個(gè)時(shí)候是各種說法都很多的時(shí)候，現(xiàn)在《FT》等雜志上，各種觀點(diǎn)、各種說法都是很多的時(shí)候，我們自己要有清醒的分析。

　　第二，現(xiàn)在降到7%-8%就是低增長嗎？今年，現(xiàn)在是7.6%，再回一回到8%左右，今后幾年8%左右的增加是低增長嗎？?jī)晌粩?shù)的增長就是好增長嗎？?jī)晌粩?shù)的增長對(duì)中國來講是過熱增長，到9%一定通貨膨脹，到10%以上是通貨膨脹+資產(chǎn)泡沫。回到8%左右的增長，世界上若干個(gè)研究小組研究的結(jié)論就是，中國經(jīng)濟(jì)潛在增長率就是8%左右，低于7%通貨緊縮，高于9%通貨膨脹。所以，什么叫潛在增長？什么叫正常增長？就是沒有通貨膨脹，沒有通貨緊縮的增長。所以，我說回到8%左右的增長是好消息，而不是壞消息。

　　那么，12%和8%差別在什么地方呢？諸位，咱們客觀地分析，其中就包括一塊兒，房地產(chǎn)過熱的增長，誰也不能說房地產(chǎn)不是支柱產(chǎn)業(yè)，誰也不能說房地產(chǎn)不能增長。但是，過熱增長多了億塊兒，它往往就出問題。整個(gè)經(jīng)濟(jì)也是這樣，多了一塊就出問題，出什么問題？政府一天到晚調(diào)來調(diào)去，建了企業(yè)，后來沒市場(chǎng)了還倒閉，12%、8%的年率算，幾萬億的GDP增加值啊，那得涉及多少產(chǎn)業(yè)、多少企業(yè)?。磕且欢ìF(xiàn)在很難受，一定在低谷時(shí)候是大家都難受的時(shí)候，一定有人倒閉破產(chǎn)，不倒閉破產(chǎn)也會(huì)被兼并重組，一定會(huì)出現(xiàn)這種情況。所以，追求的目標(biāo)是平穩(wěn)增長比較好。

　　所以，正是在這個(gè)意義上，我倒是說現(xiàn)在當(dāng)各種悲觀論調(diào)充斥市場(chǎng)的時(shí)候，我覺得我們應(yīng)該有一個(gè)客觀地分析。中國經(jīng)濟(jì)不是越高越好，最高的點(diǎn)在什么地方？今年12%？明年13%？后年14%？那中國經(jīng)濟(jì)最后會(huì)大崩盤，我們還沒遇到過大崩盤呢，希望中國今后10-20年不要大崩盤，8%-9%的增長再持續(xù)十年、二十年、三十年，一大批企業(yè)，包括房地產(chǎn)都會(huì)有大的發(fā)展前途。相反，如果真的是大的崩盤一詞，那慘了。所以，這個(gè)主題多年一直講一個(gè)主題，穩(wěn)定增長比較好一點(diǎn)?，F(xiàn)在，我往這方面多講一講，是針對(duì)現(xiàn)在的很多說法。那么，還有很多的說法，剛才還接到郵件問我知不知道《FT》上面的一篇文章，其實(shí)還不是《FT》，一張報(bào)紙上還不至于登那么一篇文章，好象是網(wǎng)站上登的一篇文章，關(guān)于中國的外匯儲(chǔ)備五年之內(nèi)將耗光等等，各種說法多了，不多說了。

　　什么是中國經(jīng)濟(jì)的正常增長？這與房地產(chǎn)的正常增長有關(guān)系，最好不是過熱增長，大家都持續(xù)穩(wěn)定增長，太低了往回調(diào)一調(diào)，太高了往下壓一壓。我們至少不要鬧得像美國那樣，大家不是崇拜美國嗎？五年沒人管，弄出個(gè)泡沫，最后出一個(gè)金融危機(jī)，全世界背黑鍋，中國經(jīng)濟(jì)要是走到那個(gè)地步，中國經(jīng)濟(jì)就完蛋了，后邊沒戲了，我們準(zhǔn)備出局了，第三次革命，還是第幾次革命就跟不上了，各種社會(huì)矛盾攪在一塊兒，社會(huì)即將崩潰，有沒有第二輪可能都是問題了，這是第一個(gè)觀點(diǎn)。

　　第二個(gè)觀點(diǎn)，房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)取得重要成果，或者說是重大成果。這個(gè)判斷，我覺得很重要，對(duì)理解現(xiàn)在的形勢(shì)和分析政策，我覺得很重要，怎么看待調(diào)控的成果？

　　第一，從2010年下半年開始，政策出臺(tái)以后，那些價(jià)格高漲的地區(qū)基本上穩(wěn)定了下來，沒有波及到全國的絕大多數(shù)二、三、四線城市去，因此全國平均數(shù)總的來講沒有形成大泡沫。這句話是什么意思呢？2010年出臺(tái)政策還是相對(duì)比較及時(shí)的，這是第一句話，它起到了作用，沒有使泡沫形成全國性的大泡沫。所以，剛才孟總講的全國價(jià)格實(shí)際上這一兩年還有所上漲，都跟這個(gè)是有關(guān)系的。因?yàn)?，全國盡管幾個(gè)大城市事實(shí)上有很多樓盤跌了20%-30%，但全國的數(shù)看不出有很大的跌幅。

　　第二，非常重要的一點(diǎn)，要理解房地產(chǎn)市場(chǎng)的話，房?jī)r(jià)高不高和收入高不高是相對(duì)而言的。平均來說，假定這兩年吧（2010下半年-2012現(xiàn)在）價(jià)格基本穩(wěn)定，但這兩年城鎮(zhèn)收入、人均收入（指民意值）增加幅度10%以上，甚至農(nóng)民工的收入在這兩年都是10%以上的增長，同時(shí)沒有通貨膨脹，房?jī)r(jià)破通貨膨脹，收入增長也沒有破通貨膨脹。什么意思呢？如果兩年收入增長負(fù)利的話，跌20%還多。那么，房?jī)r(jià)和收入比相對(duì)而言就降了20%，除了某些地區(qū)房?jī)r(jià)降得更多一點(diǎn)之外，要考慮到這個(gè)因素，相對(duì)而言房?jī)r(jià)是在下降。因此，不能看民意的房?jī)r(jià)絕對(duì)動(dòng)沒動(dòng)，低沒低，而是要看它和收入的關(guān)系有沒有發(fā)生變化。當(dāng)然，房?jī)r(jià)沒（降）低，有些階層收入增長沒那么快，平均增長10%，不一定每個(gè)地方都增長那么快，而且他有可能原來收入低，即便增長比較高，他仍然感到房?jī)r(jià)比較高，買不起房子，一些社會(huì)問題還沒有真正解決，真正對(duì)于那些問題的解決，要靠廉租房、保障房等等這一類的增長了。

　　因此，從這個(gè)角度來講，只要這幾年價(jià)格不再漲，哪怕沒有很跌，事實(shí)上相對(duì)于收入而言，已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了一定程度的調(diào)整。這在判斷現(xiàn)階段形勢(shì)和下一步政策的判斷上，我認(rèn)為要充分分析到、認(rèn)識(shí)到這一方面的問題，這是第二個(gè)觀點(diǎn)，我爭(zhēng)取一定不讓鐘響起來，讓我下去啊。

　　第三個(gè)觀點(diǎn)，現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的當(dāng)務(wù)之急，不是每天重復(fù)要抑制房?jī)r(jià)，而是要盡快地用經(jīng)濟(jì)手段替換下行政手段，用制度替換下政策。

　　天天說要調(diào)控，調(diào)控的對(duì)象，調(diào)控的目的應(yīng)該很明確了，就是要抑制投資性住房需求，保證消費(fèi)性住房需求的供給。針對(duì)這一條，剛才孟總說是打麻藥，我也同意這個(gè)觀點(diǎn)，臨時(shí)采取措施的話，我說中國的優(yōu)勢(shì)是可以用行政手段作為臨時(shí)措施。但是，你不能總是這樣吧？不能總是行政手段吧？我也同意朱會(huì)長所講的，行政手段不應(yīng)該在這個(gè)問題上拘泥于市場(chǎng)上一些所謂的西方觀點(diǎn)，當(dāng)事情緊急的時(shí)候，制度一時(shí)又建立不起來的時(shí)候，市場(chǎng)緊急的時(shí)候，經(jīng)濟(jì)手段無法馬上用的時(shí)候，作為應(yīng)急手段，行政手段要馬上上來，把泡沫先抑制住再說。但是，這終究不是長遠(yuǎn)的辦法，終究要通過各種新的制度的建設(shè)，包括經(jīng)過一段時(shí)間的試點(diǎn)來建立新的制度，用經(jīng)濟(jì)的手段、用稅收、利率、信貸等政策來替換下類似“限購”這樣的政策。

　　應(yīng)該說，兩年半的時(shí)間過去了，兩年多吧，一直堅(jiān)持調(diào)控，在這一點(diǎn)上我基本同意。否則的話，如果放棄對(duì)投資性需求的控制的話，中國貧富差距這么大，中國金融體制存在的一些問題，確實(shí)很容易產(chǎn)生新一輪的泡沫。但是，想想這些年的一個(gè)主要問題就是，這些行政手段用得很快。但是，制度的改革走得太慢。

　　幾個(gè)月前就聽說，有些省份在申請(qǐng)?jiān)圏c(diǎn)，房產(chǎn)稅這樣的新制度、新政策，遲遲沒見新的東西出來。兩年了，一些新制度的建設(shè)好象沒有什么新的進(jìn)展，除了上海、重慶那邊有很小范圍的試點(diǎn)之外。我認(rèn)為，第一是面可以寬；第二是試點(diǎn)的力度可以加大。針對(duì)我們的問題嘛，針對(duì)投資性需求問題嘛，總之有很多辦法，特別是經(jīng)濟(jì)方面的辦法，不管是房產(chǎn)稅，還是交易稅，大家是有爭(zhēng)議，但是可以試點(diǎn)，要盡快抓緊這些方面的試點(diǎn)，盡快抓緊這些方面制度的改革和推出，替換掉臨時(shí)、應(yīng)急的一些行政手段，才能做到使房地產(chǎn)市場(chǎng)長期穩(wěn)定的發(fā)展，用不著政策一天到晚的在那兒調(diào)來調(diào)去。

　　當(dāng)然了，建立好制度仍然可能出泡沫，美國的例子就是例子。但是，沒有這些制度，沒有這些基準(zhǔn)的制度，我們就很脆弱，我們就太容易出問題了。而且要看到，作早期階段，可能制度要做得更多一點(diǎn)兒，應(yīng)急的時(shí)候確實(shí)需要一些行政手段，但是一些制度的話，恐怕比一些發(fā)達(dá)國家起的作用還要更大一些，才能使得經(jīng)濟(jì)和市場(chǎng)更加穩(wěn)定。

　　所以，以上三個(gè)問題，實(shí)際上也是講政策當(dāng)中面臨的很多問題，怎么看待現(xiàn)在的宏觀經(jīng)濟(jì)增長？怎么看待房地產(chǎn)調(diào)控的成果？怎么看待現(xiàn)在各種制度和政策的相互關(guān)系？希望看到今后一段時(shí)間在這幾個(gè)方面能夠有更清晰的認(rèn)識(shí)，在調(diào)控力度和調(diào)控手段上能夠根據(jù)新的情況作出必要的調(diào)整，我們的市場(chǎng)會(huì)更加健康一點(diǎn)兒。

　　我就講這些，個(gè)人觀點(diǎn)，供大家參考，謝謝大家。

　　主持人：謝謝樊綱先生的精彩演講。大家都知道，樊綱先生是我們非常熟悉的知名學(xué)者，自第一屆開始就應(yīng)邀出席了博鰲房地產(chǎn)論壇，并留下了許多傳誦至今的言論、觀點(diǎn)和意見。接下來，讓我們?cè)僖淮斡谜坡暩兄x以上四位嘉賓為我們帶來的精彩演講。

　　接下來我們要進(jìn)行的環(huán)節(jié)是博鰲鏗鏘行主題討論：再論政策“被拋棄”的房地產(chǎn)。

　　去年的博鰲鏗鏘行主題討論推出了“調(diào)控圍城中國房地產(chǎn)政策選擇”；一年過去，我們請(qǐng)出相同的四位嘉賓上臺(tái)，再論政策，探討全新形勢(shì)下“被拋棄”的房地產(chǎn)行業(yè)。本場(chǎng)博鰲鏗鏘行主題討論的嘉賓主持是香港恒隆集團(tuán)、恒隆地產(chǎn)有限公司董事長陳啟宗先生。

　　參與討論嘉賓是：

　　中國經(jīng)濟(jì)體制改革研究會(huì)副會(huì)長、國民經(jīng)濟(jì)研究所所長樊綱先生

　　著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、中國城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)研究所所長陳淮先生

　　華遠(yuǎn)地產(chǎn)股份有限公司董事長任志強(qiáng)先生

　　讓我們用熱烈的掌聲歡迎四位嘉賓上臺(tái)就座。另外，也歡迎臺(tái)下所有嘉賓積極參與討論，請(qǐng)工作人員準(zhǔn)備好話筒，謝謝。

　　主持人：提醒一下四位嘉賓，本次討論時(shí)間是20分鐘。

　　陳啟宗：我們只有20分鐘，今天的這個(gè)環(huán)節(jié)主要是針對(duì)任志強(qiáng)而來的，先給你三分鐘，你先講為什么被拋棄了，然后請(qǐng)陳淮和樊綱批評(píng)你，然后再請(qǐng)臺(tái)下的嘉賓更厲害的批評(píng)你。

　　任志強(qiáng)：這個(gè)日程安排有點(diǎn)問題，陳總讓我單獨(dú)先講，因?yàn)橛懻撏暌院笤僮屛抑v二十分鐘，那就說不清楚了。先別說講三十分鐘有問題，二十分鐘有更有問題了，三分鐘就更說不清楚。簡(jiǎn)單地說，朱熔基制定了產(chǎn)業(yè)政策，取消福利分房而市場(chǎng)化，23號(hào)文件以后就形成了中國的市場(chǎng)化。

　　2003年以后，這屆政府在兩任時(shí)間基本上是把房地產(chǎn)當(dāng)工具，從來沒有定過房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展政策，從來定的是因?yàn)閯e的經(jīng)濟(jì)政策拿房地產(chǎn)當(dāng)工具，就像樊綱說的，熱的時(shí)候把房地產(chǎn)往下壓一壓，冷的時(shí)候就把房地產(chǎn)業(yè)往上提拉一下。中國某個(gè)人說過夜壺論，馮侖就把夜壺論引入房地產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)就變成了夜壺，需要的時(shí)候從床底下拿出來用一用，不需要的時(shí)候就踢到床底下去，讓它待一會(huì)兒。

　　2003年以來，每次經(jīng)濟(jì)過熱的時(shí)候，樊綱先生的這套理論就來了，就是因?yàn)榻?jīng)濟(jì)過熱了，所以就有泡沫了，尤其是經(jīng)濟(jì)過熱的時(shí)候，第一刀就砍在房地產(chǎn)上。確實(shí)，當(dāng)時(shí)的背景是這樣，那時(shí)候是90年代。但是，1993年朱熔基上臺(tái)，那時(shí)候是副總理，也是做的宏觀調(diào)控措施，同樣用的是砍房地產(chǎn)。但是，那時(shí)候還是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代。1988年的時(shí)候也是如此，用的是存款劍，計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代就是用的這種手段。但是，98年以后就不一樣了，現(xiàn)在看到的都是取消市場(chǎng)化，要用行政手段把房地產(chǎn)調(diào)控當(dāng)成工具來調(diào)整經(jīng)濟(jì)過熱的問題。所以，這就是我們看到的一種現(xiàn)實(shí)現(xiàn)象，我說完了。

　　陳啟宗：陳淮，你同意嗎？不同意的話，告訴我他錯(cuò)在哪兒，任志強(qiáng)錯(cuò)不是第一次了。

　　陳淮：他有些說法我覺得還是對(duì)的，但是他說“被拋棄”，我覺得還值得商榷。因?yàn)?，從來沒有被拾起來過，本來沒有撿起過，何來拋棄一說呢？朱會(huì)長講98年金融危機(jī)和世界金融危機(jī)中房地產(chǎn)發(fā)揮了不同的作用，我稍微說點(diǎn)不同的意見，當(dāng)年朱熔基總理說住房、汽車是支柱產(chǎn)業(yè)的時(shí)候，它并沒有發(fā)揮支柱產(chǎn)業(yè)的作用。但是，我不想它成為支柱產(chǎn)業(yè)，要把它壓回去的時(shí)候，他也沒有被壓回去，千萬不要過高的估計(jì)政府優(yōu)化選擇的能力，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)、支柱產(chǎn)業(yè)這些詞兒都是從支柱產(chǎn)業(yè)來的，都是從日本產(chǎn)業(yè)政策來的，我專門研究過兩年的日本產(chǎn)業(yè)政策，并且一一地拜訪了當(dāng)年日本制定產(chǎn)業(yè)政策的大腕，機(jī)會(huì)是最成功的日本各個(gè)強(qiáng)調(diào)政府優(yōu)化選擇產(chǎn)業(yè)上犯錯(cuò)誤，就是政府有五個(gè)兒子，他們有自己的定制，大兒子每天早晨煎雞蛋，希望日后考上大學(xué)生，老二給一飯面，老三就是結(jié)果最后成為支柱產(chǎn)業(yè)，我們的房地產(chǎn)行業(yè)就是如此，中國的經(jīng)驗(yàn)也是如此日本政府經(jīng)驗(yàn)也是如此，政府選擇自己的兒子都選不對(duì)，所以政府高興的時(shí)候你努力的研究市場(chǎng)才對(duì)。

 　　我們能舉出中國的例子，過去一些年也能舉出很多的例子。當(dāng)年，政府重點(diǎn)掛牌支持的企業(yè)基本死光，連戶口都不給報(bào)的黑孩子，現(xiàn)在都是世界級(jí)的企業(yè)。2009年，所有的人都說要去庫存化，我們的汽車業(yè)也聽信了，結(jié)果減少原料采購、壓縮生產(chǎn)能力、鼓勵(lì)拋光庫存，2009年那一年中國汽車產(chǎn)業(yè)就在世界金融危機(jī)最嚴(yán)重的背景下，當(dāng)年產(chǎn)銷量增長45%。政府的判斷能力其實(shí)也是人的判斷能力，擺脫不了個(gè)人主觀的局限性，我們還得按客觀規(guī)律辦。所以，別老想著拋棄和不拋棄，你老想著“被拋棄”的感覺，就有點(diǎn)兒高中生的感覺，父母不關(guān)心我，等你走到辦公室，真正工作三年才知道你的對(duì)手不是父母，不是政府，是你的上司，是你的同事，是你的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，那個(gè)時(shí)候你就沒有拋棄和不拋棄的感覺了，謝謝。

　　陳啟宗：任志強(qiáng)，你回應(yīng)一下。

　　任志強(qiáng)：哈哈。我很同意陳淮主任的說法，凡是被政府拋棄的都一定活得很好，凡是被政府振興的產(chǎn)業(yè)都垮得稀里嘩啦。

　　陳淮：凡是政府大量花錢的，從移動(dòng)、高鐵、高速等等，都是腐敗高發(fā)區(qū)。

　　任志強(qiáng)：那也就是說，他承認(rèn)我們“被拋棄”的現(xiàn)象，但要告訴大家“被拋棄”是好事，你們只要努力就行，拋棄不拋棄都沒關(guān)系，他要不拋棄，房地產(chǎn)就完啦，這可能是真的！

　　陳淮：還是沒理解客觀規(guī)律，你爹媽重視不重視，你自己努力不努力是決定未來能不能成為人上人的客觀規(guī)律，我聽到爹媽重視的富二代都是開著法拉利半路把一個(gè)女孩子撞死，都是這類問題。

　　陳啟宗：政府不拋棄房地產(chǎn)，就有貪污；那么，政府拋棄房地產(chǎn)，就沒有貪污嗎？

　　陳淮：就因?yàn)槲覀兊姆康禺a(chǎn)業(yè)老想讓政府不拋棄，老塞紅包，你別拋棄我，所以就腐敗了。我們講房地產(chǎn)業(yè)，不管有沒有腐敗，它的發(fā)展并非是按照政府的想象在發(fā)展，我非常同意樊綱教授講的兩條精髓，希望我們都聽進(jìn)耳朵里。第一條，房?jī)r(jià)收入比是一個(gè)好東西。但是，要注意到中國過去幾年的房?jī)r(jià)收入比在降低，而不是簡(jiǎn)單地和國際比有多大的差距，這是第一條。第二條，房地產(chǎn)調(diào)控政策是必要的，但當(dāng)前不是簡(jiǎn)單地把房?jī)r(jià)降百分之多少，而是用符合客觀規(guī)律的制度化辦法、經(jīng)濟(jì)辦法、市場(chǎng)辦法來取代臨時(shí)性的行政性措施，我認(rèn)為這兩條見地叫做經(jīng)濟(jì)學(xué)家的大家。謝謝。

　　陳啟宗：樊綱，你來評(píng)評(píng)任志強(qiáng)的心態(tài)，他到底為什么會(huì)有這個(gè)心態(tài)？好還是不好？對(duì)還是不對(duì)？

　　樊綱：我第一次參加博鰲房地產(chǎn)論壇就說了一句話，在座的房地產(chǎn)商是中國最幸運(yùn)的一批商人，回過頭來想想，這些年你們是掙錢掙得最多的一批人，怎么現(xiàn)在和怨婦一樣？抱怨“被拋棄”了。不拋棄的話，還要繼續(xù)捧著？要繼續(xù)再掙更多的錢？說到這兒，這次不管是拋棄還是不拋棄，這次這個(gè)政策和宏觀調(diào)控關(guān)系不大，這次是因?yàn)樯鐣?huì)問題，2010年4月之前的那幾個(gè)月里面，當(dāng)時(shí)各地人代會(huì)50%以上的提案是關(guān)于房?jī)r(jià)，當(dāng)時(shí)的社會(huì)輿論整個(gè)是一個(gè)反彈，這個(gè)時(shí)候說政府拋棄不拋棄，你都不要想政府，你想其他國家，想另一個(gè)政府。你去南美看，在這種情況下，那個(gè)政府采取的措施就厲害了，各種社會(huì)輿論、社會(huì)利益團(tuán)體、各種利益沖突會(huì)導(dǎo)致某種東西出現(xiàn)。

　　所以，在這個(gè)問題上，我要提醒一句，房地產(chǎn)不僅僅是金融問題，不僅僅是經(jīng)濟(jì)問題，也是社會(huì)問題，也是政治問題。這一次，當(dāng)作政治任務(wù)在完成，不是當(dāng)作經(jīng)濟(jì)任務(wù)在完成。那么，我們要用更大的視野來看房地產(chǎn)，因?yàn)槟銈兲匾耍还苷胁怀惺?，一個(gè)人花錢最多買的東西就是房子，怎么可能不是支柱產(chǎn)業(yè)？房子要裝修，里面要有家電，怎么可能不是支柱產(chǎn)業(yè)。但是，正是因?yàn)樗匾?，涉及的面太重要了，所以管的婆婆也多了一點(diǎn)，各種說法也會(huì)多一點(diǎn)，怨婦的情緒也會(huì)多一點(diǎn)。

　　陳啟宗：任志強(qiáng)，你回應(yīng)一下這個(gè)社會(huì)問題。

　　任志強(qiáng)：我完全同意樊綱說的觀點(diǎn)，我也同意政治問題使得政府不得不采取措施。我只想問一個(gè)問題，從2008年房地產(chǎn)下行，到2009年房地產(chǎn)上來，再到產(chǎn)生這么多怨恨，原因是什么？因?yàn)椋@4萬億和這10萬億，如果沒有這4萬億和10萬億的信貸，那房地產(chǎn)商能把房?jī)r(jià)弄得那么高，讓大家都怨氣嗎？很明顯，這是你犯的錯(cuò)誤，別把這個(gè)錯(cuò)誤擱我身上來啊，其實(shí)道理非常簡(jiǎn)單，你有錯(cuò)就承認(rèn)錯(cuò)誤，然后解決自己的錯(cuò)誤問題，那大家就沒有怨恨了。所以，怨婦的過程是因?yàn)槟惆涯惴傅腻e(cuò)弄到別人身上，本來你把人家婦女強(qiáng)奸了，然后還要說你這個(gè)婦女調(diào)戲我的男人！這是什么？最后，不是我拋棄你，是你把我拋棄了。我們沒有說房?jī)r(jià)過高就好，很多時(shí)候都是你把房?jī)r(jià)催高的，我能管住土地嗎？我能管住稅收嗎？我能管住房?jī)r(jià)不上漲嗎？所以，他強(qiáng)奸完別人，然后說別人錯(cuò)了，這可能是政策中最大的問題。

　　如果倒過來說，樊綱說的我都同意。但是，你要解決老百姓的怨恨問題，要解決房?jī)r(jià)問題，你要從根兒上解決，別從面上解決，根上的問題是土地問題、制度問題、城鄉(xiāng)差別問題等等，哪一個(gè)根上的問題討論了這么多年，沒一個(gè)人動(dòng)，最后反正把房產(chǎn)商收拾了，房?jī)r(jià)不讓你漲，高價(jià)格的房子不讓你賣，把你桉住就完了，這是逃避責(zé)任，所以我認(rèn)為是“被拋棄”了。所以，樊綱的理論是驗(yàn)證了我說的“被拋棄”就是“被拋棄”的現(xiàn)象。陳淮說這么一大堆，解釋的是即使這個(gè)產(chǎn)業(yè)“被拋棄”了，但產(chǎn)業(yè)還是好的，他不能證明沒有“被拋棄”。樊綱說了，它就是支柱性產(chǎn)業(yè)，只是到關(guān)鍵的時(shí)候要按一按，有民怨，但民怨不是我弄出來的。謝謝。

　　陳啟宗：錢還是賺到你的口袋里去了，任志強(qiáng)。

　　任志強(qiáng)：土地價(jià)格上漲是政府賺了，房?jī)r(jià)上漲了，稅收也漲了，房?jī)r(jià)從1萬元漲到3萬元，那2萬元是小業(yè)主賺了。

　　陳啟宗：你不要老算別人的帳，你自己還是賺錢了嘛。

　　任志強(qiáng)：我自己賺的沒有別人賺的多，前面有一大堆人比我賺得多多了。

　　陳啟宗：既然賺了錢，被拋棄一下又怎么樣呢？

　　任志強(qiáng)：你這理論就是被強(qiáng)奸的人還快樂著！

　　陳啟宗：其實(shí)沒有強(qiáng)奸你，你自己也快樂了嘛，錢到你口袋里了，你怎么不算那個(gè)帳呢？總而言之，當(dāng)時(shí)的4萬億是當(dāng)時(shí)有需要，電的用電量掉了20%多，當(dāng)時(shí)沒有那4萬億就沒有辦法，那4萬億進(jìn)來就有后遺癥。

　　任志強(qiáng)：是10萬億。

　　陳啟宗：10萬億絕對(duì)是房地產(chǎn)調(diào)控的后遺癥，所以賺了頭，就埋起頭來，不要說了，賺了就算了?，F(xiàn)在，只剩下三分鐘了，臺(tái)下有沒有觀眾要發(fā)問的？請(qǐng)舉手。

　　提問：樊綱先生講了制度建設(shè)替代的措施，我想請(qǐng)各位都講一下，如果有替代措施的話，第一條措施是什么？剛才，樊綱先生談到的是房產(chǎn)稅，根據(jù)我的判斷沒有法律依據(jù)，2000年的立法是新的稅收必須要立法。

　　陳淮：不要再講了，第一條多蓋房子，快蓋房子，而不是少蓋、不蓋房子，也不是把任志強(qiáng)等抓起來斃了，這是根本的一條，最根本的是要多蓋房子，這是簡(jiǎn)單的邏輯。第二條，調(diào)整城市結(jié)構(gòu)，都住在北京、上海、廣州，什么樣的政策都解決不了房?jī)r(jià)問題，要讓更多的人住城里，大、中、小城市要協(xié)調(diào)發(fā)展。第三條，調(diào)整中央政府和地方政府的協(xié)調(diào)關(guān)系，要讓馬兒跑，不讓馬兒吃草是不行的，地方政府既然承擔(dān)著建設(shè)保障房等一系列任務(wù)，就要做好。那么，與地方不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)相聯(lián)系的稅收制度，還不只是房產(chǎn)稅制度。第四條，調(diào)整社會(huì)收入分配結(jié)構(gòu)，是最終解決房?jī)r(jià)與收入比問題的第一個(gè)依靠，這里頭包括調(diào)整收入分配結(jié)構(gòu)，包括國民收入分配結(jié)構(gòu)，包括第一次分配和第二次分配，也包括國家和個(gè)人、窮人和富人，這個(gè)問題沒法三兩句話說清楚，點(diǎn)到為止。

　　提問：謝謝。

　　樊綱：沒法再把過去討論的問題再討論一次，這些年的論壇一直討論房產(chǎn)稅問題，容積率問題，稅收的問題，地方政府的問題，土地問題等等，剛才你說的沒依據(jù)恰恰是制度沒改，制度改了不就有依據(jù)了嗎？

　　提問：你的意思是先立法？

　　樊綱：當(dāng)然和立法有關(guān)，有些問題是在目前法的框架下有一些變通的辦法也能夠?qū)嵤?/p>

　　陳啟宗：最后一個(gè)問題。

　　提問：每次聽都很感動(dòng)，今天四位在臺(tái)上，兩位學(xué)者，兩位業(yè)者，所說的意見雖然不同，但內(nèi)容非常有真理，非常真實(shí)。一個(gè)問題，怎么讓我的領(lǐng)導(dǎo)去聽到你們的聲音？接受你們的觀點(diǎn)？謝謝。

　　陳啟宗：陳淮。

　　陳淮：首先，是媒體接受，媒體還不接受，領(lǐng)導(dǎo)就聽不到了，領(lǐng)導(dǎo)是按照互聯(lián)網(wǎng)信息摘要來辦事的。剛才，任志強(qiáng)先生說的話，其實(shí)我還要再補(bǔ)充一句，你從小有沒有聽說過中國有一句話，天下沒有有不是的父母。所以，你剛才說政府都錯(cuò)了，你都對(duì)了，你這話是不對(duì)，天下沒有“有不是”的父母。

　　我想，其實(shí)我們別把那些期望把中國城鎮(zhèn)化，老百姓住房改善這些問題，在一分鐘之內(nèi)都說明白，說不明白的。支柱產(chǎn)業(yè)這個(gè)問題，也不僅僅或者主要不是它能帶動(dòng)多少產(chǎn)業(yè)，最重要的是13.6億的中國人，6.9億的中國城鎮(zhèn)人口走到了一個(gè)階段，大家從要求收入的增長這個(gè)利益訴求，走到收入增長和個(gè)人財(cái)產(chǎn)累積并重的訴求，我們從越窮越光榮，越窮越革命的階段走到了有產(chǎn)是一個(gè)好事的階段，這是房地產(chǎn)業(yè)勢(shì)必成為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)最根本的、最廣泛的、最深厚的社會(huì)基礎(chǔ)，謝謝大家！

　　陳啟宗：為三位嘉賓鼓掌！

　　主持人：好的，非常感謝四位嘉賓帶來精彩的演講和討論，也感謝各位嘉賓的參與與支持，謝謝您！

　　下面有請(qǐng)任志強(qiáng)先生演講題目是：為什么我說房地產(chǎn)“被拋棄”？演講時(shí)間為20分鐘，有請(qǐng)。

　　任志強(qiáng)：只給我二十分鐘時(shí)間，我只講一個(gè)問題。前邊那些都不講了，就講一個(gè)問題，為什么我認(rèn)為現(xiàn)在房地產(chǎn)“被拋棄”？其實(shí)，這個(gè)題目是大會(huì)寫的。以前，我是說它在產(chǎn)業(yè)中的重要性?？催@張圖，這張圖是國土資源部公布的按月計(jì)算的房地產(chǎn)業(yè)使用土地的供應(yīng)量，這個(gè)供應(yīng)量充分顯示出對(duì)這個(gè)產(chǎn)業(yè)的重視度和它面臨的問題，以及它未來的預(yù)期。

　　第一個(gè)階段是2003年以前，當(dāng)中國的產(chǎn)業(yè)政策為需要市場(chǎng)化取消福利分房的時(shí)候，平均每年的土地供應(yīng)量大約以40%的速度增長。那時(shí)候的土地是充分供應(yīng)，因此在1998年-2003年之間的這么多年里頭，房?jī)r(jià)平均增長3.5%，老百姓收入增長平均為9.5%-9.6%左右，收入增長遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了房?jī)r(jià)增長。因此，1999年的時(shí)候，上海房?jī)r(jià)雖然很低，但賣不出去，實(shí)行了一條特殊的稅收政策，即購房時(shí)減免個(gè)人所得稅，這項(xiàng)政策一直執(zhí)行到2003年的6月31日止。

　　2003年，我們發(fā)現(xiàn)了一個(gè)巨大的變化，這個(gè)產(chǎn)業(yè)不再以產(chǎn)業(yè)發(fā)展的角度出發(fā)而制定產(chǎn)業(yè)政策。兩條，第一條是嚴(yán)格控制土地供給的閘門，03年出臺(tái)的政策是“嚴(yán)守18億畝紅線”；第二條政策是嚴(yán)格收緊信貸閘門，因此出臺(tái)了121號(hào)文件。2003年以后，尤其是831完成以后，我們可以看見土地總的供給量出現(xiàn)了極度的下滑，連續(xù)十幾個(gè)月是低增長，甚至負(fù)增長，一直延續(xù)到2007年。換句話說，在土地上我們欠了2-3年的債，但這個(gè)債欠得不夠深，是因?yàn)榇饲氨３至?0%左右的速度增長，填補(bǔ)了一部分，因?yàn)槭掷镞€有一些余糧。因此，在這個(gè)過程中出現(xiàn)了一些房?jī)r(jià)的波動(dòng)，但沒有形成巨大的上漲。

　　2007年，這種饑餓再也無法用土地的短缺來填補(bǔ)了。

　　2006年年底，曾培炎副總理召開了座談會(huì)，到2007年春節(jié)前，我們兩次跟曾培炎副總理提出來，要求用增加供給的方法來防止房?jī)r(jià)的上漲。所以，2007年，曾培炎副總理在兩會(huì)之前首先提出要增加土地的供給。兩會(huì)中，溫總理的報(bào)告又特別提出要用增加供給的方式來平衡房?jī)r(jià)。于是，2007年出現(xiàn)了土地的增長高峰，但從土地的增長中可以看到，2007年開始幾乎都是天價(jià)地，而這些天價(jià)地的來源，大家說來源于開發(fā)商炒和媒體炒。但是，如果我們看到這張圖就會(huì)發(fā)現(xiàn)，是因?yàn)橹按罅康呢?fù)增長讓開發(fā)商手里沒有余糧了，很多餓狗在同搶一塊骨頭就出現(xiàn)了天價(jià)地，于是形成了房?jī)r(jià)的暴漲。

　　我們?yōu)槭裁凑f它是產(chǎn)業(yè)政策的一個(gè)工具？2003年沒有SARS的話，提出的就是防止投資過熱。于是，2007年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上再次提出“兩防”，即防止投資過熱和防止通脹。因此，在兩防的指示下又開始以房地產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，連續(xù)出現(xiàn)了08年的持續(xù)下滑，我們可以看到的是，土地供給從一個(gè)高期開始迅速向下延續(xù)，1、2月份還很高。但是，2008年3月份兩會(huì)之后就開始持續(xù)下滑，一直變成負(fù)增長。大家都說，2008年中國經(jīng)濟(jì)的下滑是因?yàn)槊绹鹑谖C(jī)，但我不認(rèn)為是這樣，因?yàn)槊绹鹑谖C(jī)爆發(fā)的時(shí)候，中國經(jīng)濟(jì)沒有出現(xiàn)任何問題，和美國金融危機(jī)完全不是一回事。2007年年底的時(shí)候，美國就開始為經(jīng)濟(jì)的再啟動(dòng)出臺(tái)各項(xiàng)政策，但中國那時(shí)候是“兩防”堅(jiān)決要打下去。2008年初，布什總統(tǒng)開始用減稅的方式拉動(dòng)美國利率，而中國執(zhí)行的是與美國相反的政策，到不行的時(shí)候說都是美國人鬧的，沒什么道理。但是，我們從土地上可以看出來，當(dāng)08年10月份雷曼兄弟出現(xiàn)問題的時(shí)候，我們出臺(tái)了振興政策，但為什么09年的時(shí)候全國土地極度負(fù)增長？沒有人想過這個(gè)問題吧？所有的人都說，09年的振興長中國的房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了一個(gè)高漲，但高漲的是什么？是去庫存化。所以，09年，大量的庫存化，把08年大量積壓的庫存通過09年的銷售變現(xiàn)了。但是，那時(shí)候開發(fā)商大部分的變現(xiàn)錢是還債，沒有錢用于新的投資。到09年年底，我們的土地是-18.9%的增長。我們?cè)倏?010年，由于4萬億+10萬億的信貸，再加上開發(fā)商把大量的庫存變現(xiàn)為現(xiàn)金，所以有了2010年土地（價(jià)格）的暴漲，土地不但是高增長，而且天價(jià)式的高增長，因?yàn)樘靸r(jià)來源于2009年土地稀缺情況下的短缺供給。雖然，08年持續(xù)下降導(dǎo)致我們有一部分庫存，但更嚴(yán)重的是導(dǎo)致了價(jià)格的飛漲。于是，你們可以看到，凡是在土地低增長的情況下，一定會(huì)形成后期的房?jī)r(jià)高增長。2010年土地很多，但2010年的土地不能在2010年變成庫存。所以，2009年消化庫存以后，到2010年的時(shí)候房地產(chǎn)庫存快沒了，因此2010年出現(xiàn)的極度現(xiàn)象是供給短缺，大多數(shù)城市只有2-3個(gè)月的供應(yīng)量，比如說上海、北京。

　　如果只有2-3個(gè)月的庫存時(shí)，房?jī)r(jià)一定是漲的，因此在2010年看到土地高漲的同時(shí)就看到了房?jī)r(jià)的高漲，而房?jī)r(jià)高漲的同時(shí)又推動(dòng)了土地價(jià)格的高漲，形成了一個(gè)惡性循環(huán)，到2011年，樊綱說我們不得不用政治手段和行政手段來抑制。結(jié)果是什么？結(jié)果是，當(dāng)2011年年初出臺(tái)相關(guān)政策以后，我們?cè)俅慰吹匠霈F(xiàn)了與2007年出現(xiàn)“兩防”現(xiàn)象同樣的情況。土地從高增長迅速下滑，滑到2012年土地現(xiàn)在仍然是負(fù)增長。再看最后的圖，雖然不完整，但是，再一次出現(xiàn)了現(xiàn)在所看到的前面幾次循環(huán)，這種循環(huán)就是我們所說的行政導(dǎo)致的周期，而不是自然形成的周期，這個(gè)行政周期是什么？只要2006年以前的土地是低增長、負(fù)增長的，2007年房?jī)r(jià)一定是高增長，到2009年土地是低增長和負(fù)增長的時(shí)候，2010年房?jī)r(jià)一定是高增長?，F(xiàn)在，我們依存的是2010年的土地高增長，導(dǎo)致2011、2012年有大量的庫存，但這種庫存在不能正常消化和運(yùn)行的時(shí)候，就變成了低的土地供給，而這種低的土地供給再形成的一定是下一輪土地的高增長和房?jī)r(jià)的高增長。在年初我們就判斷，明年3月份以后，如果現(xiàn)行政策不變，巨大的剛需會(huì)導(dǎo)致明年的庫存被消化得差不多，而土地供應(yīng)情況又完全可以說明新的增量是不會(huì)出現(xiàn)的。下一輪，明年3月份一定是房?jī)r(jià)的高增長。

　　有一種辦法可以抑制高增長，就是不準(zhǔn)買賣了，取消市場(chǎng)了。否則的話，在供求關(guān)系惡化的情況下，必然會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)一定是漲的。我們已經(jīng)有了前一輪、第二輪兩次土地低增長情況下的報(bào)復(fù)，我們能排除第三次土地低增長之后再出現(xiàn)報(bào)復(fù)嗎？所以，我認(rèn)為“被拋棄”的結(jié)果就一定是土地的低增長，然后形成房?jī)r(jià)的高增長。這時(shí)候，把房地產(chǎn)作為產(chǎn)業(yè)工具，或者把這個(gè)產(chǎn)業(yè)作為調(diào)整中國經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的工具。如果我們的土地供給有了這樣一個(gè)巨大的波動(dòng)，那我們的經(jīng)濟(jì)有可能不出現(xiàn)波動(dòng)嗎？你可能用房地產(chǎn)去填平它嗎？這是根本不可能的。

　　因?yàn)椋?dāng)土地低增長的時(shí)候，第二年形不成供應(yīng)量，要想形成供應(yīng)量要先有土地，然后有一年的生產(chǎn)周期，然后才變成房子，可以對(duì)市場(chǎng)供應(yīng)。就像母豬沒有了，就出不了豬崽，有了豬崽，還要得有六個(gè)月左右的催肥期，才能讓豬肉價(jià)格才能平穩(wěn)。道理是非常相同的，所以僅用這一張圖就足可以說明，當(dāng)房地產(chǎn)“被拋棄”的時(shí)候，必然帶來的是報(bào)復(fù)。我們沒有讓它找到其他的證據(jù)來說明，你能把經(jīng)濟(jì)波動(dòng)靠利用房地產(chǎn)的高和低去把它拉平，是絕對(duì)不可能的只要你想用房地產(chǎn)來拉平中國的經(jīng)濟(jì)，就一定是失敗的。

　　那么，還有兩分鐘時(shí)間，我再說一說。為什么土地可以解決問題？很多人都認(rèn)為房地產(chǎn)把土地用了，從中國歷年的土地供應(yīng)量情況看，整個(gè)建設(shè)用地是圖上的藍(lán)色部分，可以看到2003年全國所用的建設(shè)用地只占了當(dāng)年用地總量的8%，最低的一年。去和前面的圖紙對(duì)應(yīng)，當(dāng)你的嚴(yán)守18億畝紅線導(dǎo)致我們不能用建設(shè)用地?cái)U(kuò)大的時(shí)候，一定會(huì)形成經(jīng)濟(jì)的下滑。當(dāng)然，后頭漲了一些，但是不是建設(shè)用地都?xì)w房地產(chǎn)商了？不是。建設(shè)用地里面分為六類，有工業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施、軍事、旅游、水利、建設(shè)，而房地產(chǎn)建設(shè)只用了多少土地呢？大概用了全部土地的2.4%，其中僅說住宅只用了1.5%，全國土地的1.5%用于住宅，中國人沒地住，房?jī)r(jià)能不高嗎？

　　例子很簡(jiǎn)單，美國的城鎮(zhèn)建成區(qū)占了國土面積的3.1，他只有3億人，同時(shí)他的國土面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)比中國的國土面積大，相比之下相當(dāng)于美國人在城鎮(zhèn)中一個(gè)人所占用的面積是中國一百人所占用的面積。有的人說美國土地大，倒過來去看日本。當(dāng)中國人口密度為1的時(shí)候，日本是1.24的人口密度，可利用的土地遠(yuǎn)遠(yuǎn)比中國少得多，而日本的城鎮(zhèn)化率已達(dá)到全部國土面積的60%，但日本人拿出國土面積的4.2%用于城市建設(shè)。反觀，我們中國有6億多人住在城市建城區(qū)中，有多少面積呢？占了國土面積的0.33%，真正用于居住的，如果把城市道路、廣場(chǎng)、政府大樓扣掉，只有國土面積的0.11%，可想而知，我們比日本和其他任何一個(gè)國家用的國土面積用于居住面積的用地要少得多。所以，絕對(duì)不是因?yàn)殚_發(fā)商而導(dǎo)致18億畝紅線有問題，而是在土地配置上出現(xiàn)了問題。

　　比如，英國1平米的工業(yè)用地要配5平米的住宅，日本說1平米的工業(yè)用地最少要配3.5平米的住宅，而我們工業(yè)的面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于城鎮(zhèn)建成區(qū)的面積，所以才有了大量的農(nóng)民工。而工業(yè)用的土地大于城鎮(zhèn)土地的時(shí)候，是無法讓人們居住的。而我們農(nóng)村宅基地有多少呢？有1.75%，國土面積，是城市建成區(qū)的4倍。如果沒有土地、戶籍的問題，土地和戶籍這兩個(gè)問題如果能夠解決好，中國根本不缺地，也根本不會(huì)出現(xiàn)高房?jī)r(jià)。因此，當(dāng)政府過多的追求GDP，而寧愿把過多土地用于工業(yè)的時(shí)候，而不讓老百姓居住的時(shí)候，對(duì)不起了，您得忍著高房?jī)r(jià)。而我們現(xiàn)在面臨的下一步，當(dāng)房地產(chǎn)越是被調(diào)控和拋棄的時(shí)候，越是下一次面臨更高房?jī)r(jià)沖擊和報(bào)復(fù)的時(shí)候。謝謝！

　　主持人：好的，再一次以熱烈的掌聲感謝任先生的精彩演講。接下來的這位嘉賓已連續(xù)六年參加博鰲房地產(chǎn)論壇，他演講的題目是：摩天魔咒----中國經(jīng)濟(jì)與商業(yè)地產(chǎn)熱，接下來的20分鐘，有請(qǐng)香港恒隆集團(tuán)、恒隆地產(chǎn)有限公司董事長陳啟宗先生給我們帶來精彩的演講。

　　陳啟宗：謝謝。首先評(píng)論一下任志強(qiáng)所說的強(qiáng)奸論。我看，國家沒有強(qiáng)奸房地產(chǎn)商，反而救了房地產(chǎn)商。所以，客氣一點(diǎn)說，房地產(chǎn)商是猶抱琵琶半遮面，還好政府來了4萬億、10萬億，要不然恐怕2009年大部分的房地產(chǎn)商都已經(jīng)破產(chǎn)了，當(dāng)時(shí)是沒有辦法。所以，我只評(píng)論這一句。

　　這個(gè)命題很特別，“平衡與發(fā)展可持續(xù)的中國房地產(chǎn)”，“平衡”這個(gè)字大有問題，平衡是大家都應(yīng)該追求的，但是以中國的國情來說，改革開放只有三十年左右的歷史，真正在制度上的改革，不過是15-17年的歷史，之前主要是意識(shí)形態(tài)的一些障礙。之后，大概94、95年之后，才真正在制度上有改革。我常常說，96年之前，中國連中央銀行都沒有，人民銀行是96年左右當(dāng)時(shí)的朱熔基總理才真正設(shè)立的中央人民銀行。所以，在那么短的一個(gè)歷史過程里，要達(dá)致平衡根本是不可能的事。再說，中國之前的情況和現(xiàn)在的情況，那個(gè)落差恐怕是世界上其他任何一個(gè)國家都沒有見過的，只有戰(zhàn)爭(zhēng)才能夠帶來如此的落差。但是，中國能夠在沒有戰(zhàn)爭(zhēng)的情況下，能夠從一種社會(huì)制度轉(zhuǎn)移到另外一種社會(huì)制度，帶來了一般老百姓生活上的改進(jìn)，我認(rèn)為這是人類歷史上非常了不起的事情。不過，在那么短的歷史過程里，要達(dá)致平衡，簡(jiǎn)直是不可能的。

　　你想想看，從政府分配房屋到現(xiàn)在市場(chǎng)占了相當(dāng)大的份額，都是在短短十幾二十年里完成的一個(gè)過程。所以，從這個(gè)角度來看，不平衡是可以原諒的，也是可以理解的。當(dāng)然，大家要盡量達(dá)致平衡，無論是在政策上，還是在各方面的努力，都是應(yīng)該進(jìn)行的。

　　今天，大會(huì)給我的題目是要講中國經(jīng)濟(jì)和商業(yè)地產(chǎn)熱。對(duì)于這個(gè)“熱”字，我覺得也有難度，有冷的時(shí)候，也就有熱的時(shí)候，也就是說根本是一個(gè)周期的問題，房地產(chǎn)無論是商業(yè)，還是住宅，都不能夠離開這個(gè)周期，就是說中國經(jīng)濟(jì)與商業(yè)地產(chǎn)熱，中國經(jīng)濟(jì)恐怕也必須是在周期的大環(huán)境之下來看待商業(yè)房地產(chǎn)熱的。

　　周期，對(duì)于做房地產(chǎn)的人來說，絕對(duì)不是一個(gè)新的事物。我還是先講另外一件事吧，我看到任志強(qiáng)就會(huì)想起全世界的房地產(chǎn)商都是不被尊重的，你們知道這個(gè)事兒。在美國如此，在歐洲如此，在全球凡是做房地產(chǎn)的，都是不最被社會(huì)尊敬的。所以，任志強(qiáng)絕對(duì)不是唯一不被社會(huì)尊敬的，反而你是非常被社會(huì)尊敬的。原因何在？簡(jiǎn)單來說，有幾個(gè)原因。

　　第一，房地產(chǎn)商一般都想賺快錢，加上行業(yè)可以借貸，可以用10元做100元的生意等等。那么，這些賺快錢的人，總是對(duì)社會(huì)上的這種人有一點(diǎn)意見。

　　另外，很多人以為做房地產(chǎn)的人沒有專業(yè)知識(shí)，沒有專業(yè)特長，有錢有地就能做房地產(chǎn)商。是，有錢有地就可以做房地產(chǎn)商，但你絕對(duì)不可能做一個(gè)負(fù)責(zé)任的房地產(chǎn)商，也不可能做一個(gè)被人尊敬的房地產(chǎn)商。但是，到現(xiàn)在為止，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)不過二十年的歷史，在這一方面大家還是有很強(qiáng)的觀感，房地產(chǎn)商不需要特別專業(yè)的知識(shí)。

　　再來一點(diǎn)，房地產(chǎn)的特性比較特別，什么都不做的話，也可以賺錢。因?yàn)椋貎r(jià)會(huì)漲，只要整體經(jīng)濟(jì)向好，作為房地產(chǎn)商，在土地上不蓋什么也能賺錢，就很難保證社會(huì)上對(duì)房地產(chǎn)商沒有意見。也可以說，因?yàn)檫@個(gè)特性，房地產(chǎn)是賭博性比較強(qiáng)的東西，投機(jī)成份也非常熾熱，這也是被別人不尊敬房地產(chǎn)商的原因。當(dāng)然，無論是在海外，也包括在中國內(nèi)地，很多房地產(chǎn)商的個(gè)人素養(yǎng)也不見得比別人好。所以，這方面也讓房地產(chǎn)商不被人尊重。

　　最后，成功的房地產(chǎn)商，大家看得見；失敗的房地產(chǎn)商，沒人管。大家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)成功人士比較眼紅，是現(xiàn)實(shí)，房地產(chǎn)商不被社會(huì)尊重更是現(xiàn)實(shí)。房地產(chǎn)商不得到社會(huì)尊敬，至少得到了錢，失敗的房地產(chǎn)商是世界上最可憐的人，既不被社會(huì)尊重，又沒有賺到錢，你最后是一無所有。

　　說到商業(yè)房地產(chǎn)的周期性問題，大家不要忘記一件事，房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)本身就是一個(gè)長周期的行業(yè)，難得有另外一個(gè)行業(yè)像房地產(chǎn)行業(yè)這樣有這么長的周期。剛才，有演講者說兩三年就可以蓋起來。我告訴你，凡是兩三年可以蓋起來的都是垃圾，真正的周期不是兩三年，應(yīng)該是5-7年才是一個(gè)正常的周期循環(huán)。所以，周期長的話，就有潛在的維系在里面，才有熱和冷的說法。

　　當(dāng)然，大家知道，恒隆公司在這方面被人認(rèn)為比較能夠抓住周期，希望大家從一個(gè)正面的角度來看，運(yùn)作資產(chǎn)是長周期的資產(chǎn)，是周期性很長的一個(gè)行業(yè)，從另外一個(gè)角度來看這是非常好的一件事，這正是作為房地產(chǎn)商能夠賺錢的好機(jī)會(huì)?，F(xiàn)在，大經(jīng)濟(jì)都不太好，世界如此，中國也如此，對(duì)于一個(gè)好的房地產(chǎn)商來說是一個(gè)極好極好的機(jī)遇，不要浪費(fèi)這個(gè)機(jī)遇。

　　另外，房地產(chǎn)商實(shí)在不應(yīng)該單靠地價(jià)的增長來賺錢，要不然就不再是投資，不過是投機(jī)而已，更不用說我們是一家營運(yùn)公司。那么，地價(jià)的上漲應(yīng)該是額外收益，我們應(yīng)該以能力、經(jīng)驗(yàn)來創(chuàng)造財(cái)富。當(dāng)然，既然這個(gè)行業(yè)有一個(gè)特性，地價(jià)是你不增加附加價(jià)值也能賺錢的，那你享受這個(gè)好處就是了。但是，我希望中國的房地產(chǎn)商能夠在經(jīng)驗(yàn)上、專業(yè)上有進(jìn)步。

　　最后，關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)，我講三個(gè)成功要素。

　　第一，必須有耐性。

　　做房地產(chǎn)商，好多人都以為必須是一個(gè)很快很快的行業(yè)，必須對(duì)市場(chǎng)的脈搏把得很準(zhǔn)，要很快很快。我不否認(rèn)，有時(shí)候是要很快。但是，更多的時(shí)候千萬不能快，要慢得不得了。你試試想，房地產(chǎn)的周期一定是倒“U”型的走勢(shì)曲線，也就是說絕大部分的時(shí)候不是你買東西的時(shí)候，絕大部分的時(shí)候也不是最好的賣東西的時(shí)候。最好的買東西的時(shí)候，一般來說只有5%-7%的時(shí)間，最好賣東西的時(shí)候，也不過是5%-7%。作為一個(gè)房地產(chǎn)商，真正要?jiǎng)幼骺斓臅r(shí)候，不超過5%的時(shí)間，一般來說10%的時(shí)間是你真正要做功的時(shí)候，90%的時(shí)間是你不做事的時(shí)候。要做一個(gè)好的房地產(chǎn)商，就要能夠90%的時(shí)間不做事，你做事就很容易出錯(cuò)，就不能賺到最大的回報(bào)。因?yàn)?，只?%-7%的時(shí)間是最好買東西的時(shí)候，就是谷底；也只有5%-7%是最好賣東西的時(shí)候。所以，做商業(yè)地產(chǎn)周期更長。第一件事就是要有耐性，耐性表現(xiàn)在你什么都不做上面。所以，我告訴我的股東，他們給我很高的薪酬，不是要我做什么，而是要我不做什么，我的“沒行動(dòng)”，本身就是一個(gè)很大、很有意思的行動(dòng)，我的不行動(dòng)就是一個(gè)行動(dòng)。

　　第二，專業(yè)房地產(chǎn)領(lǐng)域極度缺乏專業(yè)知識(shí)，這些專業(yè)知識(shí)不是單方面的，而是綜合的知識(shí)。

　　好多人以為做房地產(chǎn)就是財(cái)務(wù)安排而已，有些地方把房地產(chǎn)納入到金融領(lǐng)域里，絕對(duì)是錯(cuò)誤的。也有的人請(qǐng)一個(gè)好的建筑師，為你設(shè)計(jì)好就行了，那也是錯(cuò)的，一個(gè)好的房地產(chǎn)商必須有相當(dāng)、全面綜合的專業(yè)知識(shí)，需要時(shí)間來累積經(jīng)驗(yàn)，也需要我們用謙卑來總結(jié)經(jīng)驗(yàn)。

　　唯有具備以上三點(diǎn)要素，才能具備好的房地產(chǎn)企業(yè)文化。因?yàn)?，?jīng)驗(yàn)在人的腦子里，企業(yè)文化非常重要。

　　說到房地產(chǎn)行業(yè)，去年，比較熱。但到了今年，比較冷?；旧?，民企商業(yè)房地產(chǎn)商退出了市場(chǎng)，主要是國營企業(yè)，中海、中糧、華潤、保利等等，這些國營大企業(yè)還在商業(yè)領(lǐng)域里運(yùn)作，作為香港房地產(chǎn)商，我的對(duì)手不是本地的民營企業(yè)，主要是國營企業(yè)。作為房地產(chǎn)商，應(yīng)該好好地利用市場(chǎng)低潮來反省我們自己，增加我們的專業(yè)知識(shí)，在下一次好機(jī)會(huì)再來的時(shí)候，我們可以更好地利用那些機(jī)會(huì)。

　　長遠(yuǎn)來說，中國的房地產(chǎn)絕對(duì)是可持續(xù)的，機(jī)會(huì)絕對(duì)是有的，問題是，在機(jī)會(huì)來臨的有生之年，你和我還在不在？謝謝！

　　主持人：謝謝陳啟宗先生的精彩演講。今天上午我們的演講和博鰲鏗鏘行主題討論的內(nèi)容環(huán)節(jié)到這里都暫告一段落。

　　下面，我們將迎來每一年度博鰲房地產(chǎn)論壇最精彩環(huán)節(jié)--地產(chǎn)精英博鰲論劍。今年的論壇，我們一如既往共安排三場(chǎng)“地產(chǎn)精英博鰲論劍”對(duì)話，今天上午進(jìn)行的是本屆論壇首場(chǎng)精英對(duì)話。

　　調(diào)控風(fēng)云突變，經(jīng)濟(jì)下滑的恐懼與壓力被認(rèn)為是房地產(chǎn)回暖的機(jī)會(huì)與動(dòng)力，曾經(jīng)成功的逆轉(zhuǎn)仿佛即將再次上演，但政策煙幕依然彌漫。現(xiàn)在，讓我們開啟今年博鰲房地產(chǎn)論壇的首場(chǎng)“地產(chǎn)精英博鰲論劍”：可持續(xù)中國房地產(chǎn)之一：回暖假象？房地產(chǎn)的下滑曲線。

　　接下來，有請(qǐng)本次對(duì)話的嘉賓主持：北京首都創(chuàng)業(yè)集團(tuán)有限公司總經(jīng)理、首創(chuàng)置業(yè)股份有限公司董事長劉曉光先生

　　著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長巴曙松

　　以及我們的對(duì)話嘉賓：

　　教育部前副部長、中國教育國際交流協(xié)會(huì)會(huì)長章新勝先生

　　五礦建設(shè)有限公司董事總經(jīng)理何劍波先生

　　金地（集團(tuán)）股份有限公司董事、總裁黃俊燦先生

　　星河灣集團(tuán)董事副總裁梁上燕女士

　　浙江廣廈股份有限公司董事長楊玉林先生

　　萬科企業(yè)股份有限公司執(zhí)行副總裁周衛(wèi)軍先生

　　遠(yuǎn)洋地產(chǎn)控股有限公司副總裁陳潤福先生

　　有請(qǐng)以上嘉賓上臺(tái)入席就坐。

　　劉曉光：任志強(qiáng)不上來了，改成巴曙松，巴博士和我一起主持。

　　劉曉光：這場(chǎng)論壇是回暖假象？房地產(chǎn)的下滑曲線。請(qǐng)企業(yè)家們判斷一下，現(xiàn)在的回暖現(xiàn)象是真正成功逆轉(zhuǎn)了過去的情況？還是一種真正的拐點(diǎn)呢？還是一種暫時(shí)穩(wěn)定的現(xiàn)象？我想先請(qǐng)大家回答一下這個(gè)問題，這是一個(gè)判斷。

　　陳潤福：大家好，我是遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的陳潤福，非常高興參加博鰲論壇。對(duì)于這個(gè)題目，我是這樣想的。調(diào)控進(jìn)行了很長時(shí)間，如果從4、5、6月份，包括從7月份的銷售業(yè)績(jī)來看，確實(shí)是銷售量在上升，把它放到長一點(diǎn)的周期來看，其實(shí)是平穩(wěn)的。這個(gè)時(shí)候，供方、需方都在適應(yīng)新的市場(chǎng)規(guī)則。供方在調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，向更多的剛性需求，更多的改善性需求在調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)；需方也在適應(yīng)各種條件，怎么樣達(dá)成交易的過程。所以，我覺得是一個(gè)平穩(wěn)的現(xiàn)象，并不是出現(xiàn)了類似于2009年這種反轉(zhuǎn)式的強(qiáng)烈增長，我是這樣看待的。

　　劉曉光：你的意思是暫時(shí)出現(xiàn)了平穩(wěn)現(xiàn)象，不是拐點(diǎn)真正的出現(xiàn)？

　　陳潤福：我覺得不是拐點(diǎn)，它是平穩(wěn)的，現(xiàn)在的市場(chǎng)是平衡發(fā)展的主調(diào)，從長遠(yuǎn)來看，房地產(chǎn)的市場(chǎng)發(fā)展肯定是沒有問題的，大家的看法應(yīng)該是一致的。

　　楊玉林：我是浙江廣廈的楊玉林，對(duì)于這個(gè)問題其實(shí)有點(diǎn)糾結(jié)，簡(jiǎn)單地討論是回暖，還是拐點(diǎn)，沒有太多的意義，我很同意陳總的觀點(diǎn)，做房地產(chǎn)要保證一個(gè)常態(tài)的心理，市場(chǎng)一種是結(jié)構(gòu)性的調(diào)整，一種是周期性的調(diào)整，在這兩種調(diào)整中，雙方都會(huì)有一個(gè)預(yù)期。比如，90平米以下的剛需者，他結(jié)婚是不能等的，口袋里的錢可能是有限的，需要適時(shí)出手。從目前的情況講，這是調(diào)控這么長時(shí)間以后一個(gè)正常的，或者是周期性的量升，價(jià)是否升？還不大好說，因?yàn)楫a(chǎn)品組合不太一樣。所以，要保持一種常態(tài)的心理，也沒必要太在乎房?jī)r(jià)，如果在乎太多可能會(huì)帶來負(fù)面影響。

　　劉曉光：你的意思是剛需的需要造成了今天的這種結(jié)果？

　　楊玉林：對(duì)。因?yàn)?，限購、限貸的政策有點(diǎn)兒微調(diào)，也是向剛需傾斜的。當(dāng)然，這種政策導(dǎo)向，我覺得和市場(chǎng)上的這種釋放有直接的關(guān)系。

　　劉曉光：章部長怎么看？

　　章新勝：這是一個(gè)業(yè)內(nèi)人士談的事，在這段時(shí)間是看回暖？還是假象？我作為業(yè)外人士，確實(shí)沒有發(fā)言權(quán)。但是，我覺得一個(gè)總的大趨勢(shì)，一是中國還是以發(fā)展為硬道理，以科學(xué)發(fā)展，對(duì)我來看要漸漸走向綠色發(fā)展的道路。二是中國還是一個(gè)城鎮(zhèn)化快速發(fā)展的國家。三是中國的政治、經(jīng)濟(jì)、文化以及我們所處在世界經(jīng)濟(jì)的大格局內(nèi)，我們還是要保持一個(gè)較為穩(wěn)定的，又快又好的發(fā)展趨勢(shì)。四是要保持社會(huì)穩(wěn)定，社會(huì)穩(wěn)定和諧，城鎮(zhèn)化問題，安居樂業(yè)的問題，房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)支柱產(chǎn)業(yè)的問題，我想都是不言而喻的。所以，短期看它可以有曲折，可以說是回暖還是假象，但是從中長期來看，它還是要走向持續(xù)發(fā)展，特別是我們正在期盼著十八大的召開，我想大家還是要注意再學(xué)習(xí)一下7月23日胡主席的講話，我的理解是他強(qiáng)調(diào)了幾點(diǎn)：第一，仍然要以經(jīng)濟(jì)工作為中心。反之意思是什么呢？我想大家也明白。第二，還是要把貫徹科學(xué)發(fā)展觀，走綠色發(fā)展和轉(zhuǎn)型作為主線，這對(duì)于房地產(chǎn)意味著什么？我想也是清楚的。但是，談何容易？所以還是要依靠改革的辦法，這是他的第三點(diǎn)看法，也是我對(duì)他講話的一個(gè)理解。很多人都說，這個(gè)講話一般來說是為即將召開的大會(huì)做準(zhǔn)備的。

　　謝謝。

　　周衛(wèi)軍：我是萬科的周衛(wèi)軍，這個(gè)問題萬科是這么來看待的。我們認(rèn)為，從中遠(yuǎn)期來看，房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控應(yīng)該是一個(gè)常態(tài)，因?yàn)檫@已經(jīng)不是一個(gè)行業(yè)和經(jīng)濟(jì)的問題了，現(xiàn)在已經(jīng)上升到民生和政治的問題上了。所以，這種調(diào)控趨勢(shì)應(yīng)該是長期的，這是第一。

　　從大的政策環(huán)境不變的情況來講，無論是把它政策化，還是制度化，從兩個(gè)方面都要去做一些調(diào)控。一是在需求方面，一定要抑制炒房的現(xiàn)象，支持自住。二是供給方面，一定要打擊囤地，增加普通商品房的供應(yīng)。

　　第二，從短期來看，政策調(diào)整只是暫時(shí)現(xiàn)象。應(yīng)該說，我們看了國家統(tǒng)計(jì)局1-6月份的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，全國住宅銷售面積到6月末時(shí)同比下降了11.2%，大部分城市的房?jī)r(jià)低于去年同期，70個(gè)大中城市里面價(jià)格同比下降的城市是57個(gè)，持平的2個(gè)，上漲的是11個(gè)。所以，回暖應(yīng)該是暫時(shí)的，或者說是局部的。

　　近期局部回升的原因是前期大量積累剛性需求陸續(xù)入市所導(dǎo)致的，還有首次置業(yè)信貸環(huán)境的改善，也成為近期成交量增加的原因。但是，不可忽視的是庫存依然非常巨大?，F(xiàn)在，我們?cè)?4個(gè)城市做了統(tǒng)計(jì)，差不多有1.14億平方米的庫存，這么大庫存的去化還是一個(gè)非常非常大的壓力。

　　剛才，任志強(qiáng)先生也講了土地的供應(yīng)情況，我們也注意到了開工的情況。因?yàn)殇N售疲軟，融資緩制的雙重?cái)D壓，大量的房企主動(dòng)減少了開工，由于開工的減少，在未來半年時(shí)間里面可能會(huì)產(chǎn)生供應(yīng)的短缺。我也同意任總的意見，明年3月份之后可能會(huì)產(chǎn)生房?jī)r(jià)上漲的可能性。

　　劉曉光：這是您的判斷？

　　周衛(wèi)軍：對(duì)。

　　黃俊燦：我是金地集團(tuán)的黃俊燦，我覺得目前的市場(chǎng)應(yīng)該說不叫回暖，應(yīng)該是恢復(fù)正常，或者是局部地方恢復(fù)得過頭了一點(diǎn)。因?yàn)?，自從調(diào)控以來，特別是今年年初頭幾個(gè)月，那種成交量的低量徘徊太不正常了，有那么大的需求在那里，每個(gè)月的成交這么低迷，主要是大家對(duì)新出臺(tái)的政策一下子適應(yīng)不過來，對(duì)后面的信心看不清楚。那么，到了4、5月份以后，經(jīng)濟(jì)下來了，開始降息了。但是，我認(rèn)為經(jīng)濟(jì)下來對(duì)于地產(chǎn)來說不是一件好事。

　　劉曉光：中國經(jīng)濟(jì)的下滑對(duì)于地產(chǎn)不是一件好事？

　　黃俊燦：不要認(rèn)為中國經(jīng)濟(jì)下來了，我們就得救了，不是這么回事。因?yàn)椋?、5月份確確實(shí)實(shí)有需求了，與前幾個(gè)月相比量上來了，但與往年相比是正常的，局部有樓盤庫存去化很快，那也是正常的。所以，開發(fā)商還是要在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上下功夫，政府對(duì)投機(jī)需求的打壓會(huì)持續(xù)比較長的時(shí)間。

　　劉曉光：比較殘忍，還得承受。

　　梁上燕：我認(rèn)為這一段不是大拐點(diǎn)，只是稍稍回到正常，內(nèi)外的不支撐，在短期內(nèi)不會(huì)有拐點(diǎn)的反彈，同意到明年3-4月份有反彈，在這里面好象只有我是民企的，民企在過去十年做了很大的貢獻(xiàn)，明年市場(chǎng)可能會(huì)整體回暖，但也不會(huì)像以前那樣大漲，但是產(chǎn)品和市場(chǎng)有更好的契合度，針對(duì)城鎮(zhèn)化、針對(duì)剛需剛剛接上正常，對(duì)于未來的調(diào)控，我認(rèn)為也是常態(tài)的，謝謝。

　　何劍波：我是五礦的何劍波，剛才主持人說到今年下半年房地產(chǎn)從銷售量來說，不同城房企來說有比較大的增幅，與其說回暖，不如說回歸。之前的市場(chǎng)被各方面打壓了，處于不正常的狀態(tài)。但是，今年以來由于宏觀的原因政策有所松動(dòng)，市場(chǎng)逐漸回歸到了正常狀態(tài)，回歸到了一個(gè)常態(tài)。原來，我們看到很多人處在觀望、迷茫的狀態(tài)，即使有需求也不買房的狀態(tài)?，F(xiàn)在，大家開始比較積極地入市了，一些年輕人就業(yè)了，結(jié)婚了，需要買房子了。所以，今年不管是從剛需，還是從改善性需求來說，都有比較明顯的增長。所以，我認(rèn)為這個(gè)市場(chǎng)實(shí)際上是朝一個(gè)合理的狀態(tài)在回歸。至于說這個(gè)回歸是真相還是假象？我認(rèn)為，這也取決于很多因素。如果說這個(gè)市場(chǎng)是一個(gè)比較充分的、比較正常運(yùn)行的市場(chǎng)，我認(rèn)為回歸應(yīng)該是開始。那么，往后的回暖、回歸會(huì)逐漸進(jìn)入到一個(gè)比較良性的狀態(tài)。但是，如果說還是政策調(diào)控、政府措施非常嚴(yán)厲的狀態(tài)，我認(rèn)為也只是一個(gè)比較短暫的階段。那么，是真相還是假象？可能要等到明年，等到政府可能有一個(gè)新思路來看待房地產(chǎn)的時(shí)候，那個(gè)時(shí)候結(jié)果就會(huì)揭曉了。

　　劉曉光：您期待有新的思路，新的政策。第一輪是大家回答問題，回答的結(jié)論差不多，回暖不是什么假象，是一種現(xiàn)象。但是，不是根本的拐點(diǎn)出現(xiàn)，可能是一種穩(wěn)定狀態(tài)。巴總，該你主持了。

　　巴曙松：從金融的角度來看，今年初的時(shí)候非常擔(dān)心6月份大量的房地產(chǎn)信托到期，會(huì)不會(huì)出現(xiàn)大面積的資產(chǎn)重組局面？正好，這幾個(gè)月的銷售回暖，我看信托和銀行的人松了一口氣。一輪聽下來，大家的意見分歧不大，只是前期的政策沖擊，外面恢復(fù)性的增長，這是第一個(gè)判斷，是共識(shí)。第二個(gè)判斷，任總講了土地周期，按照以前的規(guī)定可能要到明年的3、4月份。還有一個(gè)數(shù)字，歷史上的預(yù)期大概是5個(gè)月左右，一到5個(gè)月市場(chǎng)預(yù)期就會(huì)變，現(xiàn)在推測(cè)還有6、7個(gè)月的時(shí)間，市場(chǎng)可能會(huì)醞釀一些編劇。如果下一輪市場(chǎng)真的活躍起來，會(huì)出現(xiàn)哪些方面的變化？因?yàn)椋嚎傊v了，現(xiàn)在要做的事情就是適應(yīng)新的變化，把產(chǎn)品結(jié)構(gòu)做好，把產(chǎn)品供應(yīng)做好。那么，在目前6-7個(gè)月的準(zhǔn)備期、平穩(wěn)期、恢復(fù)期階段，我們?cè)撟鲂┦裁?？來迎接明?月份也好，2月份也好，4月份也好的市場(chǎng)回暖？如果說現(xiàn)在的回暖是假象，到那時(shí)候可能是真正的回暖，可以做點(diǎn)兒什么？大家可以討論一下個(gè)問題，建議從那邊開始。

　　何劍波：巴博士說，我們要為明年做點(diǎn)準(zhǔn)備，確實(shí)是這樣的。作為一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)來說，有一個(gè)很重要的能力是應(yīng)對(duì)行業(yè)周期的能力?，F(xiàn)在，我覺得我們的意見比較一致，大家看到明年應(yīng)該會(huì)有很多市場(chǎng)上的變化機(jī)會(huì)。那么，從企業(yè)來說，現(xiàn)在更多的是要從土地儲(chǔ)備、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、開發(fā)節(jié)奏，包括銷售準(zhǔn)備等等這方面的工作，可能要抓緊鋪排，包括資金上的安排，這些工作是要做的。因?yàn)?，周期性非常?qiáng)，周期來了，可能好的日子也會(huì)快一點(diǎn)到來，恒隆的陳總講，可能賣房子的時(shí)間只有8%，這8%的時(shí)間可能要用80%的時(shí)間去做準(zhǔn)備。

　　巴曙松：我想打斷一下，我看了一下上半年的數(shù)據(jù)，全國的銷售還在回落，但14個(gè)中心城市的銷售增長很快，你要增加布局，你怎么看？要有清晰的業(yè)內(nèi)交流，是布局在中心城市？繼續(xù)加大供應(yīng)，現(xiàn)在開始拿地？還是14個(gè)城市先回暖，帶動(dòng)全國的回暖，再去區(qū)域布局產(chǎn)品結(jié)構(gòu)？你作為一個(gè)業(yè)內(nèi)一線的高管，你覺得怎么布局比較合適？

　　何劍波：其實(shí)，回暖是不均衡的，一線、二線城市回暖比較明顯，尤其是一線城市開始帶動(dòng)。但是，很多三線城市處在一個(gè)比較低迷的狀況。現(xiàn)在，對(duì)于一個(gè)具體的企業(yè)來說，還是根據(jù)你所在的地區(qū)做布局，來結(jié)合回暖梯度擴(kuò)散的節(jié)奏，去把握好時(shí)間。

　　梁上燕：在這個(gè)時(shí)候除了做好規(guī)劃和布局，無論一線、二線、三線城市都有機(jī)會(huì)，正如我剛才拿起麥克風(fēng)一樣，品質(zhì)很重要。尤其是剛剛結(jié)束的奧運(yùn)，盡管拿到了很好的成績(jī)，還是被懷疑。昨天，我從香港過來，唯一可以說的是在香港吃什么不擔(dān)心，但也許回到北京、廣州、上海、海南，每天吃的豆腐是好的嗎？吃的牛奶是好的嗎？如果接下來有一輪回暖，現(xiàn)在準(zhǔn)備除了做好規(guī)劃的話，在這個(gè)調(diào)整期，企業(yè)文化的建立，企業(yè)的價(jià)值觀，企業(yè)的樸實(shí)價(jià)值觀非常重要，機(jī)會(huì)不缺，中國的機(jī)會(huì)是史無前例的大，未來的黃金十年，世界上還是看中國。但是，關(guān)鍵是中國的企業(yè)繼續(xù)走以前的大干快上嗎？還是開始把企業(yè)的價(jià)值觀、樸實(shí)價(jià)值觀做得更加好？那么，我想在近期企業(yè)的文化，企業(yè)的樸實(shí)價(jià)值，會(huì)迎來更多合作伙伴更大的尊重。

　　以我的合作伙伴來講，星河灣集團(tuán)和國有企業(yè)有不同的地方，今年走出的路子是開始做品牌合作輸出，在今年的結(jié)構(gòu)中60%是星河灣集團(tuán)自有產(chǎn)品，10%-20%已經(jīng)可以和擁有優(yōu)秀地塊的企業(yè)進(jìn)行品牌輸出和共同合作，這樣大家可以各取所長。這個(gè)結(jié)構(gòu)完成之后，星河灣集團(tuán)可能走出的路子和過去十年完全不同，每一年三個(gè)品牌，十年就是三十個(gè)品牌，堅(jiān)持把更好的品質(zhì)布置到不同的城市，不管是國營的還是民營的，都有自己的路子可走，主要是看企業(yè)能不能在行業(yè)中贏得更多的掌聲，不論市場(chǎng)好與壞，就都可以走出一條比較好的路子了。

　　黃俊燦：我們的觀點(diǎn)是接下來行業(yè)的波動(dòng)性會(huì)比前十年大，前十年基本上是單邊上漲，接下來經(jīng)濟(jì)形勢(shì)會(huì)比較復(fù)雜，宏觀經(jīng)濟(jì)和購買力關(guān)聯(lián)性比較緊，包括行業(yè)資金、貨幣政策的關(guān)聯(lián)性也比較緊。所以，對(duì)經(jīng)濟(jì)的判斷，可能是一個(gè)企業(yè)要去做的一個(gè)功課。

　　現(xiàn)在，周期波動(dòng)越來越強(qiáng)，稍微銷售一回暖，從以前流拍，沒有零溢價(jià)的地，又開始出現(xiàn)了很多溢價(jià)的地，樓市是比較長線的東西，像股市一樣在貪婪中做選擇嗎？還是要以平常心來看待市場(chǎng)的發(fā)展。

　　還是要把企業(yè)內(nèi)部工作做好，產(chǎn)品研發(fā)、開發(fā)節(jié)奏等等，最終推到市場(chǎng)上的產(chǎn)品要要一個(gè)檔次，才能使企業(yè)走得更遠(yuǎn)，謝謝。

　　周衛(wèi)軍：對(duì)于萬科來講，我還是表明一下我們的觀點(diǎn)，調(diào)控肯定是常態(tài)，在常態(tài)的調(diào)控過程當(dāng)中，市場(chǎng)的波動(dòng)也是正常的，無論是反彈還是下降，我覺得我們作為一個(gè)開發(fā)商，或者說作為一個(gè)對(duì)社會(huì)有責(zé)任的開發(fā)商，就應(yīng)該有一個(gè)非常理性的心態(tài)。

　　對(duì)于萬科來講，我們要做好這么幾件事。

　　第一，為普通人蓋好房子，堅(jiān)持主流市場(chǎng)的定位。

　　好房子的概念有這么幾點(diǎn)，一是做小房子；今年上半年1-6月份，144平米以下的戶型銷售占比是89%，未來也會(huì)成為一貫堅(jiān)持的主流定位。二是堅(jiān)持做裝修房，在萬科的戰(zhàn)略中是很重要的一部分。去年，入住交付的6萬多套房子里面，交付了4.5萬套是裝修房。今年有10萬套房子要交付，其中有8萬多套是裝修房，這個(gè)戰(zhàn)略是毫不動(dòng)搖的，要堅(jiān)持下去。三是堅(jiān)持做好質(zhì)量。萬科集團(tuán)在內(nèi)部提出了面向日本學(xué)習(xí)的“千億計(jì)劃”，我們準(zhǔn)備派1000名工程師到日本的工地上學(xué)習(xí)，和日本的工程師一起工作一個(gè)月，成本很高，可能要花一個(gè)億的學(xué)習(xí)成本。

　　千里之行始于足下，我們還是要去虛心地去學(xué)習(xí)，日本人是怎么做好質(zhì)量的？在萬科集團(tuán)的質(zhì)量體系內(nèi)，我們也是堅(jiān)持以質(zhì)量第一的目標(biāo)。質(zhì)量和成本發(fā)生矛盾的時(shí)候，質(zhì)量?jī)?yōu)先；質(zhì)量和進(jìn)度發(fā)生矛盾的時(shí)候，質(zhì)量?jī)?yōu)先；我是萬科集團(tuán)曾經(jīng)負(fù)責(zé)過質(zhì)量的第一責(zé)任人，我的主要手段是看到不符合質(zhì)量要求的項(xiàng)目就現(xiàn)場(chǎng)停工，應(yīng)該說這是一個(gè)毫不含糊的策略。

　　第二，要蓋有人住的房子。

　　好房子蓋好了，但一定要有人住，在服務(wù)上要下功夫。從去年開始，萬科就嘗試著由物業(yè)系統(tǒng)牽頭去做服務(wù)上的創(chuàng)新。深圳的萬科城搞了“第五食堂”，前兩天也去“第五食堂”吃了一頓飯，確實(shí)是一個(gè)非常受社區(qū)居民歡迎的一個(gè)項(xiàng)目，物美價(jià)廉，保證食品的安全度，每天的營業(yè)額將近1.5萬元，規(guī)模不大，但給社區(qū)居民解決了大問題。這種模式，在未來萬科的幾百個(gè)社區(qū)里面可能會(huì)做大規(guī)模的推廣。

　　第三，在細(xì)分市場(chǎng)研究的基礎(chǔ)之上做產(chǎn)品創(chuàng)新。

　　比如，在去年博鰲論壇上，曾經(jīng)也代表萬科發(fā)布了一個(gè)信息，我們要做15平方米以下的小房子。但是，由于政策的原因，看來做15平方米還是有點(diǎn)不太現(xiàn)實(shí)。但是，做30平方米以下的小產(chǎn)品，針對(duì)在城市里面的這些年輕人，應(yīng)該說還是一個(gè)非常受歡迎的產(chǎn)品，萬科會(huì)堅(jiān)定不移地做下去。

　　那么，在市場(chǎng)調(diào)控面前，這是萬科應(yīng)該做好的事情。

　　章新勝：要做點(diǎn)什么是吧？我很難對(duì)房地產(chǎn)業(yè)單獨(dú)地說，總體而言，一個(gè)企業(yè)要成功最重要的還是要做品牌。當(dāng)然，品牌有大有小。但是，商業(yè)的問題其實(shí)是非常當(dāng)?shù)匦缘?，一個(gè)小的品牌在當(dāng)?shù)?，包括在二線、三線城市，也是可以做出名的。所以，我覺得品牌的問題，當(dāng)然是質(zhì)量的問題，是產(chǎn)品設(shè)計(jì)的問題，是信用的問題，是售后服務(wù)的問題，等等一系列問題。當(dāng)然，品牌也牽涉到社會(huì)對(duì)企業(yè)的認(rèn)可，以及企業(yè)的社會(huì)地位等等。所以，我覺得圍繞著做品牌來進(jìn)行整合是非常重要的，這是第一。

　　第二，在座的都是企業(yè)家，我想企業(yè)家更重要的是要抓好機(jī)遇。所謂均衡的、穩(wěn)定的發(fā)展都是理想的，不論是從中國幾十年來看，還是從世界幾十年來看，這都是一個(gè)理想的目標(biāo)，它可以不斷地接近它，但從來不可能達(dá)到它。所以，機(jī)遇是非常重要的。經(jīng)濟(jì)學(xué)家和企業(yè)家是不同的，經(jīng)濟(jì)學(xué)家所追求的是均衡，但是這種均衡只能無限地接近，永遠(yuǎn)不可能達(dá)到。企業(yè)家找的是均衡的打破，是機(jī)會(huì)，我覺得抓機(jī)遇是最關(guān)鍵的問題。只是被動(dòng)應(yīng)對(duì)，不如主動(dòng)地來抓機(jī)遇，就中國而言，13.6億人口，我們的發(fā)展，我們的人均住房，就一個(gè)總體而言，比起發(fā)達(dá)國家來說相差得還很遠(yuǎn)，何況每年還有1000-2000萬人要走向城鎮(zhèn)化道路。

　　那么，機(jī)遇在哪里？第一要強(qiáng)調(diào)的還是綠色建筑，綠色生態(tài)小區(qū)?，F(xiàn)在，大家買住房經(jīng)過了前三十年的經(jīng)驗(yàn)，越來越多的是買外在物，而不是買住房本身了。那么，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)家來說，你們?cè)O(shè)計(jì)的房子功能也好，要越來越走向平衡，避免下一步機(jī)遇中存在價(jià)格戰(zhàn)。那么，如何抓住下一輪機(jī)遇，中國向世界承諾的減排目標(biāo)在最近兩年都沒有實(shí)現(xiàn)，為什么冬天要拉閘？北方地區(qū)甚至取暖都成問題，雖然我們強(qiáng)調(diào)單位GDP能源消耗要下降40%-45%，但至今都沒有真正實(shí)現(xiàn)。所以，下一步對(duì)能源政策的約束會(huì)越來越嚴(yán)格。

　　今后的綠色建筑對(duì)于能源的需求，大家可以注意看一看國內(nèi)以及世界上一些低碳建筑、綠色建筑，說到這兒就涉及到政府有關(guān)政策支持和鼓勵(lì)的問題。那么，水的問題、信息化的問題，以及物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的問題，我覺得這些都是我們可以考慮的機(jī)遇。

　　第二個(gè)機(jī)遇，顯然是區(qū)域布局的機(jī)遇，這是中國了不起的地方，有大量的二線、三線城市。所以，發(fā)展機(jī)遇的潛能非常大。其實(shí)，現(xiàn)在二、三線城市的需求，隨著GDP的增長和西部大開發(fā)的戰(zhàn)略還在不斷地拓展。

　　第三，大家可以關(guān)注社會(huì)的情況，由于獨(dú)生子女這個(gè)政策，政策性的人口社會(huì)老齡化將會(huì)迅速到來。老齡化人口住房的問題，我已經(jīng)注意到一些企業(yè)都開始關(guān)注了?，F(xiàn)在有一種說法，老齡化人口有三種辦法，家養(yǎng)？圈養(yǎng)？還是社會(huì)養(yǎng)？一些地區(qū)已經(jīng)把街道辦事處改為社區(qū)了，前面陳啟宗先生講，房地產(chǎn)業(yè)雖然不可以叫高技術(shù)產(chǎn)業(yè)，但它是一個(gè)跨學(xué)科、跨門類，是依靠多年經(jīng)驗(yàn)積累的一個(gè)行業(yè)。所以，我贊成他的看法。

　　第四，對(duì)于中國企業(yè)的發(fā)展來說，可以看到美國的企業(yè)家發(fā)展得很大，但美國的企業(yè)家一開始是利用兩個(gè)市場(chǎng)、兩個(gè)資源來發(fā)展的。如果利用房地產(chǎn)的杠桿和政策不夠的話，大家可以注意到人代會(huì)上溫總理的政府工作報(bào)告，走出去已經(jīng)成為中國政府必然選擇的一條道路。我們是第二大經(jīng)濟(jì)體，有大量的外匯存儲(chǔ)在外。美國市場(chǎng)這么大，但美國企業(yè)家起步的時(shí)候，基本上都是采取兩個(gè)市場(chǎng)和兩個(gè)資源綜合利用的方式來做。我講的“走出去”，不僅是指現(xiàn)在，走出去一定要說房地產(chǎn)業(yè)的話，它當(dāng)然是可以延伸的。

　　謝謝。

　　楊玉林：我覺得作為開發(fā)商來講，下一步要怎么做？我個(gè)人有一個(gè)想法，要聽黨的話，要積極主動(dòng)地順應(yīng)國家政策的調(diào)整和調(diào)控。為什么這么講呢？在某種意義上講，中國的房地產(chǎn)是政治地產(chǎn)學(xué)，或者叫政策地產(chǎn)學(xué)。從地產(chǎn)產(chǎn)生的那一天開始，一直在調(diào)控。我個(gè)人感覺到，研究政策是專家的事，你過多的去揣摩的話，會(huì)很痛苦，成本也會(huì)很大，時(shí)間耗不起，也毫無必要。因?yàn)椋腋杏X下一步的政策調(diào)整在十八大以后，可能是多元化的、系統(tǒng)的、制度化的，肯定是這樣一個(gè)趨勢(shì)，這是必然趨勢(shì)。中國政策出現(xiàn)、制度出現(xiàn)往往是以行政手段為先導(dǎo)的，開發(fā)商要有這種心理，沒有先導(dǎo)的話，怎么會(huì)有新篇呢？

　　另外，地產(chǎn)商要調(diào)整好心態(tài)，一個(gè)國家長期依靠房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)，我覺得也不見得是非?？茖W(xué)的。那么，大環(huán)境的調(diào)整，比如結(jié)構(gòu)性的調(diào)整，周期性的調(diào)整，肯定對(duì)我們是有影響的。

　　再就是要聽市場(chǎng)的話，包括市場(chǎng)的需求，要根據(jù)需求來定位市場(chǎng)的格局、布局等等。再就是要練好內(nèi)功，企業(yè)是自生自滅的，沒有人救我們，只有自己救自己，根據(jù)前面兩個(gè)大勢(shì)，只有把自己的內(nèi)功練好，把產(chǎn)品做好，把服務(wù)做好，我們這個(gè)行業(yè)，我們的企業(yè)才能永不倒，否則下一輪有利機(jī)會(huì)出現(xiàn)的時(shí)候，我們就抓不住這個(gè)機(jī)會(huì)了，謝謝。

　　陳潤福：遠(yuǎn)洋是這么看這件事的，外圍環(huán)境變化以后，客戶需求會(huì)產(chǎn)生變化，要滿足客戶要求的話，可能從現(xiàn)在開始都是很晚的。因?yàn)?，從?個(gè)月我們的成交數(shù)據(jù)來看，改善性需求占比提高的幅度比較大，可能是需求端對(duì)政策、外圍約束條件的適應(yīng)也在逐漸地成熟。產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的調(diào)整去年就已經(jīng)開始了，今年看市場(chǎng)的變化，應(yīng)該說與預(yù)期沒有什么兩樣，按步就班的推我們后續(xù)經(jīng)過修改調(diào)整的產(chǎn)品和項(xiàng)目。從6、7月份的幾次推盤來看，效果都不錯(cuò)，業(yè)績(jī)也是不錯(cuò)的。所以，從市場(chǎng)的穩(wěn)定性來講，需要行業(yè)內(nèi)所有的從業(yè)者去保持供應(yīng)的相對(duì)穩(wěn)定，才能有效地平穩(wěn)市場(chǎng)。我想，這些方面是我們大家應(yīng)該多做的一些事兒，謝謝。

　　巴曙松：時(shí)間差不多了，正好兩輪的討論，第一輪是劉總總結(jié)，第二輪我來總結(jié)。這一輪聽下來，基本上也有共識(shí)，大家踏踏實(shí)實(shí)練內(nèi)功，做好準(zhǔn)備。但是，我總體感覺是往低級(jí)的方面說，大家變得謙卑了，俗一點(diǎn)是大家變得焉兒了，聽政策的話，聽市場(chǎng)的話，自己把自己的活干好，練內(nèi)功。但是，實(shí)際呢，也不能放棄自己的獨(dú)立思考和批判。比如說，政策有時(shí)候講得不是很清楚，要讓房?jī)r(jià)回落到合理區(qū)間，多少是合理區(qū)間？朱會(huì)長，您認(rèn)為多少是合理區(qū)間呢？我思考了兩年，都不知道多少是合理區(qū)間。你說，你聽政策的話，政策說得很模糊。你說聽市場(chǎng)的話，市場(chǎng)也是變化多端的，現(xiàn)在市場(chǎng)說了什么話，你給我解讀一下，我感覺很混雜，有的賣得很好，有的還在不斷地回落。所以，我想現(xiàn)在基本上大家都不叫板了，謙卑了，是好事。但是，我也有另外一個(gè)擔(dān)心，別把自己的獨(dú)立思考、討論、分析、判斷的可貴精神給丟了，我就作這一點(diǎn)點(diǎn)評(píng)，謝謝各位。

　　主持人女：謝謝各位。謝謝各位嘉賓的精彩對(duì)話，請(qǐng)臺(tái)上嘉賓留步，工作人員邀請(qǐng)其他嘉賓上臺(tái)，我們一起合影留念，謝謝！

　　主持人女：各位來賓、朋友們，我們今天上午的論壇到這里結(jié)束，下午論壇仍將繼續(xù)精彩。我們將請(qǐng)出著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、中國城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)研究所所長陳淮先生，北京首都創(chuàng)業(yè)集團(tuán)有限公司總經(jīng)理、首創(chuàng)置業(yè)股份有限公司董事長劉曉光先生，著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長巴曙松先生，著名財(cái)經(jīng)專家、財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長賈康先生，德意志銀行亞太區(qū)投資銀行執(zhí)行主席、亞太區(qū)執(zhí)行委員會(huì)委員蔡洪平先生，金地(集團(tuán))股份有限公司董事、總裁黃俊燦先生，星河灣集團(tuán)董事副總裁梁上燕女士等嘉賓將為我們奉獻(xiàn)精彩的演講。

　　同時(shí)，今天下午還安排有兩場(chǎng)“2012博鰲房地產(chǎn)論壇主題討論”。敬請(qǐng)各位來賓留意組委會(huì)發(fā)布的論壇提示信息，并準(zhǔn)時(shí)到場(chǎng)參加會(huì)議，謝謝大家。

　　接下來就請(qǐng)VIP嘉賓及理事移步東嶼宴會(huì)廳，享用VIP嘉賓及理事午宴；其他來賓移步博鰲亞洲論壇大酒店怡景、亞細(xì)亞西餐廳，論壇組委會(huì)為我們準(zhǔn)備了豐盛的招待自助午宴。下午論壇開始的時(shí)間是14點(diǎn)，我們下午見。

（審校：勞蓉蓉）