論壇組委會(huì)消息顯示，2012博鰲房地產(chǎn)論壇出席嘉賓陣容和參會(huì)人數(shù)，均已確定超越此前任何一屆。

　　2012年8月9日，“平衡與發(fā)展 可持續(xù)的中國(guó)房地產(chǎn)”2012博鰲房地產(chǎn)論壇正式開幕。

　　論壇組委會(huì)消息顯示，2012博鰲房地產(chǎn)論壇出席嘉賓陣容和參會(huì)人數(shù)，均已確定超越此前任何一屆。

　　觀點(diǎn)網(wǎng)作為論壇官方網(wǎng)站，將對(duì)會(huì)議進(jìn)行獨(dú)家全程網(wǎng)絡(luò)圖文直播，敬請(qǐng)關(guān)注！

　　現(xiàn)場(chǎng)實(shí)錄：2012博鰲房地產(chǎn)論壇（一）

　　現(xiàn)場(chǎng)實(shí)錄：2012博鰲房地產(chǎn)論壇（二）

　　現(xiàn)場(chǎng)實(shí)錄：2012博鰲房地產(chǎn)論壇（三）

　　現(xiàn)場(chǎng)實(shí)錄：2012博鰲房地產(chǎn)論壇（四）

　　現(xiàn)場(chǎng)實(shí)錄：2012博鰲房地產(chǎn)論壇（五）

　　現(xiàn)場(chǎng)實(shí)錄：2012博鰲房地產(chǎn)論壇（六）

　　現(xiàn)場(chǎng)實(shí)錄：2012博鰲房地產(chǎn)論壇（七）

　　點(diǎn)擊進(jìn)入專題：2012博鰲房地產(chǎn)論壇

　　主持人：尊敬的各位來(lái)賓、親愛的朋友們，大家下午好，我是大會(huì)司儀鄭玉馨，歡迎大家回到2012博鰲房地產(chǎn)論壇現(xiàn)場(chǎng)。今天下午，更多嘉賓將為我們奉獻(xiàn)精彩的演講，他們是：

　　星河灣集團(tuán)董事副總裁梁上燕女士

　　北京首都創(chuàng)業(yè)集團(tuán)有限公司總經(jīng)理、首創(chuàng)置業(yè)股份有限公司董事長(zhǎng)劉曉光先生

　　金地(集團(tuán))股份有限公司董事、總裁黃俊燦先生

　　山東省文登市市委常委、文登市人民政府副市長(zhǎng)曲波先生

　　著名財(cái)經(jīng)專家、財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康先生

　　著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、中國(guó)城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)陳淮先生

　　著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長(zhǎng)巴曙松先生

　　德意志銀行亞太區(qū)投資銀行執(zhí)行主席、亞太區(qū)執(zhí)行委員會(huì)委員蔡洪平先生

　　感謝以上嘉賓，謝謝各位。

　　主持人：我們今天下午議程是“行業(yè)與模式篇持續(xù)之道”--平衡才能發(fā)展，房地產(chǎn)急需尋找一條可持續(xù)之路，讓行業(yè)不再是眾矢之的、不再會(huì)暴起暴落；讓企業(yè)穩(wěn)健前行、成就新輝煌。接下來(lái)，我們進(jìn)入論壇的演講環(huán)節(jié)。

　　主持人：首先，有請(qǐng)今天下午第一位演講嘉賓：星河灣集團(tuán)董事副總裁梁上燕女士，梁上燕女士的演講題目是：新形勢(shì)下房企發(fā)展模式創(chuàng)新探索與分享。有請(qǐng)梁上燕女士！

　　主持人：梁上燕女士，您的演講時(shí)間為20分鐘，有請(qǐng)！

　　梁上燕：尊敬的蔡會(huì)長(zhǎng)、劉總、單總，更多的老總今天還在中休，也希望在大家都想午睡的時(shí)間，盡量用最簡(jiǎn)短的時(shí)間跟大家作分享。

　　再一次來(lái)到海南，每一年都相約，真的很感動(dòng)，看到很多的同行堅(jiān)持了十多年，我在這里看到在房產(chǎn)堅(jiān)持了二十多年的黎振偉，還有單總。我最近接到了5-6個(gè)邀請(qǐng)，有平媒的，有行業(yè)的，大家都在說(shuō)繼續(xù)觀望？還是繼續(xù)等待？還是自己積極爭(zhēng)取轉(zhuǎn)型？轉(zhuǎn)身？因此，昨天在香港討論跨界轉(zhuǎn)型，星河灣集團(tuán)做酒店、做酒業(yè)，轉(zhuǎn)型了嗎？沒(méi)有，我們不會(huì)把我們做了十多二十年，隨著中國(guó)地產(chǎn)快速發(fā)展的三十年所積累的經(jīng)驗(yàn)拋下，這是不負(fù)責(zé)的，也是不應(yīng)該的。

　　昨天到今天，轉(zhuǎn)戰(zhàn)三地不平凡的論壇，尤其是地產(chǎn)以外的人士給我們感受是地產(chǎn)空間很大，問(wèn)題是大家能不能找到發(fā)展上的平衡，今后要做品牌產(chǎn)品，這樣為我們打破企業(yè)發(fā)展困局，探索新的發(fā)展模式，不然就只能等，等到什么時(shí)候才能轉(zhuǎn)型呢？

　　早上有媒體問(wèn)我，降價(jià)促銷是必須要走的嗎？我說(shuō)是不得以才要走的。如果一家企業(yè)發(fā)展了十年，有自己的設(shè)計(jì)、規(guī)劃、園林等等，還有員工，必須要折價(jià)，但是對(duì)積極性也會(huì)有打擊。

　　從早上到下午，大家一直在探討時(shí)代與社會(huì)的發(fā)展，如果社會(huì)已經(jīng)進(jìn)入三大轉(zhuǎn)型，經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型、社會(huì)轉(zhuǎn)型、文化轉(zhuǎn)型，我們?yōu)槭裁床粏?wèn)一下自己，我們轉(zhuǎn)型了嗎？我們還是用十年前的思維在繼續(xù)走嗎？在等嗎？還是我們同時(shí)應(yīng)該跟著GDP的追逐型向GDP社會(huì)公平兼顧型轉(zhuǎn)變，我們還要討論幸福指數(shù)的話題。當(dāng)兩周前北京的大雨淹死了那么多人，大家要考慮跟著城市、社會(huì)步伐做得更好的平衡發(fā)展。

　　在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型中，土地資源越來(lái)越稀缺，生態(tài)環(huán)境日益惡劣的當(dāng)今社會(huì)，我們是不是要依靠自然資源和要素投入驅(qū)動(dòng)的傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式，轉(zhuǎn)變到更多依靠提高資源配置效率和各類創(chuàng)新活動(dòng)的現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式上來(lái)，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展。我想，也是論壇，還有這么多論壇的前輩每一年都堅(jiān)持過(guò)來(lái)的原因，因?yàn)槲覀兎窒砭湍軒椭覀兓ハ嘀g少走彎路。

　　還有一點(diǎn)，今年初開始文化轉(zhuǎn)型必然擺在我們面前，對(duì)科學(xué)技術(shù)的迷信，對(duì)物資享受的崇拜，對(duì)倒退文化的贊賞，對(duì)傳統(tǒng)文明的不自信等等，讓中國(guó)在對(duì)文化領(lǐng)域的控制與輸出上加快步伐，加強(qiáng)中國(guó)文化實(shí)力將成為2012年中國(guó)的中心任務(wù)，2012年，文化戰(zhàn)略將是必不可少的一環(huán)。未來(lái)十年，養(yǎng)老的、文化產(chǎn)業(yè)等等，都有比過(guò)去更大的機(jī)會(huì)，但我們能不能抓住機(jī)會(huì)？跟上步伐進(jìn)行轉(zhuǎn)移呢？

　　對(duì)于房地產(chǎn)的調(diào)控，早上大家說(shuō)肯定成為常態(tài)。那么，以上的轉(zhuǎn)型意味著政策傾斜將越來(lái)越遠(yuǎn)離住宅房產(chǎn)領(lǐng)域中，新的價(jià)值評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)漸現(xiàn)中，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控將成為常態(tài)。

　　城市化、城鎮(zhèn)化預(yù)計(jì)到2020年，中國(guó)城市化率將達(dá)到55%，其中1.5億中國(guó)人將完成從農(nóng)民到市民的空間、身份轉(zhuǎn)換。2012年，中國(guó)作為城市化國(guó)家的元年，現(xiàn)在中國(guó)人口城市化率大概是51.27%，按發(fā)達(dá)國(guó)家70%的標(biāo)準(zhǔn)，接下去將是中國(guó)的城市化率最快速的20年。所有的政府都追求國(guó)際的？都市的？還是結(jié)合每個(gè)城市的地脈、人脈和文脈進(jìn)行我們的創(chuàng)作呢？所以，大家說(shuō)這里邊是不是有無(wú)限的空間？

　　同時(shí)，城市化也是社會(huì)生產(chǎn)力變革所引起的人類生產(chǎn)方式、生活方式、居住方式改變的過(guò)程。我們也相信它是衡量一個(gè)國(guó)家和地區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)文化格局水平發(fā)展的重要標(biāo)志，我們還有20%的增長(zhǎng)。因此，早上教育部前部長(zhǎng)說(shuō)了，生態(tài)環(huán)境應(yīng)該擺在第一位，友好經(jīng)濟(jì)、社會(huì)公平模式也是未來(lái)城市發(fā)展的可持續(xù)模式。

　　這對(duì)房企意味著，對(duì)于大部分房企而言，現(xiàn)在是吻別房地產(chǎn)發(fā)展的黃金時(shí)代，但對(duì)于那些把握中國(guó)城市化機(jī)會(huì)的房企而言，正是欠收房地產(chǎn)發(fā)展的白銀時(shí)代的大好機(jī)會(huì)，因此將有更多開發(fā)大體量城市級(jí)項(xiàng)目的可能性和機(jī)會(huì)。城市化進(jìn)程也帶來(lái)了一系列的問(wèn)題，如痛失了中國(guó)城市自身的特性，導(dǎo)致城市改造的諸多惡果，原有的城市價(jià)值遺失。曾經(jīng)的人文生態(tài)滿目瘡痍；記憶中的城市形態(tài)，空間結(jié)構(gòu)不復(fù)存在…房企在未來(lái)要跟上時(shí)代步伐，這是一個(gè)關(guān)鍵。

　　社會(huì)與地產(chǎn)行業(yè)的價(jià)值體系轉(zhuǎn)變，政府也表現(xiàn)出對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)在可持續(xù)的稅收、促進(jìn)民生建設(shè)，推動(dòng)社會(huì)自治三大方面的需求。中午我和很多專家吃飯，他們?cè)谘芯可鷳B(tài)、社區(qū)，十多年前我們就把一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目定位在一個(gè)社區(qū)，一個(gè)心情盛開的地方，并不是把它作為賣樓廣告語(yǔ)。同時(shí)，幸福指數(shù)成為政府職能重要的一項(xiàng)指標(biāo)，追求幸福指數(shù)是未來(lái)各個(gè)城市所追求的主旋律。

　　這對(duì)房企意味著社會(huì)及地產(chǎn)行業(yè)的價(jià)值評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)由硬及軟的轉(zhuǎn)變，房企應(yīng)承擔(dān)更多社會(huì)責(zé)任，在推動(dòng)社區(qū)自治、社區(qū)文化發(fā)展方面下更多的功夫。

　　星河灣的創(chuàng)新模式及分享。當(dāng)今中國(guó)經(jīng)濟(jì)放慢了發(fā)展速度，中國(guó)地產(chǎn)更遭遇了看不到盡頭的嚴(yán)冬。巴曙松說(shuō)，地產(chǎn)商怎么那么焉兒了？大家往年說(shuō)要前進(jìn)，前進(jìn)，現(xiàn)在沒(méi)有了。后來(lái)，巴曙松開玩笑地說(shuō)，地產(chǎn)商怎么都焉了？因?yàn)?，?dāng)?shù)禺a(chǎn)被正視化的時(shí)候，我們看到《參考消息》說(shuō)，如果房?jī)r(jià)升是一個(gè)政治問(wèn)題的時(shí)候，大家都無(wú)語(yǔ)了，我們看不到嚴(yán)冬的盡頭在哪里。但是，企業(yè)未來(lái)的發(fā)展方向余差異化戰(zhàn)略更值得企業(yè)家靜心反思。

　　星河灣歷經(jīng)十余年發(fā)展至今，產(chǎn)業(yè)格局正由享譽(yù)全國(guó)的高端住宅向多元化第一步的酒業(yè)擴(kuò)展，事業(yè)涉及關(guān)乎中國(guó)人衣食住行之“住”與“食”兩大領(lǐng)域，影響的人群日益增多。同時(shí)，星河灣一直以來(lái)也關(guān)注中國(guó)社會(huì)熱衷慈善公益，樂(lè)于回報(bào)社會(huì)。

　　首先，以“舍得用心創(chuàng)新”的理念，將原本的一般配套服務(wù)做到極致，這是我們11年以來(lái)堅(jiān)持的。因此，有了9個(gè)星河灣，就有了9個(gè)星河灣酒店，都是按照世界一流組織建立，成為了餐飲、婚宴、旅游的新場(chǎng)所。

　　星河灣物業(yè)把酒店物業(yè)服務(wù)理念引入到其中，引進(jìn)國(guó)際、國(guó)內(nèi)著名教育家機(jī)構(gòu)和名校。更重要的是，星河灣在看得見的水泥鋼筋之外打造了一個(gè)無(wú)形價(jià)值，即千層平臺(tái)打造。

　　我們相信世界企業(yè)的發(fā)展歷程證明，缺乏始終如一，持之以恒價(jià)值觀的企業(yè)，基本上呈現(xiàn)曇花一現(xiàn)的狀態(tài)，往往風(fēng)光一時(shí)卻如流行般匆匆劃過(guò)。那些最終堅(jiān)守發(fā)展至今的企業(yè)和品牌，幾乎無(wú)一例外從創(chuàng)始人開始就立下了基于貢獻(xiàn)社會(huì)、貢獻(xiàn)人類的普世價(jià)值觀。

　　最近，我們花了比較多的時(shí)間去梳理，設(shè)定與時(shí)俱進(jìn)的品牌價(jià)值觀。比如說(shuō)，就在今年，我們用11年做好了星河灣標(biāo)準(zhǔn)，在2007、2008年開始接觸不同的企業(yè)，進(jìn)行品牌合作探討。到了2011、2012年開花結(jié)果，今年5月1日開始品牌輸出第一個(gè)項(xiàng)目，品牌輸出對(duì)于星河灣而言是一種對(duì)外戰(zhàn)略合作模式，內(nèi)容涉及到品牌使用權(quán)限、品牌合作、聯(lián)合開發(fā)產(chǎn)品、人力資源共建等等方面，在其未來(lái)產(chǎn)品及過(guò)程的控制中，包括但不限于產(chǎn)品規(guī)劃建設(shè)，名稱定位、對(duì)外品牌行動(dòng)等等，對(duì)于星河灣品牌輸出非常關(guān)鍵。

　　在午餐時(shí)，見到了前三年就在探討品牌合作的企業(yè)，他們說(shuō)梁總，三年前聽你說(shuō)了，現(xiàn)在正在梳理，手中有很好的土地，馬上就可以開始。品牌合作不可以一撮而就，需要一個(gè)漫長(zhǎng)的洽談、合作的過(guò)程。

　　星河灣在今年5月份推出了第一個(gè)品牌合作項(xiàng)目，我先介紹第二個(gè)合作項(xiàng)目，今天晚上6點(diǎn)多有一個(gè)要發(fā)布的品牌戰(zhàn)略合作，已經(jīng)超出了地域與行業(yè)的限制，成為高端物業(yè)價(jià)值平臺(tái)，我們把它譽(yù)為港澳之巔，把一個(gè)20年的澳門項(xiàng)目，土地儲(chǔ)備了20年，沒(méi)把品牌打起來(lái)，星河灣嫁接之后用了三年將可以面市了，定位在港澳之巔。前所未見，不可不見，歡迎大家有時(shí)間去看看這個(gè)項(xiàng)目，這個(gè)項(xiàng)目一周賣了20個(gè)億，預(yù)定了70個(gè)億。

　　我們做了澳門，除了把品牌輸出出去，其實(shí)想要什么呢？我們可以看到每年一度的世界爬山會(huì)就落幕在澳門，每年加拿大有很多人集中在澳門，把總部落在澳門。因此，我們等于把星河灣東南西北的所有業(yè)主群和澳門每年一度的一千人的華商會(huì)連接，價(jià)值無(wú)限放大。澳門是一個(gè)國(guó)際城市，有賽車，每一年星河灣的業(yè)主可以跟著我們通過(guò)這個(gè)平臺(tái)到澳門感受不同的異國(guó)風(fēng)情和文化。

　　第二個(gè)超級(jí)合作項(xiàng)目是“向成都致敬”，高度整合雙方資源，本著深度合作，資源共享，聯(lián)合共贏的大原則，我們希望不單兩個(gè)品牌贏，還要和城市、業(yè)主共贏。

　　因此，在未來(lái)我們相信，就像今天專家講，未來(lái)中國(guó)西部是中國(guó)戰(zhàn)略大轉(zhuǎn)移，我們能不能提前把握中國(guó)經(jīng)濟(jì)經(jīng)營(yíng)的新潛力，西部之星，匯聚世界之光。因?yàn)?，我們看到隨著勞動(dòng)力成本的轉(zhuǎn)移，中國(guó)的發(fā)展已經(jīng)往西部走，前十年的發(fā)展，西部已經(jīng)經(jīng)過(guò)了非?？焖俚陌l(fā)展，未來(lái)的成都被譽(yù)為中國(guó)最具幸福感的城市，推向了世界。因此，星河灣會(huì)把已積累了十多年的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，成都有6個(gè)外國(guó)領(lǐng)事館，世界500強(qiáng)企業(yè)212家落戶成都，國(guó)際航線48條，希望在這個(gè)天府之國(guó)，在如詩(shī)的成都，不僅對(duì)美好生活進(jìn)行禮贊，與城市結(jié)合，與美麗的四川“少不入川，老不離川”，東方的巴黎在四川，我們期待兩個(gè)企業(yè)南征北戰(zhàn)之后重新攜手，進(jìn)入到未來(lái)發(fā)展?jié)摿Ψ浅＞薮蟮乃拇ǔ啥?，我們?cè)谏疃群献?、資源共享、聯(lián)合共贏的大原則上，共同使命是積極推動(dòng)中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展模式、品牌建設(shè)、地產(chǎn)品牌升級(jí)、資源整合，希望成為更多高端人群搭建資源共享的大平臺(tái)。

　　最后，雅居樂(lè)和星河灣兩大集團(tuán)的超級(jí)合作，必將在中國(guó)地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展模式、品牌建設(shè)、地產(chǎn)品質(zhì)升級(jí)、資源整合等方面起到積極的推動(dòng)與示范作用，也是中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)合作的一次寶貴實(shí)踐。

　　多年來(lái)，星河灣南征北戰(zhàn)，每一地都成為地方名片。我們相信，不管房地產(chǎn)形勢(shì)怎樣，每一個(gè)行業(yè)都會(huì)遇到冬天，但我們的心里不應(yīng)該有冬天，我希望和在座的每一位共同聯(lián)合起來(lái)，展開各種形式的合作，實(shí)現(xiàn)各種優(yōu)勢(shì)資源的互補(bǔ)，走上共贏之路，在行業(yè)中實(shí)現(xiàn)不一樣的精彩。我們相信，遠(yuǎn)大的目標(biāo)要用心去實(shí)現(xiàn)，企業(yè)要堅(jiān)守創(chuàng)新的精神，探尋健康的、穩(wěn)定的、長(zhǎng)久的發(fā)展模式，優(yōu)雅前行！在此與大家共勉！

　　祝愿各位度過(guò)美好的一天，謝謝大家！希望各位有機(jī)會(huì)在今年下半年在雅居樂(lè)與星河灣合作的項(xiàng)目做客，謝謝大家！　　

　　主持人：謝謝梁上燕女士，接下來(lái)有請(qǐng)：北京首都創(chuàng)業(yè)集團(tuán)有限公司總經(jīng)理、首創(chuàng)置業(yè)股份有限公司董事長(zhǎng)劉曉光先生，劉曉光先生的演講題目是：我們?nèi)绾芜^(guò)冬？對(duì)房地產(chǎn)形勢(shì)的思考，有請(qǐng)。您的演講時(shí)間為20分鐘，有請(qǐng)！

　　劉曉光：好的，我的題目還是挑戰(zhàn)與認(rèn)識(shí)，原來(lái)出的就是這個(gè)題目。

　　今年的形勢(shì)我就不說(shuō)了，大家都知道，很嚴(yán)峻。那么，從另一方面來(lái)講，在政策壓力下，也有些好的方面，比如房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型步伐加快，以綜合開發(fā)業(yè)開發(fā)的多種業(yè)態(tài)形式的變化，在行業(yè)內(nèi)部分化的趨勢(shì)也比較明顯，過(guò)去過(guò)于扁平化、過(guò)于分化的行業(yè)結(jié)構(gòu)開始得到改變。當(dāng)然，宏觀調(diào)控形勢(shì)還是很嚴(yán)峻，調(diào)控政策依舊嚴(yán)格。

　　十八大即將召開，下一步地產(chǎn)行業(yè)將會(huì)遇到什么樣的挑戰(zhàn)呢？簡(jiǎn)單概括一下。

　　首先，政策體系下的挑戰(zhàn)，可能會(huì)出現(xiàn)暴風(fēng)周，可能會(huì)出現(xiàn)陰云，也可能有燦爛的陽(yáng)光。在這里講幾個(gè)問(wèn)題，第一個(gè)問(wèn)題是中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的模型到底是什么？現(xiàn)在，我覺得還沒(méi)有最后確定。過(guò)去是分配房，后來(lái)走到了商品房制度，這兩年是所謂的雙軌制，或者是所謂的三軌制，保障房、商品房，加上少量的集資房。下一步是什么模式？雙軌制？保障房怎么保障起來(lái)？商品房怎么商品起來(lái)？這個(gè)還要看明年3、4月份新的制度體系和政治體系，我想這也不是危言聳聽，也可能在經(jīng)濟(jì)下滑的時(shí)候，還會(huì)出現(xiàn)新的調(diào)整政策，關(guān)鍵看市場(chǎng)的穩(wěn)定性了。

　　第二，前一段有人傳很多股票下跌了很多，有人說(shuō)要取消預(yù)售了。當(dāng)然，這也是行政手段最嚴(yán)厲的一個(gè)東西了。但是，我想暫時(shí)不會(huì)。為什么？因?yàn)椋覀兊慕?jīng)營(yíng)環(huán)境、經(jīng)營(yíng)制度還不能支撐取消預(yù)售的條件，那將是整個(gè)系統(tǒng)的振蕩，那將是影響方方面面的情況。

　　第三，制度因素還在制約著政策環(huán)境調(diào)控體系的挑戰(zhàn)性。大家知道，有GDP的需要，有賣地的沖動(dòng)，有企業(yè)盈利的需要，還有老百姓購(gòu)買房屋做投資的沖動(dòng)，還有中國(guó)經(jīng)濟(jì)的下滑，包括保增長(zhǎng)和通脹的問(wèn)題該怎么解決？等等，我就不多說(shuō)了，因?yàn)闀r(shí)間有限。

　　讓我們思考一個(gè)問(wèn)題，也就是說(shuō)在未來(lái)五年中，我們可能還面臨著調(diào)控體系、調(diào)控政策、制度因素變化的挑戰(zhàn)，誰(shuí)也逃不開，我們只能面對(duì)。

 　　第二大挑戰(zhàn)是金融生態(tài)環(huán)境的挑戰(zhàn)。今年以來(lái)，各種融資途徑都出現(xiàn)了艱難，通過(guò)資本之外的直接融資比重雖然有所提高，但還是有很高的挑戰(zhàn)，銀行沒(méi)有松口，下一步會(huì)不會(huì)松？會(huì)是什么樣的金融環(huán)境？對(duì)于企業(yè)來(lái)講，還是一個(gè)很大的挑戰(zhàn)?，F(xiàn)在以追求短期回報(bào)的信托資金為主，期限短，要求回報(bào)率高，粗獷的盈利方式風(fēng)險(xiǎn)肯定很大。

　　在發(fā)達(dá)國(guó)家，開發(fā)商與投資商是分開的，有長(zhǎng)期的養(yǎng)老金等資金的支撐，資金間接融資的比重可能只有20%多一點(diǎn)，我們正好倒過(guò)來(lái)了。那么，我們會(huì)遇到一個(gè)什么樣的金融環(huán)境？我想，開完十八大以后，可能也不會(huì)很快地放資金。那么，這就有兩個(gè)問(wèn)題了。一個(gè)方面是，我們需要核心型的基金發(fā)展，這種基金可能區(qū)別于投資型基金，是以長(zhǎng)期為房地產(chǎn)業(yè)服務(wù)的，在未來(lái)五年中，預(yù)售、貸款、證券、信托、基金、保險(xiǎn)公司租賃等渠道，可能還要打組合牌，當(dāng)然私募也是一種大的方向。

　　但是，不管怎么樣，金融生態(tài)環(huán)境對(duì)我們來(lái)講仍然是一個(gè)很大的挑戰(zhàn)，不要祈求在明年3、4月份就會(huì)有很大的變化，我想不會(huì)的。

　　第三大挑戰(zhàn)是開發(fā)模式的挑戰(zhàn)。我們的行業(yè)可能要走優(yōu)化升級(jí)的必經(jīng)之路，目前的企業(yè)到底采取什么樣的開發(fā)模式？這個(gè)問(wèn)題很關(guān)鍵，我簡(jiǎn)單地說(shuō)一說(shuō)吧。中國(guó)房地產(chǎn)未來(lái)模式的創(chuàng)新可能是企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，大家知道城市化率還要再提高，作為首創(chuàng)提出要改變視野立腳點(diǎn)，我們的視野不在于地產(chǎn)，而在于城市；不在于開發(fā)，而在于整體運(yùn)營(yíng)。我有很多的觀點(diǎn)，由于時(shí)間關(guān)系就不多說(shuō)了。

　　我認(rèn)為，傳統(tǒng)的地產(chǎn)投資模式無(wú)法再支撐新的浪潮，從戰(zhàn)略層面來(lái)講，要推動(dòng)大城市圈的新生項(xiàng)目，一、二級(jí)聯(lián)動(dòng)的開發(fā)方式要堅(jiān)持，要堅(jiān)持綜合性的發(fā)展，而并非單一的發(fā)展，要引入大量的產(chǎn)業(yè)服務(wù)機(jī)制和產(chǎn)業(yè)內(nèi)容，全面整合包括經(jīng)濟(jì)、商業(yè)、民生、社會(huì)、人文等等。

　　當(dāng)然，我們做了很多嘗試。比如，打造世界級(jí)城市邊上的新市鎮(zhèn)；城市核心區(qū)域新核心區(qū)域的建設(shè)，包括?？?。還有建高端旅游聚集區(qū)項(xiàng)目，包括最近的昆山項(xiàng)目等等。還有，中等城市的新城市中心，做了很多奧特萊斯。那么，還有國(guó)際物流的東西，文化創(chuàng)意的東西等等，我就不多說(shuō)了，因?yàn)闀r(shí)間有限。我說(shuō)這些是什么意思呢？模式創(chuàng)新在下一步可能是核心競(jìng)爭(zhēng)力的問(wèn)題。

　　第四大挑戰(zhàn)是行業(yè)整理利潤(rùn)盈利回歸的挑戰(zhàn)。行業(yè)經(jīng)過(guò)了十五年需求的高增長(zhǎng)，在數(shù)字上有所回落。在這種情況下，一種是合理的利潤(rùn)空間，先前行業(yè)中某些不合理的利潤(rùn)可能要下來(lái)了。另外，代表著優(yōu)勝劣汰的理性市場(chǎng)規(guī)律，也使得我們的利潤(rùn)下跌。在這里面兩類企業(yè)具有明顯的優(yōu)勢(shì)，一類是形成規(guī)模效應(yīng)的，增長(zhǎng)速度很快的企業(yè)；二是在土地價(jià)值深度挖掘方面有獨(dú)特方式的企業(yè)，土地成本使得行業(yè)利潤(rùn)下降的情況下，土地成本成為了利潤(rùn)的核心指標(biāo)之一。

　　第五大挑戰(zhàn)是商業(yè)地產(chǎn)的挑戰(zhàn)，也不多說(shuō)了，有些地方已經(jīng)發(fā)生了商業(yè)地產(chǎn)的過(guò)剩，有些被套牢，有些在洗牌，在自我淘汰等等。我的一個(gè)觀點(diǎn)是，中國(guó)的大城市圈，京津、長(zhǎng)三角、珠三角還是很有前景的。我的一個(gè)觀點(diǎn)是，在這種挑戰(zhàn)中，要做商業(yè)地產(chǎn)，先做商業(yè)人，先有商業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，由于時(shí)間關(guān)系不能展開，我們有很多經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，如果要做商業(yè)地產(chǎn)的話，要把握好，才能應(yīng)對(duì)挑戰(zhàn)。

　　第六大挑戰(zhàn)是企業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)中分化了挑戰(zhàn)。將來(lái)可能出現(xiàn)兩類企業(yè)，一類是規(guī)?；?biāo)準(zhǔn)化、高增長(zhǎng)的大企業(yè)；二是專注于某一細(xì)分市場(chǎng)的領(lǐng)先者，比如商業(yè)地產(chǎn)、教育地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等等，可能最后還是要立足于自己的現(xiàn)實(shí)情況。

　　第七大挑戰(zhàn)是走老路，還是進(jìn)行創(chuàng)新的挑戰(zhàn)。我要講的觀點(diǎn)是，我們的企業(yè)再著老的套路打下去可能走不下去了，老套路可能走不動(dòng)了，這就需要企業(yè)家要有企業(yè)家的冒險(xiǎn)精神。那么，所謂的創(chuàng)新，最核心的，也是最靈魂的東西，可能是企業(yè)的商業(yè)模式、發(fā)展模式的創(chuàng)新，當(dāng)然還有很多創(chuàng)新，包括管理創(chuàng)新、人文創(chuàng)新等等。那么，我的觀點(diǎn)是，中國(guó)經(jīng)濟(jì)經(jīng)過(guò)二三十年的高速增長(zhǎng)，已經(jīng)走到了下滑的通道，在這種通道過(guò)程中，我們的改革也遇到了一些天花板，在這種情況下來(lái)講，如果說(shuō)我們?nèi)匀话凑绽系穆纷?、老的框架走下去，走不通。因?yàn)?，我們還不能很快知道新辦法是什么，新路子是什么，這就要求我們創(chuàng)新，需要企業(yè)家有企業(yè)家的冒險(xiǎn)精神，希望我們以顛覆性游戲改變者的身份來(lái)出現(xiàn)，當(dāng)然每個(gè)企業(yè)有每個(gè)企業(yè)的具體情況，就不多說(shuō)了。

　　最后，我要講的是，危中有機(jī)，人有我有，人無(wú)我有，在競(jìng)爭(zhēng)過(guò)程中肯定是強(qiáng)者勝，快船超慢船嘛。

　　上午，大家講得很好，也講得很細(xì)致。我想，未來(lái)幾個(gè)月的市場(chǎng)應(yīng)該是一個(gè)趨于穩(wěn)定的市場(chǎng)，而不是一個(gè)真正大拐點(diǎn)的出現(xiàn)，可能持續(xù)到明年的3、4月份，我們的企業(yè)要做到優(yōu)化結(jié)構(gòu)、加速周轉(zhuǎn)、加速去庫(kù)存化、創(chuàng)新發(fā)展模式、創(chuàng)新融資模式、合理儲(chǔ)備土地、強(qiáng)化服務(wù)，使我們能夠度過(guò)這一段比較艱難的時(shí)刻。謝謝。

　　主持人：謝謝劉曉光先生的精彩演講，接下來(lái)我們有請(qǐng)：金地(集團(tuán))股份有限公司董事、總裁黃俊燦先生，黃俊燦先生的演講題目是：走向復(fù)合型地產(chǎn)時(shí)代，有請(qǐng)。

　　主持人：黃俊燦先生，您的演講時(shí)間為20分鐘，有請(qǐng)！

　　黃俊燦：各位同行、媒體朋友：

　　在這里分享一下對(duì)行業(yè)的看法，調(diào)控比較多，主要是針對(duì)住宅業(yè)務(wù)，地產(chǎn)的業(yè)務(wù)比較寬泛，有很多的業(yè)務(wù)值得我們做。但是，大部分同行做住宅比較多，住宅的錢也比較好掙。那么，住宅受到調(diào)控之后，將來(lái)行業(yè)可能更多的會(huì)向多元化、復(fù)合型地產(chǎn)時(shí)代做演變。接下來(lái)，我會(huì)把金地對(duì)市場(chǎng)短期和長(zhǎng)期的看法和大家作一個(gè)簡(jiǎn)單的分享，也提提我們自己應(yīng)對(duì)的看法。

　　短期是適度回暖，但我們覺得壓力還是存在的。從這個(gè)圖表上可以看到，金地進(jìn)入了14個(gè)城市，我們做了一些統(tǒng)計(jì)，從2009、2010、2011年的總體情況來(lái)看，成交總量在逐漸下降。但是，從今年上半年的回暖情況來(lái)看，可以看到不同的城市其實(shí)有不同的市場(chǎng)表現(xiàn)，分化得比較厲害。比如，杭州在今年上半年的成交量已經(jīng)超過(guò)了去年全年的成交量，有些城市復(fù)蘇比較快。怎么樣在下一輪找到應(yīng)該要去的市場(chǎng)，對(duì)我們來(lái)講顯得特別重要。

　　金地對(duì)于每一個(gè)進(jìn)入的市場(chǎng)都有一套系統(tǒng)，有23個(gè)指標(biāo)來(lái)衡量每一個(gè)城市的地產(chǎn)情況，我們希望在后續(xù)能夠通過(guò)這樣一套體系給公司增加一些競(jìng)爭(zhēng)力。

　　從土地市場(chǎng)來(lái)看，適當(dāng)?shù)卦谏郎亍?-7月份，平均溢價(jià)率是10%多，溢價(jià)率不高。那么，還有一些土地流拍，在7月份沒(méi)有一宗土地流拍，溢價(jià)率也在提高，行業(yè)波動(dòng)變快，市場(chǎng)回暖，大家對(duì)市場(chǎng)的信心又有回升，都愿意出手拿地。

　　短期回暖的動(dòng)力，一是貨幣環(huán)境。因?yàn)椋?jīng)濟(jì)快速回落，這張GDP的圖可以看出已經(jīng)到達(dá)了2001年的數(shù)據(jù)，我覺得經(jīng)濟(jì)回落對(duì)行業(yè)來(lái)講并不是一件好事，但是經(jīng)濟(jì)回落所帶來(lái)的貨幣政策、宏觀政策對(duì)于我們這樣一個(gè)高度依賴資金的行業(yè)來(lái)講是非常有幫助的。銀行利息的下調(diào)，買房貸款成本的下調(diào)，這是有好處的。

　　另外，可以看到地方政府在不時(shí)地做一些小動(dòng)作，希望在土地收入減少的情況下，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)有一些扶持。同時(shí)，也可以看到真正的住宅剛性需求經(jīng)過(guò)差不多半年的觀望和等待之后，也在出手了。 

　　總體來(lái)看，今天像大家在會(huì)上說(shuō)的一樣，應(yīng)該會(huì)是在平衡民生和增長(zhǎng)之間做一些平衡，短期應(yīng)該還是有一些機(jī)會(huì)。但是，也有非常多的壓力?？梢钥吹?，去庫(kù)存的壓力還是非常大，6月末的庫(kù)存在增加（國(guó)家統(tǒng)計(jì)局報(bào)告）。雖然，庫(kù)存消化指標(biāo)在下降，從12個(gè)月降到10個(gè)月。但是，可以預(yù)計(jì)到在今年下半年很多標(biāo)桿房企推到市面上的量在增加。今年新開工率進(jìn)一步下滑，說(shuō)明大家手上都有比較多的貨，也許大家對(duì)未來(lái)不是特別看好。

　　所以，短期來(lái)看，我們認(rèn)為要優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，使庫(kù)存去化得更好一些。那么，改善產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，在推向市場(chǎng)的產(chǎn)品中更多的推一些與首置、首改對(duì)路的產(chǎn)品，爭(zhēng)取優(yōu)化項(xiàng)目成本，當(dāng)你的售價(jià)被政府限價(jià)的時(shí)候，肯定要優(yōu)化原來(lái)不必要的成本，優(yōu)結(jié)構(gòu)、快增長(zhǎng)、保利潤(rùn)是短期的一個(gè)經(jīng)營(yíng)策略。

　　長(zhǎng)期是整個(gè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度應(yīng)該會(huì)趨于平緩，過(guò)去高速增長(zhǎng)的經(jīng)濟(jì)應(yīng)該會(huì)慢慢平緩，地產(chǎn)作為和宏觀經(jīng)濟(jì)高度相關(guān)的一個(gè)行業(yè)，應(yīng)該說(shuō)也不能例外，我們認(rèn)為它的長(zhǎng)期增長(zhǎng)將會(huì)放緩，過(guò)去粗獷式的野蠻增長(zhǎng)會(huì)慢慢過(guò)去，帶來(lái)的將是機(jī)械化的經(jīng)營(yíng)，過(guò)去拿到一塊地就會(huì)掙錢的時(shí)代基本上會(huì)過(guò)去了?，F(xiàn)在，如果不好好研究市場(chǎng)，不好好分析，不去提高產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力的話，我們可能就會(huì)掙不到錢。

　　所以，長(zhǎng)期來(lái)看，經(jīng)濟(jì)在轉(zhuǎn)型，地產(chǎn)時(shí)代的盛宴從黃金時(shí)代進(jìn)入了白銀時(shí)代，還是經(jīng)濟(jì)中的一個(gè)非常重要的部分，是不可或缺的一個(gè)部分。但是，它所產(chǎn)生的作用，可能對(duì)經(jīng)濟(jì)的支持不會(huì)像過(guò)去那么大。

　　世界上的外圍蕭條也倒逼我們要轉(zhuǎn)型，國(guó)家也會(huì)不斷地把經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)從固定資產(chǎn)投資方面轉(zhuǎn)向其他產(chǎn)業(yè)升級(jí)，任何一個(gè)國(guó)家都不會(huì)把一個(gè)國(guó)家的競(jìng)爭(zhēng)力、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)緊緊只建立在磚頭和水泥上，一定要有自己的產(chǎn)業(yè)。所以，我們也要認(rèn)識(shí)到這一點(diǎn)。在李副總理對(duì)未來(lái)經(jīng)濟(jì)的考慮中，第一點(diǎn)也是產(chǎn)業(yè)升級(jí)。我們要感到欣慰的是第二點(diǎn)，依然是城市化，地產(chǎn)行業(yè)雖說(shuō)在轉(zhuǎn)型過(guò)程中受到了陣痛，但我們覺得未來(lái)它還是有比較好的成長(zhǎng)空間。

　　對(duì)于地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講，從2009年到2011年，住宅均價(jià)增長(zhǎng)速度在下降，建安成本在上升，居民地價(jià)未來(lái)也有可能是上升。那么，總體來(lái)看，未來(lái)的利潤(rùn)空間會(huì)下滑，行業(yè)的毛利率往下走肯定是一個(gè)趨勢(shì)，調(diào)控將是一個(gè)常態(tài)，房?jī)r(jià)是處于在高位盤整的一個(gè)狀態(tài)。確實(shí)，我也認(rèn)為現(xiàn)在的房?jī)r(jià)比較高，去國(guó)外看歐洲、美國(guó)的一線城市，他們的房?jī)r(jià)和我們的一線城市房?jī)r(jià)比，確實(shí)會(huì)感覺到別人的房子物有所值。所以，現(xiàn)在有非常多的中國(guó)資金到美國(guó)買房，也有一定的原因在這里。

　　所以，我們要看到行業(yè)持續(xù)發(fā)展將會(huì)面臨很多挑戰(zhàn)，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度在放緩，住宅行業(yè)的發(fā)展速度也應(yīng)該會(huì)下調(diào)，政府的調(diào)控將會(huì)是一個(gè)常態(tài)。另外，價(jià)格的上升、毛利率的下降，都將成為未來(lái)的挑戰(zhàn)。

　　地產(chǎn)行業(yè)要在上游、中游、下游來(lái)進(jìn)行應(yīng)對(duì)。比如，在上游要充分發(fā)揮金融平臺(tái)，拓展融資渠道，在股本融資、創(chuàng)新項(xiàng)目合作、創(chuàng)新型基金管理方面，一起做一些動(dòng)作?，F(xiàn)在，我也看到越來(lái)越多的大企業(yè)都開始在合作了。剛才，星河灣也談到和雅居樂(lè)在合作，將來(lái)可能會(huì)看到越來(lái)越多的一線房企的合作機(jī)會(huì)也會(huì)越來(lái)越多。另外，基金模式在地產(chǎn)業(yè)務(wù)中也會(huì)越來(lái)越多，今天我也看到有非常多的地產(chǎn)基金行業(yè)內(nèi)的朋友們來(lái)到了這里，一會(huì)兒也想聽聽大家的高論。

　　中游，開發(fā)業(yè)務(wù)，大部分集中在住宅產(chǎn)品上，未來(lái)像商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)，包括一些配合國(guó)家產(chǎn)業(yè)升級(jí)轉(zhuǎn)型的高新園區(qū)的開發(fā)，這些業(yè)務(wù)我們都應(yīng)該去考慮，我們能夠建一些房子，但應(yīng)該給這些房子賦予更多的服務(wù)，賦予更多的內(nèi)涵。這樣的話，我們的價(jià)值，我們的利潤(rùn)空間才有可能得到延展，中游要把開發(fā)業(yè)務(wù)做一些多元化。

　　下游，對(duì)客戶需求做一些拓展。比如，金地公司成立到現(xiàn)在開發(fā)超過(guò)了3000萬(wàn)平方米的住宅，這么多人住在我們的社區(qū)里，物業(yè)公司為他們服務(wù)，我們還能做一些什么？能不能在社區(qū)網(wǎng)購(gòu)、社區(qū)家政、社區(qū)租房、二手房買賣方面做一些事情？包括社區(qū)活動(dòng)，現(xiàn)在我們遍布全國(guó)在幾十個(gè)城市有開發(fā)，能不能組織某一些城市的住戶到另外一個(gè)城市去參加活動(dòng)？組織對(duì)口的主題活動(dòng)？等等，這些問(wèn)題都在思考，開發(fā)商能不能為住戶提供云服務(wù)，將全國(guó)的資源做一些整合。

　　所以，金地公司首先會(huì)把住宅業(yè)務(wù)做好，一梯兩翼，通過(guò)商業(yè)地產(chǎn)使得我們的收入結(jié)構(gòu)有一些調(diào)整，能夠平抑波動(dòng)?，F(xiàn)在，我們的地產(chǎn)開發(fā)主要以自有資金為主，現(xiàn)在去國(guó)外看很多都是自有資金加上其他愿意投到這個(gè)行業(yè)的資金，再加上銀行的貸款。所以，未來(lái)我們這個(gè)行業(yè)，開發(fā)商會(huì)從投資管理去將風(fēng)險(xiǎn)分化，越來(lái)越多的行業(yè)基金在不斷地成長(zhǎng)，將來(lái)他們會(huì)去做更多的投資管理。

　　金地公司在2006年就成立了穩(wěn)盛投資平臺(tái)，專門做地產(chǎn)投資基金，在這家基金里頭，金地真正出的錢非常少，我們對(duì)自己有比較高的要求，希望最多不超過(guò)10%的共同投資，其他的錢全部是外面愿意投到項(xiàng)目上來(lái)的，甚至有些基金一分錢都不出，全部是幫別人管理投資。從現(xiàn)在來(lái)看，我們管理的資產(chǎn)規(guī)模差不多接近30億人民幣，估計(jì)到今年年底有希望做到50億人民幣。

　　現(xiàn)在，我們?cè)诠蓹?quán)投資方面有一支境外美元基金，同時(shí)在境內(nèi)做了兩個(gè)人民幣基金。那么，在債權(quán)基金方面，今年由于地產(chǎn)調(diào)控資金比較緊張，很多同行找到我們的基金管理公司，我們也幫大家融了不少資，現(xiàn)在已經(jīng)投了兩三個(gè)項(xiàng)目，還有幾個(gè)項(xiàng)目可能也會(huì)繼續(xù)做。

　　這里有一些投資案例，由于時(shí)間關(guān)系就不講了。

　　人民幣的債權(quán)基金主要是投向非金地的業(yè)務(wù)，有一些項(xiàng)目從銀行貸款比較困難，我們就幫他去融資，把錢給他。因?yàn)椋覀儗?duì)這些項(xiàng)目判斷比較清楚，項(xiàng)目的抵押率也比較低，如果開發(fā)公司或地產(chǎn)公司最后還不起錢的話，我們處理起來(lái)也比較容易，我們和金融機(jī)構(gòu)不一樣，我們有處置資產(chǎn)的能力。

　　再講講商業(yè)地產(chǎn)，可以看到商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展空間還是很大的，未來(lái)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)之后，大家都愿意去商店做更多的消費(fèi)，可以看到中國(guó)平均人均商業(yè)面積只有0.6平方米，而發(fā)達(dá)國(guó)家是我們的好幾倍，這里面蘊(yùn)藏著巨大的機(jī)會(huì)，也存在著巨大的陷井。商業(yè)地產(chǎn)公司和住宅不一樣，當(dāng)你做一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的時(shí)候，如果沒(méi)做好，項(xiàng)目可能就死掉了，錢打水漂了，住宅不一樣，就算沒(méi)有賣好，資金也可以回籠。但是，商業(yè)地產(chǎn)不一樣。對(duì)于金地來(lái)說(shuō)，做商業(yè)地產(chǎn)，可能做針對(duì)這個(gè)城市的中高端購(gòu)物中心。同時(shí)，對(duì)于能夠和住宅業(yè)務(wù)協(xié)同的社區(qū)大商業(yè)，我們也會(huì)著重考慮。三、四線城市的商業(yè)機(jī)會(huì)，我們會(huì)比較慎重。 

　　案例：深圳金地大百匯、北京·金地廣場(chǎng)，將在今年9月份開業(yè)。紹興·金地橙街，18萬(wàn)平米的商業(yè)配套。

　　商業(yè)地產(chǎn)確實(shí)需要耐心經(jīng)營(yíng)，我們做商業(yè)地產(chǎn)到商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目有產(chǎn)出，應(yīng)該還要過(guò)幾年，大量的商業(yè)集中在2014年開業(yè)，到時(shí)候才能給我們帶來(lái)商業(yè)的租金收入。今天，我們很羨慕恒隆地產(chǎn)，陳先生在10幾年前，在我們掙住宅地產(chǎn)的錢掙得不亦樂(lè)乎的時(shí)候，人家就已經(jīng)做商業(yè)地產(chǎn)了。所以，我們要在做好住宅業(yè)務(wù)的同時(shí)，不斷地在商業(yè)地產(chǎn)方面做延展，希望在這方面做一些嘗試。

　　觀點(diǎn)就和大家分享到這里，有不對(duì)的地方希望會(huì)后能夠和大家進(jìn)行交流，希望大家指正，謝謝。

　　主持人：謝謝。接下來(lái)，山東省文登市市委常委、文登市人民政府副市長(zhǎng)曲波先生，曲波先生的演講題目是：中國(guó)長(zhǎng)壽之鄉(xiāng)濱海養(yǎng)生之都--可持續(xù)發(fā)展的文登房地產(chǎn)，有請(qǐng)曲波市長(zhǎng)。

　　主持人：曲市長(zhǎng)，您的演講時(shí)間為10分鐘，有請(qǐng)！

　　曲波：尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)、各位來(lái)賓，女士們、先生們：

　　十分高興與各位新老朋友們相會(huì)在美麗的博鰲，希望通過(guò)此次論壇，開啟我們更深層次的交流與合作。

　　文登市地處膠東半島東部沿海，面積1645平方公里，是中國(guó)長(zhǎng)壽之鄉(xiāng)、溫泉之都和著名的道教圣地，是一座最適合人類居住的海濱城市，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力居全國(guó)百?gòu)?qiáng)縣前列。文登房地產(chǎn)市場(chǎng)從上世紀(jì)90年代初啟動(dòng)，2005年開始進(jìn)入發(fā)展快車道，特別是2007年以來(lái)，更是文登房地產(chǎn)市場(chǎng)加速發(fā)展的5年。2007年全市商品房成交量21萬(wàn)平方米，成交金額3.5億元；到2011年，全市成交面積180萬(wàn)平方米，成交金額50多億元，5年分別增長(zhǎng)了9倍和14倍。即使在2010、2011年國(guó)家宏觀調(diào)控政策頻出、房地產(chǎn)業(yè)整體環(huán)境趨緊的情況下，文登的房地產(chǎn)市場(chǎng)也逆勢(shì)而上，每年保持了30%以上的增速，是膠東半島縣域房地產(chǎn)市場(chǎng)中增長(zhǎng)最快的，在我國(guó)整個(gè)東部沿海的縣域房地產(chǎn)市場(chǎng)中也名列前茅。并且文登房?jī)r(jià)一直保持平穩(wěn)增長(zhǎng)，平均增長(zhǎng)率10%左右，沒(méi)有因過(guò)速增長(zhǎng)而形成泡沫，目前全市商品房均價(jià)4110元。依托優(yōu)越的自然生態(tài)環(huán)境，文登大力發(fā)展商品房外銷市場(chǎng)，2009年以來(lái)，商品房外銷率始終保持在50%以上，全國(guó)有639個(gè)城市在我市有購(gòu)買商品房的記錄，遠(yuǎn)期外銷率預(yù)計(jì)將達(dá)到70%左右，為我市房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)快速健康發(fā)展提供了強(qiáng)力支撐。目前，文登已有華夏幸福基業(yè)、光耀、寶安、海爾、卓達(dá)、天山等國(guó)內(nèi)知名公司進(jìn)駐，帶動(dòng)了住宅開發(fā)、商業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)生地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等多種業(yè)態(tài)百花齊放，協(xié)調(diào)發(fā)展，形成了城市中心區(qū)、開發(fā)區(qū)、南海新區(qū)三大板塊聯(lián)動(dòng)齊發(fā)，海景房、溫泉房、山林房三大品牌爭(zhēng)芳斗艷，高端住宅、旅游地產(chǎn)、城市綜合體三大品種全面投放的全方位、立體化發(fā)展格局，呈現(xiàn)出強(qiáng)烈的上升期特征。我們可以自豪的說(shuō)，文登的房地產(chǎn)市場(chǎng)就是可持續(xù)發(fā)展的，完全契合了本屆論壇的主題。

　　文登之所以吸引了眾多知名企業(yè)，形成了健康可持續(xù)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，我認(rèn)為主要基于以下兩點(diǎn)原因：

　　一是文登具有無(wú)可比擬的先天優(yōu)勢(shì)。文登因秦始皇東巡求養(yǎng)生之術(shù)，召集文人登山而得名，已有1400多年建置史，是膠東半島少有的“千年古縣”，孕育出了獨(dú)具特色的士學(xué)文化、道教文化、李龍文化、紅色文化、久享“文登學(xué)”的美譽(yù)，是山東歷史文化名城。文登地處北緯37度，黃金緯度線，依山傍海，山清水秀，四季分明，氣侯宜人，是中國(guó)優(yōu)秀旅游城市、國(guó)家環(huán)保模范城市、國(guó)家森林城市、國(guó)家園林城市。國(guó)家森林公園、國(guó)家級(jí)自然保護(hù)區(qū)昆崳山，被譽(yù)為“海上仙山之祖”；中國(guó)道教全真派發(fā)祥地圣經(jīng)山天然老子石像栩栩如生，《太子老子道德經(jīng)》摩崖石刻被列為全國(guó)重點(diǎn)文物保護(hù)單位；省級(jí)森林公園天福山是天然綠色氧吧；李龍故里回龍山有270多年的廟會(huì)史。擁有156公里的海岸線，12公里長(zhǎng)的天然沙灘海水浴場(chǎng)、綿延數(shù)十里的萬(wàn)畝松林。五處高品質(zhì)天然溫泉構(gòu)筑成中國(guó)“溫泉之都”，已建成天沐、湯泊兩個(gè)五星級(jí)溫泉度假村，均被評(píng)為國(guó)家4A級(jí)景區(qū)，海爾原鄉(xiāng)37度國(guó)際溫泉旅游小鎮(zhèn)正在加緊建設(shè)，年底部分主體可完工。正是依托如此優(yōu)越的自然生態(tài)環(huán)境，市委市政府確立了打造“養(yǎng)生人居文登”的目標(biāo)，不斷挖掘潛力，激發(fā)活力，有力地促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)健康快速發(fā)展。

　　二是文登具有無(wú)可超越的后發(fā)優(yōu)勢(shì)。文登位于青島、煙臺(tái)、威海三市中心，是山東半島藍(lán)色經(jīng)濟(jì)區(qū)的核心居于；陸?？战煌ㄔO(shè)施完備，309國(guó)道、威青高速、濟(jì)威鐵路穿境而過(guò)，2小時(shí)車程內(nèi)有5個(gè)國(guó)家一類開放港口、3個(gè)國(guó)際機(jī)場(chǎng)，境內(nèi)的威海國(guó)際機(jī)場(chǎng)已開通韓國(guó)、俄羅斯等20多條國(guó)內(nèi)外航線，正在建設(shè)的青煙威城際輕軌2014年通車，30萬(wàn)噸級(jí)南海新港部分投入使用，疏港鐵路已啟動(dòng)建設(shè)，是中國(guó)北方唯一擁有海陸空立體交通體系的縣級(jí)城市。文登產(chǎn)業(yè)發(fā)展載體完善，城市文化商務(wù)區(qū)建設(shè)面積34平方公里，圍繞打造文化教育、金融商貿(mào)、綜合服務(wù)、生活居住、生態(tài)休閑五大組團(tuán)，建成了縣級(jí)一流的市民文化中心、博展中心、體育公園、婦女兒童醫(yī)院等公用設(shè)施，被確定為山東省發(fā)展服務(wù)業(yè)重點(diǎn)城區(qū)；經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)建設(shè)面積40平方公里，進(jìn)駐企業(yè)總數(shù)達(dá)到500多家，躋身于山東省級(jí)開發(fā)區(qū)前四強(qiáng)，被聯(lián)合國(guó)工業(yè)發(fā)展組織確定為國(guó)際項(xiàng)目示范園區(qū)；南海新區(qū)是升級(jí)工業(yè)園和高新區(qū)，規(guī)劃建設(shè)面積90平方公里，已完成基礎(chǔ)設(shè)施投入60多億元，進(jìn)駐15家世界貨中國(guó)500強(qiáng)企業(yè)及上市公司，90多個(gè)投資過(guò)億元的藍(lán)色產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目落地開工，形成了三區(qū)聯(lián)動(dòng)、協(xié)調(diào)發(fā)展的格局。尤其是在國(guó)務(wù)院批復(fù)的《山東半島藍(lán)色經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃》中，文登被確定為山東半島重點(diǎn)建設(shè)的三大海洋經(jīng)濟(jì)新區(qū)之一，成為國(guó)家戰(zhàn)略的重要組成部分，為經(jīng)濟(jì)發(fā)展插上了騰飛的翅膀。

　　目前，一二線城市地產(chǎn)市場(chǎng)整體壓力偏大，開發(fā)企業(yè)應(yīng)順應(yīng)形勢(shì)，積極轉(zhuǎn)型，優(yōu)化布局，從重點(diǎn)關(guān)注一二線城市到關(guān)注三四線城市，才能實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。文登作為三四線城市中的區(qū)域龍頭、優(yōu)質(zhì)城市，隨著城市化進(jìn)程加快，基礎(chǔ)設(shè)施配套和城市功能逐步完善，住宅本身內(nèi)在價(jià)值不斷上升，加上本地剛需以及外來(lái)購(gòu)買需求的強(qiáng)勁增長(zhǎng)，保證了房?jī)r(jià)與銷量穩(wěn)步提升；相對(duì)較低的地價(jià)，充足的發(fā)展空間，又保證了企業(yè)較高的利潤(rùn)率和足夠的利潤(rùn)空間。所以，無(wú)論是對(duì)于全國(guó)性發(fā)展的大開發(fā)商，還是在行業(yè)整合中尋求生存空間的中小開發(fā)商，文登都是你們的最佳選擇。

　　主持人：謝謝曲市長(zhǎng)，接下來(lái)請(qǐng)出一位對(duì)房產(chǎn)稅有深入研究的著名學(xué)者為我們演講，有請(qǐng)：

　　著名財(cái)經(jīng)專家、財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康先生

　　賈康先生的演講題目是：房產(chǎn)稅的擴(kuò)大能否讓調(diào)控退出？

　　有請(qǐng)賈康先生。

　　主持人：賈康先生，您的演講時(shí)間為20分鐘，有請(qǐng)！

　　賈康：非常感謝！調(diào)控主要講的是特定類型的某種調(diào)控，它可以是演變的，不是一成不變的，可能很多朋友心中想的是調(diào)控新政已經(jīng)延續(xù)了至少兩個(gè)年頭，以后怎么樣演變？這是我對(duì)演講題目的理解。雖然調(diào)控是需要的，但調(diào)控必須與時(shí)俱進(jìn)，必須適應(yīng)不同階段的發(fā)展和相關(guān)情況的變化，這是第一個(gè)基本看法。

　　第二個(gè)基本看法，當(dāng)前調(diào)控新政仍然在延續(xù)，對(duì)它有一個(gè)基本評(píng)價(jià)。我認(rèn)為，在研究者做概括階段性小結(jié)時(shí)，可以這樣認(rèn)識(shí)，我們這一輪房地產(chǎn)調(diào)控新政值得肯定的進(jìn)步，是已經(jīng)逐步形成了一個(gè)相對(duì)清晰的調(diào)控框架。調(diào)控主體是政府，要合理地實(shí)施國(guó)家干預(yù)。雙軌就預(yù)示著在經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)在市場(chǎng)環(huán)境里面要遵循市場(chǎng)規(guī)則和市場(chǎng)規(guī)律。同時(shí)，在房改之后的這些年的探索中又清醒地認(rèn)識(shí)到，必須借鑒國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合中國(guó)國(guó)情，打造一個(gè)房地產(chǎn)概念下的保障軌，這樣一來(lái)，保障軌在很多情況下實(shí)際上是非市場(chǎng)的，但它必須要跟市場(chǎng)兼容。保障軌和市場(chǎng)軌，人人在談?wù)?，人人在關(guān)注動(dòng)向，有時(shí)候有分析，有爭(zhēng)論，甚至很動(dòng)感情，總理和網(wǎng)民互動(dòng)的時(shí)候，簡(jiǎn)明的作出了這樣的回應(yīng)，即：保障房的事情總理管，商品房的事情總經(jīng)理管。這就是雙軌統(tǒng)籌的一種表述，必須把市場(chǎng)上總經(jīng)理要管市場(chǎng)軌和保障軌，在政府協(xié)調(diào)之下健康發(fā)展。

　　所以，我們現(xiàn)在所說(shuō)到的調(diào)控進(jìn)一步演變，結(jié)合雙軌統(tǒng)籌，特別看重制度建設(shè)，邊調(diào)控，邊改革，邊推動(dòng)制度建設(shè)，這是一個(gè)不可回避的歷史性責(zé)任。當(dāng)然，也包含著歷史性的考驗(yàn)。

　　我個(gè)人作為研究者始終認(rèn)為，在雙軌統(tǒng)籌的制度建設(shè)里，它無(wú)法規(guī)避的是包含著房產(chǎn)稅改革的組成部分。因?yàn)?，現(xiàn)在中國(guó)要完成現(xiàn)代化過(guò)程是小平同志在改革開放之初就規(guī)劃的，現(xiàn)在已經(jīng)取得了很多的進(jìn)展，三十多年過(guò)去之后，我們現(xiàn)在越來(lái)越清晰地看到2050年前后三步走所追求的民族偉大復(fù)興的目標(biāo)離我們?cè)絹?lái)越近，黃金發(fā)展所伴隨的發(fā)展矛盾又困擾著我們。那么，黃金時(shí)期必然要求在不動(dòng)產(chǎn)、財(cái)產(chǎn)領(lǐng)域里面有一套現(xiàn)代制度和現(xiàn)代建設(shè)。比如，從中長(zhǎng)期來(lái)看，中國(guó)無(wú)可不免的要實(shí)施現(xiàn)代意義的財(cái)產(chǎn)申報(bào)制度。

　　首先是財(cái)產(chǎn)實(shí)名登記制度，從憲法到相關(guān)法律，使公眾可預(yù)期，令人信服的財(cái)產(chǎn)保障制度。財(cái)產(chǎn)作為生產(chǎn)要素，在市場(chǎng)上必須可以交易，可以流通，就必須有合法的財(cái)產(chǎn)交易制度，還必須有和財(cái)產(chǎn)交易相關(guān)的稅收制度。那么，財(cái)產(chǎn)在房地產(chǎn)這個(gè)概念上，特別是大家關(guān)注的消費(fèi)性住房，住有所居的載體上，它的交易如果是在一個(gè)市場(chǎng)環(huán)境下的商品房、產(chǎn)權(quán)房的交易，當(dāng)然需要配套考慮怎么樣把現(xiàn)在的稅收制度和它形成制度上的通盤連接和呼應(yīng)，這種稅收不僅是在交易環(huán)節(jié)，還是要進(jìn)一步推到保有環(huán)節(jié)，政府的調(diào)控要在頂層規(guī)劃之下管托底，管里面相關(guān)的政策對(duì)象的甄別，哪怕要付出比較高的管理成本，也要使應(yīng)該得到扶助的人得到扶助，不應(yīng)該得到扶助的人還要有退出機(jī)制。 

　　在市場(chǎng)軌，政府同樣要管公平競(jìng)爭(zhēng)規(guī)則，還要管在交易環(huán)節(jié)、保有環(huán)節(jié)的稅收。稅收制度在我們現(xiàn)在看到的國(guó)際經(jīng)驗(yàn)和中國(guó)試驗(yàn)的經(jīng)驗(yàn)中，也就是人們熱議了很長(zhǎng)一段時(shí)間的房產(chǎn)稅改革，在上海、重慶兩地已經(jīng)有一年多時(shí)間的試點(diǎn)。那么，在制度建設(shè)這個(gè)概念上，要特別加以重視。新的一輪房地產(chǎn)調(diào)控所稱的新政，它具不具備經(jīng)歷歷史考驗(yàn)的高水準(zhǔn)，要看實(shí)踐的情況。

　　我認(rèn)為，總體地走向現(xiàn)代社會(huì)、現(xiàn)代國(guó)家的一個(gè)稅制改革大方向已經(jīng)趨于清晰。我們看到，從最高決策層的重要會(huì)議和管理部門的重要改革文件中都有清晰地表述，要適時(shí)擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍。這個(gè)方向的清晰化，當(dāng)然也是在各方的博弈之下，在觸動(dòng)了各個(gè)方面的利益存在的明顯爭(zhēng)議之下形成的一個(gè)非常清晰的導(dǎo)向。實(shí)話實(shí)說(shuō)，對(duì)于房產(chǎn)稅的不同意見，現(xiàn)在仍然非常強(qiáng)烈，我在很多場(chǎng)合聽到了很多有各種依據(jù)的反對(duì)意見、不同意見，就是在體制內(nèi)的討論里面，在高層中有顯然存在著見仁見智的認(rèn)識(shí)。 

　　但是，有權(quán)威性的改革指導(dǎo)文件畢竟已經(jīng)清晰地把這個(gè)大方向鎖定。我個(gè)人認(rèn)為，從各種跡象來(lái)看，這個(gè)大方向和整個(gè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)所要求的進(jìn)一步健康發(fā)展、配套改革、邏輯內(nèi)恰的，是不能夠再做改變的，就是我前面所說(shuō)的制度建設(shè)的歷史任務(wù)。 

　　現(xiàn)在，我們還要注意到另外一種現(xiàn)象，很多人反映，只有兩地的試點(diǎn)，對(duì)這兩地的試點(diǎn)又有不少的質(zhì)疑，評(píng)價(jià)是不是對(duì)兩地試點(diǎn)已經(jīng)有的效應(yīng)，還有它在以后配套改革中的地位，應(yīng)該說(shuō)評(píng)價(jià)比較低，也看到一些媒體做了一些比較低的評(píng)價(jià)。但是，我提請(qǐng)朋友們注意，在權(quán)威媒體上陸續(xù)發(fā)布的熱點(diǎn)問(wèn)題面對(duì)面里面，有專門的一個(gè)主題，像《人民日?qǐng)?bào)》、《經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)》、《光明日?qǐng)?bào)》等報(bào)紙登出來(lái)的時(shí)候，要占一個(gè)版面，就是談房產(chǎn)稅改革，里面有一個(gè)章節(jié)談房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的，從里面可以清晰地看到管理層的認(rèn)識(shí)，一是比較清晰地肯定了兩地試點(diǎn)取得的成效，而不是像有的人所說(shuō)的好象看不到什么成效；二是說(shuō)到了兩地試點(diǎn)里面的試點(diǎn)運(yùn)行機(jī)制，包括上海有0.4、0.6的稅率差別產(chǎn)生了怎樣的好導(dǎo)向作用，在資源稅方面是怎樣得到優(yōu)化的等等，這樣的信息，我個(gè)人認(rèn)為非常值得實(shí)業(yè)界人士、市場(chǎng)人士、研究人士加以重視，在大方向上、大邏輯上要重視這些管理部門具有指導(dǎo)意義的信息。

　　當(dāng)然，不能指望兩地的房產(chǎn)稅試點(diǎn)有多么大的意義，但是在總體爭(zhēng)議下能夠啟動(dòng)試點(diǎn)，不能否定它的大膽試、大膽創(chuàng)新的精神，同時(shí)它是在盡量減少社會(huì)的質(zhì)疑，在這種背景下所展開的試點(diǎn)。整個(gè)制度建設(shè)過(guò)程，我不認(rèn)為三五年就可以在中國(guó)形成一個(gè)相對(duì)成熟的形態(tài)，一定要經(jīng)過(guò)很長(zhǎng)時(shí)間的不斷探索。那么，在這個(gè)過(guò)程中，我們就要有一定的耐心，短期的問(wèn)題和中長(zhǎng)期的問(wèn)題放在一起認(rèn)清大方向之后，我們要掌握好方案的可行性，在兩地試點(diǎn)的基礎(chǔ)上總結(jié)各自的特點(diǎn)，客觀認(rèn)識(shí)各自的得失，在肯定的同時(shí)應(yīng)該做一些對(duì)其他有可能跟進(jìn)試點(diǎn)的城市，也就是改革文件中“擴(kuò)大范圍”的其他區(qū)域，如何在跟進(jìn)時(shí)進(jìn)行方案的進(jìn)一步優(yōu)化。那么，這樣一個(gè)大方向和其中要點(diǎn)的把握，應(yīng)該更開明的在今后的配套改革中聽取方方面面的訴求和意見，形成我個(gè)人認(rèn)為在十八大以后一定會(huì)有一個(gè)明顯規(guī)定的配套改革之下的有機(jī)組成部分。

　　最后一個(gè)層面，從中長(zhǎng)期來(lái)看，現(xiàn)在的房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)在很多地方以比較嚴(yán)厲的態(tài)度實(shí)施行政手段，從中長(zhǎng)期來(lái)看勢(shì)必合乎邏輯的淡出，這是一個(gè)可以看得很清晰的邏輯，是一個(gè)不可回避的前景?，F(xiàn)在可以看到的嚴(yán)厲手段有限購(gòu)、限價(jià)，甚至有的地方要求政府部門要對(duì)所有的商品房一個(gè)單位一個(gè)單位的審批價(jià)格，我個(gè)人不太好理解。這種商品在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境里面，有一個(gè)隨行就市的自然而然的變動(dòng)，今天你審批了，過(guò)個(gè)十天半個(gè)月，過(guò)一個(gè)月、兩個(gè)月，市場(chǎng)情況變化了，市場(chǎng)主體就沒(méi)有權(quán)力做適當(dāng)?shù)恼{(diào)整嗎？還要你不斷地審批嗎？你是15天審批一次？還是20天審批一次？還是30天審批一次？其實(shí)，這些東西在操作上都是不清晰的。有的地方，做這件事的苦衷可以體會(huì)。比如，北京有一個(gè)叫得很響的樓盤，掛出了30萬(wàn)元/平方米的高價(jià)，很快得到有關(guān)部門調(diào)控方面的信息反饋，不能容忍這樣的高價(jià)賣房，最后壓到15萬(wàn)元/平方米，好像在操作過(guò)程中“平息”了一些民憤，似乎體現(xiàn)了政府管理部門對(duì)此事非常重視，“控制”了房?jī)r(jià)代表性高點(diǎn)的上升。但是，你理性的想一想，如果是一個(gè)雙軌統(tǒng)籌發(fā)展的健全市場(chǎng)，這種調(diào)控行為其實(shí)是沒(méi)有必要的。當(dāng)然，我也不否認(rèn)現(xiàn)在有不得以的苦衷，有階段性的道理，至少不要弄得人心慌慌，不要讓北京覺得有代表性的高端樓盤又炒出了一個(gè)高端性的新價(jià)等等。但是，你真正把廉租房、公租房等保障房基本提供到位了，讓社會(huì)上的低收入階層、收入加薪層，特別是現(xiàn)在有不滿情緒的年輕白領(lǐng)，他們比較順暢地住有所居了，那時(shí)候商品房的房?jī)r(jià)又有多大的殺傷力？那時(shí)候商品房的房?jī)r(jià)哪怕炒成天價(jià)，政府是不是只要收稅就可以了？市場(chǎng)有市場(chǎng)的規(guī)則，消費(fèi)者有消費(fèi)者的主權(quán)，房企有房企的主權(quán)，政府一味地在中間直接管價(jià)格其實(shí)是沒(méi)有必要的，這是經(jīng)濟(jì)學(xué)的基本認(rèn)識(shí)。

　　咱們?cè)O(shè)想一下，以后中國(guó)是一個(gè)健康的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，在上有天堂，下有蘇杭的杭州西湖邊上，假定西湖邊上的別墅價(jià)格不斷上升，合理不合理？我認(rèn)為完全合理。不光是全中國(guó)，而且包括世界上有支付能力的富豪，他們要爭(zhēng)奪這種資源，他們希望在風(fēng)景如畫的西湖邊上，在天堂式的環(huán)境里享受高端別墅，它的價(jià)格炒得多高，我覺得只要是公平競(jìng)爭(zhēng)都沒(méi)有什么問(wèn)題。

　　回過(guò)頭來(lái)講，如果在制度建設(shè)推進(jìn)的過(guò)程中，不得以的過(guò)度性行政限制手段要淡化的話，現(xiàn)在我們應(yīng)該抓住什么？就是應(yīng)該抓住區(qū)別對(duì)待。既然已經(jīng)推進(jìn)了這么一段時(shí)間的調(diào)控，在金融政策、財(cái)稅政策方面是區(qū)別對(duì)待，我認(rèn)為這就是過(guò)度的明確信號(hào)。對(duì)于首套房，對(duì)于淡化戶籍限制，讓其他區(qū)域進(jìn)入城市中心區(qū)域沒(méi)有取得戶籍的人，他有支付愿望，有支付能力，讓他們定向?qū)捤刹皇呛芎玫氖虑閱幔苛硗?，定向?qū)捤蛇€有定向原則，對(duì)于投機(jī)性傾向還是要抑制的。雖然，投資和投機(jī)沒(méi)有截然分別的界限，但大致可以判斷，頻繁出手倒騰房子，就有投機(jī)現(xiàn)象，在這個(gè)階段一定要比較嚴(yán)厲地抑制這種行為。以后，與房產(chǎn)稅更多的配套主要是靠經(jīng)濟(jì)手段，抑制這種過(guò)多炒作的泡沫化行為，這就是走向健康市場(chǎng)環(huán)境的一個(gè)大致前景。

　　所以，我們現(xiàn)在應(yīng)該堅(jiān)定地在房地產(chǎn)調(diào)控新政繼續(xù)推行和演變的過(guò)程中，重視和強(qiáng)調(diào)制度建設(shè)，抓好保障房托底的現(xiàn)象，使制度建設(shè)逐步到位，以及引導(dǎo)保障房租賃市場(chǎng)的發(fā)展。

　　謝謝大家。

　　主持人：謝謝賈康先生為我們奉獻(xiàn)的精彩演講，接下來(lái)有請(qǐng)：著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、中國(guó)城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)陳淮先生，陳淮先生的演講題目是：為什么要調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)？有請(qǐng)陳淮先生。

　　主持人：陳淮先生，您的演講時(shí)間為20分鐘，有請(qǐng)！

　　陳淮：謝謝主持人，謝謝大家，這20分鐘讓我很忐忑，前面是高水平的賈所長(zhǎng)，后面是高水平的巴所長(zhǎng)，一個(gè)財(cái)政專家，一個(gè)金融專家。其實(shí)，調(diào)控房地產(chǎn)主要是他們倆兒的事兒。為了應(yīng)對(duì)好這一個(gè)嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，我特意寫了一個(gè)提綱，在EMBA講四天課都不拿紙，但我為了防止后面高層次的巴所長(zhǎng)找出毛病來(lái)，我刻意三天三夜沒(méi)睡覺準(zhǔn)備了一個(gè)提綱。

　　給我出的題目是為什么要調(diào)控房地產(chǎn)？就像問(wèn)我父母為什么要管孩子？其實(shí)，這個(gè)問(wèn)題是不言而喻的。這個(gè)題目，在不長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)，我準(zhǔn)備講三個(gè)問(wèn)題。第一個(gè)問(wèn)題，房地產(chǎn)業(yè)為什么是支柱產(chǎn)業(yè)？第二個(gè)問(wèn)題，什么是不正常的房地產(chǎn)業(yè)？第三個(gè)問(wèn)題，為什么要調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)？短短的時(shí)間，講三個(gè)大問(wèn)題。

　　第一，房地產(chǎn)業(yè)為什么是支柱產(chǎn)業(yè)？

　　多年來(lái)，我反復(fù)不停地聽到媒體問(wèn)，開發(fā)商都進(jìn)二、三線城市了，他們?yōu)槭裁窗雅菽瓗У蕉?、三線城市去？好象開發(fā)商到那兒就是氣泡磚一樣，中國(guó)要建更多的房子，更多的求得供給平衡，還是要更少的不建房子？為什么我們把房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展視為一種災(zāi)害，視為一種恐慌，視為一種病毒，我們要努力把它消滅了才對(duì)？這種認(rèn)識(shí)是沒(méi)有道理的。房地產(chǎn)業(yè)之所以是支柱產(chǎn)業(yè)，在今天上午的對(duì)話中我說(shuō)了一句，主要不是因?yàn)樗軌驇?dòng)多少個(gè)上下游行業(yè)，或者說(shuō)當(dāng)年的國(guó)際經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有多少個(gè)百分點(diǎn)的支持，這只是淺層次和短期的看法。房地產(chǎn)業(yè)之所以是支柱產(chǎn)業(yè)基于以下四個(gè)理由：一是中國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展走到了城市化階段，在這個(gè)階段城市化固定資產(chǎn)的大規(guī)模形成是我們未來(lái)發(fā)展的重要物質(zhì)基礎(chǔ)，我們正處在一個(gè)城市固定資產(chǎn)大規(guī)模形成時(shí)期，在這個(gè)時(shí)期我們需要包括住宅產(chǎn)業(yè)、商業(yè)地產(chǎn)、公共建筑及地下基礎(chǔ)設(shè)施、高鐵、高速路等一系列的城市固定資產(chǎn)。如同我們沒(méi)有航空母艦，絕打不贏南海之戰(zhàn)，如果我們沒(méi)有一個(gè)大規(guī)模、高質(zhì)量的城市固定資產(chǎn)，就無(wú)法在21世紀(jì)初讓中國(guó)進(jìn)入一流的世界經(jīng)濟(jì)強(qiáng)國(guó)。我們正處在城市固定資產(chǎn)大規(guī)模形成時(shí)期，在未來(lái)20-30年中，剛剛賈看所長(zhǎng)寫的一篇文章，中國(guó)為什么還有20年的黃金期？如果沒(méi)有這20年城市固定資產(chǎn)形成的規(guī)模、速度和質(zhì)量，決定了中國(guó)經(jīng)濟(jì)體在未來(lái)20-30年發(fā)展的規(guī)模、速度和質(zhì)量，我們靠大戰(zhàn)虎頭山、修水平梯田，永遠(yuǎn)不能讓老百姓過(guò)上富裕的日子，永遠(yuǎn)不能讓中國(guó)成為世界經(jīng)濟(jì)強(qiáng)國(guó)。

　　二是符合客觀規(guī)律的中國(guó)老百姓消費(fèi)結(jié)構(gòu)，正在從以衣食為主向以住行為主升級(jí)。毫無(wú)疑問(wèn)，在前三十年的發(fā)展過(guò)程中，改革開放過(guò)程中，人們的衣食需求得到了滿足，人們不僅要求穿得好，吃得飽，而且要求住和行條件的改善。上午，我提到2009年世界金融危機(jī)背景下，全球三大汽車體系，北美、中亞、歐盟的產(chǎn)銷量萎縮了35%，而誰(shuí)也沒(méi)有想到，包括我們自己的汽車廠商也沒(méi)有想到，那一年中國(guó)汽車市場(chǎng)的產(chǎn)銷量都分別增長(zhǎng)了45%以上，一舉中國(guó)成為世界第一大汽車生產(chǎn)國(guó)，這只是住和行里面的一個(gè)側(cè)面。老百姓的消費(fèi)結(jié)構(gòu)，這一個(gè)發(fā)展趨勢(shì)、進(jìn)步趨勢(shì)是任何人也阻擋不了的，也不是什么調(diào)控就能改變這種趨勢(shì)的。

　　三是社會(huì)利益主體訴求已經(jīng)從此前簡(jiǎn)單的增加收入，獎(jiǎng)金上不封頂，下不保底，調(diào)動(dòng)一切積極因素，多種所有制并存，一部分人先富起來(lái)等諸多以改善收入為基礎(chǔ)的利益訴求，變成了提高收入與私人資產(chǎn)累積并存的利益結(jié)構(gòu)。我們正在從一個(gè)越窮越光榮，越窮越革命，有產(chǎn)是社會(huì)的敵人，是打倒的對(duì)象，這樣一種價(jià)值社會(huì)觀對(duì)象，讓大多數(shù)老百姓有產(chǎn)的這樣一個(gè)社會(huì)。老百姓資產(chǎn)越來(lái)越累積，越來(lái)越的老百姓進(jìn)入到中產(chǎn)階級(jí)的有產(chǎn)過(guò)程，是我們奔小康的應(yīng)有之意，這樣的階段決定了有房產(chǎn)是其中一個(gè)重要的體現(xiàn)形式。

　　四是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的改革已經(jīng)走了很多年，但我們只是初步完成了產(chǎn)品的市場(chǎng)化階段，比如價(jià)格放開、流通自由競(jìng)爭(zhēng)。在這之后，真正實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)還有要素的市場(chǎng)化，產(chǎn)權(quán)的市場(chǎng)化，我們躍過(guò)了要素市場(chǎng)化，也就是資金、土地市場(chǎng)化的階段，直接進(jìn)入了國(guó)企市場(chǎng)化改革，坦率地說(shuō)這個(gè)改革只走了一半就基本上停步了。唯一的公開產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)股市，在過(guò)去的兩到三年，巴曙松教授肯定不贊成我們已經(jīng)走到全世界最差的市場(chǎng)地步了，產(chǎn)權(quán)的市場(chǎng)化裹足不前，因?yàn)槲覀冊(cè)谝厥袌?chǎng)化上沒(méi)有取得進(jìn)展。到今天，利率還是被政府掌控著的，土地還是被政府掌控著的，兩個(gè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下最重要的基礎(chǔ)要素還不能夠在市場(chǎng)通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)的方式、優(yōu)勝劣汰的方式來(lái)獲得的話，我們永遠(yuǎn)進(jìn)不了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)。

　　我們的房地產(chǎn)業(yè)正在大規(guī)模的推動(dòng)著這樣一個(gè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的門檻，跨過(guò)這個(gè)門檻，這是為什么說(shuō)房地產(chǎn)業(yè)是支柱產(chǎn)業(yè)，這些必然趨勢(shì)決定了它在未來(lái)20-30年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中、社會(huì)發(fā)展中扮演支柱產(chǎn)業(yè)的重要角色。

　　第二，房地產(chǎn)業(yè)什么叫正常？什么叫不正常？

　　今天上午，一個(gè)湖南的媒體記者問(wèn)我，湖南5、6、7三個(gè)月成交量都放大了，是不是市場(chǎng)就不正常了？誰(shuí)跟你說(shuō)成交量放大就不正常了？是不是老百姓都不買房子，房地產(chǎn)市場(chǎng)就正常了？房地產(chǎn)市場(chǎng)不正常，如果每天說(shuō)這個(gè)月成交量同比增長(zhǎng)了0.2個(gè)百分點(diǎn)，下降了0.3個(gè)百分點(diǎn)，這沒(méi)有意義。正常與否，一是是不是有大規(guī)模的投機(jī)性、投資性需求進(jìn)入市場(chǎng)了？如果成交量的放大并不是投機(jī)性需求，為賣而買的需求，過(guò)度占有資源的需求，那么它就是正常的。別以為成交量放大就是市場(chǎng)變壞，是不是有投機(jī)性、投資性需求大規(guī)模入場(chǎng)了？如果沒(méi)有這樣的因素，那我們認(rèn)為這個(gè)市場(chǎng)正常。

　　其二，是不是有大規(guī)模不正常的外來(lái)需求推動(dòng)了某一城市的房?jī)r(jià)？或者是需求？比如說(shuō)，溫州炒房團(tuán)，或者說(shuō)外來(lái)資金，游資，國(guó)際熱錢大規(guī)模涌入一個(gè)局部地區(qū)導(dǎo)致？請(qǐng)注意，大家上午說(shuō)到國(guó)八條、新國(guó)十條之類的，都統(tǒng)統(tǒng)有一句，當(dāng)?shù)氐胤秸叨汝P(guān)注除本地需求之外的外來(lái)需求，如果短期內(nèi)出現(xiàn)大量外來(lái)需求的話，那么這個(gè)市場(chǎng)應(yīng)該有針對(duì)性的調(diào)控措施。

　　其三，有沒(méi)有恐慌性需求入市？有些老百姓被惡化的價(jià)格預(yù)期所推動(dòng)，提前大規(guī)模入市，導(dǎo)致了短期內(nèi)市場(chǎng)需求的大增。人們被某些不適當(dāng)?shù)妮浾撘龑?dǎo)，以為價(jià)格要暴漲了，土地出地王了，為什么同樣多次要求各地政府公布未來(lái)3-5年土地和住宅供應(yīng)的計(jì)劃？也是為了改善老百姓的預(yù)期，防止恐慌性需求的產(chǎn)生。

　　其四，有沒(méi)有過(guò)度放松的金融杠桿，導(dǎo)致需求者不顧自己的風(fēng)險(xiǎn)和承受能力而入市？如果誘導(dǎo)了老百姓以為是一個(gè)非常有利的入市時(shí)機(jī)，大規(guī)模負(fù)債，實(shí)際上未來(lái)自己無(wú)法承受下入市，那這個(gè)市場(chǎng)是不正常的。

　　如果沒(méi)有以上四種不正常，僅僅是老百姓改善需求，自住需求，以及地方性群體優(yōu)先改善的需求，這種成交量大和小沒(méi)有什么不正常。我們的任務(wù)就是讓中國(guó)低端老百姓，住房困難的群體，自住性的需求，首次置業(yè)的需求優(yōu)先得到改善，較快的得到改善，不是不讓他們改善，不是不讓他們買房子。前不久，有些地方在公積金政策上加以了調(diào)整，于是就有媒體說(shuō)這是對(duì)抗中央的宏觀調(diào)控，這是變相給房地產(chǎn)市場(chǎng)松綁，我以為這種說(shuō)法對(duì)公積金基本性質(zhì)都不認(rèn)識(shí)，公積金就應(yīng)該多，想方設(shè)法帶給有自住住房需求的人，而不是把它存起來(lái)進(jìn)股市，盈利，或者被挪用建保障房，本來(lái)就應(yīng)該是老百姓滿足自己自住需求的一種政策工具，這沒(méi)有什么不對(duì)，應(yīng)該說(shuō)做得還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，我們的公積金大量留存，而需要得到公積金支持的基本需求還如饑似渴而不得。

　　第三，為什么要調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)？

　　也經(jīng)常被人們問(wèn)到，把房?jī)r(jià)調(diào)到百分之多少就是調(diào)控的目標(biāo)了？我從來(lái)沒(méi)聽說(shuō)過(guò)這樣的調(diào)控目標(biāo)，我也不認(rèn)為把目標(biāo)設(shè)定在這樣一個(gè)指標(biāo)上是符合客觀規(guī)律的。我們?yōu)槭裁葱枰{(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)？同樣有四個(gè)因素。

　　其一，要讓這個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)短期穩(wěn)定運(yùn)行密切結(jié)合。比如說(shuō)，通貨膨脹預(yù)期時(shí)，我們就需要收緊金融杠桿，維護(hù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定運(yùn)行，避免發(fā)生惡性的價(jià)格上漲。比如說(shuō)，在經(jīng)濟(jì)增速過(guò)度下行的時(shí)候，導(dǎo)致失業(yè)、銀行金融風(fēng)險(xiǎn)的時(shí)候，我們就需要適度地降息，增加貨幣供應(yīng)量，增加信貸規(guī)模，支持經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。房地產(chǎn)業(yè)是維護(hù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定運(yùn)行的需要，也要適應(yīng)這些調(diào)控，是今后不可避免的調(diào)控，就如同你隨時(shí)面對(duì)氣侯變化要增減衣服一樣正常。

　　其二，在供不應(yīng)求的短缺狀態(tài)下，有些有限資源，政府有責(zé)任、有義務(wù)保護(hù)那些低端群體、滿足自住性需求的群體、首次置業(yè)的群體，在資源有限的情況下，他們的需求優(yōu)先得到滿足。如果我們簡(jiǎn)單地把資源交給市場(chǎng)，在供不應(yīng)求的情況下，自然是富人先得，誰(shuí)出價(jià)最高，誰(shuí)先得，而這不符合社會(huì)整體利益和公共利益、長(zhǎng)遠(yuǎn)利益，也不符合政府公共職能應(yīng)該達(dá)予的目標(biāo)。

　　如同我多次舉到的例子，你上公共汽車有30個(gè)座位，你出錢把30個(gè)座位都買了，讓其他人站著，這顯而易見是一種公共利益的損失，你第一個(gè)上車，可以任意挑一個(gè)座位坐，但不可以把其他29個(gè)座位都占了。中國(guó)的住房遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有蓋夠，直到中國(guó)人口在城鄉(xiāng)分布結(jié)構(gòu)相對(duì)穩(wěn)步了，中國(guó)農(nóng)民不再往城里搬了，像美國(guó)、日本、歐盟一樣，并且城市中大多數(shù)人進(jìn)入中產(chǎn)階級(jí)行列了，到那個(gè)時(shí)候我們才能夠基本達(dá)予供求平衡，人口總規(guī)?；痉€(wěn)定了，每一個(gè)家庭的人口數(shù)相對(duì)穩(wěn)定了，在一個(gè)時(shí)期內(nèi)平均每個(gè)家庭數(shù)，就知道社會(huì)一共有多少個(gè)家庭數(shù)，每個(gè)城市有多少個(gè)家庭數(shù)，以這個(gè)家庭數(shù)×1.2，也就是戶均占有1.2套住房，我們才能夠走到住房供和求相對(duì)平衡的階段。在那個(gè)階段上，根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，戶均面積是80-140平米的區(qū)間集中著90%以上的住宅。

　　其三，在調(diào)控中我們?cè)诓粩嗌罨约旱恼J(rèn)識(shí)，要優(yōu)化配置有限的城市資源和住房資源。如果我們僅僅是用限購(gòu)、限貸、限價(jià)，拉屎撒尿都算上，人口過(guò)度向北京、上海集中，人口只會(huì)被活埋。我們要調(diào)整城市結(jié)構(gòu)，讓有限的資源在合理比例上配置在中小城市、二三線城市，形成大中小城市的合理結(jié)構(gòu)，讓人口城市化更多的向需要進(jìn)一步擴(kuò)張的城市集中，這也是調(diào)控房地產(chǎn)的應(yīng)有之一。

　　最后，為什么要調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)？因?yàn)椋覀円獮楹芏嘣诜康禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展過(guò)程中暴露出來(lái)的體制缺陷爭(zhēng)取時(shí)間。哪些歷史缺陷？如同大家說(shuō)的，中央和地方的稅負(fù)關(guān)系，土地制度，收入分配結(jié)構(gòu)等這些問(wèn)題都不是一撮而就，簡(jiǎn)單地條條例例，簡(jiǎn)單地控制信貸規(guī)模，控制地王產(chǎn)生就能夠解決的，我們需要一段制度設(shè)計(jì)時(shí)間，在這個(gè)過(guò)程中要讓房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)有序發(fā)展，使我們?cè)谥贫劝才派舷鄬?duì)合理，盡量少走彎路。

　　以上三個(gè)問(wèn)題，僅供大家參考，謝謝大家！

　　主持人：謝謝陳淮先生獨(dú)到而且犀利的演講，接下來(lái)我們請(qǐng)出下一位著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家，有請(qǐng)：

　　著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長(zhǎng)巴曙松先生

　　巴曙松先生的演講題目是：房地產(chǎn)調(diào)控下的通貨滯漲陰影，有請(qǐng)巴曙松先生！

　　主持人：巴曙松先生，您的演講時(shí)間為20分鐘，有請(qǐng)！

　　巴曙松：謝謝主持人，我們參加博鰲論壇很多年，會(huì)議主辦方都非常照顧我，每次都安排我在陳淮教授后面講，一方面學(xué)習(xí)他的講話精神；另一方面作一點(diǎn)點(diǎn)評(píng)，我建議主持人不要把點(diǎn)評(píng)時(shí)間算在我的20分鐘里面。

　　第一個(gè)想點(diǎn)評(píng)的是，房地產(chǎn)調(diào)控主管部門不能總是把調(diào)控責(zé)任要么推給財(cái)政，要么推給金融，而自己不做好頂層設(shè)計(jì)，到底房地產(chǎn)市場(chǎng)保障房的定位到底是什么？要不然一開始就上來(lái)講，這個(gè)是歸財(cái)政的，那個(gè)是歸金融的，容易導(dǎo)致房地產(chǎn)調(diào)控政策的反復(fù)搖擺，行業(yè)付出很大的代價(jià)。

　　第二個(gè)想點(diǎn)評(píng)的是，我不同意這個(gè)比喻，說(shuō)為什么政府要調(diào)控房地產(chǎn)，就像父母為什么要管孩子，誰(shuí)是父母？誰(shuí)是孩子？誰(shuí)在創(chuàng)造財(cái)富來(lái)養(yǎng)活誰(shuí)？不要鼓掌，我也不知道答案，我只是感到迷惘。

　　第三個(gè)想點(diǎn)評(píng)的是，陳淮先生特定點(diǎn)明我要回應(yīng)這一點(diǎn)，說(shuō)現(xiàn)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)做得比較糟糕的是要素的市場(chǎng)化，土地和資金，我非常贊成，做得非常的糟糕。但是，另一方面在他的政策建議里面，又對(duì)政策的干預(yù)寄予非常大的期望。剛才，我和旁邊的一個(gè)同事就說(shuō)，陳主任說(shuō)要在供不應(yīng)求的情況下用政府來(lái)保證分配給低端和更需要的人，這個(gè)建議是很討巧的，寫到微博上會(huì)有很多人贊同。所以，我就想，供不應(yīng)求是誰(shuí)造成的？是不是你們?cè)斐傻模咳绻悄銈冊(cè)斐傻?，你們舉手，是不是老任造成的？你為什么弄得供不應(yīng)求？如果是供不應(yīng)求，要由政府區(qū)分性的進(jìn)行分配，如果不根據(jù)價(jià)格，根據(jù)什么呢？我肯定建議根據(jù)身高，是吧？身高分配，我肯定占便宜，二環(huán)以內(nèi)一共能住100萬(wàn)人，根據(jù)身高站在那兒，我肯定能夠住進(jìn)去，就是找其他的標(biāo)準(zhǔn)不太容易找，怎么識(shí)別？所以，我提出這三點(diǎn)迷惘，大家晚上可以接著討論，因?yàn)橥砩线€有一個(gè)小時(shí)的討論，陳所長(zhǎng)和各位大佬都要參加。

　　那么我想談點(diǎn)什么呢？今天往返在會(huì)場(chǎng)的路上，可以看到博鰲房地產(chǎn)論壇12年了，2001年到現(xiàn)在，我走過(guò)一年就在想這一年干了什么？后來(lái)，我發(fā)現(xiàn)絕大部分時(shí)間是在房地產(chǎn)調(diào)控，70%以上的時(shí)間是房地產(chǎn)調(diào)控。所以，一個(gè)經(jīng)常出現(xiàn)的事件已不能再去用一次新的心態(tài)理解它，你只能常識(shí)性的去總結(jié)它的規(guī)律，然后去應(yīng)對(duì)它。除此之外，你說(shuō)你還是做什么呢？所以，我想嘗試著總結(jié)一下這么多年房地產(chǎn)調(diào)控的特點(diǎn)，形成的市場(chǎng)波動(dòng)規(guī)律，如果有規(guī)律的話，嘗試總結(jié)一下。

　　第一，調(diào)控體系，無(wú)非是調(diào)控的工具，銀根、地根，這一次加上了限購(gòu)來(lái)抑制投資性、投機(jī)性需求，這幾個(gè)方面應(yīng)該被視為是房地產(chǎn)調(diào)控政策日趨成熟的一個(gè)標(biāo)志。

　　那么，這樣一個(gè)調(diào)控會(huì)給市場(chǎng)帶來(lái)什么樣的波動(dòng)規(guī)律呢？我想，從銀根、地根的調(diào)控來(lái)看，從控制投資性需求的調(diào)控來(lái)看，在短期內(nèi)是能起到抑制需求的作用的，在供求不平衡的情況下，有助于市場(chǎng)形成短期的平衡。但是，這種調(diào)控有什么特點(diǎn)？有兩個(gè)很難糾正的缺點(diǎn)，一是這種調(diào)控到后期必然以傷害供給為重要特點(diǎn)，本來(lái)是抑制需求的，最后傷害到供給，供給減少了。為什么呢？因?yàn)?，你控制銀根、地根，你控制投機(jī)性需求很對(duì)，短期市場(chǎng)上會(huì)出現(xiàn)局部性、階段性的供大于求。但是，整個(gè)行業(yè)，我們是做金融的，看金融資金波動(dòng)，房地產(chǎn)商主要的資金來(lái)源，銷售回款，一控制、一限購(gòu)、銷售放緩，市場(chǎng)打壓，開發(fā)貸減少、按揭貸去年批了還不給，上市不準(zhǔn)，借殼不允許等等，這樣的話，另外幾條渠道資金來(lái)源大幅度縮減，形成了正反饋疊加，疊加下來(lái)就只能被動(dòng)的要么求生存，高息，弄點(diǎn)錢維持，或者是加快銷售回款。同時(shí)，本能地減少新土地的購(gòu)置和開發(fā)。這種強(qiáng)烈的正反饋，加上房地產(chǎn)行業(yè)特定的開發(fā)周期，市場(chǎng)的調(diào)整后期必然都形成強(qiáng)烈的供應(yīng)不足，新開工不足。然后，一旦市場(chǎng)站穩(wěn)，就出現(xiàn)了供求關(guān)系的一個(gè)逆轉(zhuǎn)。

　　所以，我作出一個(gè)冒昧的判斷，可能在接下來(lái)的十年、二十年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中，我的房地產(chǎn)知識(shí)實(shí)際上是從陳淮所長(zhǎng)那兒學(xué)的，我不懂就老問(wèn)他。他說(shuō)，房地產(chǎn)行業(yè)在未來(lái)有很大的發(fā)展空間。但是，我認(rèn)為這個(gè)發(fā)展空間是一個(gè)非常顛簸的發(fā)展空間，這種波幅比過(guò)去十多年要大很多。而且，只要調(diào)控方式不變，我覺得變的可能性不大，還是用銀根、地根，還是用打壓的短期措施，形成的疊加和正反饋，先抑制需求，結(jié)果傳達(dá)到供給不足，供給不足就是市場(chǎng)探底回暖，市場(chǎng)就是在顛簸中發(fā)展的。所以，這個(gè)特點(diǎn)在未來(lái)會(huì)非常明顯。

　　上午，任總講到從土地角度觀察，我認(rèn)為是一個(gè)很重要的角度，你買了地，接著打造房子，中間有開發(fā)周期，換另外一個(gè)角度來(lái)看，把近七、八年房地產(chǎn)的庫(kù)存，去庫(kù)存化的時(shí)間劃一個(gè)波動(dòng)的話，從波動(dòng)周期來(lái)看，得出的結(jié)論和任總的結(jié)論實(shí)際上不是那么相同，但方向差不多。那就是，今年的2月份房地產(chǎn)的庫(kù)存銷售比達(dá)到歷史少有的高點(diǎn)，21個(gè)月左右。因?yàn)?，?dāng)月銷售少。到了6月份，大概是10.6個(gè)月，而且當(dāng)月的批售比回到了0.99，差不多1左右，批準(zhǔn)銷售之后當(dāng)月賣出去的比例，10.6個(gè)月，這是6月底的數(shù)據(jù)。所以，我覺得從歷史波動(dòng)規(guī)律來(lái)看，最低大概是5個(gè)月，庫(kù)存銷售比大概到了5個(gè)月的時(shí)候，市場(chǎng)預(yù)期可能會(huì)出現(xiàn)一定的變化。好，那我們就從6月底算起，加6個(gè)月或7個(gè)月，大概也是明年一季度，在下半年的決策周期里面，如果銷售沒(méi)有大幅回落維持平穩(wěn)的話，在這個(gè)時(shí)期怎么樣能夠讓房地產(chǎn)調(diào)控軟著陸？讓市場(chǎng)有一個(gè)逆周期，加大房地產(chǎn)投資和供給，避免在新的時(shí)期里面出現(xiàn)供求關(guān)系逆轉(zhuǎn)，我覺得是政策的關(guān)鍵。但是，目前看來(lái)好象變化的可能性不大。

　　所以，未來(lái)房地產(chǎn)的金融化特點(diǎn)會(huì)更加明顯，以前主要表現(xiàn)在相關(guān)分析，說(shuō)房?jī)r(jià)表現(xiàn)和M2的關(guān)系很大，變成一個(gè)金融產(chǎn)品，未來(lái)可能從過(guò)去的單邊上揚(yáng)會(huì)變成起伏，很可能和上證指數(shù)的波動(dòng)關(guān)系相關(guān)性更大，而且在這個(gè)時(shí)期我們?cè)趺疵鎸?duì)這樣一個(gè)調(diào)控工具？常態(tài)化、市場(chǎng)波動(dòng)的周期節(jié)奏，然后掌握好我們自己的開發(fā)節(jié)奏，我認(rèn)為非常重要，這是從房地產(chǎn)調(diào)控工具來(lái)看它的波動(dòng)特點(diǎn)。

　　第二，從調(diào)控的主體和波動(dòng)對(duì)象來(lái)看。

　　我們仔細(xì)想一下，比較省事，如果我是管調(diào)控的，也是拿開發(fā)商開刀。你說(shuō)調(diào)控誰(shuí)？地方政府？不太好弄；調(diào)銀行？或者是調(diào)消費(fèi)者？那怎么行？消費(fèi)者都是分散的。所以，在房?jī)r(jià)上漲，調(diào)控效果不明顯的時(shí)候，罵開發(fā)商是各方都容易達(dá)成共識(shí)的一個(gè)交集。而且，如果調(diào)控方式和調(diào)控工具不作大的變化，還是以短期市場(chǎng)蕭條，供給不足，又一輪市場(chǎng)上漲，啪打一下，然后再僵化一段時(shí)間，又供給不足，又上一波。如果未來(lái)市場(chǎng)是這樣一個(gè)走勢(shì)的話，轉(zhuǎn)移公眾壓力和調(diào)控效果不佳，就是罵開發(fā)商。

　　所以，我在2012年博鰲房地產(chǎn)論壇上作一個(gè)預(yù)測(cè)：未來(lái)20年的城市化，陳所長(zhǎng)講的我都贊成，固定資產(chǎn)形成、財(cái)富積累、消費(fèi)升級(jí)等等，我都贊成，開發(fā)商的名聲也會(huì)繼續(xù)損壞，這是典型的韓國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控模式。為什么在首爾調(diào)控效果不好呢？他們的調(diào)控就是拿開發(fā)商收拾，老百姓滿意，銀行滿意，是交集比較多的。所以，第二個(gè)特點(diǎn)就是開發(fā)商在未來(lái)10-20年中始終會(huì)受到攻擊，要習(xí)慣這一點(diǎn)，如果認(rèn)清這個(gè)分析，趕緊行動(dòng)起來(lái)，每個(gè)人都開微博，每個(gè)人都講自己的觀點(diǎn)，形成正確的行業(yè)判斷，不要到最后大家都不講話。

　　第三，從房地產(chǎn)調(diào)控的環(huán)境來(lái)看，有些因素可能會(huì)變，有些因素可能不會(huì)有大的變化。

　　比如，從過(guò)去十年對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控來(lái)看，非常缺乏頂層設(shè)計(jì)。就是說(shuō)，這就給市場(chǎng)來(lái)回的失措和浪費(fèi)資源給了借口，我看到陳淮所長(zhǎng)在看手表，是不是我的時(shí)間開到了？他對(duì)我的意見很大，給政府提點(diǎn)意見很難。那么，到底城市化的路徑怎么走？是大城市道路？是城市集群道路？還是中部的中型城市道路？還是西部小縣城的道路？現(xiàn)在是模糊的，就讓開發(fā)商去失措，我覺得更符合市場(chǎng)規(guī)律和城市化效率的，可能還是要到環(huán)境能承載的發(fā)達(dá)地區(qū)，通過(guò)城市集群的形式來(lái)節(jié)省土地、保護(hù)環(huán)境?，F(xiàn)在，這種頂層設(shè)計(jì)是缺乏的。

　　保障房要建多少？城市要有多少人口？現(xiàn)在的房子多少套？不知道。之所以經(jīng)常冒出很多稀奇古怪的數(shù)字，中國(guó)電網(wǎng)的電表有9000多萬(wàn)套的房子電表讀書為零，十年開發(fā)的房子約4000多萬(wàn)套，如果9000萬(wàn)套的讀數(shù)為零，那這些房子的電表全部不走，你們都把電表弄壞了嗎？

　　我把各省的保障房建的套數(shù)和各省的GDP關(guān)系進(jìn)行分析，都不沾邊，這是什么形勢(shì)啊？排在第一位的是吉林，那么冷的冬天，流動(dòng)人口怎么會(huì)跑到那兒去？然而，中國(guó)整個(gè)流動(dòng)人口的方向，就業(yè)行業(yè)出現(xiàn)了巨大的變化，就是在危機(jī)之后。最近幾年，沿海發(fā)達(dá)地區(qū)流動(dòng)人口的增長(zhǎng)是負(fù)的，而主要流向中西部一些有輻射力的中大型城市，這些地方不把保障房建設(shè)納入進(jìn)去，跑到吉林去建那么多的保障房。成都那么多農(nóng)民工，鄭州有40萬(wàn)人專門富士康手機(jī)的，都不算在保障房里面。最需要保障房租賃的，昆山、蘇州、深圳、杭州等等，保障房只分給戶籍人口，當(dāng)?shù)厝硕加蟹孔恿耍ǔ闪舜蠹叶疾灰?，就在這樣一個(gè)缺乏頂層設(shè)計(jì)的環(huán)境里，讓大家去失措。我想，這一點(diǎn)會(huì)改變，但不會(huì)改變太多，大家要慢慢適應(yīng)。

　　城市化在未來(lái)還是會(huì)快速推進(jìn)，供應(yīng)不足還是一個(gè)主要的挑戰(zhàn)和矛盾，從2007、2008年，城市化率上升了差不多10個(gè)百分點(diǎn)，城市新增的家庭數(shù)量約5400萬(wàn)戶，住房在這個(gè)時(shí)期增加了4200萬(wàn)套，其中開發(fā)企業(yè)的市場(chǎng)化開發(fā)只有2800萬(wàn)套，其他的都是自建、單位集資，搞這些東西的。所以，開發(fā)商市場(chǎng)化開發(fā)的，在城市化快速推進(jìn)10個(gè)百分點(diǎn)的時(shí)期內(nèi)，新增的家庭數(shù)量大于住房總存量增長(zhǎng)12000萬(wàn)套，這還不算投資性的需求。所以，這一點(diǎn)估計(jì)也不會(huì)有大的變化了，缺口還是很大。

　　第四，收入差距大的特點(diǎn)要改變很難。

　　中國(guó)房地產(chǎn)有很多神奇現(xiàn)象難以解釋，一是房?jī)r(jià)租金比持續(xù)背離，一年兩年可以，但持續(xù)十幾年，一定有它的合理性。同時(shí)，大家說(shuō)需求很大，實(shí)際上首次置業(yè)在住房銷售里面的占比并不高。這說(shuō)明什么？收入差距大，富人的購(gòu)買力體現(xiàn)在房?jī)r(jià)上，中低收入的購(gòu)買力體現(xiàn)在房租上，二者之間的差距在拉大。在目前的銷售里邊，實(shí)際上還是富裕人群買第二套、第三套，在過(guò)去十年的占比上首次置業(yè)占比并不高，這是一個(gè)現(xiàn)實(shí)。所以，這幾個(gè)調(diào)控環(huán)境，有的可能會(huì)改進(jìn)，有的可能不會(huì)有大的變化，影響大家的產(chǎn)品決策，也影響整個(gè)市場(chǎng)的調(diào)控效果。

　　所以，我就簡(jiǎn)要地匯報(bào)一下，我們對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控過(guò)去十多年的一些特點(diǎn)，總結(jié)一下，對(duì)未來(lái)做一個(gè)簡(jiǎn)要的展望，以便我們更好地去適應(yīng)它、面對(duì)它。

　　謝謝各位。

　　主持人：謝謝巴曙松先生的精彩演講，接下來(lái)我們請(qǐng)出今天最后一位演講嘉賓：德意志銀行亞太區(qū)投資銀行執(zhí)行主席、亞太區(qū)執(zhí)行委員會(huì)委員蔡洪平先生，蔡洪平先生的演講題目是：房地產(chǎn)資本證券化--問(wèn)題與挑戰(zhàn)，有請(qǐng)蔡洪平先生。

　　主持人：蔡洪平先生，您的演講時(shí)間為20分鐘，有請(qǐng)！

　　蔡洪平：我長(zhǎng)得比巴曙松矮，所以要墊一塊板，按照你的說(shuō)法，我在二環(huán)內(nèi)是沒(méi)有房子分的。聽到很多嘉賓的觀點(diǎn)，很受啟發(fā)，我的講話代表自己，不代表德意志銀行。

　　題目是房地產(chǎn)資本證券化，昨天晚上我改了這個(gè)題目，從中國(guó)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)的歷史性拐點(diǎn)中研究保障房的重要性。關(guān)于中國(guó)經(jīng)濟(jì)的分析，我遇到了一些困惑，感到很奇怪。

　　我聽官員介紹，從政府來(lái)看好像很樂(lè)觀；但是，我看很多央企、民企，有不少不是地產(chǎn)商，從別的行業(yè)的企業(yè)家來(lái)看，都很悲觀，不是一般的悲觀，包括一些大央企的老板都很悲觀，很多行業(yè)正在走向死亡，走向至少2-3年的蕭條。江蘇省副省長(zhǎng)碰到我說(shuō)，江蘇四大產(chǎn)業(yè)全垮掉了，幾年前還好，造船全線現(xiàn)金流出現(xiàn)問(wèn)題，光復(fù)產(chǎn)業(yè)正在搶救，我們介入很多搶救工作，現(xiàn)金流是第一位的。鋼鐵是江蘇引以自豪的，第四是LCD。

　　我和央行的行長(zhǎng)聊天，我說(shuō)經(jīng)濟(jì)下滑，他說(shuō)蔡先生不能講是下滑，他說(shuō)是下調(diào)。我說(shuō)什么意思？他說(shuō)，下調(diào)是我們主動(dòng)的，下滑是被動(dòng)的。我現(xiàn)在看到我們的官員像當(dāng)?shù)卣粯佣歼@么會(huì)玩文字游戲，其實(shí)沒(méi)有必要，就是下滑。最近，除了巴曙松的話我愛聽以外，大部分的話都不愿意聽，他們通常情況下說(shuō)的是解釋，或者悄悄地說(shuō)一些道理出來(lái)，這是一個(gè)非常難受的情況，怎么會(huì)有這么大的差別呢？現(xiàn)在，我每個(gè)禮拜接到大項(xiàng)目的討論，比如某某澳大利亞的礦石要賣，某某巴西的什么要賣，中國(guó)有沒(méi)有人買？很多人告訴我不會(huì)買，不會(huì)碰，基本回答都是目前出手收購(gòu)的死亡期還沒(méi)有到，還要等12個(gè)月。但是，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)又不錯(cuò)，奧運(yùn)會(huì)之前中英協(xié)搞了一個(gè)討論，中國(guó)企業(yè)家都很悲觀，可是外國(guó)企業(yè)家對(duì)中國(guó)很樂(lè)觀，他說(shuō)你們就是好，我們已經(jīng)是零增長(zhǎng)了。但是，我想到兩個(gè)問(wèn)題要特別小心，一是政府的統(tǒng)計(jì)是過(guò)去式，但企業(yè)家今天感受到的是訂單和未來(lái)的需求，一個(gè)是過(guò)去式，一個(gè)是未來(lái)式。我們僅僅滿足于今天7%-8%的數(shù)字，靜態(tài)看很容易犯錯(cuò)誤，今天我沒(méi)有辦法要讀經(jīng)濟(jì)學(xué)，經(jīng)常是要看一個(gè)周期，不是看一個(gè)點(diǎn)的。國(guó)家電網(wǎng)的人告訴我，實(shí)際上第二季度電量供應(yīng)是增加了3.4，電是最正常的，我不知道各地政府的統(tǒng)計(jì)是為了迎合調(diào)控還是怎么，我相信很多數(shù)據(jù)是有水分的，這個(gè)情況要特別小心。我想說(shuō)的是，這次中國(guó)經(jīng)濟(jì)的下調(diào)是歷史性的，我對(duì)這句話負(fù)責(zé)，不是一年兩年的，是二十年首次出現(xiàn)從增長(zhǎng)期走向整合期的一個(gè)大拐點(diǎn)，如果對(duì)這個(gè)拐點(diǎn)本質(zhì)認(rèn)識(shí)的話，我們的企業(yè)要小心，你從哪里來(lái)回到哪里去，我明顯看到一些企業(yè)走向死亡，撞向冰山，我們從資金鏈上看得很清楚。

　　但是，我不認(rèn)為沒(méi)有希望，調(diào)整期的基本特征是有增長(zhǎng)，但主要是行業(yè)整合。我覺得，目前唯一有增量的就是地產(chǎn)，別的行業(yè)全部是死亡，造船、航運(yùn)，哪一個(gè)可以？那一天坐了高鐵，大聲歡呼一定要倍加保護(hù)內(nèi)需，雜志不要捅高鐵、火車頭山寨版之類的，回顧中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的歷史，我們的工業(yè)不就是山寨經(jīng)濟(jì)嗎？吸收、引進(jìn)、再吸收，這種制造業(yè)弄出來(lái)不要反駁，日本就是德國(guó)的山寨版嘛，一定要倍加愛護(hù)今天的山寨工業(yè)，要為山寨而狂，要?dú)g呼，要歌頌他們，這是我們的看法，我們的工業(yè)是沒(méi)有底子的，今天的航天不是山寨嗎？不是俄羅斯來(lái)了一部分技術(shù)嗎？加上中國(guó)自主發(fā)明創(chuàng)造的東西，火星飛了七個(gè)月怎么登陸的？我們差得遠(yuǎn)，要為制造業(yè)歡呼。

　　制造業(yè)上不去，很難升級(jí)，我給一個(gè)數(shù)據(jù)給大家看看，最近走向死亡的是原來(lái)提出科學(xué)發(fā)展觀的、政府扶持的行業(yè)，環(huán)保的、節(jié)能的都是政府要來(lái)補(bǔ)貼的，一旦下調(diào)的時(shí)候補(bǔ)貼部分一取消馬上就完蛋。所以，這一輪經(jīng)濟(jì)下調(diào)出現(xiàn)的情況，好象增長(zhǎng)點(diǎn)的新產(chǎn)業(yè)、高科技相反死得更快，這個(gè)情況非常嚴(yán)峻。

　　在這種情況下，我們要想想，不要就房地產(chǎn)看房地產(chǎn)，應(yīng)該從整個(gè)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展來(lái)看，要倍加保護(hù)內(nèi)需，認(rèn)真研究?jī)?nèi)需的每一個(gè)點(diǎn)，去保護(hù)它。今天的歐債危機(jī)，南歐危機(jī)，德意志銀行介入了很多大規(guī)模的討論，南歐危機(jī)主要是沒(méi)有內(nèi)需。因?yàn)?，他們不勞?dòng)，既沒(méi)有有效供給，也沒(méi)有有效內(nèi)需。今天的美國(guó)，大家要小心一點(diǎn)，美國(guó)奧巴馬政府回到制造業(yè)幾乎要實(shí)現(xiàn)了，當(dāng)年只要填一張房卡，鑰匙就會(huì)送到家里來(lái)，最后沒(méi)有有效需求以后，把資產(chǎn)打包送到資產(chǎn)市場(chǎng)。中國(guó)的內(nèi)需是真正的內(nèi)需，中國(guó)城市化的推進(jìn)還是很強(qiáng)勁的，作為內(nèi)需也只有兩塊，房子和汽車，汽車還是附屬品，所有4S店在香港的銷售，股票跌得一塌糊涂，下半年虧損，德國(guó)公司的汽車?yán)习甯嬖V我，現(xiàn)在4、5個(gè)月的庫(kù)存拼命壓，整個(gè)高檔車往下面走，汽車掉下來(lái)這么快什么道理？與生產(chǎn)商的萎縮有很大的關(guān)系。當(dāng)然，還有28個(gè)行業(yè)等的影響。

　　在這種情況下，這些產(chǎn)業(yè)下來(lái)了。我們說(shuō)的衣服，制造商多得不得了；零售業(yè)要小心一點(diǎn)，電商多得不得了，里面的衣服穿10年都穿不完，內(nèi)需有什么？出口有什么？很快出口就會(huì)下來(lái)，中低端還好，高端的美國(guó)人回去了，你們知道嗎？煙然氣出來(lái)了，一場(chǎng)大的能源革命馬上會(huì)爆發(fā)，他們能夠飛的汽車也出來(lái)了，我們只看了美國(guó)的Iphone，其實(shí)還有很多別的行業(yè)在大規(guī)模進(jìn)行生產(chǎn)，一個(gè)新的工業(yè)時(shí)代就要到來(lái)了，這種時(shí)代到來(lái)以后，中國(guó)這個(gè)中低端制造業(yè)的國(guó)家該怎么生存？這是出口。

　　國(guó)內(nèi)投資，兩個(gè)月前從上海到了祁東，我的祖籍是南通人，交通部長(zhǎng)要我去南通看一看，我開車過(guò)去一看，全部都是水泥路面，不得了。今后的內(nèi)需在哪里？交通不能隨便造吧？從英國(guó)造一條鐵路到新加坡去，還穿海道，現(xiàn)在我們的問(wèn)題是財(cái)政問(wèn)題，過(guò)往五年我們只管怎么花錢，怎么用錢，官僚機(jī)構(gòu)太太們?cè)趺捶皱X。我們有沒(méi)有讀過(guò)下調(diào)經(jīng)濟(jì)學(xué)？在經(jīng)濟(jì)收入下來(lái)的時(shí)候，發(fā)生了多少的社會(huì)問(wèn)題？政治問(wèn)題？很多的外交問(wèn)題都會(huì)發(fā)生。所以，一定要倍加愛護(hù)內(nèi)需。

　　那么，我認(rèn)為今天真的要坐下來(lái)，從中國(guó)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)歷史拐點(diǎn)的時(shí)候，要研究怎么保護(hù)房地產(chǎn)，今天是保護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)，不是保護(hù)房?jī)r(jià)，房地產(chǎn)市場(chǎng)和房?jī)r(jià)要區(qū)別開，中國(guó)經(jīng)濟(jì)和中國(guó)政治要區(qū)別開，有效需求和階級(jí)對(duì)立要區(qū)別開。

　　在兩個(gè)月前，我被某城市的市委書記邀請(qǐng)去學(xué)習(xí)，我問(wèn)他，過(guò)往兩年滿地調(diào)控下來(lái)以后，誰(shuí)得了好處？最大的受益者是誰(shuí)？他說(shuō)，政府不是，老百姓不是，最底層的老百姓也不是。那么，誰(shuí)得了好處呢？這是很奇怪的事情，大家可以捫心自問(wèn)。所以，我同意巴曙松所長(zhǎng)的說(shuō)法，經(jīng)濟(jì)有固有的規(guī)律，不要去調(diào)控它，本身有基本的供需關(guān)系，土地的供需關(guān)系、糧食的供需關(guān)系、豬肉的供需關(guān)系，既然市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生了，西方經(jīng)濟(jì)學(xué)最基本的道理是，政府力量永遠(yuǎn)小于市場(chǎng)，做任何錯(cuò)誤的事情一定會(huì)受到市場(chǎng)的報(bào)復(fù)，這就是市場(chǎng)這只看不見的手。當(dāng)然，在特殊情況下，比如美國(guó)金融風(fēng)暴發(fā)生了，政府可以來(lái)插手干預(yù)。但是，我們不要把西方的非常時(shí)期用的手段來(lái)常態(tài)化使用。中國(guó)政府不是看不見的手，是閑不住的手，以后要把這只手?jǐn)財(cái)唷?/p>

　　希望今后十年的改革是小政府，大社會(huì)，像西方一樣盡量少用調(diào)控手法。要非常感謝任志強(qiáng)，由一般的議論和抱怨變成了今天提出非常真理般的事實(shí)，十年以來(lái)的土地供應(yīng)情況，管理部門缺少基本的常識(shí)，不是有那么多的博士嗎？基本的供應(yīng)周期不知道，生產(chǎn)周期不知道，只看一個(gè)點(diǎn)的高和低。所以，我們承認(rèn)中國(guó)調(diào)控十年下來(lái)是失敗的，不應(yīng)該的，從此放棄調(diào)控，尊重市場(chǎng)，向市場(chǎng)學(xué)習(xí)。為什么？市場(chǎng)是永遠(yuǎn)的老師，在這種情況下研究中國(guó)政府怎么支持它，為了打擊投機(jī)，為什么不可以用稅收辦法呢？比如增值稅，一年就轉(zhuǎn)讓高價(jià)賣的稅收可以收很高，打擊投機(jī)嘛。

　　美國(guó)一個(gè)歐盟官員跟我說(shuō)，洪平，為什么中國(guó)政府每次到歐盟來(lái)都要求兩件事，一是臺(tái)灣和西藏問(wèn)題是中國(guó)的；二是希望承認(rèn)中國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的地位。每一個(gè)官員到歐洲來(lái)都這么要求的，承認(rèn)中國(guó)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)地位?？墒俏覀儾恢腊?，你們現(xiàn)在國(guó)民發(fā)出的信息是經(jīng)常調(diào)控，你們本身就不是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)地位，你們本身就將市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)地位降到計(jì)劃經(jīng)濟(jì)地位來(lái)調(diào)控，怎么讓我們來(lái)承認(rèn)呢？這些話也不無(wú)道理，市場(chǎng)是偉大的老師，我們要學(xué)習(xí)他，要認(rèn)真思考他，我們還有時(shí)間，我們?cè)敢鈪⑴c在北京的頂層設(shè)計(jì)討論，未來(lái)十年好好研究怎么保護(hù)內(nèi)需，地產(chǎn)只是在調(diào)控中一個(gè)失敗的案例，不是一個(gè)光彩的案例，實(shí)踐證明每次調(diào)控的結(jié)果都不好，我們要思考一下，未來(lái)不要調(diào)控了，從此學(xué)會(huì)尊重市場(chǎng)，小政府、大社會(huì)，真正使中國(guó)走向改革，由原來(lái)鄧小平的道路，走向更好的科學(xué)發(fā)展的道路。

　　謝謝大家，供大家批判，謝謝。

　　我唯一沒(méi)有被敲鐘，謝謝！

　　主持人：謝謝蔡洪平先生，蔡洪平先生是國(guó)際投行界的專家，謝謝他為我們帶來(lái)的精彩演講，也再一次謝謝今天下午為我們奉獻(xiàn)演講的所有嘉賓。

（審校：勞蓉蓉）