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　　要讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商成為真正的企業(yè)家，而不是政策和權(quán)力的寄生蟲(chóng)。

　　三季度以來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)異常微妙。特別是9月份，北京、上海、福建和浙江等東部地區(qū)的商品房銷售面積和銷售額環(huán)比均出現(xiàn)了下降，這暗示在經(jīng)歷了上半年“小陽(yáng)春”后，房地產(chǎn)市場(chǎng)再次陷入了觀望狀態(tài)。原因之一是中國(guó)政府2008年出臺(tái)的房地產(chǎn)救市政策即將到期，政策層面可能調(diào)整引發(fā)了市場(chǎng)的分歧。

　　經(jīng)歷了金融危機(jī)的洗禮，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是典型的“政策市”恐怕已沒(méi)有人懷疑。去年10月份以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)率先享受到了政策甘霖，也解救了在金融危機(jī)前就已經(jīng)捉襟見(jiàn)肘的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。如今，房地產(chǎn)市場(chǎng)不僅已經(jīng)率先復(fù)蘇，而且還存在著泡沫化的隱憂，天價(jià)地王和樓盤不斷出現(xiàn)，第三季度熱錢也開(kāi)始對(duì)中國(guó)虎視眈眈。

　　對(duì)于中國(guó)來(lái)說(shuō)，由于經(jīng)濟(jì)刺激政策的慣性，財(cái)政和貨幣政策的現(xiàn)在還很難真正退出，但在全年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)保8已經(jīng)基本實(shí)現(xiàn)的背景下，應(yīng)首先考慮退出房地產(chǎn)救市政策。這既有利于控制通脹預(yù)期，也有利于啟動(dòng)其他行業(yè)的民間投資，同時(shí)也提高了熱錢投資中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的成本。不利的方面或許就是將影響地方財(cái)政收入和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度，這將考驗(yàn)中國(guó)政府是否有壯士斷腕的勇氣。

　　2008年是中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商“痛并快樂(lè)著”的一年。“痛”來(lái)自于中國(guó)政府連續(xù)實(shí)施緊縮政策帶來(lái)的資金缺口，迫使一貫“不差錢”的開(kāi)發(fā)商不得不降價(jià)促銷回籠資金，這本是一個(gè)正常的商業(yè)行為。但中國(guó)政府似乎并不樂(lè)見(jiàn)這種情況的發(fā)生，無(wú)論是中央政府還是地方政府都出臺(tái)了以穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格為主的救市政策，讓開(kāi)發(fā)商“快樂(lè)”了起來(lái)。

　　中國(guó)政府先是在2008年7月將外商投資房地產(chǎn)業(yè)的審批權(quán)由商務(wù)部下放至省級(jí)商務(wù)主管部門，這相當(dāng)于放寬了外資進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的門檻，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商輸血。接著在2008年10月22 日，財(cái)政部發(fā)出通知，對(duì)個(gè)人銷售或購(gòu)買住房過(guò)程中的契稅、印花稅和土地增值稅實(shí)行暫時(shí)性減免政策，并規(guī)定購(gòu)買普通自住房和改善型普通自住房貸款利率的下限為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，最低首付款為20%。通知還要求“地方政府可制定鼓勵(lì)住房消費(fèi)的收費(fèi)減免政策”，這也為接下來(lái)地方政府五花八門的救市措施埋下了伏筆。

　　2008年12月20日，中國(guó)政府又出臺(tái)了更為系統(tǒng)的房地產(chǎn)救市政策，即《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》，該意見(jiàn)除了鞏固財(cái)政部通知中對(duì)于住房消費(fèi)的信貸支持力度，還對(duì)住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的營(yíng)業(yè)稅實(shí)施了一年期的減免政策，并要求商業(yè)銀行支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的合理融資要求，同時(shí)還取消了城市房地產(chǎn)稅。由于城市房地產(chǎn)稅其征繳對(duì)象主要是在華擁有房屋產(chǎn)權(quán)的外籍個(gè)人和外國(guó)企業(yè)，城市房地產(chǎn)稅的取消，某種程度上也意味著對(duì)外資投資中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的限制有所松動(dòng)。

　　在中央政府兩次頒布救市政策之后，地方政府紛紛跟進(jìn)。上海在2008年12月底，連續(xù)兩次推出房地產(chǎn)救市政策，除了中央政府規(guī)定的措施外還新增了許多措施，比如個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用2年以上、并且是家庭唯一生活用房的所得，個(gè)人不負(fù)擔(dān)個(gè)人所得稅，還提高了公積金貸款的可貸額度，最引人注目的是對(duì)二套房的貸款政策全面放松，與首次購(gòu)買普通住房享有同樣的優(yōu)惠政策。北京和廣東在今年初也出臺(tái)了類似的救市政策。值得一提的是，北京和廣東兩地還對(duì)外資網(wǎng)開(kāi)一面，北京要求暫停執(zhí)行對(duì)境外個(gè)人在京購(gòu)房的居住年限和所購(gòu)房屋的有關(guān)規(guī)定，廣東規(guī)定港澳臺(tái)居民在廣東省境內(nèi)購(gòu)買住房，享受與內(nèi)地居民同等的政策。

　　值得關(guān)注的是，2008年12月底出臺(tái)的減免營(yíng)業(yè)稅等政策已經(jīng)明確了是暫時(shí)執(zhí)行一年，但2008 年10月22日財(cái)政部出臺(tái)的以放松信貸為主要內(nèi)容的救市政策并沒(méi)有明文規(guī)定截止日期，這似乎給各方無(wú)盡想象的空間。其實(shí)，在目前房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)回暖的背景下，房地產(chǎn)救市政策不應(yīng)該無(wú)限期延續(xù)下去，必須要讓其及時(shí)退出，要讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商成為真正的企業(yè)家，而不是政策和權(quán)力的寄生蟲(chóng)。特別是各地出臺(tái)的針對(duì)外資的一些優(yōu)惠政策，必須要及時(shí)收回，否則在熱錢已經(jīng)開(kāi)始登陸中國(guó)的背景下，無(wú)異于開(kāi)門揖盜。

　　中國(guó)有句古話叫“生于憂患，死于安樂(lè)”。中國(guó)政府必須借助金融危機(jī)來(lái)“痛定思痛”，調(diào)整自身的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，否則難免會(huì)陷入這樣一個(gè)悖論：政府害怕房地產(chǎn)價(jià)格下跌，從而救市，救市的結(jié)果必然導(dǎo)致泡沫越吹越大，矛盾越積越深，同時(shí)房地產(chǎn)價(jià)格下跌的風(fēng)險(xiǎn)也就越來(lái)越大，這其實(shí)讓政府承擔(dān)了更多的房地產(chǎn)價(jià)格下跌的風(fēng)險(xiǎn)。