歷經(jīng)六年，“城市觀點(diǎn)論壇”掀起了一次又一次的思想浪潮，不斷引發(fā)地產(chǎn)話語風(fēng)暴。“本次福州行論壇的主題為‘2010年房地產(chǎn)市場變革中的民營化力量’，閩系民營地產(chǎn)企業(yè)群體是中國房地產(chǎn)市場上一支具有鮮明特色的地產(chǎn)新軍，在國進(jìn)民退的大潮中，民營化力量是行業(yè)關(guān)注的焦點(diǎn)之一”，主辦方表示，本屆福州行論壇上，與會嘉賓將圍繞這一主題，進(jìn)行深入細(xì)致的討論。觀點(diǎn)網(wǎng)作為論壇官方網(wǎng)站，對會議進(jìn)行獨(dú)家全程網(wǎng)絡(luò)直播。

　　進(jìn)入專題：2010城市觀點(diǎn)論壇福州行

　　以下是4月15日2010年城市觀點(diǎn)論壇福州行直播實(shí)錄

　　直播實(shí)錄：2010城市觀點(diǎn)論壇福州行（下）

　　主持人：親愛的各位來賓，大家好：

　　歡迎大家來到2010城市觀點(diǎn)論壇福州行現(xiàn)場。

　　“從博鰲到城市，從思想到觀點(diǎn)”。城市觀點(diǎn)論壇依托于觀點(diǎn)新媒體創(chuàng)立并主辦的著名房地產(chǎn)思想論壇--博鰲房地產(chǎn)論壇，自從2005年創(chuàng)辦以來，先后走進(jìn)南京、濟(jì)南、四川、廣州、西安、三亞、武漢、大連、深圳、青島、鄭州、長沙、沈陽、呼和浩特、哈爾濱、重慶、成都等十幾個省市，并于2008年開始，歲末定點(diǎn)在廣州舉辦年度論壇。

主持人

　　歷經(jīng)六年，“城市觀點(diǎn)論壇”縱橫中國，跨越大江南北，掀起了一次又一次的思想浪潮，不斷引發(fā)地產(chǎn)話語風(fēng)暴，并致力于通過對中國城市發(fā)展進(jìn)程、房地產(chǎn)建設(shè)進(jìn)行多角度的深入探討和剖析，共同尋找城市與地產(chǎn)動力發(fā)展的創(chuàng)新思路。

　　今天，創(chuàng)立六年的城市觀點(diǎn)論壇首次來到海西的經(jīng)濟(jì)重鎮(zhèn)福州，與中國的報(bào)業(yè)新貴《東南快報(bào)》，還有福建省住宅產(chǎn)業(yè)商會、全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會福建分會、《東南置業(yè)》雜志社等媒體一起，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，共同提供這個平臺探討“2010年房地產(chǎn)市場變革中的民營化力量”。

　　請?jiān)试S我代表本次論壇主辦方觀點(diǎn)新媒體、東南快報(bào)、以及2010城市觀點(diǎn)論壇福州行的獨(dú)家合作伙伴“褔晟集團(tuán)”、“山東省文登市人民政府”，歡迎各位朋友的到來！

　　下面請?jiān)试S我介紹一下今天到場的嘉賓，他們是：

　　◎  建設(shè)部政策研究中心副主任 王玨林 先生

　　◎  山東省文登市人民政府副市長 譚遠(yuǎn)國 先生

　　◎  北京科技大學(xué)經(jīng)管學(xué)院教授、博導(dǎo)，前國資委研究中心宏觀戰(zhàn)略部部長 趙曉 先生

　　◎  摩根大通中國投資銀行副主席兼中國綜合公司/企業(yè)投融資主席 龔方雄 先生

　　◎  褔晟集團(tuán)董事長 總裁 潘偉明 先生

　　◎  金融分析家、清華大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院博士  杜麗虹 女士

　　◎  世邦魏理仕投資物業(yè)部資深董事 鐘德堯 先生

　　◎  金科集團(tuán)副總裁  李戰(zhàn)洪 先生

　　◎  洲聯(lián)集團(tuán)（WWW5A）·五合國際總設(shè)計(jì)師 劉力 先生

　　◎  福建三盛地產(chǎn)集團(tuán)總經(jīng)理 程璇 女士

　　◎  福建中庚集團(tuán)執(zhí)行總裁 黃海雄 先生

　　◎  恒億集團(tuán)董事局主席、總裁 郭建平 先生

　　◎  福建省住宅產(chǎn)業(yè)商會副會長、東南快報(bào)總編輯 黃敏強(qiáng) 先生

　　◎  福建省住宅產(chǎn)業(yè)商會副會長兼秘書長 《東南置業(yè)》雜志社長 陳烙 先生

　　◎  觀點(diǎn)新媒體出品人、博鰲房地產(chǎn)論壇秘書長 陳詩濤 女士

　　歡迎各位嘉賓的到來。我代表主辦方再一次感謝所有的嘉賓以及參與、支持2010城市觀點(diǎn)論壇福州行的朋友們。

　　還有來自名城地產(chǎn)、禹洲地產(chǎn)、華潤置地、萬科企業(yè)、世貿(mào)地產(chǎn)、三木集團(tuán)、萬達(dá)集團(tuán)、正榮集團(tuán)、世歐地產(chǎn)、華辰地產(chǎn)部等眾多企業(yè)嘉賓，這里就不在一一介紹，歡迎各位嘉賓的到來，我代表主辦方再一次感謝所有的嘉賓以及參與支持2010城市觀點(diǎn)論壇福州行的朋友們，下面我們首先有請福建省住宅產(chǎn)業(yè)商會副會長，東南快報(bào)總編輯黃敏強(qiáng)先生為我們致詞，歡迎。

　　黃敏強(qiáng)：尊敬的先生們、女士們大家，上午好！非常高興大家來參加由《東南快報(bào)》社以及觀點(diǎn)聯(lián)合主辦的城市觀點(diǎn)。在這里我謹(jǐn)代表主辦方之一《東南快報(bào)》社對大家的到來表示誠摯的歡迎和最衷心的感謝。大家都知道2010年是國家調(diào)控政策頻出的一年，福州樓市業(yè)面臨同樣一個問題，市場到底是向左走還是向右走，在這樣一個非常時期，創(chuàng)立六年的“城市觀點(diǎn)論壇”，今天登陸福州意義非同一般，一會兒與會的眾多經(jīng)濟(jì)學(xué)者，政府官員，金融界的翹楚，將與房地產(chǎn)界的企業(yè)家代表們互相交流，就2010年最關(guān)注的宏觀經(jīng)濟(jì)走勢，行業(yè)政策、金融策略以及福州房地產(chǎn)發(fā)展與區(qū)域經(jīng)濟(jì)等話題進(jìn)行深度的剖析。

東南快報(bào)總編輯黃敏強(qiáng)

　　我相信這場論壇不僅將為福州地產(chǎn)企業(yè)精英者提供具體決策的思路和方向，同時也必將為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的健康繁榮發(fā)展，為海西經(jīng)濟(jì)區(qū)的建設(shè)留下寶貴的精神財(cái)富。創(chuàng)刊與2000年8月28號的東南快報(bào)是我省唯一一份以福州、廈門為中心，全面覆蓋福建省九地市的省級主流媒體。近十年來，《東南快報(bào)》秉持更清明、更好看、更實(shí)用的辦報(bào)理念，以讀者為中心，不斷創(chuàng)新改革，使媒體影響力不斷提升，媒體經(jīng)營影響度也持續(xù)列為省級媒體的首位，作為地方的主流媒體，我們在客觀報(bào)道各種新聞的同時，也始終保持熱切關(guān)注并充分發(fā)揮橋梁作用，為各行業(yè)的有序發(fā)展盡一份主流媒體的作用，今天由東南快報(bào)社為主辦方的“城市觀點(diǎn)論壇”，就是我們?yōu)槌鞘邪l(fā)展的一份努力，我相信在本次論壇中，各位能在城市規(guī)劃房地產(chǎn)定位等方面，碰撞出更多的思想火花，最后我真誠的祝愿本次論壇取得圓滿成功，并祝各位嘉賓身體健康，萬事如意，謝謝大家！

　　主持人：再次謝謝黃敏強(qiáng)先生，作為東南快報(bào)的總編輯出席本次論壇，也再一次說明現(xiàn)在越來越注意房地產(chǎn)市場。那下面也讓我們有請出福建省住宅產(chǎn)業(yè)商會副會長建秘書長、《東南置業(yè)》雜志社社長陳烙先生為我們致辭，大家掌聲有請！

　　陳烙：尊敬的各位來賓、各位朋友、女士們、先生們、大家上午好！非常高興參加本次“城市觀點(diǎn)論壇”福州行活動，今天我們這里匯集了經(jīng)濟(jì)學(xué)者、政府官員、開發(fā)商代表、建筑規(guī)劃大師、金融界人士、希望對我們中國城市發(fā)展進(jìn)程，房地產(chǎn)建設(shè)進(jìn)行多角度探索，以及深入剖析共同尋找城市與地產(chǎn)的動力與發(fā)展思路，在這里我謹(jǐn)代表福建省住宅產(chǎn)業(yè)商會，《東南置業(yè)》雜志社對各位嘉賓的到來表示熱烈的歡迎和感謝。

 

《東南置業(yè)》雜志社社長陳烙

　　創(chuàng)立六年的“城市觀點(diǎn)論壇”今天首次登陸福州，邀請福州地產(chǎn)界的行業(yè)領(lǐng)袖和掌門人，以及來自國內(nèi)知名的經(jīng)濟(jì)學(xué)者、房地產(chǎn)專家、政府官員、金融界人士歡聚一堂，對話論道，相互交流。并就2010年最受關(guān)注的宏觀經(jīng)濟(jì)走勢、行業(yè)政策、金融政策進(jìn)行深度剖析。為2010年中國房地產(chǎn)全新趨勢，幫助挖掘出我們福州房地產(chǎn)無盡的潛力，作為歷史名城僑鄉(xiāng)之一的福州，是海西經(jīng)濟(jì)區(qū)的核心城市之一，作為歷史名城及僑鄉(xiāng)之一的福州，近幾年來房地產(chǎn)市場取得巨大的發(fā)展，不管是本土的閩商民營地產(chǎn)企業(yè)，還是外來的房地產(chǎn)巨頭，均開始布局福州市場，搶灘福州經(jīng)濟(jì)的橋頭堡，福建省住宅產(chǎn)業(yè)商會以服務(wù)維權(quán)為宗旨，以促進(jìn)福建省住宅產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展為已任，是一個全方位的房地產(chǎn)服務(wù)平臺，福州房地產(chǎn)的繁榮昌盛與諸位的努力是密不可分的，諸位為海西建設(shè)為房地產(chǎn)發(fā)展做出了積極貢獻(xiàn)，為了使來自全國的專家、學(xué)者能親臨福州、了解海西把全國的關(guān)注度引向福州，我們聯(lián)合舉辦了此次“城市觀點(diǎn)論壇”福州行。

　　我們希望通過今天的論壇，與來自全國的房地產(chǎn)精英們，一起共同謀劃福州乃至海西的房地產(chǎn)更美好的未來，《東南置業(yè)》作為福建省唯一的一個房地產(chǎn)專業(yè)媒體，關(guān)注地產(chǎn)15年，得到了各位同行們的支持和認(rèn)可，最后我希望各位參會的嘉賓，能夠在本屆論壇上就福州城市發(fā)展、海西經(jīng)濟(jì)建設(shè)和福建民營地產(chǎn)企業(yè)的突圍等方面，碰撞出更多的思想火花，在此我真誠的祝愿本次論壇圓滿成功，謝謝大家！

　　主持人：謝謝陳烙先生。剛才兩位嘉賓都是來自媒體的，更多的是代表老百姓，要關(guān)注地產(chǎn)，那接下來的是嘉賓是福晟集團(tuán)的執(zhí)行總裁潘俊鋼先生為我們致詞，有請。

　　潘俊鋼：尊敬的各位來賓、女士們、先生們，大家上午好！今天很高興能與大家齊聚海峽兩岸的中心城市福州，參加觀點(diǎn)新媒體舉辦的福州行論壇，聆聽參加論壇的各位企業(yè)家專家的真知灼見，福晟集團(tuán)是觀點(diǎn)新媒體一直以來的親密合作伙伴，此次作為2010年福州行的獨(dú)家協(xié)辦單位，深感榮幸。在這里請?jiān)试S我代表福晟集團(tuán)對各位領(lǐng)導(dǎo)各位企業(yè)家專家、學(xué)者以及各位來賓對論壇的支持和參與表示衷心的感謝。

　　在經(jīng)歷了2008年的金融危機(jī)之后，中國房地產(chǎn)在2010年迎來了新的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，中央政府出臺了一系列調(diào)控政策，只為調(diào)控房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展，溫總理也表示要中國房地產(chǎn)健康有序平穩(wěn)的發(fā)展，雖然目前國內(nèi)部分城市仍然存在房價上漲過快，土地過熱等問題，但房地產(chǎn)市場發(fā)展的前景仍然值得期待?，F(xiàn)今，房地產(chǎn)發(fā)展的一個顯著特點(diǎn)是二、三線城市已經(jīng)逐漸開始成為房地產(chǎn)市場新的增長點(diǎn)，并成為帶動區(qū)域經(jīng)濟(jì)、實(shí)現(xiàn)均衡發(fā)展的新路徑。

福晟集團(tuán)的執(zhí)行總裁潘俊鋼

　　我們相信從2010年開始的未來三年到五年時間，中國的中產(chǎn)階級隊(duì)伍將呈現(xiàn)加速度的發(fā)展，作為我們具有17年開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的福晟集團(tuán)，我們始終做中產(chǎn)階級的指導(dǎo)提供商，面向廣大中產(chǎn)階級的消費(fèi)群體，提供廣本市場住宅群體，同時我們以產(chǎn)品合理性與社區(qū)的和諧性為輸球點(diǎn)，努力使每一個項(xiàng)目成為城市發(fā)展的亮點(diǎn)，成為城市文化的圓心延伸，再次基礎(chǔ)上福晟集團(tuán)將以品質(zhì)戰(zhàn)略領(lǐng)跑于未來的市場，穩(wěn)步在全國拓展，今年宏觀經(jīng)濟(jì)局勢局部區(qū)域穩(wěn)定，房地產(chǎn)也將引迎來一個新的起點(diǎn)，但是房地產(chǎn)也將迎來新的挑戰(zhàn)，在這個結(jié)點(diǎn)上，我們有必要跟大家探討一下房地產(chǎn)所面臨的新的問題，希望參會的各位領(lǐng)導(dǎo)，專家、學(xué)者、企業(yè)代表們能暢所欲言，就行業(yè)政策的走勢，企業(yè)的發(fā)展方向、融資策略發(fā)展等方面提供更多的具有建設(shè)性的參考意見，我們也希望能與廣大的同行們一起成長進(jìn)步，并為中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，做出自己的努力，最后預(yù)祝本次論壇能取得圓滿成功，謝謝大家！

　　主持人：好的。感謝潘俊鋼先生，剛才是潘俊鋼先生以一個地產(chǎn)商的獨(dú)特的眼光闡述了我們房地產(chǎn)發(fā)展的一個大環(huán)節(jié)，不知道是不是因?yàn)檫@樣，也把“城市觀點(diǎn)論壇”吸引到了我們福州，接下來我們要有請觀點(diǎn)新媒體出品人，博鰲房地產(chǎn)論壇秘書長陳詩濤女士為我們致詞，有請！

　　陳詩濤：尊敬的各位來賓，上午好！

　　城市觀點(diǎn)論壇六年了，幾乎走遍中國所有省份。而我們卻是第一次走進(jìn)福州走進(jìn)福建。因?yàn)樵谧魑欢己芮宄?，如果說2009年IPO后的市場是福建房企的驕傲，那么閩商在房地產(chǎn)行業(yè)的興起無疑將是未來重要的亮點(diǎn)。

博鰲房地產(chǎn)論壇秘書長陳詩濤

　　觀點(diǎn)新媒體也攜觀點(diǎn)網(wǎng)、《觀點(diǎn)》雜志、博鰲房地產(chǎn)論壇、城市觀點(diǎn)論壇及年度論壇與今天各位一樣度過中國房地產(chǎn)的黃金十年并持續(xù)向前發(fā)展。今年夏季，我們也將在博鰲慶祝我們的博鰲房地產(chǎn)論壇十年，以期待共同見證未來的第二個黃金十年。

　　不過，進(jìn)入四月，各種對房地產(chǎn)行業(yè)嚴(yán)格調(diào)控的呼聲日漸高昂，物業(yè)稅是否真的開征，大家都在等待。雖然有學(xué)者認(rèn)為開發(fā)商根本不懼怕調(diào)控，因?yàn)槲覀兊胤秸罱K心會軟。但是，好像政策、資本、土地各種收緊的措施一旦合并，疊加效應(yīng)還是會顯現(xiàn)吧？而行業(yè)的本質(zhì)就是大魚吃小魚，去年在資本市場馳騁的福建房企，今年是否有新的更大突破？

　　為此，我們特別請來王主任、市長、趙博士、龔主席、杜博士來為大家全面分析一下2010年宏觀經(jīng)濟(jì)形勢及房地產(chǎn)市場及趨勢，相信無論是臺上嘉賓還是出席論壇的所有與會來賓都可以很好互動起來，共同探討，群策群智。而我們文登市的稀缺地塊，看是否可以被福州房企帶走？

　　最后，感謝支持我們論壇的文登市政府、福晟集團(tuán)及我們聯(lián)合主辦方東南快報(bào)、福建省住宅業(yè)商會、《東南置業(yè)》雜志社，海西網(wǎng)等。感謝所有出席論壇的企業(yè)及媒體朋友們，相信因?yàn)榇蠹业膮⑴c，論壇將得以成功召開！

　　主持人：謝謝陳詩濤女士。隨著主辦方致辭的結(jié)束，接下來我們將正式開始本屆論壇的議程。本屆福州行論壇的議程主題是：2010年房地產(chǎn)市場變革中的民營化力量。

　　下面，我們就正式開始今天論壇的演講環(huán)節(jié)。

　　今天上午，建設(shè)部政策研究中心副主任王玨林先生、北京科技大學(xué)經(jīng)管學(xué)院教授、博導(dǎo)，前國資委研究中心宏觀戰(zhàn)略部部長趙曉先生、摩根大通中國投資銀行副主席兼中國綜合公司/企業(yè)投融資主席龔方雄先生、金融分析家、清華大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院博士杜麗虹女士、世邦魏理仕投資物業(yè)部資深董事鐘德堯先生、山東省文登市人民政府副市長譚遠(yuǎn)國先生、五合國際總顧問劉力先生等嘉賓，都將為我們奉獻(xiàn)精彩的城市觀點(diǎn)論壇福州行的主題演講。

　　首先有請建設(shè)部政策研究中心副主任王玨林先生為我們作主題為“2010年城鎮(zhèn)化進(jìn)程下中國住房保障”的主題演講，大家掌聲有請！

　　王玨林先生，您的演講時間為20分鐘，有請！

　　王玨林：大家上午好！非常高興能參加城市觀點(diǎn)論壇福州行，今天因?yàn)闀r間緊湊，就不多說廢話了。今天給我的題目是住房保障。第一個談三個方面：第一方面主要談什么呢？我們可以這么說，近兩年是住房保障政策年。為什么這么說呢？理由有三個：一是唯有住房保障的國家出臺的一系列的政策，比如說2009年國土部就下發(fā)了《切實(shí)保障安全用地的通知》，2009年6月12號，住建部、發(fā)改委、財(cái)政部下發(fā)了2009年到2011年廉租住房保障計(jì)劃，2009年10月11號，下發(fā)了關(guān)于住房公積金的實(shí)施意見等等。所以說現(xiàn)在尤其是在溫總理政府工作報(bào)告，以及中辦11條一系列的文件中，很大的一個篇幅就是住房保障，這是第一個理由。

建設(shè)部政策研究中心副主任王玨林

　　第二方面就是什么呢？加大了保障性住房的建設(shè)力度和速度，所以國務(wù)院發(fā)布促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展的國四條和中辦11條都大力提倡安居工程建設(shè)，力爭2012年末基本解決1540萬戶低收入困難家庭住房問題，對100萬戶國有工礦和棚區(qū)肯墾區(qū)的居民要加大改造，第三點(diǎn)就是住房保障制度正在區(qū)域完善，因?yàn)槭裁茨兀恳驗(yàn)楝F(xiàn)在也就這幾年，在座記得也就這兩三年，真正的住房保障制度才開始建立，各個城市開始重視這項(xiàng)工作，這是我講的三點(diǎn)，為什么叫政策年。

　　為什么呢？為什么國家各級政府這么重視住房保障工作。主要理由也有三點(diǎn)：一是我國的房地產(chǎn)市場還處于不全面不完善的時期，也就是說我國的房地產(chǎn)市場現(xiàn)在處于發(fā)展的初期階段，所以發(fā)展初期階段可能帶來的是什么呢？帶來的就是我們通過市場解決，更多家庭的住房問題，是有困難的，還得靠政府來解決這個問題。這是第一點(diǎn)。

　　第二點(diǎn)就是新舊住房分配體制屬于共存階段，就是分配關(guān)系平衡還沒有完全得到理順，因?yàn)楝F(xiàn)在屬于什么呢？并不是完全就是計(jì)劃就是分配性住房和市場住房進(jìn)行嚴(yán)格的分離、分開、分清，而是現(xiàn)在還有一部分在享受著屬于政策性的房子。而且更多的家庭只能通過市場上來解決住房問題，改善住房問題。所以沒有完全搞清楚，所以這個分配關(guān)系，這個利益的分配，現(xiàn)在還是共存時期。

　　第三點(diǎn)就是住房保障制度正在區(qū)域完善，因?yàn)槭裁茨兀恳驗(yàn)楝F(xiàn)在也就這幾年，在座記得也就這兩三年，真正的住房保障制度才開始建立，各個城市開始重視這項(xiàng)工作，這是我講的三點(diǎn)，為什么叫政策年。

　　第三點(diǎn)就是房價漲幅過快，租售比、收售比差距過大。大多數(shù)城鄉(xiāng)居民家庭難以承受住房房價帶來的壓力，所以現(xiàn)在看，從去年到今年第一季度看，房價是漲勢過猛，有些城市的房價已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)的悖離了、遠(yuǎn)離了城市收入甚至家庭積累，已經(jīng)難以進(jìn)入這個市場了。所以這三種原因帶來以后，就得促使我們中央和各級政府要加大住房保障的工作，加快住房保障建設(shè)的步伐，解決更多的家庭的住房問題，這是我談的第一點(diǎn)。第二點(diǎn)，現(xiàn)在我國住房保障主要有以下幾種方式：一是，三種方式。一是實(shí)物分配。也就是現(xiàn)在我們所說的廉租房，公共租賃房，經(jīng)濟(jì)適用房、限價商品住房，這種都屬于實(shí)物保障的形式。第二種方式屬于貨幣分配。有的是按成本全額進(jìn)行補(bǔ)貼，有的是實(shí)時住房差額進(jìn)行補(bǔ)貼，通過貨幣的方法實(shí)時保障。還有一種就是國家要求的住房補(bǔ)貼。就是實(shí)時房屋面積進(jìn)行差額補(bǔ)貼，也就是說當(dāng)時房改房以后，按標(biāo)準(zhǔn)沒有達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)的進(jìn)行一次性補(bǔ)貼，沒有得到房屋的進(jìn)行全部補(bǔ)貼，再有就是工資中，住房實(shí)施補(bǔ)貼，還有建立公積金補(bǔ)貼這種制度，這是三種補(bǔ)貼分配方式。

　　還有兩種的建設(shè)方式。一種是獨(dú)立建設(shè)，另外一種是配制建設(shè)。獨(dú)立建設(shè)就是我們地方政府拿一塊地建經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、限價房、甚至公共租賃房，還有就是保障房和現(xiàn)有房進(jìn)行搭配。實(shí)物分配的這些都基本早給誰呢？廉租房主要解決戶籍在本市的雙困家庭，有些城市可能在范圍住戶擴(kuò)大，稍微擴(kuò)大一些，基本是保持這樣的。

　　第二經(jīng)濟(jì)適用房主要解決戶籍在本事的低收入家庭，也就是說不夠廉租房條件的，又靠近廉租房條件的這些家庭，公共朱玲放，就是本市五房的家庭職工，還有長期在本市工作的家庭職工，主要還是以單身為主，以青年為對象，因?yàn)楣沧赓U有很大的臨時性，限價放主要解決戶籍在本市的種地收入家庭，這是屬于四中房源的安置，但是各個誠實(shí)的情況不一樣，有的城市可以擴(kuò)大范圍，提高標(biāo)準(zhǔn)，還有各個城市采取的方式也不是全部的，可以采取多種方式，也可以采取其中的幾種方式，這是第二點(diǎn)。

　　最后一點(diǎn)談一下對保障性住房的一些思考。也可以說是觀點(diǎn)，一是保障性住房和住房保障的形勢，各個城市應(yīng)當(dāng)因市制宜，比如說有的城市采取以貨幣為主的，比如說長沙、南昌、常州、包括山東日照，他們是過去講的補(bǔ)人頭不補(bǔ)磚頭，也就是從貨幣方式進(jìn)行補(bǔ)差。也可以建一些廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房，但是我覺得兩種方式各個城市都應(yīng)該存在，也就是廉租房和公共租賃房，這個是必須的。它確實(shí)是既解決了我們雙困家庭的住房困難，又解決了我們年輕人住房的一個過渡階段的問題。第二點(diǎn)，住房保障建設(shè)方式，我認(rèn)為宜集中不宜分散，宜城里不宜城外，因?yàn)檫@種方式的消費(fèi)能力和我們提供房源的標(biāo)準(zhǔn)，以及他各方面的情況，如果和高檔商品房在一起的話，我看將來存在很多問題，比如說物業(yè)費(fèi)怎么收，管理怎么管，所以我認(rèn)為是什么呢？將來還有市場問題，將來上市場都提供了很多的不利不方便，所以我認(rèn)為宜集中不宜分散，圍繞各方面的困難，所以在招投標(biāo)土地中進(jìn)行搭配，我個人觀點(diǎn)這樣其實(shí)不是太好的辦法。

　　第三個保障性住房的分配要嚴(yán)格把關(guān)，上市要謹(jǐn)慎處理，為什么怎么講，因?yàn)槲覀儸F(xiàn)在出現(xiàn)的問題，很大一個方面是在分配環(huán)節(jié)中，也就是大家說的是由我們蓋的經(jīng)濟(jì)適用房，甚至限價房里面有開各種車的，高級車的，甚至多套房的等等方面都存在關(guān)鍵就是什么呢？我們嚴(yán)格把關(guān)不夠，而對這個事情的認(rèn)知態(tài)度還不足，因?yàn)樯娴揭粋€再分配問題，所以我們要對什么呢？要對全體的老百姓負(fù)責(zé)任，要把我們的資源對政府負(fù)責(zé)任，也就是要把我們的資源把關(guān)好，那上市為什么要慎重處理呢，因?yàn)檫@畢竟是屬于享受國家的土地政策和隨手優(yōu)惠政策得到的改善住房條件，所以我認(rèn)為不能因?yàn)榈玫浆F(xiàn)在解決的問題，將來在上市中又得到很大的利益，這個是不合適的。利益應(yīng)當(dāng)國家收回去，保障性住房建設(shè)重點(diǎn)解決好土地問題、資金問題和制度建設(shè)問題，因?yàn)槟銢]有完全保障指標(biāo)、保障計(jì)劃是不行的，那在年初土地計(jì)劃中首先要計(jì)劃好，在財(cái)政計(jì)劃中要留下筑城保障資金。

　　最后一點(diǎn)也就是解決保障性住房，除了廉租房、公共租賃房以后，還要有貨幣保障方式，這個是非常靈活的，你城市政府拿錢和拿地是兩等，你拿地以后你就少賣錢，你把地的錢拿出來用于補(bǔ)貼，其實(shí)它倆是相等的，并沒有什么吃虧。另外在長期管理方面，因?yàn)榧彝サ氖杖胧亲兓?，我們的貨幣補(bǔ)貼是臨時的，我們以三月補(bǔ)貼一次，半年補(bǔ)貼一次，隨著家庭收入的變化，可以中斷補(bǔ)貼，但是你給房子就辦不到，所以起來就非常容易，就講這些，謝謝大家！

　　主持人：非常感謝王玨林先生，剛才觀點(diǎn)鮮明的分析，讓我們對住房保障有一個思考和了解，那接下來要把目光投向地產(chǎn)企業(yè)，大家知道很多地產(chǎn)企業(yè)是在民營資本的發(fā)展當(dāng)中。在市場發(fā)展的時候，我們民企要如何做抉擇呢？這是很多地產(chǎn)商都在思考的，在下一位專家演講的時候，我們先請一位特約評論員坐在舞臺上，稍候在我們第二位演講嘉賓演講完之后，他們會進(jìn)行五分鐘的互動問題，接下來要請出我們第一位的特約評論員，他就是福建省住宅產(chǎn)業(yè)商會副會長建秘書長，《東南置業(yè)》雜志社社長陳烙先生，有請陳烙先生上臺，話筒、紙筆我們都為您準(zhǔn)備好了。等下請你跟第二位演講嘉賓問答，接下來，我們要有請北京科技大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院教授、博導(dǎo)，前國資委研究中心宏觀戰(zhàn)略部部長趙曉先生，他演講的題目是房地產(chǎn)市場化進(jìn)程與民企抉擇，有請！

　　趙曉：我們這個話題是有一點(diǎn)點(diǎn)沉重的，希望能夠按時的在二十分鐘講完。如果超時了請?zhí)嵝?，論壇的主題是中國房地產(chǎn)市場化的進(jìn)程與民營企業(yè)的選擇。首先談一個觀點(diǎn)，這是我講過很多次的觀點(diǎn)，包括在博鰲房地產(chǎn)論壇上，中國所謂的房地產(chǎn)其實(shí)是一個偽概念，因?yàn)槲覀冎酪粋€市場最關(guān)鍵的是要有好的產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)，就像一個人穿衣服，一定要穿褲子，你上衣穿得再漂亮，你不穿褲子，人家說你沒有穿衣服或者基本沒有穿衣服。很不幸中國房地產(chǎn)市場我們天天都在談，但是到現(xiàn)在為止，它沒有一個現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)，中國房地產(chǎn)市場其實(shí)是一個沒有穿褲子的市場。關(guān)于這個觀點(diǎn)，我以前講過很多次了，大家也可以看我相關(guān)的文章，這里講的是中國房地產(chǎn)市場缺乏一個好的土地產(chǎn)權(quán)的基礎(chǔ)，缺乏一個好的現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)的制度，這意味著我們的現(xiàn)代化進(jìn)程是有問題的。

北京科技大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院教授、博導(dǎo)，前國資委研究中心宏觀戰(zhàn)略部部長趙曉

　　這里面還有一個問題，就是國進(jìn)民退，去年的十中的地王，八中都被國有企業(yè)拉走了，現(xiàn)在又傳出抑制房價，總經(jīng)理就拿出三個地王，以前像老潘，中國發(fā)展最快的城市，能找最好的地建最好的房子賣一個好價格，但是現(xiàn)在根本拿不到地了，所以三個模式也就本虧了，那國進(jìn)民退還只是一個表現(xiàn)，其實(shí)中國也在走房地產(chǎn)市場資本主義。那中國房地產(chǎn)現(xiàn)在的發(fā)展就是最大的國進(jìn)民退，加上中國政府越來多的管制，所以我們可以成為國家資本主義的方向，我們現(xiàn)在不是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)，但是也沒有走向像歐美這樣的成熟自由主義。

　　那我們現(xiàn)在要講國有企業(yè)，由于全國人民都很憤怒，總理也很震怒，所以叫停了87家國企退出樓市，但是大家不要真正相信他們會退出市場，因?yàn)閲笤诜康禺a(chǎn)市場的銷售里面占的比重都非常的響。另外，推出來的央企的資產(chǎn)，已經(jīng)拿到這些地，會導(dǎo)到16家專業(yè)的央企公司里面，就是從左邊的口袋倒到右邊的口袋里面，所以事情的本質(zhì)沒有變化，而且我認(rèn)為是丟豬保雞的行為。2004年的時候，國資委就下發(fā)了房地產(chǎn)業(yè)重組有關(guān)事項(xiàng)的通報(bào)，本來它是想把非地產(chǎn)的央企排在房地產(chǎn)市場之外，但是這項(xiàng)政策到現(xiàn)在也沒有有效的實(shí)施。所以我們?nèi)匀粦岩晌磥磉@樣一個退出的方向會不會堅(jiān)持，我們現(xiàn)在所看到的這一切，會不會只是一場太極的表演。

　　另外，我們要進(jìn)一步回到歷史的起點(diǎn)和政策的起點(diǎn)。那就是2004年，我們知道這一切今天的國進(jìn)民退，包括國家資本主義，包括我們認(rèn)為很有問題的現(xiàn)象，是跟2004年的國有企業(yè)大討論聯(lián)系在一起的，在那場討論里面，有一些人把全國人民都忽悠了，把一些不規(guī)范的問題上升為房地產(chǎn)市場的問題，全國人民都被忽悠了，有一些人還幫他們數(shù)鈔票，非常的悲哀。1997年的時候，國企快要死掉了，有進(jìn)有退。但是2003年之后，國資委兼并重組進(jìn)行了拆分，國進(jìn)民退取代了原來的國退民進(jìn)。這個是不是因?yàn)閲衅髽I(yè)做得好呢？所以才出現(xiàn)國進(jìn)民退呢？我們說不要相信這種神話。從2005年到2008年來看，國企、三資企業(yè)和民企，民企的資產(chǎn)率是最高的，相當(dāng)于國企的1.6倍以上。如果用另外一個辦法，也就是民營角度來說，要創(chuàng)造同等國有利潤，可以節(jié)省3.3%的投入，所以中國并不需要做其它的事情，真的要地?cái)?，只要民營化就行了，我們說國企的稅負(fù)比民營企業(yè)要低很多，在全國1700家的企業(yè)里面，國企占了60%，而且民營稅負(fù)高出了國企的14%，所以一定要考慮一個背景，民營企業(yè)交了更多的稅，所以利潤就減少了，他們支配給員工的福利保障收入就減少了。

　　另外國有貢獻(xiàn)也低于民營企業(yè)。根據(jù)2009年經(jīng)濟(jì)普查的數(shù)據(jù)，國有及國有獨(dú)資企業(yè)公司占9.2%，集體企業(yè)占2.9%，民營企業(yè)占44.4%，由此可見，民企解決就業(yè)的能力遠(yuǎn)勝于國企。2008年，國企占全部工業(yè)總產(chǎn)率的比重28%，民企為26.88%，那民營企業(yè)對稅收的貢獻(xiàn)超過了50%。另外有人講，民營企業(yè)賺錢是老板賺走了，國企賺錢沒有被個人賺走，但是國企根本不是國民的企業(yè)，所謂的國企就是國家擁有或者國民擁有，最后變成集體占有，最后變成個人所有。1978年到2008年，中國最低的員工工資最大差別，從原來的458元擴(kuò)大到156460，漲了342倍，電力、電信、石油、金融、保險、煙草等行業(yè)人數(shù)占了行業(yè)人數(shù)的不到8%，大家看，大家工資金額是卻是全國職工工資總額的55%。所以要看國有企業(yè)流失的問題，這是一個坐失的問題，坐著就丟掉，我們要相信民進(jìn)國退這樣才是真正的出入。我們所有的人都要回到2004年，重新考慮一下那個問題。另外也要做一個撥亂反正，我們要重新回到2004年的國企與政策的起點(diǎn)，當(dāng)時資產(chǎn)的資本化使得被控制的土地資源，特別是央企背后，隨著股市的發(fā)展，被迅速的轉(zhuǎn)化為巨大的資本，所有的這些東西其實(shí)都是應(yīng)該重新思考的。

　　十六大其實(shí)對國企有一個很好的地位，就是對相關(guān)與國家經(jīng)濟(jì)命脈的大型國有企業(yè)，基礎(chǔ)設(shè)施和重要自然資源等及由中央政府代表國家履行出資人職責(zé)，其它國有資產(chǎn)由地方政府代表國家履行出資人職責(zé)，這就為國企特別是央企做了定位。國企目前的尷尬是不屬于全民所有，而且具有了前所未有的權(quán)利空間，可以至總理的指示和全民于不顧。那房地產(chǎn)的國企怎么辦，首先所有的央企都應(yīng)該退出房地產(chǎn)的競爭，那些合法的央企應(yīng)該轉(zhuǎn)向保障性住房這一塊，如果央企繼續(xù)存在商品房市場，那公平永遠(yuǎn)無法進(jìn)行，央企的壟斷收入高，紅利卻很少。因此，必要上翹央企存留過多的紅利，并對其壟斷部分加征紅利，這也是央企轉(zhuǎn)變形式后應(yīng)盡的義務(wù)。

　　那今年兩會已經(jīng)為國有企業(yè)改革發(fā)展鼎好了目標(biāo)，政府工作報(bào)告指出，第一要推進(jìn)國有企業(yè)調(diào)整重組，優(yōu)化國有經(jīng)濟(jì)布局結(jié)構(gòu)，第二要深化國有企業(yè)改造，建立現(xiàn)代企業(yè)制度，第三要完善國有管理體制，加強(qiáng)國有資產(chǎn)監(jiān)管。當(dāng)前環(huán)境下民營環(huán)境下的房地產(chǎn)的選擇，房地產(chǎn)的市場化進(jìn)程，我們說存在巨大的缺陷，現(xiàn)在不僅沒往前走，而且因?yàn)閲M(jìn)民退的國家資本主義其實(shí)是在往后走的。那民營企業(yè)有幾個選擇：一個是轉(zhuǎn)地。不要在一線城市玩了，但是二、三線城市可能還有機(jī)會，地方官員可能會歡迎一些品牌性的民營企業(yè)到當(dāng)?shù)亍５诙褪寝D(zhuǎn)行。你別干房地產(chǎn)了。再一個就是轉(zhuǎn)身。提高你的競爭力，我們知道像風(fēng)碳，做極端的產(chǎn)品主義，要做到零碳的排放，你可能在某一塊有核心競爭力，還有就是在做城鎮(zhèn)的開發(fā)，這是國有企業(yè)做不了的，就要轉(zhuǎn)身，提高你的身段，還有就是變革目前房地產(chǎn)的制度要推進(jìn)房地產(chǎn)市場化的進(jìn)程，我說這個話，估計(jì)很多房地產(chǎn)開發(fā)商都不會去做，我們只關(guān)注自己一級的利益，不關(guān)注公眾的，很多中國房地產(chǎn)商不關(guān)注這個，其實(shí)公共政策非常重要，我們呼吁并且重視公共事業(yè)，我就講到這兒，謝謝！

　　主持人：請您留步，接下來進(jìn)行五分鐘的提問時間。

　　陳烙：趙曉先生你好，國進(jìn)民退是跟民營企業(yè)的局限性也有相關(guān)，那在這種制度環(huán)境改革，難以在短期完成的情況下，民營企業(yè)在國際民推的大潮中，是不是更好，比如說你剛才講的三轉(zhuǎn)一變，還有沒有更好的突破的途徑呢？

　　趙曉：謝謝，我覺得沒有結(jié)晶，要不就打不過就跑，所以潘先生原來在上海，現(xiàn)在都轉(zhuǎn)到了二三線城市，或者你真的有絕招，就做出很絕的事情來，或者就退出，現(xiàn)在中國的房地產(chǎn)市場已經(jīng)煮的很熟了，下一步可能要被煮爛，除了這個之外沒有什么絕招。

　　陳烙：那國資委讓78家不為竹葉的央企退出房地產(chǎn)，這是不是可以認(rèn)為是一種象征意義的國進(jìn)民退的糾錯行為，這個你如何評價這件事情呢？

陳烙，提問趙曉

　　趙曉：我對國資委的這個舉動是高度評價的，它明顯比國企看的更高，而且出售也非?？?，所以我在我的博客上也給予了高度的評價，但是我不認(rèn)為這是一個國進(jìn)民退的糾錯的現(xiàn)象，這是在高層和民意的盛怒之下，一個決策而已，但是78家宣布退出，只是從左邊的口袋放到右邊的口袋，其他的東西沒有任何變化，我們到目前為止，沒有任何一個人說房地產(chǎn)的國企究竟應(yīng)該怎么辦，沒有聽到這樣的表示，所以在這一塊，我們完成看不出有任何糾錯國進(jìn)民退的現(xiàn)象和聚酯。

　　主持人：感謝兩位。也為我們帶來非常精彩的思考，其實(shí)剛才趙曉先生在為我們做主題演講的時候，講到了三轉(zhuǎn)一變，我們今天很多的地產(chǎn)商，尤其是福建有很多民企的地產(chǎn)商，可能現(xiàn)在就要開始思考了。接下來我們?yōu)榇蠹疫M(jìn)行的是下一個主題演講的環(huán)節(jié)，我們以前看到的都是標(biāo)桿性的建筑，那未來什么樣的建筑設(shè)計(jì)會給我們帶來更加思考，包括更加低碳的生活，我們也請出我們的下一位演講嘉賓，有請洲聯(lián)集團(tuán)·五合國際總設(shè)計(jì)師劉力先生，他給大家?guī)淼难葜v題目是房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)新趨勢，有請劉力先生。

　　劉力：大家好！今天我跟趙教授講的是正好兩個極端，趙教授講的是宏觀，政策。我講的是微觀，產(chǎn)品。有一個有意思的現(xiàn)象，我是上個星期五剛從福州離開，我們公司現(xiàn)在已經(jīng)做到了境外駐中國第二大公司，但是在福州一個項(xiàng)目都沒做，其它省會城市可以做到幾個項(xiàng)目，但是明顯的是由于當(dāng)?shù)剡€價不夠高，支付能力有限，產(chǎn)品的市場競爭力也談不上，基本上在講一個價格戰(zhàn)，所以這么多年在福州一個項(xiàng)目也沒有做，有五萬一平米的房產(chǎn)，從我們一個企業(yè)需要尋求一個綜合點(diǎn)。

　　今天借這個機(jī)會，感謝觀點(diǎn)機(jī)構(gòu)提供了平臺，跟大家分享一下我們現(xiàn)在在中國其它城市做的最好的產(chǎn)品，里面有哪些產(chǎn)品的亮點(diǎn)可以借鑒。第一點(diǎn)戶型設(shè)計(jì)方面，以往的戶型設(shè)計(jì)都是由建筑師做的，由策劃研究單位提供的幾室?guī)讖d面積比例。在這種情況下，戶型設(shè)計(jì)可以不要做了，9070政策出來以后，萬科委托清華大學(xué)做了一個研究，90平米的戶型不到三十種，所以現(xiàn)在市場的戶型發(fā)展這么成熟，別人賣得好，你拿戶型抄一抄就可以了，在傳統(tǒng)的概念之下，是創(chuàng)新不出產(chǎn)品的，幾室?guī)讖d是傳統(tǒng)的產(chǎn)品，現(xiàn)在沒有人在自己的家人接待客人，也不需要那么多的臥室，我們市場上的整體櫥柜可以做得質(zhì)量非常高，但是擺不下那樣的櫥柜在家里，所以廚房的面積根本不夠你做一個開放式廚房，我們的生活已經(jīng)發(fā)生了翻天覆地的變化，但是我們的戶型沒有做上去，這是地王的項(xiàng)目，建筑師的戶型滿腦子就想著達(dá)到中國的消防規(guī)劃、住房規(guī)劃等等，等到客戶進(jìn)來之后，砸墻改管全部重來一遍，這說明不符合現(xiàn)代市場的需求，所以根據(jù)中國裝修協(xié)會提供的數(shù)據(jù)，中國買房是兩萬億，那砸掉重新裝修是三千億，所以我們公司是先由室內(nèi)設(shè)計(jì)師來做，室內(nèi)設(shè)計(jì)師更像藝術(shù)家、更像詩人，就像陶淵明一樣，采集東籬下、悠然見南山，這從科學(xué)的角度來說是胡說八道，為什么是見南山而不是見東山呢，但是這個是有它的表現(xiàn)力。當(dāng)然也有問題，再由改造師改造成符合性更強(qiáng)的戶型，這樣第一符合現(xiàn)代人的標(biāo)準(zhǔn)。第二達(dá)到了建材魔術(shù)的精度。第三實(shí)現(xiàn)家具魔術(shù)，這樣創(chuàng)新多余小戶型更有意義，大家知道日本的戶型是非常小的，中國執(zhí)行的90、70，日本的市場是60、70，這個是床翻下來就是臥室，床翻上去就是客廳。

洲聯(lián)集團(tuán)·五合國際總設(shè)計(jì)師劉力

　　第二個亮點(diǎn)大家可以借鑒的就是景觀設(shè)計(jì)，我們現(xiàn)在的小區(qū)景觀做完了，現(xiàn)在的景觀公司只負(fù)責(zé)綠化，只負(fù)責(zé)地面的鋪磚。但是我們是同時來做，一定要和景觀結(jié)合在一起，這是三亞的一個島，也是中國最貴的景觀之下，這個結(jié)構(gòu)很復(fù)雜，里面的界面和外面的界面結(jié)合的是非常完美，因?yàn)樗牡匦翁珡?fù)雜了，特別是這樣漂亮的戶型，你不可以制做一個別墅，中國很多的土地做的都是方形的，我們稱為觀印一樣，但是我們現(xiàn)在是以景觀來做。這也是中國地王的一個項(xiàng)目，因?yàn)榈孛嬗懈卟睿總€住宅設(shè)計(jì)都是不同的，園林景觀公司也不做這么復(fù)雜的東西，所以留了很多三不管的地界，這樣的設(shè)計(jì)如果不做，小區(qū)的精度、項(xiàng)目的吸引力、小區(qū)的競爭力就做不到。再一個就是外裝整合，中國的建筑是沒有人做二次裝修的，只有店鋪專門做外裝，我們現(xiàn)在是要求我們的外立面做到專修的精度，否則專修只做高端涂料，瓷磚跟公共廁所的瓷磚也是鋪的一樣，這一類的工作設(shè)計(jì)院是不做的，戶型可能做得比較精彩，但是單元門的入口沒人給你做。

　　我們這個項(xiàng)目做了三擋：豪宅、次豪宅、普通宅。這個右邊的螺旋是老年人上樓梯必須扶的一個扶手，這個細(xì)節(jié)做得非常好。這個圖案比那個簡單一點(diǎn)，那普通住宅的入口就完全沒有曲線、鋼管也做成直的，其它的店鋪我們是每一個裝修都做出來，因?yàn)楸P太大了，首開區(qū)就52萬平米的面積，如果說門不做，那到時候貼的都是招租的廣告，所以我們做了很多種的利益面，比如說A類的、B類的，組合在一起，C類的考慮到了空調(diào)機(jī)位、垃圾箱等的位置，所以這個就達(dá)到了裝修的精度，現(xiàn)在我們已經(jīng)做了很多的地王的項(xiàng)目，全部委托我們來做。景觀、裝修等等一起做。

　　這張圖是其中一個別墅類的項(xiàng)目，我們一直做到了配飾，我們公司的老外親自跑到現(xiàn)場，這樣才達(dá)到在大片里看到的效果，建筑的外觀也非常的精細(xì)，所有的界面說不清楚是該建筑師做、該景觀師做，但是人家來買房可不管是誰做的，只要做得好就掏錢下定，所以界面的整合是最大的殺傷力，需求現(xiàn)在很多的涉及單位，以我們?yōu)槔?，從?guī)劃和建筑室內(nèi)景觀平面，加景觀策劃。

　　最后一點(diǎn)，前面所有提到的那些都叫做設(shè)計(jì)精度，精度很高肯定是很漂亮。但是內(nèi)部的技術(shù)細(xì)節(jié)，你賣的是房產(chǎn)，就像買汽車要注意三個指標(biāo)，動力、速度、百公里油耗，你做的房產(chǎn)，不管是大的還是小的，價格差的上百倍，但是大家使用的是同一套住宅規(guī)范，中國沒有住宅規(guī)范，大家的房產(chǎn)賣的是地價，賣的是土地的附加值，所以中國的房產(chǎn)還處在一個比較早的階段。這個別墅是剛才趙教授也提到的一個項(xiàng)目，這個看上去是亂七八糟的，誰也想不到有一個高端的住宅，做的花團(tuán)錦簇，唯恐天下不亂，我們做的就是干干凈凈，外面的太陽能光電板全擺在外面，不用電，地下室有60公分后的墻，實(shí)現(xiàn)恒溫、恒濕，沒有空調(diào)、沒有暖氣。一年的溫度控制在22度到26度，即便是梅雨季節(jié)，進(jìn)來的空氣都是干燥的。所以我們做的不但是高科技也是高精度，所有的門把手，即便是不開燈也能摸得到，這個上面是新風(fēng)口，新風(fēng)進(jìn)來因?yàn)楸仁覝氐鸵欢?，保障在人的高度以下永遠(yuǎn)是新風(fēng)。那側(cè)面有紗窗，蚊蟲飛不進(jìn)來，樓板采用的是制冷技術(shù)，這樣就不必使用空調(diào)了，控制了自然的溫度，自然也控制了氣溫的溫度，所以現(xiàn)在人家說買房子還送空調(diào)，我們還不要呢，空調(diào)是最落后的制冷機(jī)器，又不能節(jié)能，又有噪音。大家看一下全面的面磚和壁磚都是半磚，所以不用裁磚，而且衛(wèi)生間沒有后排水，這是開盤的現(xiàn)場。學(xué)美國白宮在草坪上搞一個發(fā)布會，臨走的時候南京市長問這個房價是多少，起價是一萬四，最后賣到了九萬一平米。市長說這樣的樓盤賣這個價不貴，所以他們就把這句話印在樓書上了。那我們做這樣的項(xiàng)目，每平方造價約要增加五百到六百塊錢，所以一戶按六十平米來計(jì)算，把未來的價格乘以三倍、四倍。你十年之內(nèi)就能回收你的投資了。而且這房子沒有能耗指標(biāo)，還有就是綠色節(jié)能住宅系統(tǒng)，很多單位都說能做，這個必須經(jīng)過一個認(rèn)證地，歐洲推出了他的第一套系統(tǒng)，叫GDMB是以德國先做的。這個方方面面都超過了美國的綠色系統(tǒng)，這樣一個標(biāo)準(zhǔn)國內(nèi)唯一的授權(quán)機(jī)構(gòu)是我們公司，你說的再好沒有用，官方的授權(quán)才有用。這個全世界只有50個人通過考試，我們公司有兩個，全世界只有一個華人通過考試，就是我們公司的盧總。

　　那我們的房子要實(shí)現(xiàn)高精度和高科技，說綠色節(jié)能環(huán)保沒關(guān)系，賣房的時候，如果沒有指標(biāo)叫蒙人，消費(fèi)者就問兩個問題，售價提高了，請問一年的電費(fèi)可以節(jié)省多少，這兩點(diǎn)是我所關(guān)注的市場上最新的競爭力的探索，以上是我的一家之言，僅供各位批判，謝謝各位！

　　主持人：好的。非常感謝劉力先生。劉力先生剛才給我們的開發(fā)商提了個醒，到底怎么樣提高你的核心競爭力，要高精度、有高科技，那趙曉先生的轉(zhuǎn)變是宏觀的，那劉力先生的是從微觀上提升地產(chǎn)商的核心競爭力，那真的是在一、二線城市都已經(jīng)是市場飽和了，競爭很難了。在搶灘三線城市上方面，有多少人衷情我們福建的地產(chǎn)閩商，把地塊拿來跟閩商分享呢。那就是我們的山東文登，其實(shí)在二十多天前，我們的文登也到了福州，也參加了我們地產(chǎn)閩商大會，接下來我們要請?zhí)丶s嘉賓郭建平先生上臺就坐，作為我們的特約評論，稍候跟我們的譚遠(yuǎn)國先生進(jìn)行互動，接下來清楚我們第四場的演講嘉賓，山東省文登市人民政府副市長譚遠(yuǎn)國先生，譚遠(yuǎn)國先生的演講題目是搶灘三線城市，關(guān)注區(qū)域龍頭山東文登。

　　譚遠(yuǎn)國：尊敬的各位朋友，大家好！二十天之前我率領(lǐng)山東省文登市的土地推介團(tuán)參加了福州的地產(chǎn)閩商大會，結(jié)實(shí)了很多的朋友，今天借助觀點(diǎn)新媒體、東南快報(bào)開辦“城市觀點(diǎn)論壇”福州行的機(jī)會，我們又來到了福州加深感情，這次我代表山東省文登市政府對這次論壇的主辦方表示熱烈的祝賀，對蒞臨本次論壇的嘉賓表示熱烈的歡迎。

　　文登是山東省的一個下屬城市，位于黃河之濱，人口65萬，位于全國百家縣第14位。三線城市已經(jīng)成為我們房地產(chǎn)新的增長點(diǎn)，作為一個環(huán)境優(yōu)美，仁文和諧的生態(tài)化城市，文登是一顆新星，也非常需要各位朋友來投資興業(yè)。

山東省文登市人民政府副市長譚遠(yuǎn)國

　　文登是具有獨(dú)特的優(yōu)質(zhì)資源的一個三線城市，是最適合娛樂居住的城市，也是適合養(yǎng)生的土地，文登衣衫板還四季分明，每年的平均氣溫是17攝氏度，冬天不冷，夏天不熱。第二是空氣的質(zhì)量好。我們這里的森林覆蓋率達(dá)到46%，其中優(yōu)質(zhì)天氣達(dá)到190天，空氣中負(fù)氧離子的含量非常好，當(dāng)年秦始皇來到文登，召集天下的文士來登山。大家都知道，射雕英雄轉(zhuǎn)當(dāng)中，有一個王重陽，他是全真教的的創(chuàng)始人，他的大弟子最終選擇了文登，作為全真教的發(fā)展發(fā)祥地，我們文登的溫泉有五處高品質(zhì)的溫泉，是中國的溫泉之都，這是全國第一個以溫泉為名開發(fā)的商標(biāo)，其中天幕溫泉成為國家四級旅游級的景區(qū)，還有一個是臺灣新東陽集團(tuán)正在開發(fā)的。

　　第四文登社會安定和諧，文登的百姓勤勞致富，文登出了一百多位進(jìn)士，相當(dāng)于我們現(xiàn)在的莊園。解放戰(zhàn)爭以來文登誕生過120多位將軍，說我們是一個文武之鄉(xiāng)。我們?nèi)ツ暧直辉u為平安建設(shè)先進(jìn)市，中國最具投資潛力中小城市20強(qiáng)，山東省的最佳投資城市。

　　文登土地資源優(yōu)厚，大家都知道山東的高速公路發(fā)展是最發(fā)達(dá)的，文登在青島、威海三個城市的中心地帶，我們有到烏魯木齊的高速等等，還有309國道四通發(fā)達(dá)，還有空港就離文登20公里，目前已經(jīng)開展了往返韓國等20多個國際航線，到韓國的航班只要45分鐘。特別是有城市輕軌。文登還規(guī)劃建設(shè)了三十萬的港口，目前正在建設(shè)兩個萬噸級的碼頭，文登的工業(yè)基礎(chǔ)性好，工業(yè)基礎(chǔ)水平在山東省的前列，培植了十多各行業(yè)排頭兵的企業(yè)，有三大產(chǎn)業(yè)集群。再一個文登的發(fā)展?jié)摿μ貏e巨大，大家都知道黃渤海是中國的三大經(jīng)濟(jì)引擎之一，國家高度關(guān)注，投資商興趣濃厚，開發(fā)大潮風(fēng)起云涌。特別是胡錦濤總書記去年考察山東時，提出要加大的打造山東半島藍(lán)色經(jīng)濟(jì)區(qū)，山東省委省政府也提出要打膠東半島到高端產(chǎn)業(yè)集群區(qū)，我們文登位于膠東半島中心區(qū)域，山東省已經(jīng)將我市定為九大核心區(qū)之一。我們文登的南海新區(qū)，規(guī)劃面積是160方公里，有兩萬畝的城市規(guī)劃土地，是適合大規(guī)模的開發(fā)區(qū)域，有大規(guī)模的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)。同時韓國的一些大型企業(yè)都紛紛搶灘文登，再一個是文登的新城區(qū)建設(shè)快速推進(jìn)，有投資3.6億元的公園建設(shè)開發(fā)，有投資20億元的市民文化中心、博展中心等。我們有雄厚的產(chǎn)業(yè)技術(shù)，優(yōu)厚的環(huán)境為我們房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展提供了巨大的基礎(chǔ)。

　　另外就是我們本地的消費(fèi)需求，我們本地城市居民的消費(fèi)，第一結(jié)婚的需求，每年有大學(xué)生來就業(yè)的需求，還有城鎮(zhèn)富起來的居民有調(diào)節(jié)的需求，再就是文登的房地產(chǎn)企業(yè)起步較晚，現(xiàn)在都有強(qiáng)烈的換房的需求，特別是汶川大地震之后，大家知道房產(chǎn)的安全就是最大的安全。最后就是玩樂的需求，現(xiàn)在大家都很向往田園生活的需求，文登環(huán)境優(yōu)美，吸引了很多旅游者前來旅游，像北京、上海等都來這里旅游，我們青島、威海都喜歡青山綠水的，文登離威海市區(qū)只有三十公里，所以工作在威海，居住在文登已經(jīng)成為很多消費(fèi)者的向往，那福州這邊有我們很多的老鄉(xiāng)，他們鄉(xiāng)音8難改，都非常喜歡到老家去度假。

　　文登這個地方特別是有國外的消費(fèi)需求，主要是韓國，文登與韓國只有93海里，坐飛機(jī)45分鐘，在韓國的養(yǎng)老成本特別高，特別是中老年人，都喜歡到文登來泡溫泉、打高爾夫，特別是去年，山東省委省政府，將文登作為我們改革實(shí)驗(yàn)區(qū)，我們重點(diǎn)側(cè)重對日本韓國的開放適應(yīng)，邀請國外的公司來進(jìn)駐。

　　另外文登是一個投資風(fēng)險地，高回報(bào)區(qū)的城市，文登的樓面地價大約是在五千到一萬塊錢，房價是在四千塊錢，所以給我們提供了很大的空間，另外對房地產(chǎn)的門檻也有提高，在文登這個地方，目前在一、二線城市的發(fā)展，房地產(chǎn)商需求的資金應(yīng)該是壓力較大，回報(bào)較大，不管是大型的還是小型的開發(fā)商都可以取得優(yōu)厚的利益。2007年我們福建有一個開發(fā)商帶了不到一千萬來開發(fā)，目前都已經(jīng)是過億的資產(chǎn)了。

　　第三文登適合大規(guī)模開發(fā)，文登南海新區(qū)有15萬畝優(yōu)越的國土資源土地，另外還有蝴蝶谷等大量的土地資源，適合大規(guī)模的開始，各位老總、各位朋友，大家都知道我們的企業(yè)需要創(chuàng)建發(fā)展，用最低的成本來獲得最高的利益，環(huán)境優(yōu)美、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)雄厚、風(fēng)險很低、匯報(bào)很高的文登就是大家的良好選擇，投資文登匯報(bào)金山，最后祝本次論壇圓滿成功，祝各位來賓身體健康，萬事如意，謝謝大家。

　　主持人：我們要請譚市長留步，因?yàn)楣ㄆ较壬獙δ氵M(jìn)行五分鐘的問答。

　　郭建平：幾次大型的活動，我們都看到譚市長親自帶隊(duì)過來，讓我們開發(fā)商很感動，那我想問一下你們的土地指標(biāo)供應(yīng)有沒有受到限制呢？

　　文登這個地方，我們?nèi)ツ晖恋毓?yīng)大約是一千四百多畝，為什么這么多，因?yàn)槲覀兪掷镉幸粋€南海的規(guī)劃圖，去年大約土地供應(yīng)是不到一千五百畝土地，總值不到11個億，我們今年到目前已經(jīng)出讓的土地是370多畝。我們今年在文登的南海新區(qū)，計(jì)劃出讓土地總面積大概是一千一百畝，以我們文登是從2007年春節(jié)之后正式開發(fā)了，目前開發(fā)三年，我們也有很大的優(yōu)勢，所以把這么好的優(yōu)質(zhì)的資源推薦給各位老總，讓大家共同致富。

　　主持人：我們譚副市長剛才在推薦文登的時候，也是說到山好水美，謝謝兩位。剛才我們把目光投向了山東文登這樣一個美麗的城市。接下來要把目光投向香港，接下來這位演講嘉賓是世邦魏理仕投資物業(yè)部的資深董事鐘德堯先生，給我們帶來一個主題為香港房地產(chǎn)市場投資攻略的演講，大家掌聲有請演講嘉賓鐘德堯先生。

　　鐘德堯：可能很多人會問，為什么今天會講一個香港的投資市場。我講三個原因，一個是從香港的角度來看，我們發(fā)現(xiàn)中國大陸基金已經(jīng)在香港進(jìn)行第二波的投資，第一波是在什么時候，第一波是在90年代的時候，有很多國企、還有地方的上市公司在香港投資，那時候他們很活躍的投資香港房地產(chǎn)市場，但是在朱镕基宏觀調(diào)控之后，很多投資都已經(jīng)變得比較低調(diào)，要么有的干脆已經(jīng)退市。但是自從2003年中央政府鼓勵民企到香港去上市，用香港的股票市場作為融資的渠道，我們發(fā)現(xiàn)在03年到08年很多企業(yè)在香港上市之后，干脆用一些上市募集來的錢在香港做房地產(chǎn)投資，所以我想這個也是一個大的趨勢，借這個機(jī)會給福州的朋友說一下，如果說真的要把資本放在香港的房地產(chǎn)市場，要關(guān)注什么東西？

世邦魏理仕投資物業(yè)部的資深董事鐘德堯

　　福建省跟香港的關(guān)系是非常密切的，我們香港有一個北角就叫小福建，因?yàn)槟愕匠腥ベI東西，里面的收銀員都會跟你講福建話，所以我們都會看到很多福建的老板都會很大金額的去買香港的房產(chǎn)。第三方面今天早上主題講到我們中國房地產(chǎn)已經(jīng)經(jīng)過了黃金十年，那香港的房地產(chǎn)投資出入是什么，那是不是可以轉(zhuǎn)到香港去了呢？我相信三方面都可以做為今天為什么要我以下的演講。還有第四點(diǎn)，因?yàn)槲已葜v的內(nèi)容打算把香港房地產(chǎn)發(fā)展的周期的情況跟大家分享一下，因?yàn)閺南愀鄣淖≌康禺a(chǎn)大概有35年的經(jīng)驗(yàn)，如果我們中國往后25年怎么發(fā)展，我覺得可以拿香港的情況來作為一個借鑒，我相信我們很多方面的情況不一樣，但是可以作為一個參考。

　　這是我等下會講的內(nèi)容，就是香港房地產(chǎn)的特色是什么樣，我們過去35年的經(jīng)驗(yàn)是怎么樣，我們潛在的情況是怎么樣，因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場在中國來說，主樓是住宅，但是香港除了住宅以外、寫字樓、工業(yè)、物業(yè)、商鋪都是投資的方向，不同領(lǐng)域的市場都有不同的人去建造這個市場，而且在香港做投資買賣要注意什么事情。

　　其實(shí)香港房地產(chǎn)跟其它地方都是一樣的，你現(xiàn)在發(fā)現(xiàn)在國內(nèi)每一個地方的房地產(chǎn)市場，現(xiàn)在市場的效率都很高的，因?yàn)榘l(fā)展商很多，就是參與那個市場的人非常之多，所以整個市場的效率就會很高，香港的市長在房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)方面比較特命，你什么人擁有什么單元，什么價錢，有沒有按揭，都有公告，所有東西都可以透過一個很便宜很方便的電腦上網(wǎng)去查系統(tǒng)，對房產(chǎn)價位的風(fēng)險是可以控制的不錯的。

　　今天我們也看到很多媒體都積極去報(bào)道房地產(chǎn)的市場情況，中國現(xiàn)在房地產(chǎn)商都很多，而且也非常關(guān)注每一個大的價位小的價位，你打開報(bào)紙昨天發(fā)生什么買賣，大的小的都很清楚，所以對市場不僅是對當(dāng)?shù)氐娜耍驗(yàn)樽陨聿煌该髯隽艘恍┎徽_的決定，那個情況是很少發(fā)生，以前90年代是會的。

　　我們剛才也講過我們中央出來很多新的政策，往后也有很多新的政策，其實(shí)香港房地產(chǎn)市場跟金融市場一樣，都是受金融市場的改革影響的，好像2008年的時候，我們有金融海嘯，那個是馬上發(fā)生的事情，香港經(jīng)濟(jì)跟中國經(jīng)濟(jì)已經(jīng)分不開了，香港的股票市場跟很多的民營企業(yè)、國營企業(yè)，他的占有率的價值是非常之高，所以中國經(jīng)濟(jì)有什么改變，就馬上表現(xiàn)在我們的市場上，現(xiàn)在香港特區(qū)政府跟我們其它中國政府也好、地區(qū)政府也好，都需要一些好的政策推動出來，因?yàn)榻鹑诤[之后，房地產(chǎn)反彈比較快，我們在一些圖看到房價可能已經(jīng)到了1997年的高峰了，現(xiàn)在80后的人都投訴不能買房子了，香港政府在過去大概45天提出了很多新的政策，包括有很多新的土地，怎么改造一些廉價房，這都是改善房地產(chǎn)市場的，我們在土地注冊方面香港比較透明，但是在一手買賣方面，香港還不是很透明，發(fā)展商有很多空間可以討論價錢，這個馬上就必須很多新的安排，怎么樣去把一手樓盤推出來讓它透明化，我們跟大陸不一樣，大陸預(yù)售要上萬，很清楚，很透明，這個問題香港政府已經(jīng)看到了，所以馬上就影響了發(fā)展商怎么推一手樓盤的情況。

　　那房地產(chǎn)市場是有周期性的，我想看一下分享一下我們看到的這個圖，這個紅色的地方就是住宅樓盤的價值，我們的數(shù)據(jù)是從1975年開始，現(xiàn)在是2010年，這里面中間有28年的歷史，我們可以看到有12年的往上升，所以香港政府那個時候剛剛回歸。我們以前的特首董先生，就推出了一個每年提供八萬五的單元出來，有兩個東西，一個是金融風(fēng)暴來，第二個是政策的推廣，因?yàn)檎粩嗟耐茝V，就覺得供應(yīng)很多，所以一下子就發(fā)現(xiàn)馬上變下來，我們上一次調(diào)緊是有六年的調(diào)緊，那主要是我們香港的貨幣跟美金是掛鉤的，所以在整個金融體系，我們在貨幣來說沖不破的，那因?yàn)樨泿艣_不破，所以要有一個很緊的政策。你看南韓他們在緊縮一天之后就本虧了，那泰國在兩年之后就反彈回來了。

　　所以香港有六年的時間縮緊，中間有一次起來。但是因?yàn)?·11事件、伊拉克事件、還有2003年的SARS，所以最慘淡的時候就是2003年了，那現(xiàn)在中國大陸的公民可以很自由的到香港旅游，最重要的就是鼓勵國家的私營企業(yè)到香港的股票市場上市融資，把我們的產(chǎn)業(yè)以一個金融融資為主，所以你發(fā)現(xiàn)從2003年到2008年我們享受了五年的升值，全球金融危機(jī)在2008年發(fā)生以后，我們倒下了很多的物業(yè)公司，物業(yè)資金下滑得厲害，還有一些海外的業(yè)務(wù)沒有再照顧，所以發(fā)生了很多大公司、老外全面的側(cè)出香港，所以不管是寫字樓、豪宅、租賃都比較糟糕。

　　那去年有一個反彈，這個反彈到今天還沒有停止，我們跟1997年的高點(diǎn)差不多，但是有跳躍的樓盤已經(jīng)到了1997年的感覺，那為什么現(xiàn)在還是往上走的勢頭。主要有幾個原因，一個原因就是過去很多投資金融成本，但是這個成本都令很多資本都泡湯了，所以有很多的就有家屬都提高了，但是他們還是買房產(chǎn)，房產(chǎn)對一個投資者來說，有一些比較復(fù)雜的成本都交給基金經(jīng)理，很多基金經(jīng)理是不能夠?qū)κ袌龅拇蟮淖儎佑幸粋€抗拒，所以說沒有起到投資工具之下，大家還是愿意往房地產(chǎn)上投資。我們看歐美的地方，比如說雷曼兄弟等，都發(fā)現(xiàn)了很大片的房地產(chǎn)私募基金，都是盯著全球的市場，包括大陸房地產(chǎn)，包括香港，因?yàn)檫@個私募基金就是一些養(yǎng)老基金，你們打工的錢安排一部分給養(yǎng)老基金，他們要投資，他們這些私募基金已經(jīng)不相信股票市場，不相信很膚淺的市場，我們發(fā)現(xiàn)有很多房地產(chǎn)私募基金投資房產(chǎn)，所以你發(fā)現(xiàn)在新加坡也好，在香港也好，有很多私募基金還是很關(guān)注中國的市場，因?yàn)樗X得房地產(chǎn)還是一個投資的主要的工具。

　　我們從2003年開始，到海嘯之前，到2008年底，我們的經(jīng)濟(jì)都很低迷，但是2009年有一個反彈，我們整個系統(tǒng)還是往上走的，剛才講的是基金沒有出路。第二個就是整個經(jīng)濟(jì)城市都已經(jīng)是恢復(fù)過來了，第三方面我們發(fā)現(xiàn)雖然以前過去幾個月很多媒體談到一個退市的問題，還有吸納的金融分布的問題，我們還是發(fā)現(xiàn)在歐美來說，近期還是相對平穩(wěn)的，現(xiàn)在很多國家的領(lǐng)導(dǎo)人包括歐美的、中國的、香港的，他們?nèi)ヌ幚硪恍┩耸械臇|西，會比較謹(jǐn)慎。他們不會像90年代朱熔基總理的時候，他搞宏觀調(diào)控，一開始就不會像泰國一樣，就把一些東西鎖得很緊，但是今天每個國家的領(lǐng)導(dǎo)員已經(jīng)是很成熟了，深度是很精的。

　　香港的豪宅市場，比如說九龍那邊有西九龍有一個豪宅，有一個九龍寨，還有一些半山南區(qū)的豪宅，我們發(fā)現(xiàn)一些住宅市場這一塊比較難有過人的成就，一個對市場改變的行為，這個是過程要改變比較難，投資者只能用市場去催市，所以你看宏觀要比較準(zhǔn)，這一塊是比較容易的，那住宅市場有一個大的問題，它的單價很高，香港的豪宅最便宜大概是25萬一平方米，最貴的已經(jīng)到70萬一平方米，如果按照租金來說，它的回報(bào)率不高，只有每年一個點(diǎn)到兩個點(diǎn)，為什么回報(bào)這么低還會投資下去呢？因?yàn)榇蠹叶际强赐顿Y章程的問題，那有一些有特色的樓盤，單獨(dú)的樓盤，你可以買一些服務(wù)公用的，都可以利用發(fā)展商來促進(jìn)這個市場，這個不是發(fā)展商要做的事情，發(fā)展商要做的是把它買進(jìn)來把它增值把它提升。那我們看到2009年有一個板單，租金比較低，回報(bào)率也是往上走的。

　　這個是九龍的一個樓盤，面積大概三百平方米一套的公寓，投資匯報(bào)大概只有兩個點(diǎn)左右，寫字樓市場，因?yàn)橄愀鄄粌H是一個國際金融中心，它自己本身也是有其他的一些產(chǎn)業(yè)，還有很多服務(wù)性行業(yè)，所以對寫字樓需求很多，最大的問題就是供應(yīng)的問題，土地供應(yīng)已經(jīng)很小了，所以對我們深發(fā)展的壓力很大，有一些人把舊的樓拆掉重建，社會上有很多的人去抗議，我們以前有一個天星碼頭、皇后碼頭，把氣氛都搞得不太和諧，所以香港政府把一些很舊的樓，還有金融中心的大片地，原先是打算蓋樓的，現(xiàn)在不打算蓋了。那CBD租金已經(jīng)加得很厲害了。我們在國際金融第二期，是有88層高的，現(xiàn)在租金已經(jīng)是超過兩千塊錢港幣一平方米一個月，所以CBD租金是很大，但是在其它的周邊的地方，已經(jīng)有很多分區(qū)的寫字樓，這些寫字樓都是可以考慮的，寫字樓一般來說最便宜的是七萬塊錢一平方米，最貴的在25萬，回報(bào)率在每年3個點(diǎn)到10個點(diǎn)，工業(yè)市場因?yàn)楝F(xiàn)在很多工廠都搬到東莞去了，香港政府有一個政策，是可以把工廠樓齡超過15年的可以進(jìn)行改造，那這個樓你改造其它用處是可以免一個容忍費(fèi)的，那把國內(nèi)的批發(fā)市場搬到香港的工業(yè)大廈，把一些中國的工業(yè)企業(yè)搬到香港去，甚至一些深圳的工業(yè)老板、深圳的百貨公司都到香港去找改造樓，這個樓是在九龍灣，我不太建議大家去買街鋪，因?yàn)檫@個價格太高了，我們有一個個案，他是八百萬一平方米，一般回報(bào)率只有1%。

　　所以總的來說，我覺得到香港要比較專業(yè)，可以找律師找銀行去談，他們有比較好的經(jīng)驗(yàn)給你們提供，你們也可以找我，我可以跟你們聊一下，今天就不耽誤大家時間，謝謝！

　　主持人：非常感謝鐘先生。聽了鐘先生的演講之后，我相信大家已經(jīng)有了一個對香港的一個了解，那接下來我們要來探討一下，在國家大的貨幣政策之下，怎么樣讓自己的資金有更好的流動性和實(shí)力呢？接下來要請住下一位的演講嘉賓，來自清華大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院的金融分析家，美女博士杜麗虹女士，她給大家?guī)淼难葜v題目是REITS退出背景下的地產(chǎn)基金時代，掌聲有請！

　　杜麗虹：大家好！今天和大家交流的一個主題就是REITS，也就是房地產(chǎn)信托基金退出背景下的地產(chǎn)基金，說到地產(chǎn)基金，其實(shí)我們傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)信托，從某種意義上是一種私募地產(chǎn)基金的出行，但是傳統(tǒng)的地產(chǎn)信托，大家如果有發(fā)過的就會知道，它有很多的局限性，一個是它的利率水平是比較高的，要求的抵押條款也是比較可可的。通常會要求項(xiàng)目本身的土地，還要求企業(yè)抵押其它的資產(chǎn)，所以常常被房地產(chǎn)當(dāng)做無法獲得銀行自助的其它選擇，這個可支持的時間也比較短，只有一到兩年的時間，那與傳統(tǒng)地產(chǎn)的信托不同。

清華大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院的金融分析家杜麗虹

　　近年來，私募地產(chǎn)基金受到房地產(chǎn)行業(yè)的歡迎，這個就是在國際上講的另類投資的一種，這包括證券市場的對沖基金，私募股權(quán)投資基金，還有很重要的一類就是房地產(chǎn)基金，從2005年開始，包括花旗等基金都開始投資地產(chǎn)項(xiàng)目，那我們知道凱德置地，新加坡的嘉德置地也開始投資房地產(chǎn)，那歐美資金開始投資房地產(chǎn)，也給了人民幣一個投資的機(jī)會。那近年來國內(nèi)的私募基金，像天房集團(tuán)推出了一個保障性住房基金，這個規(guī)模是50個億，但是它仍然是以耽擱包房性住房項(xiàng)目通過銀行去發(fā)售，所以還并不是真正意義上的地產(chǎn)基金，另外一個比較有深意的就是去年中程聯(lián)盟退出的諾亞財(cái)富的基金，這主要是以參股的形式來參與的。除了政策的放松與海外基金的四方效應(yīng)，都推動了國內(nèi)私募地產(chǎn)基金的發(fā)展，REITS起源于美國。近幾年在亞洲和歐洲都在推廣，國內(nèi)現(xiàn)在也在退出在債券型的REITS，那這一類REITS并不是商業(yè)的主流，只是一個政權(quán)融資渠道。那股權(quán)性REITS將對未來私募基金的發(fā)展帶來更大的機(jī)遇。

　　包括它的開發(fā)部門都是進(jìn)入上市主題的，這個在美國比較普遍，但是在亞洲國家普遍采取的是外部慣例模式，也就是以REITS上市后，交有專門REITS機(jī)構(gòu)來運(yùn)營，這個可以是自己的子公司，這個在新加坡比較普遍，也可以是第三方的管理機(jī)構(gòu)，還有可能是地產(chǎn)企業(yè)與第三方企業(yè)聯(lián)合組成的一個管理機(jī)構(gòu)，那在國內(nèi)就是與基金公司聯(lián)合形式的管理機(jī)構(gòu)，而開發(fā)和孵化的工作是在REITS之外，開發(fā)和孵化的資金主要是在私募地產(chǎn)，這就為私募地產(chǎn)的開發(fā)創(chuàng)造了環(huán)境。尤其是商業(yè)REITS來說，它的時間更長，僅靠私募基金是難以滿足要求的，所以在亞洲地產(chǎn)，REITS私募基金都推動了市場的發(fā)展。那在香港是采用外部管理模式，未來會放開所有權(quán)的限制，但是在短期內(nèi)難有松動，這就意味著隨著REITS市場的發(fā)展，更大的機(jī)會來自于私募基金的崛起。

　　那保險基金的REITS，也為私募基金的發(fā)展提供了長期的支持，以往商業(yè)地產(chǎn)公司融資困難就是找不到長期的合適投資人，那以后保險基金投資不動產(chǎn)的投資也是為了籌集基金，那遠(yuǎn)城與瑞銀等都在建立這個。在國內(nèi)由于歷史的原因，信托制是比較普及的，為了漫談投資人和市場投資的需求的偏好，現(xiàn)在的私募之也有結(jié)構(gòu)化的趨勢，就是優(yōu)先級等，可以分享不同程度的收益，這樣結(jié)構(gòu)化的設(shè)計(jì)也使他越來越接近私募的地產(chǎn)基金。

　　那私募地產(chǎn)基金的運(yùn)營商，我們今天重點(diǎn)的介紹一下新加坡的PE+REITS的模式，大家知道新加坡一直在競爭亞洲的金融中心，那新加坡無疑超過香港成為亞洲的金融中心。在地產(chǎn)方面，其中代表就是嘉德置地，那嘉德是由兩家地產(chǎn)公司合并而成的，新公司成立的時候，就提出了要以地產(chǎn)基金為核心的發(fā)展戰(zhàn)略，經(jīng)過八年的發(fā)展，形成了有五只REITS和私募基金的資金平臺，管理資產(chǎn)總額是259億新元，相當(dāng)于一千三百億人民幣，這張表是嘉德的基金平臺，包括兩只在新加坡上市的REITS，管理總額是一千四百億新元，在日本有兩支私募基金，在馬來西亞有兩支私募基金和一直投資在馬來西亞的REITS，在馬來西亞有兩只私募基金和一直服務(wù)型公寓的REITS，這是它的基金平臺。它之所以能夠在這么短的時間內(nèi)完成這個平臺的搭建，首先是與外部金融機(jī)構(gòu)的合作，在嘉德的發(fā)展初期，主要是與有實(shí)力的國際金融合作，比如說它與歐洲、日本、美國都有合作，2005年進(jìn)入中國市場開發(fā)REITS基金的時候，是聯(lián)合了花旗集團(tuán)，目前已經(jīng)逐漸轉(zhuǎn)向有資源的當(dāng)?shù)刭Y源機(jī)構(gòu)，那在中國現(xiàn)在是與深國投與中信信托合作，所以地產(chǎn)企業(yè)與金融機(jī)構(gòu)的合作是它的一大特色，另外它的特征是公墓基金加私募基金的品太，他在2002年發(fā)起了第一只REITS，在03年是發(fā)起了第一只私募基金和一只REITS，在07到08年是發(fā)起了九只私募基金，未來幾年的計(jì)劃是使REITS的總數(shù)再翻一倍，達(dá)到十只。

　　如果說早期PE加REITS的政策是有一種偶然性，那現(xiàn)在是公募與私募的配對發(fā)展，那現(xiàn)在發(fā)起與中國零售業(yè)也就是商場的REITS，這個在新加坡上市，并且成立了兩只基金CRCT，CRCIF，這兩支基金都是定位于CRCT配套，隨著中國區(qū)儲備項(xiàng)目的增多，2007年的時候，又發(fā)起了CRFII募集基金，基金為6億美元。在馬來西亞，也發(fā)起了REITSQCT基金，在印度成立的私募基金同樣也是為籌備中的印度零售物業(yè)的REITS做準(zhǔn)備的，這張表就是嘉德私募和公募基金發(fā)起的時間表，其中黑色的是私募基金的發(fā)表，紅色的是REITS的發(fā)起和籌備，可以看到這是一個交替發(fā)起的過程。

　　為什么要同時有這兩個的發(fā)展，因?yàn)樗侥蓟鹬荒苁峭顿Y物業(yè)，而孵化等就要依靠私募投資人的力量。彼此間的相互支持成為嘉德模式的關(guān)鍵，舉個例子，嘉德旗下的第一只REITS，就是在新加坡上市，投資新加坡本土零售物業(yè)的REITS，它剛上市的時候，主要是吸收集團(tuán)的物業(yè)資產(chǎn)，主要是郊區(qū)的零售物業(yè)，2007年的時候，又將旗下的主地表性建筑加了進(jìn)來，但是僅靠這個已經(jīng)難以漫談它的成長需求，到2003年的時候，為了減輕負(fù)擔(dān)，就發(fā)起了一直私募基金就是CRS，這標(biāo)志著PE+REITS的正式起步，這是一個項(xiàng)目儲備基金。在發(fā)展過程中，也得到了CMT的大力支持，比如說2003年的時候，CMT就以五千萬新元認(rèn)購REITS，這是以嘉德的零售物業(yè)資產(chǎn)作為抵押的，到2007年的時候，CMT更是以7.11億新元收購了CRS，這就是CMT跟CRS的關(guān)系圖，CRS向公募投資人募集資金，而CMT向私募投資人募集基金，同時在零售物業(yè)成熟之后，再逐步的植入CMT，這樣使CMT提供穩(wěn)定的分紅，而在這個過程中，嘉德集團(tuán)為CMT和CRS獲得業(yè)績提成。

　　嘉德在中國進(jìn)行了更廣泛的復(fù)制，比如說06年的時候，嘉德就將旗下的六只商場植入了REITS，2007年又植入了14只商場，2007年的時候，CMCT就從CRF中購買了收購權(quán)，將它在中國的來福士項(xiàng)目植入了該基金，并且同時募集了100億人民幣，作為培育發(fā)展來福士項(xiàng)目，為將來的發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。除了這種模式之外，嘉德的另外一種模式，就是旗下的模式都非常細(xì)化和分拆的，比如說有住宅開發(fā)基金、零售物業(yè)基金、服務(wù)性公寓基金以及工業(yè)地產(chǎn)基金等，同時又按地區(qū)分為新加坡本土基金、中國基金、日本基金等，細(xì)分類似和地區(qū)雖然限制了擴(kuò)張自由度，但是更容易讓投資人明確。這張表就是嘉德對它旗下REITS的細(xì)分，在零售物業(yè)下有兩支REITS，在寫字樓方面有一只新加坡和一只馬來西亞的REITS，而且有兩支私募基金，在服務(wù)型公務(wù)上面，有一只REITS和兩只服務(wù)性公寓的基金，在城市綜合題方面，現(xiàn)在已經(jīng)有兩只來福士基金，就是私募的，一只是中國的，一只是中東的城市綜合體基金，它的基金分類是非常的清晰和明確的。

　　在這樣的策略下，嘉德實(shí)現(xiàn)了快速的擴(kuò)張，2000年的時候，他進(jìn)入的城市是33個，到2008年的時候，已經(jīng)進(jìn)入了23個城市，持有的公寓從六千套上升到兩萬套，那嘉德的模式就是實(shí)現(xiàn)基本結(jié)構(gòu)的合作，進(jìn)行投資人的分拆和匹配，這個階段分為培育期和成熟期，培育期具有高風(fēng)險的狀況，成熟期有分紅的能力。另外還進(jìn)行物業(yè)類型的細(xì)分，因?yàn)椴煌念愋?，物業(yè)結(jié)構(gòu)是不同的。它不需要一個REITS的退出渠道，面臨的政策風(fēng)險和周期風(fēng)險是比較大的，像寫字樓基金，寫字樓基金從國外的發(fā)展來看，它的總收益中，相當(dāng)大的部分都是來自周期套利的收益，就是你是不是在合適的時間開發(fā)了寫字樓或者轉(zhuǎn)讓了資產(chǎn)，那零售收益就不同，它通過規(guī)模和精英的模式的改變來改善基金，至于城市綜合題則對綜合融資能力和品牌能力提高了要求，所以不同的投資物業(yè)通過這樣的分拆，給了投資人良好的匹配。另外區(qū)域的規(guī)劃也是如此，比如說一線城市跟二線城市的差異也是比較大的。

　　另外再說一下，嘉德的是PE+REITS的平臺左右，由地產(chǎn)企業(yè)主導(dǎo)，將不同階段來分拆不同的匹配人，其實(shí)在REITS里面只有30%的權(quán)益，在私募權(quán)益里面只有50%的權(quán)益。由于時間關(guān)系，還有一種模式就是美國模式，那這里就簡單的總結(jié)一下，美國模式跟新加坡模式的不同，它其實(shí)是以金融機(jī)構(gòu)為主導(dǎo)的，地產(chǎn)企業(yè)是服務(wù)于金融機(jī)構(gòu)的，而地產(chǎn)企業(yè)在物業(yè)中的持股比例一般很低，不到5%。但是它提供專業(yè)化的服務(wù)，或者高比例的費(fèi)用分成的收益，所以兩種模式比較，這樣在新加坡自身的話語權(quán)更大。而在美國模式下，地產(chǎn)企業(yè)的話語權(quán)比較小，但是使他的杠桿效應(yīng)非常大，那中國的發(fā)展將來會采取什么樣的模式，一個是政策環(huán)境，一個是金融機(jī)構(gòu)的對比。

　　主持人：非常謝謝杜麗虹女士，其實(shí)我們可以感受到杜麗虹女士在給我們做主題演講的時候，是非常具有專業(yè)水準(zhǔn)的，那我們也會請她作為特約評論員，來跟我們的最后一位嘉賓做主題互動，接下來有請最后一位重量級的嘉賓，他是摩根大通中國投資銀行副主席兼中國綜合公司企業(yè)投融資主席龔方雄先生，今天他為我們做的主題演講是資本市場中的福建房地產(chǎn)企業(yè)，掌聲有請！

　　龔方雄：非常高興有機(jī)會到福州來參加房地產(chǎn)論壇，我這一部分還是從大趨勢，然后結(jié)合資本市場，來講講中國整體的房地產(chǎn)市場的未來發(fā)展，和我們房地產(chǎn)區(qū)域發(fā)展，應(yīng)該講中國房地產(chǎn)整體市場應(yīng)該是進(jìn)入了一個我認(rèn)為是第二階段，就是相對比較成熟的階段，這個有它的標(biāo)志性，什么標(biāo)志性呢？大家知道其實(shí)中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展，歷史是非常短的，大概也就是十年、二十年的歷史，不同的地方，房地產(chǎn)整個商業(yè)化市場化發(fā)展的時間都不同，真正大家知道全國范圍內(nèi)房地產(chǎn)商品化的發(fā)展，也是從九十年代末，二十一世紀(jì)初才開始，這個發(fā)展主要是在一線城市四川，北京、上海、廣州、深圳這樣的一線城市，由住宅市場的商品化所推動。

摩根大通中國投資銀行副主席兼中國綜合公司企業(yè)投融資主席龔方雄

　　那么整個房地產(chǎn)發(fā)展的一個動力，很簡單。一就是中國經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，中國經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展可持續(xù)性的動力在于中國的城市化和工業(yè)化的進(jìn)程，那么城市化和工業(yè)華的進(jìn)程，現(xiàn)在其實(shí)仍然應(yīng)該講是在相對的早期階段，城市化率仍然是46%，現(xiàn)在這個每年以1%到1.5%的速度上升，也就是說中國每年都要把兩千萬左右的農(nóng)村居民、農(nóng)民變成城鎮(zhèn)居民，這就是說我經(jīng)常講的一個比喻，就是中國每年都要造一座上海這樣的城市，來吸收城鎮(zhèn)化的人口。所以這是中國經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的動力，也是中國房地產(chǎn)市場長期發(fā)展的動力，進(jìn)入我剛才講的相對的比較成熟的階段，實(shí)際上就是這種城鎮(zhèn)化的趨勢，城市化的進(jìn)程、工業(yè)化的進(jìn)程表現(xiàn)最突出的，實(shí)際上是在二、三線城市。所以說二、三線城市的進(jìn)一步的城鎮(zhèn)化工業(yè)化，將是中國經(jīng)濟(jì)未來成長的一大動力，同時也是房地產(chǎn)未來市場發(fā)展的一個重要主要的特征，結(jié)合到福州和福建來講，大家知道福州和福建在中國地理位置上，是有它的非常非常的特殊性的。舉個例子來講，我們離臺灣很近，現(xiàn)在兩岸正在緊鑼密鼓的商議所謂的ECFA，就是臺灣跟中國的經(jīng)濟(jì)貿(mào)易合作協(xié)定，這個可能就會為整個福建閩南地區(qū)和福州的整個經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來一個新的契機(jī)。由于福建福州整個閩南的華僑華人比較多，跟臺灣的整體的合作的加強(qiáng)，實(shí)際上代表著中國經(jīng)濟(jì)跟海外市場和資本結(jié)合的一個里程碑，所以這個一定會加快我們區(qū)域特征比較強(qiáng)的城市化的進(jìn)程和工業(yè)化的進(jìn)程，將來福建閩南和福州地區(qū)整體來講會成為兩岸進(jìn)一步經(jīng)濟(jì)整合的一個非常重要的橋梁和樞紐。

　　這就是我剛才講的，現(xiàn)在你隨便講一個地區(qū)也好，市也好。它都有自己的定位，海南有海南的定位，海西有海西的定位，東北有東北的定位，現(xiàn)在像新疆像內(nèi)陸省份，像西藏也有它的定位，西部有它的資源，有東部所沒有的資源，所以每個區(qū)域，每個城市在中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展中都漸漸成為了一個熱點(diǎn)，這就是中國經(jīng)濟(jì)未來以內(nèi)需為導(dǎo)向成長的一個主要的動力的來源，但是這只是一個動力的來源，那么怎么就能把這些動力的來源真正變成發(fā)展的一個動力呢？我們就要把這個發(fā)展的契機(jī)有效的跟資本市場來結(jié)合，跟資本來結(jié)合。我覺得我剛剛聽了杜博士的一些關(guān)于基金，關(guān)于REITS，就是房地產(chǎn)信托基金的PE、私募和股權(quán)基金的結(jié)合發(fā)展，這實(shí)際上是未來中國房地產(chǎn)市場進(jìn)入第二階段發(fā)展的一個非常關(guān)鍵性的步驟。

　　怎么講呢？我們現(xiàn)在房地產(chǎn)市場面臨非常非常大的問題。一方面我們民間的資本和國家的資本都非常強(qiáng)，我們流動性也很多，但是另一方面，投資人、有錢人、有資本的人覺得在中國的投資渠道非常非常的狹窄，那另一方面，政府現(xiàn)在也都不斷的擔(dān)心，對房價過高的這種擔(dān)心越來越甚，房價過高在很多場合，我都闡述過我的觀點(diǎn)，中國的地價、房價趨勢性上漲的方向應(yīng)該來說是非常明確的，我們的房價和地價很難在未來的，至少一、二十年出現(xiàn)趨勢性的下跌，但是房價和地價上漲過快確實(shí)是一個問題，那么從一個層面上當(dāng)然反映了我們國家流動性資金過多，同時投資者缺乏有效的投資渠道，但是解決房地產(chǎn)價格上漲過快，尤其是住宅價格上漲過快的一個根本性的出路在哪里，就是要增加供應(yīng)量，因?yàn)槟阋l(fā)展經(jīng)濟(jì)，房地產(chǎn)板塊其實(shí)是對經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)拉動非常強(qiáng)的板塊，尤其是你要做大做強(qiáng)內(nèi)需，我們要變成出口型拉動變成內(nèi)需型拉動的話，如果只是一直打壓的話，那這是相矛盾的事件，我一直講房地產(chǎn)市場的發(fā)展，最重要的是有沒有足夠的手段、足夠的資金和良好的市場環(huán)境來讓增加供給，增加供給的過程跟中國城市化的相配合，保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)該快的發(fā)展，這是我們政府的目標(biāo)。

　　但是每一次宏觀調(diào)控，尤其每一次對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，為什么結(jié)果往往適得其反，為什么越調(diào)房價越高呢？你看最近一段時間，非常明顯的，就是說兩會以后，我們很多城市的房價包括成交量都出現(xiàn)了所謂恐慌性或者報(bào)復(fù)性的上漲，為什么房價越調(diào)越高呢？每次我們調(diào)控的著眼點(diǎn)都是比如說一要調(diào)控的話，土地供應(yīng)就受到限制，對發(fā)展商的資本金就提高要求，對開發(fā)商的貸款也緊縮，發(fā)展商要進(jìn)入資本市場的難度也提高門檻，比如說發(fā)展商要在資本市場發(fā)展，融資要上市，要再融資，這些結(jié)構(gòu)實(shí)際上都是導(dǎo)致開發(fā)商的開發(fā)速度下降，同時我們的經(jīng)濟(jì)成長是共性的，城市進(jìn)程是不可逆轉(zhuǎn)的，而且現(xiàn)在也是加快城市化的進(jìn)程，從中央到地方都有共識，很多地方要搞成進(jìn)化的發(fā)展，要搞區(qū)域化的發(fā)展，讓農(nóng)民在城市落戶更容易，所以需求方面基本上是加快發(fā)展，但是一調(diào)控，供應(yīng)方面可能受到影響，我們的提法是要加快比如說廉租房的進(jìn)程，經(jīng)濟(jì)適用房，在一塊政府在這方面發(fā)揮得作用要提高，但是我們的政府沒有資金能力、沒有財(cái)力去大規(guī)模的發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房，在這個過程中，我們大家知道每一次宏觀調(diào)控都抑制或者限制地方政府的融資平臺，因?yàn)樗X得風(fēng)險比較高。因?yàn)檫@里面有一個深刻的問題，就是我們財(cái)政的體制還沒有理順，所以供給上不來，中國錢又很多，但是投資渠道很有限，那大家在股市盤整不前，股市回報(bào)非常有限的情況下，這有一大部分的錢就去追求房地產(chǎn)，追求最終的房地產(chǎn)形成以后的一個，導(dǎo)致房地產(chǎn)最終價格不斷的上漲，我經(jīng)常給投資者講的一個例子，其實(shí)中國要講所謂的資產(chǎn)泡沫，實(shí)際上是不存在的，中國股市在2001年上證指數(shù)，綜合指數(shù)2300點(diǎn)，現(xiàn)在3100點(diǎn)，九年的時間漲了不到50%，所以說中國股民要講絕對的回報(bào)率的話，是相當(dāng)?shù)目蓱z。

　　那我們講一下金磚四國，巴西的股市，在這九年當(dāng)中漲了七倍，俄羅斯?jié)q了四倍，印度漲了六倍，而中國漲了不到50%，2000年中國的經(jīng)濟(jì)規(guī)模是一萬億美金，中國經(jīng)濟(jì)翻了五倍，這里面有很多財(cái)富積累，所以中國不可能那么差，大家知道中國有一類資產(chǎn)升值的幅度是可以跟印度、俄羅斯、巴西媲美的，那就是房地產(chǎn)，大家知道我們很多大城市，甚至現(xiàn)在二線城市的房價在過去五年漲了多少倍，應(yīng)該平均里講漲了五、六倍，這是可以跟巴西、俄羅斯的投資回報(bào)媲美的，那么這個原因在哪里，供求關(guān)系，由于時間關(guān)系，這我就不深層次的闡述了。

　　中國的房地產(chǎn)、中國的土地是一個有限供給的資源，這跟巴西、俄羅斯，他們生產(chǎn)礦產(chǎn)品，他們很多上市公司是資源類型的公司，是很多石油類型的公司原理是一樣的，那為什么中國股市沒有漲這么多呢？因?yàn)楣墒袥]有漲這么多也是供求關(guān)系。中國在十年之前，我們的流通市值可能不到一萬億人民幣，而現(xiàn)在是15萬億人民幣，那這就造成了房地產(chǎn)市場只要投資就必漲，我們股市上面的投資回報(bào)不如其他的資產(chǎn)。所以錢蜂擁而至，但是現(xiàn)在供應(yīng)量做不上來，尤其是跟城市化的進(jìn)程相比，尤其跟財(cái)富累積相比，那怎么解決高房價的問題，當(dāng)然有很多的辦法，最根本的辦法就是要增加供應(yīng)量，現(xiàn)在開發(fā)商融資困難，地區(qū)政府又沒有錢。另一方面整個社會，不管是國家財(cái)富、私人財(cái)富、流動性都很大，怎么辦呢？就是要發(fā)展資本市場，剛才杜博士講的要發(fā)展基金業(yè)，我們房地產(chǎn)市場一定要跟資本市場有效的對接，如果可以解決這個問題的話，那中國不光是地方政府也好，開發(fā)商也好，進(jìn)一步發(fā)展壯大，進(jìn)一步通過跟資本和資本市場的對接來融資，來做活這個房地產(chǎn)市場，這樣供應(yīng)量就能上來。

　　所以下一步所謂中國整個房地產(chǎn)市場，它的一個特點(diǎn)在哪里呢？兩個。一個就是發(fā)展是向二、三線城市發(fā)展，但是二、三線城市發(fā)展最缺的是什么？資本和資金，所以下一步中國房地產(chǎn)發(fā)展的特點(diǎn)就是更多的開發(fā)資金也好，更多的孵化資金也好，更多的拿地的資本金也好，是從資本市場，從資金跟資本對接來的，而不是單單的銀行貸款和企業(yè)的滯有的現(xiàn)金流，現(xiàn)在我們還在起步階段，所以總的來講，中國房地產(chǎn)市場發(fā)展的遠(yuǎn)景是非常非常光明的，只要中國經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持高速成長，這樣的趨勢可以說是非常明確的，我們可以很有信心的講，中國經(jīng)過會繼續(xù)保持高速成長，中國城市化的進(jìn)程會繼續(xù)，但是在這個過程中的發(fā)展階段不同，那下一步就是中國房地產(chǎn)發(fā)展的對接，這是未來房地產(chǎn)發(fā)展的方向，我就講到這里，謝謝！

　　主持人：下面進(jìn)入兩位專家的問答環(huán)節(jié)。

　　杜麗虹：我感覺國內(nèi)的地產(chǎn)企業(yè)心目中的地產(chǎn)基金和外資金融機(jī)構(gòu)心目中的地產(chǎn)基金是有差別的，因?yàn)閲鴥?nèi)的地產(chǎn)企業(yè)是我剛才講的類似嘉德的模式，是以我為主的。我不知道具體摩根大通，那很多在歐美的金融機(jī)構(gòu)，他們是歐美的操作管理，大多數(shù)都是以我為主的。我來選擇一些好的項(xiàng)目，并不一是跟某個企業(yè)的合作，是由我來主導(dǎo)基金的投資的，我就像問一下在中國的基金時代，國外的金融機(jī)構(gòu)應(yīng)該扮演一個什么樣的角色，如何來彌補(bǔ)他們跟國內(nèi)地產(chǎn)企業(yè)一種認(rèn)識上的差距？

　　龔方雄：我覺得這個可能會有一個階段性，資本要跟行業(yè)結(jié)合，對行業(yè)了解的，當(dāng)然還是他的開發(fā)商，從事行業(yè)的人。尤其國外的資本進(jìn)入中國的市場，他可能從國外的模式來講，確實(shí)資本本身對它的運(yùn)作方式，尤其對他的投資方，它的LP是要負(fù)責(zé)任的，確實(shí)希望自己主導(dǎo)，但是資本有一個最終的目的，就是要獲得足夠的投資回報(bào)，它是以盈利為主的，那要進(jìn)行運(yùn)營進(jìn)行操縱，那在這個過程中不可避免的要跟行業(yè)結(jié)合，那國外的資金資本真的進(jìn)入所謂的資本時代和基金時代，一開始在磨合過程中會尋找中國模式，剛才你的定位非常好，中國模式還沒有出現(xiàn)，我們現(xiàn)在要探討的到底是新加坡模式還是美國模式，我剛才聽了你講的以后，和我對這個行業(yè)的了解，我覺得新加坡模式再加上一些中國的特色，可能是未來的一種發(fā)展方向。