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　　根據(jù)仲量聯(lián)行第四季度市場回顧報告

　　深圳,2010年1月14日―第四季度國內(nèi)金融行業(yè)回暖帶動甲級寫字樓租賃市場，成交活躍，租金穩(wěn)中有升；2010年供應(yīng)量集中釋放，空置率上升，對租金上升將有所抑制。于商鋪市場，本季度優(yōu)質(zhì)商鋪空置率持續(xù)走低，租金和資本值錄得輕微增長；預(yù)計2010年低水平的空置率將支持租金水平，租金會有一定的增長。

　　甲級寫字樓市場

　　深圳經(jīng)濟環(huán)境持續(xù)向好，寫字樓市場開始回暖。天利中央廣場二期在本季度落成，新增了6萬2千平方米的供應(yīng)，使全市甲級寫字樓總存量達到188萬平方米。新供應(yīng)推高了整體市場空置率，達到15.5%，環(huán)比上升1.2個百分點。2009年下半年國內(nèi)金融行業(yè)回升帶動寫字樓租賃市場。承接上一季趨勢，第四季度的租賃成交繼續(xù)活躍，凈吸納量錄得3.09萬平方米。例如湛江商業(yè)銀行在深圳新落戶并在天利中央廣場二期開出了新的分行等。雖然租賃市場復(fù)蘇，大多數(shù)成交仍由國內(nèi)機構(gòu)，尤其是金融保險企業(yè)主導(dǎo)，反映這些機構(gòu)正積極開拓深圳市場。

　　2009年下半年甲級寫字樓租賃市場升溫使得租金穩(wěn)中有升，平均租金每月每平方米達到113.6元，環(huán)比增長11.4%，全年則錄得輕微增長2.1%。由于租金回升，業(yè)主把在售項目重新推向租賃市場，例如東海國際中心。2009年下半年甲級寫字樓平均資本值錄得環(huán)比增長16.5%，全年增長26.9%。國內(nèi)金融機構(gòu)例如中國人壽保險股份有限公司、國銀金融租賃有限公司、生命人壽保險股份有限公司、民生金融租賃股份有限公司/民生銀行深圳支行紛紛在深圳CBD購買土地自建總部大樓。

　　展望2010年，深圳甲級寫字樓市場將會迎來供應(yīng)高峰，新落成項目預(yù)料將包括卓越世紀(jì)中心，東海國際中心、皇崗商務(wù)中心等，總共超過40萬平方米的新供應(yīng)投入市場。由于供應(yīng)量在2010年集中釋放，空置率將進一步上升。雖然如此，隨著經(jīng)濟進一步復(fù)蘇，租賃市場可望持續(xù)暢旺，但由于供應(yīng)充足，空置率上揚，租金升幅有限，預(yù)料維持大致平穩(wěn)。

　　仲量聯(lián)行深圳商業(yè)地產(chǎn)部主管夏春毅表示，"不斷改善的國內(nèi)外經(jīng)濟將進一步鞏固對深圳寫字樓需求的基礎(chǔ)。深圳作為區(qū)域的金融中心，內(nèi)資金融業(yè)的發(fā)展將會促進對甲級寫字樓的需求，外資企業(yè)對寫字樓的需求在2010也會有一定增長。"

　　商鋪市場

　　深圳消費市場繼續(xù)增長，社會消費品零售額2009年前11個月接近2,358億元，同比增長14.6%。

　　零售商傾向資源整合，在成熟商圈開出新店，同時尋找新的優(yōu)質(zhì)商鋪,即將完工項目預(yù)租率較高。位于羅湖傳統(tǒng)商圈的購物中心出租率持續(xù)得到改善。優(yōu)衣庫在金光華廣場開出了新店，蘇寧也在此開出全國第一家面向高端市場的精品店。在福田CBD，曼谷銀和屈臣氏分別在購物公園和中心城開出了新店。羅湖東部商圈，由于居住人口密集，高收入人口相對較多，也吸引了眾多零售商在該區(qū)域進行拓展。據(jù)報道，位于該新興商圈的百仕達喜薈城吸引了眾多商家，一家大型影院以及杰克瓊斯、星巴克、反斗樂園均表示會在該購物廣場開出新店。

　　新項目百仕達喜薈城由于內(nèi)部裝修原因推遲開業(yè)，2009年第四季度沒有新增供應(yīng)，至年底深圳優(yōu)質(zhì)商鋪總體量維持在140萬平方米。優(yōu)質(zhì)商鋪空置率持續(xù)走低，僅為6.4%，繼續(xù)創(chuàng)近年新低。低空置率、不少租戶對新項目提前達成意向以及零售消費強勁增長等有利因素，使業(yè)主擁有較強的持價能力。租金逐步穩(wěn)定，首層平均租金為每月每平方米904元，環(huán)比上升1.7%。2009年第四季度零售商場和百貨的租金和資本值錄得輕微增長。于2009年，商場首層平均租金下降8.5%，資本值下降9%。

　　展望2010年，需求方面，現(xiàn)有位置優(yōu)越的商鋪將繼續(xù)吸引承租能力強的高端零售商擴張。供應(yīng)方面，深圳優(yōu)質(zhì)商鋪供應(yīng)將會維持穩(wěn)定。由于2010年新增項目，例如百仕達喜薈城，均定位于社區(qū)商業(yè)且位置優(yōu)越，預(yù)計未來吸納情況會比較良好。新項目對現(xiàn)有商業(yè)區(qū)影響有限，因此，預(yù)計2010年深圳商鋪空置率會比較穩(wěn)定，保持較低水平。低水平的空置率將支持租金水平，預(yù)計2010年租金會有一定的增長。

　　市場前景

　　仲量聯(lián)行大珠江三角洲研究部主管陳錦平分析，"2010年中國經(jīng)濟將重拾快速增長步伐；經(jīng)濟復(fù)蘇將為商業(yè)物業(yè)帶來實質(zhì)需求，令租務(wù)市場持續(xù)活躍。但對于個別物業(yè)市場，新供應(yīng)將會令空置率上升，相信業(yè)主仍會以提高進駐率和保留租戶為首要任務(wù)，對租金升幅構(gòu)成壓力。買賣市場則會因為政府政策偏向從緊，投資者持觀望態(tài)度而出現(xiàn)整合情況。部分發(fā)展商或會因土地政策收緊而對資金需求加大，從而考慮出售部分非核心資產(chǎn)，令可供出售的物業(yè)增加。然而，在全球經(jīng)濟出現(xiàn)較明顯復(fù)蘇前，相信各國政府應(yīng)不會推行過快退市步伐，市場資金預(yù)料將保持充裕。資金充裕以及相對低息環(huán)境將為投資需求帶來支持，物業(yè)價格亦會傾向較平穩(wěn)發(fā)展。"