并不覺得是個負累，而且目前雙方關(guān)系良好，亦非常滿意綠城目前減債進度。

　　觀點網(wǎng) 梁嘉欣 九龍倉8月23日公布2012中期業(yè)績并披露，報告期內(nèi)，集團營業(yè)額增加87%至183億港元，主要受到來自香港及內(nèi)地物業(yè)銷售的較高貢獻及地產(chǎn)投資分部收入有雙位數(shù)增加支持。

　　數(shù)據(jù)另披露，股東應(yīng)占盈利增加65%至236.46億港元，未計入物業(yè)重估盈余前盈利增加115%至70.72億港元，核心盈利增加49%至54.25億港元。

　　其中地產(chǎn)發(fā)展方面，確認銷售額增加579%至91.22億港元。九龍倉指出，收入確認主要來自國內(nèi)成都天府時代廣場、時代·晶科名苑、上海璽園及無錫時代上城合共69.29億港元，及來自香港One Midtown21.93億港元。

　　另據(jù)介紹，到目前為止，九龍倉在中國的應(yīng)占銷售額在不足八個月之內(nèi)已達人民幣100億元的全年目標，遠超去年。當中第二季更創(chuàng)下逾50億元人民幣的銷售紀錄，而第三季上半季則錄得人民幣25億元。

　　此外，報告期內(nèi)，九龍倉于內(nèi)地錄得已簽訂的物業(yè)銷售額(包括合營項目的應(yīng)占銷售額)合共92億港元，來自超過10個內(nèi)地城市。于2012年6月底，未確認銷售額增加至174億港元，尚待各項物業(yè)分階段落成時確認入賬。

　　不難發(fā)現(xiàn)，內(nèi)地物業(yè)帶來的貢獻在九龍倉整體的收益當中所占比重不斷上升。

　　相關(guān)數(shù)據(jù)也顯示，2012年上半年中國物業(yè)帶來的營業(yè)額已超過香港物業(yè)，兩者占比分別為41%及36%；中國物業(yè)營業(yè)盈利增加2.5倍至占集團總額33%，而香港物業(yè)則占58%。

　　內(nèi)地業(yè)務(wù)

　　單看內(nèi)地業(yè)務(wù)方面，報告期內(nèi)，九龍倉共有34.9萬平方米發(fā)展物業(yè)確認入賬，附屬公司項目落成帶來營業(yè)額港幣69.29億元，較前一年增加416%。營業(yè)盈利增加326%至港幣24.22億元。期內(nèi)確認入賬的盈利包括來自上海璽園、成都天府時代廣場和時代.晶科名苑以及無錫時代上城的可觀貢獻。

　　據(jù)透露，九龍倉2012年上半年有三個位于佛山和成都的新項目推出市場預(yù)售。連同較早前已經(jīng)推出的項目，九龍倉目前在11個城市共26個項目在售。

　　報告期內(nèi)，九龍倉合共售出65.4萬平方米物業(yè)，集團應(yīng)占銷售所得為75億元人民幣，較2011年上升了19%，超越集團目標逾72%。截至6月末，未確認銷售額(已扣除商業(yè)稅)為人民幣142億元，涉及120.7萬平方米的物業(yè)。

　　至于地產(chǎn)投資方面，由于上海會德豐國際廣場及重慶時代廣場作出的貢獻遠高于去年，營業(yè)額和營業(yè)盈利因而分別增加51%及63%。已落成的投資物業(yè)的市值于6月末獲重估為港幣154億元。

　　此外，集團應(yīng)占樓面面積合共210萬平方米的五個國金中心項目正按計劃進行，成都國際金融中心商場的預(yù)租情況理想，租金水平超出預(yù)期。逾50%的零售樓面不是已獲承租就是已獲出價洽租。成都國際金融中心第一期計劃于2013年下半年落成。

　　而在今年年初，九龍倉亦透過與招商地產(chǎn)各占50%權(quán)益的合營企業(yè)，新購北京來廣營住宅項目，應(yīng)占樓面面積為91000平方米，九龍倉應(yīng)占成本為人民幣12億元。

　　超越往年

　　而在當天召開的業(yè)績發(fā)布會上，九龍倉副主席兼常務(wù)董事吳天海表示，今年前三季度，九龍倉內(nèi)地合約銷售額已達100億元人民幣，達到年初定下的年度銷售目標。

　　“在年初我們就曾提及，今年的銷售目標定為100億元，但我們會嘗試爭取達到去年實際銷售額的水平，即127億。”吳天海認為，預(yù)計未來房產(chǎn)銷售業(yè)績能保持目前的水平，即使中央調(diào)控再加劇，但對公司影響有限，單就公司而言，最重要就是控制好財務(wù)。

　　吳天海續(xù)稱，集團雖然對今年內(nèi)地樓市看法較保守，惟觀乎單第二季銷售表現(xiàn)已創(chuàng)新高，雖然7、8月的銷情較5、6月稍有放緩，不敢斷定下半年的傳統(tǒng)銷售旺季會有一貫的表現(xiàn)，以目前的情況看來，相信集團下半年的物業(yè)銷售會遜于上半年，但公司對達成去年全年127億元的銷售水平有信心。

　　但他亦指出，雖然集團提早達標，不過出于對市場情況仍持審慎態(tài)度，因此暫時沒有調(diào)高年度銷售目標的打算。其更稱，過去數(shù)年集團于內(nèi)地投放不少資源，而成績已逐漸浮現(xiàn)，相信未來幾年內(nèi)地房地產(chǎn)銷售仍然可保持增長。

　　吳天海補充，上半年內(nèi)地資產(chǎn)占集團整體資產(chǎn)僅37%，主因是本港資產(chǎn)價格升值太快，并非因內(nèi)地業(yè)務(wù)欠佳，未來仍然會以內(nèi)地及本港占集團總資產(chǎn)各一半指標邁進。

　　此外，吳天海更認為，上半年內(nèi)地物業(yè)開發(fā)業(yè)務(wù)經(jīng)營毛利率達35%，屬偏高水平，因期內(nèi)有個別大型項目入賬，將經(jīng)營毛利率拉高；長遠而言，希望未來內(nèi)地物業(yè)開發(fā)業(yè)務(wù)經(jīng)營毛利率可維持逾30%水平。

　　綠城與遠洋

　　值得一提的是，在九龍倉上半年的業(yè)績報告中，并未計入綠城的物業(yè)盈利數(shù)據(jù)。

　　九倉副主席兼常務(wù)董事吳天海表示，其入股綠城6月底才完成，故只能以投資盈利會計方式入帳，上半年入帳15億元，下半年會入帳7-8億元，但并未透露是以何種方式。

　　根據(jù)綠城與九龍倉6月8日訂立的合作協(xié)議，綠城向九龍倉配股，整個交易涉資50.98億港元。配股完成后，九龍倉將持有綠城中國24.6%股權(quán)，成為其第二大股東。

　　配股將分為兩步完成。第一步，綠城對九龍倉進行約3.27億股的股份配售，金額約港幣17億元，已于6月8日完成。8月1日，綠城再向九龍倉進行約1.62億股的股份配售，涉及金額約港幣8.43億元，同時向其發(fā)行永久次級可換股證券，進一步融資港幣25.5億元。

　　問及投資綠城是否會成為未來九龍倉的一大負累，吳天海表示，集團對其投資金額約51億元，上半年已投放當中三分一。并指對綠城投資金額僅九倉總資產(chǎn)值不足2%，比重很小，因為并不覺得是個負累，而且目前雙方關(guān)系良好，亦非常滿意綠城目前減債進度。

　　當問及綠城不斷變賣資產(chǎn)是否會影響九龍倉的收益時，吳天海表示，“綠城一直都有賣股賣地的行為，因此現(xiàn)在也符合他一貫的做法。我們是與綠城合作，只要它出售的項目有溢利，我們都能按24.6%的權(quán)益獲得溢利，而我們與綠城對于選擇哪些項目出售都會有商討。”

　　另外，他表示，不認同市場指集團投資內(nèi)房企業(yè)之策略類似投資基金，并多次強調(diào)視綠城為合作伙伴。“目前我們在遠洋地產(chǎn)中亦占有百分之六點多的股份，暫時還不是合作伙伴，但不排除未來有這樣的機會。”

　　此外，關(guān)于資金狀況方面，公告指出，截至6月底，九龍倉的負債比率為22.9%，去年底為20.6%，手頭現(xiàn)金為190億港元；集團于2012年6月30日的負債凈額增加了97億港元至532億港元。

　　此外，九龍倉計劃于中國及香港的發(fā)展項目，投放建筑費用240億港元于投資物業(yè)及500億港元于銷售物業(yè)，并于未來數(shù)年分階段完成該等項目，資金將由內(nèi)部財務(wù)資源營運帶來的現(xiàn)金流及銀行和其它融資撥付。

　　吳天海表示，公司截至6月底止除去附屬公司影響后，債務(wù)為570億元，當中要于未來16個月內(nèi)償還的款項僅涉30億元，此外公司手持現(xiàn)金190億港元，備用銀行貸款達170億港元，故無資金壓力。

　　但他亦指，若果市況配合，不排除就未到期償還貸款提早作再融資安排，“不能等到手緊才來做。”但他強調(diào)，再融資渠道并非采取供股融資，而是選擇銀行借貸或債券等融資方案。