就寶龍持有的項(xiàng)目規(guī)模而言，已經(jīng)算是國(guó)內(nèi)第一梯隊(duì)，“前面就只有萬(wàn)達(dá)、華潤(rùn)，其他就沒有了。”

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 梁嘉欣 “去年我們最大的問題就是銷售任務(wù)沒有完成，但相對(duì)而言，我們?nèi)ツ昶鋵?shí)要更進(jìn)取些。”寶龍地產(chǎn)首席執(zhí)行官許華芳于3月23日的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上如此坦言。

　　根據(jù)寶龍同日公布的2011年度業(yè)績(jī)報(bào)告數(shù)據(jù)，報(bào)告期內(nèi)，寶龍實(shí)現(xiàn)總合約銷售面積減少7.2%至約81.2萬(wàn)平方米；合約銷售總金額54.81億元，同比減少11.8%，僅完成全年百億目標(biāo)的一半左右。

　　許華芳表示，銷售指標(biāo)沒有達(dá)到，主要是公司于去年相應(yīng)地減少了投資所致。而2012年，公司的銷售目標(biāo)則會(huì)相對(duì)保守，僅定為60億。全年可售貨源約120億至140億，當(dāng)中，商住比例為6：4。

　　去年很吃虧

　　寶龍地產(chǎn)透露，今年60億銷售目標(biāo)的組成，主要來(lái)自晉江、青島、洛陽(yáng)、杭州、常州等項(xiàng)目，而該些項(xiàng)目的貢獻(xiàn)金額均為5-7億左右。推盤節(jié)奏大致為上半年40%的任務(wù)量，下半年則是60%任務(wù)量。

　　“去年很吃虧，上半年只有20%多，其余項(xiàng)目全部押寶在下半年，但下半年開盤都很尷尬，開也開不了，所以今年會(huì)好些。而且今年的項(xiàng)目整體貢獻(xiàn)都很均勻，沒有一個(gè)項(xiàng)目是占了十幾億。”許華芳稱。

　　而在開工計(jì)劃方面，寶龍目前仍有300萬(wàn)平左右的在建面積，今年計(jì)劃新開工面積約80萬(wàn)平左右。

　　許華芳稱，以公司目前每個(gè)月的資金情況，18億的現(xiàn)金應(yīng)該是一個(gè)比較舒服的資金運(yùn)作，不存在什么大的壓力，同時(shí)今年的資本開支不多，其中土地應(yīng)付款僅8億。

　　“短期負(fù)債雖然是24億，但其中7億已經(jīng)做了循環(huán)，另外17億實(shí)際上和銀行有持續(xù)貸款，所以資金上壓力不大。加上60億的銷售及商業(yè)出租、酒店等業(yè)務(wù)也能回款7、8億左右，與投入基本一致。”

　　而之前一直堅(jiān)持“不降價(jià)”的寶龍也坦言，促銷是目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)出路。許華芳透露，新開項(xiàng)目都會(huì)推出一定的促銷，“沒促銷肯定很難賣。”但其亦稱，寶龍的降價(jià)幅度很小，僅10%左右。

　　許華芳表示，價(jià)格的調(diào)整幅度最終還是要看項(xiàng)目的回報(bào)率。“第一一定要賺錢，虧本生意沒有人做，目前公司的整體情況還是比較健康的。另外我們?nèi)ツ觊_了兩個(gè)酒店，六個(gè)購(gòu)物中心，一平方米都沒賣，這主要是為了公司的長(zhǎng)遠(yuǎn)資產(chǎn)而努力。”

　　而從相關(guān)數(shù)據(jù)來(lái)看，雖然收入大部分依然靠物業(yè)的銷售，但經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的收益為集團(tuán)帶來(lái)的貢獻(xiàn)日益顯現(xiàn)。

　　年度報(bào)告披露，截至2011年12月31日止，寶龍實(shí)現(xiàn)收入上升18.5%至約52.54億元，其中租金及物業(yè)管理服務(wù)收入上升19.8%至約2.84億元。主要由于2011年底有六個(gè)新購(gòu)物商場(chǎng)開幕，以致租賃總面積增加。

　　據(jù)介紹，2011年寶龍共開業(yè)了6個(gè)寶龍城市廣場(chǎng)，加上此前開業(yè)的5個(gè)寶龍城市廣場(chǎng)，至今寶龍已開業(yè)的寶龍城市廣場(chǎng)共11個(gè)，2012年計(jì)劃還會(huì)開業(yè)兩個(gè)寶龍城市廣場(chǎng)分別位于新鄉(xiāng)及杭州。

　　據(jù)透露，目前該兩個(gè)新項(xiàng)目的招商及出租情況較令人滿意，未來(lái)兩個(gè)月事簽約高峰期，將會(huì)陸續(xù)與確定意向的商家完成合同簽約。

　　慢是好事情

　 　寶龍地產(chǎn)副總裁兼商業(yè)總經(jīng)理潘韜介紹，寶龍城市廣場(chǎng)具備三個(gè)特點(diǎn)：第一，出租率普遍偏高，大部分均在95%左右；其次，全部按時(shí)開業(yè)，“在去年比較困難 的情況下都準(zhǔn)時(shí)開業(yè)了”；第三，所有寶龍城市廣場(chǎng)目前的經(jīng)營(yíng)狀況都處于比較正常的經(jīng)營(yíng)水平，銷售和客流都在穩(wěn)定增長(zhǎng)，也基本上成為當(dāng)?shù)貐^(qū)域的商業(yè)中心。

　　許華芳介紹，一直以來(lái)，公司都認(rèn)定在二三線城市發(fā)展，但事實(shí)上，自去年開始公司就在模式上進(jìn)行微調(diào)，把業(yè)務(wù)擴(kuò)展到一線城市及四線城市，同時(shí)，產(chǎn)品模式也相應(yīng)作出調(diào)整，分成三小類綜合模式。

　　其中位于一線城市的綜合體項(xiàng)目，如上海浦東朝路綜合體，定位為社區(qū)型綜合體，體量約為12到15萬(wàn)平左右，形成衛(wèi)星鎮(zhèn)。

　　當(dāng)中，會(huì)打造一個(gè)3至4萬(wàn)平米的購(gòu)物中心，由公司全持有，其余產(chǎn)品則通過銷售達(dá)到模式發(fā)展的平衡。

　　在二三線城市，就會(huì)延續(xù)過往標(biāo)準(zhǔn)店的模式，這依然還是公司的主打。而三四線城市則做一些最中心的城市綜合體。

　　“這個(gè)是我們的堅(jiān)持，我們一定是往這個(gè)方向，然后通過低成本、持有型購(gòu)物中心往前走。”許華芳稱。據(jù)了解，目前寶龍的土地成本僅700多元每平方米左右。

　　但實(shí)際上，對(duì)比2011年，寶龍今年在寶龍城市廣場(chǎng)的拓展方面顯得有點(diǎn)慢了。“這恰恰對(duì)于我們這個(gè)團(tuán)隊(duì)是好事情，寶龍?jiān)诠芾砩虾瓦\(yùn)營(yíng)上需要做得更好、做得更精細(xì)化一點(diǎn)。”潘滔稱。

　　潘滔續(xù)指，若今年再保持同樣的開業(yè)規(guī)模，那么公司大部分的精力都會(huì)放在開業(yè)上，而不會(huì)在運(yùn)營(yíng)、管理方面努力提升。而運(yùn)營(yíng)管理問題也是寶龍目前需要解決的問題。

　　潘滔坦言，目前寶龍“2015年開業(yè)100個(gè)項(xiàng)目”的目標(biāo)在放緩，至于到2015年寶龍開業(yè)的項(xiàng)目將達(dá)到多少，潘滔僅笑稱，“這要看老板的投資節(jié)奏了。”

　　不過其稱，就目前寶龍持有的項(xiàng)目規(guī)模而言，已經(jīng)算是國(guó)內(nèi)第一梯隊(duì)，約120-130萬(wàn)平，“前面就只有萬(wàn)達(dá)、華潤(rùn)，其他就沒有了。”

　　事實(shí)上，除了寶龍城市廣場(chǎng)以外，寶龍2011年也開業(yè)了兩個(gè)酒店，且該兩項(xiàng)目整體業(yè)務(wù)、銷售額和利潤(rùn)都增長(zhǎng)非常迅猛達(dá)到500%以上，至今已有三個(gè)星級(jí)酒店和兩個(gè)商務(wù)型酒店在營(yíng)業(yè)。

　　同時(shí)，寶龍另有四個(gè)百貨店新開，目前的經(jīng)營(yíng)狀況也較好。

　　人事的調(diào)整

　　值得一提的是，目前任職商業(yè)總經(jīng)理的潘滔，是于去年11月才新加盟寶龍，而此前曾相繼在萬(wàn)達(dá)、金地任職商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)理。

　　所謂“新官上任三把火”，潘滔對(duì)于寶龍2012年商業(yè)發(fā)展也有“一個(gè)目標(biāo)”和“三項(xiàng)任務(wù)”。

　　其中，“一個(gè)目標(biāo)”是在公司整體的經(jīng)營(yíng)情況下，提升商業(yè)價(jià)值，打造商業(yè)品牌，讓寶龍商業(yè)管理運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)能夠成為中國(guó)真正的一流的商業(yè)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)。

　　“三項(xiàng)任務(wù)”第一則指，穩(wěn)定目前所持有的寶龍城市廣場(chǎng)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)情況，包括商家經(jīng)營(yíng)量、月租費(fèi)收繳率、出租率等。

　　第二，保證今年兩個(gè)寶龍城市廣場(chǎng)的開業(yè)。“從去年的工作表現(xiàn)來(lái)看和目前的團(tuán)隊(duì)專業(yè)水平來(lái)講，保證這項(xiàng)任務(wù)問題不大。”第三，令已有的11個(gè)寶龍城市廣場(chǎng)的整體的租金水平、經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)價(jià)值得到進(jìn)一步提升。

　 　事實(shí)上，今年寶龍的調(diào)整，對(duì)潘滔而言，也是一個(gè)緩沖期。“今年開得不多，我的百分之八十的精力會(huì)放在把以前11個(gè)寶龍城市廣場(chǎng)上，正好也給我一年的緩沖 期，這恰恰也是個(gè)很好的機(jī)會(huì)。如果今年再開六個(gè)八個(gè)城市廣場(chǎng)，我精力就顧不上?？隙ú荒茴櫟蒙辖?jīng)營(yíng)問題。恰恰我認(rèn)為運(yùn)營(yíng)管理問題是寶龍需要解決的一個(gè)問 題。”

　　此外，寶龍去年多起的人事調(diào)整也備受市場(chǎng)關(guān)注。2011年10月，寶龍?jiān)紫?cái)務(wù)官、公司秘書歐陽(yáng)寶豐為尋求個(gè)人事業(yè)發(fā)展正式辭任，企業(yè)融資部主管兼投資者關(guān)系總監(jiān)梁旭明則任命為公司新秘書。

　　而近期，在這個(gè)人事動(dòng)蕩的季節(jié)，亦有消息稱，執(zhí)行董事、副總裁劉曉蘭已于2月20日晚向?qū)汖埣瘓F(tuán)請(qǐng)辭，將辭去寶龍地產(chǎn)控股有限公司執(zhí)行董事、副總裁職位，仍將留任寶龍獨(dú)立董事。

　　許華芳就寶龍的人事變更一事也作出回應(yīng)，其表示，公司的人員穩(wěn)定性在行業(yè)內(nèi)屬較高水平，但可能在商業(yè)事業(yè)發(fā)展方面，人才競(jìng)爭(zhēng)較為激烈。

　　“不夸張地講，我前幾天才聽潘總說(shuō)，他以前有一個(gè)員工，兩年前來(lái)面試要求是20萬(wàn)薪酬，前幾天來(lái)面試開80萬(wàn)薪酬。兩年的時(shí)間，中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)增長(zhǎng)很快，是完完全全不夠人，所以可以理解，我們的經(jīng)理去人家那里做老總，我們的老總?cè)ト思夷抢镒隹偛谩?rdquo;許華芳笑稱。

　　但他亦指出，人事的調(diào)整，純粹是一個(gè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，與公司的經(jīng)營(yíng)狀況沒有什么關(guān)系。“我們都很贊成同事有更好的平臺(tái)、更好的發(fā)展空間，這不一定是壞事。”