3月27日，創(chuàng)立八年的城市觀點論壇首次走進天津，觀點網(wǎng)作為論壇官方網(wǎng)站，將對會議進行獨家全程網(wǎng)絡圖文直播，敬請關(guān)注！

3月27日，創(chuàng)立八年的城市觀點論壇首次走進天津，住建部政策研究中心主任秦虹，國家發(fā)展和改革委員會經(jīng)濟形勢研究室主任王小廣，以及融創(chuàng)中國、萊蒙國際、福晟集團、金科地產(chǎn)等眾多開發(fā)企業(yè)將總裁出席會議。

　　此外，山東省文登市委常委、副市長曲波帶隊走進天津，還有一批金融、銀行嘉賓齊聚，共議“現(xiàn)在到未來房地產(chǎn)的改變”。

　　觀點網(wǎng)作為論壇官方網(wǎng)站，將對會議進行獨家全程網(wǎng)絡圖文直播，敬請關(guān)注！

　　進入專題：2012城市觀點論壇天津行

　　直播實錄：2012城市觀點論壇天津行（一）

　　直播實錄：2012城市觀點論壇天津行（二）

 

　　主持人：親愛的各位來賓：

　　大家早上好！

　　百年海河，地產(chǎn)力量展現(xiàn)--歡迎大家來到2012城市觀點論壇天津行現(xiàn)場。

　　城市觀點論壇依托于觀點新媒體創(chuàng)立并主辦的著名房地產(chǎn)年度盛會--博鰲房地產(chǎn)論壇。自2005年啟動以來，城市觀點論壇遍歷青島、南京、濟南、西安、三亞、大連、深圳、長沙、沈陽、呼和浩特、廣州、武漢、鄭州、哈爾濱、重慶、成都、福州、廈門、無錫、文登等全國眾多著名城市。而今，城市觀點論壇首次走進天津，匯聚京津冀乃至于全國范圍的房地產(chǎn)行業(yè)精英，探討形勢與政策，剖析現(xiàn)在與未來，思考2012年中國房地產(chǎn)更多改變之路。

　　無論是濱海新區(qū)的起飛還是海河百年的沉淀，天津現(xiàn)在作為北方最大的沿海開放之城，正積極建設成為北方新金融中心，擁有著無限美好的未來。天津的發(fā)展機遇，也吸引著一大批全國實力房企進入，與本土房企共同推動著新天津的城市建設及居住的改變。

　　因此，以尋找城市與地產(chǎn)的動力及創(chuàng)新思路為宗旨，城市觀點論壇選擇了天津。相信有著八載成功經(jīng)驗的城市觀點論壇，必然會在天津地產(chǎn)發(fā)展進程中留下濃墨重彩的一筆，激發(fā)最純粹的房地產(chǎn)思想火花。

　　今天，我們相約天津，尋找秩序與變化中的革新力量。眾人拾柴火焰高，我們有理由相信，天津房地產(chǎn)的未來絕對燦爛可期。

　　最后，請允許我代表本次論壇主辦方觀點新媒體、今晚報、今晚網(wǎng)，聯(lián)合主辦單位融創(chuàng)中國控股有限公司，年度品牌協(xié)辦單位萊蒙國際集團有限公司，年度戰(zhàn)略合作伙伴山東省文登市人民政府，戰(zhàn)略合作伙伴福晟集團，以及華譽景觀、蘭德咨詢、合富輝煌、深圳世聯(lián)、天津中原等歡迎各界朋友的到來！

　　【出席嘉賓介紹】

　　下面請允許我介紹一下今天到場的嘉賓，他們是：

　　◎住建部政策研究中心主任秦虹女士

　　◎國家行政學院決策咨詢部研究員王小廣先生

　　◎山東省文登市市委常委、文登市人民政府副市長曲波先生

　　◎今晚報社總編輯、副社長鮑國之先生

　　◎金科地產(chǎn)集團股份有限公司副總裁李戰(zhàn)洪先生

　　◎融創(chuàng)中國執(zhí)行董事、天津公司總經(jīng)理遲迅先生

　　◎天津海吉星投資發(fā)展有限公司董事總經(jīng)理、萊蒙國際天津公司總經(jīng)理呂剛先生

　　◎福晟集團董事、副總裁郭國強先生

　　◎天津南開允公集團總裁張偉力先生

　　◎天津京基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理張立海先生

　　◎河山資本創(chuàng)始人曹少山先生

　　◎金大地新能源（天津）集團有限公司副總經(jīng)理環(huán)渤海節(jié)能減排促進會副會長王保平先生

　　◎合富輝煌(中國)房地產(chǎn)顧問有限公司執(zhí)行總裁徐景宏先生

　　◎鼎創(chuàng)資本總裁白勇先生

　　◎易城中國副總裁尹寶軍先生

　　◎天津?qū)毎卜康禺a(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理唐暉先生

　　◎天津新華集團董事長張春靜女士

　　◎天津正信集團副總裁馮志華先生

　　◎天津正信集團副總裁李勝先生

　　◎今晚網(wǎng)主編田森先生

　　◎觀點新媒體出品人博鰲房地產(chǎn)論壇創(chuàng)始人陳詩濤女士

　　本次論壇獲得眾多天津、河北暨全國實力房地產(chǎn)企業(yè)的參與，我代表主辦方再一次感謝所有的嘉賓以及參與、支持2012城市觀點論壇天津行的朋友們。

　　主持人：下面讓我們以熱烈的歡聲歡迎今晚報社總編輯、副社長鮑國之先生致辭：

　　鮑國之：尊敬的各位來賓、各位企業(yè)界的朋友，各位專家大家上午好！

　　首先請允許我代表今晚報社、今晚網(wǎng)對出席今天論壇的各位朋友、各位嘉賓表示熱烈的歡迎和衷心的感謝！

　　在全國兩會剛剛閉幕，在國務院剛剛明確繼續(xù)房地產(chǎn)調(diào)控、促進房價合理回歸的背景下，今晚報、今晚網(wǎng)、觀點媒體聯(lián)合推出“2012城市觀點高峰論壇”，這是天津地產(chǎn)界在2012年迎來的一件大事。

　　天津房地產(chǎn)業(yè)近年來蓬勃發(fā)展，在當前國家對房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控的背景下，天津的房地產(chǎn)市場仍然表現(xiàn)出良好的發(fā)展勢頭。我們相信，在各位專家、學者、業(yè)內(nèi)精英通過對政策的解讀、對天津房地產(chǎn)市場的特征與趨勢的分析，一會滿足今天所有來賓所關(guān)注的焦點問題。

　　本次論壇的舉辦對天津的房地產(chǎn)業(yè)可謂是好雨知時節(jié)，相信各位嘉賓對政策的解讀，對天津房地產(chǎn)市場的分析，一定會讓與大家更為明晰今后的方向與市委市政府提出的調(diào)結(jié)構(gòu)、惠民生、上水平的指導方向的同時，能夠協(xié)調(diào)一致，促進天津房地產(chǎn)市場的發(fā)展。

　　天津房地產(chǎn)企業(yè)在過去的歷史中，向來與今晚報保持卓有成效的合作。今晚報作為天津發(fā)行量最大的報紙，已連續(xù)八年進入世界報業(yè)百強，連續(xù)八年被世界品牌實驗室憑為中國500最具價值品牌。去年“今晚報”三個字的價值品牌價值達52.79億元，與此同時今晚報創(chuàng)造22塊海外版，目前發(fā)行遍及世界五洲20個國家的幾十座城市，上周今晚報與臺灣的報紙合作創(chuàng)辦今晚報臺灣版，是大陸第一家進入島內(nèi)的發(fā)行報紙。

　　2009年我們的地產(chǎn)企業(yè)公布建房成本的系列報道受到廣大地產(chǎn)企業(yè)和消費者的好評，天津市委書記張高麗高度評價了今晚報的這組報道。這組報道為激活本市當時低迷的房地產(chǎn)市場，進而激活全國房地產(chǎn)市場發(fā)揮了重要作用。

　　今晚報將一如既往，用我們的市場公信力和影響力支持地產(chǎn)健康有序發(fā)展，為房地產(chǎn)老總為服好務，為廣大消費者服好務，也希望廣大嘉賓朋友們用好今晚報，預祝本次論壇圓滿成功，謝謝大家！

　　主持人：謝謝鮑國之先生。接下來，有請觀點新媒體出品人博鰲房地產(chǎn)論壇創(chuàng)始人陳詩濤（女士），為我們致辭。
陳詩濤：尊敬的各位領(lǐng)導、各位來賓：

　　上午好！

　　城市觀點論壇自2005年開始舉辦以來，八年以來走遍中國大江南北，今天是第一次走進房地產(chǎn)熱點城市---天津。

　　今天我們論壇的主題是“現(xiàn)在到未來房地產(chǎn)的改變”。其實從本次天津行論壇自開始組織，一直得到全國開發(fā)企業(yè)及本土企業(yè)的大力支持，從各方反饋的信息可以看到即使全國房地產(chǎn)處于一個審慎樂觀的形勢下而天津依然成為大家關(guān)注的焦點，我想大家至少可以看到天津房地產(chǎn)行業(yè)的未來充滿著巨大的希望。

　　觀點新媒體一直專注于房地產(chǎn)大行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，關(guān)注住房制度的頂層設計，關(guān)注每一個區(qū)域的成長與潛力，關(guān)注企業(yè)的戰(zhàn)略與發(fā)展，也關(guān)注房地產(chǎn)對于百姓民生的深刻影響。所以，我們請來秦虹、王小廣主任及曲市長及各企業(yè)金融嘉賓，他們將分別從經(jīng)濟的、制度的、企業(yè)的、土地各方面全解讀，為我們行業(yè)的改變及未來找到全新方向！

　　最后再次感謝一直支持我們的文登市政府、萊蒙國際、融創(chuàng)中國、福晟集團，感謝我們的聯(lián)合主辦今晚報，感謝出席論壇的所有企業(yè)來賓及媒體朋友。因為你們的支持，城市觀點論壇將繼續(xù)努力前行！

　　謝謝大家！

 　　主持人：非常感謝陳詩濤女士的精彩致辭，今天的嘉賓致辭就到這里，接下來進行論壇的正式議程。親愛的各位來賓、朋友們，2012城市觀點論壇天津行的議程主題是：現(xiàn)在到未來房地產(chǎn)的改變。

　　現(xiàn)在即將展開的演講環(huán)節(jié)。接下來以熱烈的掌聲有請第一位嘉賓，有請住建部政策研究中心主任秦虹女士，您的演講題目是“住房制度的頂層設計與統(tǒng)籌規(guī)劃”。

　　秦虹：大家上午好，我今天的題目叫“住房制度的頂層設計”住房問題大家都非常關(guān)心，特別是我們看到現(xiàn)在中國在城鎮(zhèn)化快速發(fā)展時期，我們看了一下國家統(tǒng)計局對外發(fā)布的第六次人口普查的數(shù)據(jù)，過去十年里面中國城鎮(zhèn)人口每年以2100萬人的速度增加。每年新增人口2100萬。這不僅要解決過去老居民住房升級改善，還要面對每年新增2000多萬的新增需求，所以說住房問題是非常復雜和重要。

　　　現(xiàn)在大家都在普遍說中國的住房缺少頂層設計，我想中國的住房制度到底有沒有頂層設計。如果過去大家思路不是清晰的話，我個人研究體會，從黨的十七大提出來，要努力讓全體人民實現(xiàn)“住有所居”的發(fā)展目標，我想“住有所居”就是中國住房制度的頂層設計。

　　大家想想我們住房發(fā)展，一定要有他的發(fā)展目標，我們考察世界各個國家在住房上顯然發(fā)展目標不同，比如說我們看到非常熟悉一個發(fā)展目標叫做“居者有其屋”，過去大家都在談，我們是不是應該實現(xiàn)居者有其屋？全世界有一個國家住房發(fā)展目標就是居者有其屋，它也是全世界住房自有率最高的國家，就是新加坡！新加坡的住房發(fā)展目標就是居者有其屋，新加坡政府采取的一系列措施也是實現(xiàn)了居者有其屋。新加坡90%的家庭住的是自己的房子。

　　那么對任何一個國家，任何一個城市來講，所有城市通過購買產(chǎn)權(quán)來實現(xiàn)居住問題顯然是非常困難的。新加坡政府為了實現(xiàn)居民居者有其屋呢？他們采取的辦法，就是高收入發(fā)展私人市場，買不起房子的居民怎么辦呢？政府提供政府租屋，讓國民購買這種租屋來解決居住問題。

　　我們在考察世界各個國家住房保障，世界上沒有“住房保障”這個詞，只有中國有。其他國家類似于我們的保障性住房叫什么呢？叫“公房”。世界上除了新加坡的公房是以購買產(chǎn)權(quán)來提供公房，其他絕大多數(shù)公房都是以出租的方式提供，滿足居民的居住需求。通過這點鼓勵居民購買產(chǎn)權(quán)，來解決居住問題。買不起政府的租屋是政府提供的，而且比較便宜。買租屋也有困難怎么辦？還有綜合公積金配套，政府的財政來給予貼息的貸款。

　　我們看美國住房發(fā)展目標是什么？我們研究一下美國的住房發(fā)展目標。美國的目標是要讓國民住上體面的住房，顯然公房、保障性住房是無法解決居民住上體面的住房的，怎么能夠讓居民住上體面的住房呢？唯有市場，唯有市場可以讓國民住上體面的住房。所以再看美國的公房在世界上的占比是最低的，只有2.4%。更多的政府保障手段是什么？是通過金融的支持，幫助那些需要解決住房問題的家庭，在市場上來解決住房問題，或買或租，比如說住房券，就是讓大家去市場上租房子，通過租房抵押貸款的擔保，通過金融手段讓國民在市場上買房子，通過金融手段發(fā)揮市場機制作用。

　　我們說任何國家的政策措施和發(fā)展目標應該是協(xié)調(diào)一致的。我認為中國現(xiàn)在提出來“住有所居”的設計是非常符合國情的。因為我們沒有新加坡的條件，新加坡整個國家其實就是一個城市，500萬人口，一個北京相當于四個新加坡，沒有城鄉(xiāng)之間和大中小城市之間人口的流動。買一套房子就是在這住在這工作，沒有人口流動。我們大量農(nóng)村成群像城市集中，還有中小城市向大城市流動，城市之間的人口流動非常頻繁，規(guī)模非常大。我們也沒有這個條件讓所有居民通過購買住房的方式來解決居住問題。

　　所以“住有所居”的制度含義是什么？我認為“住有所居”制度含義就是通過租賃和購買兩種方式來解決居住問題。“住有所居”就是中國的頂層設計，這是中央十七大確定的這是非常適合國情的。

　　下一步就是如何才能夠采取相關(guān)配套措施實現(xiàn)“住有所居”的配套發(fā)展目標，這是需要統(tǒng)籌規(guī)劃來實現(xiàn)的。我想可能要實現(xiàn)這樣的住有所居的發(fā)展目標，現(xiàn)在的一些政策制度正在努力的實現(xiàn)。我覺得以下三個方面需要大家值得關(guān)注的。

　　第一，如果通過實現(xiàn)住有所居的發(fā)展目標，我們的房地產(chǎn)政策，或者是住房的市場政策，就應該發(fā)生一些轉(zhuǎn)變，什么轉(zhuǎn)變呢？在過去我們看到2010年“國十條”出臺之前的房地產(chǎn)調(diào)控政策，我們看到這些調(diào)控政策更多注重的是房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟功能。大家看到從“國十條”以來到今天，我們所做的房地產(chǎn)調(diào)控政策實際上已經(jīng)發(fā)生了轉(zhuǎn)變，就是政策的重心已經(jīng)從注重經(jīng)濟功能轉(zhuǎn)向了注重社會功能。

　　我們看2010年之前的調(diào)控政策，也就是住房制度改革2010年之前的調(diào)控政策是什么呢？1998年住房制度改革的時候，住房制度改革重要的指導思想其中一條就是要發(fā)揮住宅業(yè)作為國民經(jīng)濟經(jīng)濟增長點的作用。

　　2003年到2007年對住房的政策主要是符合國民經(jīng)濟，防止從偏熱走向過熱的發(fā)展目標。后面主要是應對全球金融危機，也就是保增長的政策。我們無論是控制還是抑制。

　　過去所有的政策，實際上都是讓房地產(chǎn)業(yè)更多發(fā)揮經(jīng)濟作用，為什么？主要是房地產(chǎn)占國民經(jīng)濟中的比重比較大，影響比較寬，產(chǎn)業(yè)鏈非常長，所以要調(diào)控這樣的產(chǎn)業(yè)，要穩(wěn)定經(jīng)濟發(fā)展大局就要穩(wěn)定經(jīng)濟發(fā)展大局當中的重點產(chǎn)業(yè)。

　　比如說全國固定資產(chǎn)投資就是三分天下，50%的固定資產(chǎn)投資占比是制造業(yè)的，20%多一點是房地產(chǎn)投資，剩下20%多一點就是基礎設施投資。我們在出口、消費、投資這“三架馬車”拉動經(jīng)濟發(fā)展當中，投資起了舉足輕重的作用。而20%當中，房地產(chǎn)占了非常大的份額。我們過去對房地產(chǎn)政策的時候，更多看到是經(jīng)濟功能，通過經(jīng)濟功能影響和配合發(fā)展的大局。

　　我們看到這次房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，堅持的是什么？是政策方向不動搖，這個就是“兩手一起抓”：一手控制投資和投機性需求，控制房價的上漲。另一手就是滿足市場剛性需求。這個從“國十條”到現(xiàn)在一直在堅持。到今天剛剛結(jié)束兩會，政府工作報告上，總理仍然在強調(diào)這樣的工作方向不動搖。

　　這樣的政策和過去政策相比，發(fā)生了哪些轉(zhuǎn)變和新的變化？新的政策就是轉(zhuǎn)變了過去房地產(chǎn)功能，從經(jīng)濟功能更多轉(zhuǎn)向社會功能，就是提供居住產(chǎn)品和滿足社會需求。

　　現(xiàn)在我們看到中國的GDP的總量已經(jīng)非常的大，去年中國的GDP的總量是47萬億，一年新增GDP總量是7萬億什么概念？去年中國一年GDP增量相當于房改前一年的總量。也就是中國的經(jīng)濟總量已經(jīng)非常大，我們現(xiàn)在沒有必要再追求那么高的經(jīng)濟增長速度，我們現(xiàn)在已經(jīng)有條件使房地產(chǎn)業(yè)回歸到產(chǎn)業(yè)的本質(zhì)。本質(zhì)就是發(fā)展房地產(chǎn)市場，培育房地產(chǎn)市場，不是培育新的股市，不是培育新的投資品市場，發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)主要目的是通過市場配置資源，滿足豐富多樣的居住需求，本質(zhì)是提供居住產(chǎn)品而不是投資品。

　　所以我想這樣一個調(diào)控方向，現(xiàn)在說不動搖，大家是不是認為短期不動搖？長期是不是就動搖了？以我個人來看，我們改革開放30多年，在連續(xù)30多年高速增長情況下，這樣的調(diào)控方向可能會長期堅持。我們明確一點，今后控制投資和投機性需求，控制房價上漲這個政策是長期堅持，

　　我們政府提出要建好多保障性住房，現(xiàn)在有很多人批評，中國要發(fā)揮市場作用，市場要受到打壓了，房地產(chǎn)市場要被消滅了，這種認識也是不正確的。中國的住房靠什么？一定要靠以市場配置資源為主渠道，與政府提供保障相結(jié)合滿足市場需求。也就是今后我們?nèi)匀幻鎸Φ倪€有三億農(nóng)民要進城，還有中小城市的成長，還有向大城市集中的趨勢，我們?nèi)匀豢床荒芨淖兊内厔荨?/p>

　　在這種情況下，滿足城鎮(zhèn)的新增人口，大家也知道不僅僅是農(nóng)民進城，還有其他城市的人到大城市來。比如其他城市的人到天津來，也有可能不是天津的人在天津買房子，我們更多的一些城市成長，城市人口的集聚在增加。我們住房增加主要還是靠市場，這個機會一定是發(fā)展的，市場不是萎縮的，發(fā)展就是靠房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

　　我們說通過市場滿足豐富多樣的居住需求，改善剛性的需求，這些主要靠市場來解決。政府保障保什么？我認為住房保障主要保兩類人：第一類人是托底性的保障，就是有一部分家庭，由于就業(yè)的技能比較低，由于各種方面的原因一生都是低數(shù)下去，在市場很難轉(zhuǎn)變。第二類就是轉(zhuǎn)變過度性的住房需求，像大學生工作不穩(wěn)定，今年就業(yè)一年，明年可能就業(yè)換了，住房困難也很大。這個時候通過住房保障解決暫時性的住房困難和購房的積累能力，但是經(jīng)過了三五年之后，有了工作經(jīng)驗，工作也穩(wěn)定了，收入也逐步提高了，可以靠市場解決升級性的住房需求。

　　我們也看到政府的保障目標也是確定在“十二五”末的時候，到2015年的時候，中國的城鎮(zhèn)享受保障性比例占到總?cè)丝?0%。也就是說通過發(fā)展住房市場，在住房提供方面80%靠市場，20%靠政府保障，所以市場還是主要的，還是主渠道。這樣來看不能認為今后市場是萎縮的，我們認為今后發(fā)展空間還是比較大，關(guān)鍵是如何使這個市場更加健康發(fā)展。這是第二點大家需要注意的。

　　第三點：住有所居現(xiàn)在有很多政策還沒有跟上，我們十幾年的發(fā)展至今，市場膨脹非常的快，十年的市場價值量增長了十倍，我們房地產(chǎn)業(yè)數(shù)量也將近七八萬家的企業(yè)，每年房地產(chǎn)的開發(fā)投資五六萬億的增加，房地產(chǎn)銷售額也在六萬多億，這樣的數(shù)額非常大，十年增長了十倍。市場發(fā)展很快，但是我們房地產(chǎn)相適應的政策遠不完善。

　　我們在這樣一個情況下，建立長效機制，著眼于長遠，按照符合市場規(guī)律的要求，來制訂我們相應的一些制度建設，這個是非常關(guān)鍵的。

　　比如說大家都批評地方的土地財政，政府光讓降房價，地價不降房價怎么降？還有網(wǎng)友算了一下，北京是4800元一平米應該是合理的房價。但是我們想想，現(xiàn)在的樓面地價是多少？在北京都遠不止這個數(shù)字，你想那怎么能達到合理的房價呢？

　　怎么通過完善機制，來解決長期依賴土地的機制，這個需要建立長效的機制。大家知道房地產(chǎn)金融，房地產(chǎn)業(yè)當中一個是錢，一個是地，這兩個是非常關(guān)鍵的。錢的問題，大家看到世界各個國家在發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，資金來源就是三個部分組成：三分之一是銀行貸款；三分之一是公募資金；三分之一是私募資金。我們中國投資房地產(chǎn)私募是非常少，房地產(chǎn)資金仍然依靠銀行貸款間接融資這種方式。所以金融提出改革，如果錢的來源渠道不能夠有效得以解決的話，不得不讓房地產(chǎn)業(yè)自己承擔投資風險，不能夠建立投資渠道，使房地產(chǎn)風險和銀行風險有效隔離，這個行業(yè)就得不到健康發(fā)展。

　　我們房地產(chǎn)調(diào)控就是這個結(jié)果，由于房地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈對行業(yè)影響非常大，所以去年收緊金融政策使房地產(chǎn)業(yè)受到極大的影響。另外大家都說去年商業(yè)銀行特別不厚道，銀根收緊的時候，信貸萎縮的時候，首套房貸都提高了。去年調(diào)控政策影響了剛需，但是我不這樣認為。大家說為什么上浮10%才能拿到商業(yè)貸款，那個是商業(yè)銀行自己調(diào)的，那個是沒有額度，因為沒有貸款，因為有了額度才能把錢給你。

　　我們看到世界各個國家，關(guān)于對首次購房的全都由政策性金融制度支持。我們中國的政策性住房金融制度是什么？我們沒有建立起來，我們也不明確，這個是非常有必要的，不要讓初次置業(yè)的家庭依賴商業(yè)住房，而政策性住房是國家政策財政支持的，是能保護初次置業(yè)的購房需求。

　　我們還有房地產(chǎn)稅也是一個問題，也是長效機制的問題，我們金融機制建設空間還是非常大的，不僅如此，還有城市的產(chǎn)業(yè)的配置問題，不同大中小城市，不同城市之間的公共資源的配置問題，這些都影響到不同城市房地產(chǎn)市場變化。

　　像北京、上海過去十年每年新增常住人口60萬，而中小城市是以1%的比率出現(xiàn)人口流失，那就是人向上流動，向大城市流動，為什么向大城市集中流動，大城市占據(jù)更多的資源，到大城市才可以有更好的就業(yè)資源和公共服務。如果讓更多的城市享受大城市的資源配置的話，我想大城市緩解人口集中住房的壓力也會大大增加。

　　如果不改變這種格局，人口仍然向大城市集中，我們住房的壓力仍然會越來越大。所以說我們設計不能說沒有，“住有所居”通過租賃和購買兩種方式來解決居住問題，這個政策是明確的，深層的問題就是要統(tǒng)籌規(guī)劃配套改革，這里面需要做的工作還非常多。

　　我們可喜的看到，在頂層設計的制度安排下，我們房地產(chǎn)政策已經(jīng)出現(xiàn)了轉(zhuǎn)向，這兩個轉(zhuǎn)向從注重經(jīng)濟功能到注重社會功能，這樣今后長期堅持下去，不斷的完善長期制度建設，今后住房的市場發(fā)展會更健康，也能夠使廣大的老百姓住房發(fā)展過程當中得到更多的實惠。這是我今天關(guān)于住房設計談談個人的看法，僅供大家的參考，謝謝大家！

　　主持人：非常感謝，下面有請第二位演講嘉賓，融創(chuàng)中國執(zhí)行董事，天津公司總經(jīng)理遲迅先生。遲迅先生演講題目是“深耕天津，堅守高端精品戰(zhàn)略”。

　　遲迅：大家上午好，我想在2011年應該是中國房地產(chǎn)調(diào)控最嚴厲的一年，在這一年里面融創(chuàng)取得非常好的業(yè)績。整個融創(chuàng)中國是192個億的合約額排在全國第18名。融創(chuàng)天津公司是以80億的合約額，62.85億合約額排在天津市第一。

　　我們回顧2011年宏觀調(diào)控這么嚴厲的情況下，融創(chuàng)中國在2010年的時候，全集團合同額是80多個億。我們最受益一點，我們確實從集團上講，做了高端精品戰(zhàn)略。這個也讓我們在嚴厲市場情形下獲得非常好的業(yè)績。

　　今天和大家分享一下，天津融創(chuàng)公司的兩件事：一個是我們怎么理解高端精品，還有就是天津整體布局。

　　對于高端精品，首先還是開發(fā)商的態(tài)度和決心。其實很多開發(fā)商應該說在宏觀市場條件下，在整個行業(yè)未來發(fā)展情況下，可能還要選擇做高端精品。怎么做高端精品？

　　第一點，態(tài)度和決心非常的重要，首先開發(fā)商，特別是領(lǐng)導人要有這種態(tài)度。因為做產(chǎn)品，我們?nèi)趧?chuàng)認為最尊敬的開發(fā)商還是綠城。因為做高端精品首先從整個體系，包括對產(chǎn)品的苛求，這個是做高端精品最重要的。

　　第二點，在任何市場變化情況下，你的戰(zhàn)略不能變。之所以我們這么做，天津公司2011年獲得特別好的成績，整個天津市內(nèi)六區(qū)180平米以上的房子，融創(chuàng)占了天津市場的一半。而且去年單盤排名前十名的項目，融創(chuàng)奧城是第一，海逸是四名，我們?nèi)ツ暌还彩橇鶄€盤在售，有三個盤是開發(fā)時間比較長，剩下都是在四季度開盤，我們能夠得到認可，大家這些年天津的業(yè)主，包括多的同行能夠有信心感覺到，融創(chuàng)有能力做高端精品。

　　第二個如果做高端精品的話，一定就是要有好的外部資源。任何一個項目也是一樣，如果高端精品比本身自己做的產(chǎn)品更重要。大家想，在香港、美國，香港所有的高端房子不是在半山就是在海邊，在美國紐約也是一樣。如果是高端精品，唯一的外部資源是對項目最重要的要素。

　　現(xiàn)在融創(chuàng)在售的項目，我們海逸長州是在梅江區(qū)域，奧城是在奧城板塊，還有就是我們的星美御，這些都是在不同的區(qū)域，我們要理解高端客戶，這個特別重要的。

　　因為2003年在天津成立的時候，我們做時代奧城和海逸長州時候的，當時周邊還是四千的時候，我們都賣七千。我們當時就是高端精品項目，我們現(xiàn)在房子是賣兩萬多，當時是賣七千，所以當時我們一定是高端精品。

　　我們研究高端客戶的生活習慣、需求以及對功能的要求，這個我覺得是特別重要的，而且是不能拷貝的。應該說天津高端客戶、北京的高端客戶跟深圳的高端客戶有些東西是同質(zhì)的，有些東西是有差異的。

　　我們做的天津的海逸長州和時代奧城，實際上都是高端項目，但是我們在產(chǎn)品上有很大的差距，因為奧城這個項目，我們定位上還是城市的高級白領(lǐng)，海逸長州面向的還是私營業(yè)主。國家調(diào)控賺取的合理的利潤，在這種情況下怎么制訂產(chǎn)品標準，如果想做高端也是非常重要的。

　　另外最后一點就是好的物業(yè)服務，對于房地產(chǎn)來說，怎么來判斷價值？第一肯定是售價，當然更重要一點還是看后期物業(yè)管理。如果衡量公司的能力的話，其實最主要一點就是看公司開發(fā)的項目，未來二手房的價格。

　　對于融創(chuàng)天津公司來講，經(jīng)過這些年我們對整個城市的理解，包括對客戶的理解，包括團隊努力的去做，在2011年之前我們認為我們的產(chǎn)品標準，我們對土地的判斷，經(jīng)過這些年，我們在天津有很強的能力。

　　2012年我們也是想把物業(yè)管理納入到天津開發(fā)商的重點工作當中，同時也是把產(chǎn)品結(jié)合物業(yè)管理，客戶對產(chǎn)品的需求，包括對產(chǎn)品質(zhì)量的要求，我想這是天津下一步的重點工作。而且我想在未來的市場，高端項目一定在未來的升值空間特別大的，這個主要還是幾個事。

　　大家現(xiàn)在都特別關(guān)心政策，我們的判斷，第一是限購，今年肯定不會取消，不知道明年是不是取消，但是我們判斷未來一定是取消，但是取代限購的是什么？一個是高端房貸，還有一個就是房地產(chǎn)稅。

　　房地產(chǎn)稅怎么收，這也是一個特別難的事。中國的問題還是各個城市發(fā)展不均衡，整個市場發(fā)展不均衡。因為中國一線、二線、三線城市，如果拿黑龍江跟北京比，就像兩個國家一樣。我們說未來真的市場放量，高端的市場空間應該是特別大。

　　因為國家現(xiàn)在土地是50：50為保障房建設，特別是天津市執(zhí)行70、90政策，但是人的財富政策是增加的，好的房子未來一定是稀缺的。

　　下一點我說一下融創(chuàng)天津的布局，我們?nèi)趧?chuàng)重點做四個區(qū)域，天津、北京、蘇南地區(qū)、重慶。天津作為融創(chuàng)的大本營，我們上市以后要立足于天津，這個確實是2011年拿了三塊地，1月份在濱海新區(qū)海河教育園拿了土地，在三季度我們和保利合作，在海河邊拿的第二塊地，而且2011年我們也取得非常好的銷售業(yè)績。

　　對于怎么獲取土地，還是說幾點：第一點就是城市發(fā)展方向，你對城市的理解，你拿的是不是城市的主流發(fā)展方向。第二個就是區(qū)域的供求關(guān)系。第三就是城市周邊的成本。第四是不是符合公司的發(fā)展戰(zhàn)略。

　　結(jié)合這幾件事，我們在天津為什么拿這幾塊地。我們在上市之前拿到南開區(qū)的王府一號項目，我們當時拿那塊地的時候，天津很多媒體記者和開發(fā)商都知道，天津這些年土地市場供應中心城區(qū)的供應量僅在全市供應量的6%，而且這三年天津整個市內(nèi)六區(qū)外環(huán)線以內(nèi)的供應量的建筑面積700萬平米左右，而且這里面還有40%是公建。

　　而且到現(xiàn)在為止，天津整個純住宅用地而且在10萬平米以上規(guī)模的，只有王府一號一個項目。我們說這塊地周邊不會有土地出現(xiàn)，我指的是純住宅用地，而且又是核心地理位置，旁邊有三宮，而且旁邊又要做綠化，再有周邊道路都是重新整修，就是具備做高端精品的基本素質(zhì)，而且旁邊天大、南大、鞍山西道的產(chǎn)業(yè)。一個是居于市中心，還有就是對周邊的判斷。

　　我們上市之后，我們說天津的發(fā)展是“雙核戰(zhàn)略”，我們必須進濱海新區(qū)，我們了解濱海新區(qū)2010年的經(jīng)濟總量已經(jīng)超過浦東，2011年大家知道天津GDP增長是16%，重慶是16.5%，濱海新區(qū)的增長是23%。濱海新區(qū)增長占天津的將近60%。所以我們覺得說，目前限購對濱海新區(qū)的房地產(chǎn)市場有一定的影響，但是我們想如果在天津立足的話，濱海新區(qū)一定是一個方向，所以我們在1月份拿的濱海新區(qū)，拿的北塘的項目也是去年8月份開盤了。

　　我們?yōu)槭裁催x擇北塘？老天津人說北塘在天津也不是特別好的地區(qū)。因為第一北塘資源特別好，有高爾夫球場、水庫、大海，那邊就是開發(fā)區(qū)。那個在旅游區(qū)、東疆港給包圍住了，大概有500萬平米的供應量，這里面有300多萬是城市配套項目，而且可以作為核心內(nèi)容。

　　這里面最重要的一點，我們當時對濱海新區(qū)研究的話，濱海新區(qū)提出“十大戰(zhàn)役”，只有北塘是地方親自招的，而且也是這幾年成熟最快的。

　　我們覺得未來北塘的潛力是最大的，我們?yōu)槭裁催M濱海新區(qū)，第二為什么選擇北塘這個區(qū)域。我們還拿了中央學府這個項目，我們也知道在天津城市中心拿地，但是天津城市中心不出地，所以我們還要有整個的布局。選擇海河教育園呢，天津大道修通是連接天津和濱海新區(qū)最重要的一條道路，而且海河教育園已經(jīng)獨立了，應該說天津以前市內(nèi)六區(qū)，海河教園又是一個區(qū)域，應該差不多形成七區(qū)。海河教園是天津政府，也是黃興國市長親自抓的項目。海河教園區(qū)域未來升值潛力特別大，包括未來的天大、南大定的國家級的會展中心投資了170個億，在天津大道旁邊馬上開工，我們覺得這個區(qū)域特別的好。

　　還有去年3季度，我們跟保利合作，在去年整個一年天津城市中心，一共供應了最大三塊地，一塊是棉一，被萬達拿走的，第三季度就是跟保利一起拿的。在布局上主要還是對天津公司的理解，我們主要還是占據(jù)城市中心，因為我們覺得我們有高端精品的品牌優(yōu)勢，另外我們進入濱海新區(qū)，我們要在海河教育園發(fā)展。

　　今天因為時間的關(guān)系，主要還是跟大家溝通這兩件事，希望大家更了解融創(chuàng)，也希望大家有機會，我們再進行深入的交流謝謝大家！

　　主持人：非常感謝遲迅先生的精彩演講，下面有請?zhí)旖虻谌龍龅难葜v嘉賓。有請?zhí)旖蚝＜峭顿Y發(fā)展有限公司董事總經(jīng)理，萊蒙國際天津公司總經(jīng)理呂剛先生，呂剛先生演講題目是“產(chǎn)業(yè)綜合體的天津?qū)嵺`”。

　　呂剛：天津有幸參加這個活動，非常感謝主辦方、今晚報、今晚網(wǎng)、融創(chuàng)中國。在此我想就萊蒙國際在靜海的實踐和大家分享一下綜合體方面的分享。

　　隨著我國城市化增長不斷提高，提高土地利用效率，集約開發(fā)水平成為必然。城鎮(zhèn)人口的快速增加，必將對城市即有的功能和就業(yè)需求提出更高的功能，同時也對城市公共資源使用效率提出了挑戰(zhàn)。由此，以可復制性的品牌開發(fā)和產(chǎn)業(yè)拉動為代表的多元化、復合型開發(fā)模式應運而生。

　　萊蒙國際在十年的探索當中，我們在品牌復制方面取得較大的成功，我們在長三角、珠三角打造萊蒙城、萊蒙都會、萊蒙商業(yè)中心的城市綜合品牌，我們以深圳水榭花都為代表的水榭系列的高端品牌，以及我們以天虹商場為主的品牌，都取得不錯的效果。

　　我們對配置提出更高層次的需求，隨著城市向外延展以及立體交通完善，多業(yè)態(tài)，能夠提供一條龍服務的高度復合型綜合體開始出現(xiàn)，其突出重點就是把產(chǎn)業(yè)資源聚集在具有多物業(yè)形態(tài)的綜合體當中發(fā)揮作用，創(chuàng)造推動城市發(fā)展和產(chǎn)業(yè)整合創(chuàng)新的推動力，在這方面萊蒙也進行了獨特的具有差異化的探索。我們選擇了以完整的物流產(chǎn)業(yè)鏈為中心，以完善配套產(chǎn)業(yè)服務為支撐，以完備的配套生活為保障，能夠?qū)崿F(xiàn)產(chǎn)業(yè)自我聚集、自我保障的發(fā)展模式。

　　結(jié)合在多地的復制和轉(zhuǎn)型成功經(jīng)驗，萊蒙國際經(jīng)過兩年多的調(diào)研分析，認為在環(huán)渤海，尤其是京津地區(qū)具備非常好的物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展基礎。無論是交通，還是政府的執(zhí)政水平，以及國際化視野，包括人口的密集程度、城市化的發(fā)育程度等等，都為農(nóng)產(chǎn)品物流發(fā)展提供得天獨厚的條件。

　　尤其是選址的靜海，一方面通過的體系，可以快速通達天津、北京、河北的主要城市，并輻射山東和內(nèi)蒙區(qū)域。另一方依托良好的交通體系，在天津產(chǎn)業(yè)布局當中，靜海也由過去的工業(yè)和制造業(yè)的物流中心逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)樯藤Q(mào)流通中心，我們也得到了當?shù)卣姸嗟挠欣麠l件，為聯(lián)合我們合作伙伴提供了便捷的基礎。

　　我們實踐當中把握幾個關(guān)鍵環(huán)節(jié)：第一個就是運作團隊，首先我們在全國范圍內(nèi)尋找管理經(jīng)驗豐富的合作伙伴，最終我們選擇了國內(nèi)的深圳農(nóng)產(chǎn)品有限公司和法國農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場。這兩家公司當中，深農(nóng)是我們國內(nèi)最大的農(nóng)產(chǎn)品流通商，也是國內(nèi)唯一一家上市的農(nóng)產(chǎn)品上市公司，在全國20個多中城市擁有一級批發(fā)市場。根據(jù)全球的調(diào)查，我們也選擇了，他們代表了技術(shù)、設施最先進，標準監(jiān)控手段都是最先進的。這兩個戰(zhàn)略伙伴的引入，將使靜海物流園項目快速實現(xiàn)高起點。這將快速實現(xiàn)快速物流水平，促進農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)物流和消費，向綠色、健康、安全、環(huán)保的根本提升。

　　第二個方面也在開發(fā)模式上在政府的指導下統(tǒng)一規(guī)劃，在政府的指導下市場化運作、籌集建設資金，并分期開發(fā)，在政府的幫助下開展全球招商，在政府的監(jiān)督下，實施國際化、專業(yè)化的運營管理。

　　開發(fā)模式的策略主要在于還是招商中心、商務配套設施。以招商龍頭企業(yè)，將自持物流交易業(yè)態(tài)和商務酒店同期分步規(guī)劃。短期通過可銷售的產(chǎn)品，通過自持產(chǎn)品的經(jīng)營實現(xiàn)長效機制。

　　在規(guī)劃方面，與天津市以及靜?？h政府的規(guī)劃同步構(gòu)想，瞄準區(qū)域轉(zhuǎn)型升級的契機，站在城市的戰(zhàn)略高度進行項目定位。本項目定位于建設及蔬菜、鮮果水產(chǎn)品、肉類、糧油、副食品等農(nóng)產(chǎn)品一級批發(fā)交易、電子結(jié)算、電子商務、檢驗檢疫、創(chuàng)新創(chuàng)意實驗室等農(nóng)產(chǎn)品供應鏈服務的一體化大型綜合現(xiàn)代農(nóng)產(chǎn)品物流交易平臺，以商業(yè)居住、辦公酒店、餐飲、娛樂休閑多種復合功能協(xié)同。靜海項目園總共18平方公里，我們項目占地4平方公里，主要形成雙驅(qū)動的模式，以緊抓農(nóng)業(yè)為主題，形成服務業(yè)、商業(yè)、餐飲美食、娛樂休閑等全面復合發(fā)展。

　　我們的綠色物流區(qū)招商先行、只租不售，物流業(yè)態(tài)占比超過55%，其他綜合配套業(yè)態(tài)功能不超過45%，尤其在建筑規(guī)劃建設方面，我們充分借鑒并融合了法國開放式街區(qū)的建設形態(tài)，力求構(gòu)建一個具有深化內(nèi)涵和功能完備的新城。

　　經(jīng)過兩年的緊張籌備和建設，目前項目已初具規(guī)模，啟動區(qū)一期將于2013年建成并試運行，2020年整個項目建成園區(qū)成為一個容納8萬到10萬的新城，預計年銷售額1500億元，近1萬家商家進駐園區(qū)，每天進出車輛達4萬輛以上。通過園區(qū)達到示范帶動作用，使項目具備現(xiàn)代經(jīng)濟和服務經(jīng)濟、商業(yè)經(jīng)濟三大功能商務商貿(mào)區(qū)，多層次的業(yè)態(tài)共生可以形成自我生長多形態(tài)，人們在園區(qū)內(nèi)可以解決工作、生活、娛樂、學習，可以形成名副其實的活力新城、富裕興城、宜居新城、生態(tài)新城，我們希望通過中法兩國的合作，借鑒彼此經(jīng)驗，充分整合資源，通過本項目的發(fā)展帶動產(chǎn)業(yè)投資、基礎設施建設、產(chǎn)業(yè)聯(lián)動、就業(yè)、文化、城市形象等方面的大發(fā)展，通過產(chǎn)業(yè)聚合，帶來大量的就業(yè)，推動城市的可持續(xù)發(fā)展。使區(qū)域最終成為規(guī)?；⒍际谢?、多元化、便捷的新城市發(fā)展范圍。

　　創(chuàng)新是企業(yè)的生命，我們將會以創(chuàng)新務實的工作態(tài)度，做好園區(qū)的規(guī)劃、策劃、功能建設、經(jīng)營管理，為靜?？h、為天津市的經(jīng)濟發(fā)展作出新的更大的貢獻，謝謝各位！

　　主持人：接下來有請第四位演講嘉賓，山東省文登市市委常委、副市長曲波先生，曹先生演講題目是：搶抓藍色機遇 關(guān)注區(qū)域龍頭 共建濱海新城。

　　曲波：尊敬的各位領(lǐng)導、各位來賓，女士們、先生們：

　　大家上午好！十分高興與各位相會在美麗的天津。希望通過此次論壇，開啟我們更深層次的交流與合作。

　　今天論壇的主題是“現(xiàn)在到未來，房地產(chǎn)的改變”，在當前國家政策的調(diào)整下，方向決定未來，開發(fā)企業(yè)要重視現(xiàn)在，順應形勢，積極地進行轉(zhuǎn)型，積極地進行改變，才能在未來取得長遠發(fā)展。首先，要轉(zhuǎn)變投資方向，全面布局，從重點關(guān)注一二線城市到關(guān)注三四線城市，特別是關(guān)注三四線城市中的區(qū)域龍頭、優(yōu)質(zhì)城市。部分大型房企09年就開始布局，并在去年低迷的市場中脫穎而出，保持較快地增長。從整體市場形勢來看，目前一二線城市地產(chǎn)市場整體壓力偏大，而文登房地產(chǎn)市場尚未形成泡沫， 隨著城市化進程加快，基礎設施和城市功能配套的逐步完善，住宅本身內(nèi)在價值的不斷上升，本地剛需以及外來購買需求的上升，保證了房價與銷量穩(wěn)健提升。2011年，文登市成交商品房套數(shù)、成交面積、成交金額，同比分別增長10%、6.7%和32%。全市商品房平均房價4110元，房價年增長率一直保持在10%左右。從國家發(fā)展戰(zhàn)略來看，從深圳特區(qū)、浦東新區(qū)，再到濱海新區(qū)，都是進入國家建設戰(zhàn)略重點后才促進了經(jīng)濟的快速發(fā)展。而在國務院批復的《山東半島藍色經(jīng)濟區(qū)發(fā)展規(guī)劃》中，文登被確定為山東省重點建設的三大海洋經(jīng)濟新區(qū)之一，成為國家戰(zhàn)略的重要組成部分。從資金投資回報來看，文登地價相對很低，土地市場競爭程度較小，城市發(fā)展空間較大，房價還處于價值洼地，未來還有足夠大的利潤空間和上漲幅度。同時占用的資金較少，城市本身購買力很強，銷售和資金的周轉(zhuǎn)速度很快，保證了較高的利潤率。所以無論是對于全國性發(fā)展的大開發(fā)商，還是在行業(yè)整合中尋求生存空間的中小開發(fā)商，都具有很大的機會。

　　其次，開發(fā)企業(yè)要改變產(chǎn)品業(yè)態(tài)，從單一住宅開發(fā)轉(zhuǎn)向養(yǎng)生地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等多形式的開發(fā)業(yè)態(tài)。一個城市只有包括了住宅地產(chǎn)、養(yǎng)生地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)等多樣產(chǎn)品業(yè)態(tài)，才是一個健康的地產(chǎn)市場，才是一個有活力的地產(chǎn)市場。目前已進入文登的大中型開發(fā)商，如華夏幸福基業(yè)、海爾地產(chǎn)、卓達集團、天山集團、光耀地產(chǎn)、中國寶安等公司，開發(fā)建設了多種產(chǎn)品，帶動文登房地產(chǎn)業(yè)態(tài)百花齊放，協(xié)調(diào)發(fā)展。

　　下面我簡單介紹一下文登市的基本情況：

　　文登市地處膠東半島東部，是一座最適合人類居住的海濱城市、生態(tài)城市、旅游城市，是中國著名的長壽之鄉(xiāng)、溫泉之都和道教圣地。2011年財政收入26.8億元，綜合經(jīng)濟實力居全國百強縣第14位。

　　文登歷史悠久，人文薈萃。文登因秦始皇東巡至此，召集文人登山而得名，已有1400多年建置史，是膠東半島少數(shù)千年古縣之一。深厚的文化底蘊，孕育出了獨具特色的士學文化、道教文化、李龍文化、紅色文化，久享“文登學”的美譽，是山東歷史文化名城。士學文化燦爛輝煌，隋唐以來有100多名進士榮登金榜。道教文化源遠流長，王重陽率全真七子在此創(chuàng)建了道教全真派。李龍文化聲名遠揚，禿尾巴李龍王的傳說被列為國家級非物質(zhì)文化遺產(chǎn)。紅色文化影響深遠，締造了四個軍，走出了120多位文登籍將軍。

　　文登依山傍海，氣候宜人。是中國優(yōu)秀旅游城市、國家環(huán)保模范城市、國家園林城市。國家森林公園、國家級自然保護區(qū)昆崳山，被譽為“海上仙山之祖”；中國道教全真派發(fā)祥地圣經(jīng)山天然老子石像栩栩如生，《太上老子道德經(jīng)》摩崖石刻被列為全國重點文物保護單位；省級森林公園天福山是天然綠色氧吧；李龍故里回龍山有270多年的廟會史。擁有156公里的海岸線，12公里長的天然沙灘海水浴場、綿延數(shù)十里的萬畝松林。五處高品質(zhì)天然溫泉構(gòu)筑成中國“溫泉之都”，已建成天沐、湯泊兩個五星級溫泉度假村，均被評為國家4A級景區(qū)，海爾國際溫泉旅游小鎮(zhèn)已開工建設。

　　文登區(qū)位優(yōu)越，交通發(fā)達。位于青島、煙臺、威海三市中心，陸?？战煌ㄔO施完備，高速公路、濟威鐵路、開放港口、國際機場一應俱全，2小時車程內(nèi)有5個國家一類開放港口、3個國際機場。威海國際機場就在文登境內(nèi)，距城區(qū)15公里，已開通韓國、俄羅斯等20多條國內(nèi)外航線。正在建設的青煙威城際輕軌2014年通車，30萬噸級南海新港已部分投入使用，疏港鐵路已啟動建設。是中國北方唯一擁有海陸空立體交通體系的縣級城市。

　　文登產(chǎn)業(yè)發(fā)展載體完善。經(jīng)濟開發(fā)區(qū)建設面積40平方公里，進駐企業(yè)總數(shù)達到500多家，躋身山東省級開發(fā)區(qū)前四強，被聯(lián)合國工業(yè)發(fā)展組織確定為國際項目示范園區(qū)；城市文化商務區(qū)建設面積34平方公里，重點打造文化教育、金融商貿(mào)、綜合服務、生活居住、生態(tài)休閑五大組團，被確定為山東省發(fā)展服務業(yè)重點城區(qū)；南海新區(qū)是省級工業(yè)園和高新區(qū)，規(guī)劃控制面積160平方公里，規(guī)劃建設面積90平方公里，已完成基礎設施投入50多億元，“十通一平”基本到位，南海新港即將竣工，已進駐15家世界或中國500強企業(yè)及上市公司，90多個投資過億元的藍色產(chǎn)業(yè)項目落地開工。

　　山東半島藍色經(jīng)濟區(qū)建設上升為國家發(fā)展戰(zhàn)略，給文登提供了難得的發(fā)展機遇，也為各界有識之士提供了廣闊的投資平臺和良好的盈利空間。我們愿以最真摯的感情、最優(yōu)良的環(huán)境、最完善的服務，讓廣大投資者得到最豐厚的回報。歡迎大家到文登考察指導、休閑度假、投資興業(yè)！

　　最后，祝各位來賓身體健康、工作順利、闔家幸福！謝謝大家。

　　主持人：接下來有請第五位演講嘉賓河山資本創(chuàng)始人曹少山先生，曹先生演講題目是：私募地產(chǎn)基金的投資選擇。

　　曹少山：感謝主辦方給我這個機會和大家交流。每次論壇基本上模式差不多，聽眾大部分是開發(fā)商，演講者主要來自于三個方面，有政府政策制訂部門，有一批開發(fā)商的代表，最近一兩年的現(xiàn)象，就是我這樣的人也在論壇發(fā)表想法。因為地產(chǎn)金融是這一兩年媒體、開發(fā)商特別吸引眼球的區(qū)域。

　　總體來講，中國地產(chǎn)金融道路還是非?？部赖?。我看公募REITS談了很多年，但是只看樓梯響，不見人下來。私募去年報導非常多，但是無論從規(guī)模，還是從行業(yè)的實質(zhì)影響力來看，現(xiàn)在還非常有限。原因就是因為中國傳統(tǒng)的銀行一家獨大的整體經(jīng)營格局，包括咱們國家對金融行業(yè)的高度管制，這種體制的慣性非常強大，這就造成任何一種金融的創(chuàng)新，不管是公募還是私募，依賴外部大環(huán)境還是那么良好，在我本人看來都是比較惡劣的。

　　但是我們看地產(chǎn)基金創(chuàng)新模式，模式本身還是有很強的經(jīng)濟邏輯和社會意義。所以還是展現(xiàn)出非常頑強的生命力。中國的很多事情都是這樣，創(chuàng)新實踐要走在政府管制之前，包括民間借貸這個事。雖然按照中國的法律，非法集資最高可以致死的懲罰，但是依然方興未艾?，F(xiàn)在已經(jīng)到了倒逼民間資本形態(tài)，到底怎么出臺這個問題的時候。

　　有合理的經(jīng)濟邏輯和社會意義的金融創(chuàng)新，最終一定會找到這個社會上的立足點，符合潮流的東西最終是會成功的。

　　關(guān)于地產(chǎn)基金的性質(zhì)、定位，包括跟開發(fā)商做的有限合伙形勢，跟自己項目的融資醒目有什么差異，這些東西在過去兩年當中，在不同的場合，無論是采訪還是論壇當中已經(jīng)講了很多了。今天主要還是分享一下，我們作為地產(chǎn)基金管理人，作為獨立的資產(chǎn)管理人，究竟在運作當中我們自己面臨的選擇，以及選擇當中的判斷以及基本的思路。

　　我見過很多領(lǐng)域的同行，很多私募基金人，尤其中國有一個特征，除了自己比較專注的領(lǐng)域之外，基本上對于領(lǐng)域之外的東西知道的不是很多，他可以把自己領(lǐng)域做的特別專注，對外的東西也不是很感興趣。

　　我覺得閉門造車的投資人，雖然專注某個領(lǐng)域，但是也可能犯一些錯誤。我覺得不管是地產(chǎn)還是IT，一定是要眼觀六路，耳聽八方，就是要對外部信息觸角非常廣，必須做到行業(yè)內(nèi)沒有不知道的信息。

　　做中國的地產(chǎn)首先要跳出中國看整個行業(yè)，我們做這個行業(yè)都是依賴大環(huán)境的判斷，然后才能形成我們微觀的決策。下面我分享幾個我們對中國地產(chǎn)行業(yè)比較基本的趨勢性的判斷，這些判斷決定了到底該做什么，不該做什么。

　　中國房地產(chǎn)行業(yè)當前經(jīng)歷的調(diào)整，我也在不同的場合講，這不是一次經(jīng)濟周期的調(diào)整，而是行業(yè)格局的調(diào)整。行業(yè)的周期性的調(diào)整，就好像是四季的變化，冬去春又來，春暖花又開。

　　經(jīng)濟的結(jié)構(gòu)調(diào)整又好像經(jīng)濟變暖的趨勢，今年站在北極冰川上，明年回來的時候這塊冰肯定不再了，這個就是結(jié)構(gòu)性調(diào)整。

　　引對周期性的調(diào)整需要的是耐心，但是應對結(jié)構(gòu)性的調(diào)整必須調(diào)整你的商業(yè)模式，必須尋找和把握在變化中的游戲規(guī)則。

　　為什么說不是周期性調(diào)整，我說幾個基本的判斷和分析。

　　第一，我認為全球的資金流，過去十年當中是大量從發(fā)達國家流向新興經(jīng)濟體，在今后一段時間內(nèi)，比較大的可能性會出現(xiàn)一個逆轉(zhuǎn)，導致過去十年以金磚四國為代表的新興經(jīng)濟市場泡沫逐步釋放甚至破滅。

　　第二，中國進一步改革，但是改革紅利的釋放紅有相當?shù)臏?。中國?jīng)濟改革的重點方向之一是鼓勵實體經(jīng)濟的發(fā)展，打破了壟斷，推行新一輪的國退民進，這些改變可以有效引導民間資本進入房地產(chǎn)以外的實體投資領(lǐng)域，對房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生釜底抽薪的作用。

　　保障房作用會作用于兩端，一端是需求方，一端是供應端。只要這個東西出來，不斷是供給端還是需求端，最終回把20%的商品房市場分流出去。短期內(nèi)我覺得過去幾年透支比較嚴重的商品房需求，可能需要回吐，累積庫存需要消化。

　　在中短期房地產(chǎn)下行趨勢不會改變，市場還沒有觸底。那么新穎的業(yè)務模式多數(shù)著眼于不動產(chǎn)的運營增值和產(chǎn)業(yè)的升級結(jié)合。但是在中國的中短期，由于中國金融體系包括REITS的資本市場還不能提供足夠的創(chuàng)新來支持整個行業(yè)。這是我的基本判斷。

　　這些趨勢性的變化會出現(xiàn)什么樣的結(jié)果呢？第一中國房地產(chǎn)財務回報率一定會回報整個行業(yè)的相對平均的水平，從全社會資產(chǎn)配置來說，房地產(chǎn)會從原來超配的資產(chǎn)變成標配的資產(chǎn)，短期內(nèi)甚至是低配的資產(chǎn)，再也不會像以前那么一枝獨秀了。

　　第二個觀點我和秦主任觀點有一點沖突，觀點論壇嘛，思想要交鋒。商品房市場整體規(guī)模我判斷比歷史說高位上來所有一定的萎縮。保障房分流了一塊，另外投機、投資需求會被壓制。另外很大一部分開發(fā)商會主動或者被動退出這個市場，存活下來的開發(fā)商集中度的提高，市場份額的通過，是通過稀釋或者蠶食沒有退出的開發(fā)商的份額。

　　我們作為地產(chǎn)基金要面臨一個選擇，其實就是做什么，跟誰做，還有怎么做的問題。在一個行業(yè)結(jié)構(gòu)格局發(fā)生大的變化的前提下，我覺得我可能還不一定馬上看的清楚應該做什么。但是我很清楚我不應該做什么，我不應該做的就是，越是過去特別成功的盈利模式，就是現(xiàn)在要回避的東西，因為它們會首當其沖受到行業(yè)格局的變化調(diào)整帶來的沖擊?；蛘?/p>

　　我可以告訴大家我們做的事情，以及不太愿意做的事情，比較主流的就是“招拍掛”，爭取可以從銀行貸點錢來拿地蓋房，而且在四個環(huán)節(jié)當中都沒有太多名堂的項目，我們都不會做。我們做財務投資人最關(guān)心就是成本售價比，對房地產(chǎn)來說住宅類開發(fā)項目就是地價和最終的售價。

　　第二有沒有內(nèi)在的經(jīng)營杠桿或者嫁接外部金融杠桿的可能。

　　第三能否順利的，比較高確定性的退出。

　　在現(xiàn)在中國房地產(chǎn)目前情況下，100個項目當中，估計有80個項目在成本收入比是無法滿足私募地產(chǎn)基金的需求。因為地方政府都變的很聰明，地價上不會讓你占很大的便宜。

　　一半以上項目是沒有金融杠桿，你同銀行根本貸不到錢，你前期投入大的，錢不能馬上下來，這是財務投入非常敏感的。如果大家有一些金融常識，這個前期投入和資金使用率都是非常敏感的。幾乎90%的項目都面臨著退出去化的不確定性。

　　現(xiàn)在這個情況下，能夠符合私募地產(chǎn)資金主流開發(fā)類項目現(xiàn)在是非常稀缺的。是不是在這種市場條件下，我們私募基金就什么也不用干了呢？其實不是，其實每一次行業(yè)的調(diào)整都會孕育新的商機，一些新的行業(yè)新秀。

　　中國過去十年創(chuàng)造的萬科、龍湖、萬達這些巨無霸的開發(fā)商，我認為今后十年不會再出這樣的企業(yè)了，因為市場缺乏這樣的土壤養(yǎng)分。但是在物業(yè)的運營這種輕資產(chǎn)的模式上，在地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，比如說呂總介紹的農(nóng)產(chǎn)品的物流園，這些模式會有很多的創(chuàng)新，也會出現(xiàn)一些新的行業(yè)領(lǐng)袖。

　　我原來只知道蓋房子，也不用太擔心房子，自己就能賣出去的，這樣的開發(fā)商對私募基金是沒有什么價值的。開發(fā)商必須深度挖掘物業(yè)經(jīng)營的價值，需要創(chuàng)造現(xiàn)在主流市場之外新的需求。其實私募地產(chǎn)基金就是廣義的私募股權(quán)基金的分支，它的發(fā)展和生存邏輯不會脫離任何一個私募基金發(fā)展成功的普遍規(guī)律。首先私募基金總是站在行業(yè)投資前沿的領(lǐng)域，他會和主流資本有區(qū)別，地產(chǎn)行業(yè)主流資本一定還是銀行加上信托，這個是今后十年依然占到八成以上，這個格局一時半會改變不了。

　　所以我們地產(chǎn)基金不會搶銀行的生意，不會搶信托的生意，我們也搶不了，因為我們資金成本太高了。像用高利貸去放貸，這些都是短期的，內(nèi)在非常虛弱，長期來說這種地產(chǎn)基金沒有存在的價值。

　　第二所有私募資金成功之道，都在于用眼光發(fā)覺獨特的商機和業(yè)務模式，并且創(chuàng)造高額的利潤。地產(chǎn)基金就是地產(chǎn)里面的風投和PE。在風投領(lǐng)域我們做得很早，會承擔更高的風險，在PE我們更關(guān)心如何通過現(xiàn)金流嫁接金融杠桿，無論是做風投還是PE，我們對于20%的回報是不感興趣的。現(xiàn)在大部分的地產(chǎn)商來說，20%是所能夠承擔的資金成本的上限。

　　所以傳統(tǒng)的地產(chǎn)模式和地產(chǎn)基金對接成功率不是很高。我覺得能夠引起地產(chǎn)資金項目的開發(fā)商，行話其實就是“商業(yè)模式”。如果說開發(fā)商的核心故事只限于有幾個項目，我有幾塊地，我也認識幾個城市的市委書記，我覺得這樣的故事，一個城市有很多開發(fā)商都可以做出來，這樣就沒有浪費時間和地產(chǎn)進行對接，如果對接上也不可能進行長期的合作。

　　簡單的說，開發(fā)商如果能夠跟私募地產(chǎn)資金對接成功，第一商業(yè)項目要獨特，第二項目要足夠高，兩者兼?zhèn)涓茫侵辽倬邆湟粋€特點，謝謝大家！

　　主持人：非常感謝曹先生精彩的演講。接下來有請最后一位演講嘉賓，國家行政學院咨詢研究員王小廣先生，王小廣先生演講題目是“經(jīng)經(jīng)濟增長下的房地產(chǎn)”。

　　王小廣：非常高興再一次來到天津，跟地產(chǎn)界的交流恐怕我是最長的，今天給我的題目是“經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整中的房地產(chǎn)”，我想改一下，是“經(jīng)濟增長下的房地產(chǎn)”。

　　我主要講三個方面的內(nèi)容，第一個就是宏觀經(jīng)濟的走勢，經(jīng)濟增長調(diào)整是一個內(nèi)在的趨勢。剛才曹先生講話，可以理解成一個趨勢性的調(diào)整，這里面有區(qū)別也沒有區(qū)別。為什么這么講？假如是一個長周期，是十年中周期的調(diào)整，那就帶有結(jié)構(gòu)性的。我們說中等收入國家水平之后，中國的一些發(fā)展特征不一樣。

　　第二個想講一下房地產(chǎn)趨勢，房地產(chǎn)趨勢甚至是非常一致的認識，這僅僅是由于我們的政策調(diào)控，或者是周期性的小波動，我認為這個小觀點不符合分析的理由。

　　第三個就是講房地產(chǎn)的結(jié)構(gòu)調(diào)整有哪些新的機會，我認為房地產(chǎn)未來確實要做大的結(jié)構(gòu)調(diào)整，他的賺錢模式，包括賺錢的重點都發(fā)生變化。

　　關(guān)于宏觀經(jīng)濟走勢，我的基本判斷是，中國經(jīng)濟增長去年的調(diào)整9.2%，這個恐怕要維持很多年，我們“十二五”可能很難見到90%的增長。我們2007年預測2008年，當時我們預見了經(jīng)濟危機，但是那個是一個長周期的調(diào)整，就是30年要進行一個大調(diào)整，10年要進行一次中調(diào)整，但是恰恰不巧的是，我們遇到了世界的長周期調(diào)整，也就是經(jīng)濟危機。但是我們政府不相信，不相信中國經(jīng)濟會調(diào)整，中國經(jīng)濟可以十年、二十年發(fā)展，這是中國發(fā)展心態(tài)，實際上根本不是，結(jié)果恰恰趕在這個會合點上。

　　我們把經(jīng)濟增長拉起來，沒有內(nèi)在的動力，完全是靠貨幣支撐的，最后是靠房地產(chǎn)泡沫的增長，有些人誤以為這是新一輪的增長周期。09年許多同行和投資者認為，股市、期貨都是新一輪的增長，實際上這種情況是沒有發(fā)生的。

　　經(jīng)濟增長到10.4%以后，我們?nèi)ツ暾{(diào)到9.2%，這個調(diào)整也是剛剛開始。2008年三季度GDP增長9%，2010GDP增長9.1%，我把這兩個連起來，趨勢是后面不留余地，繼續(xù)往下調(diào)。今年預計繼續(xù)跌下去，大概是8.3%，今年的認識大家都比較一致，原因很清楚，就是因為出口的影響。但是在很多人眼中，認為這個調(diào)整很快，認為是一個政策調(diào)整，認為是小周期的調(diào)整，明年還會繼續(xù)上來。

　　關(guān)于明年的預測，有三個觀點：第一個觀點認為現(xiàn)在政策在放松，這樣房價才能上去，這是很多人的觀點。

　　還有認為新的政府明年要上來，可能要進一步保增長，把投資拉上去，特別是房地產(chǎn)，我們要使勁的讓它拉上來。這是第二個觀點，政府要換人。

　　第三個觀點就是把“三八定律”，就是逢三必上，逢八必調(diào)。我認為2013年不是上升，而是繼續(xù)的調(diào)整，可能還是加深的調(diào)整。原因就不展開了，簡單說一下：

　　第一我們現(xiàn)在規(guī)劃，沒有需求做支撐我們的消費增長，去年實際下降3.5%，接下來投資增長，歐債危機影響我們出口增長已經(jīng)大幅度放慢，1月份下降1.5%，前兩個月增長速度是5.6%，也就是我們兩大需求，外需和內(nèi)需的消費，這種需求都是無法支撐的，就是沒有辦法支撐9%以上的增長。我們的規(guī)劃還得按照10%、11%，甚至更高的方面成長，這方面需求還有很大的差距，這個就會導致很多問題的發(fā)生。

　　第二個就是我們的發(fā)展階段，今后我們面臨的問題不一樣，會有很大的風險。當然還有外部環(huán)境的支撐，我們認為房地產(chǎn)調(diào)整也會導致我們的經(jīng)濟繼續(xù)調(diào)整，所以我想經(jīng)濟增長趨勢，未來幾年都是向下的，是一段時間，整個“十二五”都是比較低迷的，我認為預測8%-9%的增長都是很難的事情。這是第一個問題。

　　第二個問題就是講了房地產(chǎn)走勢，基本上也是這個觀點，宏觀經(jīng)濟的預測也是認為今年有一些開發(fā)商認為目前，上半年增長緊張一點，下半年非常好。因為我們政策放松了，明年政府要換屆了，我覺得理由差不多，就是現(xiàn)在調(diào)整是短暫的，很快就會過去。政策一放松，需求就有了，我們房價就要上漲，基本上這么一種觀點。

　　我認為我們房地產(chǎn)拐點，他面臨是一個漫長的冬天，而不是一般的加長，就像氣候變化一樣。講的是一個結(jié)構(gòu)的可以，講的是長周期的，實際上長周期是帶有階段性的。

　　我觀察房地產(chǎn)最主要是靠資金，資金是兩塊的。一塊是宏觀的資金鏈，宏觀的貨幣金融環(huán)境，總的對我們房地產(chǎn)影響。第二在這個背景下面，資金流向房地產(chǎn)速度的變化，或者講傾向的變化，這是我這幾年研究房地產(chǎn)最主要的依據(jù)。只有一個東西能解釋，就是資金的變化。宏觀面的資金還有微觀流向房地產(chǎn)的資金。

　　我們先講宏觀面。大家認為中國去年房地產(chǎn)調(diào)整是由于宏觀調(diào)控嚴厲，這個錯誤判斷。宏觀調(diào)控從來不嚴厲，只能是我們以前太寬松，去年還沒有回落到正常的水平，還是偏松的環(huán)境，由過度輕松回到正?；那闆r下。我們沒有看到房地產(chǎn)，對整個房價有影響嗎？但是對一個地方有影響，但是對另外的地方是相反的影響。

　　去年主要是限購，北京房價停止上漲，這是事實，但是會導致廊坊的房價大幅上漲。因為我們推動房價最主要的需求是投資需求。我有錢，我有強烈的投資愿望，我非要為什么非要在北京投資房子才有效率呢？只要全國不是統(tǒng)一的限購，我就去廊坊買房子，所以廊坊的房價一定漲。

　　實際上限購的城市都是房價漲不上去的時候才限購，都是漲的比較高的時候才限購，所以我認為限購對房價沒有影響，對另外的城市有影響，對其他房價是促進上漲。限購政策以后放松了，不要寄很大的希望了。

　　我舉一個例子，我們現(xiàn)在調(diào)控價格，前年開始約談，就是不要漲了。約談以后肯定是起到一定的抑制作用，但是形成一定的趨勢以后，不約談了，那價格還漲嗎？漲不了了。所以我們講的需求，主要是來自于貨幣過量供給，必然導致房價大幅度上漲。這個調(diào)整就是內(nèi)在的調(diào)整。因為我們限購都是投資需求，因為限購自主需求。從宏觀面上政策并不緊縮。

　　另一方面而是寬松。我們過去利率是2個百分點，這個政策正確是抑制經(jīng)濟增長呢？去年的新增的貸款，新增的貨幣并沒有阻止經(jīng)濟增長，而且還保持了10%以上，說明這個是內(nèi)在原因。政策緊縮并不是導致房價調(diào)整的最重要的原因，可能是一個比較次要的原因。

　　今年的金融政策是緊縮還是放松？大家說一定是放松，因為政府說了要微調(diào)，所以一季度的數(shù)據(jù)要看清楚，一季度貸款率上漲，去年四季度是零增長，當然我們前期都是20%-30%的增長。就是政策放松是事實，但是貨幣市場放松，這兩個加起來才是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的宏觀環(huán)境。我們說收縮力量大于放松的力量，這就是剛才秦主任說的，全中國人民、政府投資者，還有許多力量都要求放松房地產(chǎn)貸款。但是為什么商業(yè)銀行提高利率？難道商業(yè)銀行這么傻嗎？這個根本不是商業(yè)銀行有什么問題，因為商業(yè)銀行沒有錢，就是可貸資金不足，這個導致商業(yè)銀行一定是緊縮的，政府放松那是政策放松，商業(yè)銀行一定是緊縮的，因為沒有錢可貸款。

　　沒有錢可貸的三個原因：第一，利率太低，去年存款2.3萬億，那就是少貸2.3萬億，2.3萬億對于我們房地產(chǎn)企業(yè)，現(xiàn)在很多商業(yè)銀行只讓貸款一半，那當然對房地產(chǎn)產(chǎn)生影響，為什么要緊縮？因為沒有錢，所以要提高利率。因為利率減少，存款太少。

　　第二現(xiàn)在銀行的貸款期限越來越長，還本付息有壓力，政府預期不好，流動性越來越少，短期貸款越來越少，所以只有升息。

　　第三，我們國家貨幣最主要發(fā)行量是外幣占款，我們外交儲備的凈減少導致連續(xù)三個月的外匯占款的凈減少，這是十年來首次的，這個是貨幣發(fā)行很大一部分是被動的發(fā)行。所以我們的房地產(chǎn)企業(yè)一定要考慮金融市場對我們的影響，不要光把眼睛看政府，這兩個加起來才是問題。

　　我認為2012年，我們房地產(chǎn)金融環(huán)境是緊縮的，不是講放松就能松的，因為沒有資金什么都干不了。

　　第二個流向房地產(chǎn)資金的速度，這個很重要。我們?nèi)ツ曜隽艘粋€分析，全年大家知道去年流向房地產(chǎn)增長速度是14.1%，上一年是25.2%，再上一年達到45%，我們講去年四季度是零增長，這個情況是很少見的，當然到了一季度情況是稍微恢復了一點。當然我們又看到另外的情況，這個情況跟2008年一季度或者二季度似曾相識，我認為這是一個大的轉(zhuǎn)折，大熊市來臨。

　　現(xiàn)在這個數(shù)據(jù)很清楚，就是銷售面積下降14%，銷售額下降20.9%，這個數(shù)據(jù)并不一定完全相信，但是趨勢性還是可以相信的。這樣算下來，今年前兩個月房價下降8%，其中住宅下降更嚴峻，今年住宅投資和整個房地產(chǎn)增長反了一個個，就是今年住宅的投資銷售價格明顯的萎縮，但是整個房地產(chǎn)要好一些。

　　所以從數(shù)據(jù)看的很清楚，2008年一季度和二季度的數(shù)據(jù)，我們講已經(jīng)反映了中國房地產(chǎn)內(nèi)在的變化，就是沒有需求，所以資金慢慢循環(huán)就更困難了，這是我們講主要來自于資金的問題。

　　當然我們講還有長周期的影響，2008年調(diào)整是十年，后面十年增長完全是由于過度寬松的貨幣政策導致的增長，這是額外的因素，甚至會出現(xiàn)鎮(zhèn)痛的階段，這是一個未來的趨勢。

　　第三我講，我不認為房地產(chǎn)沒有機會，因為房地產(chǎn)過去觀點是房價不上漲房地產(chǎn)業(yè)就沒有活頭，靠房價上漲支撐行業(yè)是房地產(chǎn)業(yè)的典型特征。我們看到許多行業(yè)發(fā)展都是相反的。我們看到的蘋果，價值肯定是不斷下跌的結(jié)果，我們看到的高科技，我們看到的汽車、房價要下跌，企業(yè)就不能活，這樣觀點在過去根深蒂固，這個觀點要徹底改變。實際上不是，一個產(chǎn)業(yè)發(fā)展不是建立在壟斷的基礎上，而是靠不斷滿足大眾的需求，根據(jù)市場去創(chuàng)新，提高品質(zhì)和管理水平，我想我們要改變這個觀點。

　　未來房地產(chǎn)機會在哪里？我的觀點，住宅泡沫肯定是要破滅的，除了周期性，政策也是一方面，因為要正常化。我們從經(jīng)濟工作會議中讀到，未來一段時間是去房產(chǎn)泡沫化，然后實體經(jīng)濟發(fā)展，對政策產(chǎn)業(yè)回到更理性的定位，過去的觀點是錯誤的，從政策上也得不到支撐。

　　住宅有很大的風險，除非你拿的地很便宜，除非你促銷，在降價競爭當中有很大的優(yōu)勢，如果沒有優(yōu)勢，很多企業(yè)都會被淘汰，就是你只有靠降價來釋放需求。在正?；^程當中還要忍受比較長的冬天，我們的企業(yè)應該要做好幾年抗戰(zhàn)的準備。房地產(chǎn)泡沫也是住宅泡沫。

　　我們講其他的住宅市場，我現(xiàn)在很看好的兩塊，一塊像萬達這樣的改善城市，把城市的要素重新組合，創(chuàng)造新的引領(lǐng)模式。但是我發(fā)現(xiàn)他們太大，復制也好，特別是對資金的過度依賴，他們還是有風險的，房地產(chǎn)行業(yè)的大模式，特別是過去模式有很大的問題，就是靠住宅維持的。

　　未來我認為商業(yè)地產(chǎn)有非常大的潛力，其中提升商業(yè)城市地段價值，我希望小型化更加輕便，甚至像二三線城市延伸的商業(yè)地產(chǎn)模式，這是我第一看好的。

　　第二看好是旅游休閑，人們生活在其中，特別是滿足大眾休閑旅游的消費在中國的城市當中，我們的酒店當中，小型中檔酒店是比較興起的。現(xiàn)在其他地區(qū)嚴重短缺，只有北京是充裕的，因為有當年的北京奧運會。像上海這么大的城市，它的住宅投資每年都是70%，只有30%是非住宅的。我主要就講這兩點機會，謝謝大家！