坦白說，《深圳市城市更新辦法》出來得晚了，對深圳地產(chǎn)泡沫已經(jīng)那么濃的城市來說，于事無補。

　　觀點網(wǎng) 見習(xí)生梁嘉欣 12月1日，由深圳市規(guī)劃國土委會同市法制辦研究起草的《深圳市城市更新辦法》正式實施。深圳地價借勢上升，有投資客更是看好城市內(nèi)工業(yè)區(qū)改造的大方向，購置大量工業(yè)廠房。到底該新法對深圳目前的舊城改造有何影響，參與城市更新改造的公司是否都能受益，目前仍是未知之?dāng)?shù)。

　　為此，觀點新媒體專訪了深圳市建銀財富投資控股有限公司副總經(jīng)理賀承軍先生，其就《深圳市城市更新辦法》的推出闡述了自己獨特的見解。以下為采訪實錄。

　　觀點新媒體：深圳人多地少，土地與人口密度及經(jīng)濟產(chǎn)出之間已經(jīng)出現(xiàn)嚴(yán)重失衡，成立30年不到就幾乎無地可用，深圳市政府把解決土地有限的問題押在城市規(guī)劃統(tǒng)籌上，是否通過城市的更新統(tǒng)籌，就能實現(xiàn)土地的高效利用？

　　賀承軍：相對全國而言，目前深圳的土地利用已經(jīng)是最高效的了。高效利用取決于投資密度、消費水平等，深圳目前每平方米得產(chǎn)值已為全國最高，當(dāng)然，再提高土地利用的可能性還是有的。

　　觀點新媒體：早在05年深圳市政府就已經(jīng)認(rèn)識到“地荒”問題的嚴(yán)重，并相繼出臺一系列土地收購儲備制度，但對無地可用的局面依然沒有得到太大的改善，供應(yīng)的土地面積依舊逐年減少，新法的推出是否對“地荒”問題起到實質(zhì)性的改變作用？

　　賀承軍：中國任何一個城市，無論是深圳還是北京，土地緊缺都是一個假問題。所謂土地緊缺、房價猛漲只是炒作的效果，地荒問題更是只是心理效應(yīng)。

　　以新法來解決“地荒”問題，實質(zhì)上是以實對虛，釋放了一定的土地空間，但是效果不大，只能算是地方性的心理療效。坦白說，這個政策出來得晚了，對深圳地產(chǎn)泡沫已經(jīng)那么濃的城市來說，于事無補。該政策對高房價還有一定的作用，但是還是有一定的制約，就是土地供應(yīng)量不夠。

　　觀點新媒體：新法的推出，把原有僅限于城中村改造和舊工業(yè)區(qū)升級的舊城改造范圍擴大，對目前舊城改造的進程有怎樣的影響？

　　賀承軍：對深圳舊城改造的推動作用還是有的，但是不要高估，作用有限。

　　雖然政府免收了地價，但由于房子的開銷成本太高，因此提高了土地的拆遷成本。此外，更新辦法出提出的包括許多公共設(shè)施難以實現(xiàn)，對開發(fā)商加入城市更新建設(shè)的積極性大打折扣。

　　觀點新媒體：新法改變了以往開發(fā)供應(yīng)土地的模式，實施存量地再開發(fā)，改造后的可騰挪余地有多少將可真正實現(xiàn)再次開發(fā)使用？

　　賀承軍：就202萬平方米的住宅用地而言，我現(xiàn)在還沒有拿到一手資料，不知道數(shù)據(jù)是怎樣統(tǒng)計，但這202萬平方米用地中，肯定包括周邊的一些基礎(chǔ)設(shè)施如道路、公路、綠地等設(shè)施的建設(shè)，預(yù)計其中有1/3或2/5是用于道路、公路設(shè)施，實質(zhì)住宅用地只有2/3或3/5，這也就是城市建設(shè)的一般的比例。

　　觀點新媒體：“地荒”現(xiàn)象，并非深圳特有，珠三角以內(nèi)許多城市都面臨這個問題，解決的辦法一般都是向外擴張用地，新法則是從更新本地存量地入手，可否將深圳看作為推廣該新法的試點城市，把該辦法推廣到其他城市?

　　賀承軍：這是一個必不可少得土地供應(yīng)計劃，也是一個城市更新計劃，對高地價有一定的抑制作用。具體政策的放寬，將原來的工業(yè)用地改造為商業(yè)住宅用地，我覺得是一個很好的舉措，對其它城市還是有一定的借鑒意義。但深圳目前已經(jīng)是先天不足，過高的房價導(dǎo)致開地成本變得更高，泡沫太大以致掩蓋了土地價格的真實性。

　　在珠三角地區(qū)，佛山土地泡沫沒那么厲害，土地價格真實性比較強，可以參考深圳這種城市更新辦法進行舊城改造。而廣州因為范圍比較大，應(yīng)分區(qū)域看待，核心區(qū)域跟深圳一樣，泡沫也比較大，就算采用新法，效果也不大。但在偏遠(yuǎn)的一些地區(qū)則可以采用，像番禺就可以大膽地搞住宅。

　　目前整個中國包括珠三角地區(qū)二三線城市的發(fā)展都比較粗獷，幾十萬、幾百萬地劃地是不科學(xué)的，應(yīng)該轉(zhuǎn)細(xì)一些，往幾百平方至幾千平方的精細(xì)化發(fā)展，這也是城市必然面臨的土地整合階段。

　　觀點新媒體：新法明確更新改造的地價收取標(biāo)準(zhǔn)，有人預(yù)計地價將有所上升，部分公司都對新法的實施充滿著期待，新法的頒布是否意味著參與城市更新改造的公司都受益？

　　賀承軍：深圳由于房價高，造成地價及開銷成本猛漲，所以新的開發(fā)商進入的積極性不是很高。但是對原來的土地所有者包括工業(yè)廠、工廠主，可能有一定的吸引力，讓他們動起來，從舊改中走出來。一些早期就介入深圳建設(shè)、跟村民聯(lián)系比較密切的開發(fā)商，他們可能有一些土地儲備。但是對原來沒有土地、現(xiàn)在想新加入的開發(fā)商吸引力不大。