一年的時(shí)間里，鄂爾多斯到底發(fā)生了什么？問(wèn)題的癥結(jié)或許需要追溯到更長(zhǎng)的時(shí)間維度。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 時(shí)隔一年，再去鄂爾多斯。據(jù)當(dāng)?shù)厝私榻B，由于今年雨水充沛，鄂爾多斯的植被是近十年來(lái)最繁茂的。草原因?yàn)橛曷吨甜B(yǎng)，而樓宇卻因?yàn)橥顿Y泛濫之水而被浸泡！

　　同一座城市，去年熱火朝天、隨處可見(jiàn)的造城熱潮，今年再次漫步在鄂爾多斯的大街，卻發(fā)現(xiàn)70%的房地產(chǎn)項(xiàng)目都處于停工狀態(tài)；同一條大街，去年隨處可見(jiàn)的路虎等高檔越野車(chē)，今年依然可見(jiàn)，只不過(guò)車(chē)的主人已幾經(jīng)易手，幾百萬(wàn)的車(chē)只能抵賬幾十萬(wàn)；同一家酒店，去年的入住率高達(dá)120%，需要提前幾天預(yù)訂，今年再去，與酒店前臺(tái)人員攀談得知，酒店的入住率只有20%左右。

　　一年的時(shí)間里，鄂爾多斯到底發(fā)生了什么？問(wèn)題的癥結(jié)或許需要追溯到更長(zhǎng)的時(shí)間維度。

　　如果把“四萬(wàn)億”和鄂爾多斯造城狂潮相關(guān)聯(lián)，或許有人覺(jué)得不相搭。其實(shí)不然，這背后的推演邏輯卻是出奇的一致。去年的文章就曾提到“對(duì)鄂爾多斯而言，煤炭業(yè)是財(cái)富的發(fā)動(dòng)機(jī)，不動(dòng)產(chǎn)是財(cái)富的儲(chǔ)蓄罐”。過(guò)去幾年由于煤炭市場(chǎng)的熱銷(xiāo)，地方政府累計(jì)了相當(dāng)?shù)呢?cái)力。再加上“四萬(wàn)億”刺激方案的大背景下，以地方政府為主導(dǎo)的投資狂潮便不斷被放大。

　　從一個(gè)小點(diǎn)便可見(jiàn)一斑，從鄂爾多斯機(jī)場(chǎng)到東勝市區(qū)約35分鐘車(chē)程，特別引人注意的高速路兩側(cè)的路燈。除了路燈是太陽(yáng)能和風(fēng)能雙動(dòng)力供電外，路燈排列的密度遠(yuǎn)超一線城市。歷史總是充滿巧合與戲劇性，鄂爾多斯危機(jī)或許只是政府主導(dǎo)型投資模式的一個(gè)夸張放大版。

　　此次危機(jī)很重要的一個(gè)原因是土地市場(chǎng)的短期過(guò)度供應(yīng)。鄂爾多斯的房地產(chǎn)用地指標(biāo)占據(jù)了全內(nèi)蒙指標(biāo)的一半以上?；A(chǔ)設(shè)施的大力度投資帶動(dòng)了地價(jià)的快速上漲，地價(jià)的不斷攀升又引發(fā)了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資熱潮。

　　2010年鄂爾多斯的開(kāi)復(fù)工量近2600萬(wàn)平米，而同期北京的開(kāi)復(fù)工量也就3600萬(wàn)平米。2011年鄂爾多斯的新建住房面積超過(guò)2000萬(wàn)平米。鄂爾多斯城區(qū)包含外地人口也就60萬(wàn)，而今年有近15萬(wàn)的外地人口離開(kāi)鄂爾多斯。僅僅45萬(wàn)的人流支撐如此龐大的市場(chǎng)供應(yīng)，而北京卻有近2000萬(wàn)人口。外地人口的離場(chǎng)，使得鄂爾多斯的租賃市場(chǎng)愈發(fā)低迷。

　　此外，據(jù)當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商介紹，之前鄂爾多斯的開(kāi)發(fā)企業(yè)不足百家，而過(guò)去兩年猛增至500家。這其中的許多開(kāi)發(fā)商對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)完全陌生，由于手頭有占地款、拆遷款等資金，幾個(gè)人結(jié)伙也加入了開(kāi)發(fā)商的隊(duì)列。

　　同為煤炭能源型城市，榆林神木與鄂爾多斯相比日子好過(guò)多了。一方面是神木處于“二山一川”的地理位置，神木縣兩側(cè)都是山，使其可供應(yīng)的土地非常有限，再加上土地指標(biāo)有限，即使發(fā)生市場(chǎng)泡沫也屬于可控范圍。另一方面神木沒(méi)有嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家預(yù)售政策，許多開(kāi)發(fā)商在房子沒(méi)有取得預(yù)售證時(shí)已經(jīng)賣(mài)出去了房子。當(dāng)房?jī)r(jià)下行時(shí)，其實(shí)是讓所有購(gòu)買(mǎi)人分擔(dān)了風(fēng)險(xiǎn)。

　　從需求的角度而言，有兩個(gè)因素嚴(yán)重沖擊了鄂爾多斯市場(chǎng)。第一、銀行按揭的收緊。鄂爾多斯房地產(chǎn)市場(chǎng)95%的購(gòu)房人是外地人，90%的購(gòu)房人是按揭貸款。隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策的打壓，尤其是泡沫的不斷膨脹，銀行突然收緊按揭貸款。許多開(kāi)發(fā)商即使賣(mài)出去了房子，也拿不到按揭資金。第二、煤炭市場(chǎng)的低迷。煤炭業(yè)一直是當(dāng)?shù)刎?cái)富的發(fā)動(dòng)機(jī)，隨著實(shí)體經(jīng)濟(jì)的下滑以及國(guó)外煤炭的沖擊，鄂爾多斯的煤炭銷(xiāo)售不暢。許多煤廠處于停產(chǎn)、半停產(chǎn)狀態(tài)。

　　供給的過(guò)度膨脹與需求的萎縮，使得房?jī)r(jià)開(kāi)始一路下滑。某郊區(qū)高端樓盤(pán)房?jī)r(jià)從峰值每平米超過(guò)3萬(wàn)的價(jià)格跌至1萬(wàn)元左右，上千億的大樓盤(pán)冷清到只有10個(gè)人看場(chǎng)子的境況?？蛋褪?00萬(wàn)平米的公務(wù)員小區(qū)，在市場(chǎng)價(jià)格8000元/平米的時(shí)候許多公務(wù)員按照4000元/平米的價(jià)格購(gòu)入，現(xiàn)在市價(jià)已經(jīng)接近4000元甚至跌破4000元，退房事件不斷上演。

　　房?jī)r(jià)下行嚴(yán)重沖擊了民間借貸市場(chǎng)，政府的錢(qián)、銀行的錢(qián)、民間的錢(qián)，似乎所有的錢(qián)都被固化了，都被凍結(jié)了！甚至大量榆林的錢(qián)也被固化在鄂爾多斯樓市狂潮中。追根溯源，許多高利貸的最后一環(huán)都是房地產(chǎn)。

　　有趣的是，個(gè)別借了高利貸的開(kāi)發(fā)商為避免形勢(shì)不可控，甚至把債權(quán)人明細(xì)在公安局備案。危機(jī)開(kāi)始時(shí)，開(kāi)發(fā)商持續(xù)把項(xiàng)目工程進(jìn)度照片等信息給債主發(fā)送，希望穩(wěn)定債主的情緒。到了危機(jī)完全爆發(fā)后，債主反而擔(dān)心開(kāi)發(fā)商會(huì)跳樓自殺，鼓勵(lì)其堅(jiān)持不放棄。

　　如此大規(guī)模的民間借貸風(fēng)波，卻沒(méi)有爆發(fā)大規(guī)模的群體性事件！原因有兩方面，一者是民族性格的原因，相對(duì)于陜北民間資本投資的謹(jǐn)慎，鄂爾多斯人雖然投資冒進(jìn)，但危機(jī)爆發(fā)后更多的是寬容和忍耐；二者是高利貸前期支付的利息已經(jīng)使相當(dāng)部分債主收回了本金，這或許是更重要的原因。

　　目前，鄂爾多斯政府正在積極尋求危機(jī)化解之道，也進(jìn)行了許多實(shí)實(shí)在在的努力。一方面大批量回購(gòu)開(kāi)發(fā)商的現(xiàn)房項(xiàng)目，改作公租房等保障房項(xiàng)目；另一方面，積極化解民間債務(wù)危機(jī)，尤其是三角債問(wèn)題。但縱觀日本泡沫十年，最難的就是梳理企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表，從悲觀角度看也許鄂爾多斯的危機(jī)解決需要5年甚至更長(zhǎng)時(shí)間吧。

　　梳理這些天的思考，針對(duì)鄂爾多斯的危機(jī)解決，提出如下不成熟的建議：

　　第一、政府在未來(lái)五年內(nèi)嚴(yán)格控制土地供應(yīng)，給市場(chǎng)充足的時(shí)間來(lái)消化現(xiàn)有過(guò)剩的存量房。

　　第二、增加鄂爾多斯危機(jī)嚴(yán)重性的透明度，讓外界真正了解這場(chǎng)危機(jī)及其帶來(lái)的嚴(yán)重影響，以尋求外部力量的支持。尤其要梳理清楚民間借貸的真實(shí)情況，努力化解民間債務(wù)危機(jī)。

　　第三、通過(guò)產(chǎn)業(yè)政策的扶持，打造產(chǎn)業(yè)園區(qū)，以此吸引人流。人流和資金流才是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的可持續(xù)支撐力量。而產(chǎn)業(yè)園區(qū)的方向并非現(xiàn)有的汽車(chē)制造業(yè)，更合適的方向或許是煤炭深加工產(chǎn)業(yè)鏈。