給予此次評(píng)級(jí)是基于方興地產(chǎn)在開發(fā)地標(biāo)性綜合項(xiàng)目方面有穩(wěn)定的記錄及穩(wěn)定、多元化的國(guó)內(nèi)外融資渠道。

　　觀點(diǎn)網(wǎng)訊：4月1日，穆迪投資者服務(wù)公司發(fā)布公告稱，授予方興地產(chǎn)(中國(guó))有限公司首次Baa3的公司家族評(píng)級(jí)。

　　同時(shí)，穆迪亦向方興地產(chǎn)擬發(fā)行的高級(jí)無抵押美元債券授予暫行(P)Ba1評(píng)級(jí)，待完成發(fā)行后再撤銷其債券評(píng)級(jí)的暫行地位。上述評(píng)級(jí)的展望均為穩(wěn)定。

　　穆迪助理副總裁/分析師曾啟賢稱：“方興地產(chǎn)Baa3的公司家族評(píng)級(jí)反映了該公司的信用優(yōu)勢(shì)，即擁有優(yōu)質(zhì)投資性房地產(chǎn)組合，包括上海和北京的高檔寫字樓和酒店。與其他受評(píng)中國(guó)房地產(chǎn)同業(yè)相比，租賃收入為方興地產(chǎn)提供了穩(wěn)定的現(xiàn)金流及強(qiáng)有力的保護(hù)，可以抵消現(xiàn)金流的波動(dòng)性。”

　　曾啟賢是負(fù)責(zé)方興地產(chǎn)的主分析師，他表示：“方興地產(chǎn)的預(yù)測(cè)財(cái)務(wù)指標(biāo)與Ba中高段評(píng)級(jí)的房地產(chǎn)同業(yè)相當(dāng)，其中調(diào)整后債務(wù)/資本比率為40-45%左右，EBITDA/利息覆蓋率為5-6倍。”

　　“方興地產(chǎn)的調(diào)整后經(jīng)常性EBITDA（包括凈租賃收入和50%的酒店EBITDA）可以完全支付預(yù)期利息總支出，這一點(diǎn)在所有受評(píng)中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)商中最為突出。”

　　“上述現(xiàn)狀使方興地產(chǎn)處于比某些同業(yè)更有利的地位，因?yàn)楹笳叩睦麧?rùn)主要來自具有周期性和波動(dòng)性的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。”曾啟賢補(bǔ)充稱。

　　方興地產(chǎn)在開發(fā)地標(biāo)性綜合項(xiàng)目方面有穩(wěn)定的記錄，并多次與政府相關(guān)實(shí)體合作，收購具有重要戰(zhàn)略意義的項(xiàng)目，這進(jìn)一步支持了其評(píng)級(jí)。

　　Baa3的評(píng)級(jí)亦考慮了方興地產(chǎn)有穩(wěn)定、多元化的國(guó)內(nèi)外融資渠道，這得益于其準(zhǔn)國(guó)企背景以及作為中化香港（集團(tuán)）有限公司（Baa1/穩(wěn)定）持股62.87%子公司的身份。

　　但是，由于方興地產(chǎn)需在不明朗的運(yùn)營(yíng)及監(jiān)管環(huán)境下實(shí)現(xiàn)前所未有的銷售目標(biāo)，其快速發(fā)展計(jì)劃將導(dǎo)致執(zhí)行風(fēng)險(xiǎn)。此外，方興地產(chǎn)的住宅開發(fā)項(xiàng)目擴(kuò)張迅速，并且地域分布缺乏多樣性，這將提高其業(yè)績(jī)波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)。與其他受評(píng)同業(yè)相比，該公司未來2-3年的收入增長(zhǎng)亦將依賴為數(shù)不多的幾個(gè)項(xiàng)目。

　　方興地產(chǎn)Ba1的債券評(píng)級(jí)低于其公司家族評(píng)級(jí)，反映了結(jié)構(gòu)性及法律從屬地位。截至2010年底，該公司有抵押債務(wù)及子公司債務(wù)/總資產(chǎn)比率為28.9%。債券發(fā)行之后，未來1-2年該比率應(yīng)會(huì)維持在15-20%。

　　方興地產(chǎn)于2007年在香港聯(lián)交所上市，是中化香港(集團(tuán))有限公司持股62.87%的子公司。截至2010年12月31日，其土地儲(chǔ)備的建筑面積約為230萬平方米。