　　8月23日，碧桂園發(fā)布的中期業(yè)績報告顯示，回顧期內(nèi)，集團(tuán)重點推廣兩大項目，其中包括十里銀灘二期。據(jù)介紹，延續(xù)去年一期首次開盤的強(qiáng)勁勢頭，集團(tuán)于今年6月份推出十里銀灘的二期產(chǎn)品，首推貨量約3500套，產(chǎn)品總價主要為人民幣35萬元至人民幣68萬元。開盤當(dāng)日，二期產(chǎn)品去化率即達(dá)九成，當(dāng)日認(rèn)購金額達(dá)14.5億元。6月單月，十里銀灘認(rèn)購金額為16.8億元。

　　此外，集團(tuán)于七八月相繼推出新盤，包括位于廣東省清遠(yuǎn)市首個城區(qū)項目，碧桂園新亞山湖城，該盤于7月7日開盤。首推雙拼、四拼及連體住宅產(chǎn)品，開盤首兩天認(rèn)購金額5.4億元。而位于湖南郴州碧桂園翡翠山于8月18號推盤，首推雙拼、連體及洋房住宅產(chǎn)品，開盤認(rèn)購金額約人民幣6億元。

　　除重點項目外，碧桂園23日召開的2012年上半年業(yè)績會上，總裁莫斌披露，碧桂園2012年上半年合同銷售金額約達(dá)人民幣173億元，合同銷售面積約285萬平方米。首七個月合同銷售金額和面積分別為人民幣221億元、362萬平方米,另有約人民幣39億元已認(rèn)購待確認(rèn)金額。而上半年確認(rèn)收入達(dá)人民幣167.7億元，同比上漲7.2%，銷售均價為人民幣6636元，同比上漲29.6%。

　　對于均價的上漲，碧桂園CFO伍綺琴隨后指出，原因之一是報告期內(nèi)銷售量廣東省占的比例上升到了75%，而去年同期只有60%多。

　　此外，碧桂園介紹，按照目前已有的土地儲備，集團(tuán)預(yù)計2012年下半年計劃推出13個新盤(有3個項目已經(jīng)推出)，其中7個位于廣東省，兩個位于湖南省。廣西、河北、浙江、山東各有一個。

　　截止2012年6月30日，集團(tuán)已經(jīng)擁有110個項目(其中109個在中國，一個在馬來西亞)。在國內(nèi)的項目中，64個位于廣東省，45個位于其他省份。而集團(tuán)的土地儲備中，廣東占總土儲備47%，其次為安徽，占13%，遼寧則占10%。

　　以下為碧桂園2012年中期業(yè)績報告現(xiàn)場實錄：

　　現(xiàn)場提問：集團(tuán)全年銷售目標(biāo)是多少，從上半年的完成情況來看，有沒有信心完成全年目標(biāo)？此外，上半年交付面積減少了，主要的原因是什么？集團(tuán)上半年支出40億買了986萬平方米土地，下半年估計會用多少資金買地，買地的原則又是什么？

　　莫斌：首先，我代表我們管理層表達(dá)一個信號，即我們?nèi)甑哪繕?biāo)跟去年持平，為430億，并且我們完全有信心可以完成。因為今年制定計劃的時候，推貨量是根據(jù)我們自己產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)、開發(fā)速度，以及市場的接受能力，特別是中央政府在政策方面對房地產(chǎn)調(diào)控的松緊程度來安排銷售節(jié)奏的。所以，按照年初制定的目標(biāo)，上半年能夠銷售全年40%就算達(dá)到目標(biāo)，下半年銷售需到60%，而目前情況確實是按照我們預(yù)先制定的計劃去實施的。

　　具體來說，集團(tuán)上半年僅僅推出三個小的新盤。而7月份我們有兩個大的舊盤新推，所以總共七八月份推出了三個相對大一點的盤。未來我們還有十到十二個盤要推出，我們會根據(jù)市場的情況來銷售。此外，碧桂園在建項目已經(jīng)達(dá)到110個，對于其他的盤我們會根據(jù)市場的接受程度，以及施工計劃逐步推出。所以我們能夠?qū)崿F(xiàn)430億的目標(biāo)，而這也是我們的基本任務(wù)。

　　其次，對于我們上半年完成的面積比去年還低，這跟我們的計劃、節(jié)奏、產(chǎn)品組合有關(guān)，而這也在我們的預(yù)料之中。不僅如此，下半年在完成全年目標(biāo)的過程中，可以看到我們?nèi)甑漠a(chǎn)品結(jié)構(gòu)的組合會更加的有效、合理。

　　最后提到，今年上半年我們買了將近1000萬平方米的土地，下半年會不會有更多的動作買新的土地，這也要根據(jù)市場節(jié)奏來看。

　　第一，要看有沒有合適我們開發(fā)的土地，與集團(tuán)發(fā)展策略相匹配的土地。

　　第二，我們會根據(jù)我們的資金狀況購買一些新的土地。當(dāng)然，土地的儲備更重要的是能不能給我們帶來基本的投資回報，這是我們的底線，如果有合適的土地，我們?nèi)匀粫哟罅Χ?。因為，到今天為止我們的資金非常充裕，而且集團(tuán)運營也非常良好，所以我們不排除下半年在土地市場有進(jìn)一步的動作。

　　現(xiàn)場提問：請問投資回報率具體是多少？

　　伍綺琴：我們無論在中國還是馬來西亞，每一個項目在土地增值稅后一定要毛利率達(dá)到30%，投資回報率也是25-30%。我們在看項目的時候都是用這個標(biāo)準(zhǔn)。

　　現(xiàn)場提問：剛才談到下半年推的盤會比較多，市場上的供應(yīng)就會增加，面對銷售壓力單價會不會降？考不考慮降價促銷？另外，您怎么看待今年的金九銀十？

　　莫斌：價格方面，最重要的一條就是“基本的底線”，我們對我們的投資回報率和基本毛利率有基本的要求，這方面我們會遵守我們的定價原則。

　　關(guān)于金九銀十，現(xiàn)在我們也得根據(jù)國家政策的情況，以及市場對房地產(chǎn)的剛性需求來做分析。我覺得九十月的市場都是平穩(wěn)的。可以說九月份到今年年底我們都是持樂觀態(tài)度。因為，大家知道中央政府派了八個督察組到16個省份調(diào)查房地產(chǎn)市場的情況。反饋的消息是，整個房地產(chǎn)還是在中央的調(diào)控之中。與此同時我們也可以看到，整個房地產(chǎn)市場雖然在七八月份回暖，但這是剛性需求的釋放。所以，中央政府持這個態(tài)度，市場也是這種反應(yīng)，我相信未來一定是平穩(wěn)的。而且，我們相信我們的地產(chǎn)行業(yè)會越來越健康，我們對市場還是充滿信心。未來我們推出的樓盤會有靈活的定價方式，根據(jù)市場的接受程度定。我們希望我們所有推出的樓盤在一個月之內(nèi)的去化率都能夠超過60%，這是我們的愿景，當(dāng)然具體如何還得看市場。

　　現(xiàn)場提問：請問上半年的核心盈利、去化率是多少？第二，公司在上半年剛剛批了股，還了債，未來有沒有類似的計劃？

　　伍綺琴：上半年賣樓是250億，入賬的是159億。我們沒有投資物業(yè)，全部是銷售的，所以我們沒有重估這一步。我們的純利29%是我們?nèi)抠u樓后得出的。另外關(guān)于上半年的去化率，無論是新的還是舊樓去化都超過一半，和以前持平。若看7月份，去化會更大，因為十里銀灘賣了3000多套。我們上半年是3個新盤，如果新舊來看，是超過一半的。另外一個問題，我們上半年批了股，現(xiàn)金是非常充裕的，到7月份，我們手頭現(xiàn)金是140多億。預(yù)計到年末也有超過100億，所以我們還是堅持穩(wěn)健的財政，接下來沒有批股的行為。

　　現(xiàn)場提問：主要問兩方面問題，第一，關(guān)于下半年資本開支，你們估計是多少？第二，您曾提希望未來五年內(nèi)集團(tuán)在收入上可以達(dá)到廣東省內(nèi)與省外五五比例，那么省外方向是偏重三四線城市，還是一線城市？哪些區(qū)域會比較吸引你們？

　　莫斌：我們的發(fā)展模式是在一線城市經(jīng)營，在二線城市發(fā)展。現(xiàn)在由于城市化速度加快，三四線城市也發(fā)展得不錯。所以，我們現(xiàn)在根據(jù)市場需求，以及與我們的發(fā)展模式特點相結(jié)合的方法，來確定相關(guān)的城市。三四線城市我們都會去，特別是湖南郴州，這應(yīng)該是屬于湖南省二線城市，對于全國地產(chǎn)來說，它屬于四線城市，這個城市人口面積和經(jīng)濟(jì)發(fā)展體量都是相對不是太大，曾經(jīng)我們一天推了7億的貨量，一天就賣了6億。所以，有剛性需求，市場需要的地方我們都會去。當(dāng)然，我們會限制我們的范圍，大概是在成熟的區(qū)域，比如湖南郴州就是成熟的區(qū)域。

　　另外，我們的舊盤周圍還可以繼續(xù)拓展。廣東區(qū)域是我們重點發(fā)展的地方。比如說廣東去年推出的一個新盤，這個新盤推出了5億，就賣了5億，整個利潤也不錯。所以我們也不排除在四、五線城市的發(fā)展。

　　伍綺琴：其實從我們的現(xiàn)金流可以看出，我們的現(xiàn)金收入在上半年賣樓收入是175億，酒店管理費等其余的加起來有7億，總數(shù)是184億。而我們上半年的支出，工程款用了112億，土地支出是37億，另外是稅務(wù)和所有經(jīng)營費用加起來是29億，所有上半年資金流出，在日常運作上是208億，如果說全年，預(yù)測資金流會是一個正數(shù)，因為我們財政穩(wěn)健，盡可能會在日常的支出收入方面做到正數(shù)。

　　預(yù)計我們?nèi)甑姆康禺a(chǎn)工程款是250億，而房地產(chǎn)地價款是預(yù)算了74億，這部分上半年的已經(jīng)給了，到六月份的時候我們有17億是欠的，還有亞運城預(yù)計會在今年付清，總數(shù)就是六七十億，這還沒包括我們看到好項目的預(yù)算。另外稅務(wù)大概60億，利息和其余支出大概54億，總數(shù)其實很小。

　　現(xiàn)場提問：您指出有計劃在自己已有的項目周圍再買一些地，能否透露大概是哪些樓盤有這個計劃？另外，在投資物業(yè)方面公司沒有收入，這方面有沒有什么特別的原因？如果以后某些樓盤要繼續(xù)擴(kuò)大，形成所謂的協(xié)同效應(yīng)，會不會在商業(yè)收入方面有變化？

　　莫斌：至于我們在舊的地塊繼續(xù)買新的土地，我們一直在致力于做這方面的工作。就拿我們比較熱銷的幾個樓盤舉例，比如說湖南郴州的項目，清遠(yuǎn)山湖城項目，惠州十里銀灘的項目等等，我們都積極的在跟當(dāng)?shù)卣黄鸸餐瑢ふ倚碌牡貕K。我們會通過合法手段和方法盡量拿到土地，如果摘不了牌也沒辦法，因為土地不是我們想要就可以獲得的。但是，因為我們產(chǎn)品的配套，包括我們未來的發(fā)展，在舊項目周邊拿土地，對我們來說成本有一個很大的優(yōu)勢。所以，在拿土地方面我們會根據(jù)我們的特點進(jìn)行。

　　伍綺琴：我們的長處主要是房地產(chǎn)住宅方面，這是我們的專長，所以我們的做法和接下來都會維持這個方向。

　　莫斌：投資物業(yè)我想也是一個集團(tuán)長遠(yuǎn)發(fā)展的需要，我們在這方面也在做安排。我們最近會成立一個商業(yè)管理公司，專門管理我們現(xiàn)有的商業(yè)物業(yè)，因為原來我們的商業(yè)物業(yè)主要是配套的，包括我們的酒店業(yè)務(wù)，當(dāng)時是為了我們自己項目所做的配套。特別是我們現(xiàn)在在南京有一個16萬平方米的商業(yè)，甚至是南京最大的商業(yè)廣場。所以，在這方面我們也會請專業(yè)的團(tuán)隊，加上我們原來的優(yōu)勢進(jìn)行商業(yè)管理。我相信我們投資性物業(yè)收入會越來越大。

　　現(xiàn)場提問：下半年計劃中，酒店業(yè)務(wù)打算在哪里開，或者打算進(jìn)軍哪些大城市？

　　莫斌：我們酒店業(yè)務(wù)不是作為一個獨立的體系來發(fā)展的，當(dāng)然我希望我們的酒店業(yè)務(wù)發(fā)展越來越好之后能夠上市，但是現(xiàn)在還沒有納入我們的計劃體系中。

　　我們的酒店是跟著我們的社區(qū)走的，我們提出給你一個五星級的家，其中標(biāo)志之一就是有一個五星級酒店。所以，未來我們獨立在哪個城市去發(fā)展獨立的酒店，這種情況我們會經(jīng)過認(rèn)真考量后做安排。

　　現(xiàn)場提問：你們現(xiàn)在在建有110個項目，也提到建筑成本會上升，那么多在建項目對資金鏈會不會造成威脅？第二，你們合約銷售額中有多少是今年下半年入帳，派息政策怎么樣？

　　伍綺琴：上半年銷售金額中，有69億元合同銷售暫未回籠現(xiàn)金。

　　莫斌：關(guān)于資金鏈的問題，我們集團(tuán)非常重視，截止到6月底，我們現(xiàn)在賬上的余額有130億，到今天為止還更多。我們很強(qiáng)調(diào)資金的周轉(zhuǎn)率及產(chǎn)生的效益，所以我們樓盤都是六到八個月就開盤，而且我們執(zhí)行力非常強(qiáng)，執(zhí)行的效果也非常好。所以，這確保了我們資金鏈的正常運轉(zhuǎn)。

　　現(xiàn)場提問：關(guān)于碧桂園進(jìn)入深圳的方式我們認(rèn)為特別，因為碧桂園在這方面之前表現(xiàn)得并不擅長，所以為什么想到給別人做招租？另外，去年首次進(jìn)入馬來西亞之后，今年碧桂園似乎也在馬來西亞有更多的布局，這是不是意味著碧桂園會增加在海外的投資？

　　莫斌：碧桂園跟鹽田港集團(tuán)有一個合作，這個合作是由深圳市委書記組織的，國有企業(yè)和民營企業(yè)進(jìn)行戰(zhàn)略合作的時候，我們進(jìn)行了一個框架協(xié)議簽約。我們必須要在深圳設(shè)個點，成立一個公司。彼時我們正好希望在深圳發(fā)展，最重要是為我們進(jìn)入深圳打下一個基礎(chǔ)。同時，跟鹽田港集團(tuán)可以保持一個好的合作開始，這是我們的一個出發(fā)點。值得一提的是，我們對深圳的市場也非?？春?，下一步我們有可能會進(jìn)一步拓展深圳市場。因為，碧桂園惠州的十里銀灘擁有的客戶群80%是深圳客戶，所以深圳的消化能力非常強(qiáng)，我們會加大這方面的力度。

　　馬來西亞也是根據(jù)我們在馬來西亞的土地，包括當(dāng)?shù)氐恼撸Y(jié)合我們的特點去做的?，F(xiàn)在我們在馬來西亞已經(jīng)全面進(jìn)入了項目的實施階段，項目即將開工，而且力爭在明年下半年我們首個樓盤開盤。我們也會根據(jù)在馬來西亞第一個樓盤的開盤情況進(jìn)一步加大我們在馬來西亞的布局。碧桂園的發(fā)展模式是：做一個區(qū)域就做熟一個區(qū)域，然后再去發(fā)展新的區(qū)域。

　　現(xiàn)場提問：對于拓展深圳的土地，公司現(xiàn)在有沒有參與前海的發(fā)展？

　　莫斌：前海的發(fā)展我們也看到了，它想打造成為深圳的金融特區(qū)，我們也非常感興趣，我們也正在積極跟前海的指揮部保持聯(lián)系。當(dāng)然，我們是想進(jìn)去，但是能不能去，或者說他們的項目合適不合適我們做還需要評估和考察的過程。

（審校：劉滿桃）