男女69视频免费|国产久日综合视频|国产伊人Av韩一级黄片|欧美一级在线播放|日韩国产另类欧美在线观看|亚洲无无码成人网站是|青草免费视频在线观看视频|美女黄色一级A片播放|国产一a毛一a毛a|极品少妇Av欧无码中出

　　經(jīng)濟(jì)回暖和新物業(yè)的入市刺激了廣州甲級寫字樓需求力量的釋放。2009年第4季度廣州甲級寫字樓整體空置率環(huán)比下調(diào)了0.8個(gè)百分點(diǎn)，為11.2%。旺盛的需求令整體租金上升了1.1個(gè)百分點(diǎn)，為每月每平方米115.9元(US$16.97)。

　　成熟商圈部分大型購物中心于本季度進(jìn)行內(nèi)部業(yè)態(tài)調(diào)整，租賃需求有所增長，從而推動(dòng)租金的平穩(wěn)上揚(yáng)。2009年第4季度廣州全市優(yōu)質(zhì)商場一樓平均租金為每月每平方米1,133元(US$165.89)，較上季度增長1.81%。

　　經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定增長令工業(yè)樓宇租賃活動(dòng)明顯活躍。2009年第4季度廣州倉儲物業(yè)整體空置率下調(diào)5%，約為70%。個(gè)別優(yōu)質(zhì)倉庫因?yàn)楣┎粦?yīng)求，租金水平上調(diào)了1-2元(US$0.15-0.29)，為每月每平方米27-30元(US$3.95-4.39)。

　　2009年10月至11月，廣州一手住宅成交量為132.2萬平方米，環(huán)比下降49%。住宅價(jià)格持續(xù)高企，10月至11月中心四區(qū)住宅價(jià)格為每平方米14,825元(US$2,170.6)，環(huán)比上升6.5%。

　　經(jīng)濟(jì)概覽

　　廣州國民生產(chǎn)總值增速自第3季度開始穩(wěn)步回升，經(jīng)濟(jì)保持良好發(fā)展態(tài)勢。前三季度，全市國民生產(chǎn)總值為6,386億元(US$935.0億)，同比增長10.5%，增幅比上半年上升2個(gè)百分點(diǎn)(表一)。

　　工業(yè)生產(chǎn)增速加快。1月至10月廣州工業(yè)生產(chǎn)總值同比增長8.6%，增速比前三季度提高0.8個(gè)百分點(diǎn)(表一)。

　　1月至10月，全市實(shí)現(xiàn)商品出口總值298億美元，同比下降18.1%，降幅比前三季度收窄0.8個(gè)百分點(diǎn)。同期，實(shí)際使用外資金額同比增長6.4%，增幅比前三季增長1.0個(gè)百分點(diǎn)。1月至9月，全市批準(zhǔn)投資總額超1,000萬美元以上的大項(xiàng)目97個(gè)，涉及外資金額27.14億美元(表一)。

　　居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)持續(xù)收窄。11月份廣州城市居民消費(fèi)價(jià)格總水平(CPI)環(huán)比下降0.6%，但降幅較10月減少2.2個(gè)百分點(diǎn)(表一)。

　　寫字樓市場

　　2009年第4季度珠江新城商務(wù)中心區(qū)的高德置地廣場約5.84萬平方米的寫字樓物業(yè)交付使用。廣州甲級寫字樓市場的總存量達(dá)184.69萬平方米(表二)。

　　經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)增長以及新物業(yè)的投放使用直接刺激了租賃需求的釋放。本季度雖然有新增供應(yīng)，但活躍的需求仍然令全市甲級寫字樓的整體空置率環(huán)比下調(diào)0.8個(gè)百分點(diǎn)(表二)。

　　體育中心和珠江新城兩個(gè)商務(wù)中心區(qū)的寫字樓物業(yè)第4季度租賃表現(xiàn)最為活躍。其中，體育中心商務(wù)中心區(qū)空置率下跌至6.5%，環(huán)比跌幅為1.3個(gè)百分點(diǎn)。而珠江新城商務(wù)中心區(qū)因?yàn)樾鹿?yīng)的影響，空置率上升了4個(gè)百分點(diǎn)(表二)。

　　體育中心商務(wù)中心區(qū)成熟的商業(yè)氛圍和合理的租金水平，仍然是企業(yè)進(jìn)駐的首選，但由于該區(qū)空置面積少而需求量大，本季度租金水平上漲了3.2個(gè)百分點(diǎn)并帶動(dòng)整體租金上漲1.1個(gè)百分點(diǎn)。而在珠江新城商務(wù)中心區(qū)則出現(xiàn)了完全相反的現(xiàn)象：新物業(yè)為搶占市場份額，采取低價(jià)策略入市，令該區(qū)租金下跌了2.8個(gè)百分點(diǎn)，為每月每平方米125.8元(US$18.42)(表二)。

　　受國家實(shí)行擴(kuò)張的貨幣政策的影響，投資者對2010年的經(jīng)濟(jì)環(huán)境普遍持通漲預(yù)期并積極購置新寫字樓物業(yè)。廣州市國土資源和房屋管理局?jǐn)?shù)據(jù)顯示：10月至11月，全市十區(qū)寫字樓成交面積為8.98萬平方米，同比增長190%。需求的活躍令寫字樓售價(jià)呈現(xiàn)平穩(wěn)上升的趨勢。DTZ寫字樓價(jià)格指數(shù)顯示，第4季度甲級寫字樓售價(jià)環(huán)比上漲0.3%(圖一)。

　　展望2010年，在積極的經(jīng)濟(jì)政策的干預(yù)下，我國經(jīng)濟(jì)將繼續(xù)保持穩(wěn)定增長。在甲級寫字樓租賃市場，約有36萬平方米的優(yōu)質(zhì)辦公面積將于2010年投放市場。我們預(yù)期新物業(yè)的入市將刺激租賃需求的有效釋放，甲級寫字樓的整體吸納量、租金水平和空置率三個(gè)指標(biāo)都將呈現(xiàn)上升的趨勢。

　　市場活動(dòng)

　　平安保險(xiǎn)在天河區(qū)創(chuàng)展中心租用3,400平方米。

　　歐萊雅在越秀區(qū)中華國際中心租用1,500平方米。

　　泛亞易道景觀設(shè)計(jì)公司在天河區(qū)天譽(yù)大廈租用1,100平方米。

　　商鋪市場

　　經(jīng)歷了12個(gè)月經(jīng)濟(jì)低迷時(shí)期，廣州消費(fèi)市場漸趨活躍。2009年第4季度零售業(yè)呈現(xiàn)良好發(fā)展態(tài)勢。1月至10月廣州社會消費(fèi)品零售總額為2,978.8億元(US$436.1億)，同比增長14.82%，增幅比上半年提高2.4個(gè)百分點(diǎn)(圖三)。

　　經(jīng)濟(jì)回暖，令零售商對廣州市場信心恢復(fù)。本季度廣州商鋪?zhàn)赓U市場表現(xiàn)暢旺。服裝、餐飲和超市擴(kuò)張依然活躍。例如，百佳高端超市品牌“International”華南區(qū)首店進(jìn)駐天娛廣場，而國際知名服裝品牌H&M亦落戶中華廣場。

　　成熟商圈部分大型購物中心于本季度進(jìn)行內(nèi)部業(yè)態(tài)調(diào)整以優(yōu)化商戶組合，吸引不少國內(nèi)外知名商家的關(guān)注，租賃需求有所增長，從而推動(dòng)租金的平穩(wěn)上揚(yáng)。2009年第4季度廣州全市優(yōu)質(zhì)商場一樓平均租金為每月每平方米1,133元(US$165.89)，較上季度增長1.81%(表四)。

　　由于優(yōu)質(zhì)商場的新增供應(yīng)量較少，市場持續(xù)消化舊有的空置面積。在知名品牌和大型零售商擴(kuò)張的推動(dòng)下，全市優(yōu)質(zhì)商場總體空置率輕微下降至4.23%，較上季度下降0.42個(gè)百分點(diǎn)。

　　在經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步發(fā)展與社會零售額強(qiáng)勁增長、以及明年廣州亞運(yùn)會的利好環(huán)境下，位于天河北與珠江新城即將落成的優(yōu)質(zhì)商場將繼續(xù)吸引品牌零售商的進(jìn)駐，預(yù)期將有新一批品牌落戶廣州。而明年第1季度優(yōu)質(zhì)商場的總體租金水平將繼續(xù)保持平穩(wěn)。

　　市場活動(dòng)

　　瑪莎百貨進(jìn)駐天河區(qū)太古匯，面積約為2,200平方米。

　　NOVO進(jìn)駐天河區(qū)正佳廣場，面積約為6,000平方米。

　　天線寶寶兒童娛教中心進(jìn)駐天河區(qū)維多利廣場，面積約為1,000平方米。

　　上本臺灣涮涮鍋進(jìn)駐越秀區(qū)中華廣場，面積約為2,800平方米。

　　H&M進(jìn)駐越秀區(qū)中華廣場，面積約為6,000平方米。

　　工業(yè)市場

　　位于蘿崗區(qū)科學(xué)城的科匯金谷約28,000平方米的研發(fā)辦公物業(yè)本季度開始對外發(fā)售，成交均價(jià)約每平方米10,600元(US$1,552.0)。此外，廣州富力國際空港

　　綜合物流園為中國煙草定制的倉庫也于11月份交付使用(表五)。

　　經(jīng)濟(jì)回暖令廣州的工業(yè)樓宇租賃活動(dòng)明顯活躍。其中，倉儲和廠房市場不乏大面積成交案例。例如，好又多租用普洛斯云浦物流園16,000平方米的倉庫，普樂士眼鏡租用花都美國工業(yè)園1,100平方米面積作為廠房和辦公空間。

　　經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定增長令物流企業(yè)和各零售品牌加緊在華南市場的擴(kuò)張，而在廣州物色的物流倉庫則被這些企業(yè)定位為盤踞華南，輻射整個(gè)珠三角的物流基地。上述強(qiáng)勁的需求令廣州的倉儲物業(yè)整體空置率下調(diào)5%，約為70%(圖四)。

　　雖然廣州工業(yè)樓宇的租金持續(xù)保持穩(wěn)定，但是一部分地理位置較好的優(yōu)質(zhì)倉庫因?yàn)楣┎粦?yīng)求的原因上調(diào)了租金，上調(diào)幅度為每月每平方米1-2元(US$0.15-0.29)。第4季度，DTZ戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，廣州優(yōu)質(zhì)倉儲物業(yè)租金為每月每平方米25-29元(US$3.66-4.25)(圖五)。

　　展望2010年，國家繼續(xù)實(shí)行擴(kuò)大內(nèi)需的經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略，將使國內(nèi)的營商環(huán)境更加理想，各零售品牌在廣州快速擴(kuò)張，將給廣州的工業(yè)樓宇市場帶來強(qiáng)勁的需求。在此前提下，工業(yè)物業(yè)尤其是物流倉庫的租金將呈現(xiàn)出穩(wěn)中有升的趨勢。

　　市場活動(dòng)

　　好又多租用普洛斯云浦物流園16,000平方米。

　　斯特爾涂料租用花都美國工業(yè)園1,830平方米。

　　普樂士眼鏡租用花都美國工業(yè)園1,100平方米。

　　中國煙草租用廣州富力國際空港綜合物流園40,000平方米。

　　主要數(shù)據(jù)-租賃市場

　　住宅市場

　　第4季度，一手住宅新增供應(yīng)呈現(xiàn)下降的態(tài)勢。政府最新數(shù)據(jù)顯示，2009年10月至11月廣州一手住宅新增供應(yīng)約為87.91萬平方米,較前兩個(gè)月下降43%。其中，需求最為強(qiáng)勁的中心四區(qū)(越秀、荔灣、天河和海珠區(qū))供應(yīng)明顯不足，較8月至9月下降48%(表八)。

　　在持續(xù)高企的住宅價(jià)格和有限的優(yōu)質(zhì)物業(yè)新供應(yīng)的雙重因素影響下，廣州一手住宅市場無法再延續(xù)上季度的量價(jià)齊升的情況，成交量明顯下降。2009年10月至11月，廣州一手住宅成交量為132.2萬平方米，環(huán)比下降49%。從各區(qū)情況來看，成交量主要集中在番禺、花都、天河和海珠四區(qū)，四區(qū)總量所占比例為66%(表八)。

　　隨著經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇和居民收入水平、可利用資金提高，大部分消費(fèi)者入市將面臨的風(fēng)險(xiǎn)例如還貸壓力等逐漸減少，加上價(jià)格追漲心理的影響、強(qiáng)勁的潛在需求力量支撐，本季度住宅價(jià)格持續(xù)高企，尤其表現(xiàn)在中心城區(qū)的住宅物業(yè)。10月至11月中心四區(qū)住宅價(jià)格為每平方米14,825元(US$2,171)，環(huán)比上升6.5%(圖七)。

　　目前價(jià)格持續(xù)攀升令部分消費(fèi)者暫時(shí)擱置購房計(jì)劃，加上面對2009年下半年新供應(yīng)集中和高存量的雙重壓力下，開發(fā)商開始延緩新物業(yè)的入市時(shí)間，預(yù)期明年第1季度廣州一手住宅新供應(yīng)將有所下降。此外，2009年以來的高成交量已消化了市場的大部分需求力量；另一方面，目前住宅價(jià)格水平已接近近年來的峰值，遠(yuǎn)超出潛在購房者的心理價(jià)位。在這樣的背景下，開發(fā)商對新物業(yè)價(jià)格的定位將采取保守謹(jǐn)慎態(tài)度，預(yù)期下季度住宅成交量將會減少，而價(jià)格則保持平穩(wěn)。

　　市場活動(dòng)

　　廣東保利置業(yè)公司以7.02億元(US$10,278萬)競得花都區(qū)風(fēng)神大道南(馬溪村地塊)居住地塊，該地規(guī)劃建筑面積為272,033平方米。

　　雅居樂集團(tuán)以43.4億元(US$63,543萬)競得蘿崗區(qū)科學(xué)城KXC-F8-1-1居住地塊，該地規(guī)劃建筑面積為613,624平方米。

　　定義

　　可出租面積

　　可供出租且可立即使用的樓面總面積，其空間可能空置或被占用，且隨時(shí)可供使用。

　　空置率

　　可出租面積與樓面總面積之比。

　　開發(fā)中項(xiàng)目

　　由兩部分組成：

　　1.正在開發(fā)中的樓面，即在建或正在按甲級標(biāo)準(zhǔn)全面裝修的樓盤。

　　2.已獲得規(guī)劃許可/開發(fā)許可證、擬在日后興建的樓盤。

　　凈吸納量

　　一定時(shí)間內(nèi)樓面總占用面積的變化值，可正可負(fù)。

　　新供應(yīng)量

　　已投放市場且可立即使用的甲級樓盤面積。“可立即入住”指已工程已竣工，即樓盤已獲使用許可證(如有需要)，或只缺少裝修。

　　預(yù)租售

　　竣工前已經(jīng)租出或售出的開發(fā)項(xiàng)目。

　　最優(yōu)租金

　　品質(zhì)優(yōu)、規(guī)格高、地段好的典型建筑/單元在簽訂良好(即可靠)租約下可達(dá)到的最高租金。(特別注意：此處是凈租金，不包含服務(wù)費(fèi)和稅費(fèi)，以標(biāo)準(zhǔn)租約為準(zhǔn)，不包括特定市場的非常規(guī)約定)

　　租金

　　除特別注明外，指租賃交易總額，不包含管理費(fèi)用和其它支出。

　　最優(yōu)物業(yè)回報(bào)率

　　品質(zhì)優(yōu)、規(guī)格高、地段好的典型建筑/單元在簽訂良好(即可靠)租約下可達(dá)到的最好(即最低)收益率。(特別注意：此處是凈收益，由凈收入減去所有不可回收的支出后的值除以采購成本得出，不包含交易費(fèi)用和稅費(fèi)。)

　　一般市場回報(bào)率

　　年租賃總額與物業(yè)資本價(jià)值之比。

　　存量

　　商用與公用兩部分中已售出或租出面積和空置面積的總量。

　　占用面積

　　已被使用的樓面面積，包括下列幾項(xiàng)：

　　(i)出售/出租給最終使用者的辦公室

　　(ii)預(yù)售/預(yù)租給使用者的開發(fā)項(xiàng)目

　　(iii)自用業(yè)主購買永久地權(quán)或長期租用地權(quán)(特別注意：此項(xiàng)包括轉(zhuǎn)租，但不包括續(xù)租。)

　　空置面積

　　即未被使用的樓面面積，可能已售/已租或尚未租售(無論是因?yàn)樽鈶魰何词褂?、正在裝修或業(yè)主有意空置)。