男女69视频免费|国产久日综合视频|国产伊人Av韩一级黄片|欧美一级在线播放|日韩国产另类欧美在线观看|亚洲无无码成人网站是|青草免费视频在线观看视频|美女黄色一级A片播放|国产一a毛一a毛a|极品少妇Av欧无码中出

　　很多人都在爭(zhēng)論樓市泡沫破裂后的低迷何時(shí)會(huì)結(jié)束。不過(guò)，有些人看來(lái)至少也同樣關(guān)心怎樣定義樓市泡沫是何時(shí)開(kāi)始的。

　　我們?yōu)槭裁匆P(guān)心泡沫是何時(shí)開(kāi)始的？這是個(gè)政治問(wèn)題。如果樓市泡沫開(kāi)始于克林頓執(zhí)政時(shí)期，那么就可以把它歸咎于民主黨、以及民主黨將居者有其屋計(jì)劃擴(kuò)大到一些能力或許尚不足的人的做法。如果是開(kāi)始于布什時(shí)期，那么就可以歸咎于共和黨喜歡減少政府干預(yù)的做法。

　　當(dāng)然，眾所周知，造成眼下這種混亂局面的原因遠(yuǎn)比上述兩種假設(shè)都要復(fù)雜得多。不過(guò)，在我們這個(gè)年代的辯論中，細(xì)節(jié)通常都不算數(shù)。

　　抱著獲得一些冷靜看法的希望（或許只是徒勞），讓我們看看在樓市和抵押貸款問(wèn)題上經(jīng)常被引用的兩位人士的意見(jiàn)。

　　一位是平托(EdwardPinto)。他是抵押貸款業(yè)顧問(wèn)，80年代末曾任房利美(FannieMae)首席信貸長(zhǎng)。他上周五在《華爾街日?qǐng)?bào)》上發(fā)表的評(píng)論文章中說(shuō)，他最贊同樓市泡沫開(kāi)始于1997年的觀點(diǎn)。

　　我問(wèn)平托為何選擇1997年。他說(shuō)從耶魯大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)家席勒(RobertShiller)制作的一張長(zhǎng)期房?jī)r(jià)圖就可以看出來(lái)。該圖顯示，經(jīng)通貨膨脹調(diào)整的房?jī)r(jià)90年代末開(kāi)始大幅走高。

　　平托認(rèn)為，造成泡沫的罪魁禍?zhǔn)资钦`入歧途的政府推廣居者有其屋的做法。他特別指出，1992年的立法要求政府支持的抵押貸款投資機(jī)構(gòu)房利美和房地美(FreddieMac)為信用不佳和無(wú)力支付大筆首付的人提供擔(dān)保以獲得更多貸款。這項(xiàng)立法還為房利美和房地美創(chuàng)造了一個(gè)監(jiān)管不力的監(jiān)管機(jī)構(gòu)。

　　1984年至2006年在房利美任職的獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家勞勒(TomLawler)說(shuō)，很少有樓市專家認(rèn)為泡沫早在1997年就開(kāi)始了。按照他的觀點(diǎn)，泡沫開(kāi)始于2002年前后。2000年科技股泡沫的破裂促使很多人尋求其他種類投資，把目光投向了房地產(chǎn)。美國(guó)聯(lián)邦儲(chǔ)備委員會(huì)(FederalReserve)維持極低利率的政策使房地產(chǎn)投資更加誘人。一旦房?jī)r(jià)達(dá)到了大部分普通人無(wú)法承擔(dān)的水平，華爾街和抵押貸款銀行通過(guò)進(jìn)一步放寬貸款標(biāo)準(zhǔn)加以應(yīng)對(duì)，貸款的前期還款數(shù)額很小，人們還可以謊報(bào)收入。這進(jìn)一步推高了房?jī)r(jià)，直到2005年和2006年泡沫開(kāi)始癟掉。

　　不錯(cuò)，勞勒說(shuō)，90年代住宅自有率開(kāi)始上升，不過(guò)幾乎完全是因65歲及以上的老年人自有率上升所致。

　　那么樓市的泡沫該歸咎于哪個(gè)黨派呢？

　　平托說(shuō)，該被指責(zé)的做法有很多。特別是兩黨都熱衷于不切實(shí)際、迅速增長(zhǎng)的住宅自有率。不過(guò)，我認(rèn)為大部分責(zé)任在民主黨一方。

　　勞勒則說(shuō)，我認(rèn)為，兩黨都有不可推卸的責(zé)任。兩黨都在未經(jīng)深思熟慮的情況下專注于推廣居者有其屋的計(jì)劃。民主黨是過(guò)于注重（向較低收入群體提供貸款的）住房目標(biāo)和政府的作用，而共和黨則專注于放寬監(jiān)管，甚至是放松了對(duì)那些可能給政府和納稅人帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)的機(jī)構(gòu)的監(jiān)管。