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　　第三季度全市甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)租金為人民幣121.3元每平方米每月，租金水平環(huán)比微降1.6%，全市空置率下降0.6個(gè)百分點(diǎn)至17.2%。　　

　　“中資企業(yè)的擴(kuò)張行為對(duì)市場(chǎng)需求的有力支撐，以及國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展，增強(qiáng)了業(yè)主對(duì)市場(chǎng)和租金的信心”

　　本季度全市甲級(jí)寫字樓租金水平環(huán)比微降1.6個(gè)百分點(diǎn)，報(bào)于人民幣121.3元每平方米每月

　　市場(chǎng)吸納量達(dá)1.1萬(wàn)平方米,主要受到中資企業(yè)擴(kuò)張需求的支撐

　　全市空置率下降0.6個(gè)百分點(diǎn)至17.2%

　　越秀租金水平環(huán)比微降1.6%，報(bào)于人民幣104.4元每平方米每月，空置率環(huán)比下降0.9%至11.9%

　　天河北區(qū)域平均租金為人民幣122.0元每平方米每月，租金水平環(huán)比微降1.8%，空置率微升0.1個(gè)百分點(diǎn)至5.4%

　　珠江新城租金水平環(huán)比微降1.6%，報(bào)于人民幣145.0元每平方米每月，空置率下降1.5個(gè)百分點(diǎn)至35.8%

　　市場(chǎng)綜述

　　第三季度跨國(guó)企業(yè)辦公樓需求仍比較低迷，因?yàn)樵S多公司在擴(kuò)張計(jì)劃上保持保守態(tài)度，繼續(xù)謹(jǐn)慎控制成本。與此同時(shí)，隨著經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的繼續(xù)好轉(zhuǎn)，國(guó)內(nèi)企業(yè)繼而開始擴(kuò)張計(jì)劃，并大量招聘新員工。中資企業(yè)的擴(kuò)張行為使得業(yè)主方面對(duì)市場(chǎng)需求保持樂(lè)觀情緒，業(yè)主方拒絕進(jìn)一步降低租金。

　　第三季度的數(shù)字表明市場(chǎng)情況有所好轉(zhuǎn)，租金跌幅緩和，整體空置率下降，這些都預(yù)示著市場(chǎng)即將見底了。第三季度全市甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)租金為人民幣121.3元每平方米每月，租金水平環(huán)比微降1.6%，全市空置率下降0.6個(gè)百分點(diǎn)至17.2%。

　　供應(yīng)量、吸納量和空置率

　　相對(duì)于租賃市場(chǎng)的平淡表現(xiàn)，在實(shí)力雄厚的中資企業(yè)支持下，本季度廣州市場(chǎng)大宗投資性買賣成交較為活躍。例如富力集團(tuán)在8月份將富力盈悅國(guó)際拆分為兩半，分別以近3億元人民幣和近4.2億元人民幣出售給李錦記和上海浦東發(fā)展銀行；天譽(yù)集團(tuán)在9月份將旗下資產(chǎn)天譽(yù)威斯汀酒店和天譽(yù)大廈(不包括已出售的17-22樓辦公物業(yè))以11億元人民幣的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給海航集團(tuán)。

　　本季度市場(chǎng)無(wú)新增供應(yīng)投入使用，有助于空置率控制在20%以下。但是下個(gè)季度將有2個(gè)項(xiàng)目竣工，新增總共96,000平方米的辦公樓面積。未來(lái)三年則有超過(guò)15個(gè)項(xiàng)目竣工，總計(jì)184.7萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)，使目前市場(chǎng)規(guī)模倍增。

　　雖然存量大幅上漲帶來(lái)的必定是低租金和高空置率，但是業(yè)主仍比較樂(lè)觀，希望將來(lái)國(guó)內(nèi)企業(yè)的需求可以消化大部分新的市場(chǎng)供給。

　　租金

　　去年年中逐漸蔓延的全球金融危機(jī)迫使跨國(guó)企業(yè)縮減成本，進(jìn)而影響到廣州寫字樓市場(chǎng)。相比起2008年第二季度的高位，到本季度末租金已下降10.7%。這一現(xiàn)象從上個(gè)季度開始有所緩解，近兩個(gè)季度的租金跌幅已經(jīng)大幅縮窄，這得益于國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇。

　　雖然跨國(guó)公司繼續(xù)注重控制成本，但是中國(guó)作為世界上發(fā)展最快的國(guó)家，對(duì)這些公司非常有吸引力，要參與其發(fā)展中。最近租金調(diào)整放緩，就是因?yàn)閲?guó)內(nèi)和國(guó)外企業(yè)需求增長(zhǎng)共同作用的結(jié)果。

　　80%的業(yè)主在第三季度保持租金不變，而20%的業(yè)主只微調(diào)了租金，希望可以挽留住租客和吸引新的租客。本季度全市甲級(jí)寫字樓租金水平環(huán)比微降1.6%，報(bào)人民幣121.3元每平方米每月。

　　各區(qū)比較

　　越秀區(qū)

　　越秀區(qū)域本季度租金水平環(huán)比微降1.6個(gè)百分點(diǎn)，報(bào)于人民幣104.4元每平方米每月，空置率環(huán)比下降0.9個(gè)百分點(diǎn)至11.9%。

　　越秀作為廣州甲級(jí)寫字樓發(fā)展最早的地區(qū)，在最近5年里其市場(chǎng)份額不斷下降，因?yàn)樵谔旌颖眳^(qū)和珠江新城不斷有新的甲級(jí)寫字樓竣工。這一趨勢(shì)將會(huì)延續(xù)，因?yàn)樵摰貐^(qū)最近沒(méi)有新的甲級(jí)寫字樓項(xiàng)目在建或在規(guī)劃中，這就意味著該地區(qū)為了與其它地區(qū)競(jìng)爭(zhēng)，其租金將有比較大的折扣。

　　天河北區(qū)

　　天河北區(qū)域平均租金為人民幣122.0元每平方米每月，租金水平環(huán)比微降1.8%，空置率微升0.1個(gè)百分點(diǎn)至5.4%。天河北目前是這三個(gè)區(qū)中最大的，將繼續(xù)提供著高質(zhì)量的辦公樓，和最有競(jìng)爭(zhēng)力的租金。但是該地區(qū)缺乏大戶型單位，成為阻礙大租戶進(jìn)駐天河北的主要因素。預(yù)計(jì)該區(qū)的新增物業(yè)萬(wàn)菱匯于年內(nèi)投入使用后，將為天河北甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)注入新的活力。

　　珠江新城

　　珠江新城甲級(jí)寫字樓平均租金為人民幣145.0元每平方米每月，環(huán)比微降1.6個(gè)百分點(diǎn)，空置率下降1.5個(gè)百分點(diǎn)至35.8%。

　　珠江新城在未來(lái)三年內(nèi)會(huì)有超過(guò)160萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)，總存量將超過(guò)220萬(wàn)平方米，使其成為廣州最大的商業(yè)區(qū)。大量的優(yōu)質(zhì)辦公樓供應(yīng)一方面將增強(qiáng)珠江新城的吸引力，另一方面也將帶來(lái)租金下降和空置率企高的風(fēng)險(xiǎn)。預(yù)計(jì)未來(lái)較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)，珠江新城的區(qū)域空置率仍將維持在高位水平。

　　市場(chǎng)展望

　　經(jīng)過(guò)一年的調(diào)整，本季廣州甲級(jí)寫字樓租金相等于2006年同期水平，10.7%低于去年第二季度的最高水平。

　　許多業(yè)主認(rèn)為市場(chǎng)已經(jīng)見底了，不會(huì)再向下調(diào)整租金了?？紤]到在下半年新增供應(yīng)量將降低，經(jīng)濟(jì)狀況將提升，租金在接下去的兩個(gè)季度里將保持穩(wěn)定。

　　展望未來(lái)，3年里隨著新增供應(yīng)量的增加，問(wèn)題仍然存在。雖然市場(chǎng)在近期趨于穩(wěn)定，在中期仍然有進(jìn)一步的調(diào)整。