3月26日下午，由眾廈地產(chǎn)主辦的"2010中國政經(jīng)形勢講座"在深圳馬哥孛羅好日子酒店宴會廳舉行。財政部財政科學(xué)研究所所長賈康先生、深圳旅游地產(chǎn)運(yùn)營專家宋丁先生、眾廈地產(chǎn)董事長郭澍楠先生等分別就中國政經(jīng)形勢、房地產(chǎn)市場走勢、旅游度假地產(chǎn)實(shí)踐與展望等發(fā)表專題演講，深圳業(yè)內(nèi)及主流媒體近百人參加活動。

　　深圳綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)運(yùn)營中心主任宋丁，以"旅游地產(chǎn)的認(rèn)識和實(shí)踐"為題，從旅游地產(chǎn)概念、國外發(fā)展演進(jìn)過程、國內(nèi)旅游地產(chǎn)發(fā)展等多角度，深度剖析了旅游地產(chǎn)的巨大發(fā)展空間、價值和開發(fā)模式。宋丁認(rèn)為，以房地產(chǎn)開發(fā)生存空間劃分的話，向內(nèi)是城市更新改造，向外就是發(fā)展旅游地產(chǎn)。旅游地產(chǎn)是"逆城市化"的擴(kuò)張，外延式發(fā)展的一個朝陽產(chǎn)業(yè)。他還以"東部華僑城"的成功開發(fā)案例為引，對旅游地產(chǎn)特征進(jìn)行了深入解讀。

　　眾廈地產(chǎn)董事長郭澍楠先生，以"度假地產(chǎn)的展望"為題，從國家經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的角度，論述了旅游行業(yè)成為支柱性產(chǎn)業(yè)，全國蓬勃發(fā)展的旅游業(yè)促進(jìn)了度假地產(chǎn)的發(fā)展，它代表著時代的進(jìn)步，是一種全新的生活方式和消費(fèi)潮流。他提出，旅游地產(chǎn)需要大市場、大企業(yè)和大投資，而度假地產(chǎn)作為其中一個細(xì)分市場，具有商務(wù)、休閑、養(yǎng)生、住宅等特性，只要以尊重消費(fèi)者，精心打造產(chǎn)品，那么中小企業(yè)同樣可以參與到這個價值巨大的新興市場中去。

　　專程從北京遠(yuǎn)道而來的財政部財政科學(xué)研究所所長賈康先生，就中國金融貨幣政策和房地產(chǎn)"雙軌道"發(fā)展等話題發(fā)表精彩演講。賈康先生首先表達(dá)了對國內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢回暖后的信心，但他預(yù)測：第一季度國民經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)會非常好看，二季度開始減弱，三季度如果沒有后續(xù)政策支持，曲線圖會調(diào)頭向下，而且比較陡峭。

　　接著，他談到"政策退出"時認(rèn)為，政府?dāng)U張政策必然會繼續(xù)執(zhí)行下去，而不會中途退出。但貨幣政策處于一種優(yōu)化和調(diào)整的過程中，在總框架不變的前提下微調(diào)和"收斂"。具體到房地產(chǎn)市場上，在從緊姿態(tài)下，有需要情況下會繼續(xù)從緊。

　　在通脹預(yù)期上他的觀點(diǎn)認(rèn)為，通脹預(yù)期絕不等于通脹壓力，2010年針對通脹預(yù)期的管理會卓有成效，通脹壓力相對緩和，殺傷力和造成的威脅會較小。目前的任務(wù)主要是通過經(jīng)濟(jì)手段，把優(yōu)化結(jié)構(gòu)的工作做實(shí)。

　　在談到調(diào)整和優(yōu)化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)過程中，對"央進(jìn)民退"的"擠出"效應(yīng)怎么看時，賈康認(rèn)為：在經(jīng)濟(jì)景氣低迷時，政府有必要強(qiáng)硬的進(jìn)來托起景氣，擴(kuò)大內(nèi)需，這是給民間資本增溫供暖、抗寒過冬提供環(huán)境和條件。當(dāng)穩(wěn)定環(huán)境形成后，自主的投資和社會消費(fèi)能支撐經(jīng)濟(jì)高漲，政府資本就要退出了，但現(xiàn)在還沒有發(fā)生，因此只是局部上的問題。政府即使要擴(kuò)大投資，也要?dú)g迎民間資本進(jìn)入，不能經(jīng)常性"變臉"，用得著時態(tài)度就好，用不著了就不要人家進(jìn)來了，這是一個傳統(tǒng)體制下思維慣性的問題。這種觀念一定要轉(zhuǎn)變，并且需要深化改革去解決。

　　賈康認(rèn)為當(dāng)前政府工作重點(diǎn)很清晰，就是調(diào)整結(jié)構(gòu)。調(diào)整結(jié)構(gòu)中最突出的工作，是淘汰落后、過剩的產(chǎn)能。政府要有整體眼光，為了繼續(xù)發(fā)展，保持可持續(xù)發(fā)展，一定要下決心改變粗放的發(fā)展方式，要實(shí)現(xiàn)加快發(fā)展方式的轉(zhuǎn)變。

　　在談到目前火爆的"房價"問題時，賈康發(fā)表個人觀點(diǎn)認(rèn)為：

　　1、有關(guān)部門會進(jìn)一步表態(tài)要控制、要調(diào)控房價，但真正的出路，在于更好的分清房地產(chǎn)"雙軌道"所應(yīng)發(fā)揮的不同主體作用。房價的走勢，不僅僅是目前大家關(guān)注的商品房，或者說是中高端商品住宅的走勢問題。政府真正要做到"人有所居"，就要建立保障性廉租房、公共性廉租房、非產(chǎn)權(quán)性的"適租房"。政府要引導(dǎo)以上"租房"市場的價格合理、平穩(wěn)，使年輕白領(lǐng)、工薪階層有長期、穩(wěn)定的居所，住進(jìn)去以后敢裝修，敢結(jié)婚、敢生育，一住就是三年、五年甚至十年，等生活水平提高以后，再去買合適的全產(chǎn)權(quán)房。因此，廉租房和適租房，一個要保障托底，一個是政府要引導(dǎo)價格。

　　2、"經(jīng)濟(jì)適用房"應(yīng)該淡化?，F(xiàn)實(shí)充分證明它是一個很難準(zhǔn)確界定，分配漏洞百出，違規(guī)防不勝防的一個實(shí)物概念。一般商品住宅外的，高檔、豪華、獨(dú)立別墅一類的東西，市場會去調(diào)節(jié)價格，這方面政府根本不用操心。全盤規(guī)劃是考驗(yàn)政府水平的，規(guī)劃好之后再進(jìn)行引導(dǎo)，以非產(chǎn)權(quán)的形式提供給弱勢一端，使人有所居。規(guī)劃后管得是規(guī)則，要公平交易、公平競爭。

　　3、政府要管好稅收。不僅是指交易環(huán)節(jié)的稅收，還有保有環(huán)節(jié)的稅收，高端的人有承擔(dān)能力，就在保有環(huán)節(jié)向他征稅，房價高低就隨它去。像杭州西湖邊上的別墅，是中國一批頂級富豪追逐的對象，房子炒出什么天價來都不奇怪，政府也不要擔(dān)心，該收稅的要收稅，只要它交易過程是守法的就行了。

　　4、政策和制度建設(shè)問題要非常重視?，F(xiàn)在有些管理部門領(lǐng)導(dǎo)說：房價一定要控制住，一定要行，不行也得行，這是在表政治決心。但真正的管理手段在哪里呢？光是治標(biāo)，不能起到很好的效果，一定要有治本的手段。他強(qiáng)調(diào)認(rèn)為，房地產(chǎn)市場治本的手段，一是制度建設(shè)；二是保有環(huán)節(jié)的稅收調(diào)節(jié)。

　　5、關(guān)于"央企"退出問題。賈康認(rèn)為：國資委總體框架非常清晰，不是簡單的央企能不能進(jìn)入房地產(chǎn)市場的問題，而是央企要有一定的功能和定位，哪些央企能做房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，哪些央企不適合進(jìn)入這個市場。從這個層面上看，管理部門要有基本態(tài)度。雖然主輔分離后，78家央企不能再進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)，但不要小看剩下的16家央企的能量。央企拿"地王"照樣會發(fā)生，因?yàn)橛嘞逻@批是實(shí)力最雄厚、經(jīng)驗(yàn)更豐富的企業(yè)。他認(rèn)為，根本上決定房價的因素，不是地價，而是中國加速城鎮(zhèn)化過程所形成的巨量需求，會長期帶動地價和房價的上漲。住房消費(fèi)效應(yīng)和開發(fā)房地產(chǎn)的終極目的，是通過五億以上的人口進(jìn)入城市，形成巨量的需求，來拉動中國經(jīng)濟(jì)未來上升的大趨勢。現(xiàn)在資源極度稀缺，最典型的就是土地的稀缺。在這樣的背景之下，土地價格必然受到影響。硬要把它壓低，開發(fā)商拿到開發(fā)權(quán)以后，同樣會把房價拉起來。因此，治本方面的制度建設(shè)，需要優(yōu)先考慮清楚；當(dāng)然，治標(biāo)的事情同時也要做，包括各個管理部門都要表姿態(tài)。既然城市化的過程不可逆轉(zhuǎn)，應(yīng)該先把制度建設(shè)起來，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化。他對開發(fā)商的建議是：不要一進(jìn)入房地產(chǎn)就想呼風(fēng)喚雨，不要動不動就瘋狂炒作。持有成本，就是"保有"環(huán)節(jié)上，將會產(chǎn)生一定風(fēng)險和負(fù)擔(dān)，如物業(yè)稅的調(diào)控等。