　　另外，奧園首席財務官梁又穩(wěn)對于奧園上半年的業(yè)績情況也做出了大致的說明。2012年上半年，集團合約銷售達23億元。其中商業(yè)物業(yè)銷售增長顯著，占合約銷售總額約52%。營業(yè)額約16.85億元，較去年同期營業(yè)額15.88億元增加了9700萬元，增幅約6.1%。毛利率是人民幣5.2億元，較去年增長了4.8個百分點。

　　以下為中國奧園地產(chǎn)集團股份有限公司2012中期業(yè)績會實錄整理：

　　現(xiàn)場提問：最近樓價有反彈趨勢，請問如何看待？剛才你們提到奧園買地比較謹慎，可否談一下未來的土地計劃？

　　管理層：我們認為下半年的樓價不會有太大波動，因為有關調(diào)控的政策政府已經(jīng)出臺的差不多了，估計在今年年底之前應該不會有新的政策出臺了。所以預測下半年的樓價會維持相對穩(wěn)定的一個狀態(tài)。

　　奧園上半年獲得了重慶和東莞的項目，第三季度在湖南株洲也獲得了一個項目。在接下來的幾個月里，我們會秉承積極又謹慎的態(tài)度增長我們的土地儲備量。

　　雖然目前國內(nèi)調(diào)控政策還沒有松動的跡象，但在這樣的環(huán)境下，卻是拿地及收購的好時機。目前我們正在洽談的還有兩三個項目，估計今年年底會洽談成功。

　　現(xiàn)場提問：奧園上半年均價下跌了3.6個百分點，原因是什么？下半年均價會有怎樣變化？奧園下半年所推項目的定價策略是怎樣？

　　管理層：今年上半年奧園的銷售，合同均價比去年同期有一些下跌，主要原因是產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的影響。

　　去年的銷售中，商鋪及沈陽、南沙的別墅的所占比例比今年高端的商鋪、別墅所占比例要高，這是造成今年上半年均價下跌的主要原因，當然也不排除我們在價格上根據(jù)市場情況做了進一步調(diào)整。

　　整體來看，下半年的均價和上邊年的均價不會產(chǎn)生很大變化。在國家調(diào)控政策毫不放松的情況下，無論是國家還是開發(fā)商，對于樓價的上漲都保持謹慎的態(tài)度，所以我們判斷下半年樓價應該跟上半年持平。

　　現(xiàn)場提問：市場上對于房產(chǎn)稅出臺的呼聲較高，您如何看待？

　　管理層：從目前房產(chǎn)稅的試點城市來看，房產(chǎn)稅的實施對抑制樓價的確起到了一定的作用。但我認為擴大房產(chǎn)稅試點對于房地產(chǎn)發(fā)展商只會構(gòu)成短暫的影響，不會構(gòu)成長期的影響。但是，房產(chǎn)稅的推出有助于整個房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

　　從目前征收房產(chǎn)稅的試點城市來看，它還需要逐步完善的過程。我們認為對于房地產(chǎn)業(yè)長期的發(fā)展是一件好事。作為開發(fā)商，我們也希望政府出臺的政策具有連續(xù)性。

　　現(xiàn)場提問：奧園出售長安8號之后，有沒有考慮再次進入北京或上海？有人認為在這樣的市場環(huán)境下，應該多去拓展二、三、四線城市，這樣可以降低風險，那么奧園的判斷是？

　　管理層：出售長安8號之后，我們會不會到三四線城市發(fā)展，作為投資者一般會從投資回報率的角度來看投資方面的問題?，F(xiàn)在奧園已經(jīng)很鮮明的提出了商住雙線發(fā)展，所以我們還是從符合商住兩線發(fā)展和管理鏈條的角度考慮土地儲備。如果我們原來在那個地區(qū)已經(jīng)有項目了，那么肯定會優(yōu)先考慮在這個地區(qū)的城市發(fā)展。

　　現(xiàn)場提問：奧園在廣州南站地塊項目目前的進展怎如何？未來還會不會再拿南站土地？奧園的商住雙線發(fā)展，其中商業(yè)大部分是選擇出售，但是大家普遍認為對于商業(yè)，持有是最好的增值方式，你們以后又沒有擴大增值的計劃？目前持部分商業(yè)的回報是多少？

　　管理層：南站的項目的規(guī)劃建設工作正在進行中，預計9月份可以動工，2020年四季度可以銷售。南站項目分為南區(qū)和北區(qū)，一個定名為奧園都市廣場，另外一個定名為奧園城市大廈，總建筑面積約18萬平方米。這是一個城市綜合體項目，包含寫字樓、公寓、酒店、商業(yè)街等，是很有潛力的。

　　目前我們持有的商業(yè)項目就養(yǎng)生酒店、高爾夫酒店、奧園廣場的商業(yè)部分，奧園廣場的商業(yè)部分還沒有正式開業(yè)，但是目前的招租情況相當好。高爾夫酒店目前試營運情況反映很好，下半年可以正式運營。養(yǎng)生酒店現(xiàn)在的入住率能夠達到50%以上，預計全年的經(jīng)營情況會比較好。

　　集團從2010年開始實行穩(wěn)健快速發(fā)展的經(jīng)營策略和商住雙線發(fā)展的產(chǎn)品策略。商住雙線產(chǎn)品策略實行這幾年以來，取得了不錯的成效。

　　第一，我們在設計、定位、建造流程及成本管理方面取得了成熟的經(jīng)驗。第二，我們在商業(yè)資源上也獲得了很多國際的一線品牌，比如華潤超市、蘇寧電器等。第三，我們也取得了很好的經(jīng)營管理模式和團隊。

　　并不是說我們一定要持有很多商業(yè)項目，如果在很好的位置、租金很高的地段一些好的物業(yè)也會選擇持有，但是我們強調(diào)以銷售為主。

　　從目前銷售業(yè)績也可以看出來，上半年銷售中商業(yè)占了52%，這個比重是比較高，這是我們的推盤節(jié)奏所致的。全年來看，這個比重會占到40%到45%左右。

（審校：劉滿桃）