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　　人們期盼已久的深圳舊改政策終于出臺，深圳市人民政府令(第211號)《深圳城市更新辦法》由代市長王榮2009年底簽署頒布。

　　我有一個朋友整整5年前介入一宗舊改項目，漫長的等待、磨難，幾乎使他失去理性，好幾次，他痛哭失聲。審查舊改主體、確定規(guī)劃范圍、審查規(guī)劃設(shè)計、納入“非農(nóng)用地指標(biāo)”、進入征地程序、簽訂土地出讓合同，這些由原來的規(guī)劃、土地兩個部門“互相不配合”的程序，讓他5年邁不開步子，與他同類的還有幾十上百家，而我這個朋友是深圳本地人，與原村民之間的協(xié)議早就順利完成了。其中最可氣的，有8平米的規(guī)劃設(shè)計紅線和“非農(nóng)用地指標(biāo)紅線”之差，足足盤整他8個月，在規(guī)劃、土地兩家之間奔波，辦事的“都是朋友”，就是搞不定一個簡單問題。

　　俱往矣，屬江湖恩怨、亂搗糨糊，如今，深圳又改回5年前的規(guī)劃國土合為大局制，可是5年前論證規(guī)劃、土地分家是符合現(xiàn)代政府權(quán)力制衡的論證報告，應(yīng)該還在市委政研室吧！

　　規(guī)土委員會已成立，果然，《深圳城市更新辦法》就應(yīng)運而生。那個飽經(jīng)磨難的朋友打電話給我：回深圳搞舊改吧，我的5年白等了，你回深可大展拳腳。我說：且慢，你的5年沒有白等，早進入，還是有巨大便宜的。

　　我知道自己說話總是不討好，對這個城市更新辦法，我有一個妙喻，即標(biāo)題所言：未婚少女剖腹產(chǎn)下一個超期巨大兒。

　　為何這么說？

　　深圳很年輕很年輕，30年的城市史，而建筑按規(guī)范是最少50年壽命(中國人均壽命過70，定建筑50年壽命的人估計是30歲以上的，就是說，掐指一算，自己老了要死了，建筑可以塌了，把兒子孫子砸里面，老子也不管了，買份保險吧。)，30年以下的建筑，按50年壽命，真的可以“舊改”嗎？倒回去60年，即解放前，1945年，中國人平均壽命45歲那會，30歲以上可以成為大爺，過40可成老大爺。但是按古羅馬的建筑壽命看，30年就太年輕。市場經(jīng)濟，中國已經(jīng)進入西元，不按帝號算年紀(jì)，所以，30年建筑進入舊改，類似于未婚少女生崽。

　　但是，從這個崽在少女腹中懷孕的時間來看，又是超期了——真的要頒布、要舊改，應(yīng)該早就出臺了。

　　為何又是巨大兒？因為它確實有很大的突破，對開發(fā)商、原土地的權(quán)利人，有極大地誘惑?？梢岳@開招拍掛，可以工業(yè)用地改商業(yè)，不交地價的容積率2.5至4.5之間(具體情況而定)。

　　剖腹？是新市長強力推行的結(jié)果。

　　為何我說那個朋友的5年沒有白等？關(guān)鍵還是在拆遷成本。如今深圳房價均價過兩萬，舊房子要拆，成本自然是隨之而劇升，5年不是白熬的，熬得過程，如果你心態(tài)好，不急不躁，就可坐等土地升值，你急躁是你沒看透。

　　也正因如此，這么多利好的舊改政策(更新辦法)，依然敵不過房價暴漲、土地和拆遷成本暴增，即對原本無地的開發(fā)商，新進的積極性要大打折扣，對原有土地權(quán)利人，尤其是那些工廠主，會有些吸引力，但問題卡在規(guī)劃和土地供應(yīng)計劃中的更新計劃：你納入計劃了嗎？聽起來，跟進入了計劃經(jīng)濟時代一樣。確實如此！