如果只是開(kāi)盤(pán)沒(méi)有成交量，我們只能說(shuō)當(dāng)前入市只能作為一個(gè)市場(chǎng)炒作、一場(chǎng)口水戰(zhàn)，大家輿論的一個(gè)話(huà)題。

　　觀(guān)點(diǎn)網(wǎng) 新鴻基濱江凱旋門(mén)將在3月23日即本周五開(kāi)盤(pán)，開(kāi)盤(pán)均價(jià)為16萬(wàn)元/平，最高價(jià)達(dá)26.4萬(wàn)/平，堪比湯臣一品。房?jī)r(jià)下行之時(shí)，困境之下，上海16萬(wàn)元超豪宅入市，這個(gè)定價(jià)合理嗎？淡市之下，它能熱銷(xiāo)嗎？而傳言即將入市的地王樓盤(pán)并非新鴻基濱江凱旋門(mén)一家，中海長(zhǎng)風(fēng)地王等樓盤(pán)也紛紛表示近期即將入市。地王樓盤(pán)、天價(jià)樓盤(pán)入市對(duì)于上海房地產(chǎn)市場(chǎng)有何影響？

　　同策咨詢(xún)研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，“地王”樓盤(pán)的定價(jià)往往高于板塊內(nèi)普通項(xiàng)目，從項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)角度來(lái)說(shuō)，“地王”項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)必須跳出傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商方式的圈子，方可立于不敗之地。從定價(jià)角度而言，地王樓盤(pán)的定價(jià)自然也是高于板塊內(nèi)普通樓盤(pán)很多。

　　從影響角度而言，地王樓盤(pán)一定程度上拉升板塊內(nèi)的成交均價(jià)，只要地王樓盤(pán)推盤(pán)成交，會(huì)導(dǎo)致板塊內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)成交結(jié)構(gòu)上偏向于高端，會(huì)帶來(lái)區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格整體上走高。從其他樓盤(pán)定價(jià)的角度來(lái)講，如果不考慮調(diào)控政策的因素，有可能會(huì)由于地王樓盤(pán)的標(biāo)桿價(jià)格，其他樓盤(pán)在開(kāi)發(fā)及定價(jià)時(shí)會(huì)跟風(fēng)提價(jià)，或定位做高端樓盤(pán)。從這個(gè)角度而言，地王樓盤(pán)的定價(jià)從長(zhǎng)遠(yuǎn)趨勢(shì)來(lái)講會(huì)導(dǎo)致板塊內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格整體走高。

　　房?jī)r(jià)下行之時(shí)，困境之下，地王樓盤(pán)頻頻發(fā)出入市信號(hào)，同策咨詢(xún)研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，從當(dāng)前市場(chǎng)情況來(lái)看，這些地王項(xiàng)目入市有兩方面因素需考慮：

　　一方面是政策及股東方面的壓力，就是兩年內(nèi)必須動(dòng)工，動(dòng)工了的項(xiàng)目產(chǎn)生了財(cái)務(wù)成本，如果不進(jìn)行銷(xiāo)售回籠資金有可能導(dǎo)致企業(yè)資金面更為緊張，或者當(dāng)前企業(yè)資金面并不緊張，但是由于企業(yè)自身財(cái)務(wù)報(bào)表的要求，如果不進(jìn)行銷(xiāo)售，可能會(huì)引起股東不滿(mǎn)；另一方面，地王項(xiàng)目本身的開(kāi)發(fā)講究通過(guò)拉長(zhǎng)整個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期形式來(lái)實(shí)現(xiàn)整個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)價(jià)值，地王項(xiàng)目入市整體上海應(yīng)該把握好這個(gè)節(jié)奏。通過(guò)拉長(zhǎng)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期，一般來(lái)講，地王樓盤(pán)第一批少量推出保本甚至虧本銷(xiāo)售，后面幾批房源才是真正盈利的階段。從這個(gè)角度而言，通過(guò)拉長(zhǎng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期，土地本身的增值及房?jī)r(jià)的上漲均為地王后面幾批房源的入市銷(xiāo)售盈利奠定了基礎(chǔ)，一定程度上講，拉長(zhǎng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期之后，后面物業(yè)的銷(xiāo)售可以對(duì)沖前期物業(yè)虧損的狀況，總體上實(shí)現(xiàn)地王樓盤(pán)的盈利及開(kāi)發(fā)價(jià)值。

　　那么，淡市之下，這些天價(jià)豪宅地王項(xiàng)目能熱銷(xiāo)嗎？筆者認(rèn)為，當(dāng)前，從全國(guó)范圍內(nèi)政策變化情況來(lái)看，盡管樓市調(diào)控已經(jīng)呈現(xiàn)出定向?qū)捤苫蚓植糠潘傻嫩E象，地方政府頻發(fā)“微調(diào)”信號(hào)，但是，在經(jīng)濟(jì)增速預(yù)期放緩的市場(chǎng)背景下，中央層面關(guān)于調(diào)控的態(tài)度并未出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性松口，“去投資化”的政策仍將影響2012年豪宅市場(chǎng)的走勢(shì)。因此，在當(dāng)前市場(chǎng)情況下，天價(jià)豪宅成交方面會(huì)受到一定程度的影響，在已獲知的項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)價(jià)格信息對(duì)比中我們可知，不少地王樓盤(pán)、高檔樓盤(pán)房源均采取首批房源低價(jià)入市的策略，如果過(guò)高價(jià)格市場(chǎng)有可能難以接受。首批房源低價(jià)入市的策略有可能會(huì)吸引更多的投資客關(guān)注這些地王、天價(jià)樓盤(pán)，但是，天價(jià)豪宅的成交一般不是市場(chǎng)層面鋪天蓋地的推廣所致，這些樓盤(pán)的成交更多的企業(yè)或樓盤(pán)有針對(duì)性的“圈層營(yíng)銷(xiāo)”的結(jié)果。筆者認(rèn)為，既然天價(jià)豪宅項(xiàng)目準(zhǔn)備開(kāi)盤(pán)逆勢(shì)迎接市場(chǎng)的挑戰(zhàn)，應(yīng)該來(lái)說(shuō)，對(duì)于首批低價(jià)開(kāi)盤(pán)房源的客戶(hù)積累也做到心中有數(shù)，否則，如果只是開(kāi)盤(pán)沒(méi)有成交量，我們只能說(shuō)當(dāng)前入市只能作為一個(gè)市場(chǎng)炒作、一場(chǎng)口水戰(zhàn)，大家輿論的一個(gè)話(huà)題。

　　不過(guò)，地王樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)是不會(huì)放棄市場(chǎng)炒作這個(gè)機(jī)會(huì)的。從定價(jià)本身來(lái)看，已經(jīng)看得出來(lái)地王本身的爭(zhēng)議之處。一般來(lái)說(shuō)，這些地王樓盤(pán)也往往會(huì)選擇一棟或一個(gè)組團(tuán)房源作為樓盤(pán)中的“樓王”，標(biāo)高樓盤(pán)的最高價(jià)，筆者認(rèn)為，盡管這是一個(gè)定價(jià)策略，主要還是想通過(guò)“樓王”虛高的報(bào)價(jià)拉升這個(gè)地王項(xiàng)目的價(jià)格，至于這些“樓王”賣(mài)出去賣(mài)不出去都沒(méi)有關(guān)系，但是，地王樓盤(pán)從定價(jià)上還是利用了人們的眼球，以此炒作來(lái)影響整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的輿論。

　　張宏偉 觀(guān)點(diǎn)新媒體專(zhuān)欄作者