“按照綠城的方案進(jìn)行開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)較大，繼續(xù)與綠城合作開發(fā)長峙島項(xiàng)目將面臨收益不能兌現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。”

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 陳小麗 日前，北京城建發(fā)布公告披露，為了規(guī)避綠城公司開發(fā)思路導(dǎo)致公司收益難以兌現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，以及舟山市政府收回長峙島項(xiàng)目土地的風(fēng)險(xiǎn)，將以2.5億元的價(jià)格在北京產(chǎn)權(quán)交易所掛牌手中持有的北京中稷實(shí)業(yè)公司（以下“中稷實(shí)業(yè)”）的40%股權(quán)。

　　這意味著北京城建與綠城在浙江省舟山市長峙島項(xiàng)目長達(dá)兩年的合作宣布破裂。

　　長峙島之爭

　　北京城建在上述公告中表示，為了最大化投資長峙島項(xiàng)目的收益率，進(jìn)一步促進(jìn)回籠資金，減輕資金壓力，控制投資風(fēng)險(xiǎn)，倘若本次掛牌成功，將回籠資金約4.8億元，實(shí)現(xiàn)投資收益1.96億元。

　　據(jù)了解，北京城建持有中稷實(shí)業(yè)40%股份，另外，中稷集團(tuán)與香港德和分別擁有30%股份。2005年2月，為運(yùn)作舟山長峙島項(xiàng)目，中稷實(shí)業(yè)成立了城建中稷實(shí)業(yè)（即長峙島“項(xiàng)目公司”），中稷實(shí)業(yè)擁有項(xiàng)目公司96.875%的股份，舟山市臨城新區(qū)開發(fā)建設(shè)有限公司則擁有剩余3.125%股份。

　　一位長期跟蹤北京城建的分析師表示：“中稷實(shí)業(yè)開發(fā)長峙島項(xiàng)目已經(jīng)近五年時(shí)間，但因該項(xiàng)目規(guī)模大，前期規(guī)劃需要反復(fù)論證，加之近幾年房地產(chǎn)市場環(huán)境變化大，以及綠城介入長峙島項(xiàng)目開發(fā)后，擬重新優(yōu)化調(diào)整整島規(guī)劃，雙方開發(fā)思路無法達(dá)成一致，導(dǎo)致長峙島項(xiàng)目至今未取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。”

　　上述分析師進(jìn)一步表示：“長峙島項(xiàng)目為北京城建的外埠項(xiàng)目，城建的開發(fā)思路關(guān)注資金安全、投資回報(bào)率和縮短開發(fā)周期，確保獲得現(xiàn)金收益，盡可能減少在外埠的持有型物業(yè)，傾向于從島嶼中部開始進(jìn)行住宅滾動開發(fā)，快速回籠資金，減輕項(xiàng)目公司和股東的資金壓力。”

　　而根據(jù)公開資料顯示，長峙島項(xiàng)目開發(fā)的主導(dǎo)方為綠城集團(tuán)。綠城擬在長峙島中部建設(shè)18洞高爾夫球場，項(xiàng)目公司僅能實(shí)現(xiàn)少量現(xiàn)金收益，收益主要沉淀在高爾夫球場等持有型物業(yè)。此外，綠城的方案考慮整島，如扣除海洋學(xué)院入駐長峙島，將減少開發(fā)面積的因素，收益還將降低。

　　中國式離婚

　　對于退出的原因，北京城建方面的解釋是：“按照綠城的方案進(jìn)行開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)較大，投資收益率不高，且收益難以兌現(xiàn)，繼續(xù)與綠城合作開發(fā)長峙島項(xiàng)目將面臨收益不能兌現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。”

　　“綠城的方案最終保有的物業(yè)金額較高，按其開發(fā)思路及投資收益測算，該項(xiàng)目開發(fā)周期樂觀估計(jì)為18年，北京城建從項(xiàng)目享有的現(xiàn)金收益為1.22億元，按比例保有持有物業(yè)13.33億元，收益沉淀在外埠的物業(yè)內(nèi)，難以兌現(xiàn)。”分析人士指出：“一方面因長峙島項(xiàng)目投資額高，項(xiàng)目公司未來面臨巨額的土地出讓金、開發(fā)建設(shè)資金需求，且未來較長一段時(shí)間內(nèi)不產(chǎn)生現(xiàn)金流入；另一方面，綠城將中稷公司和項(xiàng)目公司納入合并報(bào)表范圍，導(dǎo)致銀行將項(xiàng)目公司納入綠城授信額度范圍，使項(xiàng)目公司獨(dú)立融資的能力降低，將給股東單位帶來了巨大的資金壓力。”

　　北京城建方面這表示：“公司與綠城合作開發(fā)該項(xiàng)目，但該區(qū)域市場仍需要一定培育期，并且和合作方綠城在開發(fā)理念、企業(yè)文化、管控模式等方面存在分歧，導(dǎo)致項(xiàng)目公司在經(jīng)營管理方面存在一定的不規(guī)范之處，使公司承擔(dān)了一定的投資風(fēng)險(xiǎn)。綠城憑借實(shí)際控股地位、以及是當(dāng)?shù)毓镜膬?yōu)勢，可能通過關(guān)聯(lián)交易轉(zhuǎn)移項(xiàng)目公司資產(chǎn)，損害公司利益。雖然公司可以通過優(yōu)化公司治理結(jié)構(gòu)、加強(qiáng)招投標(biāo)管理等措施降低風(fēng)險(xiǎn)，但實(shí)際上難以杜絕，必然承擔(dān)一定的投資風(fēng)險(xiǎn)。”

　　此外，北京城建認(rèn)為：“由于該項(xiàng)目已經(jīng)發(fā)生了525%幅度的升值，根據(jù)公司戰(zhàn)略規(guī)劃，轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目公司股權(quán)能夠一次性回收2.5億元的股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款，以及收回約2.3億元的借款本息，合計(jì)收回資金約4.8億元，有利于公司回籠資金，用于拓展新項(xiàng)目和開發(fā)建設(shè)其他項(xiàng)目，能有效緩解資金壓力，提高資產(chǎn)流動性，增強(qiáng)抵御經(jīng)濟(jì)危機(jī)的資金實(shí)力。”

　　事實(shí)上，早在今年6月份，浙江省舟山市政府發(fā)出《關(guān)于要求加快長峙島開發(fā)建設(shè)進(jìn)度的函》，明確要求項(xiàng)目公司中稷實(shí)業(yè)盡快確定控制性詳細(xì)規(guī)劃的調(diào)整工作、明確長峙島的開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃表、并要求在年內(nèi)實(shí)質(zhì)性開工等，假如年內(nèi)仍然看不到長峙島開發(fā)有實(shí)質(zhì)性啟動，將按規(guī)定收取閑置土地使用費(fèi)，直至收回土地使用權(quán)。

　　而北京城建在綜合考察了長峙島項(xiàng)目的各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)之后，堅(jiān)持認(rèn)為開發(fā)思路對項(xiàng)目收益前景具有決定性影響，并分別在今年的6月30日以及8月10日給舟山市政府回函，反映合作雙方在開發(fā)理念和運(yùn)營模式上存在分歧，項(xiàng)目工作難以推進(jìn)，懇請政府幫助協(xié)調(diào)理順中稷公司的股權(quán)結(jié)構(gòu)，避免土地使用權(quán)被政府依法收回。而后，舟山市政府同意北京城建將其所持有的中稷公司40%股權(quán)在北交所掛牌出讓。

　　舟山項(xiàng)目探源

　　2003年，北京城建開始涉入浙江省舟山市長峙島項(xiàng)目。該項(xiàng)目位于舟山本島正南，開發(fā)用地6600畝，含經(jīng)營性用地4100畝，是舟山市臨城新區(qū)的重要組成部分。項(xiàng)目是由舟山市政府以毛地掛牌方式出讓給城建中稷實(shí)業(yè)，出讓價(jià)格為34萬元/畝，由項(xiàng)目公司運(yùn)作進(jìn)行土地一級開發(fā)及二級開發(fā)。

　　2007年8月14日，舟山市建委下發(fā)《關(guān)于調(diào)整舟山市長峙島控制性詳細(xì)規(guī)劃批復(fù)內(nèi)容的通知》，擬將長峙島東部地塊(1049畝土地)以劃拔的方式給浙江海洋學(xué)院利用，長峙島項(xiàng)目的總建設(shè)用地面積從原來的6600畝減少到約4500畝左右。

　　2007年11月，綠城通過旗下全資子公司天勝企業(yè)有限公司以3.31億元收購香港中稷、香港德持有中稷公司的全部股權(quán)，間接持有項(xiàng)目公司58.125%權(quán)益，由此開始介入并主導(dǎo)長峙島項(xiàng)目的開發(fā)。

　　綠城介入長峙島項(xiàng)目開發(fā)后，擬重新優(yōu)化調(diào)整整島規(guī)劃，但因長峙島項(xiàng)目規(guī)模大，情況復(fù)雜，房地產(chǎn)市場環(huán)境變化大，以及股東開發(fā)思路存在分歧等原因，綠城截至目前仍然沒有編制出得到雙方股東認(rèn)可的整島規(guī)劃方案，工程施工方面僅進(jìn)行了部分填方工作，整體進(jìn)度不理想。

　　“目前項(xiàng)目公司已以34萬元/畝的價(jià)格獲得長峙島2430畝的土地使用權(quán)。”一業(yè)內(nèi)人士表示，長峙島至今未被大面積開發(fā)，地方政府考慮到島嶼開發(fā)整體性需要，基本上所有4500畝土地最終可能都將由中稷實(shí)業(yè)獲得。

　　“由于北京城建已與合作方有溝通，預(yù)計(jì)該項(xiàng)目的流拍風(fēng)險(xiǎn)較小，其利潤確認(rèn)預(yù)計(jì)將在2010年實(shí)現(xiàn)。”上述分析人士還表示：“不排除綠城希望借此機(jī)會享有優(yōu)先購買權(quán)，完全接手長峙島項(xiàng)目的所有開發(fā)權(quán)。”