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　　在業(yè)內(nèi)專家看來，物業(yè)糾紛只是冰山一角?？v觀建外SOHO、朝外SOHO、尚都SOHO等項目，商業(yè)經(jīng)營均差強人意。行走在住宅和商業(yè)地產(chǎn)灰色地帶的SOHO散售模式，才是SOHO中國的硬傷所在。

　　某風(fēng)水大師曾建議SOHO中國董事長潘石屹一定要住在建外SOHO，這樣對事業(yè)有利。今天看來，這話階段性正確。建外SOHO落成之初，憑借京城黃金位置、現(xiàn)代城的巨大成功、潘石屹品牌效應(yīng)的光環(huán)，當(dāng)然伴之以彼時絕不苛刻的物業(yè)要求，予取予求，名利雙收，均不在話下。而今時今日，當(dāng)潘石屹站在8號樓自家頂層，看著紛亂的社區(qū)和空置的商鋪，又作何感想呢？

　　不過，潘石屹應(yīng)該不會有時間臨窗吊景，“最近潘總忙得連坐下來的時間都沒有。”潘的助理對預(yù)約采訪的本刊記者這樣說。隨著羅生門一樣的建外SOHO物業(yè)糾紛不斷爆出新料，潘石屹的身份也在受害者、陰謀家和群眾運動組織者之間轉(zhuǎn)換。

　　“無論我個人受到多大的攻擊和屈辱，我都和大家在一起，絕不退縮。”面對猜測與質(zhì)疑，潘石屹慷慨陳詞。然而，老潘也許沒有料到的是，其實這次聲浪洶涌的物業(yè)糾紛，遠非意氣之爭，而是SOHO模式之弊正在向爆發(fā)的臨界點漸行漸近的表現(xiàn)。

　　建外SOHO的物業(yè)糾紛不過是個響炮，而SOHO系列的商鋪困境則是一堆暗雷。去年12月6日，SOHO尚都和朝外SOHO的近百名業(yè)主召開大會，成立“業(yè)主維權(quán)組”，預(yù)備就生意慘淡的現(xiàn)狀向開發(fā)商“討說法”。潘石屹是個見慣世面的老江湖，化解過成打的危機。但此次事件所反應(yīng)的癥結(jié)，卻是根子上的。不管是潘個人身上的“明星光環(huán)”，還是就事論事的財務(wù)補償或危機公關(guān)，都不會完全使“昨日重現(xiàn)”。潘亦深知這一點，只不過他需要權(quán)衡：從何處著手？目前來看，相對簡單而容易見效的物業(yè)管理，成為了他出手后要洗的第一張牌。

　　建外SOHO一地雞毛

　　從表面上看，建外SOHO事件只不過是常見的物業(yè)公司地盤之爭，因為物業(yè)費標(biāo)準(zhǔn)不菲，底商是28元/平方米，公寓是5元/平方米，商務(wù)樓是6元/平方米。這塊蛋糕，兩家物業(yè)公司都不愿放棄。建外SOHO原來的物業(yè)公司是賽特物業(yè)。它被更換的官方說法是，2008年10月建外SOHO小區(qū)業(yè)委會委托的會計師事務(wù)所審計發(fā)現(xiàn)，賽特物業(yè)5年中累計有1743萬余元物業(yè)費不知去向。因此業(yè)委會決定解聘賽特物業(yè)，臨時委托給賓至物業(yè)。但是那時候，建外SOHO與賽特物業(yè)的合同并沒有到期，由此引發(fā)了建外SOHO的新老物業(yè)之爭。

　　但是事情并非表面這么簡單。

　　賽特物業(yè)公司總經(jīng)理助理劉吉表示，2008年10月，賽特物業(yè)因為總裁工作交接，而將一年一度的所有項目審計提前進行，其中也包括建外SOHO.但就在此時，賽特物業(yè)建外SOHO項目經(jīng)理肖福生帶著財務(wù)章失蹤，建外SOHO的賬目全部消失，緊接著原業(yè)委會解聘了賽特物業(yè)。

　　肖福生的失蹤成為事件相關(guān)者都可以利用的理由。賽特物業(yè)指控原業(yè)委會某些成員在肖福生在任期間，私下勾結(jié)挪用公款，甚至在賽特物業(yè)的賬目中有某業(yè)委會成員前往新西蘭的旅游費用。而賓至物業(yè)則指責(zé)賽特物業(yè)賬目不清挪用公款。坊間更是流傳，肖福生和原業(yè)委會某成員有利益往來，他們甚至是賓至物業(yè)的獲益者，事實上現(xiàn)在很多賓至物業(yè)的員工就來自賽特物業(yè)。

　　兩家物業(yè)公司處于勢不兩立的戰(zhàn)爭狀態(tài)，經(jīng)常出現(xiàn)穿兩種制服的人搶一個崗位的情況，亂到業(yè)主連物業(yè)費都不知道交給誰，甚至潘石屹本人也因此拖欠物業(yè)費10余萬。兩家物業(yè)公司的“熱情”僅限于爭搶地盤和爭收物業(yè)費，如對一些欠費業(yè)主甚至采取過斷電、堵門的行為。對于物業(yè)服務(wù)，已經(jīng)很長時間沒有人負(fù)責(zé)。而物業(yè)費的拖欠，直接造成了物業(yè)公司對公用部分收費的拖欠，一位知情人士向記者表示，水、電、熱力費、人工費用加在一起，目前建外SOHO東區(qū)欠費或已高達1500萬元之巨。其中電費是大頭之一。這費用欠到了七位數(shù)以上，即使是財大氣粗的電老虎，也不免肉痛，于是威脅斷電云云。在北京大雪紛飛的初冬，一份北京朝陽區(qū)供電公司的停電通知書飄然而至：“因建外SOHO東區(qū)拖欠我公司電費5202173.31元（未含電費滯納金），我公司將計劃于2009年11月18日上午8點以后隨時對建外SOHO東區(qū)采取停電措施。”事情越炒越大。在錯綜復(fù)雜的局面之下，業(yè)主們既不敢信任任何一家物業(yè)公司，對業(yè)委會也心存芥蒂，此時潘石屹登高一呼，上演了一出拯救建外SOHO的《2012》。

　　故事的精彩之處則是潘石屹對該事件的利用，他先在自己點擊率極高的博客上將“家丑外揚”：“建外SOHO室內(nèi)溫度不足3度，很多人被凍病”，甚至還用了“等待政府救援”這樣充滿悲情的標(biāo)題。但據(jù)《地產(chǎn)》記者對多位當(dāng)事者的采訪，“停電威脅”確實有過，但“停暖事件”并未發(fā)生。但潘有意繼續(xù)小事化大，他開通“應(yīng)急繳費賬號”號召業(yè)主共度難關(guān)，并表示SOHO中國已經(jīng)成立了物業(yè)管理公司，要逐漸接手旗下的建成樓盤。至此，潘石屹放大建外SOHO物業(yè)糾紛事件的原委圖窮匕現(xiàn)。

　　自設(shè)物業(yè)的玄機

　　為什么潘石屹為了喝牛奶，自己非要養(yǎng)頭奶牛呢？

　　首先建外SOHO物業(yè)亂象已經(jīng)到了非改不可的境地，不管停電會否變成現(xiàn)實，這一切都已與這個高端樓盤描繪的高品質(zhì)生活相去甚遠。因為建外SOHO是潘石屹整體SOHO系列中位置最佳、體量最大及知名度最高的明星項目，開篇處風(fēng)水先生之言可為側(cè)證。而建外SOHO的現(xiàn)狀，包括物業(yè)之亂，租戶和業(yè)主的強烈不滿，更重要的是物業(yè)價值的直線下滑，已經(jīng)程度不同地沖擊到SOHO中國的三大支撐。一是以強銷售為核心的運營體系；二是潘石屹及公司的雙品牌；三是以往SOHO系列產(chǎn)品的保值升值“傳奇”。而前兩條賴以存在的前提是第三條，有錢賺，客戶才會變成老客戶，才會帶來更多的新客戶。

　　SOHO中國的快速營銷渠道主要依賴?yán)峡蛻糁g的口碑相傳。一位銷售人員曾透露，她的戰(zhàn)術(shù)是緊盯老客戶。事實證明不少購買現(xiàn)代城的客戶，會接著購買建外SOHO，甚至三里屯SOHO.“但是現(xiàn)在建外SOHO價值下跌，這讓我對其他SOHO產(chǎn)品的保值增值能力產(chǎn)生懷疑。”剛剛賣掉建外SOHO的王先生對記者說道，“我也很難再介紹朋友來購買SOHO的物業(yè)。”

　　SOHO中國的項目越來越多，而三里屯SOHO是去年SOHO中國銷售盈利的主要來源。據(jù)公告顯示，商鋪幾近售罄，除商鋪外的其他產(chǎn)品已售出約65%.某業(yè)內(nèi)人士直言：“好賣的都賣了，SOHO其他項目2010年的銷售壓力很大。”而就在去年中，SOHO中國的大買家——以山西煤礦主為代表的北方資源產(chǎn)業(yè)主面臨關(guān)停并轉(zhuǎn)后資金大蒸發(fā)的困局。這些都無形增加了SOHO中國今年的銷售壓力，所以潘石屹在此時自組物業(yè)公司，提升建外SOHO價值，以此維護老客戶關(guān)系以促進今年各項目銷售，就顯得更加實際而且勢在必行。

　　自許為輕資產(chǎn)公司的SOHO中國，之所以這次下決心自設(shè)物業(yè)公司的另一個原因，是因為要解決建外SOHO的物業(yè)問題，靠常規(guī)性的換物業(yè)公司的辦法已然是一條死路。目前兩家物業(yè)公司打架，就是因為換物業(yè)公司造成的前門驅(qū)狼，后門進虎的結(jié)果。狼未驅(qū)走，虎已到位。此時如果再貿(mào)然換一家，弄不好相當(dāng)于增加一家，三家分晉，局面將更加不堪。李小姐2006年入住建外SOHO時，是賽特物業(yè)在服務(wù)。“當(dāng)時雖然對賽特物業(yè)的服務(wù)有諸多不滿，但我還是按時繳納了物業(yè)費。”李小姐回憶說。“但到了2008年10月突然換成了賓至物業(yè)，誰知道它的服務(wù)更差。”很多業(yè)主表示，賽特物業(yè)的服務(wù)差尚在可忍受的范圍內(nèi)，而賓至物業(yè)根本毫無服務(wù)可言。

　　客觀上說，現(xiàn)在的很多物業(yè)問題，其實產(chǎn)生于SOHO本身，且不說那兩家物業(yè)公司良莠何辯，即使是主觀上想做好，但對于這樣一個商住項目，亦難展身手。

　　首先是SOHO產(chǎn)品絕大多數(shù)是商鋪和寫字樓，對物業(yè)管理的依賴度本就非常大；SOHO一律分散出售的模式更是令業(yè)主各自為政，商用與居住相互混雜，為物業(yè)管理留下諸多隱患；再加上項目從設(shè)計規(guī)劃到建筑施工的諸多潛在問題；如此，無論接手的是哪家物業(yè)公司，其管理難度都很大。對于諸多業(yè)主與租戶來說，除了物業(yè)管理“相當(dāng)于沒有”以外，工程粗糙、設(shè)備陳舊甚至配套設(shè)備不敷使用等癥結(jié)，也頗令業(yè)主心寒。管道老化、停車場通風(fēng)不暢、洗手間設(shè)施破敗不堪建外SOHO不少業(yè)主紛紛表示：建外SOHO外表看起來光鮮靚麗，但是內(nèi)部問題不少，不管居住還是辦公，在這里都非常不方便。北京的“黃金位置”，竟然有淪落為業(yè)主心中食之無味棄之可惜“雞肋”的可能。王先生剛剛以19000元/平方米的價格賣掉了建外SOHO3號樓的物業(yè)，他的理由是“人太多了，電梯讓我崩潰”。90%以上面積為商用的3號樓高達30層，卻只有兩部空間小得可憐的電梯，還有一部是貨梯。每個工作日，這里的員工都要為擠進巴掌大小的電梯沖鋒陷陣。如果在下午2點的峰值期，等待電梯更是“無限漫長”，因為這是每天保潔清理垃圾的時間，“你只能無奈地看著電梯每層必停，自己卻又不能進去。”王先生說起建外SOHO的一則笑話：中午想要下樓吃飯，你得提前15分鐘甚至是半小時去按電梯，“按完之后，可以回辦公室繼續(xù)工作。”

　　一年多以來，物業(yè)困局令建外SOHO的價值直線走低。據(jù)了解，目前建外SOHO東區(qū)商鋪的租金已從原來6元/天平方米跌至3元/平方米天左右，降幅達50%.建外SOHO二手房售價也降至20000元/平方米，而在同一區(qū)位，SK集團整購凱德大廈的價格也達到了30000元/平方米。“建外SOHO已經(jīng)從區(qū)域價值標(biāo)桿淪落到谷底。”一位業(yè)內(nèi)人士感慨。

　　其實不僅是建外SOHO，從SOHO現(xiàn)代城到光華路SOHO、朝外SOHO、SOHO尚都，其租金在區(qū)域內(nèi)都處于較低水平。以光華路SOHO為例，其寫字樓租金約為3.5-6元/平方米天，而周邊同一區(qū)位的漢威大廈、世貿(mào)天階，寫字樓租金一般在5.5—10元/平方米天。顯性的物業(yè)亂象已成形象品牌價值殺手，時間一長勢必影響新項目的銷售，而換物業(yè)不奏效，老潘只能自己出馬。至于高調(diào)揭短、小事化大，先發(fā)制人的高招，也有著兩重目的。一是以前的爛賬要有人背，送走了兩家瘟神，也相當(dāng)于責(zé)任上的蓋棺定論。老潘好拿一張最白的紙，重新畫最美的畫。第二，自建物業(yè)公司，相對簡單，無非是成本的增加。另外從知己知彼，系鈴解鈴的角度看，自建或是收購一家相熟的物業(yè)公司確是相對的優(yōu)化方案。能解決問題固然好，解決不了也比外人知道怎樣蓋住問題。至于直接收購為SOHO服務(wù)多年的港鐵物業(yè)，就是一個相對簡單的算術(shù)題了。首先，現(xiàn)有項目，除了建外SOHO東區(qū)，全部在港鐵物業(yè)手里，事成后連交接手續(xù)都不用；第二，相熟相知，港鐵是個成熟的物業(yè)公司，與其重建一個，不如現(xiàn)買一個；第三，危機迫在眉睫，時間最值錢，最好馬上上手。

　　當(dāng)然，既便是港鐵物業(yè)，也不一定有全面管理SOHO這類物業(yè)的成熟經(jīng)驗，換句話說，這樣的公司還沒有生出來。所以，老潘收購港鐵，從長遠看，是為了在物業(yè)公司的運營中，便于施加影響和加入創(chuàng)新元素，寓商業(yè)管理于物業(yè)管理之中，在不大張旗鼓增加持有性物業(yè)和進行專業(yè)商業(yè)管理的情況下，能靈活應(yīng)對具體問題，拾遺補缺并摸索經(jīng)驗。

　　商業(yè)之殤

　　對于在中國殺出北京、在北京殺出CBD的SOHO中國來說，物業(yè)糾紛不過是疥癬之疾，而商業(yè)招租才是心腹大患。如果說自設(shè)物業(yè)公司能夠解決建外SOHO這樣的當(dāng)務(wù)之急，那么面對更為棘手的商業(yè)招租困境，潘石屹仍然計無所出。

　　商鋪的處境不容樂觀。某個周日，《地產(chǎn)》記者在建外SOHO看到的是一片冷清景象，在此經(jīng)營服裝商店的張小姐百無聊賴地坐在店里，她無奈地表示，店內(nèi)客戶基本是在建外SOHO的上班族，一到周末就人去樓空?，F(xiàn)在的生意很難維持下去。而旁邊一家甜品店干脆掛出了“周末歇業(yè)”的招牌。建外SOHO的商業(yè)還算是SOHO系列中比較好的，如SOHO尚都，在兩年多的養(yǎng)商期后，依然不見起色，出租情況最好的西塔也有35%左右的商鋪空置。而朝外SOHO基本一半商鋪空置。

　　12月6日，SOHO尚都、朝外SOHO近百位業(yè)主聚會商談維權(quán)事宜，一位業(yè)主索性說：我?guī)啄昵?1000元每平方米買的商鋪，如果現(xiàn)在有人出18000元每平方米買的話，我當(dāng)場跟他簽約！在SOHO尚都業(yè)主的維權(quán)博客上，一位業(yè)主質(zhì)問：“您的商業(yè)模式哪里成功了？我們得到了什么‘物業(yè)升值和回報’？”

　　這位業(yè)主的商鋪面積57平方米，位于二層采光中庭，離扶梯很近，算是黃金位置，購買價格每平方米約33000元。“在2008年7月～2009年9月的15個月里，我一共出租給四個商戶：一個賣鞋的、一個賣包的、兩個賣禮品的，租金一次比一次低，但是每個商戶還是因為經(jīng)營不下去而撤走。”在15個月時間里，這位業(yè)主共收到人民幣68000元，而支出的中介費、物業(yè)費、供暖費合計47440元，如此算下來，“年回報率是0.8%，而當(dāng)初SOHO中國的銷售員告訴我們的是8%-10%.”DTZ戴德梁行商鋪部華北區(qū)董事張家鵬指出：“商業(yè)地產(chǎn)多年的經(jīng)驗表明，散售商鋪很難成為成功商業(yè)模式。”潘石屹引以為主流的散售模式，在獲取了超額利潤的同時，也成為商業(yè)運營與生俱來的硬傷。

　　早期，SOHO現(xiàn)代城、建外SOHO的商業(yè)基本是各自獨立的“街鋪”，自我存活、自我成長的能力比較強；而到了SOHO尚都以后，則基本是大型、多層、封閉的室內(nèi)商場，產(chǎn)權(quán)分散的各個小商鋪無法進行統(tǒng)一商業(yè)規(guī)劃、業(yè)態(tài)組合和管理，失敗幾乎是必然的。打個簡單的比方，街鋪如“游擊隊”，基本依靠單兵作戰(zhàn)；MALL則如“集團軍”，如果沒有統(tǒng)一指揮與行動，別說對敵作戰(zhàn)，自己就能把自己踩死。關(guān)于散售的弊病，已經(jīng)討論很多，需要指出的是，對于商業(yè)經(jīng)營而言，潘石屹式“散售”又更是雪上加霜。第一是“全部賣掉”。萬達、寶龍等知名商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商也會散售部分鋪位，但大部分商業(yè)面積依然選擇持有。開發(fā)商可以引入優(yōu)秀的零售品牌增加商場人氣；可以根據(jù)實際情況靈活調(diào)整業(yè)態(tài)與規(guī)劃。而“全盤散售”的SOHO，則使得開發(fā)商對后期經(jīng)營完全失去了調(diào)控能力。第二是“盡力擴容”。SOHO產(chǎn)品越到后來，其樓層就越高，商鋪數(shù)量也越多，這為養(yǎng)商帶來了更大的難度。如朝外SOHO，總共11層高的建筑，商鋪卻占了6層，“寫字樓大堂甚至都被當(dāng)作商鋪賣掉”，其背后的用意，恐怕只是為了銷售的價值最大化。第三是“抬高售價”。新開盤的SOHO產(chǎn)品價格都相當(dāng)可觀，更通過“鋪王拍賣”爆出多個“天價鋪”，多位業(yè)內(nèi)專家表示：這種方式對于開發(fā)商來說是取得利潤最大化，但勢必抬高租價，為后期的出租和經(jīng)營帶來困難。說到底，無異于殺雞取卵、竭澤而漁。

　　在三里屯SOHO竣工之前，一度傳言SOHO中國準(zhǔn)備持有部分物業(yè)，但是最終潘石屹還是選擇全部售出。據(jù)聞這是由于SOHO中國在前門持有商業(yè)招商不成功的前車之鑒，“品牌不對位，空置率很高。”而在前門持有商業(yè)本來也是被迫的。“潘石屹向來對商業(yè)規(guī)劃的觀點就是自生自滅，再加上之前的教訓(xùn)，他更不愿意沾手后期的經(jīng)營問題，又回到賣完干凈的老路上去了。”一位業(yè)內(nèi)人士如此說。

　　SOHO還能牛多久

　　只要SOHO模式依然能賺到錢，或者是新的轉(zhuǎn)變短期難奏效，老潘就不愿意改弦更張。

　　散售商業(yè)，一直是商業(yè)地產(chǎn)界嗤之以鼻的OUT做法，但潘石屹一直奉之如圭臬。他就曾明確對《地產(chǎn)》記者言道，自己并未打算將商業(yè)物業(yè)的長期持有提上日程，至少不在公司的3年計劃之內(nèi)，“可能我會排個20年的計劃。”有接近潘石屹的某業(yè)內(nèi)人士指出兩個原因。一是持有物業(yè)經(jīng)營需要開發(fā)商投入大量成本，并且賺的是慢錢，但是SOHO中國作為上市公司，希望立竿見影得到最大回報，在快錢和慢錢的選擇上，潘就回到了原來的老路上。二是SOHO中國敗戰(zhàn)前門后，被迫持有的商業(yè)招商運營情況很不樂觀，于是此次淺嘗因出師不利而輒止。但是如今，建外SOHO風(fēng)波與SOHO“做物業(yè)”的計劃，則表明SOHO模式正在謹(jǐn)慎而緩慢地進行著變革，其根源很簡單：老潘面對的市場形勢，已經(jīng)與前兩年迥然不同。

　　“地”不同了，SOHO以往創(chuàng)下的一個個銷售神話，都有一個簡單而真實的邏輯作為支撐點：我們有首都北京最好的地段！僅僅這一條就能引得無數(shù)投資客盡折腰。而現(xiàn)在，留給老潘的機會越來越少。他不得不從北京去了上海，從CBD去了望京，SOHO借以驕人的價值內(nèi)核，正在逐漸模糊和不確定。

　　“房”不同了，早期SOHO品牌的確立，一定意義上依托于其SOHO理念與建筑形式的新穎；而如今，潘石屹麾下的新產(chǎn)品多數(shù)只能依靠收購獲取，SOHO比較擅長的“綜合體街區(qū)”模式逐漸淡出，新增的東海廣場、嘉盛中心都是純粹的寫字樓，其散售的難度大大增加。在這樣一個變化了的市場，SOHO中國比以往任何時候都更需要品牌價值的提升，尤其是，老客戶的重復(fù)購買與口碑相傳正是潘石屹快速營銷的一條重要渠道。如果類似建外SOHO的風(fēng)波頻繁發(fā)生，恐怕會直接影響潘石屹的銷售鏈條。剛剛賣掉建外SOHO的王先生就對記者說：“我已經(jīng)不再相信SOHO產(chǎn)品的保值增值能力，也很難再介紹朋友來購買SOHO的物業(yè)。”接手物業(yè)管理，一方面是為了竭力彌合前期SOHO項目與業(yè)主之間的種種沖突；另一方面正是潘石屹力圖為SOHO產(chǎn)品尋找的一種“附加值”。2009年，SOHO中國毫無懸念地創(chuàng)下銷售業(yè)績的新高，而在表面繁華之下，危機正在集聚，建外SOHO風(fēng)波、核心高管離職僅僅是冰山一角。透過潘石屹的光環(huán)，我們看到的是一家這樣的企業(yè)：他賺了很多的現(xiàn)金，但尚沒有留下一處升值能力更高的物業(yè)；他有著超強的銷售能力，卻因為對商業(yè)規(guī)律的漠視為自己設(shè)下了片片雷區(qū)。

　　盡管潘石屹向媒體表示：“我們開始反思SOHO中國現(xiàn)在的商業(yè)模式，最應(yīng)該加強的就是物業(yè)管理。”但在業(yè)內(nèi)專家看來，物業(yè)糾紛只是冰山一角?？v觀建外SOHO、朝外SOHO、尚都SOHO等項目，商業(yè)經(jīng)營均差強人意。行走在住宅和商業(yè)地產(chǎn)灰色地帶的SOHO散售模式，才是SOHO中國的硬傷所在。SOHO中國自組物業(yè)公司，既不是這場危機的結(jié)束，也不能從本質(zhì)上解決SOHO中國面臨的問題。