　　給我出的題目是《明顯降溫的房地產(chǎn)市場》，我倒建議《走向常態(tài)的房地產(chǎn)市場》。我非常同意剛才朱會長所說的，你以為像賣白菜一樣賣房子才叫常態(tài)？那本來就是錯的，你以為發(fā)高燒才是健康，那本來就是錯的。所以明顯降溫可以更好地描述為走向常態(tài)更合適一些。

　　從哪看出來？我們用10分鐘描述。我想第一，我們知道有四個時代過去了。

　　第一，我們依靠超低的利率過度便宜的貨幣供給，過度寬松的貨幣政策，那個時代過去了。從亞洲金融危機(jī)以來，我們一直是維持在最低收入。09年金融危機(jī)背景下，對買房的刺激需求顯而易見，財(cái)務(wù)成本壓力也有很大的優(yōu)惠，這個時代過去了。依靠過度寬松的貨幣環(huán)境才能爭取的那個時代過去了。

　　第二，依靠于恐慌性需求，過度占用資源需求，為賣而買的需求支持市場景氣的那個時代過去了。我非常不贊成我們個別媒體動輒拿成交量說事，那是學(xué)了兩天股市股評家的語言來評價房地產(chǎn)市場。股民今天對前景不看好，大家都少交易，明天看好這個市場多交易，明天多交易的規(guī)模和今天沒有關(guān)系，但是房子不一樣。青島市在8—10年內(nèi)，一共需要多少房子，是一個常數(shù)，所能改變的只是這個總量，在十年的區(qū)間內(nèi)分布結(jié)構(gòu)，今天少買了，明天一定會多買。今天少買了是因?yàn)樽蛱於噘I了，這和股市不一樣。我們還是研究點(diǎn)客觀規(guī)律，少用一點(diǎn)主觀判斷、主觀愿望甚至是主觀想象來觀察認(rèn)識我們所面對的這種客觀市場。依靠于過度占有資源需求，恐慌性需求，以及為賣而買的需求支持的時代過去了，三到五年前的需求推遲到今年實(shí)現(xiàn)很正常。三年后的需求提前到今年也很正常，這和吃飯、穿衣都不一樣的是，吃飯的需求無法把昨天的需求推遲到今天，或者把明天的需求提前到今天實(shí)現(xiàn)。合理分布在一個時間范圍內(nèi)，這才是常態(tài)。

　　第三，依靠不斷漲價才能活著，才有錢賺的那個時代過去了。你仔細(xì)想想，哪個產(chǎn)品不斷賣貴才能有錢賺？哪個沒有價格坡度就沒法活？我覺得這個市場本身就站不住，依靠不斷漲價才能活的那個時代過去了，如果有什么理性回歸，這才是理性回歸

　　第四，無風(fēng)險的投資、無風(fēng)險的賺錢，風(fēng)險過度集中在開發(fā)商以外的消費(fèi)者、政府和銀行等其他市場參與者、利益相關(guān)者的那個時代過去了。開發(fā)商可能要面對一個高風(fēng)險、高透支的時代，這才是常態(tài)。

　　那四個時代過去了，死和活永遠(yuǎn)在這個市場中是一個任何投資者所面對的選擇，這是我說的第一層意思，回歸常態(tài)。

　　回歸常態(tài)第二層意思，究竟什么是常態(tài)？我們再稍微說的具體一點(diǎn)。我贊成剛才盧鏗董事長的提法，房地產(chǎn)還有20年的輝煌期。我這話一說，明天媒體就會說房地產(chǎn)還有20年的連漲期。這能一樣嗎？在未來的5—20年周期內(nèi)，我們自住性需求，滿足自己住這種需求，將成為市場的主體，將成為影響供求關(guān)系和價格變動的主導(dǎo)性因素，這叫常態(tài)。依靠于煤老板、溫州炒房團(tuán)或者對價格不斷忽悠，一個月一漲，大家提前入市，都想分享短期內(nèi)價格上漲的好處，造成的這種價格異動，可以說這種有沒有限購，都會有的需求，自住性需求是市場常態(tài)。

　　第二，適當(dāng)放松貨幣的政策是市場常態(tài)，合理正常的通脹區(qū)間就應(yīng)當(dāng)是3%—5%，除了這個正常、良性、溫和的通脹區(qū)間之外，當(dāng)前，推動中國通貨膨脹出現(xiàn)一些對我們不利、負(fù)面影響，因國內(nèi)外因素明顯存在。比如說歐債危機(jī)，美國政策，政治環(huán)境緊張對油價的影響，都可能成為通脹的因素。因此和這樣一個可以預(yù)期的通脹水平相適應(yīng)的貨幣政策，一定是比現(xiàn)在的貨幣環(huán)境更緊，而不是更松，這叫常態(tài)。

　　第三，有漲有跌，有的地方漲有的地方跌的房價變化將成為市場常態(tài)。別以為房價從長期看是一個上漲的，就在任何一個地方就是只漲不跌的，但也別認(rèn)為房價理性回歸就是只跌不漲的。所以這都有客觀規(guī)律，不以我們主觀意志為轉(zhuǎn)移。我想預(yù)測、判斷青島也好、北京也好，這個市場買得起還是買不起房，不是按照四則運(yùn)算這樣簡單的算數(shù)就可以判斷的。別以為工資除多少年不吃不喝，那小學(xué)四年級的水平就夠了。還是要以人們住房銷售能力與收入的敏感度彈性分析。比如說青島月工資3000元，收入增長33%，住房消費(fèi)能力可以增長100%，我們畫成一條直線，需要用多長時間。再進(jìn)一步說，人們買得起房和買不起房子，并不僅僅是把當(dāng)?shù)乩习傩帐杖?，首先要觀察正常生活支出在家庭比重占多少，當(dāng)支出收入比，每個月抽煙喝酒，太太該上美容院上美容院，如果90%的錢都花掉的話，基本不具備資產(chǎn)累積能力。那房價高低漲落和您沒什么關(guān)系。當(dāng)你的支出收入比降到60%、70%的時候，你具備了資產(chǎn)累積能力，但只是流動性好、變現(xiàn)性強(qiáng)的金融資產(chǎn)，例如存款、國庫券等等。當(dāng)支出收入比降到50%的時候，你具有持有不動產(chǎn)的能力，但是您的抗風(fēng)險能力不強(qiáng)，比如說利率漲一倍能不能維持正常收入。當(dāng)支出收入比降到三成以下的時候，您才具有合理的資產(chǎn)累積能力。中國的問題是，這種群體在社會中所占比重還不夠大。發(fā)達(dá)國家的房價收入比之所以3—6倍，是因?yàn)閽亼糇罡挥械谋葼柹w茨群體，中間的大部分人群都可以達(dá)到這樣一個支出收入比。房價是有客觀規(guī)律的。但是我們剛才也說，我們也別以為房價的變動就是唯一的單一趨向，有時候漲有時候跌，大城市和二三線城市的變化不一定，我們要適應(yīng)這個常態(tài)。

　　最后，房價跟行業(yè)的競爭、消費(fèi)者的選擇才是常態(tài)。那些有槍就是草頭王，十來個人七八支槍就能當(dāng)開發(fā)商的時代已經(jīng)過去了。要準(zhǔn)備面對在這個行業(yè)內(nèi)進(jìn)行殘酷的淘汰，資源重新優(yōu)化配置這樣一個時代。

　　最后我用一個有意思的比喻，來結(jié)束我剛才所說的明顯降溫的房地產(chǎn)市場改為走向常態(tài)的房地產(chǎn)市場。結(jié)婚、談戀愛、度蜜月，這個周期大家很興奮，大家如膠似漆，每天上班發(fā)十條短信。那個時代過了，結(jié)了婚的時代，你就等著老公不斷編瞎話，那叫常態(tài)。你太太說衣服穿得不對，買衣服的時候也不看一眼就說好看，這叫常態(tài)。常態(tài)是面對一個又一個的問題，這叫常態(tài)，別以為總像結(jié)婚度蜜月那樣的是常態(tài)，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)也是一樣。謝謝。