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　　需求大量釋放市場恢復(fù)上行

　　國際物業(yè)顧問DTZ戴德梁行指出，為應(yīng)對金融海嘯沖擊帶來的經(jīng)濟(jì)增長放緩局面，中央政府自2008年年底采取了一系列宏觀調(diào)控政策，財(cái)政政策從維持多年的穩(wěn)健轉(zhuǎn)向積極，并實(shí)施“適度寬松”的貨幣政策擴(kuò)大信貸規(guī)模，在經(jīng)濟(jì)上采取人民幣4萬億元救市措施來擴(kuò)大基建，拉動內(nèi)需增長，實(shí)施增值稅全面轉(zhuǎn)型以減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)。此系列政策除了對經(jīng)濟(jì)的刺激作用外，寬松的貨幣政策和積極的財(cái)政政策也大大改善了房地產(chǎn)市場發(fā)展的環(huán)境，包括對5次降息以及4次下調(diào)存款準(zhǔn)備金利率、購買普通住房實(shí)行7折利率優(yōu)惠、二手房交易營業(yè)稅免征年限從5年縮短至2年、房地產(chǎn)項(xiàng)目資本金比例最低降至20%。對銀行信貸不再實(shí)施硬性約束的大環(huán)境下，一方面信貸投放量的增加減少了開發(fā)企業(yè)的融資壓力，另一方面也大大降低了消費(fèi)者的置業(yè)門坎，有效的釋放了普通及改善型住房需求。

　　在一系列政策的大力扶持及推動下，2009年下半年國內(nèi)經(jīng)濟(jì)開始復(fù)蘇，預(yù)計(jì)經(jīng)濟(jì)增長可實(shí)現(xiàn)全年“8%”的增長目標(biāo)，CPI也結(jié)束了連續(xù)9個月的下降，在11月轉(zhuǎn)為上升。房地產(chǎn)市場在一系列優(yōu)惠政策的推動下，剛性需求大量釋放，市場迅速回暖，呈現(xiàn)史上最大成交量。在市場進(jìn)入繁榮階段的趨勢下，年末政府適時發(fā)揮對市場的調(diào)控作用，根據(jù)樓市新形勢著力提高政策的針對性和靈活性。首先，下半年政府在全國大力打擊捂盤、囤地行為，公布全國范圍內(nèi)閑置土地；其次，12月國務(wù)院發(fā)布“國四條”遏制部分城市房價過快上漲的勢頭，增加普通商品住房的有效供給，并且繼續(xù)支持居民自住和改善型住房消費(fèi)，抑制投資投機(jī)性購房；接著，出臺《進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》，規(guī)定開發(fā)商拿地時首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的50%；之后又明確二手房交易營業(yè)稅免征年限恢復(fù)至5年。此系列密集出臺的政策，一方面從供給源頭遏制房價攀升，盤活庫存土地，另一方面在開發(fā)商融資環(huán)境改善的情況下，提高其拿地門坎，并通過增加購房交易中的支出來抑制投資投機(jī)性需求增長。雖然該系列政策并未對樓市造成實(shí)質(zhì)上的調(diào)控，但可以預(yù)見政府已表明對樓市調(diào)控的態(tài)度，將不會放任投資投機(jī)炒房行為及房價過快上漲，有保有壓，抑制投機(jī)性購房，鼓勵自住和改善型購房將是2010年樓市政策調(diào)控的大方向。

　　一線城市土地充分顯示其價值“地王”頻出

　　2009年土地市場隨著整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而變化，經(jīng)歷從年初經(jīng)濟(jì)走勢不明朗、開發(fā)商對擴(kuò)張較為謹(jǐn)慎、交易不活躍的局面，到年中后經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，大大刺激了開發(fā)商對土地的需求，土地拍賣競爭激烈的過程。縱觀全年，全國土地購置面積預(yù)計(jì)為3.1億平方米，同比減少15%。隨著下半年市場回暖，政府土地供應(yīng)由謹(jǐn)慎轉(zhuǎn)向積極，資金充裕及對后市的樂觀預(yù)期使開發(fā)企業(yè)也轉(zhuǎn)向積極擴(kuò)張，大力儲備土地，全國10大單價地王及總價地王均集中在下半年出現(xiàn)，活躍程度超過2007年。其中廣州亞運(yùn)城項(xiàng)目地塊成交總價達(dá)255億元，成為2009年總價最高的地王，而上海新江灣城C6地塊則以每平方米33,147元的樓面地價成為2009年的單價地王。

　　值得一提的是，2007年的地王多集中在二、三線城市，而2009年地王則回歸一線城市，一線城市的核心地塊充分顯示其身價，成為眾多開發(fā)商的爭奪目標(biāo)。根據(jù)對20大開發(fā)企業(yè)2009年拿地的統(tǒng)計(jì)，單在市場成交進(jìn)入高峰期、土地交易開始活躍的第2、第3季度，此20大企業(yè)投入到一線城市的土地儲備金占其總金額的45%，而在樓市高峰期的2007年第3、第4季度，其投入在一線城市的土地購置金額只有20%。在2009年10大單價地王及總價地王中，各有7宗地塊分布在一線城市，可見大型開發(fā)企業(yè)對一線城市的未來投資依然看好。

　　寬松的貨幣政策助推房價大幅攀升

　　一系列的政策利好，使2007年下半年到2008年壓抑的剛性需求大量釋放；同時寬松的貨幣政策助長貨幣流動性，置業(yè)門坎大大降低助長了炒房行為；對通脹的普遍預(yù)期使房產(chǎn)成為投資渠道單一的追捧產(chǎn)品；此外，實(shí)體經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇緩慢，使部分投資資金轉(zhuǎn)投樓市。綜合上述原因，2009年房價被大幅推高，1月至12月全國商品住宅成交均價預(yù)計(jì)達(dá)每平方米4,518元，按年增長達(dá)30%。而根據(jù)對北京、上海、深圳、廣州、天津、沈陽、成都、武漢、廈門及長沙十大城市的房價進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，相比2008年，除武漢、廈門呈下跌外，其余城市均為上升趨勢，全年升幅最大為天津，上漲18.4%，一線城市除廣州外全年房價較2008年上漲均較明顯，二線城市除天津外其余漲幅則較緩。相比樓市高峰期2007年，各城市在2009年的房價上漲幅度更大，尤其是上海，漲幅高達(dá)87.4%，十大城市只有廈門連續(xù)兩年按年呈下跌趨勢。大部分城市的房價從2009年年初自低谷迅速反彈，部分幅度更達(dá)一倍，值得關(guān)注。

　　供應(yīng)普遍緊缺，加上城市價值體現(xiàn)，中高端產(chǎn)品備受歡迎，成交活躍，令一線城市房價快速攀升。根據(jù)對一線城市每月成交前十名樓盤的成交結(jié)構(gòu)作統(tǒng)計(jì)，中高端住宅占總成交量的41%，成交量接近半數(shù)，可見豪宅成交對房價的推動作用。