由觀點新媒體主辦的“2009城市觀點論壇西安行”于今日上午（10月15日）在西安隆重開幕。

　　本次論壇官方網站觀點網對論壇進行全程網絡直播，以下是直播實錄。

2009城市觀點論壇西安行現場

2009城市觀點論壇西安行現場

　　直播實錄：2009城市觀點論壇西安行（下）

　　主持人：

　　尊敬的各位來賓、朋友們，大家早上好！

　　歡迎大家來到美麗的西安，來到“2009城市觀點論壇西安行”的現場！

　　從博鰲到城市，從思想到觀點，源自于中國著名思想性論壇博鰲房地產論壇的城市觀點論壇已經舉辦五年，行走中國近二十個城市。城市觀點論壇以地產開發(fā)、建筑規(guī)劃、城市發(fā)展為主體，邀請政府官員、地產專業(yè)人士、傳媒精英對中國城市發(fā)展進程房地產建設進行多角度的深入探討和剖析，共同尋找城市與地產動力發(fā)展的創(chuàng)新思路。

　　2008年，西安乃至全國的樓市經歷過一場前所未有的嚴冬時期，再到2009年的逐漸回暖，西安的房地產在2009年又走過了一大半的歷程，站在年末的此時此刻，較之年初時的觀望、揣摩情緒，相信時刻關注著樓市發(fā)展的諸位房地產商、專家學者心中更多的是一份坦然。

　　是的，今天我們在華夏文明起源地的古都西安舉行2009年城市觀點論壇西安行，我們希望通過這樣的交流，這個平臺，更進一步了解西安房地產市場現狀、分析未來市場走勢提供參考，為未來的西安城市的房地產開發(fā)出謀劃策。

　　這里，請允許我代表本次論壇主辦方觀點新媒體、陜西省工商聯房地產商會、西安市房地產行業(yè)協會、西安晚報及2009年城市觀點論壇中國行全程協辦單位--法恩莎及各支持單位歡迎各位朋友的到來！我是西安電視臺《新居時代》的主持人屈揚，很高興主持這次論壇。

　　下面請允許我介紹一下今天到場的嘉賓，他們是：

　　中房集團理事長、中國企業(yè)聯合會執(zhí)行副會長孟曉蘇先生；

　　建設部政策研究中心副主任秦虹女士；

　　瑞士信貸董事總經理兼亞洲區(qū)首席經濟學家陶冬先生；

　　西安市國土資源局政策法規(guī)處處長鄭世驊先生；

　　佛山市法恩潔具有限公司事業(yè)部總經理嚴邦平先生；

　　深圳市建銀財富投資控股有限公司副總經理賀承軍先生；

　　加拿大寶佳國際建筑師有限公司駐華首席代表高志先生；

　　綠地集團西北房地產事業(yè)部董事長陳軍先生；

　　金地集團西安公司董事長胡弘先生；

　　中海地產西安公司董事、助理總經理金定華先生；

　　富力地產西安公司總經理張東紅先生；

　　西安大明宮集團董事長席有良先生；

　　北京嘉恒置業(yè)投資有限公司董事長李磊先生；

　　廣州頤和集團總裁助理、西安地區(qū)總經理桂云琪先生；

　　西安大方置業(yè)發(fā)展有限公司總經理王方勝先生；

　　西安萬城商物業(yè)發(fā)展有限公司總經理楊峰先生；

　　陜西丹尼爾企業(yè)集團董事長王國慶先生；

　　陜西新開房地產開發(fā)有限公司總經理王小平先生；

　　合富輝煌房地產(陜西)公司總經理梁家祥先生；

　　陜西瑪雅房屋中介有限公司總經理李耘女士；

　　西安市房地產行業(yè)協會秘書長李榮忠先生；

　　陜西省工商聯房地產商會秘書長寧高偉先生；

　　西安晚報執(zhí)行總編輯屈勝文先生；

　　觀點新媒體出品人、博鰲房地產論壇秘書長陳詩濤女士。

　　本次論壇獲得眾多西安本地實力企業(yè)的參與，我代表主辦方再一次感謝所有的嘉賓以及參與、支持2009城市觀點論壇西安行的朋友們。

　　下面，我們有請主辦方及協辦單位的相關負責人致辭。我們首先有請陜西省工商聯房地產商會秘書長寧高偉先生為我們致辭。

　　寧高偉：

　　尊敬的各位領導，房產業(yè)的各位同仁，西安媒體的各位朋友們大家早上好！

　　很高興大家能歡聚一堂，尤其是歡迎外地來的各位領導和朋友們不辭辛苦的從全國各個城市趕到西安，共同關注西安房地產市場發(fā)展，探討整個房地產行業(yè)發(fā)展未來。本次論壇的主題是“全球復蘇與中國調控下的房地產2009城市觀點論壇西安行”，把這樣一次論壇安排在全球金融危機有所緩和，國家利好政策出臺的前提下，我個人認為非常及時，房地產行業(yè)經過一段時間的嚴冬期，市場信心已經開始提升，行業(yè)發(fā)展更加理性，尤其對于西安房地產來說，西安房地產市場經歷了08年前所未有的嚴冬時期后，2009年的購房熱情得到充分釋放。上半年西安商品房銷售量連續(xù)遞增，土地市場和二手房市場也呈現出火爆的場景。2009年下半年西安樓市政策齊穩(wěn)的保障下，房產市場還繼續(xù)將會走熱。從1993年算起，西安的房地產市場已經走過了16年的發(fā)展歷程，在過去的16年發(fā)展歷程中西安房地產以平穩(wěn)著稱，得益于西安房地產行業(yè)人士的理性思考，就像今天的論壇一樣，我們希望聽到各位更多同仁的真知灼見，更多的理性思路，繼續(xù)引導西安房地產的健康發(fā)展。

　　在此，預祝本次論壇圓滿成功！謝謝各位。

　　主持人：

　　特別感謝寧高偉先生的致辭。下面掌聲有請西安晚報執(zhí)行總編輯屈勝文先生致辭。

　　屈勝文：

　　各位尊敬的來賓、朋友們，早上好！

　　今天對古城西安，對西安房地產業(yè)都是一個非常重要的日子，伴隨著“2009城市觀點論壇西安行”，作為國內房地產產業(yè)界中央級的領導、專家、企業(yè)家，與西安的各位同仁歡聚一堂，探討中國房地產的發(fā)展趨勢，探索西安房地產穩(wěn)步健康發(fā)展的模式與道路，這無疑將推動西安城市建設邁向新時代步伐，推動西安房地產開發(fā)向著國際水準看齊，因此這次論壇具有里程碑式的重要意義。我們西安晚報伴隨著新中國走過了60年的光輝歲月，見證了古城西安在60年間通過了四次城市規(guī)劃，每一篇報道，每一幅圖片記錄了它日新月異的變化，尤其在最近的十幾年內，隨著西安高新區(qū)、經濟開發(fā)區(qū)、曲江新區(qū)、浐灞生態(tài)區(qū)等新型開發(fā)區(qū)的規(guī)劃、建設，西安的城市建設、房地產開發(fā)呈現出了令人振奮的加速態(tài)勢，未來的發(fā)展前景不可想象。

　　正是因為深深熱愛著這片熱土，關乎它的一舉一動和它的錦繡前程，作為主流媒體的社會責任，我們要和房地產商會、西安市房地產行業(yè)協會，邀請全國著名的城市專家論壇走進西安，需要清晰判斷和把握發(fā)展前景的特殊時期，請權威的領導、專家指點迷津，通過對話和溝通對我市的房地產發(fā)展獻計獻策，讓本土的開發(fā)企業(yè)更加根深葉茂、發(fā)展壯大，讓越來越多的外來開發(fā)商加速融入這座城市，并滿載而歸。

　　最后，我代表西安晚報、西安媒體業(yè)界預祝此次論壇取得圓滿成功，并衷心地祝愿各位來賓在西安過的開心、快樂！

　　主持人：

　　謝謝，在這里我們也要特別感謝西安晚報執(zhí)行總編輯屈勝文先生的致辭。

　　下面掌聲有請觀點新媒體出品人、博鰲房地產論壇秘書長陳詩濤女士致辭。

　　陳詩濤：

　　尊敬的各位領導、各位來賓，上午好！

　　西安的秋天很美麗，這也是城市觀點論壇第二次走進西安，走進這個富含文化底蘊的歷史之城。上一次是2006年，我覺得這三年中間西安的房地產已經發(fā)展的越來越好，無論是我們今天在座的各位本土的企業(yè)，還是外來跨區(qū)域發(fā)展的到這里的過江龍，觀點雜志、博鰲房地產論壇和城市觀點論壇，城市觀點論壇自2005年創(chuàng)立以來已經走過了全國20多個城市，12月16—17號繼續(xù)舉辦本年度的城市觀點論壇。還記得今年8月份我們在博鰲論壇提出的主題，“城市復蘇與改變”，僅僅隔了大半年，現在的市場瞬息萬變。10月份開始我們到香港，目前已經把融資規(guī)模已經下調了一半，最近香港的財經人士分析到，香港不再追逐內地的房企。因為當整體經濟開始轉暖的時候，房地產企業(yè)、行業(yè)可能會遭遇到一些調整，或許在8月份的時候已經開始，剛好兩個月，我們現在應該有所印證，可能大家都感覺到房地產要進入一個新的調整期，只是這個周期也許比前幾次或者與上次不一樣，這個周期會怎么樣或者我們中國式的調整，及未來中國房地產發(fā)展趨勢在這半年或者明年一年究竟會怎么樣。所以今天我們把這些重要的話題和我們更多的分析與探討交給秦虹主任，和我們中海地產，金地、綠地更多的老總們，更多的分享，我們希望今天所有的與會者可以得到一個清晰的認識，可以對未來充滿堅定的信心。

　　最后，感謝陜西省工商聯房地產商會，再次感謝西安房地產協會、西安晚報，和一直支持我們的法恩莎衛(wèi)浴，再次感謝大家！

　　主持人：

　　同樣也感謝陳詩濤女士的精彩致辭，同樣也期望我們本次的城市觀點論壇西安行，也希望陳女士在我們西安收獲到更多的快樂。

　　下面我們將進入今天論壇的演講議程，朋友們我們知道，經歷了2008年房地產全行業(yè)周期的調整。2009年，房地產業(yè)將何去何從？我們的產業(yè)政策制定會往哪個方向發(fā)展？我們今天的演講議程將包含以下幾個主題及內容：

　　1、2009年下半年及2010年宏觀經濟走向

　　2、全球復蘇與中國調控對中國房地產影響之最新解讀

　　3、2009下半年-2010年中國房地產政策解讀

　　4、西安房地產市場--城市觀點論壇中國行西安圓桌

　　本次西安行論壇，我們將分別請出中房集團理事長、中國企業(yè)聯合會執(zhí)行副會長孟曉蘇先生；建設部政策研究中心副主任秦虹女士；佛山市法恩潔具有限公司大客戶經理周赟先生；以及瑞士信貸第一波士頓(CSFB)董事總經理兼亞洲區(qū)首席經濟學家陶冬先生，為我們奉獻精彩的城市觀點論壇西安行演講。

　　另外，此次城市觀點論壇西安行的演講內容安排方面，除正規(guī)的演講環(huán)節(jié)，我們還將安排一個提問環(huán)節(jié)。臺下的嘉賓可以就自己的問題向臺上的演講嘉賓提問并交流。首先有請今天的第一場主題演講嘉賓，有請中房集團領事長，中國企業(yè)聯合會執(zhí)行副會長孟曉蘇先生上臺。孟曉蘇先生的演講題目“是對房地產業(yè)近年的發(fā)展預期”。

　　孟曉蘇：

　　各位同仁、各位朋友，大家上午好！

　　我非常高興再次來到古都西安參加觀點新媒體組織的論壇，共同探討城市建設和房地產業(yè)發(fā)展的問題。西安我不是第一次來了，這次到西安來看到的城市建設規(guī)模使我振奮，在這里我看到的是大規(guī)模的舊城改造和兩條地鐵線同時開通。有人跟我說，不到西安就不知道為什么外國人把中國叫China，當然我們現在拆的不是舊城，拆的是棚戶區(qū)，相信這樣的大拆大建不僅會整個改變城市面貌，不僅會拉動西安經濟和會拉動全國經濟做出貢獻，也會為房地產企業(yè)帶來新的市場需求。我給大家?guī)淼挠^點，就是對房地產近年發(fā)展的預期，因為現在人們對房地產業(yè)的發(fā)展既有喜悅，又有所擔憂，我想從周期本身的角度談談近幾年房地產業(yè)的發(fā)展。

　　我們現在還沉浸在國慶60周年的喜悅之中，這次國慶60周年慶典向全世界展示了國威軍威，我們30年成就的喜悅，特別是這30年確實取得很大的成就，特別我們的經濟一直保持高速度增長，特別是兩位數的增長，使我們排名從2005年的排名第四到今年的第三，所以人們都預期今年我們將成為世界第二大經濟體。這正像胡錦濤總書記在去年年底所說的，13億人大踏步的趕上了時代潮流。在天安門廣場上胡錦濤同志講，我們全國各族人民都為偉大祖國的發(fā)展進步感到自豪。

　　我講的題目分為四個方面，第一個是可喜轉折，起動內需取得了初步成果。為什么我們能夠這樣喜慶的來慶祝60周年呢？是因為我們經濟明顯的復蘇了，特別是房地產的復蘇，為全國的復蘇發(fā)出了一個積極的信號。房地產業(yè)的發(fā)展，今年我們看到重現了生機和活力，銷售額和銷售面積達幅度增長，增長幅度甚至在42%，房地產市場有了全面的恢復。今年我們看到了，8月份的數據來看銷售猛增了42.9%，而銷售面積幾乎和去年全年相同，這還是8月份，我相信9月份的數據超過2008年全年，可是今年全國突破最高的2007年是穩(wěn)定的，有可能能達到3萬億的總銷額。對比我們2008年這個時候，全國的房地產成交急劇萎縮，一線城市甚至萎縮了50%，回顧這些問題造成是因為連續(xù)三年一直房地產價格上漲，房空漲，房過熱，由于這些需求的政策影響到了發(fā)展，使得我們去年經濟經歷了過山車。由于房地產市場的萎縮就造成了相關產業(yè)的萎縮，帶來了若干工業(yè)價格下降和行業(yè)虧損，而影響就業(yè)的問題也是非常嚴重，去年這個時候我們知道很多大學畢業(yè)生找不到工作，2600多萬農民工下崗回家，這也是我們轉變的原因，我們轉到了全力保發(fā)展，中央采取了一系列積極的政策推動房地產業(yè)的發(fā)展，包括強調最終需求，而最終需求主要是住房和汽車。中央和國務院又再次強調，房地產業(yè)是國民經濟的支柱產業(yè)，在房地產業(yè)沒有啟動之前先以政府投資來拉動經濟增長，實行積極的財政政策，住房交易減免稅費，放寬房地產的開發(fā)貸款和抵押貸款，要求媒體積極的引導輿論打壓，支持地方政府出臺地方政策來救樓市。這些政策收到了明顯的成效。我們看到，去年我們還在爭論，到底我們中國的經濟啟動是V型還是W型，目前我們經濟啟動呈現了對勾型，而房地產啟動看來是一個V型。首先是政府拉動投資力，在2000年以后的高速的持續(xù)的發(fā)展，這次也是這樣，我們四萬億拉動經濟取得了一定的效應，房地產業(yè)和汽車這兩個支柱產業(yè)作為最終消費的啟動，有效拉動了中國經濟的增長。我們看到現在房地產銷售額增長了70%，最終消費拉動了中國經濟的增長。

　　第二，凝聚公示，國家申明不會改變政策。近期爭論不斷，是否泡沫過熱，在今年的5、6月份就有些媒體呼吁改變政策、呼吁打壓經濟，打壓房價的呼聲再次興起。我們看到5、6月份房價上漲，這里面有各種問題，因為房價上漲又要走到老路上去，這是不對的，全國房價也不就上漲了1%、2%你就來打壓，某些媒體，特別是中央影視媒體，說的最不能讓人容忍的話，就是“誓不買房，就不消費，其奈我何”。我們看到7月份央行剛剛對于信貸做了微調，結果股市應聲落地，出現了幾個大跌，現在恢復起來了又跌下去了，這有使我想到侯寶林先生說的一個先生，說兩個醉鬼喝醉了以后鬧鬼，這個醉鬼講你說你沒醉，你順著這個柱子爬上去，這個醉鬼說我不爬，我爬到半截你關掉電門我就掉下來，最后沒有爬，誰爬了呢？股民爬了，讓他順著光柱爬，但是人家爬到半截你關電門，這樣更不對了。到底怎么樣才能使中國的股市穩(wěn)定呢？不能靠爬光柱，實體經濟要發(fā)展起來，實體經濟是什么？特別是住房和汽車，這些實體經濟的最終消費對實體經濟的發(fā)展能夠產生最重大的影響。我再說一個相聲蘇文茂先生講的相聲《橡皮膏》，有個人喝醉酒以后怕老婆打，因為屁股被劃破了，回家找個橡皮膏就鐵上了，最個醉鬼說我沒喝醉你為什么打我，他老婆說你沒喝醉，你沒喝醉為什么把橡皮膏貼到鏡子上了。前一段時間救市，好多人就把橡皮膏貼到鏡子上了，我們經濟于事無補，因為我們主要擠壓的不是農副產品，而是有色金屬等等，要拉動這些經濟就要靠最終需求。

　　我們年初曾經制訂了十大產業(yè)振興規(guī)劃，我們要振興鋼鐵業(yè)，我們鋼鐵業(yè)已經是全世界第一了，我們這個第一的概念是超過后面的七家全世界的企業(yè)，我們今年預計鋼鐵可以占全世界的47點幾，將近一半的產量，我們還要振興，我們有色金屬也要振興，價格都跌了十分之一了也要振興，我們紡織業(yè)也要振興，前幾年剛剛拿起砸時候沙地，我們現在還要振興。我們振興話還沒有落地，國務院召開會議，要抑制鋼鐵水泥這些要振興產業(yè)的產能過剩，這是一個很有趣的現象，半年之后就要做這樣的調整。為什么呢？為什么我們的工業(yè)出產價格創(chuàng)出了13年以來的新低？原來我們振興了中間產品的生產，包括鋼材、水泥，但是卻沒有變成最終消費品，缺乏足夠的加工能力，把它加工成老百姓所需要的房屋。十大產業(yè)至少有八個產業(yè)要靠房地產業(yè)來拉動，現在我們的認識已經統(tǒng)一了，溫總理強調，我們現在不進則退，要保持政策的連續(xù)性，總理說我們不能也不會在不適當的條件下改變政策方向，這些意見也在最近召開的四中全會上得到了充分的肯定，就是保持現有的經濟政策不動搖。

　　第三，瞻望前景，我們產業(yè)迎來了五年的發(fā)展機遇。各國各地在房地產發(fā)展都有明顯的周期規(guī)律，我們中國的房地產業(yè)規(guī)律在頭兩個發(fā)展期表現出來的都是五年增長兩年低落，我們98年迎來了第三次發(fā)展，第三次發(fā)展到第五年的時候來應當是低落，但是因為我們認識到了這個規(guī)律，因此就使得這個發(fā)展期一直延續(xù)到2007年的下半年，持續(xù)發(fā)展了8年多，將近9年。當然，周期性規(guī)律也是不能違規(guī)，從2006年開始政策的偉大效益打壓，就使得在2007年底結束了發(fā)展期。從圖表來看又出現了巨大的周期性波動，這次巨幅的跌升也是以往過去所沒有過的，但是低谷之后還需要進入新的增長期，這是規(guī)律決定的。去年預言，房地產業(yè)將在2009年5、6月復蘇，這個預言實現了，因為政策力度大，我相信這些政策力度對房地產復蘇起到積極作用。我們看到今年上半年房地產的銷售額、銷售面積都出現的明顯的反彈，確實先于其他的產業(yè)復蘇了。而根據周期性的發(fā)展預測今后，我們至少還會保持5年以上的增長，如果恢復的好我們還可以有更多的時間。在每一輪發(fā)展期的出現都會有新的投資人加入到行列，前面三次發(fā)展造就了三批企業(yè)紛紛進入，第一批是中房首開，第二批是萬科、遠洋、華遠，(股份制企業(yè))。我們又面對這樣一個新的增長期，在這個新的增長期的時候，他們要投資房地產企業(yè)這是一個正確的選擇，他們進入房地產變成了房地產業(yè)，他們也在上一輪的發(fā)展中，在自己資金困難的時候，還有一些很著名的房地產名人們，他們項目造就了房地產的企業(yè)家，我相信在明年將會有一些企業(yè)陸陸續(xù)續(xù)投入，因為投資不動產可以使公司保值增值。我也是保險公司的董事長，我也要進行大量的都是，怎么投呢？我在前幾年提出的REITs和房地產PE，就是房地產信托投資基金和房地產股權投資基金，已經得到了國務院的大力支持，如果這樣的發(fā)展順利，未來我們的房地產市場會出現投資商和開發(fā)商的細分與合作，投資商主要是投資，開發(fā)商是項目的經營和運作，在新的發(fā)展期需要各方面都要抓住新的發(fā)展機遇。

　　最后我講一講立足當下，加大投資緩解供不應求。最近我們看到商品房的供不應求，現在房價大幅度上漲，這和供不應求有直接的關系，在供不應求的情況下開發(fā)商不愿意把最后的尾盤處理掉，而購房者積極觀望已有別于去年和前年年底的消極觀望。開發(fā)區(qū)不著急，老百姓也不著急，現在叫皇上不急太監(jiān)急，現在一些一線城市，9月、10月房地產銷售很好，但是我們看到很多的二線城市，包括西安，還在觀望，這只是對于一些小范圍。在這樣的形勢面前，是不是再次進入拐點，有人說在年底就進入拐點，這都不符合實際，因為房地產已經復蘇了，勢不可當。如何能夠避免老百姓對于房地產開發(fā)企業(yè)過分漲價的職責呢？房地產要注重社會責任，不要過快的抬高房價，要把房價上漲空間更多的留給居民。我們在北京和上海建的這些房子現在都漲價，二手房現在都漲到兩三萬平米了，當時我們只賣到七千、五千。至少我們在媒體的面前要強調這樣的理念，而不是想方設法強調最后一絲利潤。最根本的問題是房屋的供不應求，目前房屋的供應量嚴重不足是造成房價上漲的原因，現在開發(fā)企業(yè)為什么要提高房價呢？第一，在前一段5、6月份的市場旺銷中把大量的房子都賣完了，剩下10%就不著急了，因為他們沒有資金壓力了，所以寧可抬價停銷來觀望。

　　第二，而瞻望未來，我們房地產開發(fā)增幅雖然有，但是增幅同比是回落的，增幅只有14點幾，比原來回落了14點幾，住宅回落了20點幾，住宅回落的更多。供求平衡與供不應求下的價格變化，供不應求價格就上漲，這是經濟學的基本規(guī)律。這幾年的土地供應，我們看到北京市的數據，看來北京今年能夠完成供應指標任務都很難完成，這些問題可能都會造成房屋下一步的供不應求。在開發(fā)商里面不為資金發(fā)愁的情況下，在開發(fā)商把大部分房子賣掉的情況下，他們考慮的并不是要急著賣掉最后的5%，而更多考慮的是95%的老業(yè)主，他們最多謀求的是房地產邊際效益，現在有經驗的開發(fā)企業(yè)手里留下底線，用來提高房價，每當房價提高一次，整個小區(qū)的老業(yè)主們就歡欣鼓舞，其實就是開發(fā)商掌握著房屋的價格權。在這種情況下當然要為大多數人民群眾考慮，大多數人民群眾是已經95%買了的房子，而不是5%沒賣掉的那部分，通過5%來降低是不可能的，怎么辦呢？只有一個辦法，就是要增加供給，幸好現在老百姓有點猶豫，如果老百姓這時候仍然踴躍購買，那會出現什么情況呢？供應不足，再加上需求旺盛，這樣會造成房價的急劇上漲。一些專家講，又要到了拐點了，這是很荒謬的觀點，盡管日后老百姓會批評他們說錯了，但是現在卻起到了穩(wěn)定市場的作用，這是一件好事不是壞事?，F在最重要的問題，要加大供地，減少“地王”，很多地方開始按照三中全會的要求，推動城中村的改造，這是增加新的土地供應的重要方式。第二是加大投資增加房屋的供應量。第三是要加快保證住房建設。這樣才能夠通過總量基本平衡實現價值的基本穩(wěn)。國務院已經帶頭了，我們看到新組建的住房建設部，狠抓廉租房建設，三年九千億，雖然拉動里不斷減弱，但是對改善今后的住房建設是很有意義的。政府提供的土地不足，地方政策推動的城中村改造情況下，我們企業(yè)也要增加投資和土地供應。所以這些舊區(qū)改造我們已經做了計劃，其中像呼和浩特的小區(qū)，原來是28萬平米，現在是135萬平米，全國這樣的項目我們近期推出10個，中期是30個，遠期是160個。因為我們這些項目都在黃金地段，都在一環(huán)以內。這些都是我們面對現在的時期我們采取的作為，我們房地產要把握周期性機遇，加大房地產投資，至少在三年之后投資是沒有多大奉獻，現在房地產沒有泡沫，現在需要的是加快生產，用加快生產來形成一個買方市場改變現在賣方市場對買方市場的不公平，用我們的實際行動來實現房地產業(yè)的健康發(fā)展，帶動中國經濟的持續(xù)發(fā)展，我就講到這里，謝謝。

　　主持人：

　　接下來的時間我們今天也安排了一個場下互動的時間，今天我們“2009城市觀點論壇西安行”也是得到了我們各個媒體的支持。下面的時間就留給我們在場的嘉賓，有沒有什么問題要來和我們孟先生一起來互動一下。

　　提問：

　　您好，我的問題就是今年6月25號關中天水經濟區(qū)的規(guī)劃已經獲批，這個規(guī)劃的獲批西安房價是否會迎來一個快速發(fā)展的階段。

　　孟曉蘇：

　　我看到了西安城市的建設，古城西安是一個發(fā)展的旺地，特別是在今年在省委省政府的領導下西安力度很大，西安舊城改造我特別欣賞，因為有了舊城改造才能夠推動城市面貌的改變，才能給房地產開發(fā)帶來新的市場。關于房價問題我認為主要還是取決于供求關系，一個是西安本地的企業(yè)大量投資，政府生產廉租房，企業(yè)投資生產各種廉租房，其中也包括中檔和高檔住房，外來進入的話房屋的供應量應該是充足的，如果能夠達到供求平衡，西安的房價就能夠穩(wěn)定。

　　提問：

　　孟總您好，我剛才注意到您提到土地供應不足，我想問一下，為什么前一段時間國土資源部一直在查出開發(fā)商的囤地現象？

　　孟曉蘇：

　　土地供應不足主要還是來自政府部門，因為有個土地整理的時間，我們認為土地供應不足的情況下就是招牌掛，招牌掛取得了成果，但是也有很多問題顯現了。開發(fā)企業(yè)拿到企業(yè)，其中是受到了上一輪的地王的害，房地產企業(yè)更多是受害者，如何把這部分土地釋放出來，確實需要社會方面，各方面綜合治理，不光是打壓問題，還要想辦法采取一些政策。所以我們要盡快調整，當然我認為我們還要進一步解放思想，去年這個時候召開的十七屆三中全會就已經明確農村的建設用地可以規(guī)范到轉讓，實現城鄉(xiāng)土地的統(tǒng)籌經營，如果真的能夠這樣做的話，大量控制的建設用地就可以釋放出來，加上我們的大企業(yè)過去的土地拿出來做舊城改造，這樣就能多少解決土地供應不足的情況，這樣開發(fā)有一些土地基礎，這些都需要各方面共同努力。

　　主持人：

　　下面有請建設部政策研究中心副主任秦虹女士。秦虹女士的演講題目是“房地產業(yè)發(fā)展趨勢分析”。

　　秦虹：

　　大家上午好，很高興來到西安參加這個會議，我想我可以為什么的企業(yè)家說點什么，我自己猜想，可能我們企業(yè)有一些問題，我自己研究和思考的一些結果，跟大家一起做個交流。

　　所以談兩個方面的問題：第一，看看全國當前房地產市場的表現。應該說今年房地產市場有幾個值得說好的方面，第一個就是我們銷售形勢比較好，大家看這個圖，這個黃色的曲線是全國商品房銷售面積的增長速度，從1—8月份的銷售速度來看，它不僅僅超過了去年，08年紅色的曲線增長速度增長比較高，因為08年我們經歷了特殊的經濟危機時期，而且它的增長速度是遠遠高于07年，我們住房市場發(fā)展以來是歷史上增速最高的，所以08年房地產增長的速度銷售面積非常實在，賣出去的房子的增度了是非常高的。從絕對量來看也非?？捎^，大家看右側的圖，淡綠色每月從2、3、4、5、6、7、8，每個月商品房的銷售面積，從3月份開始今年每個月的，1—8月銷售面積的絕對量也是近4年以來的最高水平，所以我們1—8月份銷售了5個億平方米的商品房，平均每個月銷售面積超過了六千萬平方米，這個也是我們房地產發(fā)展以來的最高水平。我們非常有信心地看到今年房地產銷售，這個指標是非常好的指標，我們還剩下最后一個季度，超過08年甚至超過07年問題都不大。

　　第二個是我們全國房地產投資增速，從年初的最低點已經開始穩(wěn)步回升了。今年1—8月份，全國房地產投資增速已經達到15%，這是我們政策所期待的，因為房地產產業(yè)鏈非常長，我們要加大國內消費，也就是加大內需，內需包括兩塊，一個是投資，一個是消費。加大內需就要加大投資，加大投資除了政府積極采取措施，加大投資額以外，啟動民間投資也是非常關鍵的，民間投資怎么啟動，民間投資是不是啟動。我們有這個感覺，在民間的投資啟動里面，房地產可能是最明顯的，比其他行業(yè)來說，房地產的投資增長是最多的，所以今年1—8月份房地產投資已經回到15%，我們預計全年房地產投資達到20%，這樣一個歷史上正常的我們認為可以接受的水平，也是可以期待的，所以這也是非常不錯的指標，而且也是我們政策上所希望的能夠達到的指標，就是房地產投資和恢復，來帶動上下游的企業(yè)。

　　房地產業(yè)信心也在恢復，大家看這幅圖，它顯示了全國當前土地購置面積增速，房屋施工面積增速的趨勢圖，從這個圖里面我們可以看到，有幾個仍然是負增長，以及我們新增的面積都是負增長，但是從我們這個圖的增長趨勢看，都已經度過了最低的向下走的趨勢，已經開始向上。所以從我們整個鏈條，房地產從土地到開發(fā)，整個鏈條的投資全部穩(wěn)步回升的情況下，我們房地產增速達到了15%。所以開發(fā)企業(yè)縮量保價的態(tài)勢現在已經改變，企業(yè)的信心逐步恢復。開發(fā)企業(yè)的縮量保價我們在08年面臨最嚴峻形勢的時候和今年一季度，具體表現是不拿地，盡管土地價位已經降了，但是開發(fā)企業(yè)信心不足，不拿地，不開工，緩施工，開發(fā)商當時明顯的心態(tài)就是縮量保價，我通過減少我的供給來保持我整個銷售價格水平，但是現在來看這個趨勢已經在發(fā)生變化。還有一個指標不錯，就是當前房地產信貸風險在減小。這個圖顯示了從08年一季度到今年一季度，房地產不良貸款的違約率，這個違約率在逐漸走低，現在個人住房抵押貸款和房地產開發(fā)貸款，占到整個我們商業(yè)貸款余額達到17%，應該說我們房地產市場穩(wěn)定和我們金融的穩(wěn)定，信貸安全的穩(wěn)定是高度關聯的，由于我們不良貸款率在下降，所以我們房地產信貸安全性提高，當然不是說我們當前房地產市場沒有任何問題，在看到這些市場表現方面，我們也看到了一些問題，值得大家關注。第一個問題，這個問題的核心具體表現在很多方面，但是概括起來說主要是結構性的問題。大家可以看，今年上半年我們從銷售、投資相比來看，出現了兩個差，今年上半年東部地區(qū)的銷售速度，如果東中西相比的話，東部銷售速度最快，但是東部地區(qū)的投資增長速度是最低的，這是一個不同；第二，全國40個重點城市，它的銷售速度是高于全國平均水平的，但是它的投資增長速度是低于全國平均水平，這也是出現了一個差額，所以這個問題值得我們關注。其實這個問題顯示出我們可能在東部一些地區(qū)，去年市場調控劇烈的一些城市，很多開發(fā)企業(yè)在投資方面還是比較謹慎的，大家對這個市場未來的走勢和判斷有自己的一些獨特的看法，而我們去年市場相對比較穩(wěn)定的，比如說中西部地區(qū)，比如說中小城市，他們這些企業(yè)在這個地方的投資相對來說信心比較足，所以他們的投資增長速度還是比較快的。

　　第二個不平衡我們也注意到，雖然現在我們的銷售形勢非常好，但是其中有一個值得我們關注的問題，就是我們現在住房市場上對住房資源的占有實際上非常不平衡。我們可以說一部分城市的家庭可能住的很好，住的面積很大，住的很寬敞，擁有很多套房子，但是卻有一部分家庭住的很擠、很差，買不起房，這個不平衡現象目前是值得我們關注的。所以這要提醒一些在住房市場上投資的投資者，你的投資風險可能在加劇，因為擁有多套住房的家庭，一部分投資者已經買了3套、4套、5套再買7、8套的時候風險又開始出現。

　　從當前房地產市場的表現看產業(yè)發(fā)展趨勢，它有五個方面。

　　第一，從我們目前發(fā)展階段來看，我們國家在住房市場上的一個基本需求，目前仍然處于相對穩(wěn)定時期，什么叫基本需求？很多人喜歡用剛性需求來表示一個概念，我想用基本需求，這基本需求實際上包括兩個部分，第一部分是投資置業(yè)家庭的需求，應該說城市里年輕化比例比較高，我們現在全國人口里面35歲以下人口仍然占到整個人口的比例超過40%，如果我們假設35歲以下的這些人將來都要成家立業(yè)都需要住房的話，這部分需求就很充足，而且我們國家經濟發(fā)展水平還不足世界的平均水平，從這樣的角度來看，年輕人的需求還是比較大。第二，必須要改善的需求。98年住房制度改革，我們城鎮(zhèn)里的老職工絕大多數都通過房改得到了住房，經過了10年的發(fā)展，經濟的積累、財富的收入增加，家庭結構的變化，這部分家庭現在也逐步進入改善期，他的改善也是剛性的。這個改善住房需求的過程還遠沒有結束，所以基本需求處在相對穩(wěn)定的階段。這也見證了去年我們經常說的觀點，去年房地產業(yè)由于受到外圍因素的影響和自身的調整，08年房地產市場銷售受到了很大的制約萎縮，特別是東部的大城市，很多城市房地產銷售面積在08年的時候下降了40%，盡管在房屋面積銷售下降40%的情況下，我們08年全國商品房銷售面積仍然比05年之前任何一年都高，僅僅是比07年低一點。08年在非常嚴峻的形勢下，我們銷售的房子總面積仍然超過了05年之前的任何一年，而且這樣一個銷售面積是在我們東部特大城市成交萎縮40%的情況下使顯的。市場起伏降落變化的主要因素主要是外圍的因素，外圍的影響就是由于房地產本身金融的資產決定的，就是避險、投資、保值等等，這些外圍因素的影響，它又什么受什么來決定呢？它又受到預期更宏觀的一些因素影響，比如說資本市場波動的預期，比如說宏觀經濟變化的預期，受到這些預期的變化影響，而如果它預期好，將來經濟增長變化預期好，資本市場繁榮，有可能發(fā)生通脹預期的情況下，他可能購房的保值增值的預期增大。

　　第一個階段，我們發(fā)現市場基本需求仍處于相對穩(wěn)定階段，市場起伏變化的主要是外圍因素的影響。第二個結論，我們通過這一段時間，近幾年我們自己調研，我們自己研究發(fā)現，房地產由于它的資金密集型強，開發(fā)周期長，應該說它的風險比較大，受到的地域、政策、法律諸多因素的影響，在這個市場上大企業(yè)、大項目在市場發(fā)展中是占據優(yōu)勢。房地產企業(yè)怎么發(fā)展，我們如果作為一個企業(yè)怎么樣發(fā)展房地產業(yè)，我覺得做大做強做優(yōu)是房地產企業(yè)發(fā)展的關鍵，你不做大，你就不能做結構，大城市受到波動的時候，我中小企業(yè)是穩(wěn)定的，多業(yè)態(tài)也是一種結構，我可以做住宅，可以做商業(yè)，只有做大才能做結構，才能實現多業(yè)態(tài)，才能實現一個總體的平衡，你不做強，你就無法融資，因為房地產行業(yè)就是一個資金密集型行業(yè)，你沒有錢房地產市場發(fā)展就很難持續(xù)，我們資金都是非常強的企業(yè)，你不做優(yōu)你就不能占領市場，我們現在看到大企業(yè)，特別是有品牌的大企業(yè)在這個市場上的占有率在提高，而且在市場上占據了優(yōu)勢。我們看這樣一個圖，這是我們全國從07年以來商品房銷售面積的增速圖，以今年上半年為例，全國商品房銷售，一共銷售了3億平方米的商品房，這3億平方米的商品房都是什么樣的企業(yè)銷售呢？我們根據對各地方的調研和一些統(tǒng)計數字的匯總，我們在建項目的大約占到我們在建項目的5.5萬個，銷售面積在兩萬平方米以上的這些項目，大約占到10%，銷售了整個商品房面積的70%，也就是說現在我們在市場上在建項目中大約10%的大項目賣了70%的房子，所以大企業(yè)大項目在政策上占有主導優(yōu)勢。這次我們?yōu)榱吮Ｔ鲩L，中央出臺了一系列保增長的措施，比如我們放松一些貸款，都是大企業(yè)在第一時間得到了這樣一些支策，享用的這些政策的實惠，這是第二個結論。

　　第三個結論，房地產發(fā)展現在仍然與城市化關系非常密切，我們現在中國城市化發(fā)展仍然處在質和量的提升期，是房地產業(yè)發(fā)展的關鍵，我們開發(fā)企業(yè)在哪里投資，選擇什么樣的地域來進行投資，關鍵要看這個地方、這個地區(qū)，取決于它城市化的質量，一定是城市化發(fā)展質和量共同提高的地區(qū)。我們簡單說一個觀點，為什么城市化跟房地產發(fā)展這么緊密，由于城市化的發(fā)展帶來的是土地價值的變化，我們中國的城市化和世界發(fā)達國家的情況是不一樣的，世界發(fā)達國家實現城市化的年限非常長，經歷了100—200年的時間才完成了城市化的過程。中國城市化出現了一個明顯的和國外發(fā)達國家不同的現象，就是中國的城市化城市化和郊區(qū)化在同時并進。這是我們城市建成區(qū)面積增長變化圖，2007年是1990年的3倍，人口大量向城內集中，因為每單位土地上承載的人口大大增加了。我們以北京市為例，過去三環(huán)以從外都是郊區(qū)，后來是四環(huán)，再后來是五環(huán)，現在六環(huán)是郊區(qū)，土地區(qū)位價值的不斷變化就帶來了土地易價，因為土地的價格主要取決于區(qū)位。所以這就是我們城市化發(fā)展對房地產業(yè)相關重要的方面，不僅僅在于人口。

　　最后我們說房地產業(yè)的支柱產業(yè)，這個圖是和房地產相關的一些商品零售額的變化，我們可以看到，房地產的發(fā)展對相關產業(yè)的帶動是非常的明顯，商品房的銷售面積和和家具類銷售額走勢是完全一致的，我們也可以看到我房地產整個產業(yè)鏈的回升，我們土地開發(fā)、施工面積不斷的增長，帶動了相關產業(yè)的發(fā)展也是非常明顯的。上游產業(yè)的發(fā)展對對后期的消費，比如家電、家居、裝修，廚衛(wèi)、潔具設備等等帶動非常明顯。

　　這個是我通過當前房地產市場的表現對今后企業(yè)房地產產業(yè)發(fā)展的一點認識，希望和在座的各位開發(fā)企業(yè)進行交流，不對之處請指出，謝謝大家。

　　主持人：

　　再次感謝秦虹女士的精彩演講。接下來的時間我們進行互動環(huán)節(jié)。

　　西安房地產信息網：

　　在這里我想問一個成本價的問題，成本價上半年炒的非?；馃幔菬崃艘欢螘r間又草草收場了，您認為成本價是否應該公開，它公開的意義在何處。

　　秦虹：

　　我不知道你說的成本議價被業(yè)界炒的紛紛揚揚是什么，我不理解你這個問題。

　　新居時代：

　　最近網絡上出現了廉租房保障制度在審核和程序上的輿論，您是怎么看待這方面的呢？比如前一段時間在網絡上被熱炒的四歲寶寶領取廉租房的事情。

　　秦虹：

　　我們聯組房政策是非常清楚的，凡是符合政策的都應該享受到廉租房的一些保障。因為廉租房制度是非常清晰的，從中央也好，到地方也好，什么人、什么樣的家庭符合這樣的標準可以享用，從執(zhí)行角度來講，凡是符合政策規(guī)定的，他都有權利享受，這和廉租房政策的關系不大。

　　張仁仁：

　　剛才聽了您的報告我有幾個數據，今年大家都看到上半年房地產的銷售增長很快，你們有沒有一個數據和一個具體的調查，這些房地產的銷售有多少百分比是滿足基本需求，有多少百分比是滿足一個投資需求。如果說因為我的一個直觀的感覺，我有很多朋友都在買房，他們有投資需求，假如說其中有相當大的百分比滿足投資需求，而且結合到你剛才里面講到的，最后有一個投資風險的評估，如果這樣的話如果他的投資需求占主要百分比的話，這一種銷售的往旺勢是不是有可能持續(xù)下去？

　　秦虹：

　　我恰好有些數據沒有說，這個問題非常有價值，我們在研究今年上半年，以上半年為例三億平方米誰賣的房子，賣的是什么樣的房子，我們發(fā)現了統(tǒng)計上的一個結果，90平方米以下的商品房占到商品房銷售面積的30%，它的銷售增長速度是50%，140平方米以上的商品房占到整個銷售面積大約在20%，它的銷售增長速度是70%。也就是說90—140平方米之間的商品房在1—6月份銷售大概占一半，它的銷售增長速度是16%。實際上這反映了一個問題，在我們目前的市場上兩例需求，市場的增長貢獻不是絕對量，一類是誰最需要住房，我剛才說的初次置業(yè)90平米以下的戶型，第二是誰最有能力購房，購買140平方米以上的。在140平方米以上的大房子里面，非常復雜，就像您講的投資性需求，也分很多類，有一類他出于增值保值投資性需求，比如說他家里除了吃飯有余一部分錢，這部分錢干什么，投資股票還是買房產，他需要做一個判斷，他很可能用于購買房產，他買個大房子可能改善自己的居住，過去住的小，現在住的更寬敞，同時他也能夠在預期的面積下實現它的保值，這種需求你把它歸類在改善性需求也可以，歸類到投資也可以，一般的歸類我覺得這種需求是可以理解，也是非常正常的。因為我們現在已經進入這樣一個發(fā)展階段，很多家庭有一部分閑錢，投資股市有風險，回報率不能夠讓我們滿足，房地產既能滿足需求，又能實現增值保值?，F在我個人的看法，為買而賣，或者純粹是投資的，這個純粹投資又包括兩類，投資又包括兩類，比如說一類，他買了房子閑置在那兒，在北京這種大城市非常明顯，有些礦主到北京買了十幾套房子，房子空在那兒，也不租，成了房屋的儲蓄，成了存錢的方式，這種我們是非常不提倡的，而且對市場有害。還有種投資，他買了房子以后用于出租辦公，我們蓋的是住房，最后它實現的功能是辦公功能，沒有滿足我們居住需求，還有一些純粹是為買而賣的，這些人對市場都是有害的。所以面對這種情況，我是非常贊成我們的銀行部門提高投資成本，對多套購房提高利率、提高首付、提高它的投資成本，這樣可以有效抑制這些不正常的投資，我們不提倡這些投資。比如說你有100萬，如果你全部自己付款投資的話，那你可以買一套房子，如果銀行的杠桿利率比較高，你就可以投入5套房子等等。

　　主持人：

　　下面的時間繼續(xù)我們今天的演講，接下來有請嘉賓是佛山市法恩潔具有限公司大客戶經理周贇先生。周贇先生的演講題目是“優(yōu)質生活空間締造者法恩莎”。

　　周贇：

　　尊敬的各位領導、各位房地產的朋友、新聞界的朋友們，大家上午好！

　　接下來我跟大家要分享的是有關我們法恩莎的一些信息。法恩莎進入中國市場實際以改善消費者的居住環(huán)境，法恩莎在十年的品牌塑造過程中有個體會，只有比消費者更專業(yè)，才能更好的為消費者服務。與居住

　　消費者的需求又與居住文化、生活習慣息息相關，居住文化涉及到與消費者相關的所有因素，生理、認知心理、社會背景、文化背景、這些因素影響著消費者與外部世界的交流。法恩莎擁有龐大的設計師團隊，每年的開發(fā)新產品有數十款，同時我們可以為房地產開發(fā)商根據戶型的大小量身設計開發(fā)適用的產品。法恩莎產品類擁有陶瓷潔具、龍頭、五金，浴缸、淋浴房，浴室家具。這是我們的飄系列坐便器，B1686。這是浴室柜，配套的水龍頭、浴缸。法恩莎瓷質系列現在有四個大的系列，十五個小系列。這個是羅馬洞石，這是哥特，卡布其諾、凡高、西西里啡網，左岸情韻，柚木王，卡爾卡松，華麗金屬，它從金屬音樂中獲得了靈感。拋光磚現在有四個系列，二十幾種花色。歐璞有米白、米黃系列。法恩莎瓷片，我們現在是萊卡系列，白片系列、卡比多石等等。中國環(huán)境標志認證，產品都達到了環(huán)保的要求。浴室空間的組合，家居空間應用：衛(wèi)浴產品組合、瓷磚產品組合等。這是客廳、餐廳和廚房。

　　法恩莎衛(wèi)浴、瓷片現在廣泛的運用于各種酒店，法恩莎自2004年躋身五星級酒店衛(wèi)浴產品名列。節(jié)能、環(huán)保一直是政府所關注的，隨著中國衛(wèi)浴行業(yè)的發(fā)展，產品品質及各項指標的不斷提升，我們也做了很多工作。目前我們在首都機場也有我們的產品。西安我們主要做的有以下幾個項目，西安摩登假日酒店，西安時代王朝大酒店，西安櫻豪商務酒店，西安白云賓館等。我們致力于為消費者提供更優(yōu)質的空間，我就介紹到這里，謝謝大家。

　　主持人：感謝周贇先生的精彩演講。

　　下面有請今天重量級的演講嘉賓，他就是第一信貸——瑞士信貸董事總經理兼亞洲區(qū)首席經濟學家陶冬先生，陶冬先生的演講題目是“趨勢全球復蘇與中國調控”。

　　陶冬：

　　各位嘉賓，女士們、先生們，早上好！

　　今天很高興有機會和大家在古城西安相聚，就全球經濟形勢與中國經濟形勢發(fā)表一些我個人的看法。全球經濟似乎有一個復蘇的跡象，這個復蘇到底是什么形狀？是V型還是U型，是L型還是W型？我覺得經濟學家太缺少想象的空間，英語總共就26個字母，怎么能夠完全的表達出全球經濟形勢千變萬化的趨勢。在我看來全球金融危機的最壞時間已經過去，我們的金融體系離被打回石器時代只差一步之遙，但這個極其痛苦、極其危險的時間已經過去，人們的行為在開始正?；@個就帶來了我們經濟復蘇中間V型的一點小的反彈，由于行為正?；霈F的V型的前一段底部的反彈。接下來我們將面臨的是U型的另外一個，那是因為實際上的經濟復蘇要遠遠慢過金融資產的復蘇，而這個需要相當長的時間。V型和U型之爭，實際上取決于你怎么想問題，你怎么看問題，如果我們把同一個數據，這里面我列出來的是美國耐用消費品名單，這個是在全球里面用的相當多的數字，如果我們要去用同比增長變化的看，也就是我這個圖的右手邊，明顯可以看到一個V型的反彈，換句話說在極其震撼的經濟形勢下面，在區(qū)域年的第四季度幾乎沒有人敢消費，幾乎沒有銀行敢借錢，幾乎沒有企業(yè)敢投資。在這種極其極端的行為之下，任何一點復蘇都可能帶來一個，從比喻方面來講的一個V型反彈。如果我們要是用實際金額來算的話，我們不過是在很低的位置上出現了一個復蘇的跡象，但是比起我們過去的類似天堂般的日子來講，還相距甚遠，換句話說V型也好L型也好，這都是基礎學家造出來的，但是有一點我認為是造不出來的，那就是就業(yè)。當我剛剛入行的時候，我的老板，今天我們的全球經濟師告訴我，說他剛剛入行的時候，他的老板告訴他一句話，“當你對于經濟形勢看不清楚的時候，不要看那些指標，太多的指標你看不過來，只看一個指標，就是就業(yè)”。當就業(yè)真正復蘇的時候，那就是經濟復蘇的時候，當就業(yè)沒有真正復蘇的時候，今天你的消費情緒可能高漲，今天你可以對于房地產非常的看好，但是如果你明天沒有工作，你今天所有的信息可以在一夜之間消失，而這個恰恰是今天美國的經濟形勢、歐洲的經濟形勢。如果我們看美國的非農業(yè)就業(yè)情況，從2009年底部第一季度出現明顯向上的跡象，但是看橫軸那個地方是零，當我們回到零的時候，那時候就業(yè)不是被摧毀，而是有新的就業(yè)機會產生，盡管在過去幾個月就業(yè)出現了相當大的情況，沒有這么壞，但是依然還是壞，哪怕反彈了這么多，你回過頭去看我們過去40年的情況，哪怕是今天就業(yè)被摧毀掉的情況，也相當于過去40年里面最壞的情況。

　　全球的GDP有復蘇的跡象，但是在今后三、四個季度，這是一個沒有就業(yè)的經濟復蘇；這是一個沒有信貸的經濟復蘇，真正的經濟復蘇恐怕還要搞那么幾個季度才能夠真正的出現，這個是對于經濟形勢的判斷。V型的一開始，那是人們極端行為的正?；^程，而下面一個真正起來的就是就業(yè)的復蘇、信貸的復蘇，這種復蘇的速度根本就不可能是V型的反彈。但是也有一個好消息，各國的央行全瘋了，這是美國的流動性，這前面兩個小點就是流行動剛跳起來了一點，在2005年的時候，央行大規(guī)模的流動性，我們看在平緩的線上，這些流動性和我們今天所能看到美國的資金流動性，這是小巫見大巫，今天我們的流動性是人類歷史上前所未有的。在公元400年的時候，有一個著名的天主教徒，他叫圣奧斯丁，他過去是一個浪子，沉浸在縱欲之中，之后他希望變好，他希望變成一個天主教徒，那天晚上他向上帝祈禱，說主啊，賜予我力量，賜予我自制，但是我的這些美好的行為最好明天才開始，遲一點再開始，這個恰恰是勃蘭特今天向上帝的禱告，我要做一個好的有自律的央行行長，但是這些事情咱們以后再做，今天我要的是經濟的復蘇、我要的是世俗的快樂，我要的是整體經濟的復蘇，哪怕這意味著通貨膨脹，哪怕這意味著流動性的失控，而這個恰恰是今后6—12個月全世界會面臨的一個重大挑戰(zhàn)，流動性泛濫。這一輪央行對于經濟刺激措施的傳統(tǒng)工具全部失效，正常情況之下，央行減息，銀行開始信貸，實體經濟企業(yè)開始投資，就業(yè)開始產生，這一輪全世界絕大多數國家銀行不愿意借錢，傳統(tǒng)的政策、傳統(tǒng)機制在中間被斷裂開了，在央行和銀行之間流動性泛濫，在銀行和實體經濟中間看不見流動性。為了避免這種阻塞現象，央行不得已搞了一個“心臟搭橋手術”，通過第二個渠道把流動性輸入到經濟中間，那就叫市場，由于這不是一個傳統(tǒng)的渠道，所以央行需要采取比平常多得多的流動性才能夠把經濟流動起來，而這個過程所帶來的直接后果就是資金泛濫，推動一個流動性驅動的金融資產價格的爆發(fā)，這是一個全球性的現象。

　　如果我們看貨幣政策的話，這是美國利率的曲線，有一個人發(fā)明了一個叫做泰勒曲線，對于這種曲線格林斯潘是認同的，在本世紀初勃蘭特也是認同的，這綠這塊制造出來的是過渡流動性，我們現在看到這種情況，我認為聯儲在明年利率之前不會上升，而實際上優(yōu)化的利率也應該上升。換句話說，在今后幾個月我們所能夠見到的就是勃蘭特制造出和當年格林斯潘一樣的綠色地帶，換句話說流動性問題會在全世界進一步流動。

　　對于全球形勢簡單的概括就是經濟最壞的時間已經過去，V型正?；鶐砹朔磸椧呀洰a生，但是下面由于就業(yè)沒有辦法真正復蘇，我們相信消費起不來，這個所帶來的情況，就是利率還會持續(xù)維持一個相對低的水平，盡管經濟的復蘇比較慢，但是金融資產價格我認為在今后還有進一步大幅度的上漲空間，這就是央行沒有做它應該做的事情。

　　對于中國經濟我想先講一句話，全世界的央行都在救市，中國的政府也在救市，全世界的央行中間將幾萬億美元的資金扔到了一個叫金融的黑洞里，這些錢扔進去打水漂了，就見不著了，中國這次把上千億人民幣的資金，以產業(yè)振興計劃的名義放到了工業(yè)中間。我不敢告訴你哪一天這個危機會結束，但是我可以告訴你，在這個危機結束之后的某一天，中國的汽車業(yè)、中國的造船業(yè)、中國的機械制造業(yè)、中國的鋼鐵業(yè)、中國的化工業(yè)它的全球競爭能力，人們會突然發(fā)現，又大大的進了一步。在正常的情況下，如果政府把如此多的國家資源奉送給產業(yè)的話，全世界的貿易保護主義一定破產。我相信盡管短期我們的道路是曲折的，中國經濟的確也面臨各種各樣的問題，但是從中長期來看，中國經濟是這一輪經濟明顯的勝利者。但是中國也面臨著許多問題，目前中國經濟面臨的一個最大問題就是流動性過剩，中國人民銀行干的事情和全世界人民銀行干的事情是一樣的，但是世界多數地方的銀行，由于他們的帳面壞掉，資本金遭到重創(chuàng)，他們不愿意借錢，換句話說資金的流動速度在放慢，一個上一個下在世界其他地方就被綜合掉了。只有我們中國銀行沒事，愿意借錢，而且大大的在借錢，當你的貨幣在向上走，你的轉速也在向上走的時候，信貸失控是不可避免的。今年前9個月，中國的銀行一口氣借出去了8.7萬億，在共和國歷史上最多的新增貸款是5萬億，今年會翻一番，如果我們看新增貸款GDP的比例的話，這個不僅是在中國的歷史上沒有的，在人類的歷史上都沒有過。

　　　我們對于短期房地產市場我看好，我認為房價會往上走，對整體的東西還是看好，今后3—6個月，最近市場出現一個重大的情況是房價基本上還是往上走的，但是城鄉(xiāng)的大幅度向下，為什么會產生這種情況？有人認為這是市場中間大家有一個觀望態(tài)度，的確不排除在二級市場有觀望的態(tài)度，但是中國的房地產市場永遠是被一級市場拉動的，而今天中國市場面對的最大的問題是市場的房源不足，2008年前6個月沒有人建房子，后6個月當市場旺起來的時候，但是回頭看看自己的房源數量已經明顯了減少了。我們現在的估算，今天中國的可銷售房源，或者說住房的庫存數量大約是銷售5個月的數字，和一年前房地產最黑暗的時期相比今天的房源已經嚴重不足，房地產的調控還遠遠不足。但是房子的需要有一個建設周期，在這個建設周期真正拉起來之前，我認為房源不足一級市場相對成交緩慢這個趨勢沒有辦法真正的改變，而這個情況我相信今后幾個月還會持續(xù)下去。但是在另外一方面，資金的供應量卻是在暴增，中國的銀行恨不得拿把槍指著大企業(yè)說，“你拿我的錢，如果你今天不從我這兒借錢，你以后都不要敲我的門了”。大企業(yè)手中有大把的錢，大家看看實體經濟需求還沒有真正的起來，產能過剩的現象沒有的嚴重，他不敢投資，把錢放在銀行，看銀行的儲蓄利率幾乎為零。在過去的三個月中間，中國最共有48塊“地王”天價拍賣，其中有70%不是開發(fā)商，而是中國的央企業(yè)，中國歷史上第一次，中華共和國的長子，號稱是關系到國計民生的戰(zhàn)略性的企業(yè)紛紛的把錢投向了房地產市場。實體資金趨向虛擬經濟，這是今天我們看到的可怕的經濟，也是最終迫使經濟不得不在房地產市場拿出一輪新調控的最大因素，因為這種情況在80年代中期，日本曾經出現過，如果搞不好，我們很可能陷到80年代日本式的泡沫經濟中。這是不是意味著調控很快就會出來，我認為不是。假象一下中國經濟是一塊冷凍食品，你把冷凍食品從冰柜里剛剛拿出來的時候用最大的溫度加溫，什么結果，這食品中間的一部分熟了，這個實、那個虛，房地產汽車銷售火爆，但是這個食品核心部分還是凍的，那是出口，那是就業(yè)，而這個食品最外圍的表層糊了，那叫資產價，作為一個經濟學家我大聲疾呼我說著火了，這個表皮著起來了，作為開發(fā)商的各位如坐針氈不知道上面的斧子什么時候掉下來。大家轉變一下角色，如果你坐在總理的位置上你會怎么做，經濟學家看到的是資產價格，政治家最關心的是什么？社會穩(wěn)定，就業(yè)。在出口出現明顯的可持續(xù)復蘇之前，在就業(yè)問題得到明顯的可持續(xù)的解決之前，我認為會有各種各樣小的方法出臺，但是大的格局是不敢收。

　　我們看到各種各樣小的措施出來，銀行每個月新增數量有所下降，大家對此也認為這是調控的開始，錯了，這不是調控。中國經濟這個杯子里面已經灌滿了水，這個時候你倒四千億進去，還是1.5萬億進去，都是溢出來的，中國經濟所需要的僅僅是從這個杯子里面抽一點水出來，而不是繼續(xù)放水進去，因為這個杯子早就滿了。今天我們會不會看到一個新增貸款出了負數，不會。二次房的貸款明顯在收緊，但是現在許多城市買房子70%是現金支付，所以我認為短期仍然是在泛濫的基礎上運作。我個人認為2010年當中國的出口開始站穩(wěn)，當實業(yè)經濟虛擬化的這個趨勢變得越來越明顯，當總理也開始擔心資產泡沫的時候，房地產的調整就會開始，而現在大家開發(fā)商夜以繼日趕著造房子，當這些房子同時涌現市場的時候，新一輪房地產的調整是不可避免的。但是我相信房地產2010年做的事情是2008年沒有做完的事情，換句話說是把2008年由于金融危機被打斷的房地產調整會重新持續(xù)下去。所有的央行盯的都是CPI，有意無意把資產價格上漲放小一點，所以全世界在回收流動性上面一定會添時，這個可能對金融資產價格進一步上漲帶來助漲的作用，但是最終我們一定會面臨大規(guī)模利率的上漲，如果你今天作為發(fā)展商，我恭喜你還會有幾個月的好日子過，但是今年千萬不要把杠桿拉的太高，把借貸拉的太深，一旦中國經濟環(huán)境改善之后，貨幣環(huán)境正常化、利率正常化之后，很可能在兩年之內利率上漲3%，甚至更多。一開始那2%不叫加息，叫利率水平正?；?，所以今天的利率水平對于你來講，這是上帝送給你的，到時候上帝會收回來，要記住利率水平正?；?，你想賺錢可以，但是切記要留下利率上升的運作空間。

　　中國經濟會不會出現雙位數的增長，我認為今年第四季度中國經濟就會出現一個雙位數的增長，但是這個是不可持續(xù)的，但是真正的雙位數的增長是被超級因素拉動起來的。在2003年—2007年的5年中間，中國連續(xù)五年出現了雙位數增長，這是由兩個超級因素帶動的，第一個超級因素叫做WTO，中國加入WTO，貿易順差爆炸性的增長、流動性爆炸性的增長、資產價格大幅度上升就叫超級因素，今天我們看不到類似一個WTO的超級因素。第二個超級因素叫房地產熱，房地產拉動了56個行業(yè)同時向上走，這個觸發(fā)了人類歷史上都沒出現過的向上走，但是比起前幾年的波瀾的房地產熱，今天見不著了。在中國出現一個新的超級因素之前，我認為中國經濟增長基本上是8%—10%之間，可能有個別季度超過10%，但是真正持續(xù)的10%以上增長我認為需要一個新的超級因素。這一輪經濟危機意味著美國人生活方式的過程，也意味著中國增長模式的過程，過去我們拼命制造東西賣給美國人而產生大量的貿易順差由此拉動經濟增長的模式，已經一去不復返了。中國需要尋求一個新的內部產生的增長動力，認為城市可以提供一定的增長空間，但是下一個超級因素恐怕要來自于農村的消費，而這個根基來自于農村的農地改革，這個過程一定會相當緩慢，我相信在今后兩到三年都不可能真正成為中國消費的一個拉動因素，但是這是中國四千年歷史上第一次農民可以把土地使用權抵押出去做信貸。某一天你會發(fā)現農民甲把農第拿到農村信用社去抵押，農民乙會把土地拿出去抵押，開一個摩托車修理店，這個就形成了新的中國農業(yè)農村工業(yè)化過程，這是一個全新的增長模式，這個模式能不能夠成功，我不敢講，但是如果這個模式成功，這就是一個震撼性的帶動全中國經濟，帶動全世界經濟的一個新的超級因素，我個人認為成功的因素是不小的，當農村從來沒有一點信貸的時候，真的調一點信貸出去，這個帶來的周轉連鎖反應我認為是相當好的。土地改革的速度一定慢，因為中國要避免俄羅斯在上個世紀末做出的事情，葉利欽一口氣把俄羅斯所有的國有企業(yè)全部私有化，每個俄羅斯人都拿到了股票，俄羅斯人不知道股票是什么玩意兒，所以全把那張紙拿出去換成伏特加酒喝了，這個給俄羅斯國有企業(yè)帶來了毀滅性打擊，中國要防止這種情況，農民如果要是失去賣掉的土地找到工作的話，中國會出新的陳勝吳廣，如果這些土地能夠盤活，真正給農村帶來信貸、帶來資金，我們將面臨一場新的消費革命。如果四億五千萬的城市會有一個房地產業(yè)，給中國帶來了五年雙位數的增長，對中國經濟、對世界經濟都是舉輕若重的。

　　到2020年的時候，我們認為中國會占全球消費的21%，美國會占全球消費的20%，中國會成為世界第一大消費國，這個時候中國的收入增長，人民幣匯率升值，人口結構變化，以及美國消費者驅杠桿加在一起的共同情況。10年前中國的大趨勢是什么？一個是出口熱，一個是通縮，這兩項對于中國經濟帶來重大影響，對于全世界經濟都帶來巨大影響。在這個過程中還發(fā)生的很多大大小小的事情，亞洲金融危機大不大，10年以后再看，這不過是歷史浪潮中間的一個浪花，噪音，朱镕基總理當時的宏觀調控大不大，大，但是回過頭看，這不過是歷史上的一個噪音，5年以前中國的大趨勢是什么？一個是房地產熱，第二個是WTO，在這個過程中間也有許多噪音，石油價格從20塊錢跳到140塊錢，又回到70塊錢，再回到40塊錢，這叫噪音，溫家寶總理每年搞一個宏觀調控，那叫噪音。今后的10年，中國的大趨勢是什么？第一個是經濟的轉移，由出口向消費的轉移，這不僅對于我們來講，對于消費是一個重大的商機，還可能帶來許許多多其他的變化，如果要是中國經濟出現消費這樣的大波，而不是出口的話，人民幣匯率就會答復上升。第二，中國的大幕已經掀起，過去把所有的錢全部集中在國家，然后扔到房地產這條道路已經結束，今后中國的投資機會不僅僅在西安的房地產，中國的資金匯到世界的每一個地方去，你能比他早走一步，這個對你來講就是商機。謝謝大家。