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　　隨著國內(nèi)經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回暖，大連市甲級寫字樓(根據(jù)新的統(tǒng)計(jì)樣本)空置率下降到21.68%，全市平均租金較上季度末微幅增長0.78%，達(dá)到每月每平方米86.66元(US$12.69)。

　　10月份，天興羅斯福購物中心成功易主新加坡ARA，海外基金對大連商鋪市場興趣日益濃厚。10月底安盛沃特時(shí)尚廣場正式開業(yè)，北部商圈得到進(jìn)一步發(fā)展。

　　今年前十個(gè)月，全市商品住宅總成交量為669.6萬平方米，同比增長34.3%，全市商品住宅均價(jià)為每平方米6,324.7元(US$926)。市內(nèi)四區(qū)共成交二手房272.4萬平方米，為去年同期的3倍。

　　經(jīng)濟(jì)概覽

　　前三季度，大連經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)增長，全市生產(chǎn)總值3,086.1億元(US$451.8億)，增長率為13%(表一)。

　　與去年同期相比，第一、三產(chǎn)業(yè)增加值均保持平穩(wěn)增長，第二產(chǎn)業(yè)受到經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響，增長速度由去年同期的21.1%降低到13.1%(表一)。

　　在9月份對外進(jìn)出口總額首次出現(xiàn)增長之后，10月，該項(xiàng)指標(biāo)再次出現(xiàn)同比大幅下滑。1月至10月，大連市對外進(jìn)出口總額較去年同期下降18.3%。

　　1月至10月，大連實(shí)際利用外資42.9億美元，同比增長4.5%，增幅較去年同期大幅下降58.9個(gè)百分點(diǎn)。

　　在成交量持續(xù)攀升的利好環(huán)境下，前三季度，房地產(chǎn)企業(yè)景氣指數(shù)不斷上升，由第1季度的80，上升至第3季度的107.64。

　　寫字樓

　　第4季度末，大連市甲級寫字樓市場(根據(jù)新的抽查樣本)平均空置率下降至21.68%，較上個(gè)季度下降0.9個(gè)百分點(diǎn)。總體吸納量3,321平方米，環(huán)比下降約43.5%(圖二)。

　　隨著經(jīng)濟(jì)逐漸企穩(wěn)，開發(fā)區(qū)需求回升態(tài)勢迅猛，外資軟件企業(yè)，機(jī)電企業(yè)，包括英特爾芯片廠的關(guān)聯(lián)企業(yè)，在本季度表現(xiàn)出活躍的需求，該區(qū)域本季度空置率77.7%，較上季度下降近4個(gè)百分點(diǎn)，成交租金也呈現(xiàn)穩(wěn)定發(fā)展趨勢(表二)。

　　本季度，青泥洼橋區(qū)域需求流失843平方米，空置率較上季度上升約0.5個(gè)百分點(diǎn)。是2009年以來，該區(qū)域首次出現(xiàn)空置率上升。退租原因主是由于公司總部在應(yīng)對金融危機(jī)時(shí)縮減預(yù)算造成來年無力支付既定租金所致。

　　第4季度，甲級寫字間平均成交租金為每月每平方米86.66元(US$12.69)，較上季度小幅上漲0.78%，呈現(xiàn)穩(wěn)定發(fā)展態(tài)勢(表二)。

　　根據(jù)戴德梁行寫字樓指數(shù)，第4季度，大連寫字樓整體市場平均租金較上季度下降約0.4%，售價(jià)環(huán)比上升約2.5%(圖一)。

　　隨著經(jīng)濟(jì)逐步復(fù)蘇，寫字樓市場需求將呈現(xiàn)回暖態(tài)勢。2010年上半年，星海灣期貨大廈將正式入住，寫字間部分面積約10萬平方米，新項(xiàng)目的入住將導(dǎo)致整體空置率明顯上升，同時(shí)由于競爭的加劇，預(yù)計(jì)甲級寫字樓租金在明年不會出現(xiàn)明顯漲幅。

　　市場活動(dòng)

　　新動(dòng)態(tài)國際英語租賃青泥洼橋天安國際大廈約700平方米辦公面積。

　　向蕾如軟件租賃開發(fā)區(qū)佑瑪國際金融中心整層1,802平方米辦公面積。

　　大連欣憬景觀設(shè)計(jì)有限公司租賃青泥洼橋希望大廈180平方米辦公面積。

　　綠城集團(tuán)成功購得沙河口區(qū)中山路東側(cè)、高爾基路南側(cè)辦公用地，最大建筑面積4.7萬平方米，總成交金額16,659萬元(US$24,390,922)。

　　商鋪市場

　　1月至10月，大連全市社會消費(fèi)品零售總額達(dá)到1,146.7億元(US$167.9億)，同比增長17.8%(圖三)。

　　隨著大連城市向北擴(kuò)展，北部華南商圈得到較快發(fā)展，繼去年安生購物廣場成功開業(yè)之后，安盛旗下又一品牌——安盛沃特時(shí)尚中心于本季度正式開業(yè)，營業(yè)面積約3萬平方米。世界500強(qiáng)企業(yè)迪卡儂在大連的第二家店，也在沃特首層正式開業(yè)。

　　本季度，西安路天興·羅斯福購物中心第3層索尼、諾基亞、惠普等品牌數(shù)碼店及婚紗攝影店陸續(xù)開張。目前，該商場已經(jīng)成功引入了西鐵城,IDO，Zara等國際品牌。經(jīng)過一年半的升級改造，天興羅斯福購物中心主要通道店鋪開業(yè)率已達(dá)到95%以上。

　　今年下半年，海外投資基金對大連商業(yè)市場的考察逐漸頻繁。10月，天興·羅斯福購物中心再次易主新加坡ARA基金。外資基金對大連商業(yè)物業(yè)興趣的提升，一方面反映出大連商業(yè)市場的潛力巨大，另一方面，外來資本的進(jìn)入也將為大連商業(yè)物業(yè)帶來新的合作品牌和經(jīng)營理念，擴(kuò)大商圈輻射范圍，提升大連商業(yè)市場整體水平。

　　市場活動(dòng)

　　麥當(dāng)勞租賃和平廣場首層商鋪。

　　C&A租賃天興·羅斯福購物中心約一層及二層共計(jì)超過1,500平方米店鋪。

　　鷹君集團(tuán)購買中山區(qū)東港區(qū)28,600平方米商業(yè)用地，總成交金額7.3億元(US$1.08億)。

　　住宅市場

　　前十個(gè)月，全市商品住宅總成交量為669.6萬平方米，同比增長34.3%。商品住宅均價(jià)為每平方米6,324.7元(US$926)，較2008年同期上漲14.3%(表五)。

　　受去年樓市持續(xù)低迷影響，今年1月至10月市內(nèi)四區(qū)一手住宅供應(yīng)量較去年同期減少約51%，由于一手房供應(yīng)量不足，導(dǎo)致部分有效需求將目光轉(zhuǎn)向二手房市場，加上二手房交易優(yōu)惠稅費(fèi)在年內(nèi)有效，因此1月至10月，市內(nèi)四區(qū)共成交二手住宅272.4萬平方米，為去年同期的3倍，價(jià)格也較去年同期增長7.1%(表五)。

　　10月，大連市內(nèi)四區(qū)共成交二手住房19.18萬平方米，較上年同期增長139.4%，但房價(jià)的快速上漲已經(jīng)使得一部分需求轉(zhuǎn)向觀望，8月至10月，二手房成交量連續(xù)三月環(huán)比降低。同時(shí)，10月份二手住宅成交均價(jià)環(huán)比9月小幅下降1.04%。

　　由戴德梁行住宅價(jià)格指數(shù)可以看出，第4季度，大連中高端住宅價(jià)格環(huán)比上漲6.8%，租金基本保持穩(wěn)定(圖四)。

　　12月9日，國務(wù)院和大連市同時(shí)出臺“自2010年1月1日起取消二手房交易環(huán)節(jié)營業(yè)稅優(yōu)惠”的規(guī)定，營業(yè)稅的恢復(fù)將大幅提高二手房尤其是購買不足5年的房屋交易成本，同時(shí)由于每年第1季度是傳統(tǒng)銷售淡季，所以預(yù)計(jì)未來幾個(gè)月大連二手市場供需將在本年末迅速走高之后出現(xiàn)明顯回調(diào)，價(jià)格預(yù)計(jì)會在短期內(nèi)小幅回落。

　　市場活動(dòng)

　　恒基地產(chǎn)以3.2億元(US$4,685萬)總價(jià)購得開發(fā)區(qū)金石灘區(qū)域300,255平方米住宅用地，建筑面積144,122.4平方米，樓面地價(jià)每平方米2,220.33元(US$325.1)。

　　遠(yuǎn)洋地產(chǎn)分別購得開發(fā)區(qū)三塊住宅用地，地塊面積分別為81,131平方米、381,027平方米和272,210平方米，成交總金額為9.73億元(US$1.42億)。

　　大連萬象地產(chǎn)有限公司以萬元總價(jià)摘得甘井子區(qū)16,300平方米住宅用地，總價(jià)1.5億元(US$2,178萬)，樓面地價(jià)每平方米2,608元(US$381.8)。

　　定義

　　可出租面積

　　可供出租且可立即使用的樓面總面積，其空間可能空置或被占用，且隨時(shí)可供使用。

　　空置率

　　可出租面積與樓面總面積之比。

　　開發(fā)中項(xiàng)目

　　由兩部分組成：

　　1.正在開發(fā)中的樓面，即在建或正在按甲級標(biāo)準(zhǔn)全面裝修的樓盤。

　　2.已獲得規(guī)劃許可/開發(fā)許可證、擬在日后興建的樓盤。

　　凈吸納量

　　一定時(shí)間內(nèi)樓面總占用面積的變化值，可正可負(fù)。

　　新供應(yīng)量

　　已投放市場且可立即使用的甲級樓盤面積。“可立即入住”指工程已竣工，即樓盤已獲使用許可證(如有需要)，或只缺少裝修。

　　預(yù)租售

　　竣工前已經(jīng)租出或售出的開發(fā)項(xiàng)目。

　　最優(yōu)租金

　　品質(zhì)優(yōu)、規(guī)格高、地段好的典型建筑/單元在簽訂良好(即可靠)租約下可達(dá)到的最高租金。(特別注意：此處是凈租金，不包含服務(wù)費(fèi)和稅費(fèi)，以標(biāo)準(zhǔn)租約為準(zhǔn)，不包括特定市場的非常規(guī)約定)

　　租金

　　除特別注明外，指租賃交易總額，不包含管理費(fèi)用和其它支出。

　　最優(yōu)物業(yè)回報(bào)率

　　品質(zhì)優(yōu)、規(guī)格高、地段好的典型建筑/單元在簽訂良好(即可靠)租約下可達(dá)到的最好(即最低)收益率。(特別注意：此處是凈收益，由凈收入減去所有不可回收的支出后的值除以采購成本得出，不包含交易費(fèi)用和稅費(fèi)。)

　　一般市場回報(bào)率

　　年租賃總額與物業(yè)資本價(jià)值之比。

　　存量

　　商用與公用兩部分中已售出或租出面積和空置面積的總量。

　　占用面積

　　已被使用的樓面面積，包括下列幾項(xiàng)：

　　(i)出售/出租給最終使用者的辦公室

　　(ii)預(yù)售/預(yù)租給使用者的開發(fā)項(xiàng)目

　　(iii)自用業(yè)主購買永久地權(quán)或長期租用地權(quán)(特別注意：此項(xiàng)包括轉(zhuǎn)租，但不包括續(xù)租。)

　　空置面積

　　即未被使用的樓面面積，可能已售/已租或尚未租售(無論是因?yàn)樽鈶魰何词褂?、正在裝修或業(yè)主有意空置)。