在北京、天津，上海等地連續(xù)開發(fā)了多期的辦公室住宅項(xiàng)目，完全避開了限購(gòu)、限價(jià)、限貸。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 見習(xí)編輯 李寧 3月31日，禹洲地產(chǎn)在香港舉辦2010年年度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)，禹州地產(chǎn)董事會(huì)主席林龍安、財(cái)務(wù)總監(jiān)兼公司秘書邱于賡、企業(yè)融資及投資者關(guān)系總監(jiān)包蘊(yùn)瑜等高管出席了會(huì)議。

　　截至2010年12月31日，禹洲地產(chǎn)營(yíng)業(yè)額及毛利分別約為42.65億元人民幣和17.77億元人民幣，同比增長(zhǎng)114.2%和79.9%；股東應(yīng)占核心利潤(rùn)約為7.56億元人民幣，每股基本核心盈利為32分人民幣，較去年同期分別增長(zhǎng)88.5%及52.4%。

　　公告稱，禹洲地產(chǎn)年內(nèi)完工面積約49.7萬(wàn)平方米，新開工面積193萬(wàn)平方米。預(yù)計(jì)2011年在建總建筑面積達(dá)260萬(wàn)平方米，可供銷售面積達(dá)101萬(wàn)平方米，計(jì)劃新開盤項(xiàng)目4個(gè)，包括禹州.高爾夫，禹洲.天鏡二期，禹洲.尊海和禹洲.陽(yáng)光花城。

　　禹洲地產(chǎn)主席林龍安在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，2010年是禹洲地產(chǎn)在香港聯(lián)交所上市后的第一個(gè)完整的財(cái)政年度，期內(nèi)無(wú)論公司的合約銷售金額、營(yíng)業(yè)額以及核心凈利潤(rùn)均創(chuàng)下公司自1994年成立以來(lái)的新高。2010年整個(gè)銷售目標(biāo)完成60%來(lái)自海區(qū)地區(qū)，以廈門地區(qū)為主；40%來(lái)自長(zhǎng)三角區(qū)，以上海為主。

　　林龍安還表示，2010年公司在廈門獲得了9.5%的市場(chǎng)占有率，確保禹洲在廈門成為最大的房地產(chǎn)開發(fā)商，也是廈門最大的土地儲(chǔ)備商，公司目前有250萬(wàn)平方米的項(xiàng)目。

　　對(duì)于2011年的發(fā)展，林龍安表示，2011年禹洲地產(chǎn)可推售的房源絕對(duì)超過(guò)100億，考慮新推盤項(xiàng)目時(shí)間和不確定的市場(chǎng)環(huán)境因素，預(yù)測(cè)去化率將達(dá)60%，預(yù)計(jì)2011年銷售在65億，銷售增長(zhǎng)及利潤(rùn)增長(zhǎng)率將不低于30%。

　　林龍安還透露，禹洲地產(chǎn)截至3月24日的銷售額已經(jīng)超過(guò)8.3億，包括部分簽訂合同3億多，應(yīng)該在第一季度里面公司銷售已經(jīng)出現(xiàn)12個(gè)億，相對(duì)于10年同期4.2億來(lái)講有大幅度的增長(zhǎng)。

　　以下是禹洲地產(chǎn)業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)實(shí)錄：

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：公司今年入帳的金額有多少，今年建安的成本有多少？未付清的土地款有多少？負(fù)債現(xiàn)金狀態(tài)是怎么樣？今年有沒(méi)有融資計(jì)劃？很多城市出臺(tái)調(diào)控的目標(biāo)，樓價(jià)上漲不超過(guò)GDP增幅，你覺得這個(gè)消息是好還是壞，對(duì)今年的定價(jià)目標(biāo)有沒(méi)有影響？

　　邱于賡：我們今年入帳的金額肯定是不低于去年，是希望提升30%左右，已經(jīng)銷售還沒(méi)有入帳的金額大約有40億。40億基本上已經(jīng)接近2010年已經(jīng)入帳的水平，所以公司上半年賣的房子很大機(jī)會(huì)在全年里面反映，整年的銷售肯定不低于去年。

　　建安方面成本大約是30億左右，全年需要支付的土地款大約有20億左右，包括最近新買的一塊地，在上海金沙。在去年12月底公司大約47億現(xiàn)金，到現(xiàn)在大約有20億左右。

　　公司今年還沒(méi)做融資的安排，因?yàn)楝F(xiàn)在資金還是挺充裕的，加上最近的合約銷售，在未來(lái)一個(gè)月變成現(xiàn)金，可以說(shuō)暫時(shí)還沒(méi)有融資計(jì)劃。

　　林龍安：各個(gè)地方陸陸續(xù)續(xù)推出調(diào)控的目標(biāo)，兩年前我們已經(jīng)作出這個(gè)計(jì)劃了，所以今年推出的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)有接近50%是不受限購(gòu)、限貸和限價(jià)影響的辦公類住宅。

　　總體來(lái)講，調(diào)控對(duì)整個(gè)產(chǎn)業(yè)有影響，但是禹洲地產(chǎn)已經(jīng)在提前兩年布局這些狀況了，現(xiàn)在對(duì)禹洲地產(chǎn)影響是有限的。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：土地均價(jià)的情況多少？現(xiàn)在的銷售情況能介紹一下嗎？

　　林龍安：這三年的平均售價(jià)是在11000元，平均的土地成本是1100元，平均毛利接近50%，今年開始公司可能整個(gè)的均價(jià)水平與上半年持平，現(xiàn)在第一季度的整個(gè)均價(jià)應(yīng)該在12000左右。

　　今年第一季度銷售情況比去年有超過(guò)120%-130%的增長(zhǎng)?，F(xiàn)在合約銷售是8.3億，再加上已經(jīng)認(rèn)購(gòu)沒(méi)有簽約的3億多，所以加起來(lái)有接近12億的銷售額，公司去年只有4.2億。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：有沒(méi)有說(shuō)你們大概會(huì)增加多少土地儲(chǔ)備。還有預(yù)計(jì)大概多長(zhǎng)時(shí)間？

　　林龍安：土地儲(chǔ)備是公司最核心的競(jìng)爭(zhēng)力，但是今年公司還是會(huì)積極采用收購(gòu)兼并，包括和政府合作一、二級(jí)聯(lián)動(dòng)活動(dòng)開發(fā)，以及參與一些公開市場(chǎng)的拍賣的形式來(lái)收購(gòu)?fù)恋亍?/p>

　　今年有10億是可以購(gòu)新的土地的資本開支，當(dāng)然公司也會(huì)積極結(jié)合現(xiàn)在已有的狀況、合約銷售完成的情況，今年公司布局都很合理，50%不受到影響，如果超預(yù)期地完成公司的銷售目標(biāo)，我們肯定會(huì)更積極地與收購(gòu)、兼并的機(jī)會(huì)，使公司的量和質(zhì)有大幅提升。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：公司土地儲(chǔ)備是很充裕的，一般開發(fā)的周期呢？公司在土地儲(chǔ)備方面還有沒(méi)有什么補(bǔ)充？

　　林龍安：公司在現(xiàn)有的土地儲(chǔ)備中，在建的有240多萬(wàn)面積，有40%多處于已開工狀態(tài)，是嚴(yán)格按照政府的要求來(lái)做。

　　公司董事會(huì)還嚴(yán)格要求管理層的項(xiàng)目周轉(zhuǎn)期不能久，力爭(zhēng)兩年半就要結(jié)束，最慢不能高于3年，所以公司會(huì)更嚴(yán)格確保資金的周轉(zhuǎn)。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：這樣的話，跟過(guò)去一年房地產(chǎn)的銷售總體來(lái)說(shuō)公司還是下降了，從土地的總價(jià)和銷售的方面呢？

　　林龍安：禹洲跟別的公司不一樣，比如說(shuō)最大的特色是提前布局、結(jié)構(gòu)調(diào)整。我們?cè)趦赡昵熬筒季至爽F(xiàn)有的成本，像今年推出的成本50%是不受限購(gòu)和限售、限貸、限價(jià)的影響，另外50%集中在海西經(jīng)濟(jì)區(qū)和合肥，也不受調(diào)控影響。

　　但多少也有一些，調(diào)控是會(huì)軟性一點(diǎn)，但說(shuō)實(shí)話調(diào)控能確保整個(gè)行業(yè)平穩(wěn)的過(guò)渡。對(duì)于這方面，公司的整個(gè)策略上，包括設(shè)計(jì)的戶型上，包括推盤的時(shí)間上，我們都做了重新的梳理和調(diào)整。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：公司如何看待海西經(jīng)濟(jì)區(qū)的發(fā)展？因?yàn)槿ツ臧ū＠?、世茂等都布局海西?jīng)濟(jì)區(qū)，公司是否感覺到有壓力？

　　第二個(gè)問(wèn)題是，公司剛才說(shuō)從萬(wàn)達(dá)，包括萬(wàn)科這邊吸引了一些人才，在吸引人才這一塊采取了哪些方式，后期會(huì)不會(huì)用股權(quán)激勵(lì)？或者您談一下公司最大的優(yōu)勢(shì)是如何吸引人才的？

　　林龍安：壓力的問(wèn)題，任何一個(gè)城市，特別是一、二級(jí)城市都有競(jìng)爭(zhēng)，但企業(yè)要學(xué)會(huì)競(jìng)爭(zhēng)。禹洲是在廈門起家，有18年的一個(gè)品牌和市場(chǎng)占有率，有30%的老客戶都有帶來(lái)新客戶，所以公司有獨(dú)特的市場(chǎng)占有空間。

　　在廈門當(dāng)然不可能說(shuō)不存在競(jìng)爭(zhēng)，但這也是我們的動(dòng)力，也帶來(lái)了公司新的理念開發(fā)的整合，以此更加確保了公司在廈門的龍頭地位。這是一個(gè)壓力變動(dòng)力的問(wèn)題。

　　第二個(gè)，剛才講的是人才這一塊，我們把管理中間這塊分離出來(lái)，來(lái)管理整個(gè)上市公司。目的有兩個(gè)，一個(gè)是強(qiáng)化廈門的優(yōu)勢(shì)，起到根據(jù)地穩(wěn)固的作用；第二個(gè)把全國(guó)的管理，就是我們現(xiàn)有全國(guó)性的城市布局劃分到上海來(lái)，來(lái)強(qiáng)化公司對(duì)城市區(qū)域布局的管理。

　　其實(shí)每個(gè)公司都有獨(dú)特的吸引人的方面，首先是公司用的當(dāng)然是激勵(lì)機(jī)制，我們現(xiàn)在股權(quán)機(jī)制還沒(méi)有，已經(jīng)在考慮，但目前還是以激勵(lì)機(jī)制為主，就是把業(yè)績(jī)做出來(lái)，公司給予一定的獎(jiǎng)勵(lì)。

　　第二，人才要和企業(yè)的文化融合在一起，新加盟的職業(yè)經(jīng)理人要適合做禹洲文化，要適應(yīng)公司文化，來(lái)確保禹洲這條船一帆風(fēng)順，不斷前進(jìn)。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：公司在商業(yè)地產(chǎn)這一塊布局會(huì)不會(huì)加大，或者說(shuō)公司在總的銷售比重有沒(méi)有一個(gè)計(jì)劃？

　　林龍安：禹洲地產(chǎn)的商業(yè)地產(chǎn)，如果在區(qū)域來(lái)講，公司是廈門第一個(gè)做城市綜合體的地產(chǎn)商?，F(xiàn)在在廈門的商業(yè)地產(chǎn)這一塊，占有的位置排名第二。所以，禹洲地產(chǎn)商業(yè)的凈租金收入2010年比2009上升30%，公司的商業(yè)地產(chǎn)是平穩(wěn)地上升。

　　當(dāng)然禹洲地產(chǎn)現(xiàn)在整個(gè)持有型物業(yè)，根據(jù)董事會(huì)的要求，會(huì)逐步增加，目前是在7%左右，會(huì)逐步增加到15%左右。就是800萬(wàn)的土地儲(chǔ)備，其中有15%是持有型物業(yè)。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：您怎么看限購(gòu)政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響？對(duì)公司的影響？

　　林龍安：國(guó)家的調(diào)控有兩個(gè)方面，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)講是有利于行業(yè)的發(fā)展，我們地產(chǎn)商也是非常認(rèn)可的，當(dāng)然調(diào)控目的基本上是實(shí)現(xiàn)了，應(yīng)該說(shuō)整個(gè)房?jī)r(jià)是比較平穩(wěn)了。

　　房地產(chǎn)這個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈本身比較特殊，影響的產(chǎn)業(yè)不僅僅是房地產(chǎn)業(yè)，還影響原材料的供應(yīng)產(chǎn)業(yè)，還有一個(gè)建安產(chǎn)業(yè)，農(nóng)民工就業(yè)問(wèn)題，產(chǎn)品的應(yīng)用系統(tǒng)等。這些影響都很大的。

　　對(duì)于禹洲而言，說(shuō)沒(méi)有影響是不現(xiàn)實(shí)的，但影響不大。我們提前布局，就是說(shuō)提前兩年布局，對(duì)一級(jí)城市來(lái)講，公司不做純住宅，還做辦公室住宅，這些是產(chǎn)業(yè)鏈調(diào)整。

　　然后是避開受調(diào)控打壓比較嚴(yán)重的一些城市，比如現(xiàn)在不讓進(jìn)海西區(qū)域，我們就進(jìn)泉州、合肥，相對(duì)來(lái)講，這些城市的限購(gòu)和限價(jià)會(huì)比較軟性一點(diǎn)，影響會(huì)稍微小一點(diǎn)。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：您剛才說(shuō)2012年到2013年市場(chǎng)會(huì)回暖，為什么你們會(huì)這么覺得？有什么例子可以支持您的這個(gè)觀點(diǎn)？剛才您也說(shuō)過(guò)會(huì)通過(guò)收購(gòu)方式去收購(gòu)一些土地，現(xiàn)在有沒(méi)有看到一些小公司可以收購(gòu)？還有就是你們北京的項(xiàng)目，今年的進(jìn)展如何？

　　林龍安：回暖問(wèn)題，剛剛講過(guò)，國(guó)家的政策不是打死地產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)家主力，是經(jīng)濟(jì)的主產(chǎn)業(yè)之一，國(guó)家是讓它有個(gè)平穩(wěn)的發(fā)展空間，與國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展相適應(yīng)的平穩(wěn)發(fā)展空間。

　　目前國(guó)家出臺(tái)的對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的政策應(yīng)該是已經(jīng)達(dá)到了基本的目標(biāo)了，所以到了2012、2013年，我們預(yù)計(jì)，調(diào)控目標(biāo)達(dá)到以后，行業(yè)會(huì)平穩(wěn)發(fā)展。

　　第二個(gè)，收購(gòu)方面，我們也是有18年的經(jīng)驗(yàn)，18年來(lái)公司通過(guò)收購(gòu)、并購(gòu)獲得了不少項(xiàng)目，剛才也講了上海的項(xiàng)目，1收購(gòu)而來(lái)的地價(jià)是1300塊。

　　當(dāng)然也有很多小公司跟我們談，因?yàn)槲覀冇惺召?gòu)的信用。信用很關(guān)鍵，公司有信用體系與能力體系這兩大體系的支撐。但公司不會(huì)盲目收購(gòu)，我們會(huì)根據(jù)公司現(xiàn)金流，根據(jù)公司的銷售，所收購(gòu)項(xiàng)目的地理位置，還有它的利潤(rùn)率來(lái)決定是否收購(gòu)。

　　第三個(gè)，北京項(xiàng)目的問(wèn)題，北京項(xiàng)目我們是一、二級(jí)聯(lián)動(dòng)，這是什么概念，就是跟政府合作，一起來(lái)推動(dòng)項(xiàng)目的開展，包括基礎(chǔ)設(shè)施、拆遷安置。

　　拆遷工作是政府做的，公司出錢，預(yù)計(jì)北京項(xiàng)目投資不超過(guò)15億，就可以滾動(dòng)這個(gè)項(xiàng)目。預(yù)計(jì)在今年年底會(huì)先推出一部分到市場(chǎng)，讓市場(chǎng)先拿地，真正現(xiàn)金回流要到明年以后了。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：保障性住房這一塊，公司有沒(méi)有計(jì)劃參與保障性住房建設(shè)這一塊？您剛才說(shuō)到公司與征服一、二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā)項(xiàng)目，那這個(gè)合作具體的模式、方式是什么？您可不可以詳細(xì)談一下公司是怎么跟政府運(yùn)作的？

　　林龍安：對(duì)于保障性住房，公司目前來(lái)講是沒(méi)有計(jì)劃的，但是如果是結(jié)合大型項(xiàng)目，特別是城市總綜合體項(xiàng)目運(yùn)作的同時(shí)，政府有這個(gè)需要讓企業(yè)來(lái)做，作為企業(yè)家的社會(huì)道德來(lái)講，我們很樂(lè)意來(lái)承擔(dān)一部分。

　　聯(lián)動(dòng)的問(wèn)題，我們之前也講過(guò)，因?yàn)楣臼菐Х桨?、帶資金跟政府合作，就是說(shuō)整個(gè)方案是我們做的，整個(gè)資金是我們投入的，然后來(lái)開發(fā)這個(gè)項(xiàng)目。這樣我們有優(yōu)勢(shì)，可以先占領(lǐng)這塊土地的市場(chǎng)資源，主要是這一塊。

　　至于是什么運(yùn)作方式，我們滾動(dòng)式開發(fā)，從基礎(chǔ)設(shè)施開始，從方案開始，從基礎(chǔ)設(shè)施投入，整地拆遷，然后系統(tǒng)化一步一步做，做到推出來(lái)銷售，還要把土地推出來(lái)掛牌。