通過降價(jià)跑量方式回籠資金，以“現(xiàn)金為王”，然后謹(jǐn)慎拿地及時(shí)“換倉”，謀求下一輪的房地產(chǎn)市場發(fā)展機(jī)會將成為各大房企戰(zhàn)略布局的必然選擇。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) “兩會”定調(diào)明確未來市場預(yù)期，中央政府將2012年GDP增速目標(biāo)下調(diào)低于8%，足以說明中央針對房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控及整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)進(jìn)行結(jié)構(gòu)性調(diào)整而付出的代價(jià)已經(jīng)有了充分的心理準(zhǔn)備，中央不會因?yàn)槎唐趦?nèi)經(jīng)濟(jì)的增長而重啟房地產(chǎn)的救市措施。

　　3月14日，國務(wù)院總理溫家寶在十一屆全國人大五次會議記者會上也表示，合理的房價(jià)，應(yīng)該是使房價(jià)與居民的收入相適應(yīng)，房價(jià)與投入和合理的利潤相匹配。

　　當(dāng)所有關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控將逐漸“松綁”的主觀判斷，被總理的明確表態(tài)所幻滅后，房地產(chǎn)開發(fā)商將面臨怎樣的發(fā)展環(huán)境？開發(fā)商應(yīng)該如何破局？

　　當(dāng)前來講，不同類型企業(yè)的市場處境不一。對于高速周轉(zhuǎn)類型企業(yè)，它們通過攤薄單個(gè)項(xiàng)目利潤率，追求整體市場利潤總額的方式在過去一段時(shí)間“跑量”，基本上跑贏了當(dāng)前低迷樓市的大勢，這些企業(yè)銷售業(yè)績基本上處于市場領(lǐng)先地位；對于精品化房企，一般而言，精品化房企產(chǎn)品線定位較為單一，其短期內(nèi)辦法通過調(diào)整產(chǎn)品線、調(diào)整市場布局區(qū)域來實(shí)現(xiàn)公司業(yè)績的增長，這些企業(yè)面臨著進(jìn)退兩難的市場困境；還有一些轉(zhuǎn)型過程中的房企，如住宅類型房企轉(zhuǎn)投商業(yè)地產(chǎn)，地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)投醫(yī)藥、鐵礦石等行業(yè)，由于轉(zhuǎn)投業(yè)務(wù)短期內(nèi)沒有產(chǎn)生效益，地產(chǎn)板塊也面臨生存危機(jī)，這類企業(yè)也面臨著進(jìn)退兩難的市場困境。

　　開發(fā)商應(yīng)該如何破局？對于高周轉(zhuǎn)的企業(yè)來講，由于前期取得不錯(cuò)的市場業(yè)績，仍需堅(jiān)持當(dāng)前的市場策略。但是，利潤率逐漸走低成為這類企業(yè)發(fā)展的短板，因此，這些企業(yè)要想繼續(xù)以規(guī)模制勝，產(chǎn)品研發(fā)、生產(chǎn)等環(huán)節(jié)標(biāo)準(zhǔn)化走住宅產(chǎn)業(yè)化之路已成為必由之路，否則，在利潤率逐漸走低的市場背景下很難在未來由立足之地。

　　對于精品化類型房企來講，由于未來房地產(chǎn)市場“去投資化”的樓市調(diào)控政策應(yīng)該還會繼續(xù)從嚴(yán)執(zhí)行，樓市投資性、投機(jī)性需求在今年仍然不會有機(jī)可乘，高端物業(yè)市場在目前的環(huán)境中將如何破局？這些企業(yè)如何解困？筆者認(rèn)為，可把握以下幾點(diǎn)：

　　第一、“舍卒保車”保證市場策略長期執(zhí)行。

　　從2011年上海房地產(chǎn)市場精品化路線房企的布局策略也可以看出，它們沒有放棄公司的既有戰(zhàn)略。各個(gè)公司在區(qū)域市場戰(zhàn)略布局上“舍卒保車”，盡管上海區(qū)域內(nèi)多數(shù)項(xiàng)目銷售不良好，但是各個(gè)房企開始以個(gè)別項(xiàng)目（如華潤置地菁英苑、金地藝境、仁恒森蘭雅苑、龍湖酈城等樓盤在去年市場上通過降價(jià)或其他營銷手段發(fā)力，取得不錯(cuò)銷售業(yè)績）突圍市場，以此來保全公司在上海的整體布局的穩(wěn)定性，那些銷售暫時(shí)不好的項(xiàng)目則成為這些公司“防守類”產(chǎn)品，繼續(xù)博弈調(diào)控的周期及調(diào)控政策的時(shí)效性。

　　第二、從當(dāng)前市場效果來看，賣得好的項(xiàng)目基本上是降價(jià)有關(guān)的，因此，直接降價(jià)也將是項(xiàng)目破局的一個(gè)思路。

　　第三、降價(jià)本身不是目的，降價(jià)跑量回籠資金是為了抄底拿地，換倉謀求下一輪市場發(fā)展機(jī)會。

　　第四、將房產(chǎn)當(dāng)做金融產(chǎn)品設(shè)計(jì)，或以項(xiàng)目抵押融資，或以房地產(chǎn)信托形式進(jìn)行交易。

　　以房地產(chǎn)信托投資等形式購買豪宅其主要目的有兩個(gè)：買房實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)合理化配置，進(jìn)行資產(chǎn)保值增值，同時(shí)出售后可獲得增值收益，對于賣方而言，可以獲得現(xiàn)金流，緩解資金上的壓力；部分形式是基于“過橋融資”考慮，通過短期批量出售給公司，獲得現(xiàn)金流緩解公司財(cái)務(wù)上壓力，等待市場反彈后再將這些房源回購，買賣雙方再按照一點(diǎn)比例分配房產(chǎn)的增值收益，然后再將房產(chǎn)進(jìn)行出售的市場行為。2011年上海紫園以此種方式成交了36套單價(jià)10萬元/平方米豪宅別墅。

　　對于轉(zhuǎn)型過程中的房企來說，比如住宅地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的情況，決策者要充分考慮公司如何以住宅業(yè)務(wù)板塊與商業(yè)地產(chǎn)板塊并駕齊驅(qū)，“兩條腿”走路的方式規(guī)避不同板塊業(yè)務(wù)的投資風(fēng)險(xiǎn)。對于一個(gè)具體地產(chǎn)投資者來說，其整個(gè)企業(yè)體系內(nèi)部能否在自有的現(xiàn)金流結(jié)構(gòu)中實(shí)現(xiàn)投資住宅的資金與投資商業(yè)地產(chǎn)的資金互動，并且這兩者之間能夠?qū)崿F(xiàn)良好互補(bǔ)，這將成為投資者降低市場風(fēng)險(xiǎn)和實(shí)現(xiàn)可持續(xù)收益資金流的重要保證。對于正在處在轉(zhuǎn)型陣痛過程的房企來說，在這個(gè)時(shí)候一方面應(yīng)該適當(dāng)放慢腳步，另外一方面，積極需求新的融資渠道，通過融資或引入戰(zhàn)略合作伙伴盤活“兩條腿”走路的方式。如果融資渠道受阻，這個(gè)時(shí)候就應(yīng)該果斷地進(jìn)行戰(zhàn)略收縮了。

　　不過，總體來看，無論哪個(gè)類型的房企，在當(dāng)下，在土地市場流拍的市場環(huán)境下，開發(fā)企業(yè)通過降價(jià)跑量方式回籠資金，以“現(xiàn)金為王”，然后謹(jǐn)慎拿地及時(shí)“換倉”，謀求下一輪的房地產(chǎn)市場發(fā)展機(jī)會將成為各大房企戰(zhàn)略布局的必然選擇。

　　對于市場而言，當(dāng)前無論是哪個(gè)發(fā)展類型的房企，都應(yīng)該做好充足的策略調(diào)整的準(zhǔn)備，尤其是在持續(xù)調(diào)控的市場背景下，土地與資金這兩個(gè)要素中資金顯得更加重要，每個(gè)房企無論是通過項(xiàng)目銷售回籠資金，還是通過相關(guān)融資渠道獲得企業(yè)發(fā)展的資金，都應(yīng)該以有充分的準(zhǔn)備，以“現(xiàn)金為王”，同時(shí)把握好市場機(jī)會，進(jìn)行適度擴(kuò)張。

　　此時(shí)，土地價(jià)格往往是比較便宜，基本上可以底價(jià)成交，或者可以以更為低的價(jià)格拿到手。開發(fā)商如果擁有相對寬裕的資金來源，這個(gè)時(shí)候可以出手逆市拿地。從投資角度來說，此時(shí)作為生產(chǎn)要素的土地成本會降至最低，性價(jià)比較高的土地往往也會導(dǎo)致開發(fā)企業(yè)未來可以有相對不錯(cuò)的投資回報(bào)。如果開發(fā)企業(yè)可以實(shí)現(xiàn)這樣的“換倉”動作，無疑，無論對于哪個(gè)類型的房企，都將是其在房價(jià)“合理回歸”周期中房企破局之路。

　　張宏偉 觀點(diǎn)新媒體專欄作者