3月27日，創(chuàng)立八年的城市觀點(diǎn)論壇首次走進(jìn)天津，觀點(diǎn)網(wǎng)作為論壇官方網(wǎng)站，將對(duì)會(huì)議進(jìn)行獨(dú)家全程網(wǎng)絡(luò)圖文直播。

　　進(jìn)入2012年，全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控將持續(xù)進(jìn)行并不見(jiàn)松動(dòng)，雖然進(jìn)入二月，天津的樓市出現(xiàn)小幅回暖，但是我們?nèi)匀豢匆?jiàn)的是企業(yè)在觀望中自覺(jué)減慢開(kāi)發(fā)速度，全力壓縮成本，那么，長(zhǎng)期以來(lái)習(xí)慣快速前行的房地產(chǎn)企業(yè)，面對(duì)即將發(fā)生的改變究竟該如何應(yīng)對(duì)？

　　3月27日，創(chuàng)立八年的城市觀點(diǎn)論壇首次走進(jìn)天津，住建部政策研究中心主任秦虹，國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)研究室主任王小廣，以及融創(chuàng)中國(guó)、萊蒙國(guó)際、福晟集團(tuán)、金科地產(chǎn)等眾多開(kāi)發(fā)企業(yè)將總裁出席會(huì)議。

　　此外，山東省文登市委常委、副市長(zhǎng)曲波帶隊(duì)走進(jìn)天津，還有一批金融、銀行嘉賓齊聚，共議“現(xiàn)在到未來(lái)房地產(chǎn)的改變”。

　　觀點(diǎn)網(wǎng)作為論壇官方網(wǎng)站，將對(duì)會(huì)議進(jìn)行獨(dú)家全程網(wǎng)絡(luò)圖文直播，敬請(qǐng)關(guān)注！

　　進(jìn)入專(zhuān)題：2012城市觀點(diǎn)論壇天津行

　　直播實(shí)錄：2012城市觀點(diǎn)論壇天津行（一）

　　直播實(shí)錄：2012城市觀點(diǎn)論壇天津行（二）
 

　　主持人：接下來(lái)，我們將進(jìn)入天津行論壇的重點(diǎn)環(huán)節(jié)之一--城市觀點(diǎn)論壇中國(guó)行天津圓桌。

　　城市不僅要有高度，更需要維持厚度，一個(gè)沒(méi)有靈魂的城市總是稍顯蒼白。海河津門(mén)百年沉淀，已筑就了城市的根基，在新的時(shí)代，如何抓住發(fā)展與變革中的機(jī)遇？

　　調(diào)控當(dāng)下，地產(chǎn)風(fēng)云變幻，但依然會(huì)是城市前行的推動(dòng)力，關(guān)鍵是在改變中完善自我、展現(xiàn)力量。

　　因此，這就是本次天津圓桌的主題：百年海河，秩序與變化中的革新力量

　　我們先請(qǐng)出圓桌討論的主持嘉賓：

　　金科地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司副總裁李戰(zhàn)洪（先生）

　　河山資本創(chuàng)始人曹少山（先生）

　　好，接下來(lái)有請(qǐng)參加本次討論的嘉賓上臺(tái)，他們是：

　　住建部政策研究中心主任秦虹（女士）

　　國(guó)家行政學(xué)院決策咨詢(xún)部研究員王小廣（先生）

　　天津海吉星投資發(fā)展有限公司董事總經(jīng)理、萊蒙國(guó)際天津公司總經(jīng)理呂剛（先生）

　　福晟集團(tuán)董事、副總裁郭國(guó)強(qiáng)（先生）

　　天津南開(kāi)允公集團(tuán)總裁張偉力（先生）

　　合富輝煌(中國(guó))房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司執(zhí)行總裁徐景宏（先生）

　　天津京基房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司總經(jīng)理張立海（先生）

　　鼎創(chuàng)資本總裁白勇（先生）

　　易城中國(guó)副總裁尹寶軍（先生）

　　金大地新能源（天津）集團(tuán)有限公司副總經(jīng)理環(huán)渤海節(jié)能減排促進(jìn)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)王保平（先生）

　　本次討論的時(shí)間為50分鐘，下面，我們將時(shí)間交給李戰(zhàn)洪（先生）和曹少山（先生），有請(qǐng)兩位為我們主持今天這場(chǎng)城市觀點(diǎn)論壇中國(guó)行天津圓桌，謝謝。

 

　　曹少山：我們對(duì)話(huà)主題是百年海河，70年的房產(chǎn)。在新的持續(xù)當(dāng)中，我們的企業(yè)生態(tài)將發(fā)生變化，我們將在這種變化之中，怎樣體現(xiàn)變革，怎樣實(shí)現(xiàn)創(chuàng)新，所以我們今天九個(gè)人一起展開(kāi)討論。我首先想問(wèn)一下秦主任，我們調(diào)控已經(jīng)進(jìn)入了到了下個(gè)階段，下一個(gè)點(diǎn)是調(diào)合理的房?jī)r(jià)還是調(diào)合理的地價(jià)，政策是否在打壓房?jī)r(jià)過(guò)程當(dāng)中，下一個(gè)發(fā)力點(diǎn)在哪里？

　　秦虹：下一步調(diào)控方向不動(dòng)搖，方向是什么我的理解就是兩手一起抓，控制投資性需求是間接影響房?jī)r(jià)的上漲。因?yàn)橥顿Y性的需求對(duì)房?jī)r(jià)高低不敏感，只有一點(diǎn)是敏感，就是預(yù)期，如果預(yù)期漲，多高都會(huì)買(mǎi)。只要市場(chǎng)上有投資性需求，房?jī)r(jià)抑制是非常困難的。

　　所以控制投資性需求一定會(huì)抑制房?jī)r(jià)有作用，投資性需求進(jìn)入市場(chǎng)積極性也會(huì)退縮，所以這是符合邏輯的情況。政策一方面控制需求，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理合規(guī)，這兩個(gè)因果是有聯(lián)動(dòng)性的。

　　另一方面就是控制保障房，還有需求，這方面也要支持，我們看到政策是這樣的層面，有一些部門(mén)一提高利率，好像降價(jià)的很多人都在批評(píng)，就是房?jī)r(jià)沒(méi)有降到點(diǎn)上。對(duì)首次置業(yè)的購(gòu)房者要給予支持，要建保障房的也要給予支持。另外還要滿(mǎn)足市場(chǎng)的剛性需求，住房需求彈性是最大的，糧食、食品的需求剛性最強(qiáng)，住房哪有什么剛性需求?。∪?、五年不買(mǎi)，我覺(jué)得影響生活品質(zhì)之外，不存在對(duì)生存的影響，完全可以租房。

　　但是實(shí)際上人們最終解決住房問(wèn)題，還是可以通過(guò)購(gòu)買(mǎi)方式解決的。我們剛性的需求先表現(xiàn)在沒(méi)有房子的人可以買(mǎi)房子，其實(shí)還有一部分需求，就是在三五年內(nèi)不一定什么時(shí)間買(mǎi)。但是換房的需求剛性也很強(qiáng)。這種改善性需求，第二次剛性也很強(qiáng)。

　　但是現(xiàn)在我認(rèn)為，政策上沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)的需求就是初次置業(yè)，因?yàn)檎呱蠜](méi)法判斷。首次置業(yè)購(gòu)買(mǎi)普通商品房，我們看政策有一個(gè)邏輯，支持首次置業(yè)，支持普通商品房供給，首次置業(yè)并購(gòu)買(mǎi)普通商品房作為剛性需求，我們?cè)谫J款上就應(yīng)該給予支持。銀行也說(shuō)鼓勵(lì)商業(yè)銀行下浮利率，您說(shuō)的這個(gè)今年會(huì)得到改善。

　　曹少山：下面我想請(qǐng)王老師談一談，剛才李總問(wèn)秦主任的話(huà)題，現(xiàn)在所有的政策房?jī)r(jià)要降，其他給開(kāi)發(fā)商的支持都沒(méi)有了，但是我們遲遲沒(méi)有看到，最近才有所松動(dòng)，就是地方供地價(jià)格有點(diǎn)松動(dòng)。中國(guó)的土地是壟斷，和政府談判當(dāng)中，政府處于強(qiáng)勢(shì)的地位。在這個(gè)過(guò)程當(dāng)中，我們政策按現(xiàn)在的趨勢(shì)延續(xù)下去，包括地方的財(cái)政制度、土地制度不做大動(dòng)作，這個(gè)對(duì)行業(yè)發(fā)展會(huì)不會(huì)走入死胡同？

　　王小廣：現(xiàn)在壓力有人說(shuō)來(lái)自于GDP，其實(shí)壓力來(lái)源于財(cái)政。因?yàn)榉康禺a(chǎn)銷(xiāo)售萎縮，房地產(chǎn)循環(huán)有問(wèn)題的時(shí)候，賣(mài)地肯定是不行的，現(xiàn)在已經(jīng)看到這種情況變化了，所以是倒逼的機(jī)制。我認(rèn)為首先要明確，不是講什么不動(dòng)搖，沒(méi)有針對(duì)房地產(chǎn)采取很?chē)?yán)厲的調(diào)控政策，我一直不同意這個(gè)觀點(diǎn)。我們國(guó)家過(guò)去靠過(guò)量流動(dòng)性上漲支持是不存在的。

　　另外一方面，就是我們的財(cái)政體制改革，就是地方政府，我們感覺(jué)這次兩會(huì)也好，政府在重要領(lǐng)域的改革來(lái)做文章，這樣有被土地分流的壓力，那我們講降一點(diǎn)可能也沒(méi)事。所以從土地成本來(lái)講，我們是為了賣(mài)好土地而推動(dòng)放房?jī)r(jià)上漲，現(xiàn)在反過(guò)來(lái)了。我們講去年經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出五個(gè)稅，包括財(cái)稅體制改革、為地方增加稅源，地方發(fā)債，還有以后的房地產(chǎn)稅來(lái)代替投機(jī)的增值，當(dāng)然這有一個(gè)過(guò)程。

　　一定不能把我們現(xiàn)在的問(wèn)題歸結(jié)為房地產(chǎn)調(diào)控，我認(rèn)為一定要客觀的反思，我們認(rèn)為是不是房地產(chǎn)到了市場(chǎng)的角度，是不是到了趨勢(shì)的時(shí)候，我們不是給壓力，也不是給銀行，我覺(jué)得業(yè)界的這種思路是不正確的。

　　曹少山：現(xiàn)在進(jìn)入新的經(jīng)營(yíng)常態(tài)，不能把所有的怨氣都?xì)w結(jié)于政府的調(diào)控政策，而且在跟政府多方博弈當(dāng)中，開(kāi)發(fā)商也并不是沒(méi)有力量，首先通過(guò)自己的經(jīng)營(yíng)上做一些改變。

　　另外我們通過(guò)購(gòu)買(mǎi)力，一樣可以促進(jìn)政府在土地市場(chǎng)上，土地價(jià)格上的理性的回歸。

　　李戰(zhàn)洪：每次政策調(diào)控時(shí)，開(kāi)發(fā)商都有如履薄冰的感覺(jué)，就是放棄住宅做商業(yè)地產(chǎn)，掛著商業(yè)的頭，賣(mài)著住宅的肉。萊蒙國(guó)際是被逼的，還是掛商業(yè)的頭賣(mài)住宅的肉？

　　呂剛：實(shí)際上我首先講主要來(lái)自?xún)煞矫妫谝粋€(gè)就是外在的整個(gè)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，包括靜海區(qū)域的結(jié)構(gòu)調(diào)整，包括區(qū)域性的需求。實(shí)際上對(duì)這一塊的位置，包括我們的合作伙伴大概是三年甚至五年前開(kāi)始論證，究竟在環(huán)渤海地區(qū)為什么選擇這樣一個(gè)項(xiàng)目落位。

　　第二，也是企業(yè)自己內(nèi)生發(fā)展的必經(jīng)之路。萊蒙國(guó)際我們十年前也有項(xiàng)目，是從高端的別墅起來(lái)的，我們?cè)谏钲谝彩翘旌绨儇?，包括水榭系列產(chǎn)品，您總結(jié)的這兩條產(chǎn)品線(xiàn)也是我們的發(fā)展路徑。

　　現(xiàn)在來(lái)看，我們自己很堅(jiān)定做這個(gè)事，因?yàn)檗r(nóng)產(chǎn)品物流跟一般工業(yè)不一樣。大家觀察我們?nèi)珖?guó)的物流園，可能有李總說(shuō)的現(xiàn)象，白天是熱鬧非凡，其他的配套、服務(wù)、生活非常豐富，但是到夜間變成了“死城”。

　　農(nóng)產(chǎn)品物流大家有興趣去參觀，我們戰(zhàn)略選擇為什么是追求中長(zhǎng)期，從眼前看剛才各位同仁都講了，可能對(duì)資金、對(duì)短期的利益方面訴求上，可能會(huì)看的不明朗，但是實(shí)際上我們作為一個(gè)上市公司，而且是在城市綜合體實(shí)踐方面也經(jīng)過(guò)多年的實(shí)踐。

　　我們做這個(gè)事情，著眼于中長(zhǎng)期的發(fā)展，我們另外也是想走一條探索創(chuàng)新的路。農(nóng)產(chǎn)品物流并不是大家想的我們做一個(gè)批發(fā)市場(chǎng)，熙熙攘攘，然后買(mǎi)菜賣(mài)菜都是人。如果大家去看世界上的一級(jí)批發(fā)市場(chǎng)，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)交易是一種非常的捷徑、環(huán)保，甚至是最干凈的市場(chǎng)，你看不到熙熙攘攘的人，看到的都是車(chē)，去的都是企業(yè)的代表做的交易。

　　整個(gè)國(guó)家還有經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整轉(zhuǎn)型當(dāng)中，作為一個(gè)中長(zhǎng)期發(fā)展的企業(yè)來(lái)講，必須融入到整體的規(guī)劃，必須投入實(shí)體經(jīng)濟(jì)做一些有益的探索，并且要和人民生活緊密結(jié)合。我們希望和合作伙伴一起，希望能夠把人們的最本能的，追求包括對(duì)食品、安全、美食、餐飲和文化，以及日常生活水平的提高，我們都通過(guò)這些理念，逐步的配套分批完成。這個(gè)就是政府、金融機(jī)構(gòu)以及很多伙伴投入到當(dāng)中，是集合大家智慧的一件事情。

　　有很多企業(yè)在這種轉(zhuǎn)型下，如果只做房屋開(kāi)發(fā)會(huì)遇到很大的瓶頸。

　　李戰(zhàn)洪：周期性調(diào)整我們是等待，長(zhǎng)周期我們是改變自己的發(fā)展模式。

　　曹少山：其實(shí)在一線(xiàn)打仗的開(kāi)發(fā)商團(tuán)隊(duì)，他們是最有感受的，我做資本的我非常尊重企業(yè)家，所謂春江水暖鴨先知，確實(shí)能從他們身上學(xué)到很多東西。

　　福晟集團(tuán)的郭總您是業(yè)界代表，也是開(kāi)發(fā)商的代表，從您公司來(lái)講，您自己觀察過(guò)去發(fā)展的歷史以及展望未來(lái)的時(shí)候，應(yīng)對(duì)行業(yè)的改變，你們?cè)谧魇裁礃拥膽?yīng)對(duì)的策略？

　　郭國(guó)強(qiáng)：謝謝，很高興這次福晟也是這次會(huì)議的戰(zhàn)略合作伙伴。我本人也是從事資本行業(yè)的，以前和曹總合作過(guò)。

　　我回憶一下前面兩個(gè)觀點(diǎn)，個(gè)性的理性，比如說(shuō)開(kāi)發(fā)商都去買(mǎi)地，是不是商戶(hù)也不買(mǎi)房，這個(gè)是個(gè)性的理性，并不代表整體的理性。倒過(guò)來(lái)也是一樣，個(gè)性的非理性，也并不是經(jīng)濟(jì)的必然性。市場(chǎng)當(dāng)中政府的功能，以及職能是尊重充分的非理性，最后導(dǎo)致集體的理性，這個(gè)是政府需要重視的。不可能開(kāi)發(fā)商不買(mǎi)地了，一個(gè)兩個(gè)不買(mǎi)可以，但是都不買(mǎi)，這個(gè)也不太現(xiàn)實(shí)。通過(guò)個(gè)體來(lái)講，三五年可以不買(mǎi)，但是整體來(lái)講不一樣。

　　前面錢(qián)總也講到了，房地產(chǎn)怎么回歸到合理的水平，這次人大會(huì)議上總理也談到了，遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有達(dá)到。剛剛我早上聽(tīng)了演講也提到了，很多人算上海、北京總體房?jī)r(jià)，我不知道天津總體房?jī)r(jià)是多少，如果算是總體房?jī)r(jià)，你光用地價(jià)計(jì)算就遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。

　　這里面有兩個(gè)意思比較清晰，一個(gè)是房?jī)r(jià)與收入的比例，這個(gè)也是一樣的。作為個(gè)案來(lái)講，現(xiàn)在的房?jī)r(jià)收入比，很多城市是比較高，但是這個(gè)高的原因有兩個(gè)因素，一個(gè)因素是我們收入太低，一個(gè)因素是房?jī)r(jià)太高。

　　現(xiàn)在我們所有的人，或者絕大部分人談的時(shí)候，只談房?jī)r(jià)太高。但是沒(méi)有人提到把分母——收入提高了，這樣房?jī)r(jià)自然就相對(duì)下降了。第一房?jī)r(jià)要合理理性，第二收入應(yīng)該提高，這樣房?jī)r(jià)收入比自然會(huì)合理。本身我們中國(guó)的收入指數(shù)，收入數(shù)據(jù)本身是失真的，房?jī)r(jià)是透明的。這樣的數(shù)字出來(lái)，應(yīng)該是參考意義不大的，而且這里面本身是個(gè)案，而且也意義不大。

　　第二點(diǎn)，就是什么叫合理的水平？本身第二句話(huà)應(yīng)該是參考行業(yè)的利潤(rùn)率。整個(gè)行業(yè)來(lái)講毛利率和凈利潤(rùn)來(lái)講，可能比整個(gè)行業(yè)平均水平高一點(diǎn)，但是這個(gè)東西很模糊。

　　作為開(kāi)發(fā)商來(lái)講，政策永遠(yuǎn)在變，我們很難判斷政府會(huì)出臺(tái)什么樣的政策，包括繼續(xù)出臺(tái)什么樣的政策，我覺(jué)得這個(gè)都很難去判斷，但是開(kāi)發(fā)商自身要有抵抗能力，也就是自己的抵抗外界波動(dòng)的能力，我覺(jué)得這個(gè)是很重要的。包括了業(yè)態(tài)的組合，包括做一些城市綜合體。我覺(jué)得一般的住宅開(kāi)發(fā)商來(lái)講，如果大量投入商業(yè)可能是一個(gè)教訓(xùn)，因?yàn)樯虡I(yè)的流動(dòng)性很差。我想應(yīng)該作出適合自身戰(zhàn)略的調(diào)整。

　　第二個(gè)很重要就是組合的管理，前面幾位嘉賓提到了，因?yàn)橹袊?guó)整個(gè)市場(chǎng)不均衡性很多，組合的觀點(diǎn)很重要。你更多在組合不同的城市，這種組合的管理我認(rèn)為對(duì)未來(lái)開(kāi)發(fā)商是很重要的，現(xiàn)在福晟在二三線(xiàn)城市，已經(jīng)在十個(gè)當(dāng)中感覺(jué)調(diào)控很明顯。第二點(diǎn)就是投資組合能力管理水平要更高。

　　第三點(diǎn)就是你的效率和內(nèi)控的成本控制能力，這個(gè)很重要。我很同意王主任的觀點(diǎn)，以前十年我很同意王總的觀點(diǎn)，中國(guó)房地產(chǎn)輝煌更多是廣義貨幣，M2是GDP的兩倍多，我本身是學(xué)金融的博士，我們現(xiàn)在這十年房地產(chǎn)很多是錢(qián)堆出來(lái)的，這是對(duì)的。

　　現(xiàn)在貨幣的M2的數(shù)量GDP比重非常高，第三點(diǎn)也是很重要的，在這種情況下，前十年誰(shuí)都能夠掙錢(qián)，未來(lái)就是更好的團(tuán)隊(duì)，把自身的工作做好，把開(kāi)發(fā)效率提高，把成本控制好，通過(guò)專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)能力來(lái)獲取，這是最重要的。

　　曹少山：開(kāi)發(fā)商不要和政府去博弈，還是練內(nèi)功。商業(yè)還是不要輕易去投入，還是要加強(qiáng)資產(chǎn)組合的觀點(diǎn)。

　　李戰(zhàn)洪：做了十幾年的房地產(chǎn)，房子究竟是什么，一直在探索，有些說(shuō)房子是投機(jī)品，有些說(shuō)房子就是資產(chǎn)，也有說(shuō)房子就是住所。通過(guò)研究，城市化率60%以下就是投機(jī)品，70%以下是資產(chǎn)，80%的時(shí)候才是住所。從日本1985年開(kāi)始，城市化率是76.6%，一直到現(xiàn)在還在調(diào)整；美國(guó)是84.6%；中國(guó)現(xiàn)在才是50%，中國(guó)目前在第一個(gè)階段，就是投機(jī)、投資品。我們秦虹主任說(shuō)了，現(xiàn)在這個(gè)就是兩手抓，在這種情況下，怎么去變化，怎么其創(chuàng)新突破，想請(qǐng)問(wèn)一下中國(guó)最大的房地產(chǎn)顧問(wèn)公司的徐總。

　　徐景宏：我想這個(gè)問(wèn)題對(duì)我們來(lái)講真的很大，我們研究以前的日本，以前的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)也好，是讓我們發(fā)現(xiàn)一些經(jīng)濟(jì)規(guī)律，但是今天我們想說(shuō)，今天的整個(gè)社會(huì)，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)社會(huì)不但是自身國(guó)家狀況，還面臨周邊的經(jīng)濟(jì)政治形勢(shì)，而且2008、2009年之后形勢(shì)更加復(fù)雜了。

　　雖然有簡(jiǎn)單硬性的道理，中國(guó)城市化還沒(méi)有到50%，我們的城鎮(zhèn)化還有相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間可以發(fā)展。理性的角度上來(lái)講，我前面很贊成王總說(shuō)的，接下來(lái)如果從理性中國(guó)發(fā)展來(lái)講，我們更應(yīng)該把房地產(chǎn)發(fā)展跟中國(guó)整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)更加緊密結(jié)合起來(lái)，更加緊密結(jié)合起來(lái)必然跟土地、金融、稅收等等這些制度都有掛鉤。其實(shí)這里面是錯(cuò)綜復(fù)雜的東西，不是短時(shí)間能夠理順的。

　　所以我們覺(jué)得，到了今天就像前一階段溫總理所說(shuō)的，我們以后的政策，或者是房地產(chǎn)政策都要時(shí)常進(jìn)行微調(diào)，而房地產(chǎn)調(diào)控將是常態(tài)化的形勢(shì)，這是非常理性客觀的東西。作為房地產(chǎn)行業(yè)的服務(wù)者也好，或者是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)也好，我覺(jué)得應(yīng)該把這句話(huà)謹(jǐn)記在心里。

　　現(xiàn)在大家不去拿地，并是大家沒(méi)有錢(qián)去拿地，大家是擔(dān)心已經(jīng)看到這個(gè)形勢(shì)不好，我再去拿地的時(shí)候，我的資金流會(huì)出現(xiàn)某一個(gè)階段斷檔的時(shí)候，我的企業(yè)就存在生存的問(wèn)題。每一個(gè)企業(yè)都想發(fā)展，特別是在今天我們更多的企業(yè)更想發(fā)展，包括個(gè)人。

　　但是在這個(gè)，大家更要注意的是，我除了要發(fā)展之外，我首先要生存，因?yàn)榻裉熘袊?guó)有太多的大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，有太多的種型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，也有太多的房地產(chǎn)從業(yè)人員。但是對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控，我們自己覺(jué)得不會(huì)一刀切死，因?yàn)橹袊?guó)房地產(chǎn)已經(jīng)像大象一樣，已經(jīng)走的快，已經(jīng)開(kāi)始起跑了，如果一下子把政策卡的太嚴(yán)，我們想大象在開(kāi)始奔跑過(guò)程當(dāng)中開(kāi)始終止，會(huì)產(chǎn)生一些我們可以想象到的情況。

　　危機(jī)產(chǎn)生了，也會(huì)有機(jī)會(huì)，大家也會(huì)說(shuō)，住宅還有沒(méi)有機(jī)會(huì)？我們說(shuō)很多年的城市綜合體是不是就會(huì)有機(jī)會(huì)？我看了去年采訪(fǎng)新鴻基的董事的訪(fǎng)談，他們把香港的很多綜合模式搬到上海，他們通過(guò)香港在30年建立的發(fā)展速度，在上海用10年完成了，這個(gè)時(shí)間縮短來(lái)自于經(jīng)驗(yàn)，來(lái)自于人才的積累，來(lái)自于對(duì)體制的了解，更多來(lái)自于資金實(shí)力的完善。因?yàn)橐粋€(gè)十萬(wàn)平方米以上的綜合體或者是商業(yè)項(xiàng)目，前期投入的資金肯定要15個(gè)億到25個(gè)億，要回收的年限從常規(guī)角度上來(lái)講應(yīng)該是20%。

　　而這幾年我們發(fā)現(xiàn)，香港商業(yè)、物業(yè)投資回報(bào)率是很高的，但是在國(guó)內(nèi)很多一線(xiàn)、二線(xiàn)城市的商業(yè)物業(yè)投資回報(bào)率是很低的。對(duì)于很多開(kāi)發(fā)商企業(yè)，比如說(shuō)萬(wàn)科、金地是以快速滾動(dòng)迅速積累整體的產(chǎn)業(yè)資本，需要現(xiàn)金流回籠的時(shí)候，做這樣的項(xiàng)目是滿(mǎn)足不了自己產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求的領(lǐng)域。

　　大家都說(shuō)很容易轉(zhuǎn)型，轉(zhuǎn)型說(shuō)出來(lái)容易，做起來(lái)真的很困難。我自己很清晰的記得，在一次研討會(huì)里面，最清晰改變生活方式就是80年代初期，因?yàn)閷殱嵐具M(jìn)入中國(guó)，由于飄柔的出現(xiàn)，我們一夜之間不用肥皂，都用洗發(fā)水，寶潔很成功，因?yàn)楦淖兞宋覀兊纳罘绞健，F(xiàn)在蘋(píng)果在中國(guó)更加成功，因?yàn)橐哺淖兞宋覀兊纳罘绞?。但是這個(gè)企業(yè)存在不是昨天就出來(lái)的，他已經(jīng)在改變生活的同時(shí)，存在了十幾、二十年。

　　從理性角度上來(lái)講，我很接受前面秦主任和王主任講的，接下來(lái)中國(guó)的房地產(chǎn)發(fā)展，一定要結(jié)合中國(guó)的整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，包括金融體制等等政策。但是，是不是房地產(chǎn)就沒(méi)有機(jī)會(huì)了呢？我們覺(jué)得房地產(chǎn)在未來(lái)10年到15年里面會(huì)存在階段性的機(jī)會(huì)，這個(gè)機(jī)會(huì)里面就存在了前面郭總、呂總講的，你去探索，你去發(fā)展，可能有一個(gè)很好機(jī)遇的切入點(diǎn)，你介入城市綜合體或者商業(yè)項(xiàng)目里面，必須要有綜合的實(shí)力，包括你的人才實(shí)力、資金實(shí)力和不斷探索創(chuàng)新的能力。

　　合富輝煌是中國(guó)最早在香港上市的代理公司之一，我們是2004年7月15號(hào)在香港上市的，大家一直說(shuō)我們是接觸市場(chǎng)最多的，很多接觸的服務(wù)商，在這個(gè)時(shí)期你們會(huì)不會(huì)有更好的辦法去賣(mài)樓。我想告訴大家，其實(shí)我們一直做很務(wù)實(shí)的東西，因?yàn)榉康禺a(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)代理服務(wù)本來(lái)就是很傳統(tǒng)的服務(wù)業(yè)，特別是經(jīng)歷了2007年單邊上漲，2008年的單邊下跌，2009年的大反轉(zhuǎn)，我們又經(jīng)歷了2011年之后，我們一直做的東西，就是怎么樣把網(wǎng)絡(luò)，把實(shí)際操作執(zhí)行力做的更好。這個(gè)時(shí)候不是大家不想買(mǎi)地，更多大家想的是生存，這個(gè)時(shí)候不是沒(méi)有剛性需求，我們每一位的身邊都有很好的親戚、朋友，有著首次或者二次改善型的需求，但是需求被打壓了。這些人按照政策導(dǎo)向型的，當(dāng)發(fā)現(xiàn)政策好了，然后升值的空間有想象空間了，大家就出手了。突然發(fā)現(xiàn)政策從緊了，生存的空間降低了，于是乎大家就觀望了。

　　我可以告訴大家，其實(shí)所有的人，真的要很準(zhǔn)確的研判到趨勢(shì)是很難的。因?yàn)榭倳?huì)有名言出現(xiàn)，“總是在潮水退去的時(shí)候才知道誰(shuí)在裸泳”。我們?cè)谧约翰僮鞯臅r(shí)候就很難了。我們總告訴，把這些錢(qián)當(dāng)成自己的，當(dāng)你準(zhǔn)備操作的時(shí)候，你去判斷的政策走向，根據(jù)手上的現(xiàn)有資金，通過(guò)自己的方式達(dá)到想要的目標(biāo)。大家不要想我會(huì)賺取最好的利潤(rùn)，如果我們能夠達(dá)到階段的目標(biāo)，那就已經(jīng)成功了。

　　成功的典范，大家已經(jīng)看到了，那就是萬(wàn)科，萬(wàn)科就是在階段設(shè)立自己的目標(biāo)非常明確，經(jīng)過(guò)一個(gè)階段，他們發(fā)現(xiàn)了更好的機(jī)會(huì)，謝謝！

　　李戰(zhàn)洪：徐總說(shuō)了三點(diǎn)，第一點(diǎn)是活下來(lái)，然后是活的好。第二點(diǎn)是讀懂政策導(dǎo)向，在新的秩序下，在新的變化下主動(dòng)變革。第三點(diǎn)就是為合富輝煌打一個(gè)廣告。

　　曹少山：請(qǐng)白總談?wù)効捶ā?/p>

　　白勇：大家好，我是鼎創(chuàng)資本負(fù)責(zé)人，這個(gè)資金剛剛成立，應(yīng)是投資商業(yè)。我們也是歐洲鼎豐的合伙人，有六億美金，主要投資商業(yè)綜合體。

　　我發(fā)現(xiàn)沒(méi)有人說(shuō)今天的主題—百年海河。核心我感覺(jué)到，“百年海河”能說(shuō)什么，全中國(guó)包括全世界，都是從河海文化轉(zhuǎn)到海洋文化。天津六百年歷史，最開(kāi)始就是海河發(fā)展。一百年前經(jīng)歷了第一次發(fā)展的高潮，原因是什么？我說(shuō)兩點(diǎn)。

　　我覺(jué)得變革分為兩種：第一種是外力，第二是內(nèi)力。一百年前當(dāng)清政府開(kāi)始倒的時(shí)候，實(shí)際上北京衰敗了，天津開(kāi)始有機(jī)會(huì)了，所以天津在一百年前有非常大的發(fā)展，但是之后停滯了。在幾十年前的時(shí)候，成為了直轄市也沒(méi)有真正發(fā)展起來(lái)了。在90年代初才有真正的發(fā)展，當(dāng)然也沒(méi)有真正發(fā)展起來(lái)。這是我說(shuō)的第一個(gè)點(diǎn)，城市的發(fā)展跟國(guó)家的發(fā)展是聯(lián)系在一起的。

　　發(fā)展的速度有多快，這個(gè)取決于自己和周邊，為什么這么說(shuō)？咱們90年代初天津成立濱海新區(qū)，一直發(fā)展不不是很快。因?yàn)槟莻€(gè)時(shí)候動(dòng)力是在南方，后來(lái)是在長(zhǎng)三角、珠三角。最近這十年，下一步才到了環(huán)渤海，從北京開(kāi)始發(fā)展，天津的濱海新區(qū)終于可以大大發(fā)展了。

　　我們?cè)賮?lái)說(shuō)天津每一個(gè)區(qū)域，天津的市內(nèi)六區(qū)，實(shí)際上過(guò)去和平、河西發(fā)展的不錯(cuò)，但是現(xiàn)在來(lái)看更多投資商是在河?xùn)|，是在紅橋。為什么？因?yàn)闉I海新區(qū)在東邊，沿著這個(gè)方向往河?xùn)|方向是沒(méi)錯(cuò)的。紅橋因?yàn)橛懈哞F，上海有一個(gè)虹橋，都往西邊發(fā)展。武清靠著北京，再往東邊走靠著濱海區(qū)的發(fā)展，這些都是動(dòng)力，一定要找準(zhǔn)方向。再落實(shí)到內(nèi)力，內(nèi)部的力量才是決定一切的關(guān)鍵。

　　大家都知道，任何一個(gè)事情的發(fā)展，近期看政策，中期看資金，遠(yuǎn)期看市場(chǎng)。我講兩點(diǎn)：

　　第一點(diǎn)是我個(gè)人的判斷，現(xiàn)在中國(guó)的經(jīng)濟(jì)已經(jīng)進(jìn)入到滯漲階段，尤其是油價(jià)剛剛提升，CPI下一步肯定上漲，我們今年一季度GDP發(fā)展非?？?。但是悲觀不能幫你賺錢(qián)，樂(lè)觀才能幫你賺錢(qián)，悲觀只能幫你不虧錢(qián)。

　　上個(gè)月李克強(qiáng)副總理在《求是》雜志上寫(xiě)了一篇文章，他分析中國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)到底在哪里？說(shuō)來(lái)說(shuō)去還是在城鎮(zhèn)化。國(guó)家的動(dòng)力在城鎮(zhèn)化，天津的變革動(dòng)力在哪里？也是城鎮(zhèn)化，城鎮(zhèn)化的意思就是不一定要城市化，有可能是在往下面的天津的二三線(xiàn)，包括武清、津南、濱海新區(qū)。

　　我想再說(shuō)一點(diǎn)，房地產(chǎn)下一步機(jī)會(huì)在哪？咱們知道房地產(chǎn)本身是不動(dòng)產(chǎn)，實(shí)際上就是讓人進(jìn)行活動(dòng)的殼，核心不同的房地產(chǎn)就是人在里面干什么不一樣。住宅就是在里面住，但是一個(gè)人的需求是很多樣的，老百姓富裕了，下一步肯定是購(gòu)物。天津的優(yōu)勢(shì)還有就是工業(yè)，因?yàn)闉I海新區(qū)的工業(yè)園區(qū)會(huì)更發(fā)達(dá)，所以在這里做一些工廠，當(dāng)然這個(gè)也是不錯(cuò)的。當(dāng)然還有旅游。當(dāng)然天津搞房地產(chǎn)，人在里面干什么，是從商還是做實(shí)體，這個(gè)才是最根本的。

　　下一步把握好大方向之后，我本人也是天津的女婿，所以對(duì)天津非常有感情。我就覺(jué)得天津力量就在各位手上。天津經(jīng)濟(jì)三個(gè)點(diǎn)，投資、出口、消費(fèi)。投資量非常大，咱們國(guó)家GDP天津排第二的。同時(shí)咱們天津有濱海新區(qū)，有出口加工。另外就是咱們有消費(fèi)，這個(gè)可以掌握在各位手上。對(duì)于這點(diǎn)，我是非?？春玫?。

　　最后一句話(huà)，天津的力量就在各位的手上，把握大方向，腳踏實(shí)地，一步步往前走，謝謝大家！

　　曹少山：抓住大方向，讀懂方向，實(shí)實(shí)在在提高使用者的生活水平。

　　市場(chǎng)現(xiàn)在的形勢(shì)擺在這，有的人說(shuō)是小陽(yáng)春，也有人說(shuō)是比較大的報(bào)復(fù)性訪(fǎng)談，您也是在一線(xiàn)戰(zhàn)斗，幫助很多人運(yùn)作市場(chǎng)，在現(xiàn)在熊市環(huán)境下，企業(yè)怎么能夠成功的避險(xiǎn)？

　　尹寶軍：我對(duì)天津感情比較深，我2006年來(lái)的天津，而且一直負(fù)責(zé)北方市場(chǎng)。應(yīng)該說(shuō)我們認(rèn)為從去年下半年10月份、11月份、12月份，我們看到形勢(shì)發(fā)生非常嚴(yán)峻的變化，而且也是易居和科爾瑞的數(shù)據(jù)分析。在這種形勢(shì)下，在資金面缺乏，銷(xiāo)售量不理想的情況下。我們從去年12月份開(kāi)始，整個(gè)易居的集團(tuán)和易城的判斷，我們現(xiàn)狀下有很多開(kāi)發(fā)商會(huì)面臨巨大的問(wèn)題，就是說(shuō)生存的問(wèn)題，這個(gè)也是嘉賓談到的，如何生存下去，這一點(diǎn)我覺(jué)得是最嚴(yán)峻的。首先就是要活下來(lái)，下一步才是能不能活的好。

　　我們發(fā)現(xiàn)從去年年底開(kāi)始，市場(chǎng)的并購(gòu)非常多，包括一些股權(quán)、資產(chǎn)的并購(gòu)非常多。在市場(chǎng)上就在今年形勢(shì)下會(huì)越來(lái)越多，所以我們已經(jīng)在這方面下了很大功夫，過(guò)去半年多我們開(kāi)始研究市場(chǎng)，過(guò)去不僅是住宅的問(wèn)題，也延續(xù)到了商業(yè)綜合體的問(wèn)題。我們知道天津商業(yè)體量非常大。拿寫(xiě)字樓舉例，每年竣工量超百萬(wàn)，但是每年吸納量就是二三十萬(wàn)。這方面開(kāi)發(fā)商怎么解決資金的問(wèn)題，人才的問(wèn)題，以及經(jīng)驗(yàn)管理的問(wèn)題，資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的問(wèn)題，這些都是在市場(chǎng)上需要大家一起面對(duì)解決的問(wèn)題。

　　在這種形勢(shì)下，第一要捂好自己的錢(qián)袋，能不能今年先活下來(lái)。第二就是把戰(zhàn)略調(diào)整做好，長(zhǎng)項(xiàng)能不能發(fā)揮，弱項(xiàng)的東西能不能盡快甩掉，能夠使投資人盡快拿到你的項(xiàng)目，這個(gè)可以使你在市場(chǎng)上流通起來(lái)。

　　我昨天在武漢談項(xiàng)目，現(xiàn)在市場(chǎng)上確實(shí)已經(jīng)有比較活躍的投資人在看項(xiàng)目，因?yàn)槭袌?chǎng)上已經(jīng)到了最低點(diǎn)，有可能在最近幾個(gè)月到最低點(diǎn)。我們對(duì)市場(chǎng)判斷比較敏銳就是資金量比較雄厚的港資和新加坡企業(yè)，他們?cè)谌ツ甑走€有今年初都在拿地、拿項(xiàng)目，在做股權(quán)交易。

　　所以我們看市場(chǎng)還是很活躍的，就是下一步開(kāi)發(fā)商應(yīng)該能夠理性看到自己的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)，能夠把財(cái)力集中在自己的優(yōu)勢(shì)上面來(lái)，來(lái)調(diào)整策略。我們也希望下一步能夠跟更多的開(kāi)發(fā)商合作，能夠把更多的開(kāi)發(fā)商解決相關(guān)的問(wèn)題，比如資金的問(wèn)題，項(xiàng)目顧問(wèn)的問(wèn)題，資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理的問(wèn)題，以及項(xiàng)目的處置問(wèn)題。希望今年大家能夠活下來(lái)，未來(lái)兩三年能夠活的更好。

　　曹少山：應(yīng)該說(shuō)這個(gè)行業(yè)政策的基調(diào)基本上已經(jīng)定了，行業(yè)當(dāng)中的先行者在轉(zhuǎn)型當(dāng)中的努力已經(jīng)開(kāi)始，要相信市場(chǎng)的力量，要相信我們?cè)谧虚_(kāi)發(fā)商集體的智慧，最終我們一定能夠在行業(yè)當(dāng)中求得新的發(fā)展空間，謝謝大家！

　　主持人：謝謝各位嘉賓為我們奉獻(xiàn)的城市觀點(diǎn)論壇天津行圓桌對(duì)話(huà)。