北京恰到好處地做了這一點(diǎn)，一方面狠話繼續(xù)講，另一方面對(duì)房市的升溫睜一只眼閉一只眼。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) ?？谑忻捞m機(jī)場(chǎng)到達(dá)廳里，有九家商鋪，其中一家是咖啡廳，一家是便利店，剩下七家全都是地產(chǎn)發(fā)展商的貴賓廳，負(fù)責(zé)接送買(mǎi)樓人士。

　　海南島的情景也許夸張了一些，不過(guò)看看中國(guó)各機(jī)場(chǎng)鋪天蓋地的賣(mài)樓廣告，不比?？谏佟７康禺a(chǎn)業(yè)，在中國(guó)經(jīng)濟(jì)中占著超高的比重，遠(yuǎn)高過(guò)世界其他國(guó)家在正常情況下的水平。

　　五月份以來(lái)，中國(guó)的地方政府紛紛推出各種措施，為冰封的房地產(chǎn)市場(chǎng)解凍、升溫，房市成交量驟升，房?jī)r(jià)也開(kāi)始上揚(yáng)。只是開(kāi)發(fā)商與地方政府學(xué)乖了，讓房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)看上去沒(méi)有怎么動(dòng)。

　　針對(duì)各地政府在房地產(chǎn)優(yōu)惠政策上的百花齊放，北京的反應(yīng)出奇地冷靜。在輿論上，中央政府堅(jiān)持對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控堅(jiān)定不動(dòng)搖，人民日?qǐng)?bào)、新華社的社論和評(píng)論員文章，立場(chǎng)鮮明堅(jiān)定、旗幟鮮明。但是在實(shí)際舉動(dòng)上，除了對(duì)個(gè)別過(guò)份的城市打壓之外，北京對(duì)多數(shù)地方政府的吹暖風(fēng)，采取了睜一只眼、閉一只眼的態(tài)度。中國(guó)的房地產(chǎn)新政，基本上蛻變?yōu)楣獯蚶?、不下雨了。七月底召開(kāi)的政治局會(huì)議，為下半年經(jīng)濟(jì)政策定調(diào)，將穩(wěn)經(jīng)濟(jì)提到更高的位置，林林總總地羅列出許多政策，可是對(duì)房地產(chǎn)政策卻只字未提。

　　中央政府在房地產(chǎn)政策立場(chǎng)上的改變，其實(shí)并不出奇。貨幣政策從信貸放松到降利率、存款準(zhǔn)備金率，已經(jīng)眼花瞭亂地舞過(guò)一輪了，不過(guò)對(duì)經(jīng)濟(jì)的刺激效果看來(lái)并不好。中國(guó)處在流動(dòng)性陷阱中，在已經(jīng)極度寬松的貨幣環(huán)境中，推行進(jìn)一步寬松的政策，邊際效果不會(huì)大。貴州等一批省份公布出金額驚人的投資計(jì)劃，但是實(shí)際上地方政府的財(cái)政早已捉襟見(jiàn)肘，銀行也不愿意再無(wú)條件地貸款支持地方基礎(chǔ)建設(shè)。至于減稅，那是好的政策，不過(guò)實(shí)施需要時(shí)間。

　　縱觀所有宏觀政策，對(duì)經(jīng)濟(jì)張馳真的還能有效控制的，恐怕只剩下那個(gè)講不得的房地產(chǎn)政策。而且刺激經(jīng)濟(jì)并不需要北京做什么，只需要它不做什么，放下那只“閑不住”的手，停止對(duì)市場(chǎng)的打壓，其它便水到渠成了。北京恰到好處地做了這一點(diǎn)，一方面狠話繼續(xù)講，另一方面對(duì)房市的升溫睜一只眼閉一只眼。北京閉著的眼能閉多久，取決于經(jīng)濟(jì)的下滑程度。

　　筆者認(rèn)為，中國(guó)房市的一輪小陽(yáng)春已經(jīng)形成。開(kāi)發(fā)商賣(mài)出一批房子后，資金狀況已有改善，不再急于減價(jià)出貨。離場(chǎng)觀望的熱錢(qián)，在減息等政策信號(hào)的刺激下又重投市場(chǎng)。積壓多時(shí)的剛性需求，亦有爆發(fā)跡象。中介機(jī)構(gòu)玩出各種花招，繞過(guò)限購(gòu)令。

　　此時(shí)放松房地產(chǎn)政策，也許對(duì)穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)有所幫助，但是長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看只會(huì)制造出更大的泡沫，最終給經(jīng)濟(jì)及金融體系帶來(lái)更大的隱患。格林斯潘在2004年提出“非理性繁榮”時(shí)，也曾試圖對(duì)貨幣政策作出調(diào)整，卻因各種原因半途而廢了。美國(guó)接下來(lái)的房地產(chǎn)瘋狂，最終帶來(lái)了房市的坍塌，金融業(yè)遭受幾近滅頂之災(zāi)。時(shí)隔多年，美國(guó)經(jīng)濟(jì)不僅沒(méi)有恢復(fù)元?dú)?，更有可能邁向“失去的十年”。

　　在中國(guó)，人們通過(guò)預(yù)測(cè)政策走向來(lái)看房地產(chǎn)走勢(shì)。的確，中國(guó)政府的政策（尤其是行政政策），對(duì)房市有著非常重要的影響力，在一定時(shí)間內(nèi)和某種程度上，可以主導(dǎo)市場(chǎng)的成交量。不過(guò)政府不是萬(wàn)能的，它沒(méi)有上帝之手，更沒(méi)有上帝之腦。房地產(chǎn)市場(chǎng)有自身的規(guī)律，有周期性的起落節(jié)奏。貨幣環(huán)境、庫(kù)存狀況、需求、人口結(jié)構(gòu)，將最終決定房地產(chǎn)市場(chǎng)的起落轉(zhuǎn)折。政策因素，可以拉長(zhǎng)或縮短房市周期，可以減緩或加大調(diào)整力度，但是很難將其周期性規(guī)律一筆勾銷(xiāo)。

　　的確，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)至關(guān)重要，政府輕易不敢痛下殺手。不過(guò)這一點(diǎn)，不僅在中國(guó)如此，在一九八○年代的日本或八年前的美國(guó)也是如此。當(dāng)周期性因素積聚到一定程度，政府政策未必是決定房市走向的唯一因素。

　　筆者看來(lái)，將中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)拉入下降周期，需要三大要素。

　　一，貨幣環(huán)境正?；铀?。近十年的流動(dòng)性擴(kuò)張堪稱(chēng)天量，相信下一屆政府會(huì)適當(dāng)收縮銀根。二，外貿(mào)順差大幅減少甚至出現(xiàn)逆差。外匯占款是制造中國(guó)流動(dòng)性最大單一源泉。三，美國(guó)聯(lián)儲(chǔ)退出量化寬松政策。由于人民幣與美元匯率隱形掛勾，美國(guó)的貨幣政策直接影響中國(guó)的貨幣環(huán)境。這三大要素的形成需要時(shí)間，筆者估計(jì)中國(guó)房市的大規(guī)模調(diào)整應(yīng)該在幾年后發(fā)生。

　　回到海南島，如果開(kāi)發(fā)商們能夠?qū)⒕揞~的住宅庫(kù)存，按照目前的標(biāo)價(jià)賣(mài)出，然后將囤積的十八萬(wàn)畝土地建成住宅，按照目前的標(biāo)價(jià)賣(mài)出，則海南可以收回的資金將足以買(mǎi)下紐約曼哈頓。海南的房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)跌，讀者請(qǐng)自行判斷。

 　　作者為瑞士信貸董事總經(jīng)理、亞洲區(qū)首席經(jīng)濟(jì)分析師