“高管層感到了壓力，我們從來(lái)不會(huì)單純看股票的漲跌，有些東西暴漲上去了，心里總是覺(jué)得會(huì)暴跌，我們需要掌控的是自己的業(yè)績(jī)。”

　　觀點(diǎn)網(wǎng)  陳小麗  剛剛完成上市的龍湖近日在北京舉行了一次內(nèi)部會(huì)議，龍湖管理層在會(huì)議上坦言了上市的壓力，并詳細(xì)解讀了上市之后龍湖的目標(biāo)和策略。

　　龍湖上市成功吸引了大批媒體的關(guān)注，龍湖高層在會(huì)議上表示，媒體的關(guān)注讓龍湖有點(diǎn)“受寵若驚”。“公司剛剛完成上市，媒體關(guān)注我們的非常多，我們從來(lái)沒(méi)有接受過(guò)這么密集的媒體關(guān)注，有點(diǎn)受寵若驚，但我們的風(fēng)格不會(huì)改變"，龍湖執(zhí)行董事秦力洪表示。

　　吳亞軍則坦言，上市之后高管層也感到了壓力。“我們從來(lái)不會(huì)單純看股票的漲跌，有些東西暴漲上去了，心里總是覺(jué)得會(huì)暴跌，我們需要掌控的是自己的業(yè)績(jī)。”

　　“地王”態(tài)度

　　會(huì)議上，吳亞軍首先披露了龍湖上市之后在北京“爭(zhēng)搶”順義天竺2號(hào)地的細(xì)節(jié)。

　　“拍地之前我們覺(jué)得應(yīng)該會(huì)比廣渠門(mén)15號(hào)貴一點(diǎn)，因?yàn)檫@塊地容積率低，但是最后貴成那樣是我沒(méi)有想到的”，吳亞軍表示。

　　11月20日，龍湖與百仕達(dá)，大龍，融僑，遠(yuǎn)洋，愛(ài)美，保利，安邦保險(xiǎn)，冠城等企業(yè)參加了北京順義天竺2號(hào)地的競(jìng)拍，最終，大龍地產(chǎn)以50.5億元的天價(jià)拿下了該地塊，龍湖在現(xiàn)場(chǎng)的報(bào)價(jià)達(dá)到了46.5億元。

　　傳聞，在該地塊拍賣(mài)之前，北京業(yè)內(nèi)流傳著這樣一個(gè)故事：有一個(gè)緊盯該地塊的房地產(chǎn)公司老總到該地塊“微服巡查”時(shí)，順便去了旁邊的龍湖·滟瀾山別墅項(xiàng)目售樓處，銷(xiāo)售人員告訴這位老總：“房子已經(jīng)賣(mài)完了，你要等前面那塊地，那是我們的后備。”

　　吳亞軍聽(tīng)到這個(gè)故事后表示，“46.5億的價(jià)位我們都是提到嗓子眼，實(shí)在不能再往上舉牌”。

　　“投資不是理性的算式，但一定有理性的假設(shè)邊界”，吳亞軍認(rèn)為，每個(gè)企業(yè)對(duì)地價(jià)、土地價(jià)值認(rèn)知并不一樣。“在拿地方面，我們跟萬(wàn)科的觀點(diǎn)類(lèi)似，算地塊賺不賺錢(qián)，不能建立在預(yù)期的基礎(chǔ)上，這樣很危險(xiǎn)。只有保證能開(kāi)發(fā)出與市場(chǎng)不同定位的產(chǎn)品，買(mǎi)個(gè)高價(jià)地才算靠譜”。

　　而對(duì)于地塊拍賣(mài)的最終結(jié)果，龍湖執(zhí)行董事秦力洪則評(píng)價(jià)稱(chēng)，今年已經(jīng)不是第一次出現(xiàn)這樣出乎意料的事情了，年內(nèi)涌現(xiàn)了很多龍湖還不熟悉的優(yōu)秀企業(yè)。

　　上市壓力

　　龍湖高管層在會(huì)議上坦誠(chéng)了上市之后的壓力。執(zhí)行董事秦力洪明確表示：“龍湖現(xiàn)在過(guò)去只講業(yè)主滿意度，接下來(lái)就還有個(gè)投資者滿意度了”。

　　“對(duì)投資者滿意度唯一的標(biāo)準(zhǔn)是做到行業(yè)同一水平略高，至于股價(jià)水平，我們不會(huì)去操心，企業(yè)就像一個(gè)實(shí)體，股價(jià)是投到墻上的影子，那個(gè)影子不光是我們的形怎么樣，還與燈光、焦距、調(diào)焦有關(guān)，不完全取決我們自己本身"，吳亞軍稱(chēng)。

　　吳亞軍還認(rèn)為，龍湖目前雖然處于行業(yè)第二階段比較好的企業(yè)行列中，但和第一梯隊(duì)的萬(wàn)科、中海相比還是有差距。“很多人看到的只是龍湖的產(chǎn)品、服務(wù)基因好，但是龍湖畢竟體量還是不夠。龍湖是二線里基因比較好、有可能成為一線公司的企業(yè)，但是，我們需要時(shí)間。我們會(huì)向萬(wàn)科、中海這樣的優(yōu)秀企業(yè)看齊。龍湖畢竟是資本市場(chǎng)的新兵，而萬(wàn)科、中海在資本市場(chǎng)已經(jīng)滾了十幾年，投資者對(duì)其認(rèn)識(shí)和理解并不一樣。就怎樣和投資者溝通等問(wèn)題，我們都還有一個(gè)學(xué)習(xí)的過(guò)程。”

　　談到自己對(duì)資本市場(chǎng)的認(rèn)識(shí)時(shí)，吳亞軍稱(chēng)，"資本市場(chǎng)能接受的是：你能告訴我，你究竟是一個(gè)怎樣的公司？投資者會(huì)在乎你的言行是否一致，同時(shí)，你要對(duì)投資者說(shuō)清楚你的戰(zhàn)略；還有一個(gè)方面，就是可視度，未來(lái)公司的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)幅度是多少，你就得告訴投資者公司的土地儲(chǔ)備是多少，憑什么做到業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)，哪些項(xiàng)目能確保增長(zhǎng)。"

　　目標(biāo)策略

　　事實(shí)上，更多人關(guān)注的是，上市之后的龍湖該怎么走？

　　對(duì)此，龍湖的一位高管表示，龍湖走的路與上市之前相比，不會(huì)有太大的變化。“未來(lái)公司投資方向還是繼續(xù)圍繞長(zhǎng)三角和環(huán)渤海進(jìn)行布局，而原來(lái)進(jìn)入的一些城市因?yàn)橛型恋鼗A(chǔ)，遞增比例不大，但東部地區(qū)增長(zhǎng)幅度會(huì)更猛些，如果其他二三線城市有機(jī)會(huì)，還是會(huì)考慮進(jìn)入，目前的投資重心會(huì)集中在東部。”

　　龍湖近日剛剛獲得了建行提供的180億元意向性授信額度，加之前不久獲得農(nóng)行的180億元授信，龍湖在未來(lái)兩年內(nèi)可動(dòng)用的意向性授信額度已經(jīng)達(dá)到360億元。

　　為了能夠在上市之后繼續(xù)保持企業(yè)發(fā)展的活力，維持穩(wěn)定的企業(yè)成長(zhǎng)節(jié)奏，吳亞軍稱(chēng)，龍湖設(shè)置了兩道穩(wěn)壓“閥門(mén)”。

　　“第一道閥門(mén)是堅(jiān)持布局平衡。比如之前我們一直堅(jiān)持龍湖的東西部布局，這樣可以在局部市場(chǎng)表現(xiàn)不好的時(shí)候，整體市場(chǎng)可以達(dá)到平衡；第二道閥門(mén)是業(yè)態(tài)。龍湖可能是目前東部房企中業(yè)態(tài)最多的公司，我們的產(chǎn)品既有滿足改善性需求的，也有滿足投資性需求以及自住型需求的，龍湖還有持有物業(yè)、商業(yè)物業(yè)以及銷(xiāo)售物業(yè)，通過(guò)豐富的產(chǎn)品線再做一次穩(wěn)壓，通過(guò)這些機(jī)制持續(xù)改善企業(yè)的收入和利潤(rùn)，然后在此基礎(chǔ)上去做調(diào)整。”吳亞軍在會(huì)議上表示。

　　龍湖思考問(wèn)題的方式印證龍湖的謹(jǐn)慎。吳亞軍稱(chēng)：“我們的優(yōu)勢(shì)在于提前N年去想10年、20年后的事情，比如龍湖在做商業(yè)地產(chǎn)之前我們已經(jīng)研究了整整三年。”