大規(guī)模消耗土地資源，在中國這種人口極多、資源極其貧乏的國家是絕對不可能持續(xù)的模式。

　　觀點網(wǎng) 武瑾瑩 3月的最后一天，合生創(chuàng)展行政總裁薛虎攜副總裁廖若清、集團高級會計經(jīng)理岑詠詩出席了2010年的業(yè)績發(fā)布會。

　　年報顯示，合生創(chuàng)展去年營業(yè)額為143.8億港元，同比上升28%；凈利潤上升1.6%至58.9億港元；銷售及預售合約出售的物業(yè)總額則較2009年150.87億人民幣減少26.8%，至110.4億人民幣。

　　廣東、上海、北京的合約銷售貢獻分別達到27%、32%、38%。

　　截至2010年年底，合生創(chuàng)展土地儲備達3020萬平方米，年內(nèi)在昆山及上海訂立若干土地出讓合同，涉及總建筑面積約833574平方米。

　　以下為現(xiàn)場問答整理實錄：

　　現(xiàn)場提問：合生今年銷售的預計目標是多少？大概的推貨量有多少？京津新城未來還要投入多少資金？預計這個項目會有多少的銷售業(yè)績？去年合生拿地大部分集中在華東，少量在北京，廣州拿地則比較少，是出于什么考慮？

　　薛虎：2011年是國家調(diào)控政策比較快、比較猛的一年，基本上所有的熱點城市、一線城市都已經(jīng)推出了限購限賣政策，所以今年我們制訂目標的時候是慎重和審慎的。我們制訂目標有幾個基本原則，這是我們和其他公司不一樣的地方。

　　第一，要保證經(jīng)營安全，因為我們是十幾年的公司，是上市時間最長的一個房地產(chǎn)公司。合生這么多年有一個比較強的特點，就是穩(wěn)定、持續(xù)。

　　我們一直保持穩(wěn)健的財務政策，所以制訂目標的時候也要非常地穩(wěn)定和穩(wěn)健。第一個考慮保證自己經(jīng)營的安全，這是在政策環(huán)境下第一個要考慮的因素。因為我們看到，大部分公司2月份銷售下降60%-70%，在這樣的環(huán)境市場下，處理這個問題要非常地小心，要保證能夠穩(wěn)定、持續(xù)地經(jīng)營和發(fā)展。

　　第二個問題，我們和其他公司不同的是什么？我們的毛利水平一直保持在40%左右，這么多年一直是這樣。這個也是我們對股東和投資人最好的回報，我們是上市十幾年的公司，這么多年對股東的回報、對投資人的回報，這是考慮最多的問題。所以，首先要經(jīng)營水平、利潤水平、盈利水平不能下降，這個也是我們商業(yè)模式所決定的。

　　從2004年之后我們開始摸索和研究，原來的快速發(fā)展消耗資源的模式是不是能夠適應未來的發(fā)展？是要做一個曇花一現(xiàn)的只有幾年的企業(yè)還是做長期發(fā)展的企業(yè)？

　　大規(guī)模消耗土地資源，在中國這種人口極多、資源極其貧乏的國家是絕對不可能持續(xù)的模式。如果珍惜自己拿到的土地資源，就應該讓土地資源本身發(fā)揮應有的效益，這才是既對投資人負責，也是對國家、社會負責。

　　所以我們逐步進行了調(diào)整。第一個，不注重所謂的規(guī)模，我們更強調(diào)的是品質(zhì)。所以，我們在各地基本上都強調(diào)的是品質(zhì)，做高品質(zhì)的項目。高品質(zhì)不等于高價格，但是高品質(zhì)在市場上是有競爭力的。

　　另外，考慮到財務安全，一般來說不會去拿地王或者高價的土地，也不在土地市場競爭比較激烈的時候出手，自己造成太大的財務風險。

　　對已經(jīng)拿到的土地上會非常珍惜，會控制開發(fā)的速度。大規(guī)模在市場獲取土地的時代已經(jīng)過去了，不可能再持續(xù)下去了。所以在消耗資源方面也是要根據(jù)自己的能力，根據(jù)市場的要求、消費者的消費水平和國家經(jīng)濟發(fā)展水平，逐步為市場提供適合的產(chǎn)品。

　　追求速度還是追求品質(zhì)？我們選擇追求品質(zhì)、追求效益，做珍惜資源的工作，所以這么多年一直在調(diào)整發(fā)展模式和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。

　　另外，針對中國的一線城市現(xiàn)在經(jīng)濟發(fā)展水平比較高，商業(yè)機構(gòu)比較多，對于寫字樓、商場等需求量也比較大，我們也把很多的項目，包括原來準備銷售的項目及時轉(zhuǎn)化為持有性，把銷售量主動控制下來，為企業(yè)的長遠發(fā)展提供更穩(wěn)定的現(xiàn)金流。

　　2010年我們在上海、廣州和杭州有3個寫字樓投入使用了，現(xiàn)在的招租狀況也是比較理想的。這幾個項目原來也是銷售的，包括北京項目時代帝景，原來準備是做住宅銷售的，因為考慮到朝陽區(qū)當?shù)氐纳虡I(yè)配套問題，我們轉(zhuǎn)化為持有性的商業(yè)項目。

　　就是說現(xiàn)在我們也在轉(zhuǎn)變整個發(fā)展模式和經(jīng)營模式。在這樣的情況下，衡量企業(yè)模式的時候有非常明確的方向和目標，不是簡單地看賣了多少，而是能不能保持穩(wěn)定的經(jīng)營水平，能不能保持產(chǎn)品的品質(zhì)和檔次，能不能滿足社會的需求。這個是我們這么多年一直堅持的東西，而且我們認為是非常對的。

　　現(xiàn)在中央的調(diào)控政策也說明了這一點，中央的調(diào)控政策和我們原來的預期完全一致。中國的房地產(chǎn)市場不可能再這樣大規(guī)模地消耗資源，中國沒有那么多土地資源消耗。

　　所以我們提前幾年做的調(diào)整是非常正確的，而且也為現(xiàn)在的市場所證實。比方說去年我們投入3個新的寫字樓，今年還有商業(yè)項目使用，現(xiàn)在商業(yè)項目招租情況很好，在未來幾年，穩(wěn)定的現(xiàn)金流就會形成。我們在上海、廣州、北京這三個城市的中心區(qū)域都有一批商業(yè)項目，去年、今年和未來陸續(xù)投入使用，為企業(yè)以后提供穩(wěn)定的現(xiàn)金流，是保證企業(yè)持續(xù)、穩(wěn)健的發(fā)展必不可少的一步。

　　而且這也規(guī)避了企業(yè)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)單一的風險，如果只有住宅，那么受限購及各種政策的影響也是比較大的。所以在整體安排過程中，我們現(xiàn)在的目標、戰(zhàn)略、模式已經(jīng)穩(wěn)定了，已經(jīng)能夠按照預定的目標在逐步實現(xiàn)。

　　去年天津只是銷售京津新城一個項目，今年下半年在天津濱海新區(qū)會推出新的項目。

　　京津新城的概念和其他房地產(chǎn)項目不一樣，它是國務院小城鎮(zhèn)建設項目，我們只是其中的一個開發(fā)商。這個項目是分組團建設、分區(qū)域發(fā)展、分功能實現(xiàn)的。像這個項目，我們分別實現(xiàn)了文化板塊、旅游板塊，包括酒店等等在建的。另外原來分期推出的產(chǎn)品，每一期基本上賣完了，現(xiàn)在這里沒有貨量，預計今年會有一批新的產(chǎn)品推出。

　　從這個項目的整體操作來講，我們認為還是非常理想，而且這個項目為帶動整個京津地區(qū)的發(fā)展起到了必不可少的作用，它是戰(zhàn)略性的作用。

　　整個京津中心區(qū)域原來是一片蘆葦灘、鹽堿地，現(xiàn)在形成了大量的投資性企業(yè)和生產(chǎn)性企業(yè)進入的區(qū)域，我們是領頭羊，我們做了開拓者的工作和作用，對于國家的建設和發(fā)展是非常有意義的。

　　這幾年我們的拿地思路就是以北京、上海、廣州為中心，向周邊城市發(fā)展?jié)摿Ρ容^好的二、三線城市進行擴張，根據(jù)企業(yè)的發(fā)展需求及時地補充資源。

　　財務上會堅持量力而行、量入為出的原則，去年我們在上海市場的很多項目進入中后期階段，所以需要及時地補充土地資源。如果在其他的地區(qū)有合適的、能達到我們的用地標準和評判標準的項目，也及時地進行了補充。

　　像廣州的紡織城項目，有50萬平方米而且是在中心地段，這樣的模式也是非常好的，能積極參與政府的舊城改造，我們認為是比較好的一個方式。

　　這三個地區(qū)都是我們的中心，不存在偏重于哪一個方面，從貢獻來講是希望三足鼎立。而且從現(xiàn)在的城市分布來講，我們進入了很多的二、三線城市，所以這樣的整體安排是一個比較有利、也是比較正確的。

　　現(xiàn)場提問：合生現(xiàn)在的商業(yè)地產(chǎn)有六個板塊，包括養(yǎng)老、商場寫字樓等等，集團對這六個板塊的規(guī)劃是什么？

　　薛虎：公司成立了商業(yè)地產(chǎn)管理中心負責操作管理全國所有的寫字樓、酒店、商場等項目。這些項目我們希望以后收入、贏利水平、獲利方面能夠占20%以上。

　　中心城市比較好地段的項目會繼續(xù)持有，適合銷售的項目會進行銷售。而且整個商業(yè)地產(chǎn)的板塊能夠盡快自我滾動，不會對住宅板塊的發(fā)展帶來更大的影響。

　　現(xiàn)場提問：現(xiàn)在的比例是多少？占到20%預計什么時候可以達到？今年落成的面積里面大概有多少的商業(yè)物業(yè)會用作持有？另外今年的合約銷售目標是165.7億嗎？

　　薛虎：現(xiàn)在的比例比較小，去年才有三個完整的寫字樓項目投入使用開始招租，今年收入水平會上升。未來幾年每年都有新的項目投入使用，幾年以后我估計情況會比較好一點。

　　我們希望2015年以后能達到20%以上，因為在上海、北京的大項目也都是2014年、2015年才能夠正式竣工投入使用，然后還有培養(yǎng)期。現(xiàn)在從建設的進度和工作安排來講還是非常的正常、非常的良好。

　　現(xiàn)在按照這個目標在努力，今年截至三月底有接近30億的銷售業(yè)績，和去年比略有一點下降。至于今年落成的面積中商業(yè)大概是10%左右。

　　現(xiàn)場提問：剛才說今年會進入一線周邊的城市，可以具體透露有哪些城市嗎？今年銷售應該也是以一線城市為主，合同銷售目標也有增長，可是調(diào)控方面可能對你們有一些影響嗎？為什么可以完全這個目標？在均價方面會不會有什么樣的優(yōu)惠折扣？

　　薛虎：其實這幾年，北京、上海、廣州周邊的二三線城市都在我們考察的范圍內(nèi)。去年在華東地區(qū)進入了江蘇的昆山、太倉，以后還會進入浙江、江蘇、山西、遼寧的一些城市，比如太原、大連等周邊發(fā)展情況比較好的城市。

　　我們投資方向主要看成是城市發(fā)展的前景，城市投資發(fā)展前景比較好，投資的風險不大的我們會考慮。

　　關(guān)于銷售增長來自于幾個方面。一個是自然的增長，因為我們項目挺多，去年有些項目沒有推出來，準備今年推出來，今年項目多了自然會有一些增長的基礎不一樣。

　　還有一些項目的供貨量大了，有一些項目原來是沒有供貨的，但是區(qū)段、地段比較好，還是有很多消費者需要買，這樣會有一些供貨。

　　還有大家所關(guān)心的像北京現(xiàn)在在售的三個項目，有兩個是實際上是商業(yè)項目，是商改住的項目，用地性質(zhì)還是商業(yè)，這樣的項目是不受限購、限外影響的，最近銷售也不錯。

　　我們做預測有幾個前提條件，一個要安全；一個是保持自己的經(jīng)營水平，不能太大的波動。我們經(jīng)過充分的考慮和分析，基本上來說是希望能夠爭取到的指標。

　　均價應該說和2010年差不多，現(xiàn)在各地政府也制定了新建住房價格，大家有了一個目標。以前開會的時候別人問我，價格未來是增長還是下降？現(xiàn)在政府說了，我們就好辦了。

　　現(xiàn)場提問：今年新開工大概有多少？去年開工量有多少？今年的資本開支是多少？

　　薛虎：我們今年新開工大概200-300萬方，還要看市場的情況實際銷售的情況來決定，有一部分是在商業(yè)里面。

　　去年因為廣州、上海受亞運會和世博會影響比較大，所以去年新開工的量不到200萬方，只有100多萬方。

　　今年預計土地方面大概有70億左右的余款，不過這不一定全部要支付的，是按照合同約定達到條件才需要支付。

　　還有一年到期的銀行信貸50多億元，但是這和一般的銀行貸款不一樣，這是項目的開發(fā)貸，是滾動貸款。項目的開發(fā)貸是根據(jù)項目你賣就還了，是按照建筑工程來貸款的，然后建安費用是大概是50億。

　　融資的計劃也暫時還沒有。