10日上午論壇的主題是："政策與金融篇政策邊界"--政策微調(diào)，降息頻繁，金融改革大幕開啟，寬松貨幣卻與行業(yè)無緣；久旱無甘霖，融資仍難繼，失血房地產(chǎn)希望在何方？

　　2012年8月9日，“平衡與發(fā)展可持續(xù)的中國房地產(chǎn)”2012博鰲房地產(chǎn)論壇正式開幕。

　　論壇組委會(huì)消息顯示，2012博鰲房地產(chǎn)論壇出席嘉賓陣容和參會(huì)人數(shù)，均已確定超越此前任何一屆。

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　　現(xiàn)場實(shí)錄：2012博鰲房地產(chǎn)論壇（一）

　　現(xiàn)場實(shí)錄：2012博鰲房地產(chǎn)論壇（二）

　　現(xiàn)場實(shí)錄：2012博鰲房地產(chǎn)論壇（三）

　　現(xiàn)場實(shí)錄：2012博鰲房地產(chǎn)論壇（四）

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　　現(xiàn)場實(shí)錄：2012博鰲房地產(chǎn)論壇（六）

　　現(xiàn)場實(shí)錄：2012博鰲房地產(chǎn)論壇（七）

　　點(diǎn)擊進(jìn)入專題：2012博鰲房地產(chǎn)論壇

　　主持人：下面我們轉(zhuǎn)入今天下午的博鰲圓桌討論環(huán)節(jié)。

　　基金發(fā)展日新月異，距離成熟仍需要更多時(shí)間和機(jī)會(huì)。新形勢下，房地產(chǎn)與基金如何進(jìn)一步緊密結(jié)合，做到雙贏？這就是本次博鰲圓桌的主題：基金氣象。

　　我們首先要展開的是博鰲圓桌演講環(huán)節(jié)，有請演講嘉賓：高和投資董事長蘇鑫先生。有請?zhí)K鑫先生。

　　主持人：蘇鑫先生，您的演講時(shí)間為15分鐘，有請！

　　蘇鑫：各位朋友下午好，大家聽了兩天，都很累，討論房產(chǎn)調(diào)控，討論太多了以后，就會(huì)被別人指責(zé)成怨婦，所以我們往更高層的頂層設(shè)計(jì)來討論，討論宏觀的土地政策、稅收政策、金融政策，后來發(fā)現(xiàn)我們沒有辦法制定這些政策。很多人從房產(chǎn)角度來考慮房地產(chǎn)下半場未來的走勢，我想換一個(gè)角度，從消費(fèi)者的角度來看，他們是市場組成的重要部分，從消費(fèi)者角度來看房地產(chǎn)，看什么問題呢？看房地產(chǎn)投資。

　　首先，用四句話來介紹一下高和。高和資本是中國首支人民幣商業(yè)地產(chǎn)基金，在北京的核心區(qū)域并購了很多項(xiàng)目，總規(guī)模是50億元，其中2010年并購了北京最大的商業(yè)地產(chǎn)。

　　我們討論房地產(chǎn)投資，討論三個(gè)問題，房地產(chǎn)投資的屬性能不能抹殺掉？二是房地產(chǎn)投資的趨勢會(huì)怎么樣？三是放在更長遠(yuǎn)的時(shí)間來看，房地產(chǎn)投資趨勢如何？

　　房地產(chǎn)的屬性，投資品和消費(fèi)品都具備。本輪調(diào)控非常剛性，考慮到調(diào)控力度，希望短期把它的投資屬性抹殺，變成一個(gè)消費(fèi)品。結(jié)果會(huì)怎么樣呢？

　　最近一個(gè)月我們進(jìn)行了民營資本調(diào)研，再次拜訪了溫州。溫州金改以后，除了金融政策以外，我們看到了房地產(chǎn)市場的冷縮，泡沫破裂的情況，核心區(qū)域房價(jià)跌了40%-50%。這些人未來的投資怎么樣？我們做了一個(gè)調(diào)研。短期，存款存在銀行；中期，還是愿意投房地產(chǎn)；長期，不知道，沒有答案。

　　為什么這些人中期還愿意投房地產(chǎn)？說到底，這些受到傷害的人，他們也認(rèn)為房地產(chǎn)中長期是樂觀的，有三個(gè)力量來推動(dòng)中國房地產(chǎn)的發(fā)展。首先，中國內(nèi)需需要房地產(chǎn)；其次，中國城市化的發(fā)展也需要房地產(chǎn)；再次，總體來看整個(gè)世界經(jīng)濟(jì)處在一個(gè)通脹時(shí)代，房地產(chǎn)的資產(chǎn)屬性是可以抗通脹的。

　　如果房地產(chǎn)不能投資會(huì)是怎么樣？這些錢只有兩個(gè)去處，要么進(jìn)入到股票市場，但股票市場到目前為止還不是一個(gè)真正好的投資市場，我們看到房地產(chǎn)市場下來，股票上去，調(diào)控了這么多年，結(jié)果并沒有實(shí)現(xiàn)。還有一些錢不愿意投股市，就投到哪里去呢？會(huì)不會(huì)再出現(xiàn)2009、2010年的情況，流到消費(fèi)品市場產(chǎn)生通脹呢？房地產(chǎn)市場會(huì)不會(huì)再次受到調(diào)控的制約呢？所以，結(jié)論很簡單，房地產(chǎn)調(diào)控不能夠把房地產(chǎn)的投資屬性全部抹殺。

　　那么，這次調(diào)控也看到了房地產(chǎn)投資還是有一些機(jī)會(huì)的，這些機(jī)會(huì)就可以看出調(diào)控后的房地產(chǎn)市場趨勢。首先，普通住宅的去投資化，是一個(gè)一貫性的政策，不是說現(xiàn)在就截止了，它還會(huì)持續(xù)，無論從稅收還是金融角度，都會(huì)堅(jiān)持政策，讓普通住宅回歸到應(yīng)有的屬性，普通住宅是消費(fèi)品。因?yàn)椋诿绹踩绱?，美國一個(gè)一百年的房地產(chǎn)歷史，有一個(gè)數(shù)據(jù)，如果去掉通脹因素的話，普通住宅的房價(jià)上漲年均不到0.6%，它是消費(fèi)品。但是，高檔公寓、商業(yè)地產(chǎn)及其他的房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)品屬于投資品。那么，原有住宅的投資渠道被封堵了，未來的趨勢會(huì)怎么樣？

　　有兩點(diǎn)，一是房地產(chǎn)投資的證券化產(chǎn)品。比如，信托、基金。二是有資產(chǎn)精裝修的商業(yè)類不動(dòng)產(chǎn)，特別要強(qiáng)調(diào)“資產(chǎn)精裝修”。為什么要強(qiáng)調(diào)“資產(chǎn)精裝修”呢？如果商業(yè)地產(chǎn)散賣掉以后，資產(chǎn)管理是相當(dāng)難的，大的商場散賣掉以后看不到一個(gè)成功的案例，就是因?yàn)樾〔糠滞顿Y人的利益機(jī)制、利益取向不太一樣。

　　所以，高和通過這幾年的實(shí)驗(yàn)提出來資產(chǎn)精裝修四點(diǎn)原則：即統(tǒng)一出租管理、統(tǒng)一物業(yè)管理、統(tǒng)一流動(dòng)性支持，鑒定投資人的回報(bào)率。

　　案例：北京最大的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，資產(chǎn)管理前資金只有A點(diǎn)，管理后由4.5元達(dá)到了8元，圖上淺色部分就是投資人的回報(bào)。

　　最后，我們探討一下房地產(chǎn)投資從更長期來看趨勢會(huì)如何？如果投資的限制不改變，我們來看看情況將會(huì)如何。如果有500萬可以投基金，100萬可以投基金，50萬呢？可以投信托，有5萬？中國有大量的人群只有很少的錢，怎么辦？只能存在銀行，不能夠分享城市化帶來的任何好處，這些錢沒有任何的投資渠道。能不能呼吁一下，給這些人找到一些投資渠道？其實(shí)，我們不需要?jiǎng)?chuàng)新，只要看看美國，只要看看西方一些發(fā)達(dá)國家。所以，我們呼吁政府能夠出臺REITS，讓百姓公平分享城市化帶來的紅利。

　　如果這個(gè)政策不出現(xiàn)，長期不出現(xiàn)，我相信一定會(huì)有一個(gè)名人（巴菲特）站出來說：“如果抹煞房地產(chǎn)的投資屬性，后果很嚴(yán)重”。

　　謝謝！

　　主持人：謝謝蘇鑫先生，接下來我們有請博鰲圓桌第二位演講嘉賓：河山資本創(chuàng)始人曹少山先生，曹少山先生演講題目是：經(jīng)濟(jì)變局中的地產(chǎn)投資策略，有請曹少山先生。

　　曹少山先生，您的演講時(shí)間為15分鐘，有請！

　　曹少山：很高興有機(jī)會(huì)和大家在這里交流，已經(jīng)是第二次參加博鰲論壇了，其實(shí)像我們這樣的人來參加博鰲論壇，和開發(fā)商也差不多，希望在這個(gè)論壇上從高手、專家的觀點(diǎn)中驗(yàn)證一下我們自己的一些看法，做投資嘛，只有對未來有觀點(diǎn)，只有對未來有觀點(diǎn)才能形成自己的投資策略，我們和經(jīng)濟(jì)學(xué)家還不一樣，經(jīng)濟(jì)學(xué)家說白了，最后對和錯(cuò)都沒關(guān)系嘛，我們形成一個(gè)觀點(diǎn)，就要拿這個(gè)觀點(diǎn)去指導(dǎo)我們的投資策略，做？不做？怎么做？這都關(guān)系到真金白銀。應(yīng)該說，在這次論壇上我還是找到了一些知音，昨天的巴博士，今天早上瑞信的陶冬，還是說出了我們心里的一些想法。今天，我把我的一些想法跟大家分享一下。

　　談中國地產(chǎn)的現(xiàn)狀，很多人愿意用“過冬”的比喻，“過冬”是冬去春未來，是一個(gè)季節(jié)變化。中國房地產(chǎn)現(xiàn)在面臨的狀況不是一個(gè)周期性變化，整個(gè)中國經(jīng)濟(jì)，包括世界經(jīng)濟(jì)，整體政治制度格局都不是一個(gè)周期性，如果要找一個(gè)比喻的話，我更愿意用“過河”，原來在水里游，現(xiàn)在要上岸了，整個(gè)周期可能都會(huì)發(fā)生一些變化。

　　我有一個(gè)朋友做風(fēng)險(xiǎn)投資做得很成功，他講過一個(gè)故事，很給我啟發(fā)。他說，有三個(gè)人走到河邊要去一個(gè)地方，第一個(gè)人走到河邊，河很寬走不過去，就撿一塊木頭綁在身上，連漂帶劃的就游過去了。第二個(gè)人砍了一棵樹，做了一個(gè)小木筏子也劃過去了。第三個(gè)人砍了一棵大樹造了大船，開過去了。第一個(gè)人劃過去以后，把木頭扔掉了；第二個(gè)人做了一個(gè)木筏子舍不得丟，帶著走；第三個(gè)人花這么大精力做了大船，就停下來守著這艘大船。也就是說，現(xiàn)在只有不斷批判自己盈利模式、商業(yè)模式的企業(yè)才能夠生存下去。我們看看蘋果公司，看看九十年代前的IBM和九十年代后的IBM，看看索尼，看看柯達(dá)，還是會(huì)有很多啟發(fā)的。

　　中國絕大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)，在我看來應(yīng)該說大部分屬于第二類，都還是舍不得那個(gè)木筏子，準(zhǔn)備背著它走路的，占絕大多數(shù)。今天，我們所處的外部環(huán)境充滿了變數(shù)，有宏觀經(jīng)濟(jì)各方面存在的巨大不確定性，這兩天不同嘉賓都表達(dá)了這方面的觀點(diǎn)，我講講我的看法。外部環(huán)境非常惡劣，經(jīng)濟(jì)上的問題就不多說了，所有的嘉賓多少會(huì)講歐洲的問題、美國的問題，他們都說得非常好。其實(shí)，我還想補(bǔ)充一點(diǎn)，現(xiàn)在我們生存的外部世界，中國以外的這個(gè)世界，從政治上來說，現(xiàn)在這個(gè)世界進(jìn)入了一個(gè)沒有人維持秩序的狀態(tài)，我們看到國際上的流氓政府越來越多，流氓主義盛行。

　　為什么這么說呢？美國的相對實(shí)力在下降，美國組織全球秩序的能力受經(jīng)濟(jì)等方面的原因在下降，這個(gè)世界逐漸進(jìn)入一個(gè)沒有領(lǐng)袖的狀態(tài)，一個(gè)沒有領(lǐng)袖的世界是不可能達(dá)成共識的，很多事都辦不成，看看在哥本哈根會(huì)議上的情況，多方會(huì)談的情況都陷入了僵局。另外，從中東到咱們國家附近一堆流氓國家，干了很多事兒。中國人有很多幼稚的人認(rèn)為，這種狀況使我們有了機(jī)會(huì)，我們可以充當(dāng)這個(gè)世界的新領(lǐng)袖了。事實(shí)上不是這樣，我們很有可能成為沒有人維持秩序的國際無政府狀態(tài)及流氓主義盛行情況下的受害者，很可能分散精力，措施發(fā)展的歷史機(jī)遇，這是外部環(huán)境。

　　內(nèi)部環(huán)境，我自己覺得中國內(nèi)部的改革現(xiàn)在是迷失了方向，既得利益集團(tuán)既有動(dòng)力，也有能力進(jìn)行改革。西方經(jīng)濟(jì)危機(jī)以后，大家對政府和市場的表現(xiàn)又發(fā)生了變化，又開始懷疑市場了，又對政府的力量寄予了很高的期望，而這種全球式的思潮，我覺得對國內(nèi)形成新的改革共識會(huì)造成很大的干擾。大家不要光看《人民日報(bào)》社論上寫的，說什么不重要，要看有沒有實(shí)際行動(dòng)。大家都是在一線的，你們有沒有感受到在實(shí)際經(jīng)營當(dāng)中，出現(xiàn)了實(shí)質(zhì)的、積極的變化？有沒有？你們自己應(yīng)該很清楚。

　　在經(jīng)濟(jì)層面，中國經(jīng)濟(jì)增長曲線的整體下移，勞動(dòng)力成本優(yōu)勢的逐漸喪失，人民幣匯率的逆轉(zhuǎn)，可能催生資本泡沫的破裂和通縮，等等風(fēng)險(xiǎn)都不是聳人聽聞的空虛來鳳，都是很真實(shí)的。專家們津津樂道的中國城鎮(zhèn)化，這個(gè)中國房地產(chǎn)最大的理論性支點(diǎn)，我自己認(rèn)為其實(shí)也是值得商榷的。為什么這么說呢？因?yàn)?，中國的城?zhèn)化過程不一定是理所當(dāng)然一帆風(fēng)順的，城鎮(zhèn)化不是一個(gè)自動(dòng)發(fā)生的規(guī)律，它需要有一系列的助推制度安排和經(jīng)濟(jì)政策。而且，城鎮(zhèn)化即便發(fā)生了，也未必形成真實(shí)的對商品房的購買。大家知道，統(tǒng)計(jì)51%個(gè)點(diǎn)的城市化率中，有一半可能是在城市什么也沒有的農(nóng)民工嘛。所以，簡單地把城鎮(zhèn)化推到中國房地產(chǎn)市場未來發(fā)展前景光明，我覺得是不太完整的。

　　所以，中國經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域需要的是進(jìn)一步實(shí)質(zhì)性改革，而不是空喊話。在這之前，中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展中唯一的亮點(diǎn)是中國的消費(fèi)者和已經(jīng)形成相當(dāng)體量、相當(dāng)規(guī)模的城市中產(chǎn)階級，他們的財(cái)富和收入水平經(jīng)過了將近十多年的積累和快速的成長，為中國下一步的消費(fèi)升級提供了許多商機(jī)。我覺得，地產(chǎn)商可能也需要圍繞這個(gè)主題去做文章。

　　站在一個(gè)地產(chǎn)私募基金管理人的立場，我自己覺得從投資的角度來看，住宅類的投資至少從基金的角度來講越來越少，三線以下的城市，人口進(jìn)流出區(qū)域的這些住宅，根本沒有形成。

　　那么，普通住宅是一個(gè)積累，食之無味，去之可惜，這都是站在基金的立場上來看的。我建議，沒有資金成本優(yōu)勢的話，如果你不是國企，不能從銀行貸到3%、5%利率的開發(fā)商，或者沒有規(guī)模優(yōu)勢，無力承受越來越薄利潤率的開發(fā)商，我建議你們在這個(gè)領(lǐng)域趁早收手，這塊市場今后將是國企和超大型開發(fā)商的天地，對其他開發(fā)商來說，這條路會(huì)越走越窄。

　　改善型住宅市場要好很多，但我覺得今后拼的是團(tuán)隊(duì)，拼的是產(chǎn)品，你們掂量掂量自己的團(tuán)隊(duì)是不是一流的團(tuán)隊(duì)，如果不是一流的團(tuán)隊(duì)也沒必要戀戰(zhàn)。

　　商業(yè)地產(chǎn)，中國沒有REITS，整個(gè)商業(yè)發(fā)展鏈條是斷裂的，模式是扭曲的，除了極個(gè)別像萬達(dá)這樣能夠撬動(dòng)銀行資金的企業(yè)，個(gè)別地產(chǎn)企業(yè)盲目進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)會(huì)有麻煩，搞不好是找死。

　　電子商務(wù)對傳統(tǒng)以百貨店為主力店的傳統(tǒng)購物中心，這種集中商業(yè)模式的打擊，我覺得是毀滅性的。現(xiàn)在，三、四線城市建了那么多所謂的購物中心，還沒等好的百貨店走到哪兒，我覺得電子商務(wù)已經(jīng)把這種商業(yè)模式給消滅掉了。

　　那么，不是說中國沒有機(jī)會(huì)，我覺得機(jī)會(huì)還是有的，同樣是站在基金管理人的立場來看，圍繞著消費(fèi)升級的主題，在改善型住宅、旅游地產(chǎn)、社區(qū)商業(yè)、商貿(mào)物流地產(chǎn)等領(lǐng)域，還是有很多商業(yè)機(jī)會(huì)的。開發(fā)商同樣要問自己一個(gè)問題，這些會(huì)不會(huì)玩？玩不玩得轉(zhuǎn)？身邊有沒有一流的團(tuán)隊(duì)？身邊有沒有足夠多的核心資源來進(jìn)入這些領(lǐng)域？

　　中國房地產(chǎn)行業(yè)是不會(huì)消失的，但原來長期透支，需求上透支未來需求，在價(jià)格上由于有土地財(cái)政制度的安排、助推下，透支未來價(jià)值的模式，我覺得是難以維系了。中國房地產(chǎn)市場面臨的很多問題的根本都不在房地產(chǎn)市場，政府要承擔(dān)更多的責(zé)任，但黑鍋只能是開發(fā)商來背。因?yàn)椋銈冊谡媲皼]有任何的談判能力。

　　在中國，土地制度、中央地方的分稅制度，政府參與整個(gè)經(jīng)濟(jì)的這只手是不是閑得住？在這方面沒有實(shí)質(zhì)性的變化之前，中國地產(chǎn)的忽冷忽熱、大起大落、政策多變等等，這些問題都沒有終極的解決方案，房地產(chǎn)行業(yè)也不會(huì)是一枝獨(dú)秀了，它的利潤率、行業(yè)對資本的吸引力，以及本身的回報(bào)率，都會(huì)被許多行業(yè)超越。比如說，一些新興農(nóng)業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等等。

　　我對開發(fā)商朋友，尤其是那些專業(yè)能力、市場競爭力一般的開發(fā)商朋友的建議是，你們要保持適度的多元化，除了地產(chǎn)以外要做一些別的東西，把你們的錢交給比你們更高明的、更專業(yè)的人去管理。一個(gè)二流的或者三流的開發(fā)商，把你們的資本全放在一個(gè)籃子里，在現(xiàn)在環(huán)境變數(shù)這么大的情況下，是一個(gè)很危險(xiǎn)的選擇。

　　中國政治經(jīng)濟(jì)，我自己感覺會(huì)經(jīng)歷一個(gè)比較長時(shí)間的混沌期，在很長時(shí)間內(nèi)企業(yè)家朋友沒有辦法，我們也是這樣，必須會(huì)在一個(gè)大方向不明確的情況下去摸索，很多人指望今年下半年的十八大會(huì)給大家指明一個(gè)特別清晰的方向，我覺得不太現(xiàn)實(shí)，大家要做好心理準(zhǔn)備。

　　就說這么多，謝謝大家。

　　主持人：謝謝曹少山先生，接下來為我們演講的是：盛世神州房地產(chǎn)投資基金管理(北京)有限公司副董事長蔡汝雄先生，蔡汝雄先生演講題目是：順應(yīng)調(diào)控形勢充分發(fā)揮房地產(chǎn)投資基金的積極作用，有請蔡汝雄先生。

　　蔡汝雄先生，您的演講時(shí)間為15分鐘，有請！

　　蔡汝雄：大家下午好！

　　很榮幸今天能夠有機(jī)會(huì)和大家一起分享盛世神州房地產(chǎn)基金的一些觀點(diǎn)和認(rèn)識。今天我發(fā)言的主題是順應(yīng)房地產(chǎn)調(diào)控形勢，充分發(fā)揮房地產(chǎn)基金的積極作用，我將從四個(gè)方面來作一個(gè)簡單的闡述。

　　一、當(dāng)前房地產(chǎn)形勢特點(diǎn)與房地產(chǎn)基金的發(fā)展機(jī)遇。

　　1、當(dāng)前總體上的房地產(chǎn)泡沫與主要原因。

　　房價(jià)收入比目前已達(dá)到10倍以上，部分大城市甚至達(dá)到15-20倍以上，年租金回報(bào)率普遍不足3%，房屋空置率依然處在較高水平。從這些基本的指標(biāo)可以看出，當(dāng)前房地產(chǎn)總體上呈現(xiàn)出一定的泡沫狀態(tài)，已經(jīng)是不爭的事實(shí)。究其主要原因，一是外匯儲(chǔ)備大幅度增長因素造成貨幣嚴(yán)重超發(fā)，催生了資產(chǎn)泡沫；二是經(jīng)過三十年的經(jīng)濟(jì)高速增長，積累了大量的社會(huì)財(cái)富。同時(shí)，社會(huì)貧富差距也加大了，聚集在城市中的富裕人群有較強(qiáng)的投資購買能力。三是民間資本投資渠道匱乏，紛紛選擇實(shí)物房產(chǎn)作為資產(chǎn)保值增值的投資產(chǎn)品。

　　2、中國房地產(chǎn)泡沫宜在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中逐步治理與充實(shí)，不宜劇烈戳破。

　　大家都知道，今年以來，特別是兩三個(gè)月以來，中央政府有關(guān)部委、主流媒體都不斷地發(fā)布信息，一再強(qiáng)調(diào)堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不放松，堅(jiān)決抑制房價(jià)上漲，希望房價(jià)回歸到合理的價(jià)位。從社會(huì)的成本角度考慮，盡管不排除在一些地區(qū)短期內(nèi)收入受到政策的影響有一些波動(dòng)，但我們認(rèn)為3-5年內(nèi)房價(jià)總體穩(wěn)定，同時(shí)銷量提高，居民的收入水平提高，增加保障房的供應(yīng)，是社會(huì)成本最小解決資本泡沫的辦法。否則，銀行金融機(jī)構(gòu)、地方財(cái)政、金融平臺都受不了沖擊，嚴(yán)重來講還會(huì)影響宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展大局。

　　3、貨幣極度寬松的時(shí)代已經(jīng)過去。

　　在錯(cuò)綜復(fù)雜、低迷不振的世界經(jīng)濟(jì)格局里，能夠保持穩(wěn)健的貨幣政策，促進(jìn)宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展，就已經(jīng)是實(shí)屬無意了，指望對房地產(chǎn)行業(yè)再度放松貨幣是不現(xiàn)實(shí)的。

　　4、房地產(chǎn)調(diào)控將成為長期化、常態(tài)化政策，房地產(chǎn)基金行業(yè)應(yīng)運(yùn)而生。

　　作為資金密集型的房地產(chǎn)行業(yè)，受到中央政府嚴(yán)厲的專項(xiàng)調(diào)控治理，資金渠道受挫、門檻提高了，做房地產(chǎn)項(xiàng)目離不開大資金，需要開辟有效的融資渠道。因此，房地產(chǎn)基金行業(yè)應(yīng)運(yùn)而生，是房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)在發(fā)展的動(dòng)力，與民間資本等客觀投資需求相結(jié)合的必然結(jié)果，是房地產(chǎn)進(jìn)一步發(fā)展的必由之路。據(jù)估計(jì)，經(jīng)過這兩三年的快速發(fā)展，房地產(chǎn)基金約有1000億元的規(guī)模，到目前房地產(chǎn)信貸規(guī)模超過了10萬億元，房地產(chǎn)信托達(dá)到了6800億元，相對而言房地產(chǎn)基金發(fā)展空間巨大。

　　二、房地產(chǎn)基金是推動(dòng)我國房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的一股積極力量。

　　1、緩解金融機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)。

　　房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，但不應(yīng)該將投資風(fēng)險(xiǎn)全部都集中在具有經(jīng)濟(jì)全局作用的銀行和信托渠道上。對此，銀監(jiān)會(huì)也已經(jīng)明確表示，今年下半年將堅(jiān)決貫徹落實(shí)國家房地產(chǎn)調(diào)控政策，繼續(xù)強(qiáng)化房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)防范，加強(qiáng)房地產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)管理。

　　2、將民間資本從迷途引向正道。

　　抑制炒房需求，有效引導(dǎo)民間資本參與開發(fā)建設(shè)，將興風(fēng)作浪需求端的炒作資本轉(zhuǎn)化為源頭性的供應(yīng)端良性資金，增加有效供給，扭轉(zhuǎn)失衡的供需關(guān)系，是房地產(chǎn)基金的積極作用。

　　3、在規(guī)范中發(fā)展房地產(chǎn)基金，充分發(fā)揮房地產(chǎn)基金的積極作用。

　　房地產(chǎn)基金的價(jià)值在于專業(yè)人員有專業(yè)判斷能力，向優(yōu)秀企業(yè)投放基金，能夠有效促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)優(yōu)勝劣汰健康發(fā)展，房地產(chǎn)基金業(yè)界更需要共同努力，在投資產(chǎn)品設(shè)計(jì)及基金募集等方面，確實(shí)要加強(qiáng)行業(yè)自律，遵守規(guī)范，有序推進(jìn)房地產(chǎn)基金行業(yè)的良性發(fā)展。我們也期待著政策層面不斷地開放與完善，給房地產(chǎn)基金創(chuàng)造優(yōu)良的發(fā)展環(huán)境。

　　三、順應(yīng)形勢，創(chuàng)新發(fā)展。

　　1、“母基金+專項(xiàng)基金”運(yùn)作模式。

　　地產(chǎn)基金與一般的創(chuàng)投基金不同，投資額度較大，對特定項(xiàng)目的投資人能夠作出直接的判斷，母基金（發(fā)起人）直接出資，分向組合到各專項(xiàng)基金，與社會(huì)人的利益捆綁在一起，起到帶頭和提振信心的重要作用。

　　2、“股權(quán)+債權(quán)”的投資交易結(jié)構(gòu)。

　　開發(fā)建設(shè)需要的流動(dòng)資金量極大，從投資交易結(jié)構(gòu)合理安排的角度考慮，股權(quán)+債權(quán)的交易結(jié)合比較適合大額地產(chǎn)資金的金融操作，資金退進(jìn)便利，能夠更好的控制投資風(fēng)險(xiǎn)。但是，我們國家的金融政策管制非常嚴(yán)格，對此期待著在政策管理層面能夠有針對性的合理扶持。

　　3、“龍頭企業(yè)+結(jié)構(gòu)化復(fù)合型基金”是一個(gè)值得深入探索的方向。

　　龍頭企業(yè)信用好，安全可靠，通過復(fù)合型結(jié)構(gòu)化基金設(shè)計(jì)，靈活設(shè)計(jì)投資收益與投資期限，真正滿足不同風(fēng)險(xiǎn)偏好及不同投資期限的投資人需求，對于基金業(yè)務(wù)來說，能夠創(chuàng)造條件系統(tǒng)性地開展項(xiàng)目渠道化與資金渠道化建設(shè)，對地產(chǎn)龍頭企業(yè)而言，依托專業(yè)開發(fā)能力能夠募集到最低成本的資金助力快速擴(kuò)張，以股權(quán)為主降低金融成本，也就是降低了潛在的投資風(fēng)險(xiǎn)。

　　4、以專業(yè)服務(wù)創(chuàng)造價(jià)值，以嚴(yán)格監(jiān)管實(shí)現(xiàn)價(jià)值。

　　許多投資基金忽視或缺乏管理環(huán)節(jié)的能力，我們的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)表明從規(guī)劃設(shè)計(jì)、招標(biāo)施工到工程質(zhì)量與成本控制，增值服務(wù)效果顯著，深受合作方，特別是實(shí)際控制方的歡迎，我們設(shè)計(jì)的監(jiān)管體系，在保護(hù)投資人資金安全，并確保取得預(yù)期收益方面更是發(fā)揮著不可或缺的重要作用。

　　總之，地產(chǎn)基金屬于金融的范疇，其創(chuàng)新內(nèi)容與應(yīng)用領(lǐng)域都充滿著無窮的活力與機(jī)會(huì)。住宅、商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等等業(yè)態(tài)都是基金合作的好對象，我們在模式創(chuàng)新、結(jié)構(gòu)創(chuàng)新、產(chǎn)品創(chuàng)新與加強(qiáng)投資管理方面，都處在不斷地深入探索、實(shí)踐與完善之中，希望與業(yè)界同仁廣泛交流，希望基金發(fā)展越來越好。

　　四、房地產(chǎn)基金是穩(wěn)健型投資產(chǎn)品，是投資人資產(chǎn)配置的好選擇。

　　房地產(chǎn)行業(yè)在轉(zhuǎn)型中依然有光明前景，依靠房地產(chǎn)開發(fā)綜合能力創(chuàng)造價(jià)值，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的核心競爭力所在，兼并收購，強(qiáng)者必強(qiáng)是發(fā)展趨勢，也正是優(yōu)秀房企與房地產(chǎn)基金優(yōu)勢互補(bǔ)，大顯身手，共同發(fā)展的最佳時(shí)機(jī)。

　　我們認(rèn)為，房地產(chǎn)基金是富裕人群等民間資本，乃至投資機(jī)構(gòu)相對較好的投資品種，收益穩(wěn)定，風(fēng)險(xiǎn)可控，炒股風(fēng)險(xiǎn)莫測，炒房時(shí)代也已經(jīng)過去了，從源頭分享房地產(chǎn)開發(fā)紅利是一項(xiàng)積極推進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展的穩(wěn)健投資。

　　我的發(fā)言完畢，謝謝大家。

　　主持人：謝謝蔡汝雄先生，也謝謝今天下午三位奉獻(xiàn)博鰲圓桌演講的嘉賓。下面，我們馬上進(jìn)入博鰲圓桌的討論環(huán)節(jié)。

　　首先有請圓桌討論的嘉賓主持：同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉先生

　　以及媒體主持：365家居網(wǎng)副總經(jīng)理365地產(chǎn)研究院院長李智先生

　　還有我們的討論嘉賓：

　　北京貝塔咨詢中心合伙人杜麗虹女士

　　高和投資董事長蘇鑫先生

　　美國建高咨詢公司總裁Robert Young先生

　　CIMB金融集團(tuán)中國區(qū)CEO趙瑜女士

　　萊蒙國際集團(tuán)執(zhí)行董事兼首席財(cái)務(wù)官林戰(zhàn)先生

　　易城中國副總裁尹寶軍先生

　　河山資本創(chuàng)始人曹少山先生

　　盛世神州房地產(chǎn)投資基金管理（北京）有限公司副董事長蔡汝雄先生

　　有請各位！好，接下來，有請張宏偉先生和李智先生為我們啟動(dòng)這場2012博鰲房地產(chǎn)論壇圓桌討論。

　　張宏偉：非常感謝現(xiàn)在還堅(jiān)持在座位上的嘉賓和朋友們，已經(jīng)是最后一場論壇了，大家還在這里真的很不容易。今天，我來做嘉賓主持，感到很榮幸。蘇總、曹總、蔡總都講了資本市場和基金的一些話題，我個(gè)人感覺昨天有一些嘉賓講的話題更多的偏于宏觀一點(diǎn)，也可能是偏于知識性的更多一點(diǎn)，希望今天下午最后一場論壇談出自己的特色，為在座的一些嘉賓提供更多的經(jīng)驗(yàn)，希望各位嘉賓更多操作層面的經(jīng)驗(yàn)給大家，不要只是宏觀層面的東西，不是大家通過網(wǎng)絡(luò)就能看到的內(nèi)容。

　　今天討論的主要內(nèi)容主要分為兩個(gè)環(huán)節(jié)，每個(gè)環(huán)節(jié)有兩個(gè)小問題，每位嘉賓的背景不一樣，看法也不一樣，在回答問題時(shí)可以全部回答，也可以選一個(gè)問題回答。

　　現(xiàn)在面臨的問題是，今年整個(gè)資本市場，尤其是房地產(chǎn)資本市場呈現(xiàn)了一個(gè)小特征、小趨勢，這是我的個(gè)人感覺，比如萬科、中糧都上市融資，還有一些企業(yè)通過非銀行渠道來進(jìn)行融資，從境外或其他渠道獲得資金，三湘集團(tuán)也有借殼上市的動(dòng)作。在這里想問一下嘉賓，從各位接觸的實(shí)際案例來講，是不是一個(gè)合適的時(shí)機(jī)？如果不是，什么時(shí)候是一個(gè)合適的時(shí)機(jī)呢？

　　第二個(gè)問題，不少開發(fā)企業(yè)都在找資金，但對基金公司來講，可實(shí)際操作或落地的項(xiàng)目非常有限，個(gè)案項(xiàng)目在操作上讓我們感覺到實(shí)際市場需求和成功案例好象不是太匹配，大家是怎么看待這個(gè)問題的？也可以就這個(gè)問題和大家在操作層面、經(jīng)驗(yàn)層面上做互動(dòng)。首先，從杜麗虹女士開始。

　　杜麗虹：我先說說第一個(gè)問題吧。最近，確實(shí)有很多企業(yè)做了海外借殼上市的動(dòng)作。但是，我覺得你仔細(xì)看就會(huì)發(fā)現(xiàn)，這些有借殼上市動(dòng)作的企業(yè)大多不是現(xiàn)在缺錢的企業(yè)。所以，我比較同意前幾天在會(huì)上有一位嘉賓提到，海外借殼上市其實(shí)是一個(gè)投資，而不是一個(gè)融資的舉動(dòng)。你借殼上市，現(xiàn)在香港資本市場對內(nèi)地的地產(chǎn)企業(yè)還是有很多的顧慮和擔(dān)心，即使借殼，可能在短期內(nèi)不可能有融資活動(dòng)，借殼更多的是投資活動(dòng)，在2-3年甚至更長時(shí)間以后才能取得回報(bào)，借殼上市是一種長遠(yuǎn)發(fā)展戰(zhàn)略，不管是有的企業(yè)說的國際化也好，還是更多的是為將來商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展搭建一個(gè)海外融資平臺也好，退出平臺也好，為這樣一些戰(zhàn)略目標(biāo)作準(zhǔn)備，而不是為了解決眼前資金困難的問題。實(shí)際上，在海外借殼也好，在國內(nèi)借殼也好，在未來兩年內(nèi)都不會(huì)打開融資的窗口。

　　張宏偉：盛世神州的蔡總也講了基金的利好，請您給大家介紹一下吧。

　　蔡汝雄：剛才，主持人所提的第一個(gè)問題，從公司的實(shí)踐來看，確實(shí)感覺到龍頭企業(yè)和規(guī)范化的基金合作是一個(gè)方向，從我們企業(yè)內(nèi)部來講是龍頭企業(yè)+結(jié)構(gòu)化的復(fù)合型基金，從產(chǎn)品來講是這么一個(gè)體系，我們覺得里面很有文章，是一個(gè)非常值得探索的方向。但是，我們所合作的一些龍頭企業(yè)都是排在前面的，他們現(xiàn)在并沒有著眼于現(xiàn)在就要這筆私募地產(chǎn)資金，他們并不缺。但是，他們確實(shí)當(dāng)作一個(gè)戰(zhàn)略性的方向。畢竟，大家都認(rèn)識到當(dāng)前貨幣環(huán)境的整個(gè)大背景和十年前完全不一樣了。房地產(chǎn)基金，也就是說開發(fā)商和投資商切切實(shí)實(shí)地分化、分開，這是勢不可當(dāng)?shù)摹Ｋ?，他們是?dāng)做一個(gè)戰(zhàn)略性的方向來推進(jìn)、來嘗試。那么，這些龍頭企業(yè)對政策是最敏感的。

　　這兩三個(gè)月，降低了利息，下調(diào)了存準(zhǔn)利率，很多銀行找到他們，畢竟他們的信譽(yù)最高。從基金管理公司自身來講，也非?？粗睾退麄兊暮献?。因?yàn)?，地產(chǎn)基金發(fā)展到現(xiàn)在確實(shí)越來越激烈。可以說，從野蠻生長的草馬階段，逐步轉(zhuǎn)換提升到規(guī)范發(fā)展的時(shí)代。所以，對我們來說，不能做一單算一單，我們要考慮項(xiàng)目的渠道化、資金的渠道化，以及整個(gè)體系的建設(shè)。在我們的探索當(dāng)中，和龍頭企業(yè)的合作是最有利來達(dá)到目的的，也就是說確實(shí)是強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合的一種方式。當(dāng)然，有些上市企業(yè)可以自己做基金，他把基金作為非常重要的一塊業(yè)務(wù)。但是，目前來講，自己做基金往往在純股權(quán)類的投資基金中，投資人往往會(huì)打一個(gè)問號，畢竟是關(guān)聯(lián)企業(yè)，到時(shí)候一旦出現(xiàn)問題，如何保證投資者能夠得到回報(bào)？目前，中小企業(yè)說得比較多，做得比較少，因?yàn)榈禺a(chǎn)基金的成本很高，選標(biāo)項(xiàng)目也非常嚴(yán)格，不是愿意去投資所有企業(yè)的。

　　Robert Young：我們做商業(yè)地產(chǎn)與資金有直接的關(guān)系，杜女士提到借殼上市，借殼上市在美國的話，我認(rèn)為是“幾家歡樂幾家愁”，一百家里面可能只有一家歡樂，可能有九十九家是愁的。為什么？那是一個(gè)很快的步驟，可是可能會(huì)引申出來很多問題，與其說借殼上市的話，說不定就干脆直接IPO，或者是房地產(chǎn)證券化。所以，我們看到的大多數(shù)是比較悲觀的下場，是比較負(fù)面的。

　　在美國借殼上市的話，你們也要很小心，因?yàn)樗麄冇行碌姆?，一定要按照新的法律?guī)則來做，要不然的話，可能很多人答應(yīng)太多事情，然后卻不能達(dá)到你們所要的目的。

　　蘇鑫：大企業(yè)的融資和一般企業(yè)不一樣，包括海外融資，海外上市等等，這可能不是今天大家關(guān)注的話題，它們的融資是非常寬泛的。中性企業(yè)面臨著一些發(fā)展機(jī)遇，有些也面臨生存問題，這些企業(yè)該怎么做？如果是快速發(fā)展，我相信你可以找銀行，可以找基金，可以找信托，大家都愿意做，也比較容易解決。但是，在面臨生存問題的時(shí)候，這些企業(yè)以前的信用，以前的業(yè)績，它的專業(yè)能力，基金也好，信托也好，都會(huì)看這些方面的，只有這三個(gè)條件都具備，人家才會(huì)同意做。當(dāng)然，還用一些小的企業(yè)，分為幾類，一類是在某個(gè)區(qū)域已經(jīng)有知名度，需要短期資金，很可能只能和基金來合作，甚至是自己找到一些民間資金，這是最直接的。當(dāng)然，如果你把銷售提上去，也是很好地解決生存問題的一種方法。但是，我們看到很多小企業(yè)可能這一輪注定不能過去。這時(shí)候，最好的方法還是很簡單，把股權(quán)賣掉，把資產(chǎn)賣掉，這是一種融資方式，以后有機(jī)會(huì)再選擇更好的發(fā)展方式。因?yàn)?，所有的資金要認(rèn)為你有被扶植壯大的可能，他們才會(huì)支持你。

　　所以，總結(jié)下來，在轉(zhuǎn)型情況下第一還是最好通過市場來解決；第二是銀行、信托都看一看；再不行就處置一定的資產(chǎn)或股權(quán)。

　　張宏偉：各基金公司在選擇目標(biāo)投資客戶的時(shí)候，會(huì)是一些什么樣的標(biāo)準(zhǔn)？

　　曹少山：我們的開發(fā)商朋友如果成天琢磨融資的事情，把融資排在所有工作第一位的話，那是錯(cuò)的，開發(fā)商就是要琢磨怎么做好你們的產(chǎn)品，怎么在競爭中取勝，如果你做得好，錢會(huì)找過來的。為什么中國的開發(fā)商都在講融資策略？中糧在香港買了，萬科在香港買了，你是中糧嗎？你是萬科嗎？你做到他那個(gè)份上自然會(huì)有這樣的機(jī)會(huì)。對不對？我覺得，上市的問題分兩個(gè)層面來講。第一，是審批的問題，中國不是你想上市就能上的，證監(jiān)會(huì)能不能開？第二，你上市之后，資本市場買不買你的帳？照樣股票賣不出去，照樣融不了資。所以，從這個(gè)角度來講，大家抱怨得更多的可能是審批的問題，為什么別人能上市，我不能上市？那沒有辦法，中國的民營企業(yè)就是被歧視的。所以，中糧可以獲批到香港買一個(gè)上市公司，能不能融到資還不好說呢。我覺得，企業(yè)最關(guān)鍵的是還是要掂量掂量，你們的股票到了海外，到了香港能賣得出去嗎？在全球，新興市場的資產(chǎn)泡沫大家都在談什么時(shí)候破裂的時(shí)候，你再搬出一個(gè)沒有太多差異化的中國地產(chǎn)故事，誰看好你？你還不如整理好自己的現(xiàn)金流，沒有那么多錢就不要做那么大的事情。現(xiàn)在，我看很多小開發(fā)商活得很好，以前攤子鋪得很大，現(xiàn)在一個(gè)項(xiàng)目一個(gè)項(xiàng)目做，做完一個(gè)再做一個(gè)，沒有任何現(xiàn)金流的問題。一個(gè)地產(chǎn)企業(yè)，拋去現(xiàn)金流的錢，如果你的資產(chǎn)是負(fù)的，你就得琢磨琢磨你的企業(yè)是不是有問題了。

　　地產(chǎn)基金和開發(fā)商對接的問題，地產(chǎn)基金放到中國開發(fā)商的整個(gè)池子里面來講，是杯水車薪，滄海一粟。所謂的地產(chǎn)基金，能夠自由支配的地產(chǎn)基金有多少？太少了。所以，包括蘇總、蔡總，我們都在搞這個(gè)事情，我們是地產(chǎn)投資領(lǐng)域里面的風(fēng)險(xiǎn)投資家，我們要追逐最高的回報(bào)，我們要看你的團(tuán)隊(duì)要有一流的團(tuán)隊(duì)，要有一流的產(chǎn)品，所有條件都符合了，我還得跟你談這樣那樣的條件。一般的開發(fā)商，我不是給大家潑涼水，現(xiàn)在都要指望地產(chǎn)基金根本指望不上，指望在市場上能用的真正沒有多少錢。

　　去年，我在別的論壇上講過這件事情，開發(fā)商一是要琢磨自己的投資策略，自己玩不好的東西不要去玩了；二是搞好銀行關(guān)系，他們是你們真正的上帝，你們的錢在今后相當(dāng)長時(shí)間內(nèi)，你的資金情況還取決于銀根的情況和你們與銀行的關(guān)系。再有可能就考慮考慮信托，基金是最后一位的。

　　張宏偉：講得很直接，尹總操作商業(yè)項(xiàng)目比較多，在這方面也應(yīng)該會(huì)看到商業(yè)地產(chǎn)面臨很多問題，跟我們分享一下。

　　尹寶軍：對于基金公司來講，背負(fù)了很多成本，安全性是第一的，這一點(diǎn)也是做商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的人最要注意的。一個(gè)公司的策略問題，包括金融戰(zhàn)略等等，我覺得從商業(yè)地產(chǎn)來講是要首要考慮的。因?yàn)椋瑳]有一個(gè)很好的金融資本進(jìn)入到商業(yè)地產(chǎn)的話，其實(shí)是很危險(xiǎn)的，危險(xiǎn)到后期的現(xiàn)金流，后期的運(yùn)營都成問題。住宅，市場好的時(shí)候降價(jià)還能賣出去；商業(yè)，如果一開始沒有做好，資金又出現(xiàn)問題，可實(shí)現(xiàn)翻身的可能性就很小了。所以，民營公司、小開發(fā)商還是要踏踏實(shí)實(shí)做好自己的項(xiàng)目。

　　在商業(yè)地產(chǎn)方面，國有的大型開發(fā)商反而財(cái)大力粗，他們可以承擔(dān)更多的職能，在項(xiàng)目上可能會(huì)做得更好。

　　現(xiàn)在，我們在天津有一個(gè)單體40萬平方米的商業(yè)綜合體，我們做運(yùn)營管理公司，9月1日開業(yè)，單體原來開發(fā)的預(yù)計(jì)投資額是60億元，現(xiàn)在變成了80億元，經(jīng)過三年以后多了20億元，一個(gè)小開發(fā)商怎么可能承受得起這么大的資金壓力？不可能。而且，在后期的裝修鋪貼、招商上面的投入特別大，如果是國內(nèi)的小開發(fā)商，真的要很慎重的去做這件事情。

　　現(xiàn)在，有一些三、四線城市確實(shí)有機(jī)會(huì)，很多百萬人口的城市缺少商業(yè)綜合體，人口結(jié)構(gòu)、政府支持都比較好，做一個(gè)體量比較適合的也很有機(jī)會(huì)，我們做了這方面的很多研究，未來在這些城市里面會(huì)有一些好的機(jī)會(huì)，但開發(fā)商也要看清自己的企業(yè)規(guī)模和企業(yè)戰(zhàn)略，主要是一、二線城市的競爭更激烈，很多香港開發(fā)商的商業(yè)為什么做得好？幾十年的積淀、幾十年的運(yùn)營管理團(tuán)隊(duì)，他們用五年時(shí)間去打磨一個(gè)項(xiàng)目，很多開發(fā)商不會(huì)做，這是從第三方運(yùn)營公司角度來看的。

　　張宏偉：后面一位是來自香港CIMB的趙總，在香港或是東南亞地區(qū)積累的經(jīng)驗(yàn)會(huì)比較多一些，給我們介紹一下。

　　趙瑜：CIMB今年7月1日收購了皇家蘇格蘭銀行整個(gè)亞太地區(qū)的投資銀行平臺，總部在吉隆坡亞太地區(qū)，專注于亞太地區(qū)的投資銀行業(yè)務(wù)，本人也是剛剛加入的，原來在瑞士信貸工作過，與曹總是同事。

　　大家談到第一個(gè)融資渠道的問題，如果一家公司做不到紅籌結(jié)構(gòu)的話，是沒有可能到境外上市的，借殼上市的話，如同杜女士講的，是一種海外投資方式，并不能解決你的融資方式，這里面的技術(shù)問題就不展開了。因?yàn)?，香港?lián)交所和美國聯(lián)交所有很嚴(yán)格的規(guī)定，你很難在三、四年內(nèi)利用這個(gè)平臺為你境內(nèi)的平臺進(jìn)行融資的，這是法律層面規(guī)定的，是不可逾越的。已經(jīng)變成紅籌結(jié)構(gòu)的公司沒有上市的話，還有選擇性。但是，就這個(gè)市場來講，我認(rèn)為一年內(nèi)資本市場上市的窗口，境內(nèi)的紅籌到境外上市的窗口不太容易開?，F(xiàn)在，已經(jīng)上市的公司，比如碧桂園公司大大縮水，凈資產(chǎn)大大打折，打了5折、4折的交易水平，投資人怎么會(huì)寧肯去買有流動(dòng)性大盤的折價(jià)股票，也不愿意去買比較小的，沒有新的定位故事的一個(gè)新的地產(chǎn)股票。所以，境內(nèi)境外資本市場、證券市場融資的話，可以說是絕對指望不上的。

　　那么，我們看到的是在好的地點(diǎn)，好的項(xiàng)目上，投資人是非常愿意投資的。在這一點(diǎn)上，我非常同意曹總的觀點(diǎn)，關(guān)鍵是地產(chǎn)商，一是前提項(xiàng)目地點(diǎn)好不好？有了好的地點(diǎn)了，你做的產(chǎn)品方案本身是給地點(diǎn)加分的？還是減分的？如果有一支兢兢業(yè)業(yè)的團(tuán)隊(duì)，有非常好的方案，有差異化，確實(shí)能夠填補(bǔ)現(xiàn)有市場和周圍競爭項(xiàng)目的新需求來講，還是能夠融到資的。最近，我在幫著做兩個(gè)大項(xiàng)目，都是這個(gè)特點(diǎn)。

　　退一萬步講，前年和理事們開閉門會(huì)議，90%以上是悲觀態(tài)度。但是，我個(gè)人認(rèn)為中國房地產(chǎn)行業(yè)還有長達(dá)20年干不完的活，一是保障房，收入中下階層肯定是政府要推進(jìn)的，任何一個(gè)政府，無論是美國還是香港，香港有51%的人住在廉租房里面，49%的人住在商品房里面，開發(fā)商和建筑公司要關(guān)心的是商品房這一塊兒，商品房在城鎮(zhèn)化過程中還有提升、改善性需求，未來20年還是中國經(jīng)濟(jì)高發(fā)展的階段，但核心問題是，大家預(yù)期未來房價(jià)增長不會(huì)那么快了，這個(gè)時(shí)候?qū)τ谡嬲胱鍪虑榈牡禺a(chǎn)企業(yè)和地產(chǎn)商來講，對于行業(yè)來講，我認(rèn)為是一個(gè)很好的時(shí)機(jī)，能夠真正尋找到我這個(gè)團(tuán)隊(duì)在市場中如何定位，我做什么樣的產(chǎn)品能夠得到投資人的投資？能夠使得企業(yè)走出來。

　　2008年的時(shí)候，我提出那一年的大波動(dòng)應(yīng)該從土地模式轉(zhuǎn)為資本模式。那么，今年我認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)要從土地模式變成產(chǎn)品模式的運(yùn)營了。其實(shí)，在于空白需求中的許多新興產(chǎn)品還是非常多的，關(guān)鍵是看你是不是一個(gè)有心人，無論是商業(yè)地產(chǎn)，還是住宅，還是綜合體的開發(fā)。中午聊到了商業(yè)地產(chǎn)的問題，酒店的話不太好投了，收益也就2%-3%。商業(yè)地產(chǎn)的話，我們不僅缺乏像香港那樣幾十年的經(jīng)驗(yàn)，最主要是實(shí)體零售產(chǎn)業(yè)提供商有結(jié)構(gòu)性的問題，除了特別高端的名牌就是特別低端的，去看商業(yè)地產(chǎn)的話，每個(gè)城市小商品批發(fā)市場的生意是非常好的，收租率是非常高，能夠給中產(chǎn)階級提供中間價(jià)位的品牌商業(yè)物業(yè)是沒有的。我們看到家樂福、沃爾瑪天天都是人，星期二、星期三的上班時(shí)間都是很多人，美國沒有任何一家超市有這么多的人，中國的經(jīng)濟(jì)沒有問題。

　　做40萬平方米的商業(yè)綜合體，我覺得有一些挑戰(zhàn)，做的最好的多是20萬平方米的商業(yè)綜合體，能不能把那么多的產(chǎn)業(yè)整合好呢？這是一個(gè)問題。我是達(dá)沃斯地產(chǎn)的特邀中國專家，現(xiàn)在一般城市以上的容積率在核心地段都達(dá)到5以上了，會(huì)產(chǎn)生健康問題，還有室內(nèi)建材產(chǎn)生污染，還有醫(yī)院里的調(diào)查，現(xiàn)在小孩子得白血病在最近一二十年多了好幾倍，在得病的小孩中，80%的小孩子都住過精裝修房子。在美國，解決通風(fēng)的問題，輻射性問題，有一套嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)。中國哪一個(gè)開發(fā)商敢說自己做的是最干凈、最綠色的房子？

　　所以，需要有新的開發(fā)商沉淀下來，有政府沉淀下來，真正把房子做好，這是窮人、富人都最關(guān)心的事兒。

　　張宏偉：要有好的項(xiàng)目，要有產(chǎn)業(yè)支持，要有政府政策的引導(dǎo)，是基金項(xiàng)目投資人很關(guān)注的。萊蒙國際的林總，您這邊也做了很多商業(yè)項(xiàng)目，您是怎么看待這個(gè)問題的？

　　林戰(zhàn)：這里大部分是做金融的，我是開發(fā)商，從開發(fā)商的角度來談一下對這兩個(gè)問題的感受。

　　確實(shí)像曹總和趙總說的，我們企業(yè)是2011年3月份上市的，很難，一是難在怎么區(qū)分自己？已經(jīng)有上百家公司，大部分公司主要是做住宅，你怎么區(qū)分自己？二是市場估值已經(jīng)很低，愿不愿意接受那么多估值？如果我是一個(gè)外國投資人的話，我也覺得只能給你很低的估值，因?yàn)檫@個(gè)游戲規(guī)則不是企業(yè)能夠控制的。如果你的商業(yè)模式很吸引的話，如果是萬達(dá)到香港借殼上市的話，我相信有人會(huì)愿意買他的股票。

　　那么，說到基金的發(fā)展，我自己也組建了一支基金，規(guī)模很小。在中國，大部分的基金項(xiàng)還處在起步階段，規(guī)模都很小，現(xiàn)在是一個(gè)發(fā)展期，為什么呢？因?yàn)?，基金要做大，你要有信譽(yù)，開發(fā)商要信得過你，投資人也要信得過你。但是，地產(chǎn)基金在未來會(huì)發(fā)展得越來越好。

　　因?yàn)?，地產(chǎn)項(xiàng)目越來越多，需要的資金越來越多，尤其是商業(yè)地產(chǎn)越來越多，開發(fā)商更加需要基金的錢。但是，前提是基金的投資架構(gòu)要逐步從以債權(quán)為主的投資發(fā)展為以股權(quán)為主的投資。為什么呢？債權(quán)的利息很高，銀行信貸環(huán)境改善的時(shí)候，開發(fā)商就去拿銀行的錢了，不需要談那么多的條款跟你合作。再看境外的大基金，他們?yōu)槭裁醋龅煤?？一開始不是說錢要多少，要收多少管理費(fèi)，而是把操作流程做好，取得更多人的信用。

　　李智：我來總結(jié)一下，也融入我個(gè)人的一些觀點(diǎn)。

　　第一，上市融資，我非常贊同杜女士的觀點(diǎn)，更多的是投資，不是融資?，F(xiàn)在，基本上沒有開閘的情況。

　　從365網(wǎng)的上市就可以看出，365網(wǎng)是和地產(chǎn)相關(guān)的傳媒網(wǎng)，3月15日在創(chuàng)業(yè)板上市，上市非常難，從這兩年來看是不是第一支與房地產(chǎn)相關(guān)的股票上市？不知道。但是，我們感覺到上市是非常難的，主要是兩個(gè)問題，一是我們與房地產(chǎn)相關(guān)，受到了很大的質(zhì)疑。二是房地產(chǎn)調(diào)控對你的業(yè)績影響到底有多大？如果這兩個(gè)問題不能得到化解的話，基本上是上不了市的。

　　當(dāng)然，業(yè)績是硬道理。雖然房地產(chǎn)業(yè)受到了條款，但365的業(yè)績增長很快，今年的增長是30%-40%，應(yīng)該來說我們與房地產(chǎn)相關(guān)，但與房地產(chǎn)經(jīng)營是不同的。那么，也看到了競爭企業(yè)的報(bào)表，特別是搜房的報(bào)表，增長都非常高，在這種情況下上市了。這樣看來，房地產(chǎn)企業(yè)的開閘基本上是沒有的。

　　第二，我個(gè)人感覺大開發(fā)企業(yè)并不缺資金。

　　我贊同杜女士的觀點(diǎn)，他們是在做回報(bào)率，各個(gè)城市銷售得比較好的都是大開發(fā)企業(yè)，他們拼命賣房子，加快周轉(zhuǎn)，做回報(bào)率。其實(shí)，他們的融資渠道很多，包括信托等等，大開發(fā)企業(yè)在資金上沒有問題。但是，他要算個(gè)帳，如果我融資是8%-9%的年利率的話，我能不能賺回來？這是他們要考慮的問題。其實(shí)，大開發(fā)企業(yè)在資金上沒有問題。

　　第三，從落地的個(gè)案來說，信托落地比較多，包括大的企業(yè)和中小企業(yè)。

　　現(xiàn)在，我們看到很多中小企業(yè)存在著一些僥幸心理，我非常贊同曹總的觀點(diǎn)，其實(shí)我們現(xiàn)在是在過河，不是過冬。但是，很多中小企業(yè)把現(xiàn)在的環(huán)境當(dāng)作過冬，過冬就是賭，我融到資把冬天過完之后，春天就來了，我就能賺錢了。因?yàn)椋?65網(wǎng)是南京的，就在南京看到一個(gè)很典型的案例，一家中小企業(yè)融資的是信托產(chǎn)品，樓盤價(jià)格是2萬元/平方米，今天某個(gè)時(shí)間由2萬元/平方米掉到1.5萬元/平方米。因?yàn)?，他們的信托產(chǎn)品到期了，必須變現(xiàn)還錢，這就是典型的賭。他在兩年前認(rèn)為過一兩年市場肯定會(huì)好，就去融資了，融到資之后就去挺，價(jià)格一定不降，如果他知道有這樣一個(gè)趨勢的話，由2萬元降到1.8萬元的，他的日子比現(xiàn)在好過，他存在一種賭的心理。所以，他融到了信托產(chǎn)品，但資金鏈又出現(xiàn)了情況。

　　所以，我個(gè)人認(rèn)為大企業(yè)和中小企業(yè)面臨的方式和解決方式是不一樣的，中小企業(yè)要更多的考慮如何過河的問題，以及像曹總所說的，住宅可能不是中小企業(yè)的天下，我們就要考慮轉(zhuǎn)型，大企業(yè)在調(diào)控中并不缺資金，他的融資渠道非常多。

　　這是我做的總結(jié)，謝謝。

　　張宏偉：好，這是第一個(gè)小環(huán)節(jié)話題，謝謝各位嘉賓。第二個(gè)小環(huán)節(jié)，討論一下基金也好，房地產(chǎn)信托也好，退出機(jī)制的問題，包括融合平衡和發(fā)展，自己的投資回報(bào)率和開發(fā)商投資回報(bào)率的問題，這個(gè)很關(guān)鍵。在6、7月份，是信托到期的高峰期，又沒有引起市場上有很大的危機(jī)。在這個(gè)時(shí)間段里面，我接觸到一些投行，有一家公司說，他們的公司鼓勵(lì)在現(xiàn)階段借舊還新，通過這種方式讓開發(fā)企業(yè)暫時(shí)緩解資金緊張局面，也規(guī)避短期的退出問題，這種情況是對未來偏樂觀的做法。另外一種說法，像杜總講的，有些基金公司對未來市場的判斷不太樂觀，可能會(huì)比較悲觀，就會(huì)出現(xiàn)365網(wǎng)李總所說的情況，倒逼開發(fā)企業(yè)降價(jià)，殺雞取卵，通過這種方式退出。我想問一下各位嘉賓，這兩種方式，各位是什么樣的看法？或者有什么樣的建議？各位在討論的時(shí)候也提到，基金也好，信托也好，可能有很多的投資機(jī)會(huì)，精品商業(yè)、住宅、其他物業(yè)等等。但是，在我個(gè)人看來，旅游地產(chǎn)、休閑地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等等，更多的企業(yè)把這種開發(fā)方式作為拿地模式，這種做法偏多一些，把項(xiàng)目拿下來之后真正做運(yùn)營的可能會(huì)比較少，也不能說沒有，掛羊頭賣狗肉的做法，現(xiàn)在基金和一些地產(chǎn)公司敢去投這樣一些相對有泡沫的細(xì)分行業(yè)和項(xiàng)目嗎？在這樣的市場里面，你是如何去平衡和發(fā)展基金公司和開發(fā)企業(yè)之間的利益關(guān)系的？

　　林戰(zhàn)：第一個(gè)問題是信托公司該借舊還新？

　　張宏偉：應(yīng)該借舊還新？還是該殺雞取卵？

　　林戰(zhàn)：如果借過來他還可以活過來的話，那就借給他，如果不能押底的話，就盡量不要押底了。

　　張宏偉：林總的意思是趕快跑。

　　林戰(zhàn)：關(guān)于細(xì)分地產(chǎn)，作為一個(gè)要發(fā)展的開發(fā)企業(yè)必須走這條路，要不然你的路會(huì)越走越窄。但是，我們老是強(qiáng)調(diào)多元化，但也要適度多元化，不能把你的所有資源都鋪在你不熟悉的業(yè)務(wù)里面，要不然你的資金鏈很容易斷掉。比如，我們也有做旅游地產(chǎn)，但我們做的旅游地產(chǎn)不是買一大塊偏遠(yuǎn)地，要分十年、二十年去做開發(fā)，我們買25萬平方米的地塊，深圳有一些比較富裕的階層想花幾十萬到一百萬買精裝修公寓，有時(shí)間的時(shí)候去度度假，這樣做好了之后，成功率會(huì)比較高一些。

　　趙瑜：借錢的事，都是做生意，能還那肯定還，老板手里有錢是不愿意欠信托錢的，信托很貴，去年信托都高到20%多，萬科借的都到了18%，是高利貸，誰能扛得了這個(gè)錢？有能力肯定要還，沒能力肯定想繼續(xù)借，貸方愿意不愿意是另外一回事了。

　　張宏偉：現(xiàn)實(shí)中感覺有一些開發(fā)企業(yè)并不是缺錢缺得太厲害，在市場基本面沒有完全回暖的時(shí)候，他們是想進(jìn)一步把資金鏈控制得嚴(yán)格一點(diǎn)，涉及到其他的企業(yè)需要去墊付的問題。

　　趙瑜：從基金來講，要對自己的投資人負(fù)責(zé)，如果這個(gè)合同是白紙黑字寫的一份商業(yè)合同，那生意就是生意，就要去談，因?yàn)樗獙λ耐顿Y人負(fù)責(zé)，如果他沒有執(zhí)行他的權(quán)利的話，下一輪融不到錢，投資人不給他錢，資金也運(yùn)營不下去，這是很簡單的游戲規(guī)則，要維持信譽(yù)鏈，沒有信譽(yù)鏈的話，資金鏈就會(huì)死掉了。

　　從商業(yè)來講，我特別贊同林先生舉的例子，其實(shí)做住宅也可以，小產(chǎn)權(quán)放在那兒也無所謂，不用它養(yǎng)老，可以開發(fā)有一定的駕車時(shí)間，幾十萬的小戶型，具有小資家庭需要的功能，這種項(xiàng)目也挺好。

　　以前，在養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)方面，我看到了比較好的案例，1+2+3，我買一個(gè)大獨(dú)單給阿姨住，買一個(gè)兩室給父母帶孩子住，自己住得非常大一點(diǎn)，住個(gè)三室的，在開發(fā)樓盤的時(shí)候，特別是給老人住的那一個(gè)部分，有很好的開發(fā)案例，給老人配備比較好的物業(yè)管理。當(dāng)時(shí)，這樣的樓盤比周邊貴500元/平方米，真正發(fā)現(xiàn)客戶需求的點(diǎn)，做住宅還是有很大的空間的，大家都要改善生活。如果做75歲以上真正需要照顧的老人需要的住宅，那是很難的，是要醫(yī)療資源的，本身醫(yī)療資源是稀缺資源，很難請過來，所有的醫(yī)院是爆滿的，我不建議開發(fā)商去動(dòng)75歲以上老人那一部分。但是，你可以完善住宅的功能。

　　寫字樓要靠實(shí)體經(jīng)濟(jì)，要靠收租掙錢，沒有這樣的企業(yè)去租的話，你蓋得再漂亮也是沒用的。購物的話，你商店的定位也不是在開發(fā)商手里能夠控制的，不確定的控制性在別人手里，哪里有空缺的需求住宅也可以去做，這是比較容易掙錢的。

　　尹寶軍：站在第三方服務(wù)公司運(yùn)營方的角度做了很多創(chuàng)新的設(shè)計(jì)。比如，去年做了一支收益型基金，我們擁有管理團(tuán)隊(duì)、前期定位，以及運(yùn)營能力，現(xiàn)在我們也在和那支基金談新的合作模式，我們和基金之間做輕資產(chǎn)，主要是通過管理團(tuán)隊(duì)的服務(wù)，把基金項(xiàng)目的運(yùn)營價(jià)值最大，在運(yùn)營價(jià)值最大化之后，相對應(yīng)的使它的資產(chǎn)最大化。未來，我覺得這在可能是一個(gè)主要的方向，這是從商業(yè)地產(chǎn)來講。

　　曹少山：基金是不是幫開發(fā)商借新還舊，做這樣的事情？第一，開發(fā)商不要指望有解放軍來救，你們的錢到期了還不了，這說明你們當(dāng)時(shí)決策有失誤的成份，就要付出代價(jià)。一個(gè)理性的基金管理人，我要發(fā)掘一個(gè)好的管理團(tuán)隊(duì)，好的經(jīng)營理念，不會(huì)拿好錢去換壞錢，不會(huì)干這樣的事情。所以，基金公司在選擇項(xiàng)目的時(shí)候，首先要看團(tuán)隊(duì)的實(shí)力，項(xiàng)目本身的品質(zhì)等等，這些都是要綜合考慮的。

　　從項(xiàng)目角度退出，講技術(shù)層面，兩年期的、三年期的都有，短期的，委托貸款的都有，稍微兩年以上的基本上都是做成股權(quán)形式的，最后都是以股權(quán)溢價(jià)的形式退出，從技術(shù)層面上講肯定是這樣的。

　　蘇鑫：房地產(chǎn)行業(yè)與開發(fā)商、消費(fèi)者、政府相關(guān)，我們研究政府的心理，經(jīng)常請他們吃飯；我們研究政策走向，研究消費(fèi)者，看很多的報(bào)道，我們也研究金融合作伙伴，研究銀行，現(xiàn)在有信托，還有基金。那么，給大家一個(gè)提醒，他們也是這個(gè)行業(yè)的參與者，作為開發(fā)商要關(guān)注他們的對策、想法和特點(diǎn)，甚至關(guān)注他們行業(yè)的發(fā)展，這會(huì)給我們一些啟發(fā)，避免我們在最后這一環(huán)節(jié)時(shí)出現(xiàn)問題。

　　Robert Young：國內(nèi)的基金，我們完全沒有經(jīng)驗(yàn)，只能用我們在美國做的房地產(chǎn)基金和各位做分享。

　　一個(gè)多月以前，上海房地產(chǎn)私募基金論壇里，我認(rèn)識了盛世神州的另外一個(gè)同事，我很驚訝，國內(nèi)的發(fā)行基金是2-3年，在美國如果沒有5+1+1就不敢做，最起碼要7年才敢做。為什么？

　　曹少山：在國外沒有2-3年做住宅基金的。 

　　Robert Young：我們怎么出場呢？把老的樓改得好一點(diǎn)，把新的租客找進(jìn)來，這種情況常常從房地產(chǎn)證券化公司買過來，修好以后再賣給另外一個(gè)EIT。因?yàn)椋诿绹?guī)定有多少收入一定要發(fā)股權(quán)出去。在美國，只要把它的價(jià)值增加，我們馬上重新貸款，把貸款的錢拿出來，就是我們自己的錢了，整個(gè)項(xiàng)目就沒有我們自己的錢了，已經(jīng)拿出來了。美國的稅率比較特別，我去貸款不需要賦稅，我們把錢都放在自己的口袋里面，他們都很清楚我們是怎么做的。另外一種方式是賣掉，增值以后賣掉，我們就走人，謝謝。

　　蔡汝雄：到了最后退出時(shí)是處置資產(chǎn)還是借新還舊？這個(gè)項(xiàng)目合作已經(jīng)失敗了，是這么一個(gè)狀況，這時(shí)候應(yīng)該是一種市場行為、合同行為，應(yīng)該是根據(jù)各方利益最大化去考慮問題，在做決策的時(shí)候就要考慮這個(gè)問題。

　　從開發(fā)商的角度，你去找銀行的資金，去找信托的資金，去找金融機(jī)構(gòu)的資金，往往他們不是搞專業(yè)開發(fā)的，只是有資產(chǎn)概念來合作，由于種種原因形勢不好，產(chǎn)品定位失敗了，到了最后約定的期限沒有做好，金融機(jī)構(gòu)從它自身的利益來講，肯定是要處置你的資產(chǎn)。至于你去想辦法，另外找人過來接手，或者信托公司重新給你發(fā)行，這是另外可以商量的一件事，但不是必然的一件事。

　　反過來從基金角度或者從投資人角度來講，是要從系統(tǒng)性來考慮。首先，我們會(huì)專業(yè)的判斷這個(gè)項(xiàng)目的市場前景。第二，一開始測算他的現(xiàn)金流，國內(nèi)比較特殊，2-3年或者更長時(shí)間，這個(gè)時(shí)候根據(jù)我們的經(jīng)驗(yàn)肯定是要有現(xiàn)金流足夠退出的。再就是我們的服務(wù)要到位，在成本控制方面，我們要提供到位的服務(wù)，這也是開發(fā)商愿意和基金合作的一個(gè)原因。本身，我們是開發(fā)商出身，對項(xiàng)目的選擇有自己的專業(yè)判斷，到時(shí)候?qū)Ψ綄?shí)在償付不起，接手過來再開發(fā)的能力是我們具備的?；鸩皇亲约旱腻X，自己只是代投一部分，95%以上的資金是從社會(huì)募集來的，我一定要把這些人的利益放在首位，謝謝。

　　杜麗虹：關(guān)于基金錢的問題，我想說的是很多的地產(chǎn)商都是雷鋒，形勢好的時(shí)候敢于去借高利貸開發(fā)擴(kuò)張，在這個(gè)過程中也創(chuàng)造了就業(yè)，也給投資人創(chuàng)造了很高的回報(bào)，當(dāng)然如果他還得了的話。但是，最后的問題是他會(huì)發(fā)現(xiàn)實(shí)際投資回報(bào)率比借銀行、信托的錢收益率要低，現(xiàn)在很多信托的錢都在15%-25%的水平，地產(chǎn)商自己算帳回報(bào)率達(dá)不到這個(gè)水平。所以，很多地產(chǎn)商以為自己在玩命的擴(kuò)張，其實(shí)是在給信托公司、基金公司打工了，最后自己的財(cái)務(wù)價(jià)值受損了。

　　那么，從地產(chǎn)企業(yè)的角度來說的話，你借基金的錢也好，借信托的錢也好，先要有比較客觀、比較保守的測算，來測算這個(gè)項(xiàng)目的投資回報(bào)率是不是能夠覆蓋掉你借錢的資金成本。因?yàn)?，很多企業(yè)總是盯著利潤率指標(biāo)，覺得這個(gè)項(xiàng)目如果建成利潤率很高。但是，在建設(shè)過程中，如果受到調(diào)控，實(shí)際開盤時(shí)間比你預(yù)計(jì)的時(shí)間要晚一兩年的話，你的投資回報(bào)率會(huì)大大降低，投資成本上升的話，投資回報(bào)率也會(huì)大大降低。所以，首先要看你的投資回報(bào)率能否支持。

　　在國內(nèi)，商業(yè)地產(chǎn)雖然說得很熱，但大家都是住宅開發(fā)商提升。所以，做商業(yè)地產(chǎn)的方法和做住宅幾乎一模一樣，不管是商業(yè)地產(chǎn)還是養(yǎng)老地產(chǎn)，還是其他個(gè)類型的地產(chǎn)，旅游地產(chǎn)，我們都是把它像做住宅一樣，基于出售的角度去做。但是，實(shí)際上這些物業(yè)的發(fā)展方向在長期中并不是簡單的出售，這些物業(yè)與住宅產(chǎn)業(yè)有很大的不一樣，地產(chǎn)商在這些創(chuàng)新產(chǎn)品線上是否可以做得更精致、更了解產(chǎn)品本身的特點(diǎn)，從而創(chuàng)造更高的回報(bào)，至少要高于資金成本的回報(bào)。

　　李智：兩家合作成沒成功？成功OK，沒成功有兩種情況，一種是按照合同履約，該清還的清還。二種是還舊借新，基金或者信托公司的人會(huì)跟他講，你把原來的錢先還上，后面我再給你發(fā)新的，這是銀行經(jīng)常干的事情。銀行發(fā)現(xiàn)開發(fā)企業(yè)資金不行了，一定會(huì)跟開發(fā)企業(yè)說，你先把原來的帳還掉，我再給你審批下來貸新的。結(jié)果，銀行拿到錢之后基本上就不會(huì)貸款給你了，開發(fā)企業(yè)就背上了高利貸的包袱。在某種程度上，這只是基金公司誘使開發(fā)商還錢的手段而已，我認(rèn)為是如此。

　　張宏偉：這場論壇就到這里，非常感謝現(xiàn)場的朋友陪我們一起到現(xiàn)在，臺上的嘉賓應(yīng)該為你們鼓掌，謝謝！到此結(jié)束！

　　主持人：謝謝臺上以及所有嘉賓參與的精彩討論。

　　親愛的各位來賓、朋友們，經(jīng)過兩天一夜的交流和碰撞，一年一度的博鰲房地產(chǎn)盛會(huì)馬上就要結(jié)束了，再一次感謝每一位在火熱夏季來到火熱海南，參加一個(gè)“放在火爐上烤的論壇”的嘉賓和朋友。

　　博鰲房地產(chǎn)論壇走過了十二年，中國房地產(chǎn)行業(yè)走過更長的一段時(shí)間。平衡與發(fā)展，是我們需要付出的努力，可持續(xù)的未來，也是我們共同的愿望。

　　因此，讓我們來年再聚，一起去見證中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的每一個(gè)腳印，因?yàn)槲覀兿蚯暗哪_步不會(huì)停歇，中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的腳步就不會(huì)停歇。

　　感謝各位來賓在兩天的論壇當(dāng)中對我們的支持，謝謝大家，我們來年再會(huì)。

（審校：陳業(yè)）