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　　21年來，土地出讓方式在土地各方利益者的博弈中不斷變革，對未來房地產(chǎn)市場的發(fā)展將產(chǎn)生深遠影響。

　　從1988年8月第一次大規(guī)模商品住宅用地招標(biāo)算起，至今廣州市實行土地出讓“招拍掛”歷經(jīng)二十一年風(fēng)風(fēng)雨雨，“招拍掛”已經(jīng)成為土地出讓的主要形式。廣州市近年地價和房價的持續(xù)創(chuàng)新高，引起了各界對“招拍掛”利弊的熱議。

　　土地原本是用來蓋房子的，但在最近幾年，土地在某些發(fā)展商手中變成上市融資的資本運作工具，土地也被政府作為抑制房價上漲的重要手段來使用。土地的另類作用被發(fā)揮得淋漓盡致，完全超出人們的慣性思維。

　　21年來，土地出讓方式在土地各方利益者的博弈中不斷變革，對未來房地產(chǎn)市場的發(fā)展將產(chǎn)生深遠影響。

　　一、8.31大限

　　1988年廣州市芳村區(qū)政府為籌措修筑花地大道建設(shè)資金，將花地大道兩側(cè)1.07平方公里商品住宅用地，以標(biāo)底價6000萬元(花地大道預(yù)算建設(shè)資金)及無償投資建設(shè)該住宅區(qū)內(nèi)市政、公共服務(wù)設(shè)施為條件招標(biāo)出讓。8月27日，包括建設(shè)部、各省市領(lǐng)導(dǎo)100多位貴賓在內(nèi)數(shù)百人到場觀摩，18家公司參加投標(biāo)。廣東信托房產(chǎn)開發(fā)公司以高出標(biāo)底3.7倍的2.808億元，以比第二名超出1.7億元的絕對優(yōu)勢獨家奪標(biāo)(該中標(biāo)地塊樓面地價218元/平方米，對比當(dāng)時芳村房價900元/平方米還是合理的)。這一天，開創(chuàng)了廣州市土地出讓“招拍掛”的先河。

　　2004年國土資源部發(fā)出著名的“71號文件”，以2004年8月31日為限，此后全國一律實行房地產(chǎn)經(jīng)營性土地“招拍掛”出讓。這個被開發(fā)商稱為“大限”的日子是土地供應(yīng)方式變革的重大轉(zhuǎn)折點，從此，土地權(quán)益各方博弈逐漸增強。

　　2005年春天，十多位廣州大開發(fā)企業(yè)頭頭參加了一個在二沙島舉行的“峰會”，開發(fā)商們在會上齊聲發(fā)出了“地荒”和“漲價”的信息。針對開發(fā)商的“呼吁”，廣州市土地管理部門及時召開土地發(fā)布會，邀請廣州地區(qū)各類開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)顧問機構(gòu)參加。土地開發(fā)管理部門負責(zé)人在這個發(fā)布會上公布了2005年土地出讓計劃，并解釋了為什么2004年土地供應(yīng)沒有按原定計劃執(zhí)行的原因，強調(diào)是考慮到開發(fā)商手上還有很多可用于開發(fā)住宅的土地，所以政府暫緩?fù)瞥鲈媱澇鲎尩耐恋?。土地管理者在這一天向社會宣布：政府對土地的管理已經(jīng)結(jié)束了單純賣地收錢階段，開始進入通過土地調(diào)控市場的更高層次管理階段。

　　2000年番禺撤市并區(qū)之前，各大開發(fā)商紛紛到番禺圈地，造就了一個華南板塊。這時的開發(fā)商除了通過協(xié)議方式取得一手土地外，還可以通過私下轉(zhuǎn)讓辦法取得二手土地。土地招拍掛出讓因而受到冷遇，推行被阻。然而2004年8月31日之后，土地供應(yīng)受到國家嚴(yán)格控制，開發(fā)商感到了壓力，加上有外地發(fā)展商陸續(xù)到廣州參與土地拍賣，使原來不受重視的住宅用地“招拍掛”會，幾乎每次都變成“地王”誕生會。2007年9月11日白云區(qū)云祥路住宅地塊以1.8萬元/平方米樓面地價拍出，創(chuàng)下樓面地價歷史新高并保持至今。

　　二、供地儲地

　　2005年3月國務(wù)院發(fā)布“國八條”要求各地政府增加供應(yīng)建造中低價位、中小戶型住宅的土地。當(dāng)時廣州公開招拍掛出讓的土地只有49.44萬平方米，可建筑商品房面積僅211萬平方米，而每年廣州十區(qū)商品房成交量約有1000萬平方米。供應(yīng)土地之少可謂杯水車薪，更談不上大量供應(yīng)中低價位、中小戶型住宅用地。2006年9月廣州市政府公布《2006年—2010年五年住房建設(shè)規(guī)劃》后，放地頻率和宗數(shù)增強了，但是住宅用地占的比例偏低而價高，因此這樣的土地供應(yīng)仍然解決不了問題。政府之所以要采取這種做法，估計是想“逼”開發(fā)商把手里的地拿出來。但開發(fā)商惜地如金，只進不出。雙方都不把土地全放出來，商品住宅仍舊供不應(yīng)求。

　　2007年初，僵持局面出現(xiàn)轉(zhuǎn)機。廣州市政府頒布稱之為“穗七條”的房地產(chǎn)市場調(diào)控措施。其中最重要的一條是落實《五年住房建設(shè)規(guī)劃》中已確定的土地供應(yīng)計劃。按照政府的設(shè)想，通過連續(xù)三年、每年5平方公里土地的大規(guī)模供應(yīng)，就能每年供應(yīng)1000萬平方米住宅給市民，從而達到供求平衡，平抑樓價過快上漲。因此，政府在2007年下半年開始頻頻推出土地，最大量推出土地的一天(9月11日)共拍賣13塊地、收取出讓金95億元，創(chuàng)下一天拍地宗數(shù)和收益的最高記錄。然而，政府得益于地價的大幅度上升，卻未能在調(diào)控房價上占有優(yōu)勢。政府每出讓一批，開發(fā)商就高價收購一批。誕生的“地王”，開發(fā)商用來建造偏向少數(shù)富有階層的高檔住宅或儲而不開發(fā)，與政府設(shè)想通過增加土地供應(yīng)，建造中低價位住宅從而調(diào)控房價的初衷背道而馳。因而政府開始實施嚴(yán)厲監(jiān)管措施：2009年11月25日廣州市國土房管局在官方網(wǎng)站公布了對22幅地的催促動工函，這22幅地總計用地面積83萬平方米，大部分是2007年出讓，至今已超過兩年期限而尚未動工。

　　從1998年起，廣州市土地管理部門集中大量人力和時間清理了歷年土地積案，摸清了存留在社會上的各類土地數(shù)量和性質(zhì)，緊接著開始了長達數(shù)年之久的大規(guī)模清理和回收閑置用地行動，一直持續(xù)到現(xiàn)在。據(jù)廣州市國土房管局2007年9月公布的數(shù)據(jù)，從1992年以來歷年供應(yīng)的7296宗78平方公里商品住宅用地，已完成開發(fā)和售樓的有55.74平方公里，已依法收回閑置土地10.46平方公里。收地行動開始之早、時間之持續(xù)、成果之顯著，在全國并不多見。據(jù)不完全統(tǒng)計，至今年止廣州市累計收回各類閑置土地已超過27平方公里。

　　三、融資買地

　　2007年9月26日《人民日報》第6版文章《開發(fā)商土地家底有多厚》，摘錄其中幾段：

　　“據(jù)不完全統(tǒng)計，今年以來上市房地產(chǎn)公司通過增發(fā)、配股等方式，已合計融資超過1000億元。”“絕大多數(shù)上市公司巨額融資到手干什么呢？國務(wù)院發(fā)展研究中心9月16日發(fā)布的《中國房地產(chǎn)企業(yè)競爭力研究報告》顯示，隨著國家土地和房地產(chǎn)金融調(diào)控政策的不斷調(diào)整，房地產(chǎn)企業(yè)不斷進行融資渠道創(chuàng)新，資本規(guī)模急劇擴張，土地購置面積也越來越大。”“很明顯，融資幾乎都投放到了土地儲備之上，這可以直接推高公司的未來發(fā)展評價。”“上市公司手握巨資競拍地塊，其直接結(jié)果就是，全國范圍內(nèi)的土地價格不斷創(chuàng)出新高，”“近幾年，不斷有開發(fā)商發(fā)表言論認為，房價上漲主要歸咎于土地供應(yīng)太少。而土地管理部門卻多次澄清說，土地供應(yīng)并不稀少。事實究竟如何呢？”“在香港上市的地產(chǎn)公司碧桂園的中報顯示，截至8月15日，公司土地儲備量為5400萬平方米。根據(jù)萬科最新公告顯示，萬科的土地儲備合計2157萬平方米。中報顯示，保利地產(chǎn)截至7月31日，擁有土地儲備1007萬平方米……。”

　　上市公司大規(guī)模融資用來大面積買地，直接推高公司未來發(fā)展評價，作為市場經(jīng)濟條件下的企業(yè)行為，是無可厚非的。可從社會角度上說，這種行為是有一定負面效果的。雖然土地的供應(yīng)量很大，但問題的核心在于如何提高最終產(chǎn)品(住宅)的有效供應(yīng)，否則，易形成土地由政府壟斷變成企業(yè)壟斷。土地的過分集中于上市公司，必然導(dǎo)致未來房地產(chǎn)市場壟斷程度的加劇，這顯然不利于目前政府通過大量供應(yīng)土地抑制房價過快上漲的舉措。而每一次“地王”出現(xiàn)，總是能夠成為周邊樓盤漲價的借口。

　　2007年9月27日央行、銀監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，其中規(guī)定：“商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放專門用于繳交土地出讓金的貸款”。2008年3月20日，中國證監(jiān)會發(fā)行部三處處長對媒體表示，房地產(chǎn)企業(yè)通過IPO(首次公開發(fā)行股票)募集資金用于囤積土地、房源，或用于購買開發(fā)用地等，將不予核準(zhǔn)。金融管理部門的一系列信貸新政策，打斷了開發(fā)商以往拿到土地就可以到銀行辦信貸或在股市融資，獲得更多的錢后再買地、再融資的循環(huán)融資鏈條，不少開發(fā)商陷入因拍到地王而沒錢交巨額土地出讓金的危險境地。據(jù)2008年4月25日《21世紀(jì)經(jīng)濟報道》記者文中披露，土地流拍風(fēng)潮在全國范圍內(nèi)蔓延，從2007年10月至2008年3月的半年時間里全國土地流拍40幅，另有大量土地以底價成交，這與2007年全國各地“地王”頻出的情況簡直是天壤之別！

　　四、雞與雞蛋

　　土地價值不斷提高，是政府不斷加大對城市建設(shè)投入，使城市價值不斷提升的結(jié)果。而投入城建的錢、建造保障房的錢從哪里來？很大一部分從土地收益中來。土地收益多，城建項目上馬多，城市面貌一新，對全市人民都有好處，這是一條良性循環(huán)的資金鏈。

　　廣州市近幾年拍賣土地產(chǎn)生眾多“地王”。有專家公開指責(zé)發(fā)展商高價拿地推升房價。而有專家則反駁，認為房價決定地價才是經(jīng)濟學(xué)常識。這樣一個“雞與雞旦誰先有？”的因果關(guān)系問題，業(yè)界爭論不休。其實地價和房價的關(guān)系并非是單向的，誰決定誰的因果關(guān)系，它們既互相聯(lián)系、互相影響又互相制約，互為因果。具體表現(xiàn)為：

　　1、房屋建造在土地上，因此地價和房價具有不可分割性，地價或房價的變動都會連鎖反映到對方，大多數(shù)情況下其變動趨向是一致的。

　　2、由于房屋和土地在不同階段分屬于不同的所有者(政府、開發(fā)商或購房者)，地價或房價的最終形成分別取決于這些不同利益的所有者之間的利益博弈結(jié)果，其所產(chǎn)生的地價和房價的變動，因此又并非完全一致，有時甚至相反。高地價未必能推高房價，低地價也未必會拉低房價。

　　3、土地的供不應(yīng)求才是房價快速上升的主因。

　　1996年-2004年，廣州市老八區(qū)住宅土地供應(yīng)充足，土地通過“協(xié)議出讓”、“招拍掛”等多種方式出讓，為每年平穩(wěn)增長的住宅需求提供有效保障，樓價亦一直保持在4800-5300元/平方米區(qū)間運行。受2004年嚴(yán)控土地政策出臺影響，2005年開始土地總體出讓面積驟減。2005年出讓土地可建筑面積149萬平方米，僅為當(dāng)年住宅實際成交23.8%。近幾年政府土地供應(yīng)遠未能滿足市場實際需求，政府通過土地調(diào)控市場的主導(dǎo)性在減弱。

　　廣州市以招拍掛方式出讓住宅用地的平均樓面地價逐年穩(wěn)步上升，從2002年2146元/平方米升至2006年的2955元/平方米，年均增幅9.4%。而住宅銷售價格年均增幅為12.2%。在建安成本、營銷成本及稅費等相對固定的情況下，若按地價占房價1/3的正常值計，地價升幅本應(yīng)達到36.6%，并不止9.4%。因此房價的上漲并非由地價上漲主導(dǎo)。

　　但值得注意的是，2007年多宗高價地拍出導(dǎo)致平均樓面地價達5907元/平方米，比2006年增長100%。而房價同期增幅38.2%，地價升幅遠高于房價升幅，主要是資本推動和開發(fā)商的樂觀預(yù)期導(dǎo)致地價上升過快。高地價信號對區(qū)域市場價格心理預(yù)期影響力較大,但地價絕非拉升房價主因。

　　從微觀角度分析，通過十余個樓盤數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，地價/樓價比值從2004-2005年的30%左右下降至目前的10%-20%，而占據(jù)市場主流開發(fā)的歷年“非招拍掛”地價與樓價的比例顯然更低。換言之，現(xiàn)時絕大多數(shù)在售樓盤土地成本僅占房價的20%以下。

　　顯然，由于掛牌、拍賣出讓土地模式“價高者得”的單一標(biāo)準(zhǔn)，使競拍者容易產(chǎn)生非理性競價沖動。然而，政府對競拍者的風(fēng)險提示也尚未足夠，這是今后需要改進的地方。

　　五、圍棋效應(yīng)

　　限價房推出主要目的在于滿足中等收入“夾心層”的住房問題，限價房相對商品房有較大的價格優(yōu)勢，會令部分符合申購條件的置業(yè)者放棄購買商品住宅，轉(zhuǎn)而購買限價房。限價房對調(diào)節(jié)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)有一定幫助。然而，由于限價房由政府提供銷售名單，影響了開發(fā)商銷售進度和資金回籠計劃安排；并且，政府推出的幾塊限價地都恰好鄰近該區(qū)域“地王”，形成圍棋效應(yīng)，在一定程度上抑制了開發(fā)商對樓價上漲的預(yù)期，對于“地王”項目今后定價產(chǎn)生一定壓力，因此開發(fā)商并不支持限價房的開發(fā)。而購買了廣州市白云區(qū)金沙洲保利西子灣限價房的一部分市民，曾因為2008年同區(qū)域商品住宅房價大幅下調(diào)接近限價房價格，竟以建筑質(zhì)量差為由，拒絕收樓并要求退房，還和開發(fā)商打起官司。

　　限價房就像一個調(diào)節(jié)器，當(dāng)房價增長過快的時候，政府可以增加限價房供應(yīng)規(guī)模。但在房地產(chǎn)市場運行平穩(wěn)，房價水平與區(qū)域內(nèi)居民收入水平基本適應(yīng)的情況下，政府應(yīng)根據(jù)實際情況暫停限價房供應(yīng)。

　　六、三舊挖潛

　　中共廣州市委書記朱小丹在中共廣東省委十屆二次會議上說：“廣州市1500萬人在7343平方公里的范圍內(nèi)生活，而且人口還在增加，城市建設(shè)用地資源嚴(yán)重透支——按原有規(guī)劃，到2010年，廣州的建設(shè)用地規(guī)模為1330平方公里，但這個數(shù)字早在2006年便被突破，超出了230平方公里。廣州城市的承載力已經(jīng)近乎‘到頂’！”(摘自2007.12.27.《羊城晚報》)廣東省國土資源廳廳長招玉芳也在會上說：“廣東提出2011年要實現(xiàn)生產(chǎn)總值超過4萬億的目標(biāo)，如果按照2006年每新增1億元GDP需要用地146畝來計算，今后幾年每年需要新增建設(shè)用地41萬至45萬畝。然而，根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定和規(guī)劃，每年給廣東的建設(shè)用地只有24萬畝。”“到2010年，建設(shè)用地我們用完了，耕地保有量我們保不住。未來的發(fā)展看，土地確實成為一個很大的問題”(摘自2007.12.26.《南方日報》)

　　2009年8月，廣東省人民政府發(fā)布《關(guān)于推進“三舊”改造，促進節(jié)約集約用地的若干意見》(所謂“三舊”改造，指舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村莊的改造)，《意見》指出：“粗放的土地利用方式已難以為繼，土地資源供求矛盾日益突出，嚴(yán)重制約我省可持續(xù)發(fā)展。”“‘三舊’改造是我省在土地資源供需矛盾日益突出的情況下，拓展建設(shè)空間，保障發(fā)展用地的重要途徑。”可以預(yù)見，從“三舊”中挖掘土地潛力的新一輪土地供應(yīng)變革，將有更多既得利益者加入博弈。變革將在荊棘叢中繼續(xù)前行。