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　　隨著重慶經(jīng)濟環(huán)境的逐步改善，惠普、富士康等國際巨頭相繼進駐，同時今年7月起實行的住宅禁商令，擴大了重慶寫字樓市場的需求量。2009年，重慶甲級寫字樓市場實現(xiàn)凈吸納面積44,780平方米，比2008年增長97.2%。

　　.第4季度重慶商品房價格繼續(xù)上揚，多數(shù)區(qū)域價格增幅較大，在40%左右。為期四天的房交會期間，商品住宅成交面積59.28萬平方米，平均成交價格每平方米4,878元(US$714)，比去年秋交會上漲1,021元(US$149)。

　　.九龍倉與中海地產(chǎn)聯(lián)手拍下江北嘴江北城組團一宗面積為397.37畝地塊，成交總金額41億元(US$6億)。

　　經(jīng)濟概覽

　　.前三季度重慶市經(jīng)濟發(fā)展呈現(xiàn)“1月觸底、4月企穩(wěn)、6月開始加快發(fā)展”的態(tài)勢。1月至9月全市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值3,793.38億元(US$55.54億)，同比增長13.4%(表一)。

　　.重慶市工業(yè)總產(chǎn)值保持較快增長。1月至10月，全市規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值5,311.87億元(US$77.77億)，增長12.4%(表一)。

　　.隨著重慶加大對社保、醫(yī)保等社會安全網(wǎng)建設(shè)的投資，以及一系列消費政策的刺激，今年以來全市消費市場平穩(wěn)較快增長。1月至10月，全市完成社會消費品零售總額1,995.84億元(US$29.22億)，增長18.4%，剔除價格因素，實際增長21.9%(表一)。

　　.1月至10月，全市累計完成固定資產(chǎn)投資總額3,847.63億元(US$56.33億)，增長35.1%，今年以來，投資增速一直保持在30%以上，比去年同期水平高出3個百分點以上(表一)。

　　.由于國際金融危機影響的滯后性，1月至10月實際利用外資18.76億美元，下降23.1%(表一)，其中外商直接投資18.53億美元，下降23.9%；實際利用內(nèi)資905.00億元(US$13.25億)，增長49.0%。表明我市與其他地區(qū)之間的合作進程加快。

　　.重慶市居民消費價格指數(shù)已連續(xù)4個月實現(xiàn)正增長。1月至10月，居民消費價格指數(shù)下降2.0個百分點，降幅較1月至9月縮小0.1個百分點。

　　寫字樓市場

　　.本季度沒有新甲級寫字樓入市，市場存量仍為324,000平方米(表二)。

　　.由于缺乏新供應(yīng)以及市場逐漸穩(wěn)定，寫字樓空置率有小幅下降。作為CBD的渝中區(qū)空置率下降0.76個百分點到6.7%，解放碑、江北觀音橋等商務(wù)核心地段，多數(shù)寫字樓出租率維持在95%以上；而總體市場空置率則比上個季度下降了1.8個百分點(表二)。

　　.最近一年以來，重慶寫字樓項目售價逐步攀升，熱點區(qū)域的樓盤，價格最高升幅超過40%；寫字樓租金水平也日益提升，南坪、江北等區(qū)域內(nèi)高端寫字樓租金價格在每月每平方米60-80元(US$8.78-12)之間，年最高增長幅度約10%。本季度，甲級寫字樓市場租金繼續(xù)環(huán)比小幅上升1.56%至每月每平方米62.7元(US$9.18)的水平(表二)。

　　.隨著重慶經(jīng)濟環(huán)境的逐步改善，惠普、富士康等國際巨頭相繼進駐，同時今年7月起實行的住宅禁商令，擴大了重慶寫字樓市場的需求量。2009年，重慶甲級寫字樓市場實現(xiàn)凈吸納面積44,780平方米，比2008年增長97.2%(圖二)。

　　.市場目前逐步向好，預(yù)計租金會維持上漲水平，而明年預(yù)計有較大體量新增供應(yīng)進入市場，空置率將會上升到一個較高水平。

　　住宅市場

　　.2009年，重慶住宅市場部分剛性需求得到釋放，開發(fā)投資增長加快，市場供應(yīng)量不斷增加。第4季度，各主要城區(qū)共新增供應(yīng)1,429,978平方米(表三)。其中九龍坡區(qū)供應(yīng)量最大，有26個項目取得預(yù)售許可證；其次是南岸區(qū)，新入市住宅項目15個。

　　.成交方面，第4季度各主要城區(qū)共成交商品房3,023,500平方米。南岸區(qū)和九龍坡區(qū)成交量最大，均超過80萬平方米；江北和沙坪壩也都有超過50萬平方米的商品房成交(表三)。

　　.第4季度重慶商品房價格繼續(xù)上揚，多數(shù)區(qū)域價格增幅較大，在40%左右。其中南岸區(qū)本季度均價最高，達每平方米6,588元(US$965)，渝中、江北、沙坪壩三區(qū)均價也都超過每平方米5,000元(US$732)(表三、圖四)。

　　.本季度，重慶召開了2009年秋季房地產(chǎn)展示交易會，為期四天。期間商品住宅成交面積59.28萬平方米，平均成交價格每平方米4,878元(US$714)，比去年秋交會上漲1,021元(US$149)。從各類戶型的成交情況來看，市民更歡迎中小戶型，特別是90平方米以下的住宅。本次秋交會四天90平方米以下商品住宅成交面積22.71萬平方米，均價為每平方米4,495元(US$658)。

　　市場活動

　　.九龍倉與中海地產(chǎn)聯(lián)手拍下江北區(qū)一宗地塊，地塊面積為397.37畝，主要為商業(yè)金融業(yè)、娛樂用地，成交總金額41億元(US$6億)。

　　定義

　　可出租面積

　　可供出租且可立即使用的樓面總面積，其空間可能空置或被占用，且隨時可供使用。

　　空置率

　　可出租面積與樓面總面積之比。

　　開發(fā)中項目

　　由兩部分組成：

　　1.正在開發(fā)中的樓面，即在建或正在按甲級標(biāo)準(zhǔn)全面裝修的樓盤。

　　2.已獲得規(guī)劃許可/開發(fā)許可證、擬在日后興建的樓盤。

　　凈吸納量

　　一定時間內(nèi)樓面總占用面積的變化值，可正可負(fù)。

　　新供應(yīng)量

　　已投放市場且可立即使用的甲級樓盤面積。“可立即入住”指工程已竣工，即樓盤已獲使用許可證(如有需要)，或只缺少裝修。

　　預(yù)租售

　　竣工前已經(jīng)租出或售出的開發(fā)項目。

　　最優(yōu)租金

　　品質(zhì)優(yōu)、規(guī)格高、地段好的典型建筑/單元在簽訂良好(即可靠)租約下可達到的最高租金。(特別注意：此處是凈租金，不包含服務(wù)費和稅費，以標(biāo)準(zhǔn)租約為準(zhǔn)，不包括特定市場的非常規(guī)約定)

　　租金

　　除特別注明外，指租賃交易總額，不包含管理費用和其它支出。

　　最優(yōu)物業(yè)回報率

　　品質(zhì)優(yōu)、規(guī)格高、地段好的典型建筑/單元在簽訂良好(即可靠)租約下可達到的最好(即最低)收益率。(特別注意：此處是凈收益，由凈收入減去所有不可回收的支出后的值除以采購成本得出，不包含交易費用和稅費。)

　　一般市場回報率

　　年租賃總額與物業(yè)資本價值之比。

　　存量

　　商用與公用兩部分中已售出或租出面積和空置面積的總量。

　　占用面積

　　已被使用的樓面面積，包括下列幾項：

　　(i)出售/出租給最終使用者的辦公室

　　(ii)預(yù)售/預(yù)租給使用者的開發(fā)項目

　　(iii)自用業(yè)主購買永久地權(quán)或長期租用地權(quán)(特別注意：此項包括轉(zhuǎn)租，但不包括續(xù)租。)

　　空置面積

　　即未被使用的樓面面積，可能已售/已租或尚未租售(無論是因為租戶暫未使用、正在裝修或業(yè)主有意空置)。