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　　政策頻出短期樓市陷僵持

　　在橫跨2009-2010年的一個月時間里，房地產(chǎn)調(diào)控政策密集出臺，從“營業(yè)稅”到“國四條”，再到“國十一條”。諸多抑制投資政策的出臺，加劇了市場觀望氛圍的形成，再加上季節(jié)性因素，2010年1月和2月樓市成交低迷局勢已定。而相對于低迷的住宅市場，土地市場競爭仍然激烈，但由于近期土地供應較少，預計短期內(nèi)土地成交量將降低。

　　..住宅成交普現(xiàn)低迷

　　2010年調(diào)控的核心之一是抑制投資性需求，先后收緊了營業(yè)稅政策及二套房貸政策。其中房貸政策的執(zhí)行由商業(yè)銀行定奪，實際效果大打折扣，但對消費者的心理預期產(chǎn)生較

　　大的影響作用。住宅成交在2009年底沖高，進入2010年以來，成交量一路低迷。中原地產(chǎn)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，第一周9個重點城市(北京、上海、廣州、深圳、天津、重慶、成都、杭州、武漢)一手住宅總成交量環(huán)比繼續(xù)下跌兩成以上，其中一線城市成交總量環(huán)比下跌20%，其余5個重點城市成交總量環(huán)比下跌44%。

　　除政策影響外，一手住宅成交的大幅下滑的另一個重要原因是新增供應的減少。經(jīng)過前期的集中供應和釋放，2009年12月始各大房企紛紛減緩推盤速度，新增供應逐步減少。

　　據(jù)中原地產(chǎn)監(jiān)測，十大標桿房企i2009年12月的新增供應環(huán)比下跌14%。由于供應周期的關(guān)系，短期內(nèi)供應不足的局面仍難以改觀。但隨著政府打擊囤地以增加供應力度的加大，預計第二季度始供應將開始逐步增加。

　　相對于一手住宅的回落，受營業(yè)稅政策的影響，二手房市場回落幅度更大。據(jù)中原統(tǒng)計，2010年1月1日至1月10日，深圳二手房成交套數(shù)為1690套，日均成交套數(shù)338套，比上月下跌76.7%。2010年1月1日-12日，北京存量住宅網(wǎng)簽成交量為4032套，與2009年12月同期相比，下降73.7%。

　　隨著政策的逐步明朗化以及春節(jié)的休整，我們預計，春節(jié)后剛性需求將逐步入市，市場人氣會慢慢恢復，屆時低迷的市場局面亦將有所改變。

　　..地王依然層出不窮

　　年底年初，雖然一系列旨在平抑地價、抑制囤地等非理性行為的土地調(diào)控政策如限制宅地面積上限、提高土地出讓金首付至50%及清查閑置土地等也陸續(xù)出臺，但和低迷的住宅市場相比，土地市場卻絲毫未受影響，地王反而層出不窮，溢價率居高不下。

　　2009年12月22日，廣州拍出255億元的全國總價地王；2009年12月24日，上海新江灣城以32484元/平方米的樓面地價拍出宅地的單價地王。2010年1月8日南京雨花臺居住地塊溢價率高達116%，樓面價15977元/平方米，成為南京單價的新“地王”。

　　但由于一線城市宅地供應的不足，據(jù)中原地產(chǎn)監(jiān)測，2010年第一周一線城市宅地零供應，預計未來一段時間內(nèi)二線城市將成為土地市場的重點。然而隨著近期土地調(diào)控政策的深入，預計土地市場將面臨降溫。

　　圖A主要城市商品住宅供求情況(2006年1月—2009年12月)

　　2.宏觀政策

　　..中央經(jīng)濟工作會議定調(diào)2010宏觀政策

　　12月7日，中央經(jīng)濟會議對于2010年經(jīng)濟工作提出總體要求：保持宏觀經(jīng)濟政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，繼續(xù)實施積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，根據(jù)新形勢新情況著力提高政策的針對性和靈活性。近期上調(diào)金融機構(gòu)存款準備金率，亦可視為政府適度寬松的貨幣政策的措施之一。中國人民銀行規(guī)定，從2010年1月18日起，上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率0.5個百分點。預期后期，隨著各項政策的深入執(zhí)行和實施，政府將會根據(jù)市場的反應和變化情況隨時進行政策的調(diào)整，政策的靈活性將逐步體現(xiàn)。

　　..“國四條”遏制部分城市房價過快上漲

　　12月14日，國務院常務會議召開。會議明確提出，要遏制房價過快上漲的勢頭，抑制投資投機性購房。主要措施有：1、增加普通商品住房的有效供給；2、繼續(xù)支持居民自住和改善型住房消費，抑制投資投機性購房。加大差別化信貸政策執(zhí)行力度，切實防范各類住房按揭貸款風險；3、加強市場監(jiān)管。繼續(xù)整頓房地產(chǎn)市場秩序，加強房地產(chǎn)市場監(jiān)測，完善土地招拍掛和商品房預售等制度。加強房地產(chǎn)信貸風險管理；4、繼續(xù)大規(guī)模推進保障性安居工程建設(shè)。

　　..個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅優(yōu)惠終止

　　國務院總理溫家寶12月9日主持召開國務院常務會議，研究完善促進消費的若干政策措施。其中第7條表示，個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時限由2年恢復到5年，其他住房消費政策繼續(xù)實施。隨后，財政部和國稅總局聯(lián)合發(fā)布“關(guān)于調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知”，明確二人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征收細則。通知表示，個人將購買不足5年的非普通住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購買超過5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅；個人將購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。此政策的出臺，對二手房市場的影響較為顯著，2010年初二手住宅成交面積迅速下滑。

　　..“國11條”細化2010調(diào)控內(nèi)容

　　為進一步加強和改善房地產(chǎn)市場調(diào)控，穩(wěn)定市場預期，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，2010年1月10日，國務院發(fā)布《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，欲從五方面十一條入手調(diào)控市場：增加保障性住房和普通商品住房有效供給；合理引導住房消費抑制投資投機性購房需求；加強風險防范和市場監(jiān)管；加快推進保障性安居工程建設(shè)；落實地方各級人民政府責任。簡稱“國11條”。其中嚴格界定二套房貸首付提高至40%，但具體執(zhí)行仍待各商業(yè)銀行細則。

　　3.行業(yè)動態(tài)

　　..量跌價升可售不足日益加劇

　　11月，十家標桿房企銷量為222萬平方米，環(huán)比上月下降14%。12月，十家標桿房企銷量為218萬平方米，環(huán)比上月下降2%。自2009年第四季度以來相同，可售量不足的局面日益加劇。主要表現(xiàn)在成交量的波動受供應區(qū)域影響敏感，以及成交均價仍在持續(xù)上漲。11月滬廣杭三市成交回升顯著，促成一線城市銷量旺。而12月二線城市供應活躍，成交激增，因而成交比例大幅上升，導致標桿房企于一線城市成交比例大幅下滑。11、12月十家房企成交均價均有上漲，在庫存短缺，供應有限的大環(huán)境下，加之標桿房企均已基本完成2009年銷售計劃，開發(fā)商定價繼續(xù)見漲。在存量偏低及政策限制的雙重作用下，成交量將受到一定打擊。但影響價格的決定性因素仍未有變化，考慮供應區(qū)域的影響，預期2010年1月將出現(xiàn)量跌價升或量跌價平。

　　..信托融資年末房企沖刺拿地

　　與過去數(shù)月相比，11、12月標桿房企于資本市場表現(xiàn)低調(diào)。11月，僅綠城就海南項目與工行簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議。12月，僅金地表示已與平安信托簽署協(xié)議，由平安信托募集信托資金16.17億投資于上海趙巷項目，占項目公司49%的股權(quán)。近兩個月，房企合計拿地48幅，資金投入710億，與過去數(shù)月相比，房企購地依然活躍。其中，值得一提的是11月中海地產(chǎn)在香港獲得一幅土地，總價4.47億人民幣。標桿房企年末再度發(fā)力購地，表明開發(fā)商在資金方面仍有余力，這主要得益于2009年下半年以來銷售及融資兩方面均收獲頗豐。展望后市，2010年1月發(fā)布的“國十一條”，政策上對房地產(chǎn)市場的限制初露端倪，預計2010年初，房企在土地市場上的投入將會有所顧慮，但鑒于房地產(chǎn)市場趨穩(wěn)的主基調(diào)已定下，全行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展將得到保障，2010年房企的拿地策略將居于2008年與2009年之間，松緊有度。

　　4.土地市場

　　..土地政策收緊成交熱度不減

　　11月居住用地供應放量，12個被監(jiān)測城市居住用地供應面積分別為1408公頃，高于前12月均值139%。12月宅地供應有所回落，居住用地供應面積1132公頃，環(huán)比下降20%，但高于前12月均值73%。一線城市宅地供應均大幅增長，其中廣州得益于僅土地規(guī)模達48公頃的亞運城項目，11月供應量約是前12個月均值的7倍，深圳亦在11月有1幅20公頃的居住用地入市；二線城市中除天津小有回落外，其他城市均顯著增長。盡管土地政策逐步收緊，但成交熱度不減，11月12個被監(jiān)測城市居住用地成交面積較前12月均值增加95%，而12月更是環(huán)比增長92%，創(chuàng)出2009年成交量最高單月。

　　..地價維持高位全國地王紀錄再度刷新

　　受土地成交旺盛的影響，居住用地地價仍維持在較高水平。12月，十二個被監(jiān)測城市宅地樓面地價4139元/平方米，高于前12個月均值65%。一線城市中，除深圳無居住用地成交外，年底京滬穗三地分別刷新當年全國三類“地王”記錄：上海新江灣城C6地塊，以總價37.2億元由中建地產(chǎn)競得，折合樓面價32489元/平方米，成為2009年全國最高宅地單價地王；廣州亞運城地塊，被富力、雅居樂和碧桂園組成的“民企聯(lián)合體”以255億元奪得，成為2009年全國總價地王；而北京頭溝區(qū)龍泉鎮(zhèn)地塊，被天臺山房地產(chǎn)公司以8.02億元竟得，溢價率達599%，成為2009年度全國溢價率最高地塊。除廣深無居住用地成交外，京滬成交宅地的樓面地價均再攀新高。

　　..預計虎年土地市場穩(wěn)中有升保障房用地供應及建設(shè)投入加大

　　2009年底召開的中央經(jīng)濟工作會議，明確指出，“增加普通商品住房供給，支持居民自住和改善性購房需求”。預計2010年2010年，政府為平抑房價，將繼續(xù)加大土地供應，保障房用地供應及建設(shè)投入將將進一步加大。北京市國土資源局規(guī)劃顯示，2010年將繼續(xù)加大住宅用地供應，其中保障性住房面積將占到一半以上；杭州土地出讓金收入將首先用于建設(shè)保障性住房；上海土地出讓收益5%用于舊改，公積金支持三類保障房的建設(shè)。

　　5.住宅市場

　　..新房市場年底沖刺11、12月供求活躍

　　11、12月，各地新房市場供求兩旺，價格仍呈上漲之勢。雖然經(jīng)歷了“金九銀十”的供應高潮，然而在傳統(tǒng)的淡季，各地新增供應不減反增。中原監(jiān)測的九大城市中，新增批準預售量普遍出現(xiàn)較大幅度增長。同時，市場需求依舊旺盛，在供求兩旺的驅(qū)動下，價格保持上升趨勢。11月份以來市場的活躍主要受多方影響：首先，政策優(yōu)惠到期的預期以及未來政策走向的不確定對供求雙方均產(chǎn)生一定壓力。尤其是開發(fā)商加快了推盤速度，以求高位獲利?？墒鄯吭吹呢S富，促成了成交量保持高位。12月后期，政策層面出現(xiàn)調(diào)整。中央陸續(xù)出臺了一系列為樓市“降溫”的政策。但總的來說，目前的政策并非直接針對新房市場，尚未對市場產(chǎn)生顯著影響。尤其是在短期供應不足的環(huán)境下，供應量成為影響市場的重要因素。

　　11、12月間一線城市的成交量有所下滑，也與短期內(nèi)新增供應有限密切相關(guān)，其中尤以深圳最為突出。而經(jīng)歷了半年的快速上漲后，各地住宅價格已重回高位，其中一線城市價格漲幅普遍高于二線，高企的價格亦抑制了部分需求。雖然連續(xù)出臺的政策尚未對新房市場的供求量產(chǎn)生顯著影響，但亦會對購房者的心理產(chǎn)生一定沖擊，加重其觀望心態(tài)。此外，2009年底活躍的市場成交提前透支了部分需求。加之新年假期的臨近，預計未來兩月市場成交將出現(xiàn)階段性低谷?？紤]到樓市走向趨穩(wěn)的主基調(diào)已經(jīng)在政策層面基本形成，預計春節(jié)過后市場或?qū)⒒謴推椒€(wěn)。

　　政策效應年底成交沖高

　　出于對優(yōu)惠政策可能退出的擔憂，10月份各地成交量已經(jīng)出現(xiàn)回升態(tài)勢，而這一情況在11月份表現(xiàn)的更為強烈。根據(jù)中原領(lǐng)先指數(shù)系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示，11月，五大城市二手住宅價格指數(shù)繼續(xù)上揚，部分城市漲幅顯著擴大；成交方面，五大城市二手住宅成交量大幅提高，四季度市場超常規(guī)活躍。

　　在各項救市政策中，二套房貸、利率優(yōu)惠和營業(yè)稅減免這三項政策對于二手房市場的影響最為顯著，其中營業(yè)稅政策明確規(guī)定了年底到期。由于營業(yè)稅稅率較高，且2年若改回5年則會涉及大批次新房源，影響頗大，這正是近期市場波動較大的主要原因。

　　進入12月，五大城市二手住宅價格指數(shù)繼續(xù)上揚，政策影響下成交價格上漲速度未見減慢。全年來看，五城市二手住宅價格漲幅均超過30%，其中深圳漲幅近60%居榜首。成交方面，五大城市二手住宅成交量均有所下降，預計未來一段時間內(nèi)成交量仍將繼續(xù)走低。

　　由于價格過快上漲，12月份起政府陸續(xù)出臺各項政策抑制房價，重點打壓投資性需求。在各項政策中，“營業(yè)稅征收年限2改5”對二手市場影響最為顯著，市場觀望情緒開始蔓延；另一方面，業(yè)主并不急于降價，部分業(yè)主轉(zhuǎn)嫁營業(yè)稅至買家，導致房價進一步升高。受此影響樓市陷入僵局，12月下旬成交量迅速下滑，若剔除政策末班車效應，成交量實際下滑幅度更大。

　　租金回升租金回報率再創(chuàng)新低

　　伴隨著價格的快速上漲，從5月份開始，各地二手住宅租金開始陸續(xù)回升，至目前，五大城市二手住宅租金累計上漲幅度在8%~13%之間不等。天津本月租金回報率跌至2.99%，在五大城市中成為第4個租金回報率不足3%的城市，目前五大城市中僅有廣州租金回報率超過3%。

　　圖5五大城市二手住宅市場成交情況(2009年12月)

　　注：

　　1.全市二手住宅成交量，根據(jù)中原當月交易量及市場占有率估測所得

　　2.成交價格，根據(jù)中原領(lǐng)先指數(shù)樣本均價計算所得

　　6.寫字樓市場

　　..供求兩旺年底市場活躍

　　11月，四大城市寫字樓供應面積在9月、10月連續(xù)大量供應的基礎(chǔ)上出現(xiàn)明顯回落，新增供應面積43.18萬平方米，環(huán)比減少45.85%；而銷售情況依然保持良好，四大城市寫字樓銷售面積67.14萬平方米，環(huán)比大幅增加36.52%。12月，四大城市寫字樓供應面積再次達到9、10月份時的峰值水平，新增供應面積達79.65萬平方米，環(huán)比增長84.46%；但銷售面積出現(xiàn)下降，四大城市寫字樓銷售面積57.49萬平方米，環(huán)比減少14.37%。

　　11月，深圳寫字樓新增供應大幅增加，創(chuàng)出年內(nèi)新高，新增供應15.94萬平方米，環(huán)比大幅增長120.17%；成交方面小幅增加，銷售面積2.82萬平方米，環(huán)比增長15.10%。12月新增供應出現(xiàn)回落，新增面積為2.82萬平方米，環(huán)比下滑82.31%。年底廣州寫字樓供應連續(xù)兩月持續(xù)回落。11月廣州寫字樓新增供應面積分別為12.79萬平方米，環(huán)比分別下滑45.11%；12月新增面積為8.27萬平方米，環(huán)比繼續(xù)下滑18.28%。而銷售面積在11月環(huán)比大漲116.2%之后，12月份環(huán)比減少16.61%。

　　而北京和上海寫字樓供應經(jīng)歷了11月份的持續(xù)下滑之后，在12月份集中上市。11月寫字樓新增面積分別為4.33、12.79萬平方米，環(huán)比分別下滑88.61%、45.11%；而12月則大幅增加，北京和上海寫字樓新增供應面積分別達41.89、26.67萬平方米，環(huán)比大幅增長867.44%、108.52%，其中北京新增供應創(chuàng)出年內(nèi)新高。

　　..利好刺激深圳租金大幅上漲

　　11月，北京寫字樓租金延續(xù)前幾個月回暖的走勢，繼續(xù)上漲，甲級寫字樓租金環(huán)比上漲3.77%，準甲級寫字樓租金上漲0.92%；但12月一改前幾月的上漲趨勢，甲級寫字樓租金出現(xiàn)小幅下跌，環(huán)比下降1.21%。2009年3月，廣東省取消了自2006年以來實行的住宅“限外令”，11月深圳取消了商業(yè)地產(chǎn)的“限外”令，至此深圳已經(jīng)全面取消了房地產(chǎn)的“限外”措施。2009年以來，深圳商業(yè)地產(chǎn)的活躍度遠遠不如住宅，政府希望通過放松“限外”來刺激商業(yè)地產(chǎn)市場的發(fā)展；同時由于住宅市場已經(jīng)存在一定程度的泡沫，政府希望通過放松“限外”來分流部分資金，減緩住宅價格的快速上漲。政策推出后，深圳商業(yè)地產(chǎn)市場立即出現(xiàn)了強烈的反應，投資者踴躍入市，業(yè)主也提高了物業(yè)價格。

　　11月，深圳寫字樓價格環(huán)比出現(xiàn)了10%左右的漲幅，寫字樓租金環(huán)比也出現(xiàn)了5%的漲幅；12月，深圳租金繼續(xù)大幅上漲，甲級、準甲級寫字樓租金環(huán)比分別上漲7.07%、0.28%，再創(chuàng)本輪反彈新高。

　　7.商鋪市場

　　11月，四大城市商鋪新增供求再創(chuàng)新高，其中供應面積達51.29萬平方米，環(huán)比增長35.01%；銷售面積達64.60萬平方米，環(huán)比增長74.78%。12月，四大城市商鋪供求達到年內(nèi)新高，其中供應面積65.36萬平方米，環(huán)比增長27.43%；銷售面積68.78萬平方米，環(huán)比增長6.47%。

　　11月，由于深圳本月放松了商業(yè)地產(chǎn)的“限外”政策，商鋪供應出現(xiàn)爆發(fā)性增長，新增供應10.54萬平方米，環(huán)比增長1363%，而銷售面積并未出現(xiàn)同比例增加，僅銷售0.67萬平方米，環(huán)比增長48.89%；北京、上海商鋪新增供應出現(xiàn)小幅增加，環(huán)比分別增長10.73%、23.99%，達到18.57、18.97萬平方米，銷售面積方面分別環(huán)比增長103.72%、69.09%，達27.91、30.03萬平方米；廣州商鋪新增供應環(huán)比出現(xiàn)大幅下降，批準預售面積為3.21萬平方米，環(huán)比減少38.27%，而銷售面積為5.99萬平方米，環(huán)比增長18.61%。

　　12月，廣州商鋪供應出現(xiàn)大幅反彈，新增供應18.49萬平方米，環(huán)比增長476.01%，上海新增供應環(huán)比也出現(xiàn)增加，達23.71萬平方米，環(huán)比增長24.99%；北京、深圳新增供應出現(xiàn)下降，分別為18.28、4.88萬平方米，環(huán)比下降1.56%、53.70%。銷售方面，除北京外，上海、廣州、深圳均出現(xiàn)大幅增長，環(huán)比分別增長13.09%、25.54%、67.16%。

　　8.趨勢預測

　　9.指標注解

　　i標桿房企包括以下10家公司：保利、復地、富力、華潤、金地、綠城、萬科、雅居樂、招商、中海。

　　ii中原領(lǐng)先指數(shù)系統(tǒng)(CLI)二手住宅價格指數(shù)簡介

　　中原二手住宅價格指數(shù)采用改進的重復交易法，以中原實際二手成交數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)計算編制。指數(shù)樣本范圍覆蓋當?shù)厥袌錾匣钴S成交的典型樓盤。

　　各城市指數(shù)基期統(tǒng)一為2004年5月，基期100點。

　　指數(shù)樣本選取

　　北京：選取209個樣本樓盤，覆蓋東城、西城、崇文、宣武、朝陽、海淀、豐臺、石景山、亦莊區(qū)等9區(qū)的46個板塊；

　　上海：選取231個樣本樓盤，覆蓋虹口、盧灣、靜安、黃浦、閔行、徐匯、長寧、浦東、普陀、閘北、楊浦等11區(qū)的43個板塊；

　　廣州：選取262個樣本樓盤，覆蓋越秀、荔灣、海珠、天河、白云、番禺等6區(qū)的31個板塊；

　　深圳：選取147個樣本樓盤，覆蓋羅湖、福田、南山、鹽田、寶安、龍崗等6區(qū)的35個板塊；

　　天津：選取160個樣本樓盤，覆蓋和平、河西、河東、南開、河北、紅橋等6區(qū)的28個板塊。

　　iii中原領(lǐng)先指數(shù)系統(tǒng)(CLI)寫字樓租金指數(shù)簡介

　　研究對象：四大城市(北京、上海、廣州、深圳)主要商圈甲級、準甲級寫字樓租金價格

　　研究范圍：各商圈具有市場代表性、成交活躍的典型寫字樓

　　劃分標準：以2007年底市場價格為例，四城市甲級寫字樓租金基準價格分別為：北京188.7元/平方米/月(0.85美元/平方米/天)以上，上海222元/平方米/月(1.0美元/平方米/天)以上，廣州124元/平方米/月(0.56美元/平方米/天)以上，深圳144元/平方米/月(0.65美元/平方米/天)以上。準甲級寫字樓租金基準價格分別為：北京145.0元/平方米/月(0.65美元/平方米/天)以上，上海155.4元/平方米/月(0.70美元/平方米/天)以上，廣州80.0元/平方米/月(0.36美元/平方米/天)以上，深圳117.7元/平方米/月(0.53美元/平方米/天)以上。

　　數(shù)據(jù)來源：基于市場成交價的樣本寫字樓租金估值

　　樣本容量：北京六大商圈、上海六大商圈、廣州三大商圈、深圳三大商圈

　　指數(shù)基期：以2004年1月為基期，全市及各商圈加權(quán)均價為基期價格，基期指數(shù)為100點

　　指數(shù)計算：當期指數(shù)=上期指數(shù)×當期加權(quán)均價/上期加權(quán)均價